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■ 진행 : 나경철 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
전문가 모시고 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 나오셨습니다. 안녕하십니까. 앞에서 함께 여러 가지 이야기를 들으셨는데 먼저 전체적으로 이번 부동산 대책에 대해서 어떻게 평가하시는지 생각을 말씀해 주시죠.
[박원갑]
저는 두 가지 측면에서 짧게 말씀을 드릴게요. 첫 번째로는 LH가 공급의 총대를 메겠다. 그러니까 그동안 땅 장사를 해 왔다면 이제 집 장사를 하겠다, 이렇게 보면 되고요. 과거에 주택공사가 있었잖아요. 그 기능을 강화하는. 민간이 위축돼 있으니까 공백을 메우고 일부 분양가의 거품도 제거하겠다, 이런 뜻을 담고 있고요. 그리고 이번에는 공급 확대가 아까 말씀드렸잖아요. 이건 장기잖아요. 단기는 또 어떻게 보면 수요자들이 못 기다려준단 말이에요. 그래서 이번에 수요 억제 처방도 같이 나왔죠. LTV를 규제 지역의 40%로 낮추는 것을 예로 들 수 있는데 말하자면 이번에는 공급 확대와 수요 억제라는 이른바 양동작전을 통해서 가을 이사철에 시장이 불안하니까 좀 진정시키겠다, 이런 취지를 담고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
공급 확대와 수요 억제, 두 가지 줄기를 얘기를 해 주셨는데 그러면 공급의 측면에서 볼 때 정부가 5년간, 그러니까 2030년까지 수도권에 135만 가구를 신규 착공하겠다라고 했습니다. 이 정도 규모면 과거 정부와 비교했을 때 어느 정도라고 생각하면 되겠습니까?
[박원갑]
저도 부동산 전문가로서 한 다섯 번 정도 대통령이 바뀌었죠. 그런데 이번 대책이 굉장히 자체로 본다면 메가톤급이라고 보시면 됩니다. 수도권에서 135만 가구잖아요. 그런데 우리나라의 작년 12월 통계청에 보면 주택재고 수가 1937만 채인데 이거의 6. 8%예요. 그리고 아파트만 따지고 보면 10. 4%나 되는 어마어마한 물량이다, 이렇게 보시면 되고 아까 장관께서 말씀하신 것처럼 인허가 물량이 아니라 착공이잖아요. 이건 실제로 공사를 하는 겁니다.
[앵커]
이 기준에 따라, 인허가 기준이냐, 착공 기준이냐에 따라서 실제로 현실로 되는지 여부가 다른 거잖아요.
[박원갑]
그렇죠. 인허가는 부풀려지기 마련이죠. 인허가 신청해놨다가 실제로 안 되는 경우도 많거든요. 그다음에 또 하나 볼 수 있는 것은 이게 지금 집권 초기에 공급대책이 나왔다는 데 저는 의미가 있다고 보거든요. 힘이 실린다는 거죠. 시간도 많잖아요. 과거 노무현 정부 때나 문재인 정부 때는 이런 공급 대책이 떠밀려서 집권 말기에 나왔습니다. 그러다 보니까 실효성이 없다 이런 얘기가 나왔는데 이번에는 어쨌든 간에 전반적으로 잘만 하면 어쨌든 실행력을 높일 수 있다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
이게 지금 공급 물량을 비유를 한 것이 1기 신도시가 매년 만들어지는 것과 맞먹는 규모다라고 아까 국토부 장관도 설명을 했습니다.
연간 27만 호의 신규 주택이 공급이 된다고 설명을 했고요. 그리고 LH 앞서 이야기를 해 주셨지만 LH가 공공주택 용지 매각을 중단한다. 그러니까 아까 설명해 주신 대로 땅 장사를 중단하고 100% 직접 시행을 하고 그럼 민간 건설사는 여기서 어떤 역할을 하게 되는 겁니까?
[박원갑]
그러면 시행을 LH가 한다는 거죠. 그러면 시공을 할 거잖아요. 직접 공사는 누가 하느냐? LH는 그런 능력이 안 되죠.
[앵커]
시공의 주체가 민간 건설사가 된다?
[박원갑]
그렇죠. 어떻게 보면 그런 구조라고 보면 되는데, 그런데 의무심이 드는 게 과연 그러면 LH가 그렇게 할 능력이 되냐는 거예요. 그래서 지금 LH 직원이 9000명 좀 안 되거든요. 그런데 제 생각에는 일단은 조직 재정비하고 재무건전성 부분에 대해서 점검이 들어가야 되지 않을까 생각이 들어요. 지금 LH의 부채 비율이 작년 연말 기준으로 217%입니다. 160조의 빚이 있고 작년에 임대주택 짓느라고 2조 5000억 정도 손실을 봤어요. 그런데 2028년까지 부채 비율을 232%를 맞춰야 돼요. 그러면 이게 안 맞잖아요. 공급 확대하고 재무건전성 강화하고는 안 맞잖아요, 어떻게 보면 엇박자가 나는데 제 생각에는 이에 대한 재정립 이런 것들이 필요하지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.
[앵커]
그리고 노후시설과 유휴부지를 활용을 하고 재개발, 재건축을 촉진하겠다, 그러니까 그동안 장관의 말에 따르면 노후시설, 유휴부지 활용하는 것들이 지지부진한 경우가 굉장히 많았었다, 이런 설명이 있었는데 이건 왜 그랬던 겁니까, 그동안?
[박원갑]
공공부지들 있잖아요. 막상 하려고 하니까 그린벨트로 묶여 있는 경우도 있고 또 문화재구역으로 지정된 경우도 있고 또 이게 공공기관이 이전해야 되잖아요. 이전이 연기되는 것도 있고 그래서 그런 복잡한 문제 때문에 공급이 안 되는 그런 측면이 있었죠.
[앵커]
이 부분에 대해서는 특별법 제정을 통해서 확실하게 추진할 것이다라고 강조를 하기도 했는데 특별법이 필요한 이유는 어디에 있을까요?
[박원갑]
아무래도 이게 복잡하거든요. 허허벌판에 집을 짓는다면 별로 가리는 게 없잖아요. 그런데 도심에 지으면 일조권 걸리지 여러 가지 조망권 다 걸리기 때문에 복잡하단 말이에요, 이게. 그래서 아마 특별법을 통해서 여러 절차를 최소화하겠다, 이런 취지를 담고 있고. 공공 도심복합사업은 지난 문재인 정부 때 추진했던 거죠. 제대로 안 됐단 말이에요. 제가 볼 때 된 것은 주로 외곽에 약간 재개발이 된 것 같은데 이게 핵심 재건축은 또 안 됐단 말이에요. 그래서 제 생각에는 이번에 아마 개발을 하더라도 원주민들이 자꾸 반대를 한단 말이에요, 토지주들. 그래서 이번에는 워낙 입지가 좋잖아요. 주거안정성을 강화하는 데는 굉장히 좋은 입지인데 집주인들 이해관계를 같이 반영을 해서 서로 윈윈하는 그런 개발이 되었으면 좋겠다, 이런 생각을 해 봅니다.
[앵커]
그러니까 그 부분을 서로 윈윈할 수 있는 그런 방법 중 하나가 용적률을 완화한다라는 부분일 텐데 원주민들에게 용적률은 어떤 의미가 있습니까?
[박원갑]
용적률을 올리면 그만큼 건물을 많이 올린다는 거잖아요. 그러면 개발이 커진다는 거죠. 그러면 원주민들도 충분히 이 부분에 대해서 공감을 할 수가 있겠다.
[앵커]
그러니까 이 용적률을 1. 4배까지 완화하겠다고 오늘 발표를 한 건데 이 부분에 대해서는 어떻게 평가하세요? 그만큼 원주민들의 호응이 있을 거라고 생각을 하십니까?
[박원갑]
그렇죠. 용적률이 높아지면 아무래도 수익성이 좋아집니다. 그래서 저는 구체적으로 어느 정도 그러면 기부채납에 들어갈지, 추가부담금이 어느 정도 될지를 봐야 되겠지만 전체적인 방향성으로 보면 그동안 부족했던 부분이 있잖아요. 그걸 좀 메우는 그런 대책이 될 수 있다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그고 아까 앞서 두 줄기로 평가를 해 주셨던 공급확대와 수요 억제 부분. 수요 억제 부분을 살펴보자면 규제지역 내 LTV 상한, 그러니까 주택담보대출 비율을 그동안 50%였던 것을 40%로 강화를 하겠다.
[박원갑]
규제지역에 대해서만.
[앵커]
그러니까 강남3구, 용산구에 한해서만 그런 거잖아요. 이 부분은 어떻게 평가하십니까?
[박원갑]
이게 상급 집 갈아타기하고 똘똘한 한 채에 제동을 거는 거예요. 왜냐하면 주로 상급지 갈아타기를 하는 것을 보면 가구소득이 많아요. 그래서 DSR 있잖아요. DSR은 소득으로 따지는 거죠. 이건 LTV는 뭐예요?
주택담보인정비율이니까 확실히 이 LTV가 고소득자들한테 영향력이 더 많이 미치는 구조라고 보시면 돼요.
[앵커]
그러니까 고가의 주택에 대한 담보대출 비율을 어느 정도로 정하느냐, 이 부분인데.
[박원갑]
그렇죠. 돈을 덜 빌려주겠다는 거죠.
[앵커]
그러니까 갈아타기 계획이 있는 분들한테는 차질이 있겠다.
[박원갑]
그렇죠. 지금 서울 아파트 가격이 KB 시세를 보면 14억 2000 정도를 합니다. 그러면 LTV를 40% 하면 5억 6000 정도 빌리는 거예요. 그리고 강남 11개구를 해 보니까 18억 정도 합니다. 그러니까 아무래도 비싼 집에 들어가려면 대출을 많이 내야 되잖아요. 대출을 안 해 주죠. 그러면 당연히 수요가 어떻게 보면 제약되는 그런 측면이 있지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
실질적으로 우리가 예상은 할 수 있지만 이 정도면 지금 말씀해 주신 대로 고소득인 분들이, 그러니까 주택을 갈아타려는 분들에 대한 제약이 있을 것이다라고 예상은 가능하지만 실질적으로 현실적으로 효과가 있을지, 어떻게 예상하세요?
[박원갑]
지금 전반적으로 대책이 나오고 난 다음에 일부 지역에서는 가격이 꿈틀거렸단 말이에요. 그 이유가 뭐냐. 제 생각에는 공급이 제대로 될 거냐에 대한 의구심도 있었고 그다음에 시장이 옛날부터 힘이 셉니다.
[앵커]
그러니까 과거 주택 공급이 발표됐을 때를 말씀하시는 거죠?
[박원갑]
네, 이번 주택 공급이 어떻게 보면 주택시장의 흐름을 가늠하는 분수령이 될 수도 있다고 보고요. 그래서 제가 상급지 갈아타기 하실 분들이 요새 많은데 조심해야 되는 이유가 지난 6. 27 대책이 내년 상급지 갈아타기를 정조준한 대책이죠. 이번에도 수요억제책은 상급지 갈아타기를 어떻게 보면 겨냥한 거잖아요.
[앵커]
정확한 목표가 있는 것 같기는 해요.
[박원갑]
그래서 지금 경기도, 인, 지방은 집값이 크게 오르지 않으니까 결국은 강남하고 마용성, 한강벨트의 집값 불안정성이잖아요. 그러면 정책이라는 것은 어떻게 보면 시장을 안정시키기 위해서 나오는 거잖아요. 그러면 이거 외에도 추가적으로 대책이 또 나올 수 있죠. 세제 쪽이 아마 제 생각에는 나올 수 있기 때문에 상급지 갈아타기 하시는 분들은 너무 급하게 나서지 말라, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
그리고 전세대출한도 같은 내용도 있는데 수도권 규제지역의 경우에 1주택자들은 전세대출 한도를 2억 원으로 축소를 하겠다, 이 부분은 어떤 효과가 있을 거라고 보세요?
[박원갑]
그건 큰 영향을 없을 거예요. 종전부터 크게 줄어들지는 않고 2억으로 맞춰버리는 거니까요. 그런데 전반적으로 아마 지금 전세대출의 부작용 부분에 대해서 정부가 좀 인식을 하고 있는 것 같아요. 결국은 전세대출이 많이 나가니까, 지금 한 200조 정도 된다는 거거든요. 이게 결국은 전세가격을 부풀리고 결국에 갭투자의 먹잇감이 되고 집값이 계속 오르는 그런 부작용이 생기다 보니까 이걸 갑작스럽게 이번에 전세대출 DSR 도입 안 했죠. 발표 안 나왔잖아요. 그래서 대출규모를 줄여서 어떻게 보면 전세대출의 부작용을 줄이겠다, 그런 정책적 의지가 좀 담겨 있다, 이렇게 저는 해석을 하고 있습니다.
[앵커]
그리고 부동산 시장 질서 확립을 위해서 국토부 내 특사경을 설치하고 조사와 수사조직도 신설한다. 그러니까 강력하게 대응하겠다. 그러니까 투기세력에 대해서 강력하게 조사를 하고 대응하겠다, 이런 의지가 반영된 것 같습니다.
[박원갑]
그렇죠. 특사경 얘기를 저도 듣고 앞으로 시장에 대한 감시, 감독 기능이 좀 더 강화되겠다. 그런 생각이 들었고요. 그래서 요사이 보면 다운게약서라든지 아니면 허위로 계약했다가 파기하는 그런 사례들이 많거든요. 특히나 고가 주택을 사실 때는 지금처럼 시장이 불안하면 언제든지 세무당국이 감시하고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그래서 편법 증여라든지 아니면 여러 가지 정상적이지 않은 방법을 통해서 거래하는 건 조금 위험하다, 이런 말씀을 함께 드리고 싶습니다.
[앵커]
투기세력에 대한 정부의 의지가 상당히 드러나는 정책 중의 하나였고. 토지거리허가구역 지정권자 확대하는 방안, 그러니까 지정권자가 확대되면 어떤 효과가 있는 건가요?
[박원갑]
중앙정부 차원에서 신속한 대응 가능, 이렇게 보고 있거든요. 지금도 국토부 장관이 할 수 있는 게 있습니다. 시도 구역에 경계가 있거나 아니면 공공개발을 투진할 때 국토부 장관이 토허제를 지정할 수 있거든요.
나머지 말하자면 서울시 안에 있는 동 단위, 구 단위는 서울시장이 하고 있는데 아무래도 중앙정부 차원에서 본다면 굳이 표심 같은 거 생각 안 해도 되잖아요. 그래서 좀 더 통제력을 강화할 수도 있고. 좀 더 신속하게 할 수도 있고. 그렇다면 결국 소비자 입장에서 본다면 집값이 최근에 많이 꿈틀거렸던 곳이 서울에서 성동구하고 마포구 이런 데잖아요. 이런 데도 어떻게 보면 시장이 불안해지면 훨씬 더 빠른 속도로 토허제로 지정할 수 있다, 이렇게 우리가 예상해 볼 수도 있지 않느냐. 이렇게 봅니다.
[앵커]
그러면 이렇게 통제력이 강화된다는 것은 그만큼 집값 안정에 직접적으로 영향을 미칠 수 있다라는 겁니까? 어떻게 보세요?
[박원갑]
그런데 토허제를 지정했을 때 지금까지 여러 가지 통계를 보면 그렇게 가격은 안 떨어지더라고요. 거래량은 확실히 줄어요. 왜냐하면 갭투자가 안 되니까. 그걸 사고 나서 2년 동안 거주를 해야 되잖아요. 그러다 보니까 거래는 확실히 주는데 이게 외곽의 농지나 임야를 토허제로 지정했을 때하고 도심 아파트를 지정했을 때는 약간 효과는 다르대요. 그런데 어쨌든 중요한 건 집값이 토허제 한다고 갑자기 갑자기 뚝 떨어지지는 않거든요. 다만 집값의 변동성을 줄이는 거죠. 그런 측면에서 보면 앞으로 토허제 지역이 제 생각에는 줄어드는 것보다 늘어날 가능성이 있지 않느냐, 이런 생각도 해 보고 있습니다.
[앵커]
위원님, 지난번에 6. 27 대책을 처음으로 이번 정부 들어 경험을 하셨고 그리고 오늘 첫 주택공급대책이 나왔는데 앞으로 이재명 정부의 주택 관련, 집값 관련 대책이 어떻게 이어질 거라고 예상을 하십니까?
[박원갑]
그건 시장 흐름에 따라 달라지는 거죠. 결국 정책이라는 게 따로 있는 게 아니라 규제 완화도 좋은 게 아니에요. 규제 강화도 좋은 게 아니고. 시장 안정이잖아요. 이게 더 중요한데 그러면 시장이 불안해지면 또 어떻게 보면 카드가 나올 수밖에 없다.
[앵커]
상황에 따라 대응을 하는 거다?
[박원갑]
굉장히 신축적으로, 실용적으로 접근하지 않을까 생각되고요. 결국은 정책이 앞으로 그러면 추가적으로 나올지 여부는 시장의 흐름에 달려 있다 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 오늘 부동산 대책 관련해서 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다. ㅁ
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■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN24] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
전문가 모시고 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 나오셨습니다. 안녕하십니까. 앞에서 함께 여러 가지 이야기를 들으셨는데 먼저 전체적으로 이번 부동산 대책에 대해서 어떻게 평가하시는지 생각을 말씀해 주시죠.
[박원갑]
저는 두 가지 측면에서 짧게 말씀을 드릴게요. 첫 번째로는 LH가 공급의 총대를 메겠다. 그러니까 그동안 땅 장사를 해 왔다면 이제 집 장사를 하겠다, 이렇게 보면 되고요. 과거에 주택공사가 있었잖아요. 그 기능을 강화하는. 민간이 위축돼 있으니까 공백을 메우고 일부 분양가의 거품도 제거하겠다, 이런 뜻을 담고 있고요. 그리고 이번에는 공급 확대가 아까 말씀드렸잖아요. 이건 장기잖아요. 단기는 또 어떻게 보면 수요자들이 못 기다려준단 말이에요. 그래서 이번에 수요 억제 처방도 같이 나왔죠. LTV를 규제 지역의 40%로 낮추는 것을 예로 들 수 있는데 말하자면 이번에는 공급 확대와 수요 억제라는 이른바 양동작전을 통해서 가을 이사철에 시장이 불안하니까 좀 진정시키겠다, 이런 취지를 담고 있다고 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
공급 확대와 수요 억제, 두 가지 줄기를 얘기를 해 주셨는데 그러면 공급의 측면에서 볼 때 정부가 5년간, 그러니까 2030년까지 수도권에 135만 가구를 신규 착공하겠다라고 했습니다. 이 정도 규모면 과거 정부와 비교했을 때 어느 정도라고 생각하면 되겠습니까?
[박원갑]
저도 부동산 전문가로서 한 다섯 번 정도 대통령이 바뀌었죠. 그런데 이번 대책이 굉장히 자체로 본다면 메가톤급이라고 보시면 됩니다. 수도권에서 135만 가구잖아요. 그런데 우리나라의 작년 12월 통계청에 보면 주택재고 수가 1937만 채인데 이거의 6. 8%예요. 그리고 아파트만 따지고 보면 10. 4%나 되는 어마어마한 물량이다, 이렇게 보시면 되고 아까 장관께서 말씀하신 것처럼 인허가 물량이 아니라 착공이잖아요. 이건 실제로 공사를 하는 겁니다.
[앵커]
이 기준에 따라, 인허가 기준이냐, 착공 기준이냐에 따라서 실제로 현실로 되는지 여부가 다른 거잖아요.
[박원갑]
그렇죠. 인허가는 부풀려지기 마련이죠. 인허가 신청해놨다가 실제로 안 되는 경우도 많거든요. 그다음에 또 하나 볼 수 있는 것은 이게 지금 집권 초기에 공급대책이 나왔다는 데 저는 의미가 있다고 보거든요. 힘이 실린다는 거죠. 시간도 많잖아요. 과거 노무현 정부 때나 문재인 정부 때는 이런 공급 대책이 떠밀려서 집권 말기에 나왔습니다. 그러다 보니까 실효성이 없다 이런 얘기가 나왔는데 이번에는 어쨌든 간에 전반적으로 잘만 하면 어쨌든 실행력을 높일 수 있다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
이게 지금 공급 물량을 비유를 한 것이 1기 신도시가 매년 만들어지는 것과 맞먹는 규모다라고 아까 국토부 장관도 설명을 했습니다.
연간 27만 호의 신규 주택이 공급이 된다고 설명을 했고요. 그리고 LH 앞서 이야기를 해 주셨지만 LH가 공공주택 용지 매각을 중단한다. 그러니까 아까 설명해 주신 대로 땅 장사를 중단하고 100% 직접 시행을 하고 그럼 민간 건설사는 여기서 어떤 역할을 하게 되는 겁니까?
[박원갑]
그러면 시행을 LH가 한다는 거죠. 그러면 시공을 할 거잖아요. 직접 공사는 누가 하느냐? LH는 그런 능력이 안 되죠.
[앵커]
시공의 주체가 민간 건설사가 된다?
[박원갑]
그렇죠. 어떻게 보면 그런 구조라고 보면 되는데, 그런데 의무심이 드는 게 과연 그러면 LH가 그렇게 할 능력이 되냐는 거예요. 그래서 지금 LH 직원이 9000명 좀 안 되거든요. 그런데 제 생각에는 일단은 조직 재정비하고 재무건전성 부분에 대해서 점검이 들어가야 되지 않을까 생각이 들어요. 지금 LH의 부채 비율이 작년 연말 기준으로 217%입니다. 160조의 빚이 있고 작년에 임대주택 짓느라고 2조 5000억 정도 손실을 봤어요. 그런데 2028년까지 부채 비율을 232%를 맞춰야 돼요. 그러면 이게 안 맞잖아요. 공급 확대하고 재무건전성 강화하고는 안 맞잖아요, 어떻게 보면 엇박자가 나는데 제 생각에는 이에 대한 재정립 이런 것들이 필요하지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.
[앵커]
그리고 노후시설과 유휴부지를 활용을 하고 재개발, 재건축을 촉진하겠다, 그러니까 그동안 장관의 말에 따르면 노후시설, 유휴부지 활용하는 것들이 지지부진한 경우가 굉장히 많았었다, 이런 설명이 있었는데 이건 왜 그랬던 겁니까, 그동안?
[박원갑]
공공부지들 있잖아요. 막상 하려고 하니까 그린벨트로 묶여 있는 경우도 있고 또 문화재구역으로 지정된 경우도 있고 또 이게 공공기관이 이전해야 되잖아요. 이전이 연기되는 것도 있고 그래서 그런 복잡한 문제 때문에 공급이 안 되는 그런 측면이 있었죠.
[앵커]
이 부분에 대해서는 특별법 제정을 통해서 확실하게 추진할 것이다라고 강조를 하기도 했는데 특별법이 필요한 이유는 어디에 있을까요?
[박원갑]
아무래도 이게 복잡하거든요. 허허벌판에 집을 짓는다면 별로 가리는 게 없잖아요. 그런데 도심에 지으면 일조권 걸리지 여러 가지 조망권 다 걸리기 때문에 복잡하단 말이에요, 이게. 그래서 아마 특별법을 통해서 여러 절차를 최소화하겠다, 이런 취지를 담고 있고. 공공 도심복합사업은 지난 문재인 정부 때 추진했던 거죠. 제대로 안 됐단 말이에요. 제가 볼 때 된 것은 주로 외곽에 약간 재개발이 된 것 같은데 이게 핵심 재건축은 또 안 됐단 말이에요. 그래서 제 생각에는 이번에 아마 개발을 하더라도 원주민들이 자꾸 반대를 한단 말이에요, 토지주들. 그래서 이번에는 워낙 입지가 좋잖아요. 주거안정성을 강화하는 데는 굉장히 좋은 입지인데 집주인들 이해관계를 같이 반영을 해서 서로 윈윈하는 그런 개발이 되었으면 좋겠다, 이런 생각을 해 봅니다.
[앵커]
그러니까 그 부분을 서로 윈윈할 수 있는 그런 방법 중 하나가 용적률을 완화한다라는 부분일 텐데 원주민들에게 용적률은 어떤 의미가 있습니까?
[박원갑]
용적률을 올리면 그만큼 건물을 많이 올린다는 거잖아요. 그러면 개발이 커진다는 거죠. 그러면 원주민들도 충분히 이 부분에 대해서 공감을 할 수가 있겠다.
[앵커]
그러니까 이 용적률을 1. 4배까지 완화하겠다고 오늘 발표를 한 건데 이 부분에 대해서는 어떻게 평가하세요? 그만큼 원주민들의 호응이 있을 거라고 생각을 하십니까?
[박원갑]
그렇죠. 용적률이 높아지면 아무래도 수익성이 좋아집니다. 그래서 저는 구체적으로 어느 정도 그러면 기부채납에 들어갈지, 추가부담금이 어느 정도 될지를 봐야 되겠지만 전체적인 방향성으로 보면 그동안 부족했던 부분이 있잖아요. 그걸 좀 메우는 그런 대책이 될 수 있다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그고 아까 앞서 두 줄기로 평가를 해 주셨던 공급확대와 수요 억제 부분. 수요 억제 부분을 살펴보자면 규제지역 내 LTV 상한, 그러니까 주택담보대출 비율을 그동안 50%였던 것을 40%로 강화를 하겠다.
[박원갑]
규제지역에 대해서만.
[앵커]
그러니까 강남3구, 용산구에 한해서만 그런 거잖아요. 이 부분은 어떻게 평가하십니까?
[박원갑]
이게 상급 집 갈아타기하고 똘똘한 한 채에 제동을 거는 거예요. 왜냐하면 주로 상급지 갈아타기를 하는 것을 보면 가구소득이 많아요. 그래서 DSR 있잖아요. DSR은 소득으로 따지는 거죠. 이건 LTV는 뭐예요?
주택담보인정비율이니까 확실히 이 LTV가 고소득자들한테 영향력이 더 많이 미치는 구조라고 보시면 돼요.
[앵커]
그러니까 고가의 주택에 대한 담보대출 비율을 어느 정도로 정하느냐, 이 부분인데.
[박원갑]
그렇죠. 돈을 덜 빌려주겠다는 거죠.
[앵커]
그러니까 갈아타기 계획이 있는 분들한테는 차질이 있겠다.
[박원갑]
그렇죠. 지금 서울 아파트 가격이 KB 시세를 보면 14억 2000 정도를 합니다. 그러면 LTV를 40% 하면 5억 6000 정도 빌리는 거예요. 그리고 강남 11개구를 해 보니까 18억 정도 합니다. 그러니까 아무래도 비싼 집에 들어가려면 대출을 많이 내야 되잖아요. 대출을 안 해 주죠. 그러면 당연히 수요가 어떻게 보면 제약되는 그런 측면이 있지 않을까 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
실질적으로 우리가 예상은 할 수 있지만 이 정도면 지금 말씀해 주신 대로 고소득인 분들이, 그러니까 주택을 갈아타려는 분들에 대한 제약이 있을 것이다라고 예상은 가능하지만 실질적으로 현실적으로 효과가 있을지, 어떻게 예상하세요?
[박원갑]
지금 전반적으로 대책이 나오고 난 다음에 일부 지역에서는 가격이 꿈틀거렸단 말이에요. 그 이유가 뭐냐. 제 생각에는 공급이 제대로 될 거냐에 대한 의구심도 있었고 그다음에 시장이 옛날부터 힘이 셉니다.
[앵커]
그러니까 과거 주택 공급이 발표됐을 때를 말씀하시는 거죠?
[박원갑]
네, 이번 주택 공급이 어떻게 보면 주택시장의 흐름을 가늠하는 분수령이 될 수도 있다고 보고요. 그래서 제가 상급지 갈아타기 하실 분들이 요새 많은데 조심해야 되는 이유가 지난 6. 27 대책이 내년 상급지 갈아타기를 정조준한 대책이죠. 이번에도 수요억제책은 상급지 갈아타기를 어떻게 보면 겨냥한 거잖아요.
[앵커]
정확한 목표가 있는 것 같기는 해요.
[박원갑]
그래서 지금 경기도, 인, 지방은 집값이 크게 오르지 않으니까 결국은 강남하고 마용성, 한강벨트의 집값 불안정성이잖아요. 그러면 정책이라는 것은 어떻게 보면 시장을 안정시키기 위해서 나오는 거잖아요. 그러면 이거 외에도 추가적으로 대책이 또 나올 수 있죠. 세제 쪽이 아마 제 생각에는 나올 수 있기 때문에 상급지 갈아타기 하시는 분들은 너무 급하게 나서지 말라, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.
[앵커]
그리고 전세대출한도 같은 내용도 있는데 수도권 규제지역의 경우에 1주택자들은 전세대출 한도를 2억 원으로 축소를 하겠다, 이 부분은 어떤 효과가 있을 거라고 보세요?
[박원갑]
그건 큰 영향을 없을 거예요. 종전부터 크게 줄어들지는 않고 2억으로 맞춰버리는 거니까요. 그런데 전반적으로 아마 지금 전세대출의 부작용 부분에 대해서 정부가 좀 인식을 하고 있는 것 같아요. 결국은 전세대출이 많이 나가니까, 지금 한 200조 정도 된다는 거거든요. 이게 결국은 전세가격을 부풀리고 결국에 갭투자의 먹잇감이 되고 집값이 계속 오르는 그런 부작용이 생기다 보니까 이걸 갑작스럽게 이번에 전세대출 DSR 도입 안 했죠. 발표 안 나왔잖아요. 그래서 대출규모를 줄여서 어떻게 보면 전세대출의 부작용을 줄이겠다, 그런 정책적 의지가 좀 담겨 있다, 이렇게 저는 해석을 하고 있습니다.
[앵커]
그리고 부동산 시장 질서 확립을 위해서 국토부 내 특사경을 설치하고 조사와 수사조직도 신설한다. 그러니까 강력하게 대응하겠다. 그러니까 투기세력에 대해서 강력하게 조사를 하고 대응하겠다, 이런 의지가 반영된 것 같습니다.
[박원갑]
그렇죠. 특사경 얘기를 저도 듣고 앞으로 시장에 대한 감시, 감독 기능이 좀 더 강화되겠다. 그런 생각이 들었고요. 그래서 요사이 보면 다운게약서라든지 아니면 허위로 계약했다가 파기하는 그런 사례들이 많거든요. 특히나 고가 주택을 사실 때는 지금처럼 시장이 불안하면 언제든지 세무당국이 감시하고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같고. 그래서 편법 증여라든지 아니면 여러 가지 정상적이지 않은 방법을 통해서 거래하는 건 조금 위험하다, 이런 말씀을 함께 드리고 싶습니다.
[앵커]
투기세력에 대한 정부의 의지가 상당히 드러나는 정책 중의 하나였고. 토지거리허가구역 지정권자 확대하는 방안, 그러니까 지정권자가 확대되면 어떤 효과가 있는 건가요?
[박원갑]
중앙정부 차원에서 신속한 대응 가능, 이렇게 보고 있거든요. 지금도 국토부 장관이 할 수 있는 게 있습니다. 시도 구역에 경계가 있거나 아니면 공공개발을 투진할 때 국토부 장관이 토허제를 지정할 수 있거든요.
나머지 말하자면 서울시 안에 있는 동 단위, 구 단위는 서울시장이 하고 있는데 아무래도 중앙정부 차원에서 본다면 굳이 표심 같은 거 생각 안 해도 되잖아요. 그래서 좀 더 통제력을 강화할 수도 있고. 좀 더 신속하게 할 수도 있고. 그렇다면 결국 소비자 입장에서 본다면 집값이 최근에 많이 꿈틀거렸던 곳이 서울에서 성동구하고 마포구 이런 데잖아요. 이런 데도 어떻게 보면 시장이 불안해지면 훨씬 더 빠른 속도로 토허제로 지정할 수 있다, 이렇게 우리가 예상해 볼 수도 있지 않느냐. 이렇게 봅니다.
[앵커]
그러면 이렇게 통제력이 강화된다는 것은 그만큼 집값 안정에 직접적으로 영향을 미칠 수 있다라는 겁니까? 어떻게 보세요?
[박원갑]
그런데 토허제를 지정했을 때 지금까지 여러 가지 통계를 보면 그렇게 가격은 안 떨어지더라고요. 거래량은 확실히 줄어요. 왜냐하면 갭투자가 안 되니까. 그걸 사고 나서 2년 동안 거주를 해야 되잖아요. 그러다 보니까 거래는 확실히 주는데 이게 외곽의 농지나 임야를 토허제로 지정했을 때하고 도심 아파트를 지정했을 때는 약간 효과는 다르대요. 그런데 어쨌든 중요한 건 집값이 토허제 한다고 갑자기 갑자기 뚝 떨어지지는 않거든요. 다만 집값의 변동성을 줄이는 거죠. 그런 측면에서 보면 앞으로 토허제 지역이 제 생각에는 줄어드는 것보다 늘어날 가능성이 있지 않느냐, 이런 생각도 해 보고 있습니다.
[앵커]
위원님, 지난번에 6. 27 대책을 처음으로 이번 정부 들어 경험을 하셨고 그리고 오늘 첫 주택공급대책이 나왔는데 앞으로 이재명 정부의 주택 관련, 집값 관련 대책이 어떻게 이어질 거라고 예상을 하십니까?
[박원갑]
그건 시장 흐름에 따라 달라지는 거죠. 결국 정책이라는 게 따로 있는 게 아니라 규제 완화도 좋은 게 아니에요. 규제 강화도 좋은 게 아니고. 시장 안정이잖아요. 이게 더 중요한데 그러면 시장이 불안해지면 또 어떻게 보면 카드가 나올 수밖에 없다.
[앵커]
상황에 따라 대응을 하는 거다?
[박원갑]
굉장히 신축적으로, 실용적으로 접근하지 않을까 생각되고요. 결국은 정책이 앞으로 그러면 추가적으로 나올지 여부는 시장의 흐름에 달려 있다 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 오늘 부동산 대책 관련해서 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다. ㅁ
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