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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 23일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 부동산 시장 상황 살펴보겠습니다. 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원(이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 6.27 대책 이후로 부동산 시장의 분위기가 확실히 달라지긴 한 것 같아요. 최근에 수도권 아파트의 중위 가격 거래 면적 다 줄었다. 실제 분위기는 어떻습니까?
◇ 김효선 : 네 한 리서치 업체에서 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 게 나왔는데요. 대책 발표 전후로 거래량과 거래된 가격 면적이 모두 줄었습니다. 얼마나 줄었냐면 대책 전인 6월 10일부터 18일 동안의 거래량 그 이후에 18일 동안의 거래를 분석한 결과 거래량은 2만 474건에서 5520건으로 약 73% 정도 감소했고요. 중위 거래 가격은 6억 6천만 원에서 5억 원으로 전용 면적도 84제곱미터에서 75제곱미터로 줄었다고 합니다.
◆ 조태현 : 이런 상황 풍선 효과가 우려됐던 부분들도 있잖아요. 이런 쪽의 지금 분위기 이거 관망세입니까? 정말 풍선 효과가 있는 겁니까?
◇ 김효선 : 풍선 효과가 제한적으로 있어 보였습니다. 서울의 외곽 지역도 중저가 금액이라 대출을 6억 받아도 충분히 살 수가 있었거든요. 그래서 일부 서울 외곽 지역이나 한강 이남의 경기권 지역들은 다소 거래가 늘어난 지역도 있지만 대부분의 지역들은 가격이 더 떨어질 거라는 그런 가능성을 열어두고 계속해서 관망세로 이어지는 그런 상황입니다.
◆ 조태현 : 그럼 전반적으로 봤을 때는 부동산이 확실히 열기는 조금 식었다, 이렇게 볼 수도 있겠는데 이번 대책이 나온 타겟 가운데 하나 타겟은 아니었던 것 같기도 하지만요. 아무튼 간에 강남 3구도 바라보고 있었단 말이에요. 그런데 강남 3구 같은 경우에는 거래량은 줄었지만은 가격은 계속 오르는 것 같아요.
◇ 김효선 : 네 예전에는 거래량이 가격을 선도하는 지표로써 많이 활용이 됐는데요. 이제는 모든 지역에 통용되는 얘기는 아닌 것 같습니다. 말씀하신 강남권 같은 경우에는 몇 달씩 거래가 없다가도 갑자기 신고가 수준의 거래가 성사되면 그게 그 지역의 기준가가 돼버리는 상황들이 발생하면서 거래는 줄어도 호가는 계속되는 그런 지역이 되었습니다.
◆ 조태현 : 저도 최근에 그쪽 갈 일이 있었는데 가격 붙은 거 보고 깜짝 놀랐어요. 엄청 오래된 옛날 아파트였는데 가격이 어마무시하게 올라가지고 놀랐던 기억이 있습니다. 이런 대출 규제가 이어지고 있는 상황에서 당연히 그렇다면 내 집 마련을 미루는 사람들도 많을 것 같아요. 대출이 막힌 무주택자들 언제쯤 움직여야 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 급할 것은 없다라고 보여집니다. 금융 규제가 가장 강력하기 때문에 단기적으로 시장에 지금 효과를 나타내고 있지만 이번 주 한국부동산원 자료를 보더라도 서울 같은 경우에는 여전히 상승하고 있는 지역들이 더 훨씬 많거든요. 그리고 정부에서도 다른 규제가 나올 수 있다라는 시그널을 주고 있고 종부세에 대한 얘기들도 있다 보니까 앞으로 가격이 급격하게 오르기보다는 조금은 더 조정될 수 있는 여지가 있어서 더 관망하는 건 필요할 것 같고요. 다만 공급에 대한 부족이 여전히 계속해서 지속되고 있고 서울에 대한 수요가 관망이지 아예 사라지지 않았기 때문에 지켜보면서 매수 타이밍을 잡는 것이 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 여전히 상승하는 지역들이 있다 이런 말씀을 들어오면은 나한테 만약에 현금적인 여유가 있다 그런데 무주택자다 그러면 지금쯤은 한번 사 봐도 되는 타이밍입니까?
◇ 김효선 : 네 맞습니다. 지금 전국적으로는 지속적으로 하락하고 있어서 지방에 계신 분들은 마찬가지로 지금 매수를 하는 그런 시기로서는 적기인데 서울 같은 경우에는 굉장히 과열된 지역들이 있었어요. 그런데 최근에 규제를 강력하게 하다 보니까 가격이 주춤하고 저가 매물도 나오는 것들이 있기 때문에 대출을 받지 않아도 매입이 가능한 그런 여유가 있는 무주택자들은 지금 한번 상황을 살펴보시고 저가 매물을 매수할 수 있는 기회가 있는지 보시는 건 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 결국에는 모든 거는 공급으로 연결이 될 것 같은데요. 다음 이야기해 보고 공급 이야기도 해 보도록 하겠습니다. 전세시장 문제가 있어요. 최근에 전세가격이 많이 오르고 있는데 최근에 이런 흐름 어떻게 진단하고 계세요?
◇ 김효선 : 전세가격이 수도권은 지속적으로 2022년 하반기 이후부터는 올라가고 있는 상황이고요. 올해도 가격이 계속 올라가고 있는데 전세 매물들이 최근 여러 가지 규제 때문에 더 잠김 현상이 나타나면서 앞으로도 전월세 가격은 더 올라갈 수 있는 그런 가능성이 많을 것으로 보여지고 있습니다.
◆ 조태현 : 최근에는 신규 전세랑 갱신 전세 사이에 보증금 차이가 확 벌어지는 이런 현상까지 나타났다는데 이게 항상 시장을 불안정하게 만드는 요인 가운데 하나잖아요. 지금 이 상황이 벌어진 배경은 뭡니까?
◇ 김효선 : 아무래도 임대차 입법과 그리고 전월세 공급에 대한 공급과 수요의 밸런스 차이 때문이라고 볼 수 있겠는데요. 2020년도 7월부터 임대차법이 시행이 되었는데 그 이후에 4년까지는 안정적으로 거주할 수 있고 그 이후에 신규 때는 전세가격이 올라갈 수 있는 여지가 생기는 거잖아요. 그래서 그 시기가 언제인지에 따라 개개인별로 체감하는 전세가격이 굉장히 다르고요. 통계적으로 봤을 때도 2년 단위로 가격이 조금 들쑥날쑥한 상황들이 발생하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이렇게 전세가격이 불안정하고 가격 자체가 오른다면 결국에는 월세 쪽으로 수요가 넘어갈 수밖에 없다라고도 볼 수가 있겠는데요. 월세 동향은 어떻습니까?
◇ 김효선 : 네 말씀하신 대로 비아파트의 전세를 비선호하다 보니까 비아파트는 월세가격이 계속해서 상승을 하고 있었고 아파트마저도 최근에는 전월세 가격이 월세로 전환되면서 더 많이 오르고 있습니다. 예를 들어서 월세 비중을 보면요. 2024년도 월세가 된 전세와 월세를 100%로 봤을 때 월세 비중이 42%였는데 올해는 42.5% 정도로 소폭 상승을 한 상황이고요. 연립다세대의 경우는 월세가 58%가 넘게 월세로 계약을 하다 보니까 그 보증금보다도 월세액이 굉장히 많이 올라가고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 결국에는 공급 확대가 제일 중요할 것이고요. 그 전에 공급 확대는 당장 되는 게 아니니까 지금 당장의 전세시장 임대차 시장의 과열을 막기 위해선 방법이 있을까요?
◇ 김효선 : 아무래도 임대차 공급이 원하는 곳에 많이 나와줘야 되는데 지속적으로 공급에 대한 계획은 있었지만 이런 부분들이 실행이 되기는 어려운 부분들이 있기 때문에 계속해서 공급 밸런스가 맞지 않는 부분들이 있습니다. 그래서 지금 앞으로라도 지금 공급 계획이 아마도 곧 나올 예정으로 보여지는데 빠르게 전월세 시장에 매물이 지속적으로 늘어날 수 있는 그런 여지들이 필요할 수 있을 것 같고요. 그리고 공공에서 공급을 하기 전까지는 그냥 민간 임대 사업자들이 좀 더 활성화될 수 있도록 여러 가지 특별한 핀셋으로라도 인센티브를 주는 부분도 검토할 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 민간 임대 사업자에게 인센티브를 주는 방법 이거는 문재인 정부 때 시도했다가 실패한 정책 아닙니까?
◇ 김효선 : 문재인 정권 때 여러 가지 정책을 했었는데 실패했던 이유는 정부의 의도는 그걸 통해서 민간 임대 공급 물량들이 많이 나올 수 있도록 하는 의도였는데 너무 과도한 혜택을 주다 보니까 그것보다는 이게 갭투자라든가 투기 목적으로 많이 사용이 됐거든요. 그래서 조정을 할 필요가 있을 것 같고요. 지역에 따라서 그리고 임대인이 얼마나 혜택을 주는지에 따라서 차등한 인센티브를 주는 방식으로 조금 달리해서 검토해 보면 어떨까 하는 생각입니다.
◆ 조태현 : 어떻게 보면 불쾌한 이야기일 수도 있지만 앞선 정부들에서 반면교사 사례가 꽤 있기 때문에 이런 점도 참고를 잘 해 줬으면 좋겠고요. 결국에는 모든 것 모든 문제의 해결점은 공급 정책으로 쏠리게 될 것 같아요. 최근에 국토부 장관 후보자도 지명이 됐는데 지금 정부가 생각하는 공급 방향 어떤 점에 우리가 눈여겨 볼 필요가 있을까요?
◇ 김효선 : 정부에서는 지속적으로 시장에서 원하는 곳에 공급을 해 주겠다라는 얘기들을 하고 있고요. 이런 방식은 윤 정권 때랑 했던 그런 기조와도 동일하게 지금 이어지고 있습니다. 다만 우리가 경험했듯이 많은 공급 계획이 있더라도 지금은 사업성 부재 때문에 공공보다 민간의 그런 빠른 공급이 더 어려운 실정이거든요. 그래서 그런 말은 굉장히 좋지만 민간에서 하기에는 사업성을 풀어야 된다는 굉장히 어려운 과제가 남아 있기 때문에 장기적으로는 그런 방향으로 가되 단기적으로 공급 부족으로 인해 서울 집값이 너무나 불안정하잖아요. 그런 부분은 공공에서 메꿔주는 방식들. 예를 들어 유휴 부지를 활용해서 공공 임대를 빨리 한다거나 아니면 작년에 나왔던 매입 임대주택을 활성화한다거나 하는 식으로 단기간에 필요한 것을 갭을 메꾸는 그런 공급 대책도 병행해서 나와야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런데 공급에서 이렇게 한다고 해서 이런 아파트들 이런 주택들을 실수요자들이 선호하나 이런 부분에서도 문제가 있을 것 같거든요 그런 문제는 없을까요?
◇ 김효선 : 많은 실수요자들이 선호하는 것들이 대부분 입지가 좋은 신축 아파트잖아요. 그런데 최근에는 입지 좋은 신축 아파트 가격이 거의 건물 값이 되고 있는 상황이라서 갖고 싶다고 해서 모두가 살 수 있는 상황은 아니고 어쨌든 쾌적한 주거 환경을 해줘야 되는 부분이 있는데 그런 곳이 그게 신축과 연결이 되는 부분이잖아요. 그런데 그렇게 되기에는 시일이 오래 걸릴 것으로 보여지기 때문에 그동안 사용할 수 있는 입지가 좋은 쪽에 이런 주택 공급들을 해야 될 필요가 있을 것 같고요. 민간 임대에 있어서도 민간 임대의 주거의 퀄리티를 높이는 것에 대한 관리 계획이라든가 그런 거에 대한 인센티브 같은 건 없었거든요. 그래서 이제는 시장에서 주택이 필요한 양보다 질이 더 중요한 시대가 왔기 때문에 그런 주거의 질을 높이는 것에 더 주안점을 두고 여러 가지 혜택 같은 것들을 마련하는 것도 필요할 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 주거의 질만 생각하면은 꼭 서울이 아닌 것도 좋겠지만은 이런 걸로는 해결이 안 되는 문제들이 있으니깐요. 그런데 지금 이렇게 공급을 대규모로 해 주려면 신도시 역할도 중요하잖아요 아까도 말씀을 해 주셨는데 지금 신도시의 사업성이 떨어져서 어려운 상황이다. 2기, 3기 신도시에 속도를 내겠다 이렇게 이재명 대통령이 이야기를 하고 있는데 잘 되겠습니까? 우려되는 점이 많을 것 같아요.
◇ 김효선 : 네 지금 2,3기 신도시 계획을 세웠을 때와 지금의 상황이 너무나 많이 달라져서 분양은 잘 되지 않고 공급 비용은 너무나 급격하게 올라간 상황입니다. 그래서 용적률 상향 얘기가 나오는 거 올라간 공사비를 메꾸기 위해서는 더 많은 수익이 필요한데 분양가가 높으면 지금은 분양이 안 되니까 용적률 상향은 피치 못하게 필요한 부분일 것 같고요. 용적률을 상향했을 때 나오는 그런 추가적인 분양 물건들을 예전에는 공공 임대 방식으로 무조건 돌리는 식으로의 인센티브를 국가에서 원하는 부분이 있었거든요. 그런데 그렇게 되면 수요자들의 입장과는 차이가 있을 수 있기 때문에 용적률의 반대 급부인 인센티브에 있어서도 공공임대만 주장할 것이 아니라 여러 가지 다양한 방안 아이디어가 필요할 것으로 생각됩니다.
◆ 조태현 : 그런데 용적률 높이면 교통 문제라든지 삶의 질 문제라든지 이런 게 불거지지 않습니까?
◇ 김효선 : 그렇죠. 그게 피치 못하게 따라오는 부분이긴 해서 인구도 줄고 가구 수는 분화되고 있는 상황에서 예전 방식의 신도시는 맞지 않다라는 얘기들은 있거든요. 근데 3기 신도시는 신도시가 완성되기도 전에 GTX 공사들을 많이 지금 이미 하고 있는 상황이라서 주택 공급을 지금 와서 안 할 수는 없는 부분이라 어차피 가야 될 사업이긴 합니다. 그래서 이런 교통 계획들, 아마 평가받은 것을 다시 받아야 될 수 있는데 그런 것들은 GTX를 포함한 다른 교통에 대한 그런 대책은 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 마지막으로 이 이야기 해보도록 하겠습니다. 아까 종부세 이야기 살짝 해 주셨는데요. 저희가 전에 이 앞선 인터뷰에서도 이 내용을 살짝 다뤘습니다. 일단은 공정시장액 이 부분이 문제가 될 것 같은데요. 공정시장액이라는 게 뭔지부터 설명 부탁드릴게요.
◇ 김효선 : 종부세를 매기는 데 있어서 과세 표준을 정하게 되는데 과세표준을 정할 때 공시가격에서 할인을 적용해서 최종 결정되는 과세표준 기준율을 말하게 됩니다. 그러니까 그냥 공시지가를 바로 적용하지 않고 공정시장가액 비율을 어떻게 하는지에 따라서 세금이 달라질 수 있거든요. 그래서 사실상 행정부가 종부세를 제어할 수 있도록 하는 역할을 하는 게 공정시장가액 비율입니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이거를 확대한다 그렇다면 종부세가 늘어나게 된다라는 뜻으로 연결이 되는 거죠?
◇ 김효선 : 네, 한마디로 그렇게 될 수 있는데요. 지금 세율 자체를 손대기보다는 공정시장가액 비율은 시행령만으로 조정이 가능하기 때문에 빠르게 적용이 될 수 있거든요. 현재 60%인 공정시장가액 비율을 80%로 상향 조정하는 방안을 검토 중인데 이렇게 낮췄던 것을 다시 끌어올리면 사실상 과세표준이 33% 정도 확대하는 효과가 생겨서 이만큼의 종부세가 늘어날 수 있는 여지가 있습니다.
◆ 조태현 : 종부세 대상자가 늘어난다. 그런데 앞서서 두 차례 종부세 정책을 했을 때 이 결과가 그렇게 성공적이지는 않았단 말이죠. 이번에는 효과가 있을까요?
◇ 김효선 : 종부세가 2주택자, 3주택자 그 입지가 좋은 곳에 있는 분들은 정말 많은 종부세를 냈기 때문에 이게 똘똘한 한 채로 연결이 되기도 했거든요. 그런데 그때 굉장히 호되게 당했던 다주택자 분들은 주택 수를 점점 줄여가는 그런 긍정적인 역할을 하기도 했습니다. 그런데 이번에 60%에서 80%면 굉장히 빠르게 올라가는 거긴 하거든요. 그런데 그렇게 되면 처분이 지금 외곽 지역 같은 것들은 빠르게 되지 않는 상황이라서 적용을 하는 거는 긍정적으로 평가가 되는데 준비할 수 있는 시간을 여유를 주면서 해야지 이게 문 정부 때 굉장히 올라갔다가 윤 정권 때 다시 굉장히 낮춰졌던 거를 지금 급하게 올리는 거거든요. 그러면 수요자들의 입장에서는 굉장히 헷갈릴 수 있고 신뢰도에 대한 문제가 계속해서 불거질 수 있기 때문에 준비할 수 있는 충분한 시간을 주었으면 합니다.
◆ 조태현 : 손바닥 뒤집듯이 펄쩍펄쩍 뒤집으면은 절대로 시장에 좋은 영향을 줄 수 없으니까요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 정리해 볼까요?
◇ 김효선 : 차가운 시장 뜨거운 관망이라고 말씀드리고 싶습니다. 수요 규제 정책들이 빠르게 시장에 영향을 주기 때문에 집값을 당장은 안정시키는 듯 보이지만 우리가 여러 차례 경험했듯이 수요가 다시 완화가 됐을 때는 한꺼번에 용수철처럼 가격이나 거래량이 튀어 올리거든요. 지금 수요가 집중되는 것들이 사라진 게 아니라 여전히 존재하고 있고 이런 욕망은 누를수록 더 커지기 때문에 지금 이미 눌러 놓은 것을 장기적으로 안정화로 연결시키려면 이후의 정책들을 정말 현명하게 공급과 밸런스를 가져갈 수 있도록 잘 펼쳐졌으면 좋겠습니다.
◆ 조태현 : 차가운 시장 뜨거운 관망. 시적이십니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
#부동산 #대출규제 #DSR #전세 #월세화 #관망세 #공급 #3기신도시 #용적률
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 7월 23일 (수요일)
■ 대담 : ☎ 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 부동산 시장 상황 살펴보겠습니다. 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◇ 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원(이하 김효선) : 네 안녕하세요.
◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 6.27 대책 이후로 부동산 시장의 분위기가 확실히 달라지긴 한 것 같아요. 최근에 수도권 아파트의 중위 가격 거래 면적 다 줄었다. 실제 분위기는 어떻습니까?
◇ 김효선 : 네 한 리서치 업체에서 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 게 나왔는데요. 대책 발표 전후로 거래량과 거래된 가격 면적이 모두 줄었습니다. 얼마나 줄었냐면 대책 전인 6월 10일부터 18일 동안의 거래량 그 이후에 18일 동안의 거래를 분석한 결과 거래량은 2만 474건에서 5520건으로 약 73% 정도 감소했고요. 중위 거래 가격은 6억 6천만 원에서 5억 원으로 전용 면적도 84제곱미터에서 75제곱미터로 줄었다고 합니다.
◆ 조태현 : 이런 상황 풍선 효과가 우려됐던 부분들도 있잖아요. 이런 쪽의 지금 분위기 이거 관망세입니까? 정말 풍선 효과가 있는 겁니까?
◇ 김효선 : 풍선 효과가 제한적으로 있어 보였습니다. 서울의 외곽 지역도 중저가 금액이라 대출을 6억 받아도 충분히 살 수가 있었거든요. 그래서 일부 서울 외곽 지역이나 한강 이남의 경기권 지역들은 다소 거래가 늘어난 지역도 있지만 대부분의 지역들은 가격이 더 떨어질 거라는 그런 가능성을 열어두고 계속해서 관망세로 이어지는 그런 상황입니다.
◆ 조태현 : 그럼 전반적으로 봤을 때는 부동산이 확실히 열기는 조금 식었다, 이렇게 볼 수도 있겠는데 이번 대책이 나온 타겟 가운데 하나 타겟은 아니었던 것 같기도 하지만요. 아무튼 간에 강남 3구도 바라보고 있었단 말이에요. 그런데 강남 3구 같은 경우에는 거래량은 줄었지만은 가격은 계속 오르는 것 같아요.
◇ 김효선 : 네 예전에는 거래량이 가격을 선도하는 지표로써 많이 활용이 됐는데요. 이제는 모든 지역에 통용되는 얘기는 아닌 것 같습니다. 말씀하신 강남권 같은 경우에는 몇 달씩 거래가 없다가도 갑자기 신고가 수준의 거래가 성사되면 그게 그 지역의 기준가가 돼버리는 상황들이 발생하면서 거래는 줄어도 호가는 계속되는 그런 지역이 되었습니다.
◆ 조태현 : 저도 최근에 그쪽 갈 일이 있었는데 가격 붙은 거 보고 깜짝 놀랐어요. 엄청 오래된 옛날 아파트였는데 가격이 어마무시하게 올라가지고 놀랐던 기억이 있습니다. 이런 대출 규제가 이어지고 있는 상황에서 당연히 그렇다면 내 집 마련을 미루는 사람들도 많을 것 같아요. 대출이 막힌 무주택자들 언제쯤 움직여야 되는 겁니까?
◇ 김효선 : 급할 것은 없다라고 보여집니다. 금융 규제가 가장 강력하기 때문에 단기적으로 시장에 지금 효과를 나타내고 있지만 이번 주 한국부동산원 자료를 보더라도 서울 같은 경우에는 여전히 상승하고 있는 지역들이 더 훨씬 많거든요. 그리고 정부에서도 다른 규제가 나올 수 있다라는 시그널을 주고 있고 종부세에 대한 얘기들도 있다 보니까 앞으로 가격이 급격하게 오르기보다는 조금은 더 조정될 수 있는 여지가 있어서 더 관망하는 건 필요할 것 같고요. 다만 공급에 대한 부족이 여전히 계속해서 지속되고 있고 서울에 대한 수요가 관망이지 아예 사라지지 않았기 때문에 지켜보면서 매수 타이밍을 잡는 것이 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 여전히 상승하는 지역들이 있다 이런 말씀을 들어오면은 나한테 만약에 현금적인 여유가 있다 그런데 무주택자다 그러면 지금쯤은 한번 사 봐도 되는 타이밍입니까?
◇ 김효선 : 네 맞습니다. 지금 전국적으로는 지속적으로 하락하고 있어서 지방에 계신 분들은 마찬가지로 지금 매수를 하는 그런 시기로서는 적기인데 서울 같은 경우에는 굉장히 과열된 지역들이 있었어요. 그런데 최근에 규제를 강력하게 하다 보니까 가격이 주춤하고 저가 매물도 나오는 것들이 있기 때문에 대출을 받지 않아도 매입이 가능한 그런 여유가 있는 무주택자들은 지금 한번 상황을 살펴보시고 저가 매물을 매수할 수 있는 기회가 있는지 보시는 건 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 결국에는 모든 거는 공급으로 연결이 될 것 같은데요. 다음 이야기해 보고 공급 이야기도 해 보도록 하겠습니다. 전세시장 문제가 있어요. 최근에 전세가격이 많이 오르고 있는데 최근에 이런 흐름 어떻게 진단하고 계세요?
◇ 김효선 : 전세가격이 수도권은 지속적으로 2022년 하반기 이후부터는 올라가고 있는 상황이고요. 올해도 가격이 계속 올라가고 있는데 전세 매물들이 최근 여러 가지 규제 때문에 더 잠김 현상이 나타나면서 앞으로도 전월세 가격은 더 올라갈 수 있는 그런 가능성이 많을 것으로 보여지고 있습니다.
◆ 조태현 : 최근에는 신규 전세랑 갱신 전세 사이에 보증금 차이가 확 벌어지는 이런 현상까지 나타났다는데 이게 항상 시장을 불안정하게 만드는 요인 가운데 하나잖아요. 지금 이 상황이 벌어진 배경은 뭡니까?
◇ 김효선 : 아무래도 임대차 입법과 그리고 전월세 공급에 대한 공급과 수요의 밸런스 차이 때문이라고 볼 수 있겠는데요. 2020년도 7월부터 임대차법이 시행이 되었는데 그 이후에 4년까지는 안정적으로 거주할 수 있고 그 이후에 신규 때는 전세가격이 올라갈 수 있는 여지가 생기는 거잖아요. 그래서 그 시기가 언제인지에 따라 개개인별로 체감하는 전세가격이 굉장히 다르고요. 통계적으로 봤을 때도 2년 단위로 가격이 조금 들쑥날쑥한 상황들이 발생하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이렇게 전세가격이 불안정하고 가격 자체가 오른다면 결국에는 월세 쪽으로 수요가 넘어갈 수밖에 없다라고도 볼 수가 있겠는데요. 월세 동향은 어떻습니까?
◇ 김효선 : 네 말씀하신 대로 비아파트의 전세를 비선호하다 보니까 비아파트는 월세가격이 계속해서 상승을 하고 있었고 아파트마저도 최근에는 전월세 가격이 월세로 전환되면서 더 많이 오르고 있습니다. 예를 들어서 월세 비중을 보면요. 2024년도 월세가 된 전세와 월세를 100%로 봤을 때 월세 비중이 42%였는데 올해는 42.5% 정도로 소폭 상승을 한 상황이고요. 연립다세대의 경우는 월세가 58%가 넘게 월세로 계약을 하다 보니까 그 보증금보다도 월세액이 굉장히 많이 올라가고 있는 상황입니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 결국에는 공급 확대가 제일 중요할 것이고요. 그 전에 공급 확대는 당장 되는 게 아니니까 지금 당장의 전세시장 임대차 시장의 과열을 막기 위해선 방법이 있을까요?
◇ 김효선 : 아무래도 임대차 공급이 원하는 곳에 많이 나와줘야 되는데 지속적으로 공급에 대한 계획은 있었지만 이런 부분들이 실행이 되기는 어려운 부분들이 있기 때문에 계속해서 공급 밸런스가 맞지 않는 부분들이 있습니다. 그래서 지금 앞으로라도 지금 공급 계획이 아마도 곧 나올 예정으로 보여지는데 빠르게 전월세 시장에 매물이 지속적으로 늘어날 수 있는 그런 여지들이 필요할 수 있을 것 같고요. 그리고 공공에서 공급을 하기 전까지는 그냥 민간 임대 사업자들이 좀 더 활성화될 수 있도록 여러 가지 특별한 핀셋으로라도 인센티브를 주는 부분도 검토할 필요가 있을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 민간 임대 사업자에게 인센티브를 주는 방법 이거는 문재인 정부 때 시도했다가 실패한 정책 아닙니까?
◇ 김효선 : 문재인 정권 때 여러 가지 정책을 했었는데 실패했던 이유는 정부의 의도는 그걸 통해서 민간 임대 공급 물량들이 많이 나올 수 있도록 하는 의도였는데 너무 과도한 혜택을 주다 보니까 그것보다는 이게 갭투자라든가 투기 목적으로 많이 사용이 됐거든요. 그래서 조정을 할 필요가 있을 것 같고요. 지역에 따라서 그리고 임대인이 얼마나 혜택을 주는지에 따라서 차등한 인센티브를 주는 방식으로 조금 달리해서 검토해 보면 어떨까 하는 생각입니다.
◆ 조태현 : 어떻게 보면 불쾌한 이야기일 수도 있지만 앞선 정부들에서 반면교사 사례가 꽤 있기 때문에 이런 점도 참고를 잘 해 줬으면 좋겠고요. 결국에는 모든 것 모든 문제의 해결점은 공급 정책으로 쏠리게 될 것 같아요. 최근에 국토부 장관 후보자도 지명이 됐는데 지금 정부가 생각하는 공급 방향 어떤 점에 우리가 눈여겨 볼 필요가 있을까요?
◇ 김효선 : 정부에서는 지속적으로 시장에서 원하는 곳에 공급을 해 주겠다라는 얘기들을 하고 있고요. 이런 방식은 윤 정권 때랑 했던 그런 기조와도 동일하게 지금 이어지고 있습니다. 다만 우리가 경험했듯이 많은 공급 계획이 있더라도 지금은 사업성 부재 때문에 공공보다 민간의 그런 빠른 공급이 더 어려운 실정이거든요. 그래서 그런 말은 굉장히 좋지만 민간에서 하기에는 사업성을 풀어야 된다는 굉장히 어려운 과제가 남아 있기 때문에 장기적으로는 그런 방향으로 가되 단기적으로 공급 부족으로 인해 서울 집값이 너무나 불안정하잖아요. 그런 부분은 공공에서 메꿔주는 방식들. 예를 들어 유휴 부지를 활용해서 공공 임대를 빨리 한다거나 아니면 작년에 나왔던 매입 임대주택을 활성화한다거나 하는 식으로 단기간에 필요한 것을 갭을 메꾸는 그런 공급 대책도 병행해서 나와야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런데 공급에서 이렇게 한다고 해서 이런 아파트들 이런 주택들을 실수요자들이 선호하나 이런 부분에서도 문제가 있을 것 같거든요 그런 문제는 없을까요?
◇ 김효선 : 많은 실수요자들이 선호하는 것들이 대부분 입지가 좋은 신축 아파트잖아요. 그런데 최근에는 입지 좋은 신축 아파트 가격이 거의 건물 값이 되고 있는 상황이라서 갖고 싶다고 해서 모두가 살 수 있는 상황은 아니고 어쨌든 쾌적한 주거 환경을 해줘야 되는 부분이 있는데 그런 곳이 그게 신축과 연결이 되는 부분이잖아요. 그런데 그렇게 되기에는 시일이 오래 걸릴 것으로 보여지기 때문에 그동안 사용할 수 있는 입지가 좋은 쪽에 이런 주택 공급들을 해야 될 필요가 있을 것 같고요. 민간 임대에 있어서도 민간 임대의 주거의 퀄리티를 높이는 것에 대한 관리 계획이라든가 그런 거에 대한 인센티브 같은 건 없었거든요. 그래서 이제는 시장에서 주택이 필요한 양보다 질이 더 중요한 시대가 왔기 때문에 그런 주거의 질을 높이는 것에 더 주안점을 두고 여러 가지 혜택 같은 것들을 마련하는 것도 필요할 것으로 보여집니다.
◆ 조태현 : 주거의 질만 생각하면은 꼭 서울이 아닌 것도 좋겠지만은 이런 걸로는 해결이 안 되는 문제들이 있으니깐요. 그런데 지금 이렇게 공급을 대규모로 해 주려면 신도시 역할도 중요하잖아요 아까도 말씀을 해 주셨는데 지금 신도시의 사업성이 떨어져서 어려운 상황이다. 2기, 3기 신도시에 속도를 내겠다 이렇게 이재명 대통령이 이야기를 하고 있는데 잘 되겠습니까? 우려되는 점이 많을 것 같아요.
◇ 김효선 : 네 지금 2,3기 신도시 계획을 세웠을 때와 지금의 상황이 너무나 많이 달라져서 분양은 잘 되지 않고 공급 비용은 너무나 급격하게 올라간 상황입니다. 그래서 용적률 상향 얘기가 나오는 거 올라간 공사비를 메꾸기 위해서는 더 많은 수익이 필요한데 분양가가 높으면 지금은 분양이 안 되니까 용적률 상향은 피치 못하게 필요한 부분일 것 같고요. 용적률을 상향했을 때 나오는 그런 추가적인 분양 물건들을 예전에는 공공 임대 방식으로 무조건 돌리는 식으로의 인센티브를 국가에서 원하는 부분이 있었거든요. 그런데 그렇게 되면 수요자들의 입장과는 차이가 있을 수 있기 때문에 용적률의 반대 급부인 인센티브에 있어서도 공공임대만 주장할 것이 아니라 여러 가지 다양한 방안 아이디어가 필요할 것으로 생각됩니다.
◆ 조태현 : 그런데 용적률 높이면 교통 문제라든지 삶의 질 문제라든지 이런 게 불거지지 않습니까?
◇ 김효선 : 그렇죠. 그게 피치 못하게 따라오는 부분이긴 해서 인구도 줄고 가구 수는 분화되고 있는 상황에서 예전 방식의 신도시는 맞지 않다라는 얘기들은 있거든요. 근데 3기 신도시는 신도시가 완성되기도 전에 GTX 공사들을 많이 지금 이미 하고 있는 상황이라서 주택 공급을 지금 와서 안 할 수는 없는 부분이라 어차피 가야 될 사업이긴 합니다. 그래서 이런 교통 계획들, 아마 평가받은 것을 다시 받아야 될 수 있는데 그런 것들은 GTX를 포함한 다른 교통에 대한 그런 대책은 필요할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 마지막으로 이 이야기 해보도록 하겠습니다. 아까 종부세 이야기 살짝 해 주셨는데요. 저희가 전에 이 앞선 인터뷰에서도 이 내용을 살짝 다뤘습니다. 일단은 공정시장액 이 부분이 문제가 될 것 같은데요. 공정시장액이라는 게 뭔지부터 설명 부탁드릴게요.
◇ 김효선 : 종부세를 매기는 데 있어서 과세 표준을 정하게 되는데 과세표준을 정할 때 공시가격에서 할인을 적용해서 최종 결정되는 과세표준 기준율을 말하게 됩니다. 그러니까 그냥 공시지가를 바로 적용하지 않고 공정시장가액 비율을 어떻게 하는지에 따라서 세금이 달라질 수 있거든요. 그래서 사실상 행정부가 종부세를 제어할 수 있도록 하는 역할을 하는 게 공정시장가액 비율입니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이거를 확대한다 그렇다면 종부세가 늘어나게 된다라는 뜻으로 연결이 되는 거죠?
◇ 김효선 : 네, 한마디로 그렇게 될 수 있는데요. 지금 세율 자체를 손대기보다는 공정시장가액 비율은 시행령만으로 조정이 가능하기 때문에 빠르게 적용이 될 수 있거든요. 현재 60%인 공정시장가액 비율을 80%로 상향 조정하는 방안을 검토 중인데 이렇게 낮췄던 것을 다시 끌어올리면 사실상 과세표준이 33% 정도 확대하는 효과가 생겨서 이만큼의 종부세가 늘어날 수 있는 여지가 있습니다.
◆ 조태현 : 종부세 대상자가 늘어난다. 그런데 앞서서 두 차례 종부세 정책을 했을 때 이 결과가 그렇게 성공적이지는 않았단 말이죠. 이번에는 효과가 있을까요?
◇ 김효선 : 종부세가 2주택자, 3주택자 그 입지가 좋은 곳에 있는 분들은 정말 많은 종부세를 냈기 때문에 이게 똘똘한 한 채로 연결이 되기도 했거든요. 그런데 그때 굉장히 호되게 당했던 다주택자 분들은 주택 수를 점점 줄여가는 그런 긍정적인 역할을 하기도 했습니다. 그런데 이번에 60%에서 80%면 굉장히 빠르게 올라가는 거긴 하거든요. 그런데 그렇게 되면 처분이 지금 외곽 지역 같은 것들은 빠르게 되지 않는 상황이라서 적용을 하는 거는 긍정적으로 평가가 되는데 준비할 수 있는 시간을 여유를 주면서 해야지 이게 문 정부 때 굉장히 올라갔다가 윤 정권 때 다시 굉장히 낮춰졌던 거를 지금 급하게 올리는 거거든요. 그러면 수요자들의 입장에서는 굉장히 헷갈릴 수 있고 신뢰도에 대한 문제가 계속해서 불거질 수 있기 때문에 준비할 수 있는 충분한 시간을 주었으면 합니다.
◆ 조태현 : 손바닥 뒤집듯이 펄쩍펄쩍 뒤집으면은 절대로 시장에 좋은 영향을 줄 수 없으니까요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 정리해 볼까요?
◇ 김효선 : 차가운 시장 뜨거운 관망이라고 말씀드리고 싶습니다. 수요 규제 정책들이 빠르게 시장에 영향을 주기 때문에 집값을 당장은 안정시키는 듯 보이지만 우리가 여러 차례 경험했듯이 수요가 다시 완화가 됐을 때는 한꺼번에 용수철처럼 가격이나 거래량이 튀어 올리거든요. 지금 수요가 집중되는 것들이 사라진 게 아니라 여전히 존재하고 있고 이런 욕망은 누를수록 더 커지기 때문에 지금 이미 눌러 놓은 것을 장기적으로 안정화로 연결시키려면 이후의 정책들을 정말 현명하게 공급과 밸런스를 가져갈 수 있도록 잘 펼쳐졌으면 좋겠습니다.
◆ 조태현 : 차가운 시장 뜨거운 관망. 시적이십니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산수석위원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
◇ 김효선 : 네 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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