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■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산 경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난주 금요일, 정부가 6억 원 이상 주택담보 대출을 금지하는 고강도 대출 규제를 내놨습니다. 주말 사이, 수도권 매수세가 위축된 모습을 보이며시장에 반응이 즉각 나타나기도 했는데요. 부동산 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 정부가 이렇게 고강도 대출 규제를 내놨는데 이 규제로 서울 아파트 74%가 영향을 받는다, 이런 분석이 나왔네요?
[김인만]
대출 한도가 줄어들 것으로 부동산R114 조사 결과가 나왔는데요. 많은 분들이 헤드라인만 보고 6억까지만 대출이 나온다고 알고 있는데 실제로 대출 규제 내용은 더 전방위적으로 확대가 됐습니다. 총량 규제, 올 하반기 예정되어 있는 대출할 수 있는 금액을 절반으로, 50% 삭감을 했고요. 생애최초는 25%, 일단 한도 자체를 줄였습니다. 그러면 나중에 되면 자격 요건이 돼도 대출이 안 나올 수도 있는 거고요. 생활안정자금도 내가 집값을 30억짜리 아파트를 가지고 있어도 1억까지밖에 대출이 안 나옵니다. 그래서 전반적으로 다 줄었고, 가장 논란이 되고 있는 게 생애최초, 서민들이, 신혼부부들이 내 집 마련할 수 있는 대출의 LTV한도를 80에서 70%로 줄였고요. 디딤돌, 버팀목 대출도 한도 대출 자체를 줄였기 때문에 그냥 고가 아파트들, 부자들만 영향을 받는 것은 아니고 전반적으로 전체적으로 모두 다 대출 영향은 받을 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 되면서 실제로 주말 사이에 부동산 매수세가 급격히 줄었다고 하더라고요.
[김인만]
일단 초강력 대책이 나왔기 때문에 당분간 숨고르기는 불가피할 것 같습니다. 이게 어떤 대책인지, 어떤 영향이 있는지는 판단하기는 어렵고요. 현장에서는 굉장히 혼선이 이어지고 있죠. 예를 들어서 토지거래허가구역이 있는 강남3구, 용산구 같은 경우 허가를 받아야 계약서를 쓰게 되는데요. 허가를 받으려면 먼저 가계약금을 내고 매매 예약을 하고 허가서를 집어넣는데, 구청에서 허가서 나오기 전에 대책이 발표되는 바람에 지금 계약서하고 계약금을 납입하지 않으면 대출이 인정이 안 됩니다. 그러면 실제로 합의를 하고 진행했음에도 불구하고 대출이 안 나오는 부작용들이 나올 수 있기 때문에 우왕좌왕하고 이런 상황을 예의주시는 하고 있는데 일반적으로 우리 대출 규제 영향은 한 길어야 6개월 정도로 보고 있습니다. 시장이 수요 억제 정책인데 우리 일반 국민들한테 아파트, 집이라는 것은 내 인생, 나의 노후, 내 가족의, 내 자녀의 인생까지도 달려 있는 문제이기 때문에 대출 규제가 나온다고 해서 내가 집을 사려고 했는데 그냥 쉽게 포기하지는 않을 것 같고요. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 또 찾을 것 같습니다. 지금 최근에 나오는 얘기들을 보게 되면 이 지역이 안 되면, 예를 들어서 성동구가 대출이 안 나와서 못 산다면 서대문구나 성북구로 살 수도 있다. 아니면 면적을 줄여서 전용 84를 사려다가 전용 59, 신축이 아니면 준신축. 이렇게 여러 가지 방법들을 찾는 고민들을 하고 있는 상황이기 때문에 풍선효과도 충분히 예상할 수 있는 부분이고요. 오늘 뉴스 보니까 부산 지역에서도 이제 수도권 규제를 하게 되니까 부산 아파트로 수요가 유입되지 않냐라는 기대감을 벌써부터 보이고 있습니다. 전방위적으로 지금 여러 가지 현상들이 내재되어 있기 때문에 앞으로 진행 상황, 7월, 8월은 거래량도 감소되고 상승률도 감소되겠으나 그걸로 자화자찬할 문제는 아닌 것 같고요. 면밀히 예의주시를 하고 추가 대책, 가장 중요한 게 공급 대책, 공감할 수 있는 공급 정책이 나와야 될 것 같습니다.
[앵커]
일단은 숨 고르기에 들어갔지만 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려가 있다로 정리해 보겠고요. 그런데 일각에서는 이런 비판도 있습니다. 고소득자나 현금 부자만 집을 살 수 있는 것 아니냐, 이런 거예요.
[김인만]
그렇게 하는데요. 물론 현금 부자들은 언제든지 살 수 있었습니다. 이게 6억 대출이라는 게 대출이 6억까지 나오는데요. 우리가 대출 규제는 두 가지가 있습니다. LTV 규제가 있고 DSR 규제가 있는데 지금 대책 내용은 LTV 규제입니다. 집값 대비 비규제 지역은 70%, 규제 지역은 50%까지만 대출을 해 주는데, 상관 없이 6억으로 커트라인을 정했는데요. 추가적으로 DSR 규제가 있습니다. 소득 대비 연동이 되기 때문에 일반적으로 6억을 대출받으려면 소득이 1억 이상 나와야 되거든요. 그러니까 지금도 고소득자들이 6억 이상 대출을 받고 있었기 때문에 어차피 고소득자들이 대출이 줄어든다면 다른 현금을 동원하든지 다른 방법을 찾을 겁니다. 그래서 우리 서민들은 생애 최초, 디딤돌, 버팀목 대출이 막힌 게 좀 뼈아픈 부분이고요. 일반적으로 6억 이상의 대출을 받는 것, 리스크 관리 차원에서도 우리 서민들이 그렇게 투자하는 것은 바람직하지 않은 것 같습니다.
[앵커]
그런데 외국인은 이번 고강도 규제에서 빠진 겁니까?
[김인만]
그 부분도 무조건계약금 내고 계약서를 쓰게 되면 되는데, 외국인들은 또 중국인들이 최근에 집을 많이 사고 있는데 10만 호 정도는 외국인들이 가지고 있고요. 56%가 중국인입니다. 중국인들이 우리나라 한국은행에서 대출을 잘 받지 않습니다. 자기 나라에서 돈을 구해서 들어오기 때문에 실질적으로 고강도 대책에 그런 얘기가 나오는 거죠. 우리나라 사람들은 대출 한도가 막혀서 내 집 마련 못하는데 중국인들은 중국에서 돈을 가지고 와서 하기 때문에 또 역차별 논란, 끊임없는 논란이 계속 진행되고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 가장 궁금한 건 이런 고강도 규제로 집값 상승 흐름을 바꿀 수 있을 것이냐, 이거잖아요.
[김인만]
바라보는 관점이 좀 다릅니다. 상승 흐름을 바꾸신다고 말씀하셨는데요. 집값 안정이라는 게 정부가 생각하는 집값 안정은 상승률 둔화, 거래량 둔화입니다. 그러면 20억 아파트가 6개월 사이에 25억으로 올랐는데요. 상승률이 둔화되고 거래량이 둔화된다는 얘기는 25억에서 30억 가는 것을 막는 효과. 25억에서 멈추는 거고요. 우리 무주택자들은 25억에서 20억으로 돌아오기를 바라는데 실제로 돌아오게 되면 이걸 폭락이라고 합니다. 그러면 금융권에서도 부실채권 문제로 정부가 또 개입할 수밖에 없기 때문에 실제로 이 자체가 괴리가 있고, 안정은 상승률 안정, 그러니까 올라간 것을 인정하고 당분간 몇 달 정도는 상승률은 둔화되겠으나 풍선 효과가 생기는 지역들 있잖아요. 그들 지역들은 오히려 상승률이 더 커질 수도 있습니다.
[앵커]
참 어려운 문제인데, 여태 정권의 부동산 정책을 보면 진보 정권에서는 고강도 규제를 했고, 또 반대로 보수 정권에서는 규제를 완화했어요. 그런데 결과적으로 보니까 규제를 하면 할수록 집값이 좀 올랐다고 봐야 되겠죠?
[김인만]
그것은 집값이 오르기 때문에 규제를 한 것이고요. 또 규제를 하니까 집값이 올라갑니다. 그래서 닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐 문제이지 진보가 집권한다고 갑자기 집값이 올라가지 않습니다. 집값이 올라가는데 규제를 하니까 제가 앞서서 말했듯이 하늘이 무너져도 솟아날 구멍을 찾아야 되는데 하지 마라고 하면 또 다른 방법을 찾게 되고 시장은 자극을 주게 되면 왜곡이 되고, 또 다른 쪽으로 튀게 되거든요. 저는 항상 생각하는 게 중학교 2학년 자녀하고 비슷하지 않나 싶습니다. 공부 안 한다고 용돈을 줄인다든지 방문을 닫는다면 공부를 하겠습니까? 결국에는 하는 척하다가 궁극적으로는 진행이 안 되는데, 시간이 해결해 줘야 될 문제인 것 같고요. 공급이 꾸준하게 되지 않으면 서울 같은 경우는 절대적으로 수요 과잉 지역, 지방에서도 양질의 일자리와 대학교를 찾아서 서울로 들어오고 있기 때문에 공급 문제가 해결되지 않으면 또 역설적으로 수요가 분산되지 않으면 근본적인 해결책은 어려워 보입니다.
[앵커]
일각에서는 이번 고강도 대출 규제를 지난 일본의 사례와 비교하는 시각도 있습니다. 1990년대 일본도 높은 집값을 잡기 위해서 금리인상 그리고 대출 총량 규제 정책을 시행했다고 하더라고요.
[김인만]
우리가 잃어버린 30년, 일본 얘기를 많이 하는데요. 최악의 경우는 그런 가능성도 배제할 수 없을 것 같습니다. 누가 보더라도 최근에 강남 집값, 한강벨트 집값 상승은 비정상은 맞습니다. 그런데 우리가 중요한 것은 비정상을 정상으로 돌리는 과정이 굉장히 어려운 부분이고요. 연착륙이 중요한데, 자칫 잘못 일본처럼 경착륙이 될 수도 있는데 그렇게 되기에는 정책이 굉장히 중요한 부분이고요. 우리가 일본 사례를 보게 되면 단순하게 집값이 많이 올라서 규제를 해서 집값이 떨어져서 경제위기가 왔다고 알고 있는데, 속을 들여다보게 되면 일본의 구조적인 문제. 1950년대부터 발생한 일본 경제 시스템이 시간이 지나면서 시대를 따라가지 못하면서 연공서열, 종신고용, 은행과 기업 간의 문제가 종합적으로 문제가 생긴 부분이기 때문에 우리는 일본과는 사례가 다른 부분이 있고요. 어떻게든 집값 비정상 급등은 바람직하지 않은 것은 분명한 사실입니다.
[앵커]
이런 가운데 대통령실은 이번 대출 규제가 대통령실 대책이 아니다. 이러면서 약간 선을 그었어요. 왜 이랬을까요?
[김인만]
아무래도 살짝 부담이 있었던 것 같습니다. 대선 기간에 수요 억제, 그러니까 세금 규제하지 않고 공급으로 해결하겠다라는 정책 기조를 대통령께서 말씀하셨는데 지금은 대출 규제지만 실질적으로 수요 억제 정책이거든요. 그러면 했던 말하고 조금 다른 부분이 있기 때문에 아무래도 살짝 거리를 두고 있는데 이번 대책이 집값이 너무 단기간에 급등을 했기 때문에 저는 나올 수밖에 없는, 어쩔 수 없는 정책이라고 생각합니다마는 여기서 끝나서 될 문제는 아닌 것 같고요. 급한 불을 잠시 덮어뒀다면 근본적인 문제가 뭔지, 왜 시장에서 불안한지. 사실 불안은 심리거든요. 지금 아니면 집 못 살 것 같은 두려운 마음. 그러니까 장기적으로는 공급을 해 주더라도 단기적으로는 불안 심리를 잠재울 수 있도록 우리는 역대 정권과는 달라. 그러면 시장과의 친화적인 메시지. 예를 들자면 재건축 초과이익환수라든지 이런 것을 폐지함으로써 우리는 공급을 늘리기 위해서 이념을 초월할 수 있어라는 시그널도 던져줄 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
일각에서는 문재인 정부 당시 부동산 대책 실패가 영향을 미친 거다. 이런 분석도 있던데 어떻게 해석하십니까?
[김인만]
민주당 입장에서는 뼈아픈 부분이죠. 다른 건 잘 모르겠는데 결국에는 부동산 때문에 정권교체가 됐다고 생각을 하는 부분인데요. 그래서 세금 규제는 하지 않겠다고 했는데 역설적으로 지금 대출 규제로 가고 있는데 시장에서 받아들일 때는 세금 규제나 대출 규제나 강제로 누르는 건 똑같습니다. 그래서 수요 억제만으로는 해결될 수 없는 부분이고요. 오히려 부작용이 더 커질 수도 있습니다. 역대 정권에서 유일하게 부동산을 정책으로 잡은 정권이 노태우 정부입니다. 노태우 정부가 성공했던 배경에는 1기 신도시 포함 200만 호 대대적인 공급 폭탄을 쏟아부었고요. 추가로 엄청난 규제. 1세대 1주택자 양도세, 비과세 현재는 2년 보유, 규제 지역은 2년 거주인데 그 당시 노태우 정부 시절에서는 3년 거주, 5년 보유였습니다. 공급과 수요 억제 정책이 컬래버레이션을 이뤘을 때 효과가 극대화되는 거지 수요 억제만으로는 한계가 있을 것 같습니다.
[앵커]
그렇다면 정부가 추가로 더 대책을 내놓을까요?
[김인만]
나올 수밖에 없을 것 같습니다. 왜냐하면 공급 확대 대책이 가장 키포인트가 되는데 윤석열 정부나 문재인 정부에서 발표했듯이 그린벨트를 푼다든지 신규 택지를 발굴한다, 용적률을 상향한다, 그 정도 가지고는 시장의 공감을 얻기는 어려울 것 같고요. 저는 오히려 신뢰 회복이 우선이기 때문에 문재인 정부, 윤석열 정부 때 추진하던 여러 가지 프로젝트들을 지금 이렇게 차질없이 진행하고 있다. 그린벨트는 이렇게 풀고 있다를 상세하게 시장에 알려준다면 제대로 진행하고 있구나. 믿고 기다리면 되겠구나라는 심리가 들 때 비로소 안정을 찾을 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그런데 이번 대출 규제 때문에 전세 매물이 급감할 거다. 이런 우려도 나오더라고요. 전세 대란이 또 나타날 수도 있을까요?
[김인만]
이것은 또 다른 부작용 중 하나가 될 수도 있을 것 같습니다. 왜냐하면 이번 전세대출의 내용을 보게 되면 실거주 의무가 추가됐거든요. 6개월 이내 대출을 받으면 실거주를 해야 되는데 전세를 주지 못한다는 얘기입니다. 그러면 자연스럽게 전세 매물이 줄어들게 되고요. 수요자들은 여러 가지 고민을 하겠죠. 지역을 옮기든지 면적을 줄이든지 여러 가지 고민하다가 이렇게, 저렇게 해도 답이 안 나오면 선택할 수 있는 방법이 그냥 전세를 거주하는 방법입니다. 전세 수요는 더 늘어날 수밖에는 없고요. 2026년 내년부터 입주 물량이 급감합니다. 서울 같은 경우는 3분의 1토막이 날 것으로 예상하고 있는데 종합적으로 본다면 전세 가격 하반기부터 올라갈 가능성이 높고요. 내년에 더 심각해질 수도 있기 때문에 집값 잡으려다가 전세 가격 올라가는 문제, 부작용이 또 발생할 수도 있습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 7월부터 전국 분양 물량은 늘어나지만 수도권의 경우에는 또 하반기 입주 물량이 줄어든다고 하더라고요. 전세뿐만 아니라 월세까지 오를 가능성은 어떻게 보세요?
[김인만]
월세는 지금도 올라가고 있습니다. 그래서 앞으로 올라간다는 게 아니라 지금도 올라가고 있고요. 앞으로 더 올라갑니다. 그래서 입주 물량 부족, 이번 대책 내용 중 하나가 분양에 대해서도 대출이 들어갑니다. 그래서 6억까지, 분양을 받으신 분들도 대출이 6억밖에는 안 나오기 때문에 또 불안하죠. 이렇게 되면 수요가 위축이 되면 분양 물량이 줄어들게 되고 또 공급 부족이 되는, 이게 계속 도돌이표 같은 이런 일들이 발생하고 있기 때문에 급한 불을 덮었다면 후속 대책들도 지금 재빠르게 준비를 해서 발표해야 될 것 같습니다.
[앵커]
그런데 반면 지방 아파트들은 가격이 오히려 떨어지거나 준공 후 미분양된 아파트들도 상당하다고 하더라고요. 이런 양극화 현상은 어떻게 보세요?
[김인만]
현재 우리 사회에서 가장 심각한 게 양극화죠. 우리가 이렇게 대책을 발표하고 집값이 과열이다, 풍선효과 얘기를 하다 보면 공감을 전혀 하지 못하는 국민들이 더 많을 것 같습니다. 우리 동네는 도대체 이게 무슨 소리야. 저게 미국도 아니고. 왜 서울은 저러는 거야라고 공감을 못하는데 이게 양극화의 문제이고요. 지방 같은 경우는 인구 유출, 수도권으로 자본 유출까지 발생하고 있기 때문에 상당히 어렵고 준공 후 미분양은 계속 늘어나고 있습니다. 4월까지 2만 6000호 정도였는데 아마 5월, 6월 되면 2만 7000, 2만 8000, 3만 호도 곧 뚫을 기세이기 때문에 이 문제도 해결해야 되고요. 정부 정책 중의 하나가 지방 미분양, 악성 미분양에 대해서는 5년간 양도세 면제라든지 취득세 면제 같은 강한 인센티브를 줘서 서울로 향하는 돈과 투자 심리를 차라리 그냥 서울은 규제가 많으니까 지방 미분양, 준공 후 미분양 사자라고 돌아선다면 서울 안정에도 도움이 되고요. 미분양 해소에도 도움이 되고 지방 경제에도 도움이 되고 건설사들 PF 해결에도 도움이 되니까 이런 여러 가지 정책들을 같이 병행, 고려를 해야 될 것 같습니다.
[앵커]
지방 부동산으로 눈길을 돌리게 해야 한다.
[김인만]
워낙 침체니까요.
[앵커]
이런 상황 속에서 수도권 집값이 크게 오르니까 6월 가계대출 증가액이 7조 원에 육박했습니다. 생활비의 30%를 대출비 상환으로 쓸 만큼 영끌 대출 상황이 아주 심각하다고 하더라고요.
[김인만]
이게 결국에는 맞물려서 내수경기 침체까지 이어집니다. 왜냐하면 소득은 정해져 있는데, 월급은 오르지 않는데, 무리한 대출을 받아서 집을 사다 보니까 원리금상환 하고 나면 쓸 돈이 없거든요. 자연스럽게 외식을 줄이게 되고 지출을 줄이게 됩니다. 그래서 가계부채 억제 차원에서도 이번 대책이 발표가 되기는 했는데요. 그럼에도 불구하고 물론 7월, 8월로 넘어가게 되면 가계부채는 안정이 되겠습니다마는 총량 자체를 줄이기는 어려울 것 같고요. 가계부채 총량 규제 관리도 중요하지만 사실은 연체율이 늘어나지 않는 것도 중요합니다. 이렇게 대출 규제하게 되면 또 불안한 마음에 사금융이나 더 금리가 높은 위험한 상품으로 접근할 수도 있기 때문에 정부는 단순히 총량만 억제됐다고 해서 안심할 문제는 아닌 것 같고요. 연체율이 늘어나지 않도록, 또 우리 서민들이 생애최초 신혼부부들은 쉽게 내 집 마련할 수 있도록 고가 주택은 규제하되 서민주택들, 신혼부부들은 길을 좀 열어줄 필요도 있을 것 같습니다.
[앵커]
그렇다면 이번 대책으로 이런 영끌 대출은 줄어들겠네요?
[김인만]
아무래도 줄어들 수밖에 없습니다. 생애 최초 80에서 70%로 줄었고요. 한도 자체도 줄였고 분위기 자체가 은행권 얘기를 들어보게 되면 어지간하면 대출을 해 주지 말라는 그런 지침이 내려왔기 때문에 정말 기준에 딱 충족되는 분들 아니면 앞으로 대출 받기는 굉장히 어려울 겁니다. 하지만 이 대출이 6개월, 1년, 2년 계속 지속되지는 않기 때문에 일단 상황을 보시고 지금 안 된다고 해서 내 집 마련 꿈 포기하지 마시고요. 계속 노력하는 자세는 필요할 것 같습니다.
[앵커]
끝으로 이 질문드릴게요. 소장님께서는 그러면 결국에는 집값 잡으려면 공급을 확대해야 한다, 이렇게 보시는 겁니까?
[김인만]
공급을 확대를 해야 되는데 그 부분이 서울, 수도권 지역들은 쉽지 않기 때문에 당장 공급 물량이 안 나옵니다. 10년, 20년이 걸린다고 하더라도 저는 신뢰 회복이 우선이라고 생각하거든요. 불안하지 않도록. 그렇다면 3기 신도시든 기존 발굴한 택지에 대해서 진행 상황을 상세하게 알려주면서 공감을 얻는 정책도 필요할 것 같고요. 수요 분산, 지방 경쟁력, 지방의 양질의 일자리와 대학교를 육성해서 서울로 올라오는 수요들도 차단할 테니까 믿고 기다려달라라는 그런 시그널을 제시할 필요도 있을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산 상황과 전망, 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 김인만 부동산 경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
지난주 금요일, 정부가 6억 원 이상 주택담보 대출을 금지하는 고강도 대출 규제를 내놨습니다. 주말 사이, 수도권 매수세가 위축된 모습을 보이며시장에 반응이 즉각 나타나기도 했는데요. 부동산 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 정부가 이렇게 고강도 대출 규제를 내놨는데 이 규제로 서울 아파트 74%가 영향을 받는다, 이런 분석이 나왔네요?
[김인만]
대출 한도가 줄어들 것으로 부동산R114 조사 결과가 나왔는데요. 많은 분들이 헤드라인만 보고 6억까지만 대출이 나온다고 알고 있는데 실제로 대출 규제 내용은 더 전방위적으로 확대가 됐습니다. 총량 규제, 올 하반기 예정되어 있는 대출할 수 있는 금액을 절반으로, 50% 삭감을 했고요. 생애최초는 25%, 일단 한도 자체를 줄였습니다. 그러면 나중에 되면 자격 요건이 돼도 대출이 안 나올 수도 있는 거고요. 생활안정자금도 내가 집값을 30억짜리 아파트를 가지고 있어도 1억까지밖에 대출이 안 나옵니다. 그래서 전반적으로 다 줄었고, 가장 논란이 되고 있는 게 생애최초, 서민들이, 신혼부부들이 내 집 마련할 수 있는 대출의 LTV한도를 80에서 70%로 줄였고요. 디딤돌, 버팀목 대출도 한도 대출 자체를 줄였기 때문에 그냥 고가 아파트들, 부자들만 영향을 받는 것은 아니고 전반적으로 전체적으로 모두 다 대출 영향은 받을 것 같습니다.
[앵커]
이렇게 되면서 실제로 주말 사이에 부동산 매수세가 급격히 줄었다고 하더라고요.
[김인만]
일단 초강력 대책이 나왔기 때문에 당분간 숨고르기는 불가피할 것 같습니다. 이게 어떤 대책인지, 어떤 영향이 있는지는 판단하기는 어렵고요. 현장에서는 굉장히 혼선이 이어지고 있죠. 예를 들어서 토지거래허가구역이 있는 강남3구, 용산구 같은 경우 허가를 받아야 계약서를 쓰게 되는데요. 허가를 받으려면 먼저 가계약금을 내고 매매 예약을 하고 허가서를 집어넣는데, 구청에서 허가서 나오기 전에 대책이 발표되는 바람에 지금 계약서하고 계약금을 납입하지 않으면 대출이 인정이 안 됩니다. 그러면 실제로 합의를 하고 진행했음에도 불구하고 대출이 안 나오는 부작용들이 나올 수 있기 때문에 우왕좌왕하고 이런 상황을 예의주시는 하고 있는데 일반적으로 우리 대출 규제 영향은 한 길어야 6개월 정도로 보고 있습니다. 시장이 수요 억제 정책인데 우리 일반 국민들한테 아파트, 집이라는 것은 내 인생, 나의 노후, 내 가족의, 내 자녀의 인생까지도 달려 있는 문제이기 때문에 대출 규제가 나온다고 해서 내가 집을 사려고 했는데 그냥 쉽게 포기하지는 않을 것 같고요. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 또 찾을 것 같습니다. 지금 최근에 나오는 얘기들을 보게 되면 이 지역이 안 되면, 예를 들어서 성동구가 대출이 안 나와서 못 산다면 서대문구나 성북구로 살 수도 있다. 아니면 면적을 줄여서 전용 84를 사려다가 전용 59, 신축이 아니면 준신축. 이렇게 여러 가지 방법들을 찾는 고민들을 하고 있는 상황이기 때문에 풍선효과도 충분히 예상할 수 있는 부분이고요. 오늘 뉴스 보니까 부산 지역에서도 이제 수도권 규제를 하게 되니까 부산 아파트로 수요가 유입되지 않냐라는 기대감을 벌써부터 보이고 있습니다. 전방위적으로 지금 여러 가지 현상들이 내재되어 있기 때문에 앞으로 진행 상황, 7월, 8월은 거래량도 감소되고 상승률도 감소되겠으나 그걸로 자화자찬할 문제는 아닌 것 같고요. 면밀히 예의주시를 하고 추가 대책, 가장 중요한 게 공급 대책, 공감할 수 있는 공급 정책이 나와야 될 것 같습니다.
[앵커]
일단은 숨 고르기에 들어갔지만 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려가 있다로 정리해 보겠고요. 그런데 일각에서는 이런 비판도 있습니다. 고소득자나 현금 부자만 집을 살 수 있는 것 아니냐, 이런 거예요.
[김인만]
그렇게 하는데요. 물론 현금 부자들은 언제든지 살 수 있었습니다. 이게 6억 대출이라는 게 대출이 6억까지 나오는데요. 우리가 대출 규제는 두 가지가 있습니다. LTV 규제가 있고 DSR 규제가 있는데 지금 대책 내용은 LTV 규제입니다. 집값 대비 비규제 지역은 70%, 규제 지역은 50%까지만 대출을 해 주는데, 상관 없이 6억으로 커트라인을 정했는데요. 추가적으로 DSR 규제가 있습니다. 소득 대비 연동이 되기 때문에 일반적으로 6억을 대출받으려면 소득이 1억 이상 나와야 되거든요. 그러니까 지금도 고소득자들이 6억 이상 대출을 받고 있었기 때문에 어차피 고소득자들이 대출이 줄어든다면 다른 현금을 동원하든지 다른 방법을 찾을 겁니다. 그래서 우리 서민들은 생애 최초, 디딤돌, 버팀목 대출이 막힌 게 좀 뼈아픈 부분이고요. 일반적으로 6억 이상의 대출을 받는 것, 리스크 관리 차원에서도 우리 서민들이 그렇게 투자하는 것은 바람직하지 않은 것 같습니다.
[앵커]
그런데 외국인은 이번 고강도 규제에서 빠진 겁니까?
[김인만]
그 부분도 무조건계약금 내고 계약서를 쓰게 되면 되는데, 외국인들은 또 중국인들이 최근에 집을 많이 사고 있는데 10만 호 정도는 외국인들이 가지고 있고요. 56%가 중국인입니다. 중국인들이 우리나라 한국은행에서 대출을 잘 받지 않습니다. 자기 나라에서 돈을 구해서 들어오기 때문에 실질적으로 고강도 대책에 그런 얘기가 나오는 거죠. 우리나라 사람들은 대출 한도가 막혀서 내 집 마련 못하는데 중국인들은 중국에서 돈을 가지고 와서 하기 때문에 또 역차별 논란, 끊임없는 논란이 계속 진행되고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 가장 궁금한 건 이런 고강도 규제로 집값 상승 흐름을 바꿀 수 있을 것이냐, 이거잖아요.
[김인만]
바라보는 관점이 좀 다릅니다. 상승 흐름을 바꾸신다고 말씀하셨는데요. 집값 안정이라는 게 정부가 생각하는 집값 안정은 상승률 둔화, 거래량 둔화입니다. 그러면 20억 아파트가 6개월 사이에 25억으로 올랐는데요. 상승률이 둔화되고 거래량이 둔화된다는 얘기는 25억에서 30억 가는 것을 막는 효과. 25억에서 멈추는 거고요. 우리 무주택자들은 25억에서 20억으로 돌아오기를 바라는데 실제로 돌아오게 되면 이걸 폭락이라고 합니다. 그러면 금융권에서도 부실채권 문제로 정부가 또 개입할 수밖에 없기 때문에 실제로 이 자체가 괴리가 있고, 안정은 상승률 안정, 그러니까 올라간 것을 인정하고 당분간 몇 달 정도는 상승률은 둔화되겠으나 풍선 효과가 생기는 지역들 있잖아요. 그들 지역들은 오히려 상승률이 더 커질 수도 있습니다.
[앵커]
참 어려운 문제인데, 여태 정권의 부동산 정책을 보면 진보 정권에서는 고강도 규제를 했고, 또 반대로 보수 정권에서는 규제를 완화했어요. 그런데 결과적으로 보니까 규제를 하면 할수록 집값이 좀 올랐다고 봐야 되겠죠?
[김인만]
그것은 집값이 오르기 때문에 규제를 한 것이고요. 또 규제를 하니까 집값이 올라갑니다. 그래서 닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐 문제이지 진보가 집권한다고 갑자기 집값이 올라가지 않습니다. 집값이 올라가는데 규제를 하니까 제가 앞서서 말했듯이 하늘이 무너져도 솟아날 구멍을 찾아야 되는데 하지 마라고 하면 또 다른 방법을 찾게 되고 시장은 자극을 주게 되면 왜곡이 되고, 또 다른 쪽으로 튀게 되거든요. 저는 항상 생각하는 게 중학교 2학년 자녀하고 비슷하지 않나 싶습니다. 공부 안 한다고 용돈을 줄인다든지 방문을 닫는다면 공부를 하겠습니까? 결국에는 하는 척하다가 궁극적으로는 진행이 안 되는데, 시간이 해결해 줘야 될 문제인 것 같고요. 공급이 꾸준하게 되지 않으면 서울 같은 경우는 절대적으로 수요 과잉 지역, 지방에서도 양질의 일자리와 대학교를 찾아서 서울로 들어오고 있기 때문에 공급 문제가 해결되지 않으면 또 역설적으로 수요가 분산되지 않으면 근본적인 해결책은 어려워 보입니다.
[앵커]
일각에서는 이번 고강도 대출 규제를 지난 일본의 사례와 비교하는 시각도 있습니다. 1990년대 일본도 높은 집값을 잡기 위해서 금리인상 그리고 대출 총량 규제 정책을 시행했다고 하더라고요.
[김인만]
우리가 잃어버린 30년, 일본 얘기를 많이 하는데요. 최악의 경우는 그런 가능성도 배제할 수 없을 것 같습니다. 누가 보더라도 최근에 강남 집값, 한강벨트 집값 상승은 비정상은 맞습니다. 그런데 우리가 중요한 것은 비정상을 정상으로 돌리는 과정이 굉장히 어려운 부분이고요. 연착륙이 중요한데, 자칫 잘못 일본처럼 경착륙이 될 수도 있는데 그렇게 되기에는 정책이 굉장히 중요한 부분이고요. 우리가 일본 사례를 보게 되면 단순하게 집값이 많이 올라서 규제를 해서 집값이 떨어져서 경제위기가 왔다고 알고 있는데, 속을 들여다보게 되면 일본의 구조적인 문제. 1950년대부터 발생한 일본 경제 시스템이 시간이 지나면서 시대를 따라가지 못하면서 연공서열, 종신고용, 은행과 기업 간의 문제가 종합적으로 문제가 생긴 부분이기 때문에 우리는 일본과는 사례가 다른 부분이 있고요. 어떻게든 집값 비정상 급등은 바람직하지 않은 것은 분명한 사실입니다.
[앵커]
이런 가운데 대통령실은 이번 대출 규제가 대통령실 대책이 아니다. 이러면서 약간 선을 그었어요. 왜 이랬을까요?
[김인만]
아무래도 살짝 부담이 있었던 것 같습니다. 대선 기간에 수요 억제, 그러니까 세금 규제하지 않고 공급으로 해결하겠다라는 정책 기조를 대통령께서 말씀하셨는데 지금은 대출 규제지만 실질적으로 수요 억제 정책이거든요. 그러면 했던 말하고 조금 다른 부분이 있기 때문에 아무래도 살짝 거리를 두고 있는데 이번 대책이 집값이 너무 단기간에 급등을 했기 때문에 저는 나올 수밖에 없는, 어쩔 수 없는 정책이라고 생각합니다마는 여기서 끝나서 될 문제는 아닌 것 같고요. 급한 불을 잠시 덮어뒀다면 근본적인 문제가 뭔지, 왜 시장에서 불안한지. 사실 불안은 심리거든요. 지금 아니면 집 못 살 것 같은 두려운 마음. 그러니까 장기적으로는 공급을 해 주더라도 단기적으로는 불안 심리를 잠재울 수 있도록 우리는 역대 정권과는 달라. 그러면 시장과의 친화적인 메시지. 예를 들자면 재건축 초과이익환수라든지 이런 것을 폐지함으로써 우리는 공급을 늘리기 위해서 이념을 초월할 수 있어라는 시그널도 던져줄 필요가 있을 것 같습니다.
[앵커]
일각에서는 문재인 정부 당시 부동산 대책 실패가 영향을 미친 거다. 이런 분석도 있던데 어떻게 해석하십니까?
[김인만]
민주당 입장에서는 뼈아픈 부분이죠. 다른 건 잘 모르겠는데 결국에는 부동산 때문에 정권교체가 됐다고 생각을 하는 부분인데요. 그래서 세금 규제는 하지 않겠다고 했는데 역설적으로 지금 대출 규제로 가고 있는데 시장에서 받아들일 때는 세금 규제나 대출 규제나 강제로 누르는 건 똑같습니다. 그래서 수요 억제만으로는 해결될 수 없는 부분이고요. 오히려 부작용이 더 커질 수도 있습니다. 역대 정권에서 유일하게 부동산을 정책으로 잡은 정권이 노태우 정부입니다. 노태우 정부가 성공했던 배경에는 1기 신도시 포함 200만 호 대대적인 공급 폭탄을 쏟아부었고요. 추가로 엄청난 규제. 1세대 1주택자 양도세, 비과세 현재는 2년 보유, 규제 지역은 2년 거주인데 그 당시 노태우 정부 시절에서는 3년 거주, 5년 보유였습니다. 공급과 수요 억제 정책이 컬래버레이션을 이뤘을 때 효과가 극대화되는 거지 수요 억제만으로는 한계가 있을 것 같습니다.
[앵커]
그렇다면 정부가 추가로 더 대책을 내놓을까요?
[김인만]
나올 수밖에 없을 것 같습니다. 왜냐하면 공급 확대 대책이 가장 키포인트가 되는데 윤석열 정부나 문재인 정부에서 발표했듯이 그린벨트를 푼다든지 신규 택지를 발굴한다, 용적률을 상향한다, 그 정도 가지고는 시장의 공감을 얻기는 어려울 것 같고요. 저는 오히려 신뢰 회복이 우선이기 때문에 문재인 정부, 윤석열 정부 때 추진하던 여러 가지 프로젝트들을 지금 이렇게 차질없이 진행하고 있다. 그린벨트는 이렇게 풀고 있다를 상세하게 시장에 알려준다면 제대로 진행하고 있구나. 믿고 기다리면 되겠구나라는 심리가 들 때 비로소 안정을 찾을 수 있을 것 같습니다.
[앵커]
그런데 이번 대출 규제 때문에 전세 매물이 급감할 거다. 이런 우려도 나오더라고요. 전세 대란이 또 나타날 수도 있을까요?
[김인만]
이것은 또 다른 부작용 중 하나가 될 수도 있을 것 같습니다. 왜냐하면 이번 전세대출의 내용을 보게 되면 실거주 의무가 추가됐거든요. 6개월 이내 대출을 받으면 실거주를 해야 되는데 전세를 주지 못한다는 얘기입니다. 그러면 자연스럽게 전세 매물이 줄어들게 되고요. 수요자들은 여러 가지 고민을 하겠죠. 지역을 옮기든지 면적을 줄이든지 여러 가지 고민하다가 이렇게, 저렇게 해도 답이 안 나오면 선택할 수 있는 방법이 그냥 전세를 거주하는 방법입니다. 전세 수요는 더 늘어날 수밖에는 없고요. 2026년 내년부터 입주 물량이 급감합니다. 서울 같은 경우는 3분의 1토막이 날 것으로 예상하고 있는데 종합적으로 본다면 전세 가격 하반기부터 올라갈 가능성이 높고요. 내년에 더 심각해질 수도 있기 때문에 집값 잡으려다가 전세 가격 올라가는 문제, 부작용이 또 발생할 수도 있습니다.
[앵커]
말씀하신 것처럼 7월부터 전국 분양 물량은 늘어나지만 수도권의 경우에는 또 하반기 입주 물량이 줄어든다고 하더라고요. 전세뿐만 아니라 월세까지 오를 가능성은 어떻게 보세요?
[김인만]
월세는 지금도 올라가고 있습니다. 그래서 앞으로 올라간다는 게 아니라 지금도 올라가고 있고요. 앞으로 더 올라갑니다. 그래서 입주 물량 부족, 이번 대책 내용 중 하나가 분양에 대해서도 대출이 들어갑니다. 그래서 6억까지, 분양을 받으신 분들도 대출이 6억밖에는 안 나오기 때문에 또 불안하죠. 이렇게 되면 수요가 위축이 되면 분양 물량이 줄어들게 되고 또 공급 부족이 되는, 이게 계속 도돌이표 같은 이런 일들이 발생하고 있기 때문에 급한 불을 덮었다면 후속 대책들도 지금 재빠르게 준비를 해서 발표해야 될 것 같습니다.
[앵커]
그런데 반면 지방 아파트들은 가격이 오히려 떨어지거나 준공 후 미분양된 아파트들도 상당하다고 하더라고요. 이런 양극화 현상은 어떻게 보세요?
[김인만]
현재 우리 사회에서 가장 심각한 게 양극화죠. 우리가 이렇게 대책을 발표하고 집값이 과열이다, 풍선효과 얘기를 하다 보면 공감을 전혀 하지 못하는 국민들이 더 많을 것 같습니다. 우리 동네는 도대체 이게 무슨 소리야. 저게 미국도 아니고. 왜 서울은 저러는 거야라고 공감을 못하는데 이게 양극화의 문제이고요. 지방 같은 경우는 인구 유출, 수도권으로 자본 유출까지 발생하고 있기 때문에 상당히 어렵고 준공 후 미분양은 계속 늘어나고 있습니다. 4월까지 2만 6000호 정도였는데 아마 5월, 6월 되면 2만 7000, 2만 8000, 3만 호도 곧 뚫을 기세이기 때문에 이 문제도 해결해야 되고요. 정부 정책 중의 하나가 지방 미분양, 악성 미분양에 대해서는 5년간 양도세 면제라든지 취득세 면제 같은 강한 인센티브를 줘서 서울로 향하는 돈과 투자 심리를 차라리 그냥 서울은 규제가 많으니까 지방 미분양, 준공 후 미분양 사자라고 돌아선다면 서울 안정에도 도움이 되고요. 미분양 해소에도 도움이 되고 지방 경제에도 도움이 되고 건설사들 PF 해결에도 도움이 되니까 이런 여러 가지 정책들을 같이 병행, 고려를 해야 될 것 같습니다.
[앵커]
지방 부동산으로 눈길을 돌리게 해야 한다.
[김인만]
워낙 침체니까요.
[앵커]
이런 상황 속에서 수도권 집값이 크게 오르니까 6월 가계대출 증가액이 7조 원에 육박했습니다. 생활비의 30%를 대출비 상환으로 쓸 만큼 영끌 대출 상황이 아주 심각하다고 하더라고요.
[김인만]
이게 결국에는 맞물려서 내수경기 침체까지 이어집니다. 왜냐하면 소득은 정해져 있는데, 월급은 오르지 않는데, 무리한 대출을 받아서 집을 사다 보니까 원리금상환 하고 나면 쓸 돈이 없거든요. 자연스럽게 외식을 줄이게 되고 지출을 줄이게 됩니다. 그래서 가계부채 억제 차원에서도 이번 대책이 발표가 되기는 했는데요. 그럼에도 불구하고 물론 7월, 8월로 넘어가게 되면 가계부채는 안정이 되겠습니다마는 총량 자체를 줄이기는 어려울 것 같고요. 가계부채 총량 규제 관리도 중요하지만 사실은 연체율이 늘어나지 않는 것도 중요합니다. 이렇게 대출 규제하게 되면 또 불안한 마음에 사금융이나 더 금리가 높은 위험한 상품으로 접근할 수도 있기 때문에 정부는 단순히 총량만 억제됐다고 해서 안심할 문제는 아닌 것 같고요. 연체율이 늘어나지 않도록, 또 우리 서민들이 생애최초 신혼부부들은 쉽게 내 집 마련할 수 있도록 고가 주택은 규제하되 서민주택들, 신혼부부들은 길을 좀 열어줄 필요도 있을 것 같습니다.
[앵커]
그렇다면 이번 대책으로 이런 영끌 대출은 줄어들겠네요?
[김인만]
아무래도 줄어들 수밖에 없습니다. 생애 최초 80에서 70%로 줄었고요. 한도 자체도 줄였고 분위기 자체가 은행권 얘기를 들어보게 되면 어지간하면 대출을 해 주지 말라는 그런 지침이 내려왔기 때문에 정말 기준에 딱 충족되는 분들 아니면 앞으로 대출 받기는 굉장히 어려울 겁니다. 하지만 이 대출이 6개월, 1년, 2년 계속 지속되지는 않기 때문에 일단 상황을 보시고 지금 안 된다고 해서 내 집 마련 꿈 포기하지 마시고요. 계속 노력하는 자세는 필요할 것 같습니다.
[앵커]
끝으로 이 질문드릴게요. 소장님께서는 그러면 결국에는 집값 잡으려면 공급을 확대해야 한다, 이렇게 보시는 겁니까?
[김인만]
공급을 확대를 해야 되는데 그 부분이 서울, 수도권 지역들은 쉽지 않기 때문에 당장 공급 물량이 안 나옵니다. 10년, 20년이 걸린다고 하더라도 저는 신뢰 회복이 우선이라고 생각하거든요. 불안하지 않도록. 그렇다면 3기 신도시든 기존 발굴한 택지에 대해서 진행 상황을 상세하게 알려주면서 공감을 얻는 정책도 필요할 것 같고요. 수요 분산, 지방 경쟁력, 지방의 양질의 일자리와 대학교를 육성해서 서울로 올라오는 수요들도 차단할 테니까 믿고 기다려달라라는 그런 시그널을 제시할 필요도 있을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산 상황과 전망, 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.
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