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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 5월 21일 (수요일)
■ 대담 : 김인만부동산경제연구소 김인만 소장 / 윤지해 부동산R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. 1부에서는 신나는 돈 이야기해 봤고요. 2부에서는 더 재미있고 더 신나는 부동산 정책 공약 점검하는 시간 마련해 봤습니다. 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장님, 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장님 두 분 스튜디오 모셨습니다. 어서 오십시오.
■김인만부동산경제연구소 김인만 소장(이하 김인만): 안녕하세요.
◆윤지해 부동산R114 수석연구원(이하 윤지해): 안녕하세요.
◇조태현: 먼저 랩장님께 부동산 시장 지금 굉장히 큰 변수 정치적인 가장 큰 변수를 앞두고 있잖아요. 데이터상으로는 시장 흐름이 어떻게 나옵니까?
◆윤지해: 최근 1~2주 단위의 이제 데이터들을 보시면 다소 혼조세로 확인이 됩니다. 그래서 이걸 어떻게 보면 시장에서는 좀 당장은 좀 지켜보자 이런 분위기라고 할 수가 있는데 우리가 주간 단위로 보게 되면 지역별로 굉장히 여러 가지가 보입니다.마이너스도 보이고 플러스도 보이고 이런데 서울 내에서도 25개 구가 특정 지역은 뭐 플러스인데 특정 지역은 마이너스고 막 이러다 보니까 사실은 추세라는 것들은 지금 형성이 안 돼 있고 그나마 추세를 볼 수 있는 건 월간 단위 지표라고 할 수가 있는데 일단 세계 3사를 기준으로 한번 설명을 드리겠습니다. 한국부동산원이 전국적으로 지난달 4월 기준으로 0.02% 하락 그리고 서울이 0.25% 상승했고 저희 부동산 R114가 전국이 0.45% 상승 그리고 서울이 1% 상승입니다. 그리고 KB 국민은행이 전국 0.02% 상승 서울이 0.98% 상승이니까 서울만 놓고 보면 상승세다 라는 건 좀 엇갈리네요. 전국은 조금 엇갈리고 있고요. 그리고 지방에서는 세종시를 제외하고는 다 안 좋다 정도가 지금의 흐름입니다.
◇조태현: 알겠습니다. 부동산 R114가 지표 표본은 제일 많죠?
◆윤지해: 표본상에서는 저희가 전국 아파트 기준에서 한 95%까지 커버리지 합니다.
◇조태현: 알겠습니다. 그렇다면은 방금 전에 세종시 빼고는 다 안 좋다 말씀을 해 주셨는데 최근에 세종시 다녀왔다고 하시지 않았어요 소장님?
■김인만: 세종시 다녀왔죠
◇조태현: 어떻습니까? 분위기는
■김인만: 세종시 분위기는 뭐 통계하고 비슷한 분위기이긴 합니다.
◇조태현: 막 뜨거워요. 막 전화도 많이 오고?
■김인만: 전화는 많이 오죠. 전화는 많이 오는데 계약하러 많이 안 오는 것 같습니다. 그래서 문의만 일단 굉장히 많은 상태이고요. 물론 계약이 안 되는 건 아닙니다만 뉴스에서 알려진 것처럼 폭발적인 거래량 우리 3월 서울 아파트 거래량이 1만 건이 넘었다고 하는데 그런 분위기는 아닌 것 같고요.
◇조태현: 뭐 호가만 오르고 있는 거에요?
■김인만: 호가가 일단 먼저 올랐고요. 왜 그러냐고 물어보니까 일단 2월 3월에 나와 있는 매물들은 대부분 거래가 됐었고요.이제 집주인들이 5천만 원 1억씩 네네 기대감이 있잖아요. 국회 이전 호재 때문에 기대감 때문에 호가를 올렸는데 매수자들은 약간 트라우마가 좀 남아 있는 것 같아요. 2021년 뜨거운 맛을 한번 봤잖아요.크게 올랐다가 와장창 내려왔기 때문에 다시 또 그렇게 되는 것이 아닌가 하는 약간 두려운 마음을 가져서 차기 정부에서 실제로 하는 거 보고 결정하자라는 좀 분위기가 감지가 되고 있습니다. 그래서 저는 폭발적인 상승 증가는 어려울 것 같은데 그래도 변동률 자체가 굉장히 높게 나오고 앞서서 윤지해 랩장님께서 말씀하셨듯이 통계적으로 보면 이게 어느 장단에 춤을 춰야 되나 하는 생각이 드는데 또 현장에 가보게 되면 뭐 저는 답은 딱 정해져 있는 것 같습니다. 약간 명품 같은 느낌이 명품 가격 계속 올리잖아요. 계속 올려도 사람들 살 사람들은 사잖아요. 고가 아파트 시장만 그런 것 같습니다. 서울의 일부 지역들 세종시만 가보면 매물도 없고요. 호가 계속 올라가는데 이렇게 해도 되나 싶을 정도인데도 가격도 올라가고 거래가 되는데 나머지 지역들은 또 그렇지 않습니다. 이걸 통계로 잡아버리니까 그냥 미지근하게 나오는 것 같습니다.
◇조태현: 결국엔 돌고 돌아서 다시 양극화에 대한 이야기로 돌아왔는데 국회가 이전할 수 있을까 잘 모르겠네요. 아무튼 그거는 상황을 좀 지켜보는 걸로 하겠습니다. 대선 앞두고 대선에 대한 본격적인 이야기를 하기 전에 조금 더 시장 상황을 보자면요. 어제 금융 당국에서 스트레스 DSR 3단계 발표를 했어요.그렇다면은 지금 뭐 지방은 유예를 해줬고 수도권에 했는데 일단은 위에 랩장님께는 수도권의 집값 오름세 서울의 집값 오름세 이걸로 막을 수 있을까요?
◆윤지해: 우리가 스트레스 DSR을 얘기할 때 지금 뭐 도입한다 이런 얘기를 하는 게 아니잖아요. 1단계를 이미 했고 2단계를 하고 마지막 단계인 이제 가산 금리 라고 할 수 있는 스트레스 금리를 1.5% 포인트를 변동금리로 대출받았을 때 가산하겠다라는 걸 적용을 하는 건데 이 부분에 대한 건 이미 7월에 적용을 한다고 연초부터 얘기를 해 왔습니다. 그러다 보니까 아무래도 대출 규제라는 부분들이 가계 부채의 이런 GDP의 100%를 초과하는 이런 부분들을 고려하면 스트레스 DSR 3단계뿐만 아니라 내년까지도 다양한 대출 규제 정책은 나올 수 있다는 거죠. 그러다 보니까 지난 방송에서도 설명을 드렸습니다만 작년에 트렌드는 오늘 분양가가 가장 싸다 였다면 지금 올해의 트렌드는 지금 받는 대출이 가장 많다입니다. 왜냐하면 대출 규제 앞으로 계속 조이는 상황이고 지난해 연말만 돌아보셔도 보금자리론에서 반공제를 한다고 몇천만 원씩 뺐습니다. 그런 것처럼 정부의 적격 대출에서조차도 이렇게 대출 규제를 하고 있기 때문에 스트레스 DSR 3단계뿐만 아니라 향후에도 대출 규제는 더 타이트하게 관리할 거다라고 보시는 게 합리적이다 이렇게 봅니다.
◇조태현: 그렇다면 어떻게 봤을 때는 디레버리징이라든지 시장 안정화라든지 한계가 있을 수밖에 없다 이렇게 이해해도 되나요?
◆윤지해: 일단 수도권 안에서의 흐름들은 대출 그러니까 금리보다는 대출 규제가 좀 더 강하게 지금 드라이브를 걸고 있고요. 지방 쪽은 사실 사실은 유예를 한 거지 사실은 변동이 없는 겁니다. 그래서 크게 여기에 따라서 희비가 엇갈리는 부분은 없을 걸로 봅니다.
◇조태현: 알겠습니다. 뭔가 도회적인 느낌의 랩장님께 이런 걸 여쭤봤고 좀 더 구수한 느낌의 소장님께는 지방 이야기를 좀 해 보도록 할게요.이번에 지방은 유예를 했잖아요. 3단계 이게 지방의 어떤 상황을 바꿀 수 있는 계기로 보시지 않는군요. 표정을 보니까 어떻게 보십니까?
■김인만: 전혀 그렇지가 않습니다. 지방에 가서 실제로 부동산 하시는 분들 또 주민들 얘기 들어보게 되면 굉장히 화를 많이 냅니다. 왜 화를 내냐면 우리는 대출 규제가 필요가 없다. 지금 사람들이 집값 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 구매 욕구가 낮은데 예를 들어서 그거죠. 서울이 집값 오르니까 대출 규제 가게 관리도 해야 되니까 두 대 때릴 거 서울은 세 대 때리는 걸로 이해를 하는데 우리는 왜 그대로 두 대를 때리고 있냐 우리는 아예 사탕을 줘도 지금 안 사는 판인데 이거는 의미가 없다 아예 그냥 모든 걸 풀어줘도 지금 안 사는데 이거는 그냥 6개월이거든요. 6개월 동결은 아무런 의미도 없는 정책입니다. 지방에 대해서는 뭐 아무런 혜택도 아닌 것 같고요. 오히려 수도권 지역 같은 경우는 5월 6월에 막차 수요들 강남은 저는 아무런 영향이 없을 것 같고요. 강남은 소득으로 집을 사는 동네는 아니기 때문에 그 경기 인천 같은 경우는 막차 수요들이 몰려서 거래량이 오히려 늘어날 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 그렇다면 정말 필요한 것들 정책적으로 어떻게 나올 것인가 이 부분도 점검을 해야 되겠는데 일단 이 양극화 문제에 대해서는 조금 뒤에 살펴보도록 하겠고요. 대선 후보들의 공약 정말 좀 짚어보도록 하겠습니다. 두 분께 다 여쭤보도록 할게요. 먼저 랩장님 차기 대통령이 고민하고 해결해야 될 부동산 시장의 가장 시급한 숙제 뭘로 보십니까?
◆윤지해: 지금 앞서 시장 동향을 설명드린 것처럼 지금 시장 자체도 양극단에 위치해 있습니다. 잘 되는 곳들만 잘 되고 나머지는 대부분 죽어 있는 그런 시장이 돼 있고 서울 수도권에서는 미분양이 그렇게 많지 않은데 지방은 미분양이 넘쳐나고 앞으로 또 추가될 것들도 상당합니다. 근데 이런 양극화를 어떻게 해소할 거냐가 굉장히 중요한데 그게 정책적으로 다뤄야 되는 게 모든 후보들이 얘기합니다만 균형 발전 이슈인 거죠. 그 일환으로 세종시에 대한 행정수도 이전 이런 얘기들도 있습니다만 사실은 그것만 가지고 균형 발전이 된다고 보기는 어렵고 그러면 결국은 장기적으로 봤을 때는 일자리를 어떻게 지방 쪽에서 또 양질의 일자리를 만들 거냐 라는 부분 그리고 공급 확대들을 얘기합니다만 우리가 서울 쪽에 항상 부족한데 그쪽이 아무리 공급을 해도 항상 부족하다고 느낄 수 있는 부분들이 있습니다. 수요가 그쪽에 쏠려 있으니까 그래서 수요 분산을 어떻게 할 거냐에 대한 부분들 이 수단으로서 다루는 것들이 세금과 대출인 건데 수단들이 과거에는 너무 중과세 중심이거나 혹은 다주택자를 압박하거나 이런 형태였다 보니까 이게 결국은 수요가 뾰족해지는 데 큰 일조를 했단 말이죠. 그래서 이 부분들을 좀 구체화하고 이게 실행 계획상에서 사실은 모든 후보가 지금 최근 우대들을 얘기하고 있는데 사실은 세금을이라는 거는 밸런스가 굉장히 중요하거든요. 그래서 우리가 취득할 때 혹은 양도할 때 이 거래세를 높일 건지 낮출 건지 혹은 보유할 때의 세금을 높일 건지 낮출 건지 이런 액션에 대한 것들이 다 완화적일 수는 또 없습니다. 그런 부분들이 좀 디테일이 현재는 부족하다 이렇게 평가하고 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 많은 이야기를 해 주셨는데 일단 가장 중요한 과제로 보시는 건 역시 양극화였고요. 소장님께서는 어떤 과제를 꼽으시겠습니까? 역시 양극화입니까?
■김인만: 제가 할 얘기를 다 해가지고요. 랩장님이 다 해버려가지고 할 말이 없는데요.다 옳은 얘기고 지금 후보들이 다 공급 얘기를 합니다. 공급을 좀 늘리겠다. 근데 예전과 다르게 터무니없는 270만 원 250만 원 이런 숫자 장난 얘기는 요즘은 안 하더라고요. 눈치를 챈 것 같습니다. 국민들한테 더 이상 먹히지 않고요. 4기 신도시 개발하겠다 3.3.3 하겠다라고 나오는데 서울 같은 경우는 공급을 늘려서 해결할 수가 없죠. 서울은 뭐 땅도 없고 재건축 재개발을 통해서 1년에 공급할 수 있는 물량이 거의 한정적이고 그마저도 나오지 않고 경기 인천 같은 경우도 이제 신도시 개발인데 3기 신도시도 지금 여전히 또 빨리 안 되고 있는 상황이기 때문에 공급에 초점을 맞추는데 랩장님 말씀하신 것처럼 사실은 서울은 공급이 부족한 게 아니라 수요가 많은 지역이 수요 분산 결국에는 지방 경쟁력을 강화시킬 수 있는 양질의 일자리 뭐 이런 고민과 정책 공약에 대한 고민의 흔적이 나와야 되는데 이번 공약 내용을 보게 되면 지방 경쟁력 강화에 대해서는 그냥 GTX 깔아주겠다라고 나오는데 지방은 GTX가 필요가 없습니다. 인구도 줄드는데 그래서 GTX보다 양질의 일자리가 필요하고 양질의 일자리를 어떻게 만들 것인가 결국 기업들이 투자를 해줘야 되는데 그 부분에 대한 진지한 고민이 빠져 있다는 게 저는 뭐 다행이라면 뭐 세 후보 모두 다 지방에 대해서 관심이 없는 것 같아서 저는 특정 후보에 대해서 어떤 비판을 한다면 논란이 될 수는 있는데 세 후보 모두 다 없고요. 누가 대통령이 되더라도 차기 정부에서 최우선 순위는 지방 경쟁력 강화입니다. 사실은 지방이 일자리가 생기고 지방의 수요가 서울로 유입이 안 되고 자금도 유입이 유출이죠. 지방 입장에서는 유출인데 서울 입장에서는 유입이죠.그렇게 돼야만 사는 서울도 살아난다. 지금 서울이 사람 사는 동네가 아니잖아요. 최근에 은평구가 신축 아파트 3.3제곱미터당 4700만 원 분양가가 나왔는데.
◇조태현: 국민 평형이면 얼마나 되는 거죠 그렇게?
■김인만: 16억 정도 됩니다. 그러니까 이거를 강남도 아니고 은평구에서 16억을 우리가 어떻게 감당할 수 있을까 결국 이 문제에 대해서는 지방이 살아나야 된다고 생각합니다.
◇조태현: 지방을 살려야 된다 이 부분에 대해서는 이견이 없을 것 같은데 두 분 다 말씀을 해 주셨지만 공약을 보면은 뭐 생각을 하나? 라는 생각이 들 정도로 아무 내용이 없단 말이에요.그렇다면은 균형 발전 수요 분산 이런 걸 얘기를 하는 거는 저도 할 수 있는 얘기니까 어떻게 해야 될지가 중요한데 균형 발전은 저희가 다룰 만한 내용은 아닐 것 같고 수요를 분산한다는 측면에서는 어떤 공약이 필요하다고 보세요
◆윤지해: 일단 뭐 굉장히 어려운 문제입니다. 수요 분산은 왜냐하면 우리가 데이터로서 수요에 대한 부분들을 총량을 일단 조사를 해야 됩니다. 그래서 서울 쪽에 쏠려 있는 수요의 수준 그리고 경기도 인천 일대에 쏠려 있는 수준 혹은 지방 쪽에서 유출되는 수준 혹은 유입되는 수준 여기에 대한 걸 명확하게 데이터를 보지 않으면 여기에 대한 수요에 대한 분산 자체가 예를 들어서 이런 겁니다. 우리가 서울 쪽에 재개발 재건축을 해서 앞으로 굉장히 높은 층으로 짓고 있지 않습니까? 그래서 뭐 100층까지 지었다 혹은 200층까지 지었다 그러면 이제 충분할까요? 그렇지가 않다는 거예요. 왜냐하면 전국 단위의 수요가 서울 쪽으로 쏠리는 문제가 있기 때문에
◇조태현: 그만큼의 이상의 수요가 또 몰릴 것이기때문에.
◆윤지해: 그렇습니다. 그러니까 사실은 수요 분산의 정책은 그 자체 수요가 안 빠지게 하는 게 일단 첫 번째고요. 그다음에 이쪽에 쏠려 있는 걸 다른 쪽으로 분산하는 게 두 번째인데 지금 두 가지 다 안 되고 있는 거죠. 지방 입장에서 보게 되면 그러니까 수요가 나가고 사실은 외부 서울 수도권 수요는 그쪽으로 들어가지 않고 있는 거잖아요. 이 두 가지 방향에서는 근본적으로는 사실은 일자리라고 설명을 드렸는데 결국은 어떻게 되면 그 지역의 기반 시설들의 약화에 근거한다고 또 볼 수가 있습니다.지금 보시면 최근의 트렌드를 보시면 각각의 지방 상권들이 다 어떻게 보면 좀 침체되고 소멸 수준까지 가고 있다는 얘기인데 거기서 소비가 일어나지 않는 부분들이 있습니다. 그럼 거기서 돈이 돌지 않는다는 또 직장이 돌지 않는다는 거니까 그 문제들을 일단 해결하지 않으면 사실은 그 해결까지는 굉장히 오래 걸리는 이슈라고 보입니다.
◇조태현: 어려운 문제일 수밖에 없는데 아까도 약간 부정적으로 말씀을 해 주셨지만은 이 수요를 분산하는 데에는 교통도 역할을 많이 하잖아요. 그래서 누구의 공약처럼 GTX를 전국에 깔고 고속도로를 쫙쫙쫙쫙 짓는다라고 했을 때 수요 분산이 가능할까요?
■김인만: 분산이 아니라 오히려 지방 수요들이 더 서울로 흡수되는 부작용들이 생기고요. 특히 상권 같은 경우는 더 심각해집니다. 교통이 편리해지니까 부산 대구에서 명품 사느니 서울 큰 백화점 와서 좋은 걸 사기 때문에 지방 상권에서는 오히려 마이너스 영향이 발생하게 되고요. 말씀하신 것처럼 인프라하고 이제 두 가지 측면인데 왜 지방 분들이 서울로 오느냐 뭐 결국 일자리 때문에 오는 부분이 있고요. 두 번째는 병원 문제 그리고 최근에 지방 분들이 서울에 투자를 많이 들어오는데 불안한 마음 지방은 자산이 떨어지는데 서울은 자산 가격이 올라가니까 양극화 격차가 벌어지는 문제인데 한꺼번에 다 해결할 수는 없을 것 같고요. 단기적으로는 저는 지방에 대해서는 규제를 다 폐지해야 된다. DSR만 보더라도 0.75%가 아니라 뭐 전면 DSR은 면제를 해줘도 집을 안 사는 상황이니까
◇조태현: 그냥 전액 다 대출해 주겠다라고 해도 효과가 있을까 말까 하죠.
■김인만: 오르지 않는 집을 누가 사겠습니까? 그래서 오히려 미분양 같은 경우는 5년간 양도세 면제 같은 파격적인 인센티브를 1년 정도라도 줘서 빨리 좀 순환시킬 수 있는 그런 정책이 필요할 것 같고요. 중장기적으로는 저는 대학교들 결국에는 지방의 교회가 보게 되면은요 젊은 청년들이 없습니다. 다 나이 드신 분들이 예배드리고 있거든요. 그 얘기는 청년들이 어디로 갔겠습니까? 좋은 대학교 좋은 일자리를 찾아서 다 떠나갔기 때문에 그 친구들이 그분들이 안 떠나가도록 하려면 결국에는 좋은 대학교 지방에 있는 국립대학교들 있잖아요. 부산대, 경북대, 전남대 전북대를 적어도 포항공대 수준까지는 저는 좀 끌어올려줘야 되지 않나 싶어요.
◇조태현: 지역 거점 대학들의 수준을 더 높여야 된다.
■김인만: 제가 학교 다닐 때만 하더라도 제 친구들이 굳이 연대 고대 왜 가? 경북대 부산대 가도 충분한데 왜 돈 들여서 서울 가라고 했는데 요즘은 아니잖아요. 그래서 그렇게 만들어 줘야 되고 대기업이라든지 좋은 대기업들이 내려갈 수 있도록 여러 가지 인센티브 혜택들도 줘야 되고요. 대학 병원 이야기도 많이 합니다. 아픈 분들이 서울에 좋은 병원들이 많이 있으니까 또 가게 되니까 맞아요. 지방 병원들도 좀 좋은 뭐 세브란스 병원 같은 경우 아니면 지방에 국립대학교에 많은 투자를 해서 좋은 병원도 만들어 주고 한마디로 지방에서 사는 게 좋아야 됩니다. 집값도 저렴한데 살기도 너무 좋네. 가끔 백화점 갈 때만 서울 가야겠다 정도만 생각이 든다면 살아날 수가 있으니까 저는 이거는 차기 정부만의 문제는 아니고요. 한 20년 정도 프로젝트로 진행을 했으면 좋겠습니다.
◇조태현: 이거는 우리의 굉장히 오랜 과제가 될 것 같습니다.쉽지는 않을 것 같아요. 의사도 못 구한다. 거기다 교수 쌤들도 못 구한다. 저만 해도 항상 낚시하면서 하늘이나 보고 살고 싶은데 직장이 여기 있다 보니까 어쩔 수 없는 아닙니다. 이 주변에 살고 있거든요. 막 가슴이 답답한데 어쩔 수가 없는 이런 측면들을 어떻게 해결해야 될 것인가 굉장히 오랜 우리 사회의 과제가 있을 것 같은데요. 거기에 비해서 대선 주자들의 공약은 0점. 아무튼 간에 공약을 한번 소개해 보도록 할까요? 먼저 이재명 후보 어떤 이야기들을 하고 있습니까?
◆윤지해: 공급에 대한 부분들 중심으로 대부분 공약들이 나오고 있습니다. 그래서 이재명 후보는 공공임대 비율에 대한 단계적인 인상이라든지 혹은 4기 신도시를 새롭게 만들겠다라는 부분들 혹은 재개발 재건축에서의 용적률 상향이라든지 뭐 이런 부분들이 부동산 쪽에서 이제 포커싱이 돼 있는 부분들이고요.
◇조태현: 지난 대선 때랑은 많이 달라진 것 같네요?
◆윤지해: 일단 뭐 세제만 해도 과거에는 가격 조절로 규제 수단으로 썼는데 이제는 쓰지 않겠다라는 부분들을 또 얘기하시기도 했고 또 김문수 후보는 3.3.3이라고 해서 청년 그래서 이제 뭐 자녀를 낳고 이런 기간들에 의해서 9년 동안 이제 주거비를 지원하는 10만 호 뭐 20만 호 청년 포함해서 그렇습니다. 거기에 대한 게 있고 규제가 좀 면제되는 뭐 화이트존을 만들겠다 뭐 용적률이라든지 이런 것들을 해서 민간을 좀 활성화하겠다. 그리고 세금은 윤석열 정부에서 왔던 그 세금 깎아주는 부분들은 그대로 왔습니다. 그리고 이준석 후보는 각각의 생애 주기별로 주택 담보 대출에 대한 상환 유예라든지 혹은 소형 주택 위주의 집중적인 공급이라든지 그리고 생애 주기에 따라서 취득 양도세에 대한 세금 감면이라든지 이런 생애주기 어떻게 보면 20대부터 한 60대 이상의 고령층까지 아우르는 그런 세제 정책들을 내놓고 있어서 각각의 그 정책들을 이제 총평에서 보면 대부분 완화적인 얘기를 하고 있습니다. 완화적인 스탠스를 취하고 있고 이렇게 이렇게 뭔가 규제를 하겠다라는 내용은 거의 보이지 않습니다. 그러니까 어떻게 보면 좀 표를 의식하는 내용들에 따른 부동산 공약들이다라고 총평을 할 수가 있을 것 같습니다.
◇조태현: 아니 원래 김문수 후보부터는 소장님께 여쭤보려고 그랬는데 지금 랩장님이 모든 걸 다 설명해 주시고 총평까지 해주신 관계로 소장님께 이거 여쭤보도록 할게요. 3명 다 공급 확대를 이야기를 하고 있고요. 그런데 보면은 뭐 비슷한 것 같은데 약간 다른 점 역시 주체가 다른 것 같아요. 하나는 뭐 공공 쪽에 조금 더 포커스를 맞추고 나머지 분들은 민간 쪽에 포커스를 맞추는 것 같은데 이거 뭐 대안이 어떻게 보십니까? 이런 정책들?
■김인만: 우리가 공약을 볼 때는 저는 두 가지 관점에서 봐야 된다고 보거든요. 이게 필요한 정책인가 그리고 할 수 있는 실현 가능성이 있는 정책인가 관점에서 좀 봐야 될 것 같은데요. 공공이 주도해도 좋고요. 민간이 주도해도 좋고 제일 좋은 거는 이제 같이 하는 거죠. 공공이 2 정도 민간이 8 정도 하는게 가장 이상적인데 할 수 있느냐 필요하냐라고 본다면 이재명 후보의 4기 신도시 같은 경우는 저는 필요 없다라는 입장이고 필요요. 물론 4기 신도시가 이제 어떤 의미이냐 3기 같이 전혀 새롭게 개발하는 신도시라면 저는 필요 없다라는 입장이고요. 기존에 나와 있는 택지 지구를 그냥 사기라고 이름을 붙이는 거라면 뭐 큰 의미는 없을 것 같고 할 수 있냐라고 했을 때 김문수 후보 같은 경우는 매년 10만 호씩 3.3.3 청년주택 공급하겠다라고 하는데 10만 호면은 분당 신도시 정도 규모거든요. 그러니까 5년 동안 분당 신도시 5개 공급하겠다는 건데 안 되잖아요. 할 수 없는 정책입니다. 그래서 돈이 많이 들어가고 할 수 없는 정책들을 두 후보가 좀 하고 있는 것 같고요. 이준석 후보 같은 경우는 뭐 크게 트렌드 자체가 달라지거나 아주 부동산 시장에 영향을 주지는 않는데 우리가 소확행이라는 이야기를 하잖아요. 소확행에 좀 초점을 맞추지 않을까 소소하게 59제곱미터 좀 많이 해줄게 생계 주기별로 세금 감면 좀 해줄게 뭐 이런 소소한 정책 위주로.
◇조태현: 아기자기하네요.
■김인만: 네네 그렇습니다.
◇조태현: 4기 신도시 필요 없다라고 말씀을 해 주셨는데 일단 지금 4기 신도시에 대한 구체적인 그림 아니 대략적인 그림도 안 나오죠?
◆윤지해: 대략적인 그림을 3년 전에 대선 국면으로 추정해 본 건데 신규 택지 발굴 그건 뭐 당연한 논리고 그리고 정부의 유휴 부지 활용 이 하나가 있고요. 또 하나가 과거에 이제 이재명 후보께서 얘기하셨던 김포공항 이전 그런 부지들을 활용하겠다라는 것들로 추정해 볼 수 있습니다. 그렇게 보면 사실은 수도권 쪽에서 우리가 지금 보시면 서울이 과거 그러니까 최근 한 2~3년 사이에 이슈가 메가시티 라고 해서 김포 편입하네 마네 그런 이슈도 있었잖아요. 그런 것처럼 서울 안에서의 이제 택지를 못 찾으면 서울을 확장하는 것도 하나의 대안이 될 수 있긴 합니다.그런 개념들을 아울러서 사기라는 개념으로 본다면 어차피 새로운 정부가 들어서면 이름을 계속 바꿉니다. 그래서 윤석열 정부도 기존에 이제 공공주택을 뉴홈으로 이제 명칭을 했었잖아요. 그래서 그런 선상에서 이름을 바꾸는 선에서 4기 신도시를 좀 볼 필요가 있지 않나 봅니다.
◇조태현: 창조 경제가 혁신 성장이 되는 것처럼 비슷하게 일본도 도쿄 같은 경우가 도시의 규모가 조금씩 조금씩 커지고 있다 이런 얘기도 나오니까 이런 건 어떻게 진행될지 한번 봐야 될 것 같고요. 그런데 이렇게 아까 소장님도 말씀을 해 주셨지만은 어찌 됐건 뭐 집을 짓거나 뭘 하거나 토지를 확보하거나 뭘 하려면 다 돈 문제인데 여기서도 우리는 돈을 이렇게 마련하겠습니다. 얘기는 하나도 없는 것 같아요. 제가 못 본 거 아니에요?
■김인만: 저도 찾아봤는데 뭐 돈 얘기는 안 하더라고요. 이게 주택도시기금도 계속 고갈되고 있거든요.그래서 사실은 돈이 없습니다. 이게 주택도시기금이라는 게 우리가 청약 통장 내는 돈 또는 뭐 국민채권 샀는 돈인데 2023년만 하더라도 20조 8조 원 정도 여윳돈이 있었는데 지금 7조 9천억 정도 신생아 특례대출에도 쓰고 또 전세 사기에도 쓰고 하다 보니까 돈이 없는데 무슨 돈으로 이걸 할지에 대해서는 사실은 얘기가 없습니다. 어떻게든 국채를 발행하든지 할 텐데 미래 세대들한테 부담을 좀 줄 것 같고요. 그래서 저는 대규모 신도시 같은 경우는 앞으로 인구도 서울도 줄어들 거잖아요. 출산율이 줄어들면 유입인구도 줄어들기 때문에 설계를 저는 좀 다시 하는 게 맞지 않나? 지금 주택이 부족하다고 해서 10년 후가 부족하다는 의미는 아니기 때문에 신도시 개발은 좀 신중할 필요가 있을 것 같습니다. 김포공항 신도시 생각도 안 했는데 저는 깜짝 놀랐습니다. 김포공항 주변 눈여겨 한번 봐야 될 것 같습니다.
◇조태현: 끝으로 이거 하나 짚어볼까요? 전세 관련법 2년 연장이 됐는데 여전히 문제예요. 차기 정부에서 손 봐야 될 전월세 정책 두 분 어떤 걸로 보시는지 여쭤볼게요. 먼저 랩장님부터
◆윤지해: 네 지난 정부죠. 이제는 지난 정부에서 이제 전세와 관련돼서도 소득을 보겠다. 그래서 연말이 되면 소득을 감안한 전세대출 정책들도 시행 여부가 새 정부에서 갈리겠습니다만 있을 수 있다 이런 것처럼 앞으로는 사실은 전세라는 상품들은 점점 희귀해지고 이제 월세라는 부분들이 주종을 이루는 부분들로 바뀌어 나갈 것 같습니다. 근데 이런 관련 제도상에서 우리가 이제 손보는 것들은 결국은 임대차 입법과 관련된 부분들이 아닐까 싶고요. 거기와 관련돼서는 폐지할 거냐 개정할 거냐에 대한 논란들이 있습니다만 개정 중심으로 좀 봐야 되는 게 낫지 않나 싶습니다. 왜냐하면 이미 시장에 안착을 한 상황이기 때문에 때문에 그걸 전면적으로 폐기하는 것들은 맞지 않다라고 보고 있습니다.
◇조태현: 오히려 혼란을 부를 수 있으니까 소장님께서는 어떻게 보십니까?
■김인만: 저는 특별법 얘기 좀 하고 싶은데요. 전세사기 특별법 같은 경우에 이제 2년 연장이 됐는데 지금 허점이 있는 게 연장 기간 동안에 신규 계약은 또 대상이 아니라고 합니다. 5월 30일 이전에 계약하신 분들만 이제 대상이 되는 거고요. 연장 기간 동안에는 신규 계약은 또 대상이 아니라고 하니까 이런 부분에 대해서는 좀 보완이 좀 필요할 것 같고요.두 번째는 저는 예방인데요. 무자본 갭투자는 좀 막아야 될 것 같습니다. 돈 없이 그러니까 집주인이 어느 정도 돈을 가지고 투자를 하는 게 진정한 투자지 돈 없이 오로지 전세금만 가지고 투자는 그래서 무자본 갭투자는 막아야 되고요. 있다면 저는 에스크로 제도를 좀 도입을 해서 일정 부분은 예치를 하는 거죠. 집주인이 무자본 갭 투자라도 20~30%는 허그 같은 기관에 돈을 예치해야만 살 수 있도록 돈이 있는 사람 적어도 한 20~30%는 돈이 있는 사람이 사야 나중에 문제가 생겼을 때 세입자가 그 돈을 받을 수가 있으니까 이런 안전 장치들 예방 대책들을 좀 마련해 주면 좋을 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 오늘 이야기를 길게 나눠봤는데요. 끝으로 이거 하나만 짧게 짧게 말씀을 여쭤보도록 할게요. 유권자분들에게 부동산 공약 정책을 볼 때 다른 건 모르겠는데 이것만은 꼭 봐라 30초씩 말씀을 하신다면 랩장님 무슨 말씀 하시겠습니까?
◆윤지해: 그 우리가 최근에 제가 봤던 책에서 뭔가 책 제목은 좀 생각이 나지 않습니다.거기에 중요한 키워드는 이거였습니다. 자꾸 바뀌는 것들에 집중을 하는데 이 새 정부가 들어서도 바뀌지 않는 것들이 있습니다. 거기에 좀 정책을 좀 집중해서 보시면 자산 설계에 좀 도움이 되실 건데 예를 들어서 공급 부분들은 당장 차기 정부가 어떻게 할 수 있는 게 아닙니다. 그리고 양극화 문제도 아무리 세금과 대출 이런 부분들을 조절해도 당장 1~2년 내에 이 부분들이 바뀌기는 어렵다. 그래서 바뀌지 않는 것들에 좀 집중하실 필요가 있다.
◇조태현: 바뀌지 않는 것들에 대해서 노래 가사 같기도 하고 소장님께서는요?
■김인만: 저는 뭐 다들 먹고 살기도 바쁜데 공약 굳이 안 보셔도 될 것 같습니다. 특별히 중요한 내용도 없고요. 좋은 내용이 있으면 저희가 분석해서 알려드리는데 다들 뜬구름 잡는 얘기만 하고 있기 때문에 신경 쓰지 마시고 일상에 충실하시고 그냥 시장에 달려 있습니다. 누가 규제를 안 한다고 해도 집값이 올라가면 규제를 해야 되기 때문에 부동산 시장에 달려 있다. 너무 정책 공약에 좀 집중 안 하셔도 좋을 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 뭐 진짜 좋은 공약이 있으면 저희가 분석하는 게 저희의 일이니까요. 저희를 보시면 되겠지만 지금 보신 것처럼 별로 그렇게 주목할 만한 내용은 없었습니다. 지금까지 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장님, 윤지혜 부동산 R114 리서치 랩장 님과 함께 부동산 공약을 정밀하게 분석해 봤습니다.오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 5월 21일 (수요일)
■ 대담 : 김인만부동산경제연구소 김인만 소장 / 윤지해 부동산R114 수석연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현 기자(이하 조태현): YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다. 1부에서는 신나는 돈 이야기해 봤고요. 2부에서는 더 재미있고 더 신나는 부동산 정책 공약 점검하는 시간 마련해 봤습니다. 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장님, 윤지해 부동산 R114 리서치 랩장님 두 분 스튜디오 모셨습니다. 어서 오십시오.
■김인만부동산경제연구소 김인만 소장(이하 김인만): 안녕하세요.
◆윤지해 부동산R114 수석연구원(이하 윤지해): 안녕하세요.
◇조태현: 먼저 랩장님께 부동산 시장 지금 굉장히 큰 변수 정치적인 가장 큰 변수를 앞두고 있잖아요. 데이터상으로는 시장 흐름이 어떻게 나옵니까?
◆윤지해: 최근 1~2주 단위의 이제 데이터들을 보시면 다소 혼조세로 확인이 됩니다. 그래서 이걸 어떻게 보면 시장에서는 좀 당장은 좀 지켜보자 이런 분위기라고 할 수가 있는데 우리가 주간 단위로 보게 되면 지역별로 굉장히 여러 가지가 보입니다.마이너스도 보이고 플러스도 보이고 이런데 서울 내에서도 25개 구가 특정 지역은 뭐 플러스인데 특정 지역은 마이너스고 막 이러다 보니까 사실은 추세라는 것들은 지금 형성이 안 돼 있고 그나마 추세를 볼 수 있는 건 월간 단위 지표라고 할 수가 있는데 일단 세계 3사를 기준으로 한번 설명을 드리겠습니다. 한국부동산원이 전국적으로 지난달 4월 기준으로 0.02% 하락 그리고 서울이 0.25% 상승했고 저희 부동산 R114가 전국이 0.45% 상승 그리고 서울이 1% 상승입니다. 그리고 KB 국민은행이 전국 0.02% 상승 서울이 0.98% 상승이니까 서울만 놓고 보면 상승세다 라는 건 좀 엇갈리네요. 전국은 조금 엇갈리고 있고요. 그리고 지방에서는 세종시를 제외하고는 다 안 좋다 정도가 지금의 흐름입니다.
◇조태현: 알겠습니다. 부동산 R114가 지표 표본은 제일 많죠?
◆윤지해: 표본상에서는 저희가 전국 아파트 기준에서 한 95%까지 커버리지 합니다.
◇조태현: 알겠습니다. 그렇다면은 방금 전에 세종시 빼고는 다 안 좋다 말씀을 해 주셨는데 최근에 세종시 다녀왔다고 하시지 않았어요 소장님?
■김인만: 세종시 다녀왔죠
◇조태현: 어떻습니까? 분위기는
■김인만: 세종시 분위기는 뭐 통계하고 비슷한 분위기이긴 합니다.
◇조태현: 막 뜨거워요. 막 전화도 많이 오고?
■김인만: 전화는 많이 오죠. 전화는 많이 오는데 계약하러 많이 안 오는 것 같습니다. 그래서 문의만 일단 굉장히 많은 상태이고요. 물론 계약이 안 되는 건 아닙니다만 뉴스에서 알려진 것처럼 폭발적인 거래량 우리 3월 서울 아파트 거래량이 1만 건이 넘었다고 하는데 그런 분위기는 아닌 것 같고요.
◇조태현: 뭐 호가만 오르고 있는 거에요?
■김인만: 호가가 일단 먼저 올랐고요. 왜 그러냐고 물어보니까 일단 2월 3월에 나와 있는 매물들은 대부분 거래가 됐었고요.이제 집주인들이 5천만 원 1억씩 네네 기대감이 있잖아요. 국회 이전 호재 때문에 기대감 때문에 호가를 올렸는데 매수자들은 약간 트라우마가 좀 남아 있는 것 같아요. 2021년 뜨거운 맛을 한번 봤잖아요.크게 올랐다가 와장창 내려왔기 때문에 다시 또 그렇게 되는 것이 아닌가 하는 약간 두려운 마음을 가져서 차기 정부에서 실제로 하는 거 보고 결정하자라는 좀 분위기가 감지가 되고 있습니다. 그래서 저는 폭발적인 상승 증가는 어려울 것 같은데 그래도 변동률 자체가 굉장히 높게 나오고 앞서서 윤지해 랩장님께서 말씀하셨듯이 통계적으로 보면 이게 어느 장단에 춤을 춰야 되나 하는 생각이 드는데 또 현장에 가보게 되면 뭐 저는 답은 딱 정해져 있는 것 같습니다. 약간 명품 같은 느낌이 명품 가격 계속 올리잖아요. 계속 올려도 사람들 살 사람들은 사잖아요. 고가 아파트 시장만 그런 것 같습니다. 서울의 일부 지역들 세종시만 가보면 매물도 없고요. 호가 계속 올라가는데 이렇게 해도 되나 싶을 정도인데도 가격도 올라가고 거래가 되는데 나머지 지역들은 또 그렇지 않습니다. 이걸 통계로 잡아버리니까 그냥 미지근하게 나오는 것 같습니다.
◇조태현: 결국엔 돌고 돌아서 다시 양극화에 대한 이야기로 돌아왔는데 국회가 이전할 수 있을까 잘 모르겠네요. 아무튼 그거는 상황을 좀 지켜보는 걸로 하겠습니다. 대선 앞두고 대선에 대한 본격적인 이야기를 하기 전에 조금 더 시장 상황을 보자면요. 어제 금융 당국에서 스트레스 DSR 3단계 발표를 했어요.그렇다면은 지금 뭐 지방은 유예를 해줬고 수도권에 했는데 일단은 위에 랩장님께는 수도권의 집값 오름세 서울의 집값 오름세 이걸로 막을 수 있을까요?
◆윤지해: 우리가 스트레스 DSR을 얘기할 때 지금 뭐 도입한다 이런 얘기를 하는 게 아니잖아요. 1단계를 이미 했고 2단계를 하고 마지막 단계인 이제 가산 금리 라고 할 수 있는 스트레스 금리를 1.5% 포인트를 변동금리로 대출받았을 때 가산하겠다라는 걸 적용을 하는 건데 이 부분에 대한 건 이미 7월에 적용을 한다고 연초부터 얘기를 해 왔습니다. 그러다 보니까 아무래도 대출 규제라는 부분들이 가계 부채의 이런 GDP의 100%를 초과하는 이런 부분들을 고려하면 스트레스 DSR 3단계뿐만 아니라 내년까지도 다양한 대출 규제 정책은 나올 수 있다는 거죠. 그러다 보니까 지난 방송에서도 설명을 드렸습니다만 작년에 트렌드는 오늘 분양가가 가장 싸다 였다면 지금 올해의 트렌드는 지금 받는 대출이 가장 많다입니다. 왜냐하면 대출 규제 앞으로 계속 조이는 상황이고 지난해 연말만 돌아보셔도 보금자리론에서 반공제를 한다고 몇천만 원씩 뺐습니다. 그런 것처럼 정부의 적격 대출에서조차도 이렇게 대출 규제를 하고 있기 때문에 스트레스 DSR 3단계뿐만 아니라 향후에도 대출 규제는 더 타이트하게 관리할 거다라고 보시는 게 합리적이다 이렇게 봅니다.
◇조태현: 그렇다면 어떻게 봤을 때는 디레버리징이라든지 시장 안정화라든지 한계가 있을 수밖에 없다 이렇게 이해해도 되나요?
◆윤지해: 일단 수도권 안에서의 흐름들은 대출 그러니까 금리보다는 대출 규제가 좀 더 강하게 지금 드라이브를 걸고 있고요. 지방 쪽은 사실 사실은 유예를 한 거지 사실은 변동이 없는 겁니다. 그래서 크게 여기에 따라서 희비가 엇갈리는 부분은 없을 걸로 봅니다.
◇조태현: 알겠습니다. 뭔가 도회적인 느낌의 랩장님께 이런 걸 여쭤봤고 좀 더 구수한 느낌의 소장님께는 지방 이야기를 좀 해 보도록 할게요.이번에 지방은 유예를 했잖아요. 3단계 이게 지방의 어떤 상황을 바꿀 수 있는 계기로 보시지 않는군요. 표정을 보니까 어떻게 보십니까?
■김인만: 전혀 그렇지가 않습니다. 지방에 가서 실제로 부동산 하시는 분들 또 주민들 얘기 들어보게 되면 굉장히 화를 많이 냅니다. 왜 화를 내냐면 우리는 대출 규제가 필요가 없다. 지금 사람들이 집값 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 구매 욕구가 낮은데 예를 들어서 그거죠. 서울이 집값 오르니까 대출 규제 가게 관리도 해야 되니까 두 대 때릴 거 서울은 세 대 때리는 걸로 이해를 하는데 우리는 왜 그대로 두 대를 때리고 있냐 우리는 아예 사탕을 줘도 지금 안 사는 판인데 이거는 의미가 없다 아예 그냥 모든 걸 풀어줘도 지금 안 사는데 이거는 그냥 6개월이거든요. 6개월 동결은 아무런 의미도 없는 정책입니다. 지방에 대해서는 뭐 아무런 혜택도 아닌 것 같고요. 오히려 수도권 지역 같은 경우는 5월 6월에 막차 수요들 강남은 저는 아무런 영향이 없을 것 같고요. 강남은 소득으로 집을 사는 동네는 아니기 때문에 그 경기 인천 같은 경우는 막차 수요들이 몰려서 거래량이 오히려 늘어날 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 그렇다면 정말 필요한 것들 정책적으로 어떻게 나올 것인가 이 부분도 점검을 해야 되겠는데 일단 이 양극화 문제에 대해서는 조금 뒤에 살펴보도록 하겠고요. 대선 후보들의 공약 정말 좀 짚어보도록 하겠습니다. 두 분께 다 여쭤보도록 할게요. 먼저 랩장님 차기 대통령이 고민하고 해결해야 될 부동산 시장의 가장 시급한 숙제 뭘로 보십니까?
◆윤지해: 지금 앞서 시장 동향을 설명드린 것처럼 지금 시장 자체도 양극단에 위치해 있습니다. 잘 되는 곳들만 잘 되고 나머지는 대부분 죽어 있는 그런 시장이 돼 있고 서울 수도권에서는 미분양이 그렇게 많지 않은데 지방은 미분양이 넘쳐나고 앞으로 또 추가될 것들도 상당합니다. 근데 이런 양극화를 어떻게 해소할 거냐가 굉장히 중요한데 그게 정책적으로 다뤄야 되는 게 모든 후보들이 얘기합니다만 균형 발전 이슈인 거죠. 그 일환으로 세종시에 대한 행정수도 이전 이런 얘기들도 있습니다만 사실은 그것만 가지고 균형 발전이 된다고 보기는 어렵고 그러면 결국은 장기적으로 봤을 때는 일자리를 어떻게 지방 쪽에서 또 양질의 일자리를 만들 거냐 라는 부분 그리고 공급 확대들을 얘기합니다만 우리가 서울 쪽에 항상 부족한데 그쪽이 아무리 공급을 해도 항상 부족하다고 느낄 수 있는 부분들이 있습니다. 수요가 그쪽에 쏠려 있으니까 그래서 수요 분산을 어떻게 할 거냐에 대한 부분들 이 수단으로서 다루는 것들이 세금과 대출인 건데 수단들이 과거에는 너무 중과세 중심이거나 혹은 다주택자를 압박하거나 이런 형태였다 보니까 이게 결국은 수요가 뾰족해지는 데 큰 일조를 했단 말이죠. 그래서 이 부분들을 좀 구체화하고 이게 실행 계획상에서 사실은 모든 후보가 지금 최근 우대들을 얘기하고 있는데 사실은 세금을이라는 거는 밸런스가 굉장히 중요하거든요. 그래서 우리가 취득할 때 혹은 양도할 때 이 거래세를 높일 건지 낮출 건지 혹은 보유할 때의 세금을 높일 건지 낮출 건지 이런 액션에 대한 것들이 다 완화적일 수는 또 없습니다. 그런 부분들이 좀 디테일이 현재는 부족하다 이렇게 평가하고 있습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 많은 이야기를 해 주셨는데 일단 가장 중요한 과제로 보시는 건 역시 양극화였고요. 소장님께서는 어떤 과제를 꼽으시겠습니까? 역시 양극화입니까?
■김인만: 제가 할 얘기를 다 해가지고요. 랩장님이 다 해버려가지고 할 말이 없는데요.다 옳은 얘기고 지금 후보들이 다 공급 얘기를 합니다. 공급을 좀 늘리겠다. 근데 예전과 다르게 터무니없는 270만 원 250만 원 이런 숫자 장난 얘기는 요즘은 안 하더라고요. 눈치를 챈 것 같습니다. 국민들한테 더 이상 먹히지 않고요. 4기 신도시 개발하겠다 3.3.3 하겠다라고 나오는데 서울 같은 경우는 공급을 늘려서 해결할 수가 없죠. 서울은 뭐 땅도 없고 재건축 재개발을 통해서 1년에 공급할 수 있는 물량이 거의 한정적이고 그마저도 나오지 않고 경기 인천 같은 경우도 이제 신도시 개발인데 3기 신도시도 지금 여전히 또 빨리 안 되고 있는 상황이기 때문에 공급에 초점을 맞추는데 랩장님 말씀하신 것처럼 사실은 서울은 공급이 부족한 게 아니라 수요가 많은 지역이 수요 분산 결국에는 지방 경쟁력을 강화시킬 수 있는 양질의 일자리 뭐 이런 고민과 정책 공약에 대한 고민의 흔적이 나와야 되는데 이번 공약 내용을 보게 되면 지방 경쟁력 강화에 대해서는 그냥 GTX 깔아주겠다라고 나오는데 지방은 GTX가 필요가 없습니다. 인구도 줄드는데 그래서 GTX보다 양질의 일자리가 필요하고 양질의 일자리를 어떻게 만들 것인가 결국 기업들이 투자를 해줘야 되는데 그 부분에 대한 진지한 고민이 빠져 있다는 게 저는 뭐 다행이라면 뭐 세 후보 모두 다 지방에 대해서 관심이 없는 것 같아서 저는 특정 후보에 대해서 어떤 비판을 한다면 논란이 될 수는 있는데 세 후보 모두 다 없고요. 누가 대통령이 되더라도 차기 정부에서 최우선 순위는 지방 경쟁력 강화입니다. 사실은 지방이 일자리가 생기고 지방의 수요가 서울로 유입이 안 되고 자금도 유입이 유출이죠. 지방 입장에서는 유출인데 서울 입장에서는 유입이죠.그렇게 돼야만 사는 서울도 살아난다. 지금 서울이 사람 사는 동네가 아니잖아요. 최근에 은평구가 신축 아파트 3.3제곱미터당 4700만 원 분양가가 나왔는데.
◇조태현: 국민 평형이면 얼마나 되는 거죠 그렇게?
■김인만: 16억 정도 됩니다. 그러니까 이거를 강남도 아니고 은평구에서 16억을 우리가 어떻게 감당할 수 있을까 결국 이 문제에 대해서는 지방이 살아나야 된다고 생각합니다.
◇조태현: 지방을 살려야 된다 이 부분에 대해서는 이견이 없을 것 같은데 두 분 다 말씀을 해 주셨지만 공약을 보면은 뭐 생각을 하나? 라는 생각이 들 정도로 아무 내용이 없단 말이에요.그렇다면은 균형 발전 수요 분산 이런 걸 얘기를 하는 거는 저도 할 수 있는 얘기니까 어떻게 해야 될지가 중요한데 균형 발전은 저희가 다룰 만한 내용은 아닐 것 같고 수요를 분산한다는 측면에서는 어떤 공약이 필요하다고 보세요
◆윤지해: 일단 뭐 굉장히 어려운 문제입니다. 수요 분산은 왜냐하면 우리가 데이터로서 수요에 대한 부분들을 총량을 일단 조사를 해야 됩니다. 그래서 서울 쪽에 쏠려 있는 수요의 수준 그리고 경기도 인천 일대에 쏠려 있는 수준 혹은 지방 쪽에서 유출되는 수준 혹은 유입되는 수준 여기에 대한 걸 명확하게 데이터를 보지 않으면 여기에 대한 수요에 대한 분산 자체가 예를 들어서 이런 겁니다. 우리가 서울 쪽에 재개발 재건축을 해서 앞으로 굉장히 높은 층으로 짓고 있지 않습니까? 그래서 뭐 100층까지 지었다 혹은 200층까지 지었다 그러면 이제 충분할까요? 그렇지가 않다는 거예요. 왜냐하면 전국 단위의 수요가 서울 쪽으로 쏠리는 문제가 있기 때문에
◇조태현: 그만큼의 이상의 수요가 또 몰릴 것이기때문에.
◆윤지해: 그렇습니다. 그러니까 사실은 수요 분산의 정책은 그 자체 수요가 안 빠지게 하는 게 일단 첫 번째고요. 그다음에 이쪽에 쏠려 있는 걸 다른 쪽으로 분산하는 게 두 번째인데 지금 두 가지 다 안 되고 있는 거죠. 지방 입장에서 보게 되면 그러니까 수요가 나가고 사실은 외부 서울 수도권 수요는 그쪽으로 들어가지 않고 있는 거잖아요. 이 두 가지 방향에서는 근본적으로는 사실은 일자리라고 설명을 드렸는데 결국은 어떻게 되면 그 지역의 기반 시설들의 약화에 근거한다고 또 볼 수가 있습니다.지금 보시면 최근의 트렌드를 보시면 각각의 지방 상권들이 다 어떻게 보면 좀 침체되고 소멸 수준까지 가고 있다는 얘기인데 거기서 소비가 일어나지 않는 부분들이 있습니다. 그럼 거기서 돈이 돌지 않는다는 또 직장이 돌지 않는다는 거니까 그 문제들을 일단 해결하지 않으면 사실은 그 해결까지는 굉장히 오래 걸리는 이슈라고 보입니다.
◇조태현: 어려운 문제일 수밖에 없는데 아까도 약간 부정적으로 말씀을 해 주셨지만은 이 수요를 분산하는 데에는 교통도 역할을 많이 하잖아요. 그래서 누구의 공약처럼 GTX를 전국에 깔고 고속도로를 쫙쫙쫙쫙 짓는다라고 했을 때 수요 분산이 가능할까요?
■김인만: 분산이 아니라 오히려 지방 수요들이 더 서울로 흡수되는 부작용들이 생기고요. 특히 상권 같은 경우는 더 심각해집니다. 교통이 편리해지니까 부산 대구에서 명품 사느니 서울 큰 백화점 와서 좋은 걸 사기 때문에 지방 상권에서는 오히려 마이너스 영향이 발생하게 되고요. 말씀하신 것처럼 인프라하고 이제 두 가지 측면인데 왜 지방 분들이 서울로 오느냐 뭐 결국 일자리 때문에 오는 부분이 있고요. 두 번째는 병원 문제 그리고 최근에 지방 분들이 서울에 투자를 많이 들어오는데 불안한 마음 지방은 자산이 떨어지는데 서울은 자산 가격이 올라가니까 양극화 격차가 벌어지는 문제인데 한꺼번에 다 해결할 수는 없을 것 같고요. 단기적으로는 저는 지방에 대해서는 규제를 다 폐지해야 된다. DSR만 보더라도 0.75%가 아니라 뭐 전면 DSR은 면제를 해줘도 집을 안 사는 상황이니까
◇조태현: 그냥 전액 다 대출해 주겠다라고 해도 효과가 있을까 말까 하죠.
■김인만: 오르지 않는 집을 누가 사겠습니까? 그래서 오히려 미분양 같은 경우는 5년간 양도세 면제 같은 파격적인 인센티브를 1년 정도라도 줘서 빨리 좀 순환시킬 수 있는 그런 정책이 필요할 것 같고요. 중장기적으로는 저는 대학교들 결국에는 지방의 교회가 보게 되면은요 젊은 청년들이 없습니다. 다 나이 드신 분들이 예배드리고 있거든요. 그 얘기는 청년들이 어디로 갔겠습니까? 좋은 대학교 좋은 일자리를 찾아서 다 떠나갔기 때문에 그 친구들이 그분들이 안 떠나가도록 하려면 결국에는 좋은 대학교 지방에 있는 국립대학교들 있잖아요. 부산대, 경북대, 전남대 전북대를 적어도 포항공대 수준까지는 저는 좀 끌어올려줘야 되지 않나 싶어요.
◇조태현: 지역 거점 대학들의 수준을 더 높여야 된다.
■김인만: 제가 학교 다닐 때만 하더라도 제 친구들이 굳이 연대 고대 왜 가? 경북대 부산대 가도 충분한데 왜 돈 들여서 서울 가라고 했는데 요즘은 아니잖아요. 그래서 그렇게 만들어 줘야 되고 대기업이라든지 좋은 대기업들이 내려갈 수 있도록 여러 가지 인센티브 혜택들도 줘야 되고요. 대학 병원 이야기도 많이 합니다. 아픈 분들이 서울에 좋은 병원들이 많이 있으니까 또 가게 되니까 맞아요. 지방 병원들도 좀 좋은 뭐 세브란스 병원 같은 경우 아니면 지방에 국립대학교에 많은 투자를 해서 좋은 병원도 만들어 주고 한마디로 지방에서 사는 게 좋아야 됩니다. 집값도 저렴한데 살기도 너무 좋네. 가끔 백화점 갈 때만 서울 가야겠다 정도만 생각이 든다면 살아날 수가 있으니까 저는 이거는 차기 정부만의 문제는 아니고요. 한 20년 정도 프로젝트로 진행을 했으면 좋겠습니다.
◇조태현: 이거는 우리의 굉장히 오랜 과제가 될 것 같습니다.쉽지는 않을 것 같아요. 의사도 못 구한다. 거기다 교수 쌤들도 못 구한다. 저만 해도 항상 낚시하면서 하늘이나 보고 살고 싶은데 직장이 여기 있다 보니까 어쩔 수 없는 아닙니다. 이 주변에 살고 있거든요. 막 가슴이 답답한데 어쩔 수가 없는 이런 측면들을 어떻게 해결해야 될 것인가 굉장히 오랜 우리 사회의 과제가 있을 것 같은데요. 거기에 비해서 대선 주자들의 공약은 0점. 아무튼 간에 공약을 한번 소개해 보도록 할까요? 먼저 이재명 후보 어떤 이야기들을 하고 있습니까?
◆윤지해: 공급에 대한 부분들 중심으로 대부분 공약들이 나오고 있습니다. 그래서 이재명 후보는 공공임대 비율에 대한 단계적인 인상이라든지 혹은 4기 신도시를 새롭게 만들겠다라는 부분들 혹은 재개발 재건축에서의 용적률 상향이라든지 뭐 이런 부분들이 부동산 쪽에서 이제 포커싱이 돼 있는 부분들이고요.
◇조태현: 지난 대선 때랑은 많이 달라진 것 같네요?
◆윤지해: 일단 뭐 세제만 해도 과거에는 가격 조절로 규제 수단으로 썼는데 이제는 쓰지 않겠다라는 부분들을 또 얘기하시기도 했고 또 김문수 후보는 3.3.3이라고 해서 청년 그래서 이제 뭐 자녀를 낳고 이런 기간들에 의해서 9년 동안 이제 주거비를 지원하는 10만 호 뭐 20만 호 청년 포함해서 그렇습니다. 거기에 대한 게 있고 규제가 좀 면제되는 뭐 화이트존을 만들겠다 뭐 용적률이라든지 이런 것들을 해서 민간을 좀 활성화하겠다. 그리고 세금은 윤석열 정부에서 왔던 그 세금 깎아주는 부분들은 그대로 왔습니다. 그리고 이준석 후보는 각각의 생애 주기별로 주택 담보 대출에 대한 상환 유예라든지 혹은 소형 주택 위주의 집중적인 공급이라든지 그리고 생애 주기에 따라서 취득 양도세에 대한 세금 감면이라든지 이런 생애주기 어떻게 보면 20대부터 한 60대 이상의 고령층까지 아우르는 그런 세제 정책들을 내놓고 있어서 각각의 그 정책들을 이제 총평에서 보면 대부분 완화적인 얘기를 하고 있습니다. 완화적인 스탠스를 취하고 있고 이렇게 이렇게 뭔가 규제를 하겠다라는 내용은 거의 보이지 않습니다. 그러니까 어떻게 보면 좀 표를 의식하는 내용들에 따른 부동산 공약들이다라고 총평을 할 수가 있을 것 같습니다.
◇조태현: 아니 원래 김문수 후보부터는 소장님께 여쭤보려고 그랬는데 지금 랩장님이 모든 걸 다 설명해 주시고 총평까지 해주신 관계로 소장님께 이거 여쭤보도록 할게요. 3명 다 공급 확대를 이야기를 하고 있고요. 그런데 보면은 뭐 비슷한 것 같은데 약간 다른 점 역시 주체가 다른 것 같아요. 하나는 뭐 공공 쪽에 조금 더 포커스를 맞추고 나머지 분들은 민간 쪽에 포커스를 맞추는 것 같은데 이거 뭐 대안이 어떻게 보십니까? 이런 정책들?
■김인만: 우리가 공약을 볼 때는 저는 두 가지 관점에서 봐야 된다고 보거든요. 이게 필요한 정책인가 그리고 할 수 있는 실현 가능성이 있는 정책인가 관점에서 좀 봐야 될 것 같은데요. 공공이 주도해도 좋고요. 민간이 주도해도 좋고 제일 좋은 거는 이제 같이 하는 거죠. 공공이 2 정도 민간이 8 정도 하는게 가장 이상적인데 할 수 있느냐 필요하냐라고 본다면 이재명 후보의 4기 신도시 같은 경우는 저는 필요 없다라는 입장이고 필요요. 물론 4기 신도시가 이제 어떤 의미이냐 3기 같이 전혀 새롭게 개발하는 신도시라면 저는 필요 없다라는 입장이고요. 기존에 나와 있는 택지 지구를 그냥 사기라고 이름을 붙이는 거라면 뭐 큰 의미는 없을 것 같고 할 수 있냐라고 했을 때 김문수 후보 같은 경우는 매년 10만 호씩 3.3.3 청년주택 공급하겠다라고 하는데 10만 호면은 분당 신도시 정도 규모거든요. 그러니까 5년 동안 분당 신도시 5개 공급하겠다는 건데 안 되잖아요. 할 수 없는 정책입니다. 그래서 돈이 많이 들어가고 할 수 없는 정책들을 두 후보가 좀 하고 있는 것 같고요. 이준석 후보 같은 경우는 뭐 크게 트렌드 자체가 달라지거나 아주 부동산 시장에 영향을 주지는 않는데 우리가 소확행이라는 이야기를 하잖아요. 소확행에 좀 초점을 맞추지 않을까 소소하게 59제곱미터 좀 많이 해줄게 생계 주기별로 세금 감면 좀 해줄게 뭐 이런 소소한 정책 위주로.
◇조태현: 아기자기하네요.
■김인만: 네네 그렇습니다.
◇조태현: 4기 신도시 필요 없다라고 말씀을 해 주셨는데 일단 지금 4기 신도시에 대한 구체적인 그림 아니 대략적인 그림도 안 나오죠?
◆윤지해: 대략적인 그림을 3년 전에 대선 국면으로 추정해 본 건데 신규 택지 발굴 그건 뭐 당연한 논리고 그리고 정부의 유휴 부지 활용 이 하나가 있고요. 또 하나가 과거에 이제 이재명 후보께서 얘기하셨던 김포공항 이전 그런 부지들을 활용하겠다라는 것들로 추정해 볼 수 있습니다. 그렇게 보면 사실은 수도권 쪽에서 우리가 지금 보시면 서울이 과거 그러니까 최근 한 2~3년 사이에 이슈가 메가시티 라고 해서 김포 편입하네 마네 그런 이슈도 있었잖아요. 그런 것처럼 서울 안에서의 이제 택지를 못 찾으면 서울을 확장하는 것도 하나의 대안이 될 수 있긴 합니다.그런 개념들을 아울러서 사기라는 개념으로 본다면 어차피 새로운 정부가 들어서면 이름을 계속 바꿉니다. 그래서 윤석열 정부도 기존에 이제 공공주택을 뉴홈으로 이제 명칭을 했었잖아요. 그래서 그런 선상에서 이름을 바꾸는 선에서 4기 신도시를 좀 볼 필요가 있지 않나 봅니다.
◇조태현: 창조 경제가 혁신 성장이 되는 것처럼 비슷하게 일본도 도쿄 같은 경우가 도시의 규모가 조금씩 조금씩 커지고 있다 이런 얘기도 나오니까 이런 건 어떻게 진행될지 한번 봐야 될 것 같고요. 그런데 이렇게 아까 소장님도 말씀을 해 주셨지만은 어찌 됐건 뭐 집을 짓거나 뭘 하거나 토지를 확보하거나 뭘 하려면 다 돈 문제인데 여기서도 우리는 돈을 이렇게 마련하겠습니다. 얘기는 하나도 없는 것 같아요. 제가 못 본 거 아니에요?
■김인만: 저도 찾아봤는데 뭐 돈 얘기는 안 하더라고요. 이게 주택도시기금도 계속 고갈되고 있거든요.그래서 사실은 돈이 없습니다. 이게 주택도시기금이라는 게 우리가 청약 통장 내는 돈 또는 뭐 국민채권 샀는 돈인데 2023년만 하더라도 20조 8조 원 정도 여윳돈이 있었는데 지금 7조 9천억 정도 신생아 특례대출에도 쓰고 또 전세 사기에도 쓰고 하다 보니까 돈이 없는데 무슨 돈으로 이걸 할지에 대해서는 사실은 얘기가 없습니다. 어떻게든 국채를 발행하든지 할 텐데 미래 세대들한테 부담을 좀 줄 것 같고요. 그래서 저는 대규모 신도시 같은 경우는 앞으로 인구도 서울도 줄어들 거잖아요. 출산율이 줄어들면 유입인구도 줄어들기 때문에 설계를 저는 좀 다시 하는 게 맞지 않나? 지금 주택이 부족하다고 해서 10년 후가 부족하다는 의미는 아니기 때문에 신도시 개발은 좀 신중할 필요가 있을 것 같습니다. 김포공항 신도시 생각도 안 했는데 저는 깜짝 놀랐습니다. 김포공항 주변 눈여겨 한번 봐야 될 것 같습니다.
◇조태현: 끝으로 이거 하나 짚어볼까요? 전세 관련법 2년 연장이 됐는데 여전히 문제예요. 차기 정부에서 손 봐야 될 전월세 정책 두 분 어떤 걸로 보시는지 여쭤볼게요. 먼저 랩장님부터
◆윤지해: 네 지난 정부죠. 이제는 지난 정부에서 이제 전세와 관련돼서도 소득을 보겠다. 그래서 연말이 되면 소득을 감안한 전세대출 정책들도 시행 여부가 새 정부에서 갈리겠습니다만 있을 수 있다 이런 것처럼 앞으로는 사실은 전세라는 상품들은 점점 희귀해지고 이제 월세라는 부분들이 주종을 이루는 부분들로 바뀌어 나갈 것 같습니다. 근데 이런 관련 제도상에서 우리가 이제 손보는 것들은 결국은 임대차 입법과 관련된 부분들이 아닐까 싶고요. 거기와 관련돼서는 폐지할 거냐 개정할 거냐에 대한 논란들이 있습니다만 개정 중심으로 좀 봐야 되는 게 낫지 않나 싶습니다. 왜냐하면 이미 시장에 안착을 한 상황이기 때문에 때문에 그걸 전면적으로 폐기하는 것들은 맞지 않다라고 보고 있습니다.
◇조태현: 오히려 혼란을 부를 수 있으니까 소장님께서는 어떻게 보십니까?
■김인만: 저는 특별법 얘기 좀 하고 싶은데요. 전세사기 특별법 같은 경우에 이제 2년 연장이 됐는데 지금 허점이 있는 게 연장 기간 동안에 신규 계약은 또 대상이 아니라고 합니다. 5월 30일 이전에 계약하신 분들만 이제 대상이 되는 거고요. 연장 기간 동안에는 신규 계약은 또 대상이 아니라고 하니까 이런 부분에 대해서는 좀 보완이 좀 필요할 것 같고요.두 번째는 저는 예방인데요. 무자본 갭투자는 좀 막아야 될 것 같습니다. 돈 없이 그러니까 집주인이 어느 정도 돈을 가지고 투자를 하는 게 진정한 투자지 돈 없이 오로지 전세금만 가지고 투자는 그래서 무자본 갭투자는 막아야 되고요. 있다면 저는 에스크로 제도를 좀 도입을 해서 일정 부분은 예치를 하는 거죠. 집주인이 무자본 갭 투자라도 20~30%는 허그 같은 기관에 돈을 예치해야만 살 수 있도록 돈이 있는 사람 적어도 한 20~30%는 돈이 있는 사람이 사야 나중에 문제가 생겼을 때 세입자가 그 돈을 받을 수가 있으니까 이런 안전 장치들 예방 대책들을 좀 마련해 주면 좋을 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 오늘 이야기를 길게 나눠봤는데요. 끝으로 이거 하나만 짧게 짧게 말씀을 여쭤보도록 할게요. 유권자분들에게 부동산 공약 정책을 볼 때 다른 건 모르겠는데 이것만은 꼭 봐라 30초씩 말씀을 하신다면 랩장님 무슨 말씀 하시겠습니까?
◆윤지해: 그 우리가 최근에 제가 봤던 책에서 뭔가 책 제목은 좀 생각이 나지 않습니다.거기에 중요한 키워드는 이거였습니다. 자꾸 바뀌는 것들에 집중을 하는데 이 새 정부가 들어서도 바뀌지 않는 것들이 있습니다. 거기에 좀 정책을 좀 집중해서 보시면 자산 설계에 좀 도움이 되실 건데 예를 들어서 공급 부분들은 당장 차기 정부가 어떻게 할 수 있는 게 아닙니다. 그리고 양극화 문제도 아무리 세금과 대출 이런 부분들을 조절해도 당장 1~2년 내에 이 부분들이 바뀌기는 어렵다. 그래서 바뀌지 않는 것들에 좀 집중하실 필요가 있다.
◇조태현: 바뀌지 않는 것들에 대해서 노래 가사 같기도 하고 소장님께서는요?
■김인만: 저는 뭐 다들 먹고 살기도 바쁜데 공약 굳이 안 보셔도 될 것 같습니다. 특별히 중요한 내용도 없고요. 좋은 내용이 있으면 저희가 분석해서 알려드리는데 다들 뜬구름 잡는 얘기만 하고 있기 때문에 신경 쓰지 마시고 일상에 충실하시고 그냥 시장에 달려 있습니다. 누가 규제를 안 한다고 해도 집값이 올라가면 규제를 해야 되기 때문에 부동산 시장에 달려 있다. 너무 정책 공약에 좀 집중 안 하셔도 좋을 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 뭐 진짜 좋은 공약이 있으면 저희가 분석하는 게 저희의 일이니까요. 저희를 보시면 되겠지만 지금 보신 것처럼 별로 그렇게 주목할 만한 내용은 없었습니다. 지금까지 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장님, 윤지혜 부동산 R114 리서치 랩장 님과 함께 부동산 공약을 정밀하게 분석해 봤습니다.오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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