23주 만에 꺾인 집값 상승세...본격 조정장 진입?

23주 만에 꺾인 집값 상승세...본격 조정장 진입?

2023.12.03. 오후 4:44
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■ 진행 : 오동건 앵커, 이은솔 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
전국의 집값이 23주 만에 꺾였습니다. 서울의 상승세도 멈췄는데본격적인 조정 국면인지 일시적 현상인지,오늘 박원갑 국민은행 부동산 수석 전문위원과함께 점검해 보겠습니다. 어서 오세요.

집값과 관련된 전반적인 뉴스들 살펴봤고 앞으로 있을 2%대 주택담보대출 통장 이런 것도 저희가 보도를 해 드렸는데 집중적으로 이 내용도 다뤄보도록 하겠습니다. 우선 서울에서 28주 만에 집값이 제동이 걸린 느낌이에요. 지금 어쨌든 수치가 나왔는데 이유가 어디 있다고 보십니까?

[박원갑]
일단 말씀하신 것처럼 거래가 줄고 가격이 떨어지는 조정 국면으로 진입을 한 거고요. 그 이유는 세 가지인데요. 짧게 말씀드리면 일단 실거래가 중심으로 보면 단기간에 반등이 왔어요. 서울이 9월까지 올 들어서 13.4%나 올랐습니다. 생각보다 많이 올랐죠. 지난해 하락분의 절반 이상을 회복했어요. 그 얘기는 수요자 입장에서는 별로 살 메리트가 없다는 걸 말하는 거잖아요. 싼 게 다 팔렸으니까요. 그리고 이 금리에 내가 집을 사서 이득이 있을까 이런 생각을 한다는 거죠. 결정적으로 9월 27일부터 중단된 특례보금자리론 일반형이 중단이 어떻게 보면 조정의 서막이 된 것으로 분석이 되고요. 그리고 마지막으로 드리고 싶은 말은 지금은 스마트폰 시대잖아요. 그래서 정보가 동시다발적으로 전달되잖아요. 그것도 빠른 속도로. 이러다 보니까 사람도 빨리 움직입니다. 그래서 부동산이 순식간에 냉각된 것은 일종의 포모 사피언스 시대라고 하잖아요. 스마트폰이 삶의 표준이 되는. 이 시대에 또 다른 풍경이 아닌가 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
앞으로도 빨리빨리 움직일 수 있겠네요.

[박원갑]
광속으로 움직인다, 이런 얘기도 합니다.

[앵커]
어쨌든 조정국면에 접어들었다, 이렇게 분석을 해주셨는데. 전세가는 반면 상승세를 이어가고 있다고요?

[박원갑]
전세는 아무래도 매매하고 서로 맞물려 있는 문제죠. 그러면 수요자 입장에서는 집값이 더 떨어질 것으로 본단 말이에요. 그래서 집을 사지 않고 전세로 눌러앉으려는 경향도 있겠죠. 또 하나는 지금 아파트 전세 말씀하셨잖아요. 빌라사기, 그다음에 깡통전세에 대한 공포 때문에 수요자들이 아파트로 이동하는 거죠. 이 영향 때문에 지금 매매가격은 떨어지고 전세가격은 오르는 이런 차별화 양상이 나타나고 있는데요. 그런데 지금 전세난이냐, 이 정도는 아닙니다. 실제로 올 들어 변동치를 보면 전세가 매매보다 덜 올랐어요. 그래서 내년에도 아마 전세가 약간 회복세가 이어질 걸로 보이는데. 이게 대란이 아니고 떨어졌던 게 회복됐다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
보통 저희들이 이사철이라고 얘기하면 학기 시작할 때쯤 이사를 많이 한다고 보잖아요. 3월입니다. 3월까지 3개월 남았는데. 이렇게 꺾인 집값이 계속 하락 국면으로 갈 것이냐, 아니면 또 다시 치고 올라갈 것이냐, 어떻게 보세요?

[박원갑]
그건 전망이 다를 수가 있어요. 어차피 가봐야 아는 건데. 여러 전문가들 얘기를 종합해 보면 대체적으로 조정국면은 적어도 상반기 정도까지는 가지 않을까, 이렇게 보고 있죠. 왜냐하면 시장이라는 건 추세가 있잖아요. 추세가 한번 꺾이면 어느 정도 이어지는 이런 관성의 법칙이 작용한다 이렇게 보시면 될 것 같고 실제로 아파트값은 9월이 고점입니다. 이번 9월이 고점이고 실거래가도 그렇게 나옵니다. 피부로 느끼기에는 한 8월 정도가 고점이었다고 보면 됩니다.

왜냐하면 서울 아파트 거래량을 보면 8월이 가장 많았어요. 그때가 3858건이었는데. 9월 들어 떨어지고 10월 들어서도 지금 2300건 정도밖에 되지 않아요. 거래량하고 집값하고 서로 맞물려 있기 때문에 그런 건데. 그래서 당분간 거래량이 늘어나기 힘들고 그러면 가격이 약세를 띨 건데 문제는 2022년, 작년처럼 집값이 급락이 오겠느냐. 이 부분에 대해서 전문가들마다 약간 얘기가 달라요. 그런데 저는 이렇게 보고 있습니다. 지금 상승 요인하고 하락 요인이 서로 시소게임을 하고 있는 거거든요. 하락 요인을 보면 여전히 금리 높잖아요. MZ세대들이 미리 집을 당겨서 많이 샀잖아요. 그리고 경기도 침체되고 이런 측면은 하락 요인인데. 상승 요인이라고 본다면 내년 1월부터 나오는 신생아 특례대출이 27조 정도 되잖아요. 최저금리가 2.6%입니다. 특례보금자리론이 집값을 견인한 것처럼 약간 영향을 줄 수 있겠다. 그리고 공급부족 불안심리도 있잖아요. 분양가도 높잖아요. 이런 상황에서 보면 내년 상반기 말이 되면 아마 6월에 그런 얘기가 나올 겁니다. 지금 PF 대란설 얘기가 나오고 있거든요. 그런 심리 때문에 아무래도 좀 수요자들이 머뭇거릴 가능성이 있고. 그렇다면 상반기에 좀 안 좋고요. 하반기에 크게 좋아진다는 게 아니라 약간 개선되는 형태. 그래서 저는 개인적으로 내년 시장을 상저하고. 속에서 약간 박스권 정도.

[앵커]
박스권에 있지만 초반에는 낮아질 수 있고.

[박원갑]
보합세 정도로 보시는 게 좀 낫지 않을까 이렇게 예상을 해 보고 있습니다.

[앵커]
집값 추이 계속해서 지켜봐야겠고요. 지난주 한국은행이 기준금리를 또 동결하지 않았습니까? 금리를 동결했다 보니까 대출 수요가 더 늘어날지에 대해서도 궁금합니다.

[박원갑]
대출이 계속해서 늘고 있죠. 7개월째 늘고 있는데 거래도 안 되고 가격도 떨어지고 있는데 왜 대출이 늘어나느냐. 제 생각에는 시차 문제 같아요. 보통 보면 우리가 아파트를 거래하면 한 달 이내에 신고하도록 돼 있거든요. 거래가 잡히겠죠. 그런데 우리가 대출을 받을 때는 계약할 때 안 받잖아요. 잔금 때 받죠. 그러면 계약부터 잔금까지 보통 1~3개월 정도 잡거든요. 평균 두 달 정도 잡아요. 그러면 지금처럼 거래가 많이 안 된다면 가격이 떨어진다면 아마 약간 증가세는 둔화될 가능성이 있다. 그렇지만 확 줄지는 않을 것 같아요. 아까 말씀드린 것처럼 신생아 특례대출이 대기하고 있어서.

[앵커]
금리에 따른 시장 변화도 궁금한데. 금리 얘기를 좀 해 보면 집을 사는 사람 입장에서는 고정금리로 해야 돼? 변동금리로 해야 돼? 고민할 때가 많습니다. 요즘 같은 상황 속에서는 고정금리로 가고 싶어요, 계속 오를 수도 있고 언제 낮아질지 모르니까. 그런데 비중이 고정금리 비중이 점점 줄어들고 있어요. 75%에서 67%. 왜 그런 건가요?

[박원갑]
그렇게 변동금리가 많은 것은 가계대출이잖아요. 그러니까 마이너스 통장 이런 게 다 변동금리잖아요. 포함돼서 그런 것 같고요. 우리가 흔히 말하면 주담대라고 하죠. 주택담보대출은 고정금리 비중하고 변동금리 비중이 거의 반반씩이라고 보면 돼요. 그런데 10월에 와서는 고정금리 비중이 46.4%로 50% 이하로 떨어졌어요. 그런데 과연 내가 집을 사려고 하는데 어떻게 하면 좋으냐, 이게 관건 아니겠어요. 제가 여러 은행 창구에 질문을 해 보니까 일단 고정금리로 가는 게 낫지 않겠느냐. 왜냐하면 지금 고정금리가 변동금리보다 조금 싸요. 문제는 아까 말씀하신 것처럼 금리가 내려가면 변동금리가 유리할 수도 있잖아요. 그래서 문제는 앞으로 1년 정도는 금리가 크게 확 낮아지지는 않지 않겠느냐. 그렇다면 지금 만약에 변동금리로 갈아타면 1년 동안은 더 내야 되잖아요. 그것도 하나고 그다음에 상환수수료. 상환수수료가 보통 대출 받고 난 다음에 3년 이내에 갈아타면 상환수수료를 1.2%에서 1.4% 정도 내요.

그런데 지금 정부가 어떤 생각을 갖고 있냐면 소비자가 부담스러우니까 이걸 합리적으로 조정하겠다, 가이드라인을 내놓겠다고 얘기했어요. 그 얘기는 어떤 얘기예요? 좀 낮아진다는 얘기로 받아들일 수 있어요. 그리고 올 12월에 보면 한시 감면을 했어요, 은행권들이. 그래서 제가 드리고 싶은 말씀은 일단은 고정금리로 하다가 나중에 변동금리로 바꿔 타는 게 좀 낫지 않겠느냐, 이렇게 말씀을 드리고 싶습니다.

[앵커]
바꿔 탈 수 있다는 것 자체도 모르시는 분들이 많습니다. 그렇기 때문에 예의주시하고 있다가 항상 관심 갖고 뉴스를 기울이고 이런 프로그램을 계속 보시다가 갈아탈 때를 시기를 잡는 것도 중요할 것 같습니다. 한편 저희가 앞서도 전해 드렸지만 청년들의 집 마련을 위해서 청약통장이랑 대출을 연계한 주택담보대출 상품을 출시한다고 하는데 청년이다 보니까 관심이 많이 가더라고요. 이 부분에 대해서는 어떻게 보십니까?

[박원갑]
신생아특례대출이 내년 1월부터 나온다는 거예요. 생각보다 파워풀한 겁니다. 그러니까 올해 아기 낳은 분들까지 해당이 돼요. 지난해 아기 낳은 분들은 안 되고. 출시 2년 이내에 출산한 분들이 해당되니까요. 금리가 최저가 1.6이에요. 그리고 조금 높은 게 3.3%로 보고 있는데 이게 집이 9억입니다. 9억 이하의 집을 살 때 해당되고 소득이 아마 1억 3000만 원 정도로 알고 있습니다. 또 하나는 주택드림청약통장이라고 해서 이거는 2월에 나옵니다. 이건 19~34세 대상이고요. 그리고 대출금리는 싸고 예금금리는 비싸고. 그래서 금리가 4.5%입니다. 나중에 당첨됐잖아요. 그러면 2.2%로 적용이 되고. 다만 이게 조건이 까다롭습니다. 이거는 분양가가 6억이에요. 흔히 33평이라고 하죠. 85제곱미터 이하 기준인데. 서울 같은 데는 아까 방송에도 그렇게 나오던데 6억짜리 집이 어디 있느냐, 이런 얘기가 나오는데. 저도 그런 생각입니다. 아까 신생아특례대출처럼 9억으로 상향하는 것도 검토해 볼만하다, 이런 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
이제 정부 정책이라든지 규제 이쪽으로 짚어봐야 될 것 같은데 여러 가지 시장이 주는 메시지가 있잖아요. 규제 중에서. 그중에서도 규제가 완화되는 부분이 있고 또 강화되는 부분도 있을 텐데. 일단 재건축초과이익환수 완화법 얘기가 나오고 있습니다. 국회 통과를 추진하고 있는데. 이게 실제로 통과가 되면 실제로 시장에 영향을 끼칠까요? 우리 재건축하겠다, 으샤으샤할 수 있는 건지.

[박원갑]
저는 그렇게 강하지는 않을 것 같아요. 왜냐하면 조합원들의 기대와 우리 국민들의 기대에 약간 차이가 있는 것 같습니다. 어쨌든 기준은 많이 완화되었어요. 그래서 재초환이라고 흔히 얘기를 하는데 집값이 오르잖아요. 그렇게 되면 초과이익에서 만약에 원래는 3000만 원 이상 남으면 내야 됐었거든요. 그런데 이제는 8000만 원으로 올라갑니다.

[앵커]
3000만 원밖에 못 번다는 거고 이제는 8000만 원까지 번다는 얘기죠.

[박원갑]
그렇게 되는 거죠. 그래서 지금 많이 준 데는 최대 70%까지도 줄어들고요. 주로 제가 보면 부담률이 줄어드는 기준으로 보면 비싼 동네보다는 조금 집값이 낮은 지역이 어떻게 보면 많이 줄어드는 것 같아요. 왜냐하면 지금 국토부 조사를 보면 서울은 단지당 평균 부담 금액이 2억 1000만 원에서 이번에 바뀐 것으로 본다면 1억 4000 정도로 줄어드는 건데. 그 정도 부담을 한다는 거죠. 경기, 인천은 7700만 원에서 한 3200만 원 정도로 뚝 떨어지죠. 지방은 2400만 원에서 640만 원으로 이렇게. 재건축은 어디서 많이 하냐. 강남은 생각보다 많이 안 주는 것으로 나타나요. 성수동 장미아파트 12% 정도. 방배동 삼익아파트 20% 줄어드는걸로 나오는데. 그래서 아마 일부 조합들은 추진을 할 거예요. 그런데 강남에서는 강한 드라이브를 걸기는 여전히 부담스러워하지 않겠느냐, 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]
한편 분당, 산본, 일산 같은 1기 신도시 특별법 또한 연내 통과를 목표로 하고 있는데 이게 쉽게 말해서 어떻게 분석을 해볼 수 있겠습니까?

[박원갑]
그러니까 1기 신도시가 지금 어떻게 보면 흔히 말하면 5대 신도시라고 하잖아요. 그런데 이곳에서 재건축을 할 수 있도록 용적률도 최대 500%까지 완화해 주고.

[앵커]
높이 지을 수 있다는 거죠?

[박원갑]
여러 인센티브를 주겠다는 거예요. 이거는 국회 통과가 거의 확실하다고 보면 될 것 같고. 왜냐하면 여야가 서로 생각이 같습니다. 그런데 이 역시 재초환하고 맞물려 있는 거예요. 개발이익을 환수한다고 되어 있는 거거든요. 그래서 제 생각에는 아마 특별법에 따라서 추진하는 동력이 큰 곳이 개발이익이 많은 데, 그다음에 용적률이 낮은 곳이겠죠. 용적률이 낮아야 어떻게 보면 더 많이 올릴 수 있을 테니까요. 그래서 분당이 184% 정도고 일산이 169% 정도가 돼요. 중동, 산본, 평촌은 200%가 조금 넘습니다. 그래서 신도시마다 약간의 편차는 있을 건데 이 역시 재초환 문제가 최후의 걸림돌이 될 가능성이 있지 않겠느냐, 이렇게 봅니다. 아마 기대감이 있기 때문에 어느 정도까지는 추진할 겁니다. 그런데 최종 관문이 어떻게 보면 재초환이기 때문에 이 부분도 조합원들 입장에서는 조금 예의주시할 가능성이 있다 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
예상대로 만약에 8000만 원으로 올리면 추진할 것이라고 보십니까? 아니면 더 돼야 된다고 보시는지.

[박원갑]
이걸 무조건 완화해 줄 수는 없잖아요. 그러니까 조합원들은 이렇게 생각하는 겁니다. 2017년 말 이전까지 관리처분계획인가를 받은 단지들은 재초환 부담금이 없잖아요. 그러니까 5년마다 낸다고 생각할 거고 재개발은 안 내고 재건축은 낸다, 이런 말을 할 겁니다. 그런데 국민들의 정서는 그렇지 않아요. 왜냐하면 이런 얘기를 하거든요. 개발이익은 사유화를 하고 비용은 사회화를 한다고 해요. 용적률이 높아지고 높은 건물이 들어서면 아무래도 그 비용이 하게 되는 거니까요. 그래서 이 차이를 메우기가 어려워요. 그래서 조합원들은 분명히 큰 메리트라고 생각할 텐데 다만 속도까지는 단지별로 다를 수 있겠다, 이렇게 보는 겁니다.

[앵커]
통과를 확실시하시기는 했지만 두 가지 법안이 통과되면 또 집값 시장에도 영향을 많이 미치겠죠?

[박원갑]
계류돼 있는 법안들이 많은데 아마 여야 합의가 돼야 될 것 같고 현재로는 그렇게까지 정책변수는 크게 작용하지는 않을 것으로 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 박원갑 국민은행 부동산 수석 전문위원과 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.


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