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■ 진행 : 정지웅 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 석병훈 / 이화여자대학교 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다. 인용시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르게 전달해드립니다. 오늘 굿모닝 경제는 석병훈 이화여대 교수와 함께하겠습니다. 교수님, 어서 오세요.
윤석열 정부의 첫 번째 부동산 정책이 발표가 됐습니다. 5년간 전국에 250만 가구를 공급한다, 이런 내용이 담겼는데요. 수도권에는 얼마나 공급이 됩니까?
[석병훈]
절반 이상인 158만 호가 향후 공급이 될 예정이고요. 무엇보다도 그중에서 수요가 가장 몰려 있는 서울이죠. 서울에 50만 호를 공급할 예정인데요, 향후 5년간. 이 50만 호라는 개념이 얼마나 큰 수치냐 하면 지난 5년간 2018년부터 2022년까지 서울에 공급된 신규 주택이 32만 호였습니다. 그것보다 50%나 늘어난 물량을 향후 5년간 공급할 계획입니다.
[앵커]
공급량이라든가 방향성은 발표됐는데 그러면 대규모 물량이잖아요, 270만 호가. 이걸 어디에 어떻게 짓겠다는 건가요?
[석병훈]
그 자세한, 구체적인 세부 사항에 대해서는 아직 발표를 안 했는데요. 그래서 저희가 대충 예상을 해볼 수밖에 없습니다, 현 상황에서는. 그래서 일단은 서울 도심에 10만 가구를 공급하겠다고 하는 것은 당연히 서울에 남는 유휴부지가 거의 없기 때문에 재건축과 재개발을 통해서 공급하는 방법밖에 없습니다. 그래서 현재로서는 재건축, 재개발이 가능한 대표적인 지역이 강남이라든지 여의도라든지 아니면 목동 이런 지역밖에 없고요. 그렇게 예측을 할 수 있고 경기, 인천 등 수도권 노후 주거지 중심으로 또 4만 호가 공급될 거라고 예측을 하고 있습니다.
[앵커]
규제 지역을 완화할 수 있다 이런 방침도 나왔는데요. 지방을 염두에 둔 건가요?
[석병훈]
지방의 규제 지역 중에서 미분양 물량이 쌓이고 있는 규제지역들이 있습니다. 그래서 아직 규제가 풀리지 않는 그런 지역을 중심으로 규제를 먼저 완화할 것으로 보이는데요. 대표적인 지역이 부산, 그다음에 포항, 울산, 광주 이런 지역이 여전히 규제 지역인데 지금 미분양 물량이 쌓이고 있어서 부동산 가격도 상대적으로 안정화되어 있고요, 지방에서. 그렇기 때문에 이런 지역부터 먼저 규제를 해제할 것으로 예측되고 있습니다.
[앵커]
그런데 이번에 발표된 것을 보면 시장 불확실성도 있을 거고 국회 법 통과도 어려울 것으로 보이고 이게 물량도 많아서 실현 가능성이 낮다는 그런 지적도 나오더라고요.
[석병훈]
그게 가장 큰 문제라고 생각합니다. 일단은 여소야대 정국이다 보니까 지금 구체적인 실현 계획도 아직 향후 발표하겠다, 이런 식으로 미뤄놓은 상태고요. 방향성만 제시한 상황이고 무엇보다 주택 정책의 철학이 전 정부하고 완전히 바뀌었습니다. 그래서 전 정부의, 이제 야당이 됐는데요. 야당을 설득을 해서 국회에서 새로운 법안을 통과시키는 게 무엇보다 가장 중요한 관건이 되겠는데요.
제가 개인적으로 생각하기에는 주택 정책의 철학은 맞는 방향으로 바뀌었다라고 생각을 하고 있습니다. 저는 제가 학자다 보니까 연구 결과를 바탕으로 말씀을 드려야 되는데요. 작년 이맘때죠. 7월달에 제가 전 정권하에서의 수요 억제 정책만 가지고는 주택 가격을 안정시킬 수 없다. 오히려 수요 억제 정책이 장기적으로 주택의 가격을 올리는 메커니즘을 가지고 있다라는 논문을 한국경제학회의 대표학술지에 발표를 해서 언론의 주목을 받았던 적이 있습니다. 그런데 이번 정권은 반대로 신규 공급 물량을 대폭 늘림으로써 수요 억제 정책의 기조에서 공급을 늘려서 집값을 안정시키는 방향으로 하겠다. 그다음에 공급을 특히 수요가 몰려있는 서울 같은 데 늘려서 수요가 몰려 있는 서울에 늘려서 주택 가격을 안정시키겠다는 이런 정책 전환 기조, 이 방향 자체는 저도 옳다고 보고 장기적으로 집값을 안정시킬 수 있는 옳은 방향이라고 생각하고 있습니다.
[앵커]
정부가 발표한 안들을 보면 지금 안전진단 규제 완화라는 내용이 들어가 있습니다. 이게 오해하는 분들도 계신데 새로 짓는 아파트에 대한 안전진단 규제를 완화한다, 이런 내용이 아니죠?
[석병훈]
그건 아닙니다. 그래서 제가 말씀을 드리면 일단 서울 같은 수요가 많은 지역에 대규모로 신규 주택을 공급을 하려면 서울에 지금 남는 유휴부지가 없기 때문에 결국은 재건축이나 재개발을 하는 수밖에 없습니다. 그런데 재건축이 그동안 어려웠던 이유는 규제 때문이었는데요. 재건축을 막는 대표적인 규제로 우리가 손에 꼽는 것이 첫 번째는 재건축 부담금이었습니다. 그다음에 두 번째가 바로 이 안전진단이었는데요. 안전진단 중에서도 특히 그동안에는 재건축 아파트가 거의 붕괴될, 안전성, 사람이 살 수 없게 붕괴될 위험에 있을 정도로 심각한 안전에 위험이 있기 전에는 재건축을 허가하지 않는 이런 엄격한 안전진단기준을 적용했는데요. 이제는 이걸 좀 완화해서 건물이 붕괴될 위험은 없다 할지라도 주차가 불편하거나 층간소음이 심아거나 이래서 삶의 질이 현격하게 낮아질 경우에는 주민들이 원할 경우에 재건축을 허용해 주는 방향으로 규제를 풀어줘서 재건축을 용이하게 할 수 있고 또한 재건축분담금도 현실화시켜서 재건축을 용이하게 해서 서울 도심지에 신규 주택 공급을 늘리겠다 하는 정책의 방향성을 제시했는데요. 아까도 말씀드렸다시피 야당의 동의, 야당의 기본적인 주택 정책 철학과는 반대되는 개념이다 보니까 야당의 동의를 얻는 것이 무엇보다 중요하다고 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 이번에 발표되는 사업 가운데 가장 빨리 공급되는 곳은 어디인가요?
[석병훈]
아무래도 구체적인 세부사항이 발표가 되지 않아서 우리가 블랙박스 같은 상황인데요. 무엇보다도 전 정부부터 추진했던 3기 신도시, 수도권에서는 3기 신도시가 가장 먼저 공급이 될 거라고 예측을 할 수 있습니다. 그래서 3기 신도시는 고양 창릉, 부천대장, 남양주왕숙에 연내 3000가구가 공급이 될 것으로 예상이 되는데요. 이 중에서 제가 이번 주택공급정책에서 학자로서 그동안 연구해 온 것을 바탕으로 봤을 때 가장 저는 관심을 갖고 찬성하고 있는 것은 특히 청년원가주택 공급에 대해서 저는 개인적으로 아주 호평을 하고 있습니다. 왜냐하면 현재 우리나라에서 가장 문제가 되고 있는 것은 청년들이 결혼도 기피하고 있고 그다음에 또 결혼을 기피하다 보니까 출산율도 계속 떨어지고 있는데요. 그 이유는 청년들이 소위 미래에 대한 꿈과 희망을 포기하고 있기 때문입니다.
그런데 가장 중요한 것은 이거를 해결하기 위해서는 제가 몇 가지 그동안 연구와 공부한 것을 바탕으로 봤을 때 몇 가지 해결 방안이 있는데 그중에 한 가지가 청년의 주택 보유율을 높여줘야 된다는 생각을 하고 있습니다. 주택이라는 것이 우리가 매일 가서 휴식을 취하고 가족들과 삶의 터전으로 활용을 할 뿐만 아니라 유사시에는 우리가 주택을 이용해서 담보대출을 받아서 예를 들어서 누가 아파서 병원비를 지줄해야 된다든지 할 때 제일 먼저 주택을 활용해서 담보대출을 받아서 목돈 지출을 사용할 수가 있죠. 그다음에 주택이 가격이 상승을 하면 그 주택을 팔아서 또 더 좋은 큰 주택을 살 수도 있고 이런 기본 자산이 되기 때문에 청년들에게 주택 보유율을 올려줘야만 청년들이 이 주택을 기본 자산으로 해서 결혼을 꿈꾸고 출산을 꿈꾸고 이럴 수가 있다고 생각을 합니다. 소위 말하는 코리안드림을 꿈꿀 수 있게 만들어주는 것이 필요하다. 그래야지 결혼도 많이 하게 되고 출산율도 올라갈 수 있다고 생각을 하기 때문에 저는 청년원가주택 정책을 아주 바람직한 방향으로 호평하고 있습니다.
[앵커]
청년의 주택 보유율을 높여야 한다. 그러면 이런 실수요자들, 언제쯤 집을 사면 좋을까요?
[석병훈]
제가 역시 그것도 저의 최근에 올해 초에 제가 쓴 논문에 의하면 최근에 금리가 인상되기 때문에 집값이 폭락을 하는 것이 아니냐, 이렇게 말씀하시는 분이 있는데요. 제 논문에 의하면 올해 초 한국경제학회 학술지에 제가 게재를 했는데요. 금리 인상만 가지고는 집값을 하락시킬 수 없는 것이 제 연구 결과입니다. 왜냐하면 영끌을 해서 주택을 구매하신 분들은 이자비용 때문에 고통을 받고 계시지만 반대로 우리가 많은 대출을 받았다는 것은 그만큼 저축을 한 사람들도 많이 있다는 사실입니다. 그분들은 금리가 인상을 하면 저축을 많이 한 현금부자분들은 이자 소득이 늘었다는 것이거든요. 그러면 그분들에게 금리 인상으로 집값이 만약에 하락하는 조짐을 보이면 그분들은 하락한 집을 투자할 인센티브가 있습니다. 그렇기 때문에 이자 소득이 늘어난 현금부자들이 만약에 집값이 하락하는 조짐을 보이면 뭔가 장기적으로 집값이 상승할 수요가 몰린 서울의 핵심지 같은 곳에 주택을 구매할 가능성이 크거든요. 그래서 이것으로 봤을 때 금리인상만 가지고는 제가 보기에는 금리가 빅스텝을 했을 때 저의 연구결과에 따르면 0.1%밖에 실질 주택가격은 하락하지 않는다는 결과를 얻었고요.
그렇기 때문에 금리 인상만 가지고는 큰 폭의 주택 가격 하락을 기대할 수 없고요. 단지 중요한 것은 무엇이냐 하면 주택 공급이 향후 얼마나 늘어날지에 대한 기대, 주택공급이 크게 늘어난다는 기대가 있으면 사람들이 집값이 하락할 것을 예상하기 때문에 그때 가서 집값이 하락할 수 있거든요. 그런데 현재 윤석열 정부가 향후 5년간 주택을 신규 공급을 특히 서울에 많이 늘릴 거라고 예고를 한 상황입니다. 그렇지만 야당의 동의도 얻어야 되고 향후 이게 어느 정도 구체화될지는 모르는 상황이다 보니까 이거를 지켜볼 필요가 있습니다. 그리고 한국은행의 금리 인상이 내년 상반기까지는 일단은 추세가 바뀔 가능성이 크기 때문에 제가 보기에는 내년 상반기 정도까지 금리인상 속도조절이라는 추세, 그다음에 서울의 주택 공급, 특히 서울에 관심이 많으시니까요, 주택 구입하시는 분들은. 서울의 주택 공급 계획이 어느 정도 구체화되는지를 보시고 주택 매수 타이밍을 결정하시는 게 좋을 거라고 판단합니다.
[앵커]
알겠습니다. 이번에는 해외 증시도 살펴보겠습니다. 뉴욕증시는 전반적으로 혼조세로 마감을 했고요. 국제유가가 또 떨어졌네요?
[석병훈]
그렇습니다. 뉴욕증시가 혼조세로 마감됐는데요. 제가 미국에서 교수 생활하던 시절이 생각이 나서 재미있었는데요. 뉴욕증시 같은 경우에는 특히 소매업종의 대표적인 월마트, 홈디포 이런 쪽의 주가가 실적이 예상보다 많이 좋으면서 크게 올랐는데요. 월마트의 실적이 좋았던 이유는 인플레이션 때문입니다.
왜냐하면 월마트라고 하면 한국의 소비자분들은 많이 아시는데요. 월마트는 미국에서 가장 싼 제품을 파는 마트로 알고 있습니다. 가장 싼 제품이다 보니까 결국은 질은 가장 낮은 제품인 것이죠. 그래서 일반적으로 미국의 중산층들은 월마트에서 주로 쇼핑을 하지 않습니다. 그런데 최근에 월마트가 호실적을 낸 이유는 인플레이션이다 보니까 중산층들조차 월마트에 가서 대거 쇼핑을 해서 월마트의 실적이 예상보다 많이 좋았던 것입니다. 그래서 제가 그런 생각이 나서 아주 재밌었고요. 인플레이션 때문에 미국에서 많은 소비자분들이 고통을 받고 계시구나 이런 상황을 알게 됐고요.
그다음에 중요한 것은 뭐냐 하면 미국에서 경기 상황에 대해서 혼돈을 주는 여러 가지 지표가 있었는데요. 미국의 산업 전망은 미국의 경기가 앞으로 좋아질 거라는 그런 호조를 보이는 지표가 발표가 됐고요. 반면 미국의 주택 시장을 나타내는 신규 주택 전망을 나타내는 신규 주택 착공 건수는 또 급격하게 떨어졌습니다. 그런데 신규 주택 착공 건수라는 것은 미국의 대표적인, 가장 정확한 경기 선행지표거든요. 그러다 보니까 미국의 경기가 조만간 침체될 것이다라는 강력한 시그널입니다. 그러니까 경기에 가장 민감한 나스닥, 기술주는 오히려 하락하는. 그래서 소매업종에서 좋은 실적이 나서 다우지수는 올라갔지만 나스닥은 하락하는 결과가 나왔습니다. 그리고 국제유가가 하락하다 보니까 항공주들은 또 상승하는 결과가 간밤에 나왔습니다. 이런 상황입니다.
[앵커]
7월달에 코픽스 같은 경우에는 지금 역대 최대폭으로 올랐습니다. 그러면 이제 주택담보대출금리도 더 올라가죠.
[석병훈]
그렇습니다. 그럴 수밖에 없습니다. 왜냐하면 최근에 한국은행에서 빅스텝를 단행했죠. 빅스텝을 단행했으니까 코픽스라는 것은 은행 시중 8개 은행의 조달 금리의 가중 평균치고요. 이게 변동금리 주택담보대출의 기준금리가 됩니다. 그래서 0.52%포인트가 올랐는데요. 최근에 한국은행에서 빅스텝을 단행했으니까 그 정도 오르는 것은 당연한 결과고요. 그다음에 이걸 기준으로 주택담보대출 변동금리를 정하다 보니까 최소한 0.52%포인트는 오를 것으로 예상을 하고요.
그러면 현재 시중에 주택담보대출 변동금리의 상단이 거의 6%에 육박합니다. 그러다 보니까 6% 중반대의 주택담보대출금리 상단, 그러니까 신용도가 낮은 분들은 그 정도의 주택담보대출금리를 체감하시게 되는 것이고요. 또 전세자금대출 역시 6% 초반대를 보게 되는 것이죠. 그러다 보니까 영끌을 해서 주택을 구매하신 분들, 이런 분들 같은 경우는 이자 부담이 상당히 크신데요. 5월달에 5월 말 기준으로 금감원에서 발표한 바에 따르면 가계대출 연체율. 0.24%로 아직 우리나라에서는 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 우리나라의 은행대출 연체율은요. 그러다 보니까 아직까지는 대출이 부실화돼서 그게 금융부실로 연결될 우려는 경제 전반, 한국 경제 전반으로 봤을 때 없는 상황입니다.
그런데 영끌을 하신 분들은 지금 상황이 어렵지만요. 반대로 인플레이션 상황하에서는 돈의 가치가 하락이 되고 실물자산의 가치는 상대적으로 올라가는 상황이기 때문에 주택 자체에 투자하신 것은 현명한 선택이었다, 이런 것으로 위안을 삼으시는 방법밖에 현재로서는 없다고 보입니다.
[앵커]
문제가 한국은행이 올해 기준금리를 계속 올리고 또 코픽스도 상승세가 이어지면 이 이자 부담은 어쩔 수 없이 커질 수밖에 없는 거잖아요.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 시장에서 예상하고 저도 예상하기로는 한국은행에서 남은 세 번의 금융통화위원회가 있는데 베이비스텝 세 번을 해서 연말에 기준금리가 약 3%까지 갈 거로 예상이 되고요. 그러면 당연히 코픽스도 비슷한 수준으로 올라가고 그다음에 기준금리가 올라감에 따라서 이자비용을 감당할 수 없는 차주의 비중이 늘어나니까 은행에서는 디폴트프리미엄이라고 하죠. 예대마진을 더 크게 가져갈 수밖에 없습니다. 그러면 대출금리가 더 많이 올라갈 수밖에 없습니다. 그러다 보니까 소위 말하는 영끌을 하신 분들은 지금 이자비용에 대한 부담이 더 커지실 텐데요. 문제는 아직까지 영끌을 하신 분들한테는 안타깝지만 인플레이션을 잡기 위해서는 어쩔 수 없는 선택이고요. 모든 한국에 있는 소비자분들이 고통을 같이 감내해야 될 수밖에 없는 어려운 상황입니다.
[앵커]
이번에는 구글 갑질 논란도 살펴보도록 하겠습니다. 방송통신위원회가 이른바 구글 갑질이라고 불리는 앱마켓사의 인앱결제 논란에 대해서 사실조사에 들어갔습니다. 지금 이게 논란이 되는 게 어떤 부분이죠?
[석병훈]
이거는 아주 재밌는 이슈인데요. 흥미로운 이슈인데 구글에서 구글 앱스토어, 많은 분들이 사용하시고 저도 역시 사용하고 있는데요. 구글 앱스토어에서 앱을 구매하고 또 앱을 사용하시면서 중간에 아이템을 새로 사신다든지 이런 결제를 할 때 과거에는 구글에서 자신들이 개발한 결제 플랫폼을 이용해서만 결제를 하게 돼 있었습니다. 그러면 30%에 달하는 수수료를 납부하게 돼 있었습니다.
그래서 이게 뭔가 불공정하지 않냐, 앱 개발자들이 불만을 제기했더니 작년에 우리나라 국회에서 구글갑질방지법이 통과가 됐죠. 그래서 구글의 결제플랫폼만 사용하게 하는 것은 부당하다, 이렇게 얘기를 했더니 구글에서 다른 제3의 결제 플랫폼도 사용하게 허가를 해 준 대신에 그거를 사용해도 26%에 달하는 수수료를 부과를 했습니다. 소위 말하는 갑질방지법을 우회한 것이죠.
그러다 보니까 국내의 대표적인 빅테크 기업인 카카오가 아웃링크라는 것을 제공을 해게 그 링크를 클릭을 하면 다른 결제 플랫폼을 이용해서 26%에 달하는, 30%에 달하는 수수료를 안 내고 결제를 할 수 있는 서비스를 제공을 했더니 구글에서 이거를 파악을 하고 카카오에게 이런 식으로 하면 너희 업데이트를 못 하게 하겠다라고 압박을 가했더니 결국은 카카오가 그거에 굴복을 하고 아웃링크 서비스를 포기하게 이르렀습니다.
그러다 보니까 이게 결국은 불공정거래 행위가 아니냐 이래서 이걸 조사해서 제재를 하겠다. 그런데 제재는 가능하지만 과연 이게 실효성이 있을까 하는 의구심이 있습니다. 왜냐하면 조사도 이제 일단 국내 기업이 피해를 본 다음에 조사에 들어가는데요. 조사에만 3개월에서 6개월이 걸리고요. 그다음에 구글이라는 업체가 아까 작년에 구글갑질방지법에서도 규제를 회피하는 수단으로 제3의 결제수단으로 결제를 해도 26%의 수수료를 부과했잖아요.
그러니까 이번에 3개월에서 6개월 동안 조사를 하는 과정에서 또 새로운 과징금을 맞아도 이 규제를 회피하는 다른 회피수단을 찾을 가능성이 크기 때문에 과연 이 규제가 실효성이 있을지는 의구심이 있는 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 전반적인 경제 이슈들, 석병훈 교수와 함께 알아봤습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 석병훈 / 이화여자대학교 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다. 인용시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
경제 소식을 빠르게 전달해드립니다. 오늘 굿모닝 경제는 석병훈 이화여대 교수와 함께하겠습니다. 교수님, 어서 오세요.
윤석열 정부의 첫 번째 부동산 정책이 발표가 됐습니다. 5년간 전국에 250만 가구를 공급한다, 이런 내용이 담겼는데요. 수도권에는 얼마나 공급이 됩니까?
[석병훈]
절반 이상인 158만 호가 향후 공급이 될 예정이고요. 무엇보다도 그중에서 수요가 가장 몰려 있는 서울이죠. 서울에 50만 호를 공급할 예정인데요, 향후 5년간. 이 50만 호라는 개념이 얼마나 큰 수치냐 하면 지난 5년간 2018년부터 2022년까지 서울에 공급된 신규 주택이 32만 호였습니다. 그것보다 50%나 늘어난 물량을 향후 5년간 공급할 계획입니다.
[앵커]
공급량이라든가 방향성은 발표됐는데 그러면 대규모 물량이잖아요, 270만 호가. 이걸 어디에 어떻게 짓겠다는 건가요?
[석병훈]
그 자세한, 구체적인 세부 사항에 대해서는 아직 발표를 안 했는데요. 그래서 저희가 대충 예상을 해볼 수밖에 없습니다, 현 상황에서는. 그래서 일단은 서울 도심에 10만 가구를 공급하겠다고 하는 것은 당연히 서울에 남는 유휴부지가 거의 없기 때문에 재건축과 재개발을 통해서 공급하는 방법밖에 없습니다. 그래서 현재로서는 재건축, 재개발이 가능한 대표적인 지역이 강남이라든지 여의도라든지 아니면 목동 이런 지역밖에 없고요. 그렇게 예측을 할 수 있고 경기, 인천 등 수도권 노후 주거지 중심으로 또 4만 호가 공급될 거라고 예측을 하고 있습니다.
[앵커]
규제 지역을 완화할 수 있다 이런 방침도 나왔는데요. 지방을 염두에 둔 건가요?
[석병훈]
지방의 규제 지역 중에서 미분양 물량이 쌓이고 있는 규제지역들이 있습니다. 그래서 아직 규제가 풀리지 않는 그런 지역을 중심으로 규제를 먼저 완화할 것으로 보이는데요. 대표적인 지역이 부산, 그다음에 포항, 울산, 광주 이런 지역이 여전히 규제 지역인데 지금 미분양 물량이 쌓이고 있어서 부동산 가격도 상대적으로 안정화되어 있고요, 지방에서. 그렇기 때문에 이런 지역부터 먼저 규제를 해제할 것으로 예측되고 있습니다.
[앵커]
그런데 이번에 발표된 것을 보면 시장 불확실성도 있을 거고 국회 법 통과도 어려울 것으로 보이고 이게 물량도 많아서 실현 가능성이 낮다는 그런 지적도 나오더라고요.
[석병훈]
그게 가장 큰 문제라고 생각합니다. 일단은 여소야대 정국이다 보니까 지금 구체적인 실현 계획도 아직 향후 발표하겠다, 이런 식으로 미뤄놓은 상태고요. 방향성만 제시한 상황이고 무엇보다 주택 정책의 철학이 전 정부하고 완전히 바뀌었습니다. 그래서 전 정부의, 이제 야당이 됐는데요. 야당을 설득을 해서 국회에서 새로운 법안을 통과시키는 게 무엇보다 가장 중요한 관건이 되겠는데요.
제가 개인적으로 생각하기에는 주택 정책의 철학은 맞는 방향으로 바뀌었다라고 생각을 하고 있습니다. 저는 제가 학자다 보니까 연구 결과를 바탕으로 말씀을 드려야 되는데요. 작년 이맘때죠. 7월달에 제가 전 정권하에서의 수요 억제 정책만 가지고는 주택 가격을 안정시킬 수 없다. 오히려 수요 억제 정책이 장기적으로 주택의 가격을 올리는 메커니즘을 가지고 있다라는 논문을 한국경제학회의 대표학술지에 발표를 해서 언론의 주목을 받았던 적이 있습니다. 그런데 이번 정권은 반대로 신규 공급 물량을 대폭 늘림으로써 수요 억제 정책의 기조에서 공급을 늘려서 집값을 안정시키는 방향으로 하겠다. 그다음에 공급을 특히 수요가 몰려있는 서울 같은 데 늘려서 수요가 몰려 있는 서울에 늘려서 주택 가격을 안정시키겠다는 이런 정책 전환 기조, 이 방향 자체는 저도 옳다고 보고 장기적으로 집값을 안정시킬 수 있는 옳은 방향이라고 생각하고 있습니다.
[앵커]
정부가 발표한 안들을 보면 지금 안전진단 규제 완화라는 내용이 들어가 있습니다. 이게 오해하는 분들도 계신데 새로 짓는 아파트에 대한 안전진단 규제를 완화한다, 이런 내용이 아니죠?
[석병훈]
그건 아닙니다. 그래서 제가 말씀을 드리면 일단 서울 같은 수요가 많은 지역에 대규모로 신규 주택을 공급을 하려면 서울에 지금 남는 유휴부지가 없기 때문에 결국은 재건축이나 재개발을 하는 수밖에 없습니다. 그런데 재건축이 그동안 어려웠던 이유는 규제 때문이었는데요. 재건축을 막는 대표적인 규제로 우리가 손에 꼽는 것이 첫 번째는 재건축 부담금이었습니다. 그다음에 두 번째가 바로 이 안전진단이었는데요. 안전진단 중에서도 특히 그동안에는 재건축 아파트가 거의 붕괴될, 안전성, 사람이 살 수 없게 붕괴될 위험에 있을 정도로 심각한 안전에 위험이 있기 전에는 재건축을 허가하지 않는 이런 엄격한 안전진단기준을 적용했는데요. 이제는 이걸 좀 완화해서 건물이 붕괴될 위험은 없다 할지라도 주차가 불편하거나 층간소음이 심아거나 이래서 삶의 질이 현격하게 낮아질 경우에는 주민들이 원할 경우에 재건축을 허용해 주는 방향으로 규제를 풀어줘서 재건축을 용이하게 할 수 있고 또한 재건축분담금도 현실화시켜서 재건축을 용이하게 해서 서울 도심지에 신규 주택 공급을 늘리겠다 하는 정책의 방향성을 제시했는데요. 아까도 말씀드렸다시피 야당의 동의, 야당의 기본적인 주택 정책 철학과는 반대되는 개념이다 보니까 야당의 동의를 얻는 것이 무엇보다 중요하다고 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 이번에 발표되는 사업 가운데 가장 빨리 공급되는 곳은 어디인가요?
[석병훈]
아무래도 구체적인 세부사항이 발표가 되지 않아서 우리가 블랙박스 같은 상황인데요. 무엇보다도 전 정부부터 추진했던 3기 신도시, 수도권에서는 3기 신도시가 가장 먼저 공급이 될 거라고 예측을 할 수 있습니다. 그래서 3기 신도시는 고양 창릉, 부천대장, 남양주왕숙에 연내 3000가구가 공급이 될 것으로 예상이 되는데요. 이 중에서 제가 이번 주택공급정책에서 학자로서 그동안 연구해 온 것을 바탕으로 봤을 때 가장 저는 관심을 갖고 찬성하고 있는 것은 특히 청년원가주택 공급에 대해서 저는 개인적으로 아주 호평을 하고 있습니다. 왜냐하면 현재 우리나라에서 가장 문제가 되고 있는 것은 청년들이 결혼도 기피하고 있고 그다음에 또 결혼을 기피하다 보니까 출산율도 계속 떨어지고 있는데요. 그 이유는 청년들이 소위 미래에 대한 꿈과 희망을 포기하고 있기 때문입니다.
그런데 가장 중요한 것은 이거를 해결하기 위해서는 제가 몇 가지 그동안 연구와 공부한 것을 바탕으로 봤을 때 몇 가지 해결 방안이 있는데 그중에 한 가지가 청년의 주택 보유율을 높여줘야 된다는 생각을 하고 있습니다. 주택이라는 것이 우리가 매일 가서 휴식을 취하고 가족들과 삶의 터전으로 활용을 할 뿐만 아니라 유사시에는 우리가 주택을 이용해서 담보대출을 받아서 예를 들어서 누가 아파서 병원비를 지줄해야 된다든지 할 때 제일 먼저 주택을 활용해서 담보대출을 받아서 목돈 지출을 사용할 수가 있죠. 그다음에 주택이 가격이 상승을 하면 그 주택을 팔아서 또 더 좋은 큰 주택을 살 수도 있고 이런 기본 자산이 되기 때문에 청년들에게 주택 보유율을 올려줘야만 청년들이 이 주택을 기본 자산으로 해서 결혼을 꿈꾸고 출산을 꿈꾸고 이럴 수가 있다고 생각을 합니다. 소위 말하는 코리안드림을 꿈꿀 수 있게 만들어주는 것이 필요하다. 그래야지 결혼도 많이 하게 되고 출산율도 올라갈 수 있다고 생각을 하기 때문에 저는 청년원가주택 정책을 아주 바람직한 방향으로 호평하고 있습니다.
[앵커]
청년의 주택 보유율을 높여야 한다. 그러면 이런 실수요자들, 언제쯤 집을 사면 좋을까요?
[석병훈]
제가 역시 그것도 저의 최근에 올해 초에 제가 쓴 논문에 의하면 최근에 금리가 인상되기 때문에 집값이 폭락을 하는 것이 아니냐, 이렇게 말씀하시는 분이 있는데요. 제 논문에 의하면 올해 초 한국경제학회 학술지에 제가 게재를 했는데요. 금리 인상만 가지고는 집값을 하락시킬 수 없는 것이 제 연구 결과입니다. 왜냐하면 영끌을 해서 주택을 구매하신 분들은 이자비용 때문에 고통을 받고 계시지만 반대로 우리가 많은 대출을 받았다는 것은 그만큼 저축을 한 사람들도 많이 있다는 사실입니다. 그분들은 금리가 인상을 하면 저축을 많이 한 현금부자분들은 이자 소득이 늘었다는 것이거든요. 그러면 그분들에게 금리 인상으로 집값이 만약에 하락하는 조짐을 보이면 그분들은 하락한 집을 투자할 인센티브가 있습니다. 그렇기 때문에 이자 소득이 늘어난 현금부자들이 만약에 집값이 하락하는 조짐을 보이면 뭔가 장기적으로 집값이 상승할 수요가 몰린 서울의 핵심지 같은 곳에 주택을 구매할 가능성이 크거든요. 그래서 이것으로 봤을 때 금리인상만 가지고는 제가 보기에는 금리가 빅스텝을 했을 때 저의 연구결과에 따르면 0.1%밖에 실질 주택가격은 하락하지 않는다는 결과를 얻었고요.
그렇기 때문에 금리 인상만 가지고는 큰 폭의 주택 가격 하락을 기대할 수 없고요. 단지 중요한 것은 무엇이냐 하면 주택 공급이 향후 얼마나 늘어날지에 대한 기대, 주택공급이 크게 늘어난다는 기대가 있으면 사람들이 집값이 하락할 것을 예상하기 때문에 그때 가서 집값이 하락할 수 있거든요. 그런데 현재 윤석열 정부가 향후 5년간 주택을 신규 공급을 특히 서울에 많이 늘릴 거라고 예고를 한 상황입니다. 그렇지만 야당의 동의도 얻어야 되고 향후 이게 어느 정도 구체화될지는 모르는 상황이다 보니까 이거를 지켜볼 필요가 있습니다. 그리고 한국은행의 금리 인상이 내년 상반기까지는 일단은 추세가 바뀔 가능성이 크기 때문에 제가 보기에는 내년 상반기 정도까지 금리인상 속도조절이라는 추세, 그다음에 서울의 주택 공급, 특히 서울에 관심이 많으시니까요, 주택 구입하시는 분들은. 서울의 주택 공급 계획이 어느 정도 구체화되는지를 보시고 주택 매수 타이밍을 결정하시는 게 좋을 거라고 판단합니다.
[앵커]
알겠습니다. 이번에는 해외 증시도 살펴보겠습니다. 뉴욕증시는 전반적으로 혼조세로 마감을 했고요. 국제유가가 또 떨어졌네요?
[석병훈]
그렇습니다. 뉴욕증시가 혼조세로 마감됐는데요. 제가 미국에서 교수 생활하던 시절이 생각이 나서 재미있었는데요. 뉴욕증시 같은 경우에는 특히 소매업종의 대표적인 월마트, 홈디포 이런 쪽의 주가가 실적이 예상보다 많이 좋으면서 크게 올랐는데요. 월마트의 실적이 좋았던 이유는 인플레이션 때문입니다.
왜냐하면 월마트라고 하면 한국의 소비자분들은 많이 아시는데요. 월마트는 미국에서 가장 싼 제품을 파는 마트로 알고 있습니다. 가장 싼 제품이다 보니까 결국은 질은 가장 낮은 제품인 것이죠. 그래서 일반적으로 미국의 중산층들은 월마트에서 주로 쇼핑을 하지 않습니다. 그런데 최근에 월마트가 호실적을 낸 이유는 인플레이션이다 보니까 중산층들조차 월마트에 가서 대거 쇼핑을 해서 월마트의 실적이 예상보다 많이 좋았던 것입니다. 그래서 제가 그런 생각이 나서 아주 재밌었고요. 인플레이션 때문에 미국에서 많은 소비자분들이 고통을 받고 계시구나 이런 상황을 알게 됐고요.
그다음에 중요한 것은 뭐냐 하면 미국에서 경기 상황에 대해서 혼돈을 주는 여러 가지 지표가 있었는데요. 미국의 산업 전망은 미국의 경기가 앞으로 좋아질 거라는 그런 호조를 보이는 지표가 발표가 됐고요. 반면 미국의 주택 시장을 나타내는 신규 주택 전망을 나타내는 신규 주택 착공 건수는 또 급격하게 떨어졌습니다. 그런데 신규 주택 착공 건수라는 것은 미국의 대표적인, 가장 정확한 경기 선행지표거든요. 그러다 보니까 미국의 경기가 조만간 침체될 것이다라는 강력한 시그널입니다. 그러니까 경기에 가장 민감한 나스닥, 기술주는 오히려 하락하는. 그래서 소매업종에서 좋은 실적이 나서 다우지수는 올라갔지만 나스닥은 하락하는 결과가 나왔습니다. 그리고 국제유가가 하락하다 보니까 항공주들은 또 상승하는 결과가 간밤에 나왔습니다. 이런 상황입니다.
[앵커]
7월달에 코픽스 같은 경우에는 지금 역대 최대폭으로 올랐습니다. 그러면 이제 주택담보대출금리도 더 올라가죠.
[석병훈]
그렇습니다. 그럴 수밖에 없습니다. 왜냐하면 최근에 한국은행에서 빅스텝를 단행했죠. 빅스텝을 단행했으니까 코픽스라는 것은 은행 시중 8개 은행의 조달 금리의 가중 평균치고요. 이게 변동금리 주택담보대출의 기준금리가 됩니다. 그래서 0.52%포인트가 올랐는데요. 최근에 한국은행에서 빅스텝을 단행했으니까 그 정도 오르는 것은 당연한 결과고요. 그다음에 이걸 기준으로 주택담보대출 변동금리를 정하다 보니까 최소한 0.52%포인트는 오를 것으로 예상을 하고요.
그러면 현재 시중에 주택담보대출 변동금리의 상단이 거의 6%에 육박합니다. 그러다 보니까 6% 중반대의 주택담보대출금리 상단, 그러니까 신용도가 낮은 분들은 그 정도의 주택담보대출금리를 체감하시게 되는 것이고요. 또 전세자금대출 역시 6% 초반대를 보게 되는 것이죠. 그러다 보니까 영끌을 해서 주택을 구매하신 분들, 이런 분들 같은 경우는 이자 부담이 상당히 크신데요. 5월달에 5월 말 기준으로 금감원에서 발표한 바에 따르면 가계대출 연체율. 0.24%로 아직 우리나라에서는 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 우리나라의 은행대출 연체율은요. 그러다 보니까 아직까지는 대출이 부실화돼서 그게 금융부실로 연결될 우려는 경제 전반, 한국 경제 전반으로 봤을 때 없는 상황입니다.
그런데 영끌을 하신 분들은 지금 상황이 어렵지만요. 반대로 인플레이션 상황하에서는 돈의 가치가 하락이 되고 실물자산의 가치는 상대적으로 올라가는 상황이기 때문에 주택 자체에 투자하신 것은 현명한 선택이었다, 이런 것으로 위안을 삼으시는 방법밖에 현재로서는 없다고 보입니다.
[앵커]
문제가 한국은행이 올해 기준금리를 계속 올리고 또 코픽스도 상승세가 이어지면 이 이자 부담은 어쩔 수 없이 커질 수밖에 없는 거잖아요.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 시장에서 예상하고 저도 예상하기로는 한국은행에서 남은 세 번의 금융통화위원회가 있는데 베이비스텝 세 번을 해서 연말에 기준금리가 약 3%까지 갈 거로 예상이 되고요. 그러면 당연히 코픽스도 비슷한 수준으로 올라가고 그다음에 기준금리가 올라감에 따라서 이자비용을 감당할 수 없는 차주의 비중이 늘어나니까 은행에서는 디폴트프리미엄이라고 하죠. 예대마진을 더 크게 가져갈 수밖에 없습니다. 그러면 대출금리가 더 많이 올라갈 수밖에 없습니다. 그러다 보니까 소위 말하는 영끌을 하신 분들은 지금 이자비용에 대한 부담이 더 커지실 텐데요. 문제는 아직까지 영끌을 하신 분들한테는 안타깝지만 인플레이션을 잡기 위해서는 어쩔 수 없는 선택이고요. 모든 한국에 있는 소비자분들이 고통을 같이 감내해야 될 수밖에 없는 어려운 상황입니다.
[앵커]
이번에는 구글 갑질 논란도 살펴보도록 하겠습니다. 방송통신위원회가 이른바 구글 갑질이라고 불리는 앱마켓사의 인앱결제 논란에 대해서 사실조사에 들어갔습니다. 지금 이게 논란이 되는 게 어떤 부분이죠?
[석병훈]
이거는 아주 재밌는 이슈인데요. 흥미로운 이슈인데 구글에서 구글 앱스토어, 많은 분들이 사용하시고 저도 역시 사용하고 있는데요. 구글 앱스토어에서 앱을 구매하고 또 앱을 사용하시면서 중간에 아이템을 새로 사신다든지 이런 결제를 할 때 과거에는 구글에서 자신들이 개발한 결제 플랫폼을 이용해서만 결제를 하게 돼 있었습니다. 그러면 30%에 달하는 수수료를 납부하게 돼 있었습니다.
그래서 이게 뭔가 불공정하지 않냐, 앱 개발자들이 불만을 제기했더니 작년에 우리나라 국회에서 구글갑질방지법이 통과가 됐죠. 그래서 구글의 결제플랫폼만 사용하게 하는 것은 부당하다, 이렇게 얘기를 했더니 구글에서 다른 제3의 결제 플랫폼도 사용하게 허가를 해 준 대신에 그거를 사용해도 26%에 달하는 수수료를 부과를 했습니다. 소위 말하는 갑질방지법을 우회한 것이죠.
그러다 보니까 국내의 대표적인 빅테크 기업인 카카오가 아웃링크라는 것을 제공을 해게 그 링크를 클릭을 하면 다른 결제 플랫폼을 이용해서 26%에 달하는, 30%에 달하는 수수료를 안 내고 결제를 할 수 있는 서비스를 제공을 했더니 구글에서 이거를 파악을 하고 카카오에게 이런 식으로 하면 너희 업데이트를 못 하게 하겠다라고 압박을 가했더니 결국은 카카오가 그거에 굴복을 하고 아웃링크 서비스를 포기하게 이르렀습니다.
그러다 보니까 이게 결국은 불공정거래 행위가 아니냐 이래서 이걸 조사해서 제재를 하겠다. 그런데 제재는 가능하지만 과연 이게 실효성이 있을까 하는 의구심이 있습니다. 왜냐하면 조사도 이제 일단 국내 기업이 피해를 본 다음에 조사에 들어가는데요. 조사에만 3개월에서 6개월이 걸리고요. 그다음에 구글이라는 업체가 아까 작년에 구글갑질방지법에서도 규제를 회피하는 수단으로 제3의 결제수단으로 결제를 해도 26%의 수수료를 부과했잖아요.
그러니까 이번에 3개월에서 6개월 동안 조사를 하는 과정에서 또 새로운 과징금을 맞아도 이 규제를 회피하는 다른 회피수단을 찾을 가능성이 크기 때문에 과연 이 규제가 실효성이 있을지는 의구심이 있는 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 전반적인 경제 이슈들, 석병훈 교수와 함께 알아봤습니다. 고맙습니다.
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