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[굿모닝 경제] 새 정부 첫 부동산 대책..."임대차 시장 안정"

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■ 진행 : 정지웅 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
경제 소식을 빠르게 전달해 드리는 코너. 굿모닝 경제 시간입니다.

[앵커]
이인철 참조은경제연구소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
먼저 오늘은 부동산 소식부터 살펴보도록 하겠습니다. 새 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔는데요. 눈여겨볼 게 전셋값을 5%보다 올리지 않으면 2년의 실거주 요건을 없애주겠다 이렇게 말을 했는데요. 이 실효성 어떻게 보십니까?

[이인철]
일단 방향성에 대해서는 공감을 하고 있는 것 같아요. 그러니까 새 정부의 첫 부동산 대책의 핵심이 뭐냐. 사실상 임대차 3법 개정은 좀 어렵다라는 걸 인정하고 있습니다. 그러면 어떻게 이 불안한 전세시장, 임대시장을 안정화시킬 것인가에 초점이 맞춰져 있는데요.

지금 보면 거래는 급감하고 있는 가운데 매매의 경우에는 점점 하향안정세가 뚜렷해졌는데 전세시장은 아직까지 보면 신규로 계약 갱신하시는 분들은 가격이 많이 올랐어요. 그런데 한 번 청구권을 행사한 경우에는 5% 정도 인상폭을 제한하다 보니까 이렇게 계약갱신한 데하고 신규계약하고 이중 가격이 형성되는 이런 문제점이 나타나고 있거든요.

그래서 정부는 투트랙으로 접근하고 있습니다. 먼저 집주인한테 한번 혜택을 줘보자라는 거예요. 그래서 전셋값을 정부가 지금 제한하고 있는 전월세상한제 5% 이내로 올린 경우 이걸 착한임대인 예전에 상생임대인 제도를 좀 더 확대하겠다, 이렇게 되면 사실은 집주인 입장에서는 집 팔 때 걱정이거든요.

조정대상지역에서 1주택자라 하더라도 양도세, 비과세 받기 위해서는 반드시 실거주 2년 채워야 하는데 이거 없애주겠다는 겁니다. 그리고 장기보유특별공제를 받기 위해서도 같은 조건이 부여가 되는데 그렇게 되면 좀 더 쉽게 집을 내놓을 수 있다라는 판단이고 또 하나는 다주택자라도 앞으로 1주택자로 전환 계획이 있다 이럴 경우에 혜택을 주겠다는 겁니다.

그런 측면에서 보면 과거는 사실 집주인들에 대해서는 조금 옥죄는 정책이었다면 등록 임대사업자에 대한 혜택을 줄이는 방향이었다면 이런 걸 좀 풀어서 집주인한테 혜택을 줬다라는 데에 대해서는 긍정적인데 그런데 지금 임대주택시장에서 공공임대보다 민간임대가 더 많아요.

그래서 민간임대사업자에 대한 혜택이 적은 게 아니냐. 오히려 지난 정부가 등록 임대사업자에 대한 혜택을 대폭 줄였는데 이걸 좀 더 부활시켜야지만이 실질적으로 시장에 매물이 나오지 않겠느냐. 왜냐? 지금 이런 거주 요건 이런 것은 전부 다 집을 팔 때 혜택이에요.

팔아야만 혜택을 볼 수 있어요. 양도세도 그렇고요. 장기계약특별공제도 그렇고요.그렇기 때문에 집을 정말 팔 수 있는 요인을 좀 더 내놔야 하는데 그러다 보니까 단기적으로 과연 시장이 매물을 내놓을 것인가, 이 부분에 대해서는 의문이 제기가 되고 있습니다.

[앵커]
정부가 또 세입자 부담도 덜어주기로 했는데요. 전세대출과 월세 세액공제를 확대하기로 한 건데 이게 이미 올라 있는 전월세값을 잡을 수 있을까요? 지적도 잇따르고 있더라고요.

[이인철]
지금 서울과 수도권의 경우 임대차 3법 시행 이후 전셋값이 상당히 많이 올랐어요. 보통 한 30% 넘게 오르내리고 있거든요. 그런데 이번 대책은 보면 오른 전셋값을 끌어내리는 방안보다는 전셋값 오른 것을 지원하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 크게 한 세 가지를 주목해볼 필요가 있는데요.

우선 전세대출이 확대가 돼요. 이른바 버팀목 전세대출, 상당히 인기가 있습니다. 이거는 근로자 서민주거 안정 차원에서 연 1~2% 낮은 이율로 대출해 주기 때문에 인기인데 자격 대상이 상당히 까다롭습니다.

여기 가운데 보증금과 대출 한도를 늘려주겠다는 거예요. 수도권과 지방 모두. 수도권의 경우에는 대출 한도가 기존에 1억 2000에서 1억 8000으로. 지방은 8000에서 1억 2000으로 늘어나게 되고요. 보증금 한도도 상향 조정이 됩니다.

두 번째가 뭐냐. 무주택 세대주가 부담하고 있는 월세액에 대해서 세액공제율을 더 늘려주겠다는 겁니다. 현재 최고세율 12~15%로 상향조정하기로 했고. 마지막으로 뭐냐. 전세자금대출 받았거나 월세보증금대출 받았는데 이걸 원리금을 상환하지 않습니까?

이 상환한 것에 대해서 소득공제한도를 늘리겠다는 겁니다. 지금까지는 대출 원리금 상환액을 40%까지, 300만 원까지 됐다면 이걸 100만 원 더 늘려서 400만 원까지 소득공제해 주겠다는 건데. 그런데 사실은 세입자들이 원하는 것, 이건 사실 대부분 세법이기 때문에 여야가 합의를 해야 되는 거예요.

그래서 아마 시행 시기는 8월 이후가 될 것으로 보이는데 어쨌든 수도권의 굉장히 높은 전셋값을, 혹은 요즘 트렌드가 굉장히 전세 물량, 전셋값이 오른 부분만큼 오히려 전세 대출 받으려니까 이자가 높아서 반전세, 반월세 비중이 높아지고 있기 때문에 실질적인 주거비 부담을 줄여주는 혜택이 빠진 게 아니냐라는 겁니다.

[앵커]
많은 분들이 8월 전세대란을 걱정했었습니다. 그런데 일단 이번 대책이 어느 정도 효과가 있을까 이런 우려와 함께 공공임대주택의 공급 대책이 이번에 빠졌다 이런 지적도 나오고 있거든요.

[이인철]
맞습니다. 사실은 전세대란 우려. 전셋집은 보통 만료 석 달 이전부터 구해요. 그런데 사실 8월이 된다고 하더라도 이미 전셋집 구하셨을 거예요. 마음이 급해지거든요, 임박하게 되면. 그런데 문제는 뭐냐. 근본적으로 우리나라 임대비율이 상당히 낮아요.

우리와 경제 규모가 비슷하거나 땅덩어리가 좁아서 인구밀도가 높은 선진국들의 경우에는 임대주택 비중이 상당히 높습니다. 우리는 두 자릿수가 채 안 되고 그것도 공공보다는 민간 의존도가 상당히 높습니다.

그러다 보니 궁극적으로 이번 대책이 효과를 보기 위해서는 장기적으로 무주택 서민이 안심하고 살 수 있는 공공임대주택이 많아야 돼요. 그런데 옛날에는 공공임대주택 하면 저기서 못사는 애 사는 데야, 이런 이미지가 있었거든요.

그런데 민간임대처럼 인프라가 갖춰져야 돼요. 커뮤니티가 있고 헬스장이 있고 갖은 시설이 구비된 것을 원하거든요. 그리고 평형도 다양하게. 그런 공공임대주택이 다양하게 꾸준히 공급될 수 있는 시그널을 줘야만 그래, 내 생애 지금 집값이 너무 굉장히 부담스러워.

현금 주고 살 수 없어, 이런 분들이 상당 기간 안심하고 믿고 거주할 수 있는 주거시설이 마련이 돼야 합니다.

[앵커]
어제 또 분양가상한제 개편안도 함께 나왔습니다. 분양가상한제와 고분양가심사제도를 개편해서 분양가는 오르게 될 텐데요. 일단 건설사 입장에서는 숨통이 트였다고 보면 될까요?

[이인철]
맞습니다. 분양가상한제라는 게 기본적으로 땅값, 택지비라고 하거든요. 거기다가 건축비, 여기에다가 건설사들의 이윤. 이걸 가산비라고 하는데 가산비를 굉장히 그동안은 제어, 통제를 해 왔어요. 그런데 지금 보면 둔촌재건축 사태, 중단됐잖아요.

이게 바로 공사비가 너무 많이 올랐어요. 인건비 올랐죠. 시멘트, 레미콘 가격 올랐습니다. 이러다 보니까 건설이 중단되는 사태가 발생했는데. 그런데 분양가상한제를 없애는 게 아니라 문제는 최근에 오른 이것들을 반영하겠다는 건데요.

특히나 7월 말부터입니다. 아파트 분양가에서 이사비, 보상비 그리고 금융비, 소송비. 이건 5개 필수비용이니까 이건 합산하겠다. 그리고 자잿값 상승분도 제때 반영할 수 있도록 길을 터줬어요. 그러다 보니 이번 계산안으로 분양가는 적게는 1.5%, 많게는 4% 정도 인상된다는 얘기예요.

이 얘기 한마디로 소비자 입장에서는 지금도 아파트가 상당히 비싼데 분양 가격이 4% 정도 인상된다고? 그러다 보니까 동상이몽이에요. 소비자 입장에서는 이거 빚 내서 사야 되는데 분양가 더 오르면 빚을 더 내야 된다는 얘기거든요, 소득이 늘지 않는 이상.

그러니까 상당히 부담스럽고. 그리고 업계에서는 분양가상한제 폐지하는 거 아니야? 약간 기대를 했었어요. 그런데 그거는 제도의 충돌이 충분히 있기 때문에 폐지는 아니고 수정을 했어요. 그럼에도 불구하고 어쨌든 어느 정도 합리적으로 분양가 산정에 여지를 줬기 때문에 업계에서는 공급이 늘어나지 않겠느냐라는 기대감은 있습니다.

[앵커]
말씀하신 것처럼 수분양자의 부담은 커지게 됩니다. 그러니까 실수요자, 특히 실거주할 사람들은 부담이 커지게 되는데 이에 따라서 대출규제 기준 완화 이런 것도 계속해서 나오지 않을까요?

[이인철]
맞아요. 사실은 생애최초주택 구입자에 대해서는 집값의 80%까지 대출해 줘요, 미래소득까지 반영을 해서. 그런데 문제는 아파트 최근에 분양되는 것. 서울의 아파트 중위 가격이 10억 원을 넘어섰어요. 이 중위 가격이라는 것은 평균 가격하고는 조금 다릅니다.

제일 싼 가격, 제일 높은 가격의 중간이었거든요. 이게 지금 10억 원을 넘어섰기 때문에 이게 집단대출이 중단이 돼요, 9억 원 이상의 경우에는. 집단대출이 안 되면 서울에서 내 집 장만하려면 부모님 찬스, 지인 찬스, 대출 안 되면 이거밖에 없거든요.

그러다 보니까 중도금의 기준이 되는 9억 원 요건을 완화해 달라는 요구가 있지만, 그러나 정부는 아직까지는 이 부분에 대해서는 전혀 검토하고 있지 않다라고 해서 실질적으로 내 집 마련할 수 있는 분들은 금리도 많이 올랐죠.

이렇게 대출도 안 되죠, 이러니까 현금을 충분히 확보하고 난 다음에 서울, 수도권 진입을 시도하셔야 할 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 또 한국은행이 물가 전망을 한 달 만에 상향 수정을 했습니다. 일단 다음 달에 기준금리를 올릴 것이 기정사실화됐는데 0.5%포인트 올리는 빅스텝 단행 가능성이 커졌을까요? 어떻게 보십니까?

[이인철]
맞습니다. 이게 사실 이중적인 의미가 있어요. 사실은 빅스텝 가능성을 굉장히 강하게 시사한 측면이 분명히 있고요. 또 하나는 지난달 금리 인상하면서 5월 26일입니다. 5월 26일인데 당시에 물가 전망치 한국은행이 3.1에서 4.5%로 올렸어요.

그런데 어제 이창용 총재, 갑자기 느닷없이 올해 물가상승률 지난 금융위기 수준 4.7%를 연간으로 넘어설 가능성이 있다는 겁니다. 지금 한 달도 안 됐는데 또 전망치를 수정한 거예요. 이건 한은의 굴욕입니다.

그런데 왜 한 달도 안 된 상황에서 도대체 무슨 일이 벌어졌기에 미국이 세 단계 금리인상한 것, 여기다가 원화 약세, 환율도 굉장히 민감하거든요. 그리고 공급 측면에서 원유, 곡물 가격 더 오른 것이 이유입니다.

그런데 문제는 뭐냐. 이렇게 빅스텝을 하게 되면 상당히 부담스러운 게 가계 이자 부담이거든요. 그래서 이창용 총재가 뭐라고 얘기했느냐. 물가 하나만 보고 결정하지 않겠다. 경기도 보고 환율도 보고 가계 이자 부담 종합적으로 보겠다.

그럼에도 불구하고 물가 전망치를 상향조정했다라는 얘기는 빅스텝 가능성이 상당히 높아졌고 한은의 얘기대로 올해 물가 전체상승률이 4.7% 넘으면 우리가 가장 뼈아픈 경기위기, 아픈 트라우마. 1998년도 IMF 이후 24년 만에 가장 고통스러운 물가가 됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 어제 사실 정말 좋은 소식이 하나 있기는 했는데요. 순수 우리 기술로 만든 누리호가 발사에 성공을 했습니다. 이 성공을 통해서 우리가 얻을 수 있는 경제적인 이익들, 산업적인 발전들, 다양하지 않습니까?

[이인철]
다양한 걸 꿈꿔볼 수 있게 됐어요. 왜냐하면 우리가 일론 머스크 하면 스페이스X 그리고 제프 베이조스 하면 블루오리진, 영국도 있거든요, 버진그룹. 그동안 이게 엄청난 돈이 드니까 정부 관 주도에서 민간으로 가고 있어요.

민간으로 가면 기술개발이 빨라져요. 상업화가 가능해져요. 그런데 어제 누리호 성공했다는 유, 무형 경제가치가 상당할 거라고 기대하고 있습니다. 크게 세 가지를 보는데요. 우선 우리나라는 우주 항공기술의 변방이었어요. 선진국들이 안 끼워줬어요.

왜냐? 이런 우주 국가 간 기술을 금지해요, 우주기술의 경우에는. 이건 대외비거든요. 그런데 이제 우리가 직접 설계할 수 있죠, 조립할 수 있죠. 발사까지 했습니다. 세계 7대 강국으로 우뚝 섰기 때문에 아마 우주 강국과 협력이 가능해졌고요.

또 부품 국산화율이 거의 90%가 넘습니다. 이 시장규모가 앞으로 2029년 40조 원대로 추산이 되기 때문에 부품의 독자개발에도 기술이 열릴 것으로 보이고 또 이번에 한 300여 개 업체가 참여했기 때문에 우리도 이제 스페이스X처럼 민간으로 기술을 이전하게 되고 이 기술이 더 발전할 수 있는 길을 터줬다라는 데 의의가 있습니다.

[앵커]
끝까지 밤사이 해외 증시 상황도 짚어보겠습니다. 어제 국내 증시도 소폭 상승을 했는데 오늘 뉴욕증시 상승마감했죠?

[이인철]
그렇습니다. 월요일의 뉴욕증시는 노예해방일로 인해서 휴장이었어요. 미국만 쉬어줬으면 좋겠어요. 쉬니까 아시아 증시, 유럽 증시 이틀째 올랐어요. 그리고 새벽에 뉴욕증시도 모처럼 만에 단기 낙폭 과대에 따른 반발매수세로 3대 지수 모두 2% 내외로 올랐습니다.

그러면 어제 우리도 사실은 저가매수 유입이 되면서 코스피는 2400선을 회복했는데 문제는 외환시장이에요. 환율이 연이틀 연고점을 또 갈아치우고 있습니다. 1293원 찍고 있는데 이거 진바닥이야라고 물어보시는 분들이 있는데 대부분 아니다라고 하고 있습니다.

지금 모건스탠리는 아직 미국의 주가가 경기침체 가능성을 덜 반영했다. 경기가 침체되면 S&P500지수는 현재 수준에서 20% 정도 3000선까지 떨어질 수 있다고 보고 있거든요.

제가 늘 말씀드리지만 이렇게 하락장에서는 꾸준히 낙하산 떨어지듯 떨어지는 게 아니기 때문에 현금을 확보할 수 있는 기회로 활용하시면 좋겠습니다.

[앵커]
제가 하나만 더 질문을 드리자면 저희가 항상 증시 관련해서 외국인 매도가 항상 큰 연관이 있지 않습니까? 물론 외국인의 투자가 있으면 당연히 좋은 거겠지만 이렇게 외국인의 자금에 우리나라 국내 증시가 흔들리는 게 바람직하지는 않다고 볼 수도 있지 않습니까?

[이인철]
맞습니다. 우리가 코로나 때 동학개미가 처음으로 외국인을 이겼어요. 그건 시즌1이에요. 지금은 시즌2여서 시즌2는 단기적으로 외국인이 우리나라만 매도하는 게 아니에요. 전 세계적으로 다 돈을 빼는 거예요.

그러니까 사실 개미들이 아직 물려 있어요. 여기서 추가로 매수해서 물타기를 할까 이걸 고민하고 있는데 시즌1과 상당히 다른 상황이다. 그리고 상당히 이 기간이 길어질 수 있다. 이걸 고려하시면 좋겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 경제이슈 이인철 참조은경제연구소장과 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 고맙습니다.



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