2022년 달라지는 부동산 세법 완벽정리

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2022년 1월 4일 (화요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 ◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 1월 1일을 기준으로 달라지는 제도들이 많습니다, 부동산과 세금 분야도 마찬가진데요. 새해 달라지는 부동산과 세금 제도에 대해 알아보겠습니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 안녕하세요.

◇ 이현웅: 새해 복 많이 받으시기 바랍니다.

◆ 우병탁: 네, 복 많이 받으시죠.

◇ 이현웅: 감사합니다. 우리 청취자분들께도 한 말씀 해주시죠.

◆ 우병탁: 네, 작년 한 해 동안 코로나19로 인해서 많은 분들이 힘들어 하셨는데요. 올해는 저희 생각보다 빨리 코로나19 종식되고 모두가 행복한 그리고 건강한 한 해 되기를 바랍니다.

◇ 이현웅: 감사합니다. 어떻게 이제 해마다 보면 1월 1일에 각종 제도들이 좀 달라지잖아요. 올해에는 어떤 것들이 좀 달라졌습니까?

◆ 우병탁: 시장 상황과 경제 여건이 매번 바뀌게 되는데요. 변화된 환경에 따라서 세법도 같이 개정이 되게 됩니다. 어떤 것은 개정 후 공포가 되면서 즉시 바뀌기도 하고, 해가 바뀌는 1월 1일을 기준으로 변경되는 것들도 있는데, 올해도 1월 1일을 기준으로 부동산 세금에 다소간의 변화가 좀 있습니다.

◇ 이현웅: 구체적으로 어떤 것들이 좀 변했을지 궁금해요. 아무래도 그동안 여러 가지 이야기가 좀 나왔었잖아요?

◆ 우병탁: 먼저 상가 겸용 주택의 비과세 규정이 달라지게 되는데요. 상가와 주택 겸용으로 쓰는 건물로 12억이 넘는 경우에는 작년까지는 주택 면적이 상가 면적보다 더 크다면 전체를 주택으로 받을 수 있었거든요. 그래서 전체를 주택으로 인정받게 되면 1주택 비과세 12억, 그리고 최대 80%의 장기보유특별공제도 받을 수 있었는데, 올해부터는 주택의 면적이 상가보다 더 크다고 하더라도 비과세는 주택 부분만 받을 수 있고요. 상가에 대해서는 일반적인 세율로 세금을 내셔야 하고 장기보유특별공제도 최대 30%로 축소되게 되었습니다.

◇ 이현웅: 그러니까 이전에는 1%라도 주택 범위가 더 컸으면 인정을 받을 수 있었는데, 이제는 그거랑 관계가 없어졌다는 말씀이신가요?

◆ 우병탁: 다만 전부 그런 것은 아니고요. 전체 매각금액이 12억이 넘는 상가겸용주택의 경우에는 올해 1월 1일부터는 주택 부분만 비과세가 되고 상가 부분은 세금을 내셔야 됩니다.

◇ 이현웅: 그런데 사실 작년이라고 해봤자, 이제 지난주 며칠밖에 안 지났는데 올해에 판 사람 판 분들은 세금 차이가 좀 크겠는데요?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다 가령 과거에 10억을 주고 사서 한 10년 이상 보유하면서 거주해서 30억에 매각을 한다고 했을 경우에 작년에는 약 7800만 원 정도 비과세가 적용돼서 7800만 원이었던 세금이 올해 이후에는 1월 1일 이후에 매각을 하게 된다면 2억 955만 원, 그러니까 거의 3억 정도로 3배 넘게 상승을 하게 됩니다.

◇ 이현웅: 며칠 차이로요?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 규정이 바뀌는 게 1월 1일이기 때문이고요. 다만, 이 규정은 이미 재작년 2월에 개정이 돼서 시행만 올해 1월 1일로 적용이 된 상태였고요 납세자들이 이를 충분히 준비할 수 있도록 약 2년 유예기간을 두었던 건데, 그게 이제 작년 말을 기준으로 끝나게 된 것입니다.

◇ 이현웅: 이런 거 보통 변할 때는 그러면 건물주라고 해야 되나요. 그런 분들에게 통지가 이미 간 건가요?

◆ 우병탁: 주택 소유자들 따로 개별 안내를 하지는 않게 되고요. 세법이 개정된 내용에 대해서 공람 절차를 거치게 되니까 공포하기 전에. 입법예고와 공람을 거치게 되니까 그 내용을 스스로 찾아보셔야만 합니다.

◇ 이현웅: 아마 뭐 갖고 계신 분들은 미리 다 알아보셨겠죠?

◆ 우병탁: 요즘에는 인터넷이 많이 발달돼 있어서 어느 정도는 알고 계실 수는 있고요. 다만, 의외로 이렇게 바뀌는 세법을 당사자분들도 미처 모르시는 경우들도 있어서 조금 더 공부가 필요한 부분이 아닐까 싶습니다.

◇ 이현웅: 그러니까요. 가끔 계약하러 가면 집주인들 다 해외에 나가 있어요. 이런 얘기를 많이 듣는데 해외에 계시면 좀 놓치는 경우도 있지 않을까 그런 생각도 들고요. 이외에 또 어떤 부분들 달라집니까?

◆ 우병탁: 올해부터는 조합원 입주권을 양도하시는 경우에 다른 분양권이 없어야만 비과세가 된다는 조건이 또 추가됐습니다. 이 부분은 조금 혼동하시기 쉬운 부분인데요. 매각하시는 것이 조합원 입주권이 아니라 주택 실제 집인 경우에는 이미 작년부터도 다른 분양권이 없어야 비과세가 가능했었고요. 이제 이 부분이 조합원 입주권을 양도하면서 비과세를 받는 경우도 주택과의 형평성에 맞게 조합원 입주권을 하나 양도를 하는 경우에 다른 분양권을 가지고 있는 경우에는 비과세가 안 될 수 있다. 이렇게 보시면 됩니다.

◇ 이현웅: 조합원 입주권이라는 것은 길어지면 상당히 오래 보유할 수도 있는 거 아닌가요?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 그러니까 조합원 입주권으로 전환되기 전에 원래 재개발이나 재건축 되기 전에 주택부터 갖고 있었던 분들이거든요. 꽤 오랫동안 갖고 있 때문에 입주권으로 바뀐 다음에도 실제 양도하는 시점에서는 주택은 아니지만 비과세를 해 주는 특례를 줬던 건데. 그걸 비과세 받으려면 다른 분양권을 또 갖는 경우에는 집이 두 개 있는 것처럼 볼 수 있기 때문에 비과세가 안 될 수 있게 강화됐다는 뜻이고요. 물론 그 집으로 이사를 가기, 새로운 집으로 이사를 가기 위한 것이거나 아니면 일정한 기간 내에 처분을 한다는 식으로 실수요인 경우에는 예외적으로 비과세가 가능하기는 합니다.

◇ 이현웅: 그 부분은 어떻게 좀 판단이 되는 건가요?

◆ 우병탁: 입주권을 양도하는 경우에 다른 분양권을 새로 샀다고 하더라도, 그 새로 산 분양권으로 지어지는 집으로 준공이 되고 나서 1년 이내에 가족 전체가 이사를 가고 1년 이내에 기존 집을 처분을 하게 되면 기존 입주권을 기한 내에 처분하게 되면 예외적으로 비과세를 받을 수는 있습니다.

◇ 이현웅: 입주권 비과세 부분은 일반 비과세보다 더 어려운 것 같은데 1주택 비과세가 기존 9억원에서 12억 원으로 올라갔죠?

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 기존에는 1주택 비과세 기준 금액이 시세 기준으로 9억이었는데 12억으로 인상이 됐고요. 이 규정은 작년 12월 8일에 공포를 하면서 공포된 시점부터 즉시 적용이 되고 있습니다. 그래서 올해도 마찬가지로 적용이 되고요. 다른 일반적인 세법 개정보다 약 한 달 정도 빨리 적용을 받을 수 있도록 해 준 건데요. 1주택자는 아무래도 실수요자이기 때문에 적용 시점을 1월 1일까지 기다리지 않고 법령을 공포하면서 즉시 시비어까지 다 비과세가 되도록 조치를 해 준 것입니다.

◇ 이현웅: 이렇게 달라지는 세법들을 좀 잘 살펴보고 있는데, 확실히 좀 들어보니까 1월 1일을 기준으로 달라지는 것들이 좀 많은 것 같고요. 이때를 좀 잘 노려야겠다는 생각도 들어요.

◆ 우병탁: 20년 1월 1일 혹은 21년 1월 1일, 그러니까 꼭 2년 전이죠. 혹은 2년 전 1년 전이죠. 그때에 비해서는 올해는 그래도 바뀌는 세금이 조금 적은 편이기는 한데 매년 1월 1일이 되면 1월 1일을 기점으로 개정된 내용들이 항상 있기 마련입니다. 그래서 아까 말씀하셨던 것처럼 이미 알고 계시는 분들도 계시겠지만 그렇지 못하시는 경우들도 해외에 계시는 경우처럼 있을 수 있기 때문에 부동산에 대한 어떤 의사결정을 할 때에는 반드시 개정된 내용들을 꼭 살펴보셔야만 실수가 없겠다. 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 이현웅: 네, 감사합니다. 청취자분들의 상담 문자가 좀 많이 들어오고 있어요. 하나씩 좀 살펴보도록 하겠습니다. 이게 즉석에서 또 해결이 다 될지 모르겠지만 한번 질문을 드려볼게요. 애청자님께서 “새해 바뀌는 세금 설명 감사합니다. 저는 경기도 단독주택에 거주 중인데요. 새해부터는 도시 지역의 경우 주택 부속 토지의 면적도 3배로 축소된다고 하던데, 맞나요?” 라고 질문을 해 주셨습니다. 여기서 말하는 주택 부속 토지의 면적이 뭔가요

◆ 우병탁: 가령 예를 들어서 어떤 대지 위에 단독주택이 올라가 있는 경우가 있겠죠. 아파트 같은 경우들 말고요. 단독주택을 얘기를 하는 거고요 다가구주택도 마찬가지입니다. 그러면 그 주택에 깔려 있는 토지 이 토지가 하나의 필지일 수도 있고 두 개의 필지도 있을 수도 있고 면적이 작은 경우도 있을 수 있고 큰 경우도 있을 수 있거든요. 그런데 주택에 깔려 있는 토지라고 해서 다 주택의 부속 토지로 인정을 해주게 되면 집을 아예 작게 지어놓고 아주 큰 땅에 대해서 주택의 토지로 인정을 받아서, 가령 예를 들면 전부 비과세를 받을 수 있잖아요. 그래서 이런 경우에는 제한을 두고 있습니다. 기존에 작년까지의 제한은 도시지역의 경우에 5배까지가 토지에 대해서는 건물의 정착 면적의 5배까지가 토지로 인정이 됐었는데 이게 이제 축소가 되는 것이 맞습니다. 그래서 이것도 마찬가지로 재작년 2월에 이미 개정은 됐었지만 올해 1월 1일부터 적용이 시한이 돌아온 거고요. 건물 바닥 면적 정착 면적이라고 하는데요. 정착 면적의 수도권에 있는 도시지역 중에서 주거지역, 상업지역, 공업지역의 경우에는 축소가 돼서 3배까지만 인정이 되게 됩니다. 그래서 땅이 상대적으로 큰 건들의 경우에는 초과되는 부분에 대해서는 주택의 부속 토지로 인정이 안 되니까 비과세가 안 될 수 있다를 염두에 두셔야 되겠습니다.

◇ 이현웅: 그러니까 악용을 막기 위한 거네요?

◆ 우병탁: 그런 규정입니다. 그런데 그 축소를 기존의 5배에서 3배까지로 더 줄인 것이죠.

◇ 이현웅: 우리 애청자님은 그래도 정확하게 좀 알고 계신 것 같습니다. 그렇죠?

◆ 우병탁: 네, 요즘에는 납세자 분들 국민 여러분들도, 인터넷이나 이런 것 등을 통해서 본인에게 해당되는 내용들은 이전보다는 자세하게 잘 찾아보시는 경향이 있는 것 같습니다.

◇ 이현웅: 감사합니다. 애청자 상담입니다. “저는 살고 있는 집과 오피스텔 분양권이 있습니다. 살던 집을 팔고 이사를 가야 하는데 오피스텔 분양권 때문에 주택 수에 포함되어서 세금이 많이 나온다고 들었습니다. 어떻게 해야 하나요?” 이렇게 물어보십니다.

◆ 우병탁: 오피스텔 분양권의 경우에는 건물이 지어질 때까지는 아직 집으로 쓸지 업무용으로 쓰게 될지 정해지지 않은 상태이기 때문에, 아파트와 같은 주택의 분양권과는 다르게 오피스텔이 준공될 때까지는 오피스텔 분양권을 가지고 있어도 1주택 비과세에는 영향을 받지 않습니다. 다만 준공이 된 다음에 이 오피스텔을 집으로 직접 사용하거나 아니면 집으로 임대를 주시게 되면 준공된 이후에는 집이 되니까 분양권인 상태일 때는 괜찮지만, 준공이 된 시점 이후에는 비과세에 영향을 미칠 수 있어서 그 부분을 주의하셔야 되겠습니다.

◇ 이현웅: 지금 이 애청자님은 분양권이라고 말씀하시는 거 보니까 아직까지 용도를 정한 건 아닌 것 같은데, 그러면 주변에서 아마 좀 잘못된 정보를 전해 주셨던 것 같아요.

◆ 우병탁: 오피스텔 분양권과는 틀리게 아파트와 같은 주택의 분양권의 경우에는 분양권 상태에서도 이미 주택 수에 포함이 되는 부분이 있기 때문에 그 부분과 혼동을 하셨던 것으로 보입니다.

◇ 이현웅: 그렇군요. 애청자 상담입니다. “취득세에서는 작년 8월 이후로 구입한 분양권은 주택 수에 포함된다고 알고 있는데 날짜의 기준이 작년 8월이 아니고 작년 1월인 건가요?” 이렇게 물어보시네요.

◆ 우병탁: 아닙니다. 취득세에서는 기준 시점이 작년 8월 12일이 맞습니다. 취득세에서는 2020년 재작년이죠. 재작년 8월 12일 이후 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함이 되게 되고요. 반면에 양도세 비과세와 중과세에서는 작년입니다. 작년 1월 1일 이후 취득한 것부터 주택 수에 포함이 되게 돼요. 그래서 취득세하고 양도세의 기준이 서로 다르기 때문에 기준이 되는 날짜를 주의하실 필요가 있습니다. 다시 말씀드리면, 취득세는 20년 8월 12일이 기준이고요. 양도세에서는 21년 1월1일 이후가 기준입니다.

◇ 이현웅: 지금 작년 8월 작년 1월, 이렇게 두 가지를 보내주셨는데, 그게 아니라 재작년 8월과 작년 1월.

◆ 우병탁: 작년 1월은 양도세 이렇게 보시면 됩니다.

◇ 이현웅: 알겠습니다. 마지막 질문이 될 것 같은데요. “저는 대구에 거주하고 있습니다. 집이 한 채 있는데 임대 주고 거주는 직접 하지 못했습니다. 대구는 최근에 미분양도 나오고 있고 지역 카페에서도 규제지역이 해제될 수 있다는 얘기도 듣고 있습니다. 만약 규제에서 풀리게 되면 거주하지 않더라도 비과세를 받을 수 있나요?”라고 물어보십니다.

◆ 우병탁: 규제 지역의 경우에는 대출이 규제되는 투기과열지구라는 것하고 세금 규제가 생기게 되는 조정대상지역 이 두 가지가 있습니다. 일단 이 둘 중 어떤 것이 풀리게 되는지 구분을 좀 하셔야 할 필요도 있고요. 지켜봐야 되겠지만 그 실제로는 지금 대구 같은 경우에는 투기과열지구이기도 하지만 조정대상지역이기도 합니다. 둘 다 지정이 되어 있어요. 그래서 조정대상지역이 풀리게 될지 그리고 투기과열지구가 풀리게 될지 혹은 이 두 가지가 다 풀리게 될지를 구분을 하셔서 보셔야 되고요. 세금 쪽은 조정대상 지역이 풀리는지를 보셔야 되기는 하는데요. 조정대상지역으로 지정된 후에, 그러니까 대구가 지정된 이후에 만약에 이 갖고 계신 집을 구입하신 상황이시라고 하면 그 뒤에 조정대상지역에서 해제가 되더라도 2년 거주 요건을 채워야만 비과세가 됩니다. 다만 대구 같은 경우에는 20년 12월 17일에 조정대상지역으로 지정이 됐거든요. 그래서 구입 시기가 그 이전이었다면, 그 전에 조정대상지역으로 지정되기 전에 사신 거라면, 말씀하신 대로 거주 없이도 비과세는 가능하기는 합니다.

◇ 이현웅: 알겠습니다. 오늘 상담까지 이렇게 또 친절하게 해 주셔서 너무나 감사합니다.

◆ 우병탁: 감사합니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)