YTN

[이슈인사이드] 정부의 매수 경고, 집값 잡을 수 있나?

실시간 주요뉴스

경제

[이슈인사이드] 정부의 매수 경고, 집값 잡을 수 있나?

2021년 07월 29일 11시 37분 댓글
글자크기 조정하기
■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
어제 정부가 부처 합동으로 부동산 관련 긴급 대국민담화를 냈습니다. 현재 부동산 시장 상황을 놓고 홍남기 경제부총리는 지금의 집값 상승이 기대심리와 투기 수요 때문이라면서 집값이 고점인 만큼 지금 집을 사는 것은 신중해야 한다고 밝혔습니다.

하지만 시장의 반응은 좋지 않습니다. 정부 진단이 여전히 실제와 맞지 않는다는 비판도 나오고 있고 정부의 호소만으로 과열된 부동산 시장이 안정될지도 의문입니다.

전문가와 함께 관련 내용 살펴보겠습니다. 김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장 나와 있습니다. 어서 오십시오. 소장님, 먼저 어제 정부의 대국민담화와 관련한 주요 내용도 짚어주시겠습니까?

[김규정]
일단 홍남기 부총리의 모두발언을 보시면 현재 주택 부동산 시장의 불안 상황이 주택 수급 문제뿐만 아니라 기대심리와 투기수요 그리고 정책 등에 따른 복합적인 문제라고 지적을 하고 정부의 노력뿐만 아니라 국민 모두의 협조와 이해가 필요하다라는 읍소로 이어졌습니다.

그리고 주택 가격에 대해서는 현재 고점에 대한 진단을 다시 한 번 주장하면서 이후에 불안한 시장 상황을 염두에 두고 무리한 투자, 추격 매수에 나서는 것을 자제할 것을 다시 한 번 촉구했고요. 정부로서는 발표한 공급 대책을 빠르게 진행을 하고 대출 관리 등에 힘을 쓰면서 투기 근절을 계속 진행을 하겠다라는 내용들을 발표했습니다.

그리고 이례적으로 부처 합동으로 부처 수장들의 발표가 계속 이어졌는데요. 뒤를 이어 발표한 국토부에서는 앞으로 10년 동안 매년 전국에서 56만 호씩 대량 공급이 될 것이기 때문에 당장은 불안하지만 조만간 가격 하락과 안정이 올 것이니 기다리라는 시그널과 함께 공공분양 공공택지에서만 현재 적용되고 있는 사전청약을 공공택지의 민간분양에도 그리고 도심의 복합개발 사업이나 재개발에도 확대해서 사전청약을 늘리겠다라는 발표를 했습니다.

그리고 금융위에서는 현재 가계부채 문제가 굉장히 심각하기 때문에 실수요 위주로는 지원을 하겠지만 실수요 외에 부동산에 투자하기 위한 대출 등을 원천적으로 차단하고 DSR 관리를 계속 주력하겠다는 발표가 있었고요.

경찰청에서는 마지막으로 기획부동산이라든가 불법 청약 같은 투기적인 문제들이 계속 조사가 되고 있기 때문에 그것들을 근절하기 위한 단속 등을 강화하겠다는 발표 등이 이어졌습니다. 그래서 이런 것들을 통해서 가격 안정이 서서히 올 것이니 조금 기다려달라는 담화문으로 시장에서는 이해가 됐습니다.

[앵커]
그런데 특별히 확실한 한 방은 없었다, 새로운 대책이 없었다는 평가가 나왔습니다마는 일단 지금 상황에서는 정부로서도 지금 부동산 상황이 좀 심각하다는 판단이 있었던 거겠죠?

[김규정]
맞습니다. 말씀하신 것처럼 새로운 내용은 사실상 국토부에서 발표한 사전청약을 확대하겠다는 내용이 거의 전부인 것으로 보여지는데요.

어제 7월 28일부터 사전청약이 처음으로 시행이 돼서 큰 관심을 모으고 있는데 이 사전청약을 현재는 공공택지에 있는 공공분양에 대해서만 일부 실시를 하고 있죠.

그런데 이런 것들을 공공택지의 토지를 매입해서 공급하는 민간 건설사들의 아파트나 아니면 지금 정부가 추진하고 이것은 2.4 대책 후속의 도심 정비사업에도 확대를 해서 사전청약을 사실상 서울에서도 나올 수 있게 하니까 조금 더 기다려달라는 내용들이 포함이 됐습니다.

그런데 그외에는 사실상 새로운 정책의 변화나 어떻게 해결을 하겠다는 방안 등이 사실상 없었기 때문에 시장에서 이 담화문에 대한 평가들은 비판인 경우가 많았고요. 실제로 그럼에도 불구하고 정부가 이런 내용을 발표할 수밖에 없었던 것들은 계속해서 가파르게 주택 가격의 불안 양상이 이어지고 또 전세시장에서도 수급 불안이 대두되면서 전세 가격이 오름세를 보이고 있기 때문이라고 판단됩니다.

그런데 시장에서도 여러 가지 해결책을 강구하려고 고민들은 하고 있지만 사실상 내놓을 수 있는 대책들은 정부가 거의 다 사용을 한 상황이기도 하고 정부가 아직 유지하고 있는 공공 중심의 공급기조라든가 수요 억제에 기반한 정책 방향을 크게 바꾸지 않는 한 사실상 더 발표할 내용이 있어 보이지는 않습니다.

그럼에도 불구하고 시장이 불안하다 보니까 정부로서는 담화문 등을 통해서 다시 한 번 리스크 요인들을 알리는 시도를 한 거라고 평가하고 있습니다.

[앵커]
지금 시장이 불안하다는 평가를 해 주셨는데 실제로 그렇다면 집값이 어떻게 됐는지 준비된 그래픽이 있는데 띄워주시겠습니까?

지금 서울 아파트 중위 가격, 전국과 서울 아파트 중위 가격 추이를 살펴보겠습니다. 그러니까 가장 저렴한 집과 가장 비싼 집을 놓고 나열했을 때 한 가운데 있는 가격이 바로 중위 가격인데 이 중위가격 추이가 지금 나타나고 있습니다. 지금 집값이 고평가됐다고 소장님께서도 평가를 하십니까?

[김규정]
글로벌 시장들과 비교해 봐도 최근 1~2년 새 상승세나 상승 정도가 굉장히 가파른 건 사실입니다. 사실 글로벌 주요 대도시들의 주택가격들도 코로나 이후에 오르고 있는 건 비슷한데 국내 주택가격들의 단기 상승세가 굉장히 무서울 정도로 가파르다 보니까 고점에 대한 진단이라든가 이후의 조정 구간에 대한 대비책을 계속 촉구하는 건 상당히 중요한 일이라고 생각되는데요.

지금 화면에서 보시는 것처럼 전국의 아파트 중위가격이 7월 기준 KB국민은행 발표로 지금 5억이 막 넘어선 상태고요. 서울은 지난달에 10억을 돌파해서 계속 오르면서 7월 기준으로는 10억 2500만 원 기록을 하고 있습니다.

보시면 지난해 7월경 정도에 각각 9억 원대, 4억 원대를 돌파한 이후에 실제 중위가격이 평균 1억 오르는 데 채 1년이 걸리지 않을 정도로 최근에 상승세가 가파르다 보니까 고점에 대한 재기라든가 이후를 대비해야 된다라는 촉구들은 굉장히 필요한 상황이기는 합니다.

그런데 시장에서는 그러면 어떻게 해결을 할 것인지에 대한 방안이나 정책들이 같이 나와줘야 된다는 지적이 이어지고 있는 것 같습니다.

[앵커]
그러면 앞으로도 매수세가 멈추기는 힘들다고 봐야 할까요?

[김규정]
실제로 시장에서는 워낙 가격이 단기간 많이 오르고 대출도 조금 위축이 되다 보니 조정에 대한 우려도 커지고 쉽사리 구매 결정을 못 하시는 성향들은 많이 나타나고 있는 것 같습니다.

1년 전보다는 확실히 그런 분위기가 있기는 합니다마는 실제로 단기간은 대선 공약 등을 예상해 봐도 그렇고 가격이 단기간 그렇게 하락 조정으로 들어갈 것 같지는 않은 데다가 당장 전세시장이 워낙 불안하다 보니까 어쩔 수 없이 계속 투자나 구매를 고려하실 수밖에 없는 상황으로 조사가 되고 있거든요.

또 사전청약을 통해서 수요를 사전 분산하려는 정부의 노력이 정책적으로 결실을 맺으면서 7월 28일 1차 사전청약이 시작됐습니다마는 올해 예정된 물량이 전체적으로 한 3만 2000가구 정도, 내년에 한 3만 가구 정도, 6만 가구. 적은 양은 아닙니다.

여기서 탈락하거나 기회를 얻지 못하는 분들은 여전히 구매를 고려하실 수밖에 없는 상황이다 보니까 수요가 어제 담화 이후로 급격하게 안정되거나 진정되기를 기대하기는 여전히 어려워 보이는 입장입니다.

[앵커]
일단 전세시장도 말씀을 해 주셨는데 전셋값은 어떻게 되고 있는지 준비된 그래픽이 있는데 한번 띄워주시겠습니까? 서울 아파트 평균 전셋값 추이를 살펴볼 텐데 역시 임대차법 시행 전과 시행 이후의 가격 추이를 보고 있습니다. 어떻게 보셨습니까?

[김규정]
지난해 7월 말에 임대차2법이 먼저 시행에 들어가서 지금 시행 1년에 들어가고 있습니다. 계약갱신청구권하고 전월세상한제가 먼저 쓰였고 올해 전월세신고제가 들어가면서 3법이 모두 발생하고 있는 상태인데요.

시행 1년 만에 평균 전세 가격이 지금 서울 같은 경우 아파트 기준으로 1억 3000만 원 이상 평균 가격이 오른 것으로 집계되고 있어서 정부의 의도나 시장의 기대하고는 달리 실제로 가격이 더 가파른 오름세를 보이고 있는 데다가 실제로 이 정책의 기본 취지가 서민들의 전세 가격 안정 그리고 주거 안정 부분인데 결과적으로는 가격이 오르면서 신규 계약 때는 오른 가격을 고민하셔야 되는 상황인 데다가 주거 안정 부분에서도 집주인의 직접 사용 같은 사례들이 발견되면서 주거 안정도 그렇게 크지는 못했다라는 지적이 있습니다.

물론 계약갱신청구권에 따른 갱신율은 상당히 높아지기는 합니다마는 시장에서는 가격이 잡히지 않으면 2년 거주를 더 한 이후에는 어차피 오른 가격으로 계약을 해야 되는데, 이런 지적들을 하고 있는 상황입니다.

[앵커]
일단 집값, 전셋값의 이런 불안한 모습을 그래픽을 통해서 전해 드렸는데 일단 어떻게 보면 가격이라는 게 결국 시장에서는 수요와 공급 법칙에 의해서 시장 가격이 결정이 되는 거지 않습니까?

그래서 마지막으로 앞으로의 추이에 대해서 전망을 해 볼 텐데 먼저 공급 측면에서 공급 물량이 충분해야지 가격을 하락시키는 요인이 될 텐데 아파트 입주 물량 추이 관련된 그래픽이 있습니다.

한번 띄워주시겠습니까? 지금 준비된 그래픽이 들어가고 있는데요. 보시면 아파트 입주민 예정 물량, 내년도 그리고 내후년도 것까지 지금 나왔는데 현재 이 추이를 봤을 때 공급량이 충분하다고 보십니까?

[김규정]
실제로 올해, 내년, 내후년까지 서울 같은 경우는 2만 호 조금 넘는 연간 물량들이 민간 아파트 중심으로 예정, 추정이 되고 있는데요.

정부가 지금 발표한 전국의 205만 가구, 추가 공공 중심의 공급이 빠르게 현실화되지 못하면 사실상 수요에 비해서는 굉장히 부족한 물량이다라는 진단들이 있습니다.

그래서 결국에는 정부가 내놓은 2.4 대책까지 발표된 공공 중심의 공급 확대 정책이 빨리 현실화되는 게 가장 중요하다는 지적인데 어제 담화문을 보셔도 그전이 들으셨던 내용들 외에 새롭게 어떻게 빨리 현실화하겠다라는 내용들이 부재한 상황이어서 지적들이 있는 것이고요.

한 가지 더는 수요 부분에서도 사실상 국내 여러 가지 주택 정책 기반의 통계 중에서 저희가 수요를 예측하고 있는 통계가 사실상은 없습니다.

그래서 전국적으로 주택도, 아파트 지역별 수요가 얼마나 되는지 정확하게 예측하고 있다고 볼 수 없고 최근에 주택시장의 수요 트렌드도 워낙 많이 바뀌었기 때문에 과거와 같은 방식으로 추정을 해서는 맞지 않는다라는 지적이 있습니다.

그래서 일단 수요 추정이 잘 되지 않은 상황에서 나온 공급 계획도 빠르게 진행되지 못하다 보니까 수급 문제가 지적하신 것처럼 앞으로도 최대의 과제라는 것이고. 그것이 이루어지지 않으면 금리 문제라든가 미국의 테이퍼링 같은 리스크 요인들이 분명히 있기는 합니다마는 쉽사리 집값을 잡기가 어려울 거다라는 진단들을 하고 있는 것이죠.

[앵커]
특히 앞선 입주물량 같은 경우에는 이미 착공까지 들어가서 확정된 물량들인 거잖아요. 그런데 이 물량 외에 정부에서 바라고 있는 것은 3기 신도시같이 새로운 공급을 확대하겠다는 건데 그게 제대로 되려면 토지보상 문제부터 해서 사업 절차가 착착 진행되어야 되는데 그게 지금 현재 시장에서는 원활하게 안 되고 있는 거잖아요.

[김규정]
일단 정부가 추가로 발표해야 되는 공공택지 후보지도 지금 12만 가구 정도 후보지 발표가 아직 되지 않은 상황이고요. 이 부분은 내달에 발표한다고 예고가 되고는 있습니다마는 발표 상황을 봐야 될 것 같고요.

공공택지 신도시 등 외에도 도심의 정비사업이나 복합개발 사업 등을 통해서도 공급하는 물량들이 많은데 지적하신 것처럼 그런 물량들은 또 토지 소유주들의 개별 동의나 이런 것들이 사움히 중요한 이슈고 또 민간들의 참여가 중요한 부분이다 보니까 그 부분들의 현실화 과정이 불확실하다라는 지적을 하시는 경우가 많습니다.

정부 발표로는 이미 주민 동의율을 상당수 받은 곳들도 몇 곳 된다라는 발표를 계속하고는 있습니다마는 시장의 기대보다는 속도가 느리다라는 것이고요.

또 하나는 이런 공급 물량이 실제로 토지의 확보라든가 부지의 선정 같은 것들을 거쳐서 실제 착공을 하고 입주까지는 시간이 많이 걸리는 데다가 그 기간 동안 또 예비청약자들 혹은 청약에 당첨되신 분들, 사전청약 포함해서요.

그분들은 다 전세 시장에서 무주택자로 대기하고 계셔야 되기 때문에 최근에 이슈가 되고 있는 전세 불안 문제도 상당히 중요한 이슈로 계속 제기되고 있습니다.

[앵커]
전세 수요가 오히려 자극하는 측면이 있을 수 있으니까 전셋값 불안으로 이어질 수 있다, 이런 분석이신 것 같고 공급 측면을 살펴봤는데 마지막으로 간략하게 수요 측면도 살펴봐야 될 것 같아요.

그런데 앞서 소장님께서 수요를 정확하게 예측하는, 파악하는 지표가 우리나라에는 없다고 했는데 수요를 억제하는 수단은 있는 거지 않습니까? 결국 그게 대출규제인데 대출규제, 금리인상이 수요에 어떤 영향을 미칠 것 같습니까?

[김규정]
금리가 오르게 되면 당연히 대출에 대한 부담들이 커지면서 수요억제 효과가 있기는 합니다. 특히 국내 금리는 앞서 뉴스에서 미국 금리가 동결됐다라는 것을 보시기는 했지만 상대적으로 집값 불안과 가계부채 증가 문제가 심각해서 제 개인적으로는 국내 기준금리가 사전에 먼저 올릴 수도 있겠다라는 예측을 해 보고 있거든요.

그래서 그럴 경우에는 빠르면 올해 하반기나 내년 초반부터 국내 기준금리 인상이, 아주 가파르지는 않겠지만 진행될 수 있는데 그렇게 되면 상당 부분 수요억제 효과를 낼 수는 있습니다.

그런데 그럼에도 불구하고 여전히 저금리 구간이다 보니까 실수요자 등 아직 대출을 사용하실 수 있는 분들은 대출을 이용한 주택 구매나 내집 마련 의사를 갖고 있어서 그 부분으로 완전히 수요 억제가 되기는 쉽지 않을 것 같고요. 결국에는 수요억제보다는 반복적으로 저희가 말씀 나눈 것처럼 공급 쪽에 확실한 현실화 계획들을 내놓는 게 가장 중요해 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 시장에 대한 전망 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[김규정]
감사합니다.


[저작권자(c) YTN & YTN plus 무단전재 및 재배포 금지]