[생생경제]6.17 부동산 대책 시행 1년, 투기는 잡았지만 가격 안정과 공급 확대는 글쎄

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 전진영 PD
■ 방송일 : 2021년 6월 17일 (목요일)
■ 대담 : 송승현 도시와 경제 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 6.17 부동산 대책 시행 1년, 투기는 잡았지만 가격 안정과 공급 확대는 글쎄




◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 정부가 정확히 1년 전, 고강도 부동산 규제를 포함한 6.17 부동산 대책을 내놓았었죠. 그 후에도 규제가 강화된 후속대책과 공급대책들을 내놓았지만, 과열된 시장이 식어가는 속도는 정부도, 서민도 만족할 만한 수준은 아니었던 게 사실이었죠. 어떤 것들이 괄목할만한 성과였고, 아직 남은 과제와 해법은 무엇인지. 도시와 경제 송승현 대표 모시고 자세히 짚어보도록 하겠습니다. 대표님, 안녕하십니까.

◆ 송승현 도시와 경제 대표(이하 송승현)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 그동안 워낙 부동산 대책들이 짧은 간격으로 굉장히 많이 나왔잖아요. 그래서 일반 시민들의 입장에서는 “언제 대책이 나왔더라?”, “그 때 대책이 뭐였더라?” 이런 식으로 조금 헷갈리는 경우도 많은 거 같고, 부동산 대책이 정부에서 나온다고 해도, 약간 좀 둔감해 진 것도 사실인 거 같습니다. 그런데 지난해 6.17부동산 대책이 나왔고, 이제 오늘로써 일 년이 되었으니까. 지난 해 나왔던 6.17부동산 대책, 시장에서 가진 의미를 조금 짚어볼까요?

◆ 송승현> 네, 우선 말씀을 드리면, 일반 시민들 분들을 말씀을 주셨는데, 일반 시민 분 뿐만 아니라 모든 분들이 힘드셨을 거 같아요. 저희 전문가로 활동하시는 분들이나, 정부단체 분들도 다 복잡한 부동산 대책이었다고 평가를 할 수 있고요. 덕분에 많은 분들이 부동산 시장에 참여를 해서 공부를 많이 한 거 같은. 그만큼 시장에서 내성이 많이 생겼다, 라고 판단을 했겠죠. 그러니까 6.17부동산 대책의 주요 골자를 보면, 결국은 수요에 대한 억제책이 가장 큰 그런 부분이라고 볼 수 있을 거 같은데요. 과열된 지역들, 흔히 집값들이 많이 올라가고 과열 현상이 나타나는 지역들을 중심으로 투기수요에 대한 유입을 차단을 한다는 점, 이 점이 큰 특징이라고 보여지고요. 또 정비 사업에 대한 규제 정비, 이런 점들. 또 한 때, 범위 내의 부동산의 집값을 조정하는 큰 역할을 했거든요. 여기서 말씀을 드리는 조정이라는 것이 집값을 앙등시키는 여러 가지 문제점들을 보였던, 법인에 대한 규제, 그리고 수요를 근절하려는 큰 그림, 또 공급에 대한 이야기들이 굉장히 많았습니다. 결국에 주택의 가격을 조정할 수 있는 역할이 단순히 수요뿐만 아니라 공급대책에도 큰 그림을 그려야 하기 때문에 이러한 것들이 수요억제나, 법인, 정비사업, 그리고 공급대책들 이런 것들이 가장 큰 골자라고 볼 수가 있겠습니다.

◇ 전진영> 전반적으로 내용을 한 번 쭉 짚어 주셨는데, 전문가이시니까요. 점수를 매기는 것이 가능할까요? 1년이 지난 지금 지난 해 나왔던 6.17부동산 대책, 1년 동안의 성과와 여러 가지 효과들을 보았을 때, 몇 점정도 주실 수 있으실까요?

◆ 송승현> 제가 점수를 모호해서요. 별점으로 준비를 했는데. 참고로 별점이 3개가 만점이라는 것.

◇ 전진영> 다섯 개가 아니라 3개 인가요? 이유가 있을까요?

◆ 송승현> 그냥 미슐랭이 3스타까지 있어서요. 별점을 한 3개로 준비를 해보았습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다.

◆ 송승현> 우선은 별점 3개 중에 좀 부분을 나누어 보았는데요. 가격 부분에 있어서는 별점을 하나 정도만 주도록 하겠습니다. 사실 아까 말씀하셨던, 의미 있는 6.17대책이 있었음에도 불구하고 가격은 지속적으로 상승을 해왔거든요? 그러니까 이 가격을 누르는 것에는 한계가 있었다, 라고 평가를 할 수 있고요. 투기를 차단하는 목적. 이것은 3개 중에 개인적으로는 2개를 볼 수가 있겠습니다. 토지거래 허가라든지, 법인에 대한 투기수요 근절, 재건축 안전 진단이나, 조합원 분양 요건 같은 이런 것들을 강화를 시켜서 투기유입을 일정하게 부분적으로 막은, 측면도 있다, 라는 부분도 있지만, 만점을 주기는 힘든 것이 지나친 거래에 대한 제한하고, 진입장벽을 너무 높여버렸기 때문에, 실수요자들도 진입하는 것에 있어서 부작용을 주었다고 평가를 할 수가 있고요. 마지막으로는 실수요자에 대한 공급확대인데, 이것도 별은 하나만 드리도록 하겠습니다. 왜냐하면, 이런 지금까지 나와 있는 대책들이 공급이 다 신규위주의 공급으로만 계속 나오고 있는 상황이거든요. 결국 실수요자들이 주택을 마련하기 위해서는 계속해서 신규공급을 기다리면서, 청약의 과열이라든지, 이런 현상들이 나타나고 있어서, 재고물량, 시중에 있는 재고주택에 있는 거래들이 제한되었던 것이 가장 큰 실패라고 보여 집니다. 그래서 결국 실질적인 주택공급하고, 실수요자들에게 갈 수 있는 주택 공급에 대해서는 연결하지 못했다는 점. 이 점이 굉장히 아쉬운 부분이라고 볼 수가 있겠습니다.

◇ 전진영> 가격이나, 공급의 확대 면에서는 일단 높게 점수를 주지 않으셨고요. 그나마 높게 평가할 부분은 투기 유입측면을 어느 정도 낮추는 효과가 있었다. 이 부분에서는 조금 높지는 않지만 어느 정도 점수를 잘 주신 거 같습니다, 자 6.17대책의 핵심이라고 하면, 제가 오프닝에서도 말씀을 드렸습니다만, 경기도 전역으로 조정지역규제를 넓힌 것이라고 볼 수 있을텐데요. 그 때 당시보다 지금은 더 범위가 넓어졌죠?

◆ 송승현> 그렇죠 지금은 국토교통부가 1년 전에 6.17대책을 통해서 경기도 전역을 조정대상 지역으로 지정한 것에 이어서요, 지난해 12월에도 투기과열 지구를 49개와 조정대상 지역 111곳을 지정을 했습니다. 전국에 시군구가 236개 중에서 절반이 규제의 대상이 된 셈이라고 보실 수 있고요. 특히 서울 전 지역에는 투기 과열 지구에 속하는 경기권 역시 대부분이 조정 대상지역이라고 볼 수가 있겠죠.

◇ 전진영> 이렇게 조정대상 지역이 많았던 적이 있었나요?

◆ 송승현> 앞으로 집값이 오르지 못한다면 줄어들 수 있겠죠. 그런데, 계속해서 집값이 올라왔다는 것이고, 기준점이 있기 때문에 그것을 넘어서면 지정할 수밖에 없는 상황이기 때문에, 집값을 잠재울 수 있었다면, 줄어들 수 있었겠죠. 결국은 이런 대상의 폭이 넓어졌다는 것은 일정하게 부동산 가격을 안정화시키는 것에 실패한 부분이다. 이렇게 평가를 해야 하겠죠.

◇ 전진영> 그러면 이 조정대상으로 지정된 곳에 구체적으로 어떤 규제들이 가해졌는지, 그리고 이 규제들이 실질적으로 그 지역의 집값 안정에 어느 정도 도움이 되었는지? 이 부분에 대해서는 어떻게 분석을 하십니까?

◆ 송승현> 조정대상 지역에 대한 규제를 보시면요, 다주택자에 대한 양도세 중과, 거래세가 부담스럽게 작용을 하겠죠? 그리고 LTV가 차감을 하고요. 그리고 청약 재당첨에 대한 제한, 점유제한 등의 규제가 있고요. 결과를 놓고 보면 조정대상 지역은 지정되는 시점에서 주택시세의 상승세가 빠른 지역이었고, 또 지정 이후에도 전반적으로 주택 시세가 안정되었다고 보기는 힘든, 상승세가 이어졌다고 평가가 됩니다. 다양한 방식으로 평가에 제한을 두는, 방법을 선택을 한 것인데. 이것이 가격안정보다는 주택의 풍선 현상을 나타나면서 가격을 상승시키는 그런 요인으로 작용을 한 것으로 봐야하겠죠.

◇ 전진영> 풍선 효과만 나오는 데 그쳤다는 분석이 조금 있는 거 같더라고요. 핀셋정책이 아니라, 넓게 뭉뚱그려지는 바람이 핀셋 정책이라는 이름 아래 풍선 효과가 나타면서 오히려 엉뚱한 곳에서 유탄을 맞았다. 이런 분석들도 나오고 있고요. 그럼 이 풍선 효과가 나타난 지역들은 어느 지역이라고 볼 수 있을까요?

◆ 송승현> 일단 동탄 신도시 같은 경우에는, 동탄역을 중심으로 한 역세권 지역하고, 외곽지역에는 현재 시세차이가 굉장히 크게 나타나고 있고요. 개발에 대한 정도도 현재 크게 나타나고 있는 것으로 보여 집니다. 그런데, 동탄 신도시 전체가 투기 과열지구로 묶이면서, 지역구 구분 없이 일관된 규제가 있다 보니까, 어떤 동탄이라는 섹터 안에서도 역하고 가까운 곳에 대한 주택가격하고, 좀 멀리 떨어진 곳의 주택가격은 전혀 다르거든요. 범위가 너무 크게 되어 있다 보니까, 세부적이지 못하고 그 안에서도 지역적으로도 갈등이라든지, 이런 것들이 유발되는 현상들이 나타날 수 있었고요. 이런 것들이 특정지역뿐만 아니라 다른 지역들에도 계속적으로 신호들이 가해지면서, 시중에는 많은 수요자들이 불만을 갖고 올 수밖에 없는 그런 요소로 작용을 했다, 라고 평가가 됩니다.

◇ 전진영> 이 조정대상 지역이 확대된 부분, 이 부분에 대해서 저희가 먼저 이야기를 해 보았고, 그리고 이 6.17대책이 또 다른 골자로 하면, 토지거래허가제 시행을 밝힌 것. 이부분일텐데. 이 부분은 어떻습니까? 변화된 내용이 조금 있었나요?

◆ 송승현> 지금 토지거래 허가제 라는 것이 사실 불안 요인에 대한 차단, 실수요자 중심으로 개편을 하기 위해서 서울시의 합의하에서 토지거래를 추진을 한 것이고요. 6.17대책을 보면, 용산 정비창고제를 비롯해서 삼성도 국제복합지구를 중심으로 토지 거래 허가가 지정을 했고요. 또 2021년 4월에는 추가적으로 지정이 되었습니다, 그러니까 압구정동하고, 여의도, 목동, 성수 4개 지역을 토지거래 허가로 지정을 하는 통과를 했고요. 이렇게 보다보니 주택 시장 가격의 상승흐름과 개방 호재가 어떻게 보면 같이 겹쳐지는 상승이 나타나고 있는 것이고요. 거래가 차단이 되었지만, 어떻게 보면 이것이 하나의 신호가 되는 것이죠. 사업을 진행하겠다, 라는 신호가 발생이 되고 있고요. 거래가 차단이 되어도 실 거주를 위한 거래는 할 수 있는 상황이 되어버리는 거에요. 사실 실거주 수요들이 최근에는 주택 값을 올렸다, 라고 판단을 하는 시장도 많이 있기 때문에, 과거에는 어떤 규제나 정책적인 압박이 생기면, 투기에 가까운, 투자의 경우에는 잇달아 하는 경우가 많았었는데. 실수요자같은 경우는 굉장히 오랫동안 버틸 수 있는 체력을 가진, 그런 수요들로 평가를 할 수 가 있거든요. 그러니까, 실수요자 중심의 주택거래가 가격을 탄탄하게 뒷받침하면서 가격하락의 한계를 미쳤다라고 볼 수 있고요. 또 거래 대상을 하는 곳의 지역들을 희소성을 키워서 물건이 시장에서 많이 유통될 수 없고, 또 호가 중심의 거래가 되고, 또 앞으로 개발에 대한 기대감들이 있기 때문에 가격에다가 프리미엄, 거기에 이제 조세라든지 거래가 가능한 그런 주택들 위주로 호가 중심으로 거래가 되다 보니, 가격을 올렸다, 라고 볼 수가 있겠습니다. 중장기적으로 추진하자, 라는 확실성이 굉장히 강해지기 때문에 재건축이나, 재개발 단지 같은 경우는 토지거래 허가로 투기수요는 차단을 했을지 모르겠지만, 실거주 중심으로 가격을 올리는 그런 현상들이 나타나고 있다고 볼 수가 있겠습니다,

◇ 전진영> 알겠습니다. 대표님께서 워낙 쉽게 설명을 잘 해주셔서, 이해가 굉장히 잘 되는 거 같습니다. 저희가 이 6.17대책과 관련해서 좀 항목별로 지난 1년 동안 어떤 효과를 미쳤는지 좀 알아보았습니다. 사실 이 정부정책이라는 것이 부동산을 바라보는 국민들의 심리에 어떤 영향을 미치느냐, 이것이 굉장히 크게 작용을 한다고 볼 수 있겠습니다. 관련해서 굉장히 의미 깊게 보아야 할 조사결과가 있어서 저희가 이 부분도 살펴 보겠습니다. 국토 연구원이 5월 부동산시장 소비자 심리조사 결과를 발표 했는데, 매매시장 심리지수가 전반적으로 올랐더라고요. 정부는 지금이 부동산 고점이고 곧 잡힐 거다, 이런 식으로 계속 이야기를 했는데, 실제로 소비자들은 그런 식으로 생각을 하지 않았다는 이야기잖아요?

◆ 송승현> 네, 그렇게 보시는 것이 좀 더 맞는 표현일 거 같고요. 지금 한 편으로는 그런 생각들도 합니다. 코로나 19가 장기화되면서 주택시장은 있는데, 거의 온라인이라든지, 이런식의 통계자료를 통해서 시장을 분석을 하다보니까, 한계에 부딪힌 거 같다. 현장에 뛰어 들어서주택을 가진 사람과, 주택을 갖지 못한 사람의 심리를 읽어주었어야 하는데. 그런 것들은 전혀 체감을 하지 못하고, 탁상 위에 앉아서 컴퓨터로 양적인 자료를 확인을 한다던지, 또는 이런 지수만으로 판단을 한다면, 지금 이 지수만으로 판단을 해도 해답을 찾기는 굉장히 어려울 거에요. 그래도 의미가 있는 내용들이다 보니까, 읽어보면 결국은 국토연구원에서도 소비자 심리조사를 조사를 하는데, 시계열 자료에 따라도 전월 대비해서 5.4%가 오른 것이거든요. 이것들을 해석을 하면, 지금은 가격같은 경우가 이사 공급대책 이후에 주춤했던 경우가 있었는데, 6월 1일이라는 과세기준을 기준으로 해서 웬만한 거래 기준들은 5월 안에 다 거래가 이루어졌거든요. 그러면 앞으로 1년 간의 기간이 상당부분 남은 상황에서 주택을 마련을 해야하는 입장들. 단순히 신규주택 공급을 바라보는 것이 아니라 주택을 거래하는 사람들 입장에서는 생애주기에 맞춰서 주택을 매입을 해야 하는 것이거든요. 당장 자녀가 입학을 한다던지, 주택 규모를 넓혀야 한다는 사람들이 분명히 있단 말이에요. 그런 주기에 있는 분들이 단순히 공급만을 보고 심리적인 압박만 해도, 주택가격이 가라앉지 않는 상황에서 누그러뜨릴 수 있겠냐고 보면, 굉장히 어려울 거 같고요. 국토 연구원만이 이런 자료를 발표를 한 것이 아니라. KB국민은행에서도 전방지수가 상승을 했고요. 또 공공기관인 부동산원에서도 수치, 이 지수가 올라간 것으로 나타나고 있습니다. 전체적인 가격에 동향을 보더라도, 이런 정부정책에 대한 불신도 있는 것이고요. 개발에 대한 기대감도 있는 것이고요. 공급에 속도감을 높이지 못한 채, 결국 그냥 페이퍼 공급에 가까운 공급안만 내놓고 있기 때문에 이런 것들이 점점 한계점으로 도달을 했고. 가격을 낮추지 못하고 6월 1일 이후에는 반등이 되는 그런 모습들이 나타나고 있는 거 같습니다.

◇ 전진영> 소비자 심리지수가 이렇게 상승할 수밖에 없는 배경에 대해서 여러 가지 측면에서 대표님이 분석을 해주셨어요. 그 중에서도 이런 배경도 작용을 했다는 이야기가 있습니다, 서울시장이 바뀌고 나서 오세훈 시장이 관련 내용을 발표하기도 했습니다만, 서울시의 재건축 규제 완화에 대한 기대감. 이런 것들이 소비자 심리 지수가 상승을 하는 것에 결정적인 영향을 미쳤다. 물론 배경이야 여러 가지가 있겠지만 이런 재건축에 대한 기대완화도 어느 정도 크게 작용을 했다고 봐도 되겠죠?

◆ 송승현>그것을 큰 틀에서는 맞다, 라고 보여지고요. 좀 더 세부적으로 들어간다면, 지금 불안한 시장은 임대차 시장이 불안하다고 평가를 해볼 수 있겠습니다. 지금 임대차 상법이 완성을 했고요. 거기에 임대사업자에 대한 혜택을 폐지를 하는 수순 안에서 강남발, 이주 수요들이 발생을 하고 있는 것이거든요. 그런데 임대물량들이 굉장히 부족한 상황에서 이런 수요들이 좀 더 광범위하게 이동을 할 수 있는 상황이 갖추어지고 있는 상황이 벌어지고 있고요. 또 이런 임대가격이 올라가면, 흔히 말하는 전세가율이 올라가기 때문에 매매가 하고 굉장히 가까워지는 현상들이 나타나고 있습니다. 그래서 전세가격이 매매가를 다시 끌어올리는 그런 모습들이 나타나고 있거든요. 재건축의 문제도 있지만, 임대시장 같은 경우는 실제로 실수요자들 중심으로 움직이고, 여기에 투기 가격이 형성되어 있는 것은 아니기 때문에 오히려 사용가치를 계속 올리고, 이 사용가치가 매매시장까지도 전환이 되고, 그것이 매매전환 수요라고 이야기를 하거든요. 이러한 수요들이 계속적으로 발생을 하면서 가격들을올리는 것으로 보여 지고 있습니다. 그래서 단순히 재건축만의 이런 것을 포커싱을 해서 건축의 재건축 중심의 규제를 게속 한다고 해서 시장을 잡을 수 있냐고, 하는 것은 좋은 방법이 아닌 거 같고요. 다양한 요인들이 있기 때문에 그것도 같이, 패키지처럼 규제라든지, 안정화 방안을 만들어야 될 것으로 보여집니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 자 그리고 마침 홍남기 부총리가 부동산시장 점검 관계 장관회의를 열어서 이 부분도 끝으로 질문을 드려볼게요. 이번에도 정부는 공급대책으로 시장의 기대심리를 제어하겠다, 이런 의지를 보였는데요. 오늘 나온 공급대책 중에서 대표님께서 좀 의미 있게 보신 부분이 있으시다면요?

◆ 송승현> 일단 자꾸 홍남기 부총리께서 하락경고에 대한 가능성도 언급을 하시고요. 또 무분별한 공급대책을 자꾸 발표를 하면서, 지가를 올릴 수 있다, 라는 그런 시그널이 시장에서는 작용을 하고 있는 거 같아요. 그래도 공급을 늘린다는 것은 금전적인 평가라고 보여지고요. 그 전에는 제가 아까도 지적을 했듯이 단순히 숫자로만 공급을 한다, 라고 이야기를 했었지만, 이번에는 취득세라든지, 사업에 대해서 활성화할 수 있는 인센티브를 조금 더 세부적으로 제시를 하고 있는 거 같아요. 그러니까 과거에는 추상적인 공급대책들이 조금 더 선명하게 다가오고 있는데, 선명함을 확대시킬 필요가 있다. 그리고 지정에 대한 요건이라든지 이런 것들은 감안을 하면서 투기 수요는 일정하게, 조금 배제를 할 수 있는 방안들. 그러니까 투기 수요가 너무 많이 들어가면, 사업을 진행하는 것에 한계점이 있거든요. 그래서 투기 근절은 하되, 공급에 대한 신호를 주는데 거기에 조금 더 선명성이 담긴, 제안이라든지, 인센티브 제시를 한다면, 충분히 공급이 유연하게 갈 수 있지 않나, 그렇게 판단을 합니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 네 오늘은 6.17부동산 대책 1년이 지난 현 시점에 미쳤던 다양한 영향들을 분석해보았습니다. 지금까지 도시와 경제 송승현 대표였습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

◆ 송승현> 감사합니다.


전진영 PD[jyjeon@ytnradio.kr]