매매가 웃도는 서울 아파트 전세값 상승률, 그 원인 세가지

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 12월 15일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

- 첫째, 저금리로 전세가 월세로 전환되는 현상...전세물량 줄어
11월 전세물량 7월 대비 42%나 급감
- 둘째, 임차인 계약갱신청구권 행사로 시장에 나오는 전세 사라져
- 셋째, 신규 입주 아파트 실거주 요건 강화
- 전세가 급등은 매매가 밀어올리는 효과
전세가 매매대비 80% 넘어갈 경우 '깡통전세'도 우려


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 지난 8월 이후 세 달 동안 아파트 매매값이 오르는 속도보다 전세값이 오르는 속도가 더 빨랐다고 합니다. 전국적인 현상이라고 하는데,그러면서 상대적으로 저렴했던 서울의 노도강 지역에도 고가 전세 아파트가 등장하고 있는 상황인데요, 이런 현상, 언제까지 계속될 전망인지, 내년 전세 시장은 어떻게 될지 자세히 얘기 나눠보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 동국대 법무대학원 고준석 겸임교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 (이하 고준석): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 교수님도 유튜브 채널 운영하고 계시죠.

◆ 고준석: 네, 지금 고준석TV 운영하고 있는데요, 부동산 관련 동영상이 한 120편 정도 있고요 주로 부동산 시장 전망을 비롯해서 2030세대 종잣돈 마련, 어떻게 해야 하나. 내 집 마련, 또 은퇴 생활자들을 위한 자산관리는 어떻게 해야 하는지에 대해 동영상을 제작하고 있고 일주일에 두 편, 매주 화요일과 금요일 오전 7시에 업로드 하고 있습니다. 고준석TV 많은 구독 부탁드리겠습니다.

◇ 최형진: 아니 1년 정도 개설했는데 구독자 많이 늘었습니까?

◆ 고준석: 의외로 많이 늘지 않았습니다. 한 1만 명 정도

◇ 최형진: 본격적인 얘기 좀 나눠 보겠습니다. 최근 집값, 계속해서 오르고 있는 상황이지만, 8월 이후부터 살펴보면 전세 값이 매매 값보다 더 빠르게 오르고 있다 고요, 전세 값이 오르는 속도가 매매 값이 오르는 속도보다 빠르다는 거죠?

◆ 고준석: 그렇습니다. KB국민은행 리브온에 따르면 지난 9월엔 전세가격 상승률이 2.09%로 매매가격 상승률 대비 0.09%포인트 높았으나, 그런데 10월 이 폭은 0.62%포인트로 커졌고 11월에는 1.22%포인트로 확대된 것으로 나타났습니다. 전세가격 상승의 근본 원인은 누가 뭐래도 공급 부족에 있다. 라고 보여 지고 있어요.

◇ 최형진: 결국 아파트 값이 올라서 전세 값으로 이동한 것 아닙니까?

◆ 고준석: 아파트 가격이 오른 것도 있지만 근본적으로 공급이 부족하다고 생각하고요. 세 가지 주요 원인이 있다고 보는데 하나는 저금리에 따른 전세물량감소로 보여요. 전세물량이 예전에는 전세를 놓고 그 전세보증금을 갖고 은행에 예치를 하면 이자소득으로 생활이 가능했는데 지금은 한국은행 기준 금리가 0.5%거든요. 은행 1년 정기 예금 금리가 0.9% 수준입니다. 그러니까 1억 원을 은행에 맡기면 1년에 90만 원 준다는 얘기에요. 이거로 생활이 안 되다 보니까 이거를 월세로 전환하는 겁니다. 그래서 전세가 월세로 전환되면서 전세물량은 줄어드는 것이죠. 물량이 줄어드니까 대기수요자는 계속 있는데 가격이 상승하는 문제가 있고 두 번째는 임차인들이 계약갱신 청구권을 행사해서 기존 전셋집에 계속 거주하다보니까 매물이 안 나오고 있거든요. 그러다보니 매물이 감소하는 현상도 효과도 있고요 세 번째로는 새로 입주하는 아파트 실 거주요건이 강화가 됐어요. 몇 년 이상 실 거주 해야지만 양도세, 비과세 등을 받기 때문에 전세물량도 감소하고 있다. 라는 겁니다. 이렇게 세 가지로 보고 있습니다.

◇ 최형진: 이러면서 월세도 급등하고 있잖아요.

◆ 고준석: 월세도 가격이 올라가고 있는데요, 월세 가격 상승 요인은 아무래도 보유세 부담이 높아지다 보니 보유세가 월세에 스며들어서 전가가 되는 것으로 나타나는 전조가 아닌가. 라고 생각을 합니다.

◇ 최형진: 특히 서울 지역의 전세가격 상승폭이 크다고 하는데 어느 정돈가요?

◆ 고준석: 전세가격상승폭이 크죠. 전세가격상승폭을 말씀드리기 전에 거래량이 엄청 줄어들고 있어요. 서울시 부동산 정보 광장에 따르면 전세 거래량이 엄청 줄어들고 있어요. 서울 지역 전체 전세 거래량이 지난 7월 1332건에서 8월에는 1289건, 9월에는 8157건, 10월에는 8201권, 11월에는 5735건으로 무려 11월 달이 7월 대비 42%가 줄어들었어요. 그래서 이 중에서 가격이 전세 가격이 가장 높아진 곳이 노원구거든요. 노원구의 거래량을 찾아보니까 지난 7월 달에 989건에서 8월에는 764건, 9월에는 669건, 10월에는 672건, 11월에는 484건, 무려 7월 대비 48.9%가 줄어들었어요. 그러니까 전세 물량이 확 줄어버리니까 가격은 그만큼 올라가는 것으로 나타나고 있고. 실제 사례로 전세가격이 얼마나 올랐나. 이 지역의 아파트 단지를 좀 살펴봤더니 노원구 중계동 건영3차 전용면적 84㎡의 경우, 지난 8일 8억5000만원 전세 최고가고 계약되었습니다. 그런데 이 아파트의 경우, 7월에 전세계약이 체결된 8건의 가격을 보면 5억5000만원에서 6억3000만원 사이에 계약이 체결된 것으로 공시되어 있습니다. 2억2000만원에서 3억 원 정도 전세가격이 상승한 것으로 지난 8일에 계약된 것으로 나타났습니다. 참고로 지난 11월 24일 같은 평형의 아파트의 매매가격은 11억5000만원에 거래된 것으로 공시되었습니다. 또한 상계동 주공6단지 전용면적 58.01㎡ 경우, 지난 11월 전세는 3억2000만원에 계약이 체결된 것으로 공시되었다. 그런데 지난 8월까지만 해도 전세 최고가격은 2억2500만원이었다. 약 9500만원이 상승한 것이다. 참고로 지난 11월 3일 같은 평형의 아파트의 매매가격은 6억5000만원에 거래된 것으로 공시되었습니다. 강북구 미아동 삼성 래미안 트리베라 1단지 전용면적 84.97㎡ 전세는 지난 11월 9일 6억5000만원에 거래된 것으로 공시되었습니다. 하지만 이 아파트 단지의 전세가격은 8월까지만 최고가는 5억5000원 수준이었습니다. 참고로 지난 11월 10일 같은 평형의 아파트의 매매가격은 8억5000만원에 거래된 것으로 공시되었습니다.

◇ 최형진: 예, 이게 지금 계속해서 오른 부분을 말씀해주셨는데 사실 노도강 지역은 흔히 가파르게 오르는 현상이 없었는데 어떻게 보십니까?

◆ 고준석: 가격이 오르는 이유는 여러 가지로 말씀드릴 수 있겠지만 노원구 중계동 같은 경우는 교육 환경이 굉장히 좋은 지역으로 서울 지역에서도 평가가 되는 곳인데 다만 서울 중심 강남으로의 접근성이 많이 떨어지는 지역, 교통 환경이 앞으로 개선이 될 지역 중 하나이거든. 이 지역에는 기존의 지하철 1.4.7호선 관통하고 있지만, 신설되는 경전철 노선이 있습니다. 즉, 상계에서 왕십리까지 연결되는 동북선 경전철이 지난 7월에 착공되어 2025년 말경에 준공될 예정에 있습니다. 그러면 그 동안 대중교통의 사각지대로 여겨졌던 중계동, 특히 은행사거리를 비롯한 노원구, 강북구 일대의 교통 환경이 크게 개선될 것으로 보입니다. 수요자들이 이쪽으로 많이 몰리는 현상이 나타나고 있죠. 여기에 GTX-C노선, 의정부에서 수원으로 가는 것인데 이 창동역을 거쳐 삼성역, 양재역을 지나갈 것으로 예상되고 있기 때문입니다. 그러면 이지역의 교통 환경은 획기적으로 개선될 것으로 보이기 때문입니다. 특히 상계동 지역은 1단지부터 16단지까지 약 3만5000여 가구가 밀집되어 있는 곳입니다. 여기 아파트 가격이 사실 5억 원에서 6억 원 사이, 이런 아파트가 상당히 많았거든요. 그래서 그런지 전세가격이 자꾸 올라가고 하니까 이쪽으로 매매 수요도 몰리고 있고 전세 수요도 몰리고 있고. 그렇게 이해를 하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 그럼 지금 노도강 가야합니까?

◆ 고준석: 노도강으로 실수요자인 경우에는 노도강 지역도 향후에 교통 환경이 대폭적으로 개선될 지역으로 보이기 때문에 실수요자 입장에서는 전세가격이 많이 올라가고 있으니까 작은 거인이 서있는 실수요자라고 하면 매수하는 것도 나쁘지 않다. 라고 말씀드리고 싶습니다. 다만 무리하게 내 집 마련하는 것은 지향해야 한다. 라는 말씀을 드리고 싶습니다.

◇ 최형진: 이렇게 전세가격이 매매가격보다 가파르게 오르면 발생되는 문제들이 있잖아요?

◆ 고준석: 전세가격이 급격하게 상승할 경우, 우선은 전세가격이 매매가격을 자극해 매매가격까지 상승할 수 있다는 점입니다. 그 다음 전세가격이 매매가격 대비 80%를 넘어가는 경우에는 깡통전세 사태가 발생할 수도 있습니다. 즉 매매가격이 혹시라도 10~20%만 떨어져도 전셋돈을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있다는 뜻입니다. 그래서 전세가격이 매매 시세 대비 80% 넘는 곳은 예의주시 해야 하고 그런 곳을 피해서 전세에 들어가는 것이 좋을 것 같은데 그럼에도 불구하고 전세에 들어가는 이유가 있잖아요. 월세보다 전세가 주거비용이 적게 들어가기 때문에 그럼에도 불구하고 전셋집을 구하는 것이고 전세 가격은 그로 인해서 올라가고. 이렇게 이해를 하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 올해는 이제 얼마 남지 않았습니다, 이렇게 어느 정도 마무리 될 것 같고, 내년에도 이런 상황이 이어질까요? 언제까지 이 상황이 계속될 것 같습니까?

◆ 고준석: 해가 바뀐다고 확 바뀌는 건 아닌 것 같고요. 서울지역의 경우 노원구, 도봉구, 강북구, 관악구, 구로구 등 중위가격 아파트가 몰려 있는 곳에서 아파트 가격 상승이 빠르게 상승하고 있습니다. 특히 노원구 상계동 중계동의 아파트 전세 및 매매가격이 가파르게 상승하고 있어서 걱정이 됩니다. 이러한 아파트 전세 및 매매가격 상승세는 내년에도 근본적인 문제가 해결되지 않으면, 주택공급이 해결이 되지 않으면 2021년에도 상승세는 지속될 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 지금 풍선효과라고 하는데 김포, 파주 이런 곳도 많이 늘었죠?

◆ 고준석: 네, 그래서 김포, 파주가 많이 올랐는데 김포지역은 지난번에 규제 지역으로 묶였습니다. 김포 지역도 사실 김포 경전철이죠. 지난해 개통이 돼서 한강 신도시라든가 김포골드라인이 지나가는 그 역사 주변으로 신축아파트에 대해서 가격상승률이 꽤 높은 곳이었어요. 지금은 규제를 하고 있지만. 그럼에도 불구하고 지역 매수세는 지속되고 있는 것으로 보여 지고 있습니다.

◇ 최형진: 개인적으로 궁금한 것이 지금 아파트 가격이 오르고 매매가격도, 전세가격도 오르고 월세로 오르면서 빌라에 풍선효과가 나타나고 있어요. 빌라도 가격이 높아지고 있는데 서울에 빌라 소유하시는 분은 지금 파시는 것이 좋겠습니까 아니면 갖고 계시는 것이 좋겠습니까?

◆ 고준석: 실수요자라고 하면 사실 빌라에서 아파트로 자연적으로 갈아탄다고 하면 처분하고 갈아타는 건 괜찮은데 지금 처분해서 전세나 월세로 가는 것은 마땅하지 않은 것 같아요. 계속 보유하면서 제 2의 내 집 마련 갈아타는 전략을 세우시는 것이 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 네 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 동국대 법무대학원 고준석 겸임교수였습니다.