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[인터뷰투데이] "전세가 오르고 매매 마르고"...6·17 대책 부동산시장 영향은?
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[인터뷰투데이] "전세가 오르고 매매 마르고"...6·17 대책 부동산시장 영향은?

2020년 07월 01일 10시 45분 댓글
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■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커
■ 출연 : 권대중 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
오늘부터 6.17 부동산 대책의 금융 부문 조치가 시행됩니다. 앞으로는 규제 지역에서 주택담보대출을 받아서 집을 사려면 주택 가격과 상관없이 전입 의무가 부과됩니다.

그런데 6.17 부동산 대책 이후 보름도 안 돼 서울의 전세난이 더 심화되면서 벌써부터 부작용이 우려되는데요. 전문가와 함께 진단해 보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 나와 있습니다. 안녕하십니까?

[권대중]
안녕하세요.

[앵커]
지난달 17일에 대책이 나왔습니다. 그런데 규제 위주의 대책이었어요. 오늘부터 본격적으로 시행이 되는데 말이죠. 시행되는 내용부터 살펴보도록 하죠.

[권대중]
전부 다 시행되는 건 아니고요. 오늘부터 대출이 규제되는데요. 원칙적으로 조정 대상 지역 이상의 규제지역에서 1가구2주택은 전면 대출 금지고요. 1가구2주택도 원칙적으로는 금지입니다. 물론 대출을 받을 때 2년 내에 집을 매도해야 되고요.

기업대출에 대해서도 금지입니다. 갭투자를 방지하기 위해서요. 그러니까 법인으로 받는 그런 경우죠. 그리고 3억 원 이하 대출만 허용이 되는데요. 대출을 받고 주택을 구입하는 경우에는 6개월 내에 전입 신고를 하고 입주해야 합니다.

물론 보금자리주택론으로 대출을 받을 때는 3개월 내에 입주해야 됩니다. 이렇게 입주 요건이 강화돼서 대출도 규제되고 입주 요건이 강화돼서 점점 내 집 마련하기가 더 어려워졌습니다.

[앵커]
부동산 정책이 21번째냐, 22번째냐 논란도 있었고 김현미 장관은 네 번째밖에 안 된다, 이렇게 얘기를 하고 있는데 사실 그동안에 정부가 할 수 있는 조치들을 다 했다라고 보는데 그럼에도 불구하고 이번 조치에도 불구하고 아직까지 부동산 시장이 불안한 모습을 보이고 있거든요. 왜 그런 걸까요?

[권대중]
우선 정부가 2017년 5월 9일에 문재인 대통령이 출범을 했거든요. 이후에 21번이 아니라 그보다 더 많습니다. 큰 대책, 규제 대책만 따져도 10번이 넘는데요.

이렇게 정부가 대책을 내놓는데도 불구하고 부동산 시장이 잡히지 않는 이유는 일단 수요자가 원하는 지역에 공급이 안 된다는 것, 그러면서 저금리 유동성 자금이 풍부하다는 것. 그리고 더 나가서 경제가 어려운데도 불구하고 다른 쪽에 투자처가 없어요. 그러다 보니까 부동산 쪽에 자금이 몰려서 그런 현상이 나타난 거 아닌가. 결국에는 공급 부족입니다.

[앵커]
그러니까 규제로만은 힘들다는 얘기가 되겠네요. 그러니까 공급 대책이 없기 때문에 오른다는 얘기입니까?

[권대중]
정부에서 그런 얘기를 합니다. 21번의 대책 중에서 공급 대책이 왜 없느냐. 지난 5월 6일날 서울의 7만 가구를 공급하겠다고 얘기했습니다. 그리고 지난해부터 3기 신도시 5군데를 공급하겠다고 했는데 문제는 수요자가 원하는 지역에 있어야 됩니다.

수요자가 원하는 지역이 아니다 보니까 또 원하는 지역은 가격이 계속 오를 수밖에 없고 계속 공급이 부족하다는 얘기를 하는 건데 이번 정부 들어와서 특히 재개발 지역 쪽 사업 같은 경우를 너무 규제하다 보니까 도심지에 주택 공급이 없는 겁니다. 이게 계속적으로 주택 가격을 상승시키는 원인이 아닌가 하는 생각이 들어요.

[앵커]
그런데 수요자가 원하는 지역을 어디라고 봐야 되는 겁니까?

[권대중]
우선 서울에 몰려 사는 인구가 많다 보니까 서울에 원하고요. 또 서울에서 가까운 지역 아니겠습니까? 대도시 중심이고. 그러다 보니까 서울 시내에서 주택을 공급할 수 있는 토지가 없잖아요.

그러면 결국에 재개발, 재건축을 통해서 공급을 해야 되고 또 주거환경도 개선해야 되고. 그리고 지난 5월 6일날 정부가 용산 기지창 자리를 비롯해서 한 7만 가구 공급하겠다는 것은 시장에 상당히 긍정적인 효과를 주고 있습니다.

문제는 서울을 규제하다 보니까 수도권 지역으로 너무 풍선효과가 나타나는 거예요. 그래서 또 이번에 6.17 대책이 바로 그런 풍선효과가 나타나는 지역을 규제한 거거든요.

또 비규제 지역에서, 여기서 빠진 지역이 또다시 오르고 있어요. 이것은 결국에 수요보다 공급이 부족한 건 분명한 거거든요.

[앵커]
그런데 지금 6월 하면 부동산 시장에서는 비수기 아닙니까? 그런데 지금 매매 가격도 뛰고 있고 또 더 걱정인 것은 전세 가격이 지금 급격하게 올라가고 있어요. 이거 왜 그런 겁니까?

[권대중]
우선 이번 주에 53주 연속 전세가격이 오르고 있습니다. 그 이유는 거래 시장이 위축되고 어렵다 보니까 대기 수요로 남는 겁니다. 그러고 또 하나는 작년 2018년도, 재작년도 12월달에 임대주택 활성화 방안을 정부가 내놨어요. 그래서 지난해 말까지 약 145만 가구가 4년 또는 8년 동안 임대주택으로 묶여 있습니다, 매매가 안 됩니다.

그러다 보니까 매물 잠김 현상도 있지 않나. 여기에 주택 가격도 올라가다 보니까 실수요자가 거기에 쫓겨서 집을 못 사게 된 거예요. 그러다 보니까 전세수요가 늘어날 수밖에 없죠. 공급은 주는데 수요는 늘다 보니까 계속적으로 전세 가격이 올라가는 겁니다.

[앵커]
지금 화면에 나와 있는 거 설명해 주시겠어요? 지금 매매거래량은 지금 줄었고요. 전월세 거래량도 줄었어요. 그런데 그러면서 가격은 오르거든요.

[권대중]
다시 말하면 전세가격이 올라가면 매매가격과 갭이 좁아지잖아요. 그러면 매매 가격도 또 밀어올리거든요. 그런데 사실 매매수요가 대기수요로 남기 때문에 전세가격이 계속 올라가거든요.

[앵커]
거래가 줄고 있습니다.

[권대중]
전월세 거래량도 6월달 같은 경우에는 6000가구 정도 되죠, 서울시가. 그런데 2월 달에는 1만 가구가 넘었죠. 이사철이었거든요. 비수기철인데도 불구하고 반 정도 많은 것은 아마도 이사철이 아닌데도 불구하고 가격이 오르기 전에 전세를 구하려는 수요가 늘어나서 그런거 아닌가 싶어요.

[앵커]
그런데 일반적으로 보면 부동산 정책을 정부가 내놓으면 거래량이 사실은 줄어드는 양상을 보이잖아요. 부동산 대책이 어떻게 움직이는지, 그걸 관망하는 추세가 있는데 이번 같은 경우에는 대책이 나오고 나서 오히려 더 매매가 증가했다고 하거든요.

[권대중]
대책 직전에 더 많이 늘어났고요, 사실은. 그러고 난 다음에도 계속 늘어난 이유는 법이 시행되려면 개정해야 될 법들이 있잖아요. 시행되기 전에 거래가 많이 늘어났는데 그 이유로는 부동산 가격이 계속 오르는 것에 대한 불안감이 있는 거예요.

그러다 보니까 30대가 최근에 대출을 받거나 또는 전세를 안고 갭투자하듯이 주택거래에 나서서 거래량이 늘어난 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 정부에서는 갭투자를 막겠다고 하는데 어쨌든 막바지라도 갭투자를 해야겠다는 생각에 투자자들이 몰리는 것으로 봐야 되는 건가요?

[권대중]
그렇죠. 그런데 정부가 갭투자를 막는 방법은 딱 한 가지밖에 없습니다. 대출을 적게 주는 겁니다. 그런데 문제는 갭투자가 대출만 받아서 투자하는 게 아니고요. 전세를 안고 사는 경우도 있습니다.

우리나라에 있는 전세 제도는 주택가격의 상당 부분이 전세보증금으로 있기 때문에 나머지 차액을 갭으로 투자하고 주택을 구입해 놨다가 향후에 전세를 내보내고 들어가는 그런 형태의 주택구입이 많거든요. 정부가 대출만 규제해서 갭투자를 막기에는 한계가 있죠.

[앵커]
그래서 지금 내놓은 게 집을 사면 들어가서 살아라 하는 것 아닙니까? 갭투자가 원천적으로 봉쇄된 거잖아요.

[권대중]
대출을 받을 경우에. 지금 대출을 받고 6개월 후에 입주입니다. 전세는 관계 없습니다. 단 전세를 안고 살 때는 전세금 대출을 3억 원 이상 받았다면 상환해야 돼요. 전세금 대출을 받지 않고 전세를 그냥 구입하는 경우는 제한이 없습니다.

[앵커]
그런데 지금 앞서도 살펴봤지만 전세 가격이 그렇게 오르고 있다 보니까 피해는 실제로 전세로 들어가서 살고 있는 사람들이 상당히 피해를 입고 있잖아요.

[권대중]
실수요자나 전세입자가 피해를 보죠. 실 수요자, 주택이 없는 사람이 주택가격이 올라서 손해를 보고 있고요. 전세입자는 전세금이 올라서 피해를 보고 있고요. 가만히 있는 전세도 주변 지역이 오르면서 또 올려달라고 해서 피해 보고 그래서 전세시장을 안정화시키려면 매매도 어느 정도 이루어지게 해야 되고요. 그리고 임대주택 공급도 늘려야 됩니다.

[앵커]
지금 저희 보면 마포나 잠실, 강남에서 전셋값이 특히 많이 올랐다고 하고요. 잠실 같은 경우에는 저희가 그래픽으로 준비를 한 게 있는데. 지금 한 달 사이입니다. 한 달 사이에 무려 3억 원이나 올랐어요. 이건 정상적이라고 볼 수는 없는 것이죠?

[권대중]
비정상이죠. 주택 가격이 급등하거나 전세 가격이 급등하는 건 비정상인데 이쪽은 토지거래허가구역으로 지정되면서 주변 지역이 거래가 안 되니까 전세가격이 많이 올라간 것도 있고요. 또 주변 지역, 규제되지 않은 청담동이나 대치동이나 삼성동이나 잠실동 이외의 지역 주변 지역이 또 역시 마찬가지로 풍선효과로 주택 가격이 오르고 있습니다.

그러다 보니까 거기서 오르는 가격에 전세 살던 사람들이 갈 데가 없는 거죠. 그러니까 계속적으로 전세가격도 오를 수밖에 없는 그런 악순환이 계속되는 것 같습니다.

[앵커]
어제 김현미 장관이 국회에 나와서 얘기한 게 부동산 대책이 지금 잘 작동하고 있다, 이렇게 얘기를 했거든요. 대책이 효과가 나타나려면 좀 시간이 필요하다. 그런데 이달 중순쯤 효과가 나타나지 않겠느냐 이렇게 얘기를 했는데 어떻게 보십니까?

[권대중]
일단 대책이 나오면 바로 시장에 영향을 주지는 않고요. 실행단계별로 영향을 주는데 김현미 장관이 말씀하신 것은 대출 규제나 또 그 이외에 정비사업, 재건축, 재개발 규제가 실행되면 잡힐 거라고 보는데 우선은 규제로 부동산을 시장을 안정화시키는 건 한계가 있어요.

결국 수요가 사라지는 게 아니고 수요는 있거든요. 거기에 공급을 늘리지 않고 규제로만 시장을 안정화시키면 나중에 규제가 완화되면 가격은 또다시 오를 수밖에 없습니다.

이번 정부가 계속적으로 대책을 내놓는 이유는 이전 정책이, 6.17 대책 이전의 대책들이 시장에 영향을 주는 게 한계가 있었기 때문에 계속적으로 가격이 올라서 대책을 내놓은 거라고 봐야 되거든요.

그러면 이번 김현미 장관이 6.17 대책을 내놓으면서 강도 높게, 폭넓게 한 것이 분명히 시장에 안정화를 줄 수 있다고 장담하는 건데 제가 볼 때는 규제로는 한계가 있다고 봐요.

[앵커]
한계가 있다. 그러니까 정부에서는 잘하고 있다라고 자평을 하고 있지만 주변에서 이를 지적하는 목소리들이 계속해서 나오고 있는데 교수님도 한계가 있다라고 하셨는데. 노무현 정부 당시에 청와대 홍보수석을 했던 조기숙 교수 같은 경우에는 직접적으로 이번 정부를 상당히 비판했잖아요. 이거는 어떻게 평가를 하세요?

[권대중]
우선 참여정부 당시에는 부동산 시장 자체가 토지 공개념 제도 도입하는 것 중 하나가 종합부동산세였거든요. 그외에는 크게 규제한 게 없었고요. 투기과열지구나 투기지역을 규제하더라도 거래는 이루어지게 했거든요. 그런데 이번에는 거래 자체를 규제하면서 공급도 줄였거든요.

그런데 그 당시에는 재개발 재건축 사업도 어느 정도 진행이 됐어요, 뉴타운도 진행이 됐고. 그런데 이번 정부 들어와서는 재개발, 재건축 사업을 진행한 곳이 없습니다. 지금 입주 물량들은 이전 정부에서 진행됐던 것들이거든요.

문제는 2017년 이후에 서울의 주택 공급이 재개발, 재건축 사업을 통해서 공급하는 게 많이 줄었기 때문에 내년이나 후년이 더 문제입니다. 입주 물량이 점점 줄거든요. 금년도에는 서울의 입주가구가 약 4만이 넘습니다.

그런데 내년도 입주 물량은 부동산114 자료를 보면 2만 가구밖에 안 됩니다. 서울 시내가 부족하다는 얘기죠.수도권은 많이 있어요, 3기 신도시 있으니까. 그러니까 주택공급이 바로 부동산 가격을 올리는 그런 효과를 나타내는 것 아닌가 하는 생각이 들어요.

[앵커]
그런데 정부로서도 고민인 것이 서울 시내 공급을 올리기 위해서 재건축이나 재개발 규제를 풀게 되면 거기서 또 가격이 오르게 되잖아요.

[권대중]
그러니까 규제를 해 왔기 때문에 규제완화하면 제가 오른다고 했잖아요. 이미 늦었어요. 이미 늦어서 규제를 완화시키면 완화시키는 지역은 계속적으로 가격이 오를 거란 말이죠. 그래서 너무 정책을 일관적으로 수요와 공급을 억제하는, 소위 말하는 역수요공급정책을 편 것 같아요.

수요공급정책이 아니라. 수요가 있는 곳에 공급을 안 하면 수요가 분산되는 것으로 알고 규제하잖아요. 이게 지금 완화되면 가격이 오를 수밖에 없기 때문에 진퇴양난이라고 봐야 돼요.

그래서 주택시장을 좀 안정화시키기 위해서는 서울 시내 분양 주택을 하게 되면 로또가 되니까 분양가상한제 또 도입하니까 임대주택을 많이 공급해서 서민들의 주거 안정을 꾀하는 쪽으로 먼저 가고 어느 정도 시장이 안정화되면 주택 공급을 분양 주택으로 돌아서야 되지 않나. 어쨌든 공급은 해야 됩니다.

[앵커]
지금 조기숙 교수의 얘기를 잠시 전에 화면을 통해서 보여드렸습니다마는 조기숙 교수가 얘기한 게 문 대통령의 부동산에 대한 인식이 바뀌어야 된다, 이렇게 얘기를 했거든요. 구체적으로 어떤 얘기라고 해석할 수 있을까요?

[권대중]
그 당시에는 불로소득이나 양극화를 위해서 많이 가진 사람들에게 세금을 물리는 정책, 그게 아마 참여정부였다면 이번 정부는 일단 집이 있는 사람들에게는 세금을 중과세하거나 또는 과세를 많이 해서 부의 평등을, 뭐랄까 양극화를 최소화하는 데 초점을 맞춘 것 같아요.

일각에서는 주택을 갖고 있으면 죄인 취급한다고 나올 정도로 주택을 갖고 있는 게 부담스러워진단 말이죠. 특히 청와대에 있는 참모들이나 또는 공직자 750명 중의 상당수가 3분의 2 정도 240명 이상이 2주택자예요. 물론 3주택자도 52명이나 됩니다.

그런데 자기들은 집을 전혀 안 팔거든요. 그 이유가 다른 소득보다 부동산 가격이 더 많이 오르기 때문에 그런 것 같습니다. 그러나 이번 정부는 어쨌든 1가구 2주택, 3주택 가지고 있으면 부담스럽게 보유세를 올리겠다는 게 방향인 것 같아요.

[앵커]
국토교통부에 박선호 차관이 있는데 얼마 전에 TV에 나와서 얘기를 하는데 말이죠. 이게 추가적인 대책을 내놓겠다, 이렇게 얘기를 했는데 사실 박선호 차관 자체가 다주택자 아닙니까?

강남에 집이 있고 또 세종시에도 집이 있고 건물도 하나 있어요. 이러다 보니까 시장에서 다주택자들이 정책을 하니까 이렇게 된다, 이렇게 비판하는 것 아니겠습니까?

[권대중]
아마 추가 대책을 내놓는다 하더라도 현재 지금 접경지역인 김포나 파주나 연천이나 이 주변 지역에 풍선효과가 나타나는, 비규제지역으로 돼 있기 때문에 이런 지역을 규제할 거고요.

만약에 지금 주택시장 자체를 규제한다고 하면 보유세 정도를 인상하는 게 되지 않겠나 하는 생각이 들어요.

[앵커]
종부세 인상도 나올 수 있다고 보세요?

[권대중]
그렇죠. 일단 20대 국회에서 통과하지 못한 종합부동산세가 21대 국회에서는 통과될 것으로 보이고요. 특히 임대차 3법이 있어요. 임대주택 계약자는 신고를 해야 되거든요. 전월세상한이나 계약갱신청구권제나 아마도 조기에 통과되지 않겠나. 그렇게 되면 또 역시 시행하기 전에 임대료가 또 올라갈 수 있고 부작용도 나타날 수 있어요.

[앵커]
그런데 지금 정부에서 내놓는 각종 부동산 대책의 목적이라고 나오는 것이 실수요자를 보호하고 투기적 수요를 차단한다는 것 아니겠습니까? 그러면 투기와 실수요자는 어떻게 구분이 됩니까?

[권대중]
저는 제 개인적으로 무주택자라고 하면 규제를 하지 말아야 한다고 생각해요. 주택이 있는 사람이 자기 집을 팔고 이전하는 수요가 있거든요.

그런데 일정 기간 동안 주택 구입하고 전 주택을 처분하게 되면 되거든요. 그런데 무주택까지 규제를 했거든요. 무주택자는 주택을 구입해야 될 사람이기 때문에 대출 규제나 또는 여러 가지 세제혜택을 주면서 그들에게 주택을 구입할 수 있게 독려해야 됩니다, 오히려.

그런데 주택 공급이 서울은 부족하다 보니까 이게 점점 더 악순환을 반복하는 겁니다. 그러니까 이번 정부는 실수요자를 무주택자까지도 제한하는 것 아닌가. 지금 무주택차가 주택 구입하는 것도 제한이 있잖아요.

[앵커]
그러니까 무주택자 같은 경우에는 갭투자를 할 수밖에 없는데 현금을 왕창 가지고 있지 않은 다음에야 규제를 할 수 없지 않습니까. 그러니까 대출규제 자체가 좀 문제가 있다, 이런 지적이시네요?

[권대중]
그렇죠. 무주택자가 대출을 받아서 주택을 구입하거나 또는 전세를 안고 살 경우에는 1주택자가 되는 거니까 이때는 정부가 규제를 완화해야 될 필요가 있다고 생각합니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께 알아봤습니다. 잘 들었습니다.

[권대중]
고맙습니다.


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