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초고강도 대책... 이번엔 집값 잡힐까?
Posted : 2019-12-21 09:14
초강력 집값 안정 대책
세제·대출·청약 망라
’15억 이상’ 대출 금지
다주택자 종부세 인상
당분간 ’숨 고르기’ 전망

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■ 진행 : 이세나 앵커
■ 출연 : 박원갑 / KB국민은행 수석 부동산전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
이번 12.16 대책, 개발 대책까지 포함하면 현 정부 들어 18번째 나온 대책인데 과연 효과는 얼마나 될까요? 시장에서는 집값이 안정될 것이라는 전망과 함께 실수요자들에게 부담을 줄 것이라는 반응도 나오고 있는데요. 전문가와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원과 함께합니다. 안녕하십니까?

[박원갑]
안녕하십니까?

[앵커]
사실상 이번에 정부가 할 수 있는 대책은 다 꺼내들었다라는 얘기까지 나오고 있는데요. 우선 정부 발표 내용부터 보고 계속 이야기 이어가도록 하겠습니다.

[홍남기 / 부총리 겸 기획재정부 장관]
시장 불안에 대해 엄정하게 대응하겠다고 하는 정부의 강력한 의지를 담았습니다. 삶의 터전이 되어야 할 공간이 투기의 수단으로 전락하고, 청년과 서민의 내 집 마련 희망을 빼앗는 작금의 상황이 지속되어서는 안 됩니다. 주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠습니다. 대책 발표 이후에도 시장 상황을 엄중히 모니터링하며, 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요·공급 양 측면에 걸쳐 추가적인 종합대책을 마련하도록 하겠습니다.

[앵커]
삶의 터전이 투기의 수단으로 전락했다, 이런 말을 했는데요. 이처럼 고강도 대책이 나왔다는 건 그만큼 상황이 심각하다는 얘기겠죠.

[박원갑]
그렇습니다. 원래 12월은 비수기입니다. 잠잠할 때죠. 그런데 집값 불안이 간단하지 않다, 엄중하다 이렇게 판단을 했고 그래서 예고 없이 기습 혹은 전격 발표를 했다. 이런 얘기를 하잖아요. 제가 불안 요인을 두 가지로 보고 있는데 첫 번째로는 30대들이 뒤늦게 이런 조급함 때문에 집을 사자, 이 대열이 워낙 강했고요. 또 하나는 갭투자가 심각했다. 서울에서 지금 전세 끼고 집을 산 수요가 지난 11월에 전체 거래의 56% 그리고 강남 4개 구 같은 경우는 63% 정도가 됐거든요. 그러니까 비이성적 과열로 가고 있으니까 일종의 충격요법을 구사했다, 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 갭투자라고 하면 실제로 살려고 사는 집이 아닌 전세를 끼고 산다는 그 말씀이신 거죠.

[박원갑]
그렇죠. 주로 시세차익을 보고 투자하는 패턴을 갭투자라고 하는데 전체 거래의 60% 넘었다는 것은 어떻게 보면 집값이 계속해서 올라갈 수 있다는 집단적인 믿음이 그대로 투영되고 있다, 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.

[앵커]
그만큼 시장이 과열됐다고 판단하다 보니까 금융 세제 청약까지 총망라한 고강도 대책이 나왔는데요. 그중에서도 눈에 띄기도 하고 논란이 되는 게 주택담보대출, 그중에서도 15억 원 넘는 아파트에 대해서는 아예 대출을 막게 그렇게 만들었죠.

[박원갑]
지금 15억이 넘는 주택이 어느 정도 되느냐. 국민은행 통계를 보니까 전체 96%가 서울에 있어요. 그리고 서울의 한 15% 정도는 다 15억이 넘는 아파트다. 그렇다면 이번에는 서울을 집중적으로 규제책을 내놨다 이렇게 보시면 되는데 주로 15억 이상 아파트들이 시장을 선도하는 기능이 있었어요. 똘똘한 한 채, 이런 하나의 트렌드의 결과라고 보는데. 그러니까 시장의 선발대 역할을 하니까 여기에 집중적인 규제를 하면 나머지 중저가 아파트는 그렇게 힘을 쓰지 못할 것이다, 이런 판단을 하고 있다고 보고요. 당연히 15억이 넘는 아파트들은 강남, 목동, 여의도 이런 쪽이 될 수밖에 없고. 또 하나는 재건축 그리고 신축 이쪽으로 주로 고가 아파트들이 있으니까 이 시장을 진정시키겠다. 그래서 아예 원천적으로 수요를 차단하겠다, 이런 취지를 담고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
또 시가 9억 원 초과분에 대한 주택담보대출 비율도 LTV죠. 그걸 40%에서 20%로 낮추기도 했는데 그런데 이렇게 대출을 막아놓는 게 오히려 실수요자들의 내 집 마련을 더 어렵게 하는 건 아닌가 이런 우려의 목소리도 나오던데요.

[박원갑]
그렇죠. 서울 진입 자체가 넘사벽이다, 하나의 거대한 콘크리트 성이 돼버렸다, 그런 얘기들을 많이 하거든요.
다만 신혼부부들은 9억이 넘거나 15억 넘는 아파트들은 어차피 못 사는 건데 주로 김지영 세대, 82년 김지영 세대라든지 40대분들이 그런 우려들을 하는 것 같아요. 그래서 안 돼서 그냥 아예 전세 놓고 전세 가겠다 그런 사람들도 주변에 보니까 있던데요. 그런데 어쨌든 이번 규제는 주로 투기과열지구에 한정된다는 것은 아셔야 될 것 같아요. 투기과열지구는 전국에 31곳 지역이거든요. 주로 서울이라든지 이쪽 과천이나 광명, 하남 이쪽에 집중돼 있다고 보시면 되고. 다른 지역 같은 경우는 종전 규제가 그대로 적용이 된다, 이 정도는 체크를 하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
그리고 또 한편 세제 방면에 있어서 보유세를 크게 높이지 않았습니까? 그러니까 조정 지역의 2주택자 종부세 부담 상한율이 현행 200%에서 300%로 높아졌다고 하던데요.

[박원갑]
그렇죠. 역시 조정 대상 지역 전국에 39개 지역이라고 보면 되는데 역시 서울 중심이겠죠. 그런데 2채 이상 갖고 있는 경우에는 조금은 투기 목적으로 갖고 있다. 그래서 징벌적 성격을 갖고 있는 측면이 있는 것 같고요. 이러다 보니까 소득이 없는 은퇴자라든지 고령자들 같은 경우는 부담을 많이 느끼는 것 같아요. 그래서 어떻게 할 것이냐. 그래서 일단은 자녀에게 증여라든지 이런 것을 통해서 주택 수 줄이기에 나설 가능성이 있어 보이고 집값이 내린다는 신호가 강하거나 아니면 진짜 부담스러울 정도로 일종의 임계점을 지난다면 결국 시장에서 일부 내놓을 가능성이 있지 않느냐, 이렇게도 분석을 해 보고 있습니다.

[앵커]
다주택자에게는 한시적으로 퇴로를 열어줬습니다. 내년 6월 말까지 다주택자의 양도세 중과를 배제하기로 했는데 이 부분에 있어서도 매물을 내놓는 효과가 있을 걸로 보시나요?

[박원갑]
시중에 워낙 매물이 없으니까 그래서 유통 물량을 늘리겠다, 이런 생각에서 나온 거라고 보는데 말씀하신 것처럼 내년 6월 말까지 한 6개월 정도 시간을 뒀어요. 다만 모든 주택에 해당되는 게 아니라 10년 이상 갖고 있는 주택이 해당됩니다. 그래서 매물이 많지는 않을 것 같아요. 그런데 문제는 자기가 살고 있는 집이 아닐 수 있잖아요. 뭔가 전월세를 주고 있을 텐데 일반적으로 보면 전세 낀 집을 팔려고 하면 만기가 됐을 때 한 3개월 정도 여유가 있어요. 요새 갭투자도 못하게 막아놨잖아요. 그러면 전세 계약이 이루어질 이때 실수요자가 들어가서 집을 사는 구조잖아요. 그러면 내년 상반기에 전세 만기가 아니면 팔기가 어렵다는 얘기가 될 수 있잖아요. 그래서 일각에서는 6개월이 짧지 않느냐. 연말 정도까지는, 한 1년 정도는 해 줘야 되지 않느냐, 이런 지적들도 나오고 있습니다.

[앵커]
얘기가 나왔으니까 조금 추후에 드릴 질문이였는데 당겨서 드리겠습니다. 주택 공급은 제한하고 수요만 규제하는 이번 대책이 과연 지금의 시장 논리에 맞을까라는 지적의 목소리가 있던데 어떻게 보시나요?

[박원갑]
그렇죠. 특히나 분양가상한지역을 확대한다 그래서 공급 우려에 대한 걱정들이 많은데 그런데 지금 과연 그러면 현실적인 대안이라는 측면에서 어떻게 할 것이냐. 지금 주택공급이 부족하다는 지역들이 주로 서울이잖아요. 그러면 지난번에 수도권 공공택지 30만 가구 공급 얘기가 있었잖아요. 그중에서 서울에 한 4만 가구 정도를 공급하겠다고 했습니다. 주로 자투리 땅 이런 쪽에서 했는데 아무래도 김지영 세대가 주택시장에 전면적으로 떠오르면서 이렇게 과열이 나타난 거라고 보고 그러면 김지영이는 회사에서 가까운 데 집이 있어야 될 거 아니에요, 그렇죠. 그래서 지금 할 수 있는 현실적인 얘기는 제 생각에는 조금 빨리 공급을 해야 된다. 그래서 정부는 이번에 패스트트랙이라고 해서 인허가를 단축하겠다는 거예요. 그래서 지금은 이런 불안 심리를 잠재우기 위해서는 방향성만 가지고 안 된다. 이제 속도전에 좀 더 매진해야 된다, 저는 이런 생각을 해 보고 있습니다.

[앵커]
그리고 이번에 나온 대책 가운데 하나가 민간택지분양가상한제 적용 지역을 대폭 확대하지 않았습니까? 그런데 지난번에 상한제 발표 때도 나왔던 지적이기는 한데요. 이른바 풍선효과로 주변 지역 집값만 올렸다, 이런 얘기들이 있었단 말이죠.

[박원갑]
그래서 이번에 비강남 지역 그리고 수도권 투기과열지구에 대해서도 분양가 상한제 지역을 확대를 했잖아요.
그런데 분양가 상한제는 시장에 세 가지 신호를 보내는 겁니다. 하나는 집 사지 마. 청약은 대박이야. 또 하나는 재건축이나 재개발은 좀 타격을 받을 거야. 그다음에 또 하나는 공급 부족이라는 신호거든요. 그런데 수요자들이 보니까 자꾸 공급 부족에 불안심리를 갖고 있는 거예요. 그래서 지금이라도 집을 사자. 그래서 결국은 특히 30대들 청년들이 넘사벽이다, 희망고문이다 하니까 기존 주택 시장으로 내몰렸는데 어쨌든 지금 할 수 있는 것은 공급이 확대된다는 신호를 좀 더 강하게 보내야 되고 그게 믿음이 되도록 해야 된다, 저는 이런 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
그리고 아까 저희가 조금 전에 리포트에서 전해 드린 것처럼 홍남기 부총리가 언론에 나와서 고위공직자는 살 집만 빼고는 다 팔아야 한다, 이런 얘기를 했는데 여기에 대해서는 위원님께서는 어떻게 보시는지.

[박원갑]
지금 투기과열지구에서 고위공직자들이 2채 이상 갖고 있는 분들이 11명 정도 된다고 그러더라고요. 그런데 물량은 많지 않죠. 그런데 전반적으로 보면 정부의 집값 안정 의지가 강하다. 어떻게 보면 절박하다 이런 것을 보여준다. 또 한편으로는 솔선수범하겠다, 이런 것을 갖고 있는데 그만큼 정부가 이번 집값 안정에 대해서 굉장히 강한 의지를 갖고 있고 그리고 추가적으로 그러면 충분히 대책을 내놓겠다, 그런 여러 가지 복선을 깔고 있다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
가장 많은 분들이 궁금해하는 내용이 지금까지의 내용을 정리해 보면 상황이 심각해서 고강도 대책을 내놨다.
집 더 이상 사지 말아라, 이런 얘기인데 과연 이번 대책이 효과가 있을까 하는 겁니다.

[박원갑]
저는 짧게는 3개월, 길게는 6개월 정도 효과가 있을 것 같아요. 그런데 지금 15억 넘는 건 중간에 계약하려다가 포기하는 경우도 많고요. 그래서 전반적으로 이번 대책이 말씀하신 것처럼 워낙 고강도이기 때문에 당분간 숨 고르기 양상이 나타날 것으로 보이고 그래서 절벽으로 갈 가능성이 있고 이게 좀 더 내년 여름 정도, 늦게는 적어도 총선 전후까지 보는 사람도 있어요. 저는 한 6개월 정도 일단은 보고 싶은데. 다만 시중에 지금 유동성이 너무 많잖아요. 그래서 갈 곳 없는 돈들이 결국은 자꾸 아파트 시장으로 진입하는 양상들이 있다는 말이에요. 그래서 일단은 어느 정도까지는 안정될 수 있지만 그 이후에는 여러 가지 상황을 지켜봐야 된다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
이번에 쓸 수 있는 카드 다 썼다라는 평가가 있는데 정부에서 추가적으로 내놓을 수 있는 조치들은 또 어떤 게 있을까요?

[박원갑]
그거야 가을에 걸려 있는 감나무보다 더 많다, 이런 얘기를 해요. 많습니다. 그런데 지금 당장 생각해 볼 수 있는 것은 대출 규제를 더 강하게 할 수 있는 거고 금액도 더 낮출 수도 있는 거고요. 분양가상한제 지역을 더 늘리겠다 이럴 수도 있고 참여정부 때 쓰려다가 말았던 게 있어요. 주택거래허가제도 있었고요. 그런 게 부작용이 있다 보니까 그런 것들은 검토만 하고 시행은 안 했는데 어쨌든 대책은 많이 있습니다. 있기 때문에 집을 사실 분들은 일단 지켜보시는 게, 관망해 보시는 것도 좋고. 그리고 이런 게 있어요. 항상 과열 다음에는 정부 대책이 뒤따른다, 이 부분하고 정부의 정책은 결국 시장의 변동성을 줄이는 거거든요. 이런 게 있기 때문에 어쨌든 조금은 기다려보는 것도 괜찮을 것 같습니다.

[앵커]
상황을 지켜보자. 알겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 수석부동산 전문위원과 함께 이번 12.16 부동산 대책에 대해 알아봤습니다. 고맙습니다.
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