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■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 어제 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 방안을 긴급 발표했습니다. 초고가 아파트의 경우 집 담보대출 자체를 원천 봉쇄한 초고강도 대책까지 나왔는데요. 이번에는 통할까요?
권대중 명지대 부동산학과 교수와 하나씩 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 먼저 어제 출입기자들도 몰랐던 기습 발표였습니다. 그만큼 대책을 발표하고 실효성을 높이겠다 이런 의지라고 봐야 될까요?
[권대중]
문재인 대통령 정부가 2017년 5월 9일날 취임한 이후에 18번째 대책입니다. 거기에 고강도 대책을 3개를 집으라면 2017년도 8.2 대책, 지난해 9.13 대책, 이번의 대책이 가장 강도 높은 대책이라고 보여집니다.
[앵커]
어제 대책의 큰 흐름을 보면 대출을 죄고 그리고 보유세를 인상을 해서 집값을 잡겠다 이런 방침으로 일단 읽히는데 하나씩 보겠습니다.
일단 9억 초과 주택에 대해서 대출 규제가 강화가 됩니다. 그리고 15억이 초과가 되면 아예 대출이 원천봉쇄, 대출을 받을 수 있는 금액이 0원이 되는 거예요.
일단 9억에서 15억까지 보면 일단 고가 주택의 기준은 이게 시가입니까? 공시지가 아니고?
[권대중]
지난해 9월 13일날 정부는 9억 넘는 주택에 대해서 1가구 1주택 대출 전혀 안 해 줬죠. 이번에는 15억이 넘으면 고가주택으로 보고 대출이 안 됩니다.
그러니까 시가 9억 원이 고가주택이 돼버렸어요. 공시지가가 아니고 공정가액. 소위 공시가격 9억이었는데 지금은 시가 13~14억 됐죠.
지금은 거래가격이 그냥 고가주택입니다. 그래서 9억과 15억 사이는 LTV라고 담보대출비율에 대한...
[앵커]
그러니까 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 내 자산가치의 비율.
[권대중]
그러니까 1억짜리 주택을 가지고 대출받을 때 4000만 원 받았죠? 이게 2000만 원 줄어듭니다.
[앵커]
그런데 1억짜리 집은 규제가 실제로 안 되고.
[권대중]
10억이라면 4억을 받는 거죠.
[앵커]
그러면 실례를 들어서 저희 그래픽 준비한 걸 가지고 볼까요? 만약에 시가 14억 원 주택을 내가 매입한다 이렇게 했을 때 어떻게 달라지는 겁니까?
[권대중]
9억 원 이하는 40% 적용하고 9억에서 15억 사이는 20%로 줄어드는 겁니다.
[앵커]
그러니까 지금은 5억 6000만원을 받을 수 있었는데.
[권대중]
2개 합치면 3억 6000이 되고요. 나머지 5억에 대해서는 20%만 적용하니까 1억이 되죠. 그래서 이제까지는 14억의 40%이니까 5억 6000 받던 것이 4억 6000으로 1억 정도 줄어듭니다.
[앵커]
이게 투기과열지구나 투기지역 내에서 적용하겠다는 건데 서울은 다 여기에 해당되는 거죠?
[권대중]
다 해당됩니다.
[앵커]
15억 초과되면 아예 대출이 금지됩니다. 그런데 15억이 넘는 집을 살 거면 아예 대출이 안 되는 겁니까? 아니면 15억 초과분에 대해서만 그런 겁니까?
[권대중]
15억이니까 15억도 해당되죠. 대출 전혀 안 되는 겁니다. 무주택자든 1주택자든 전혀 안 되는 겁니다.
[앵커]
그런데 그러면 빚을 내서 비싼 집을 사지 마라 이런 얘기인데 아이가 늘어나기도 하고요. 부모님하고 집을 합쳐야 되는 상황이 있을 수 있고 직장이나 여러 가지 상황 때문에 내가 어느 지역으로 앞으로 이사를 해야 되겠다 이렇게 계획하신 분들이 있을 거예요.
그런데 서울지역에 보면 지금 9억 넘는 집들 굉장히 많고요. 그리고 15억 넘는 집들 굉장히 많거든요. 이렇게 되면 현금을 가지고 있는 사람들만 접근이 가능한 거 아니냐, 이런 질문이 나오는데요.
[권대중]
서울시의 한국감정원이 발표한 자료를 중위권 가격이 11월 기준으로 8억 7272만 원입니다. 평균 9억 정도 되죠.
저희가 말하는 강남 4구나 마포, 용산, 성동 같은 경우는 웬만한 주택이 9억이 넘어요. 또 15억 넘는 경우는 강남 4구 거의 다 그런데 일반 사람들이 무주택자가 대출을 받아서 주택을 살 수 없게 돼 있습니다.
그래서 한마디로 이번 대책은 주택 거래를 고가주택은 전부 끊겠다는 것 같습니다.
[앵커]
그러면 약간 저가주택에서 내가 고가 주택으로 여러 가지 사정상 갈아타고 싶다. 그러면 일단 현금을 모을 때까지 기다려야 되는 겁니까?
[권대중]
현금이 없으면 15억 넘는 걸 살 수 없습니다.
[앵커]
그러면 내가 돈을 모아서 가는 방법밖에 없겠네요. 그러면 일단 정부의 이런 대책의 입장은 그러면 앞으로 부동산 시장의 갭투자를 원천봉쇄해서 어떤 부동산을 매매하는 패러다임을 바꾸겠다, 이런 건가요?
[권대중]
갭투자도 전세대출을 받아서 살던 사람이 9억 넘는 주택을 매입하게 되면 전세금을 환수조치합니다. 9억 넘는 주택도 못 사는 거죠.
그래서 갭투자 자체도 이번에 방지하기 위해서 정부가 대책을 내놨고요. 어떻게 보면 대출을 옥죄면서 부동산 가격이 상승하는 걸 막겠다는 게 가장 큰데 어떻게 보면 양극화를 더 심화시킬 수 있어요.
현금 있는 사람들만 살 수 있고 또 그 이하 사람들은 주택 구입이 어려워질 수 있어요. 예를 들면 지난해 9.13 대책 이후에 9억이 넘는 주택에 대해서 1가구 1주택은 대출을 금지시켰거든요.
그리고 그 이하만 주택을 줬는데 무려 60.2%가 거래가 줄어들었습니다. 그런데 반면에 9억 넘는 주택에 대해서는 비율적으로 봤을 때 규제 전에 17.3% 정도 차지했는데 규제하고 난 이후 1년 동안에 24.7%로 늘어났어요, 오히려. 그러니까 돈 많은 사람들은 오히려 주택을 전혀 관계 없이 샀다는 얘기죠.
[앵커]
그런데 어쨌든 정부가 어제 던진 메시지는 빚을 내서는 앞으로 집을 사지 말아라, 이런 메시지가 되는 것 같습니다.
이게 실제 시장에서 어떻게 반영될지 이건 지켜봐야 되는 상황이고요. 대출 규제는 그러면 당장 오늘부터 시행이 되는 겁니까?
[권대중]
어제부터죠.
[앵커]
그러면 기존에 대출 신청한 사람까지는 인정한 겁니까?
[권대중]
소급 적용은 안 합니다.
[앵커]
그러면 어제 발표된 시점 이후부터는 대출이 새로운 기준에 의해서 적용받는 거다.
[권대중]
오늘부터는 전부 적용된다고 봐야죠.
[앵커]
또 하나 봐야 될 것이 세금 관련인데요. 종합부동산세가 인상이 되는데 9억 원 이상 주택에 대해서 인상이 더 되는 거고.
[권대중]
가장 큰 것은 세율이 중요한 게 아니고 지난 2005년도 5월달에 노무현 정부 당시에 고가주택이 6억 원이었습니다. 이때는 가구별 합산이었어요.
그러다 2007년도 11월달에 MB 정부 당시 고가 주택을 1가구 1주택은 9억 원, 나머지는 다주택자는 6억 원이었는데 그 당시는 공시가격이라고 아까 제가 말씀드렸잖아요.
그러면 시가 13~14억 정도 되는데. 시가입니다, 이번에는. 거래금액이니까 시가죠. 시가 9억이면 종합부동산세에 해당이 됩니다.
그러면서 최고 세율한도도 200%에서 300%까지 늘려서 적용할 수 있게 해놨어요, 세부담 상한율을. 그리고 정상적인 세율이 0.2에서 0.3% 정도 증가하는데 다주택자는 더 늘어나죠.
이걸 0.3에서 0.8까지 늘리는 굉장히 대폭 강화시키는 쪽으로 이번에 발표를 했습니다. 그런데 물론 세금과 관련된 건 세법을 고쳐야 되기 때문에 여야 합의가 있어야 됩니다.
어떻게 통과될지 지켜 봐야 됩니다.
[앵커]
그런데 한 지역에 오래 사셨던 분들도 있기 때문에 세부적으로 들어가면 고령자에 대해서는 좀 세부담을 완화해 주는 그런 대책도 들어가 있는 것 같아요.
저희가 그래픽을 준비했는데 주시면 서울 서초구의 아파트를 보유한 56세 그리고 비슷한 지역의 같은 아파트를 보유하고 있는 62세. 세금이 다릅니다.
[권대중]
종합부동산세를 만 60세에서 65세는 20%까지 감해 줍니다. 공제해 주고. 그다음에 65세 넘어서 70세까지는 30%를 감해 줍니다.
그러다 보니까 그 이상 되면 40%까지 감해 주는데 그 이유가 아마도 퇴직자가 자기가 살던 집에서 세부담 때문에 이사가거나 반발하는 걸 무마시키기 위해서 정부가 내놓은 대책이 아닌가 그런 생각이 듭니다.
[앵커]
그리고 또 하나 저희가 시뮬레이션을 해 본 게 조정지역 내 2주택자의 세부담이 증가하는 이런 상황인데요.
보면 서울 서초구의 아파트 시가 29억 원짜리를 보유하고 또 강남구의 은마아파트를 22억 정도 되는 아파트를 보유하고 있습니다.
지금까지는 1919만 원을 냈는데 이게 2700만 원 정도까지 올라가는 겁니까?
[권대중]
세부담이 상한선 자체가 200에서 300으로 올리기 때문에 저런 현상이 나타나는 겁니다.
[앵커]
그런데도 이것만이 아니라 정부가 공시지가를 현실화하겠다 이런 방침도 밝혔어요.
[권대중]
오늘 10시에 발표를 했습니다. 발표됐는데 금액별로 차등화시키되 9억 원 이상되는 걸 중심으로 누진과세하겠다고 발표했어요.
다시 말하면 6억 원 이하면 괜찮은데 6억이 넘는 경우, 9억이 넘는 경우 누진과세해서 세부담을 높이겠다는 겁니다.
그래서 70%, 75%, 80%까지 계속적으로 현실화시키면서 누진과세를 하겠다는 겁니다.
[앵커]
그러면 지금 보신 저 비율보다 공시지가가 현실화되면 보유세를 훨씬 더 많이 내는...
[권대중]
많이 내죠. 세율도 올라가고 공시지가도 현실화되고 공시가격도 올라가고 또 세부담 상한률도 150에서 200% 됐는데 200에서 300%까지 올라가니까 3배까지 올라갈 수 있어요.
[앵커]
정부가 정말 초고강도 정책을 내놨는데 다만 집을 팔아라. 어떤 일정 기간까지는 팔 수 있는 길을 열어주겠다. 양도소득세 관련 대책도 있었습니다.
[권대중]
이번에 강도 높은 대책을 내놓으면서 물꼬를 하나 터준 게 있습니다. 1가구 2주택 이상 되는 사람이 내년 6월 말 이전에 한시적으로 만약에 주택을 매도하게 되면 양도세, 중과세 안 하겠다.
다시 말하면 안 받겠다는 게 아닙니다. 1가구 2주택은 첫 번째 파는 주택을 52% 내게 돼 있거든요. 10% 빼주는 겁니다.
그리고 1가구 3주택은 62%인데 역시 20% 빼주는 겁니다. 중과세 안 하겠다는 얘기지 양도세는 내야 됩니다.
그래서 다주택자가 임대사업에 등록하지 않은 사람들은 빨리 이 기회에 팔아라 이런 이야기입니다.
[앵커]
그러니까 다주택자가 집 팔 때 지금까지는 양도세가 중과세였는데 이 중에 하나를 팔 사람, 10년 이상 보유한 집은 내년 6월까지는 조건을 완화해 줄 테니 이때까지 팔아라 이런 얘기인데 그런데 여기서 또 하나 짚어볼 것이 집값의 상승 원인이 강남발이다, 정부는 이렇게 보고 있는 것 아니겠습니까?
그런데 다주택자들이 집을 팔 때 강남에 있는 집을 먼저 팔까. 이건 물음표가 던져지는 부분인데요.
그렇다 보면 또 비강남권 지역이나 지방 집을 먼저 팔게 되면 양극화가 되는 거 아니냐 이런 지적도 있습니다. 어떻게 보십니까?
[권대중]
우선 세부담을 견딜 수 있으면 아마 지방 것을 먼저 팔 거고요. 세부담이 되면 강남권 먼저 팔겠죠.
대부분 사람들은 서울의 집값, 특히 강남의 집값이 상승하고 있기 때문에 수도권이나 지방 집을 먼저 팔 가능성이 높고요. 그래서 1가구 1주택으로 만든 똘똘한 주택 1주택으로 갈 가능성이 점점 강해지고 있죠.
[앵커]
그리고 어제 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 확 늘렸습니다. 지난번에 대책을 내놓을 때 일부 지역만 발표했어요. 그래서 이게 옆 지역에서 오르는 풍선효과 나타나는 게 아니냐 그랬는데 이게 현실화된 측면이 있어요.
[권대중]
그래서 이번에 332곳이나 지정했습니다, 동네별로. 거의 다라고 생각하시면 됩니다. 그러면서 경기도 지역도 하남 4군데, 과천 5군데, 그다음에 광명에 4개 동 중 전부 다 수도권에 풍선효과가 나타날 지역을 거의 규제했다고 보면 맞습니다.
서울 시내만 13개 구에 272개 동을 규제했습니다. 그런데 문제는 민간택지분양 상한제를 시행하지만 아직까지 적용된 사례는 없습니다.
왜 그런가 하면 내년 4월 말까지 유예하고 있습니다. 내년 5월부터 아마 본격적으로 적용되지 않겠나 생각이 듭니다.
재건축 재개발 사업을 진행하면서 일반분양분에 대해서 지금은 정상 분양하고 있거든요. 그래서 내년 4월 말 이후에 시장에 직접적 영향을 줄 거라고 보여집니다.
[앵커]
그런데 이건 왜 한꺼번에 지정을 안 하고 이렇게 순차적으로 정부가 지정을 했을까요?
[권대중]
원래는 구별로 지정을 했었죠. 그러면 오르지 않는 지역도 피해를 보니까 동별로 규제를 한다고 했다가 풍선효과 나타나니까 이렇게 늘린 겁니다.
[앵커]
공급이 위축되지 않을까 이런 우려도 있습니다.
[권대중]
정부가 이번에 발표하면서 서울시의 분양 물량이 금년도 4만 2000가구 정도라고 얘기를 했습니다. 내년에 4만 1000가구. 부동산114의 자료를 보면 금년도 서울의 입주 물량이 4만 2890가구 정도 되고요.
내년도 4만 1500 정도 됩니다. 문제는 2021년도, 후년도입니다. 후년도에 2만 644가구로 반토막납니다. 정부는 문제가 없다고 하는데 부동산114 자료에서는 반토막나거든요.
이것은 입주물량이 없으면 시장에 직접적인 영향을 주는데 입주물량은 적어도 3~4년 전에 착공을 해서 분양해서 건물 짓던 것들이거든요.
이게 2~3년 후에 입주물량이 많아서 반토막나면 정부의 규제 대책 관계없이 선호하는 지역은 집값이 또다시 올라갈 가능성이 높습니다.
[앵커]
그렇군요. 공급 대책이 정부 정책에 초점이 맞춰줘야...
[권대중]
문제는 이번에 발표하면서 3기 신도시나 다른 쪽을 발표했거든요. 그래서 서울시가 서울 시내에 1만 5000만 호 정도 공급하겠다고 발표했는데 아직 지정이 안 됐고요.
단지 국공유지나 군부대 용지를 통해서 하겠다고 발표했습니다.
[앵커]
중요한 건 효과인데요. 쓸 수 있는 정말 강도 높은 대책들이 다 나온 것 같습니다. 잡힐까요?
[권대중]
우선은 제가 오늘 대책 중에서 말씀 못 드린 것 중 하나가 지난해 정부가 11월 4일날 대책을 발표하면서 서울 주요 지역의 8월달, 9월달에 거래된 1536건에 대해서 정밀조사를 했죠.
그래서 532건을 국세청에 통보했습니다. 그리고 현재 788건을 조사하고 있습니다. 이 규제 지역에서 자금 조달 계획서를 강화시키는 대책이 하나 더 있습니다.
그래서 9억이 넘는 경우는 자금조달계획서를 내면서 증빙서류까지 첨부해야 됩니다. 이렇게 되면 쉽게 부동산 시장을 접근하거나 거래할 수 없게 되기 때문에 갑작스럽게 올라갔던 부동산 시장이 이제는 멈칫하지 않겠나.
[앵커]
단기적으로. 장기적으로는 어떻습니까?
[권대중]
이게 단기적 대책이지 중장기적 대책이 아닙니다. 중장기적 대책은 결국에는 공급입니다.
[앵커]
그러면 단기적으로는 이렇게 집값을 잡고 중장기적으로는 공급 대책이 더 나와야 된다는 말씀이신데.
[권대중]
재개발 쪽은 주택 공급을 늘려야 됩니다.
[앵커]
어쨌든 어제 홍남기 부총리 얘기를 들어보면 부동산을 통한 불로소득 앞으로 허용하지 않겠다 이런 방침이거든요. 내년에 불안요인이 계속되면 내년에 또 대책을 내놓겠다고 했어요. 어떤 대책들이 남아 있습니까?
[권대중]
제가 볼 때는 재건축 시장이 계속적으로 가격이 오르면 재건축 연한을 연장할 가능성이 있습니다.
지금 30년에서 40년인데 40년으로 만약에 늘린다면 재건축 시장은 10년 동안 조용하겠죠. 또 한 가지는 이렇게 자금조달계획서를 면밀히 들여다보듯이 주택거래허가제도.
뿐만 아니라 문재인 대통령이 후보 시절에 공약했던 대책 중에 하나가 바로 전월세상한제하고 계약갱신청구권제가 있습니다. 이걸 내년에 시행할 가능성이 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 18번째 대책이었는데요. 시장이 어떻게 반응할지 지켜 봐야 할 것 같습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 함께했습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
정부가 어제 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 방안을 긴급 발표했습니다. 초고가 아파트의 경우 집 담보대출 자체를 원천 봉쇄한 초고강도 대책까지 나왔는데요. 이번에는 통할까요?
권대중 명지대 부동산학과 교수와 하나씩 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 먼저 어제 출입기자들도 몰랐던 기습 발표였습니다. 그만큼 대책을 발표하고 실효성을 높이겠다 이런 의지라고 봐야 될까요?
[권대중]
문재인 대통령 정부가 2017년 5월 9일날 취임한 이후에 18번째 대책입니다. 거기에 고강도 대책을 3개를 집으라면 2017년도 8.2 대책, 지난해 9.13 대책, 이번의 대책이 가장 강도 높은 대책이라고 보여집니다.
[앵커]
어제 대책의 큰 흐름을 보면 대출을 죄고 그리고 보유세를 인상을 해서 집값을 잡겠다 이런 방침으로 일단 읽히는데 하나씩 보겠습니다.
일단 9억 초과 주택에 대해서 대출 규제가 강화가 됩니다. 그리고 15억이 초과가 되면 아예 대출이 원천봉쇄, 대출을 받을 수 있는 금액이 0원이 되는 거예요.
일단 9억에서 15억까지 보면 일단 고가 주택의 기준은 이게 시가입니까? 공시지가 아니고?
[권대중]
지난해 9월 13일날 정부는 9억 넘는 주택에 대해서 1가구 1주택 대출 전혀 안 해 줬죠. 이번에는 15억이 넘으면 고가주택으로 보고 대출이 안 됩니다.
그러니까 시가 9억 원이 고가주택이 돼버렸어요. 공시지가가 아니고 공정가액. 소위 공시가격 9억이었는데 지금은 시가 13~14억 됐죠.
지금은 거래가격이 그냥 고가주택입니다. 그래서 9억과 15억 사이는 LTV라고 담보대출비율에 대한...
[앵커]
그러니까 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 내 자산가치의 비율.
[권대중]
그러니까 1억짜리 주택을 가지고 대출받을 때 4000만 원 받았죠? 이게 2000만 원 줄어듭니다.
[앵커]
그런데 1억짜리 집은 규제가 실제로 안 되고.
[권대중]
10억이라면 4억을 받는 거죠.
[앵커]
그러면 실례를 들어서 저희 그래픽 준비한 걸 가지고 볼까요? 만약에 시가 14억 원 주택을 내가 매입한다 이렇게 했을 때 어떻게 달라지는 겁니까?
[권대중]
9억 원 이하는 40% 적용하고 9억에서 15억 사이는 20%로 줄어드는 겁니다.
[앵커]
그러니까 지금은 5억 6000만원을 받을 수 있었는데.
[권대중]
2개 합치면 3억 6000이 되고요. 나머지 5억에 대해서는 20%만 적용하니까 1억이 되죠. 그래서 이제까지는 14억의 40%이니까 5억 6000 받던 것이 4억 6000으로 1억 정도 줄어듭니다.
[앵커]
이게 투기과열지구나 투기지역 내에서 적용하겠다는 건데 서울은 다 여기에 해당되는 거죠?
[권대중]
다 해당됩니다.
[앵커]
15억 초과되면 아예 대출이 금지됩니다. 그런데 15억이 넘는 집을 살 거면 아예 대출이 안 되는 겁니까? 아니면 15억 초과분에 대해서만 그런 겁니까?
[권대중]
15억이니까 15억도 해당되죠. 대출 전혀 안 되는 겁니다. 무주택자든 1주택자든 전혀 안 되는 겁니다.
[앵커]
그런데 그러면 빚을 내서 비싼 집을 사지 마라 이런 얘기인데 아이가 늘어나기도 하고요. 부모님하고 집을 합쳐야 되는 상황이 있을 수 있고 직장이나 여러 가지 상황 때문에 내가 어느 지역으로 앞으로 이사를 해야 되겠다 이렇게 계획하신 분들이 있을 거예요.
그런데 서울지역에 보면 지금 9억 넘는 집들 굉장히 많고요. 그리고 15억 넘는 집들 굉장히 많거든요. 이렇게 되면 현금을 가지고 있는 사람들만 접근이 가능한 거 아니냐, 이런 질문이 나오는데요.
[권대중]
서울시의 한국감정원이 발표한 자료를 중위권 가격이 11월 기준으로 8억 7272만 원입니다. 평균 9억 정도 되죠.
저희가 말하는 강남 4구나 마포, 용산, 성동 같은 경우는 웬만한 주택이 9억이 넘어요. 또 15억 넘는 경우는 강남 4구 거의 다 그런데 일반 사람들이 무주택자가 대출을 받아서 주택을 살 수 없게 돼 있습니다.
그래서 한마디로 이번 대책은 주택 거래를 고가주택은 전부 끊겠다는 것 같습니다.
[앵커]
그러면 약간 저가주택에서 내가 고가 주택으로 여러 가지 사정상 갈아타고 싶다. 그러면 일단 현금을 모을 때까지 기다려야 되는 겁니까?
[권대중]
현금이 없으면 15억 넘는 걸 살 수 없습니다.
[앵커]
그러면 내가 돈을 모아서 가는 방법밖에 없겠네요. 그러면 일단 정부의 이런 대책의 입장은 그러면 앞으로 부동산 시장의 갭투자를 원천봉쇄해서 어떤 부동산을 매매하는 패러다임을 바꾸겠다, 이런 건가요?
[권대중]
갭투자도 전세대출을 받아서 살던 사람이 9억 넘는 주택을 매입하게 되면 전세금을 환수조치합니다. 9억 넘는 주택도 못 사는 거죠.
그래서 갭투자 자체도 이번에 방지하기 위해서 정부가 대책을 내놨고요. 어떻게 보면 대출을 옥죄면서 부동산 가격이 상승하는 걸 막겠다는 게 가장 큰데 어떻게 보면 양극화를 더 심화시킬 수 있어요.
현금 있는 사람들만 살 수 있고 또 그 이하 사람들은 주택 구입이 어려워질 수 있어요. 예를 들면 지난해 9.13 대책 이후에 9억이 넘는 주택에 대해서 1가구 1주택은 대출을 금지시켰거든요.
그리고 그 이하만 주택을 줬는데 무려 60.2%가 거래가 줄어들었습니다. 그런데 반면에 9억 넘는 주택에 대해서는 비율적으로 봤을 때 규제 전에 17.3% 정도 차지했는데 규제하고 난 이후 1년 동안에 24.7%로 늘어났어요, 오히려. 그러니까 돈 많은 사람들은 오히려 주택을 전혀 관계 없이 샀다는 얘기죠.
[앵커]
그런데 어쨌든 정부가 어제 던진 메시지는 빚을 내서는 앞으로 집을 사지 말아라, 이런 메시지가 되는 것 같습니다.
이게 실제 시장에서 어떻게 반영될지 이건 지켜봐야 되는 상황이고요. 대출 규제는 그러면 당장 오늘부터 시행이 되는 겁니까?
[권대중]
어제부터죠.
[앵커]
그러면 기존에 대출 신청한 사람까지는 인정한 겁니까?
[권대중]
소급 적용은 안 합니다.
[앵커]
그러면 어제 발표된 시점 이후부터는 대출이 새로운 기준에 의해서 적용받는 거다.
[권대중]
오늘부터는 전부 적용된다고 봐야죠.
[앵커]
또 하나 봐야 될 것이 세금 관련인데요. 종합부동산세가 인상이 되는데 9억 원 이상 주택에 대해서 인상이 더 되는 거고.
[권대중]
가장 큰 것은 세율이 중요한 게 아니고 지난 2005년도 5월달에 노무현 정부 당시에 고가주택이 6억 원이었습니다. 이때는 가구별 합산이었어요.
그러다 2007년도 11월달에 MB 정부 당시 고가 주택을 1가구 1주택은 9억 원, 나머지는 다주택자는 6억 원이었는데 그 당시는 공시가격이라고 아까 제가 말씀드렸잖아요.
그러면 시가 13~14억 정도 되는데. 시가입니다, 이번에는. 거래금액이니까 시가죠. 시가 9억이면 종합부동산세에 해당이 됩니다.
그러면서 최고 세율한도도 200%에서 300%까지 늘려서 적용할 수 있게 해놨어요, 세부담 상한율을. 그리고 정상적인 세율이 0.2에서 0.3% 정도 증가하는데 다주택자는 더 늘어나죠.
이걸 0.3에서 0.8까지 늘리는 굉장히 대폭 강화시키는 쪽으로 이번에 발표를 했습니다. 그런데 물론 세금과 관련된 건 세법을 고쳐야 되기 때문에 여야 합의가 있어야 됩니다.
어떻게 통과될지 지켜 봐야 됩니다.
[앵커]
그런데 한 지역에 오래 사셨던 분들도 있기 때문에 세부적으로 들어가면 고령자에 대해서는 좀 세부담을 완화해 주는 그런 대책도 들어가 있는 것 같아요.
저희가 그래픽을 준비했는데 주시면 서울 서초구의 아파트를 보유한 56세 그리고 비슷한 지역의 같은 아파트를 보유하고 있는 62세. 세금이 다릅니다.
[권대중]
종합부동산세를 만 60세에서 65세는 20%까지 감해 줍니다. 공제해 주고. 그다음에 65세 넘어서 70세까지는 30%를 감해 줍니다.
그러다 보니까 그 이상 되면 40%까지 감해 주는데 그 이유가 아마도 퇴직자가 자기가 살던 집에서 세부담 때문에 이사가거나 반발하는 걸 무마시키기 위해서 정부가 내놓은 대책이 아닌가 그런 생각이 듭니다.
[앵커]
그리고 또 하나 저희가 시뮬레이션을 해 본 게 조정지역 내 2주택자의 세부담이 증가하는 이런 상황인데요.
보면 서울 서초구의 아파트 시가 29억 원짜리를 보유하고 또 강남구의 은마아파트를 22억 정도 되는 아파트를 보유하고 있습니다.
지금까지는 1919만 원을 냈는데 이게 2700만 원 정도까지 올라가는 겁니까?
[권대중]
세부담이 상한선 자체가 200에서 300으로 올리기 때문에 저런 현상이 나타나는 겁니다.
[앵커]
그런데도 이것만이 아니라 정부가 공시지가를 현실화하겠다 이런 방침도 밝혔어요.
[권대중]
오늘 10시에 발표를 했습니다. 발표됐는데 금액별로 차등화시키되 9억 원 이상되는 걸 중심으로 누진과세하겠다고 발표했어요.
다시 말하면 6억 원 이하면 괜찮은데 6억이 넘는 경우, 9억이 넘는 경우 누진과세해서 세부담을 높이겠다는 겁니다.
그래서 70%, 75%, 80%까지 계속적으로 현실화시키면서 누진과세를 하겠다는 겁니다.
[앵커]
그러면 지금 보신 저 비율보다 공시지가가 현실화되면 보유세를 훨씬 더 많이 내는...
[권대중]
많이 내죠. 세율도 올라가고 공시지가도 현실화되고 공시가격도 올라가고 또 세부담 상한률도 150에서 200% 됐는데 200에서 300%까지 올라가니까 3배까지 올라갈 수 있어요.
[앵커]
정부가 정말 초고강도 정책을 내놨는데 다만 집을 팔아라. 어떤 일정 기간까지는 팔 수 있는 길을 열어주겠다. 양도소득세 관련 대책도 있었습니다.
[권대중]
이번에 강도 높은 대책을 내놓으면서 물꼬를 하나 터준 게 있습니다. 1가구 2주택 이상 되는 사람이 내년 6월 말 이전에 한시적으로 만약에 주택을 매도하게 되면 양도세, 중과세 안 하겠다.
다시 말하면 안 받겠다는 게 아닙니다. 1가구 2주택은 첫 번째 파는 주택을 52% 내게 돼 있거든요. 10% 빼주는 겁니다.
그리고 1가구 3주택은 62%인데 역시 20% 빼주는 겁니다. 중과세 안 하겠다는 얘기지 양도세는 내야 됩니다.
그래서 다주택자가 임대사업에 등록하지 않은 사람들은 빨리 이 기회에 팔아라 이런 이야기입니다.
[앵커]
그러니까 다주택자가 집 팔 때 지금까지는 양도세가 중과세였는데 이 중에 하나를 팔 사람, 10년 이상 보유한 집은 내년 6월까지는 조건을 완화해 줄 테니 이때까지 팔아라 이런 얘기인데 그런데 여기서 또 하나 짚어볼 것이 집값의 상승 원인이 강남발이다, 정부는 이렇게 보고 있는 것 아니겠습니까?
그런데 다주택자들이 집을 팔 때 강남에 있는 집을 먼저 팔까. 이건 물음표가 던져지는 부분인데요.
그렇다 보면 또 비강남권 지역이나 지방 집을 먼저 팔게 되면 양극화가 되는 거 아니냐 이런 지적도 있습니다. 어떻게 보십니까?
[권대중]
우선 세부담을 견딜 수 있으면 아마 지방 것을 먼저 팔 거고요. 세부담이 되면 강남권 먼저 팔겠죠.
대부분 사람들은 서울의 집값, 특히 강남의 집값이 상승하고 있기 때문에 수도권이나 지방 집을 먼저 팔 가능성이 높고요. 그래서 1가구 1주택으로 만든 똘똘한 주택 1주택으로 갈 가능성이 점점 강해지고 있죠.
[앵커]
그리고 어제 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 확 늘렸습니다. 지난번에 대책을 내놓을 때 일부 지역만 발표했어요. 그래서 이게 옆 지역에서 오르는 풍선효과 나타나는 게 아니냐 그랬는데 이게 현실화된 측면이 있어요.
[권대중]
그래서 이번에 332곳이나 지정했습니다, 동네별로. 거의 다라고 생각하시면 됩니다. 그러면서 경기도 지역도 하남 4군데, 과천 5군데, 그다음에 광명에 4개 동 중 전부 다 수도권에 풍선효과가 나타날 지역을 거의 규제했다고 보면 맞습니다.
서울 시내만 13개 구에 272개 동을 규제했습니다. 그런데 문제는 민간택지분양 상한제를 시행하지만 아직까지 적용된 사례는 없습니다.
왜 그런가 하면 내년 4월 말까지 유예하고 있습니다. 내년 5월부터 아마 본격적으로 적용되지 않겠나 생각이 듭니다.
재건축 재개발 사업을 진행하면서 일반분양분에 대해서 지금은 정상 분양하고 있거든요. 그래서 내년 4월 말 이후에 시장에 직접적 영향을 줄 거라고 보여집니다.
[앵커]
그런데 이건 왜 한꺼번에 지정을 안 하고 이렇게 순차적으로 정부가 지정을 했을까요?
[권대중]
원래는 구별로 지정을 했었죠. 그러면 오르지 않는 지역도 피해를 보니까 동별로 규제를 한다고 했다가 풍선효과 나타나니까 이렇게 늘린 겁니다.
[앵커]
공급이 위축되지 않을까 이런 우려도 있습니다.
[권대중]
정부가 이번에 발표하면서 서울시의 분양 물량이 금년도 4만 2000가구 정도라고 얘기를 했습니다. 내년에 4만 1000가구. 부동산114의 자료를 보면 금년도 서울의 입주 물량이 4만 2890가구 정도 되고요.
내년도 4만 1500 정도 됩니다. 문제는 2021년도, 후년도입니다. 후년도에 2만 644가구로 반토막납니다. 정부는 문제가 없다고 하는데 부동산114 자료에서는 반토막나거든요.
이것은 입주물량이 없으면 시장에 직접적인 영향을 주는데 입주물량은 적어도 3~4년 전에 착공을 해서 분양해서 건물 짓던 것들이거든요.
이게 2~3년 후에 입주물량이 많아서 반토막나면 정부의 규제 대책 관계없이 선호하는 지역은 집값이 또다시 올라갈 가능성이 높습니다.
[앵커]
그렇군요. 공급 대책이 정부 정책에 초점이 맞춰줘야...
[권대중]
문제는 이번에 발표하면서 3기 신도시나 다른 쪽을 발표했거든요. 그래서 서울시가 서울 시내에 1만 5000만 호 정도 공급하겠다고 발표했는데 아직 지정이 안 됐고요.
단지 국공유지나 군부대 용지를 통해서 하겠다고 발표했습니다.
[앵커]
중요한 건 효과인데요. 쓸 수 있는 정말 강도 높은 대책들이 다 나온 것 같습니다. 잡힐까요?
[권대중]
우선은 제가 오늘 대책 중에서 말씀 못 드린 것 중 하나가 지난해 정부가 11월 4일날 대책을 발표하면서 서울 주요 지역의 8월달, 9월달에 거래된 1536건에 대해서 정밀조사를 했죠.
그래서 532건을 국세청에 통보했습니다. 그리고 현재 788건을 조사하고 있습니다. 이 규제 지역에서 자금 조달 계획서를 강화시키는 대책이 하나 더 있습니다.
그래서 9억이 넘는 경우는 자금조달계획서를 내면서 증빙서류까지 첨부해야 됩니다. 이렇게 되면 쉽게 부동산 시장을 접근하거나 거래할 수 없게 되기 때문에 갑작스럽게 올라갔던 부동산 시장이 이제는 멈칫하지 않겠나.
[앵커]
단기적으로. 장기적으로는 어떻습니까?
[권대중]
이게 단기적 대책이지 중장기적 대책이 아닙니다. 중장기적 대책은 결국에는 공급입니다.
[앵커]
그러면 단기적으로는 이렇게 집값을 잡고 중장기적으로는 공급 대책이 더 나와야 된다는 말씀이신데.
[권대중]
재개발 쪽은 주택 공급을 늘려야 됩니다.
[앵커]
어쨌든 어제 홍남기 부총리 얘기를 들어보면 부동산을 통한 불로소득 앞으로 허용하지 않겠다 이런 방침이거든요. 내년에 불안요인이 계속되면 내년에 또 대책을 내놓겠다고 했어요. 어떤 대책들이 남아 있습니까?
[권대중]
제가 볼 때는 재건축 시장이 계속적으로 가격이 오르면 재건축 연한을 연장할 가능성이 있습니다.
지금 30년에서 40년인데 40년으로 만약에 늘린다면 재건축 시장은 10년 동안 조용하겠죠. 또 한 가지는 이렇게 자금조달계획서를 면밀히 들여다보듯이 주택거래허가제도.
뿐만 아니라 문재인 대통령이 후보 시절에 공약했던 대책 중에 하나가 바로 전월세상한제하고 계약갱신청구권제가 있습니다. 이걸 내년에 시행할 가능성이 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 18번째 대책이었는데요. 시장이 어떻게 반응할지 지켜 봐야 할 것 같습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 함께했습니다. 고맙습니다.
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