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[더뉴스-더쉬운경제] 정부대책에도 부동산 시장 '들썩'...문제는?

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■ 진행 : 함형건 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 최배근 / 건국대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
문재인 정부는 취임 후 2년 반 동안 집값 안정을 위해서 부동산 대책을 끊임없이 내놨습니다. 하지만 정부의 대책에도 서울을 비롯한 전국 아파트 가격과 땅값 상승세가 지속돼 추가 대책을 내놓을 가능성이 커지고 있습니다. 문재인 정부의 부동산 대책과 부동산 시장 전망에 대해 알아보겠습니다. 쉬워야 경제다, 더쉬운 경제. 최배근 건국대 경제학과 교수 자리하셨습니다. 안녕하십니까?

[앵커]
부동산은 언제나 많은 사람들의 뜨거운 관심을 받는 그런 주제인데요. 최근 서울 아파트 가격을 보면 한국감정원 기준입니다. 22주 연속으로 상승한 것으로 나오고 있다고요?

[최배근]
문재인 정부 들어와서 서울의 아파트값이 굉장히 많이 오른 건 사실입니다. 제가 연평균으로 계산을 해 보니까 14~18% 정도 올랐더라고요, 연으로요. 우리가 요새 금리가 1%대인 걸 생각하면 굉장히 높은 증가율이죠.

[앵커]
지금 서울과 전국의 주택 매매가 변동률을 비교하니까 역시 서울이 많이 올랐고요.

[앵커]
문재인 정부가 다른 정부에 비해서 집값과 땅값의 상승률이 유난히 높은 건가요?

[최배근]
상대적으로 최근에 2년 4개월 지난 건데 짧은 기간에 비하면 많이 오른 건 사실입니다.

[앵커]
어느 정도라고 할 수 있을까요?

[최배근]
아까 서울 아파트값 경우가 대개 그렇게 됐었고요. 그런데 전국 평균은 약간 달라요. 그러니까 양극화가 많이 많이 진행되기 때문에 그런데 토지 가격도 보게 되면 박근혜 정부 때 같은 연평균 6% 조금 넘었었는데 문재인 정부에서는 8% 정도 상승을 했더라고요. 그러니까 최근에 속도가 빨라지고 있는 건 부인할 수 없는 사실입니다.

[앵커]
어제 경실련에서 발표한 내용도 있습니다마는 문재인 정부 들어서 땅값이 2000조 원이 폭등했다고 발표를 했어요. 물론 그 부분에 대해서 국토부 쪽에서 반박을 한 것 같습니다. 토론회를 하자고 그랬던 것 같은데. 물론 공개 토론을 통해서 조금 더 심도 있게 토의할 내용이기는 합니다마는 어쨌든 어떻게 보면 역설적인 것 같아요. 역대 보면 이른바 진보 정권이 들어설 때마다 보수 정권보다 진보 정권 들어서 부동산 가격이 더 올라가는 그런 경향도 있는 것 같고요. 왜 그런 건가요?

[최배근]
사실 진보 정권이라고 해서 더 올라간 건 아닌데요. 사실 부동산 시장은 90년대 이후부터 보게 되면 금융시장하고 밀접하게 연동돼서 돌아가고 있습니다. 그러니까 노무현 정부 때는 사실 부동산 시장을 억제하기 위해서, 가격 폭등을 억제하기 위해서 필요한 조치들을 많이 했어요. 당시에 그런데 소위 2005년 전후에 전 세계 집값이 다 뛰었었어요. 그때 유동성이 미국 같은 경우 연준이 금리를 1%대까지 내리고요. 그리고 일본 같은 경우는 제로금리 상황이었고요. 그러니까 세계 1, 2위 경제국에서 유동성이 엄청 공급됐죠. 그러면서 전 세계 집값이 다 뛰었었습니다. 그런 상황 속에서 사실 역부족인 측면이 있었었고요.

그리고 지금 최근에 집값이 오르는 것은 어떻게 보면 저금리 상황이잖아요. 그러니까 시중에 유동성들이 한국은행에서 금리를 내려서 돈을 풀어도 이게 그러니까 생산 분야로 들어가지 않고 기업들이 투자할 데를 못 찾거나 아니면 굉장히 경기가 죽어 있다 보니까 투자에 대한 동기가 굉장히 약할 수밖에 없는 상황 속에서 이 돈들이 아무래도 우리나라 같은 경우 특히 부동산 불패 이런 신화 같은 것들이 작용하면서 부동산 시장으로 많이 유입되는 것만은 분명한 사실입니다. 그래서 결국은 정부가 부동산 시장 접근을 항상 보게 되면 부동산 시장 안정화라는 표현을 써요.

그런데 저는 부동산 시장을 정상화시켜야 된다고 보는데 안정화라는 것은 쉽게 풀어 쓰게 되면 집값이 지나치게 오르는 것도 싫고 떨어지는 것도 싫은 이런 정책입니다. 그런데 대개 그러한 정책을 쓰게 되면 떨어지지는 않고 대개 올라갑니다. 그래서 대개 보게 되면 핀셋 처방이라든가 사후 약방 처방이 일반적으로 진행이 돼요. 제가 비유를 이런 식으로 하는데요. 우리가 두더지 잡기 게임이라는 게 있죠. 두더지가 튀어나오면 탁 쳐서 하는 거요. 두더지 잡기 게임은 끝이 없잖아요. 그러니까 두더지 잡기 게임을 끝내려면 좀 거칠게 표현하면 위에 구멍을 다 콘크리트를 치면 됩니다.

[앵커]
전면적인 대책을 세워야 되는군요.

[최배근]
그러니까 핀셋 처방이라는 것이 나타나면 쫓아가서 규제를 하고 또 풍선효과를 우리가 흔히 얘기하잖아요. 그런 식으로 하기 때문에 근본적인 처방이 아니라 하나의 일종의 사후 약방 처방이다 보니까 그러면 시장의 투기 세력한테 상당히 당하기가 쉽지가 않습니다. 더군다나 정부는 대출 억제로 접근을 했는데 대출 억제를 어떻게 보면 물론 실수요자들한테는 숨통을 열어줬다고 하지만 대출 억제하더라도 시중에 유동성이 너무 많아요. 자금을 동원할 수 있는 사람들이 굉장히 많습니다. 그러니까 그런 부분을 근본적으로 처방을 하려면 낮춰줘야 돼요. 투기세력들이 진입을 하는 것이고요.

[앵커]
말하자면 정부가 시장에 잘못된 신호를 보내고 있었다 이렇게 해석해도 됩니까?

[최배근]
그렇죠. 그러니까 굉장히 정부 입장에서는 너무 소극적으로 그리고 혹시 부동산 시장이 얼어붙어서 경기에 부정적인 영향을 주지 않을까 이런 염려를 하는데 부동산 시장은 부동산 시장대로 접근을 해야 되고요. 경기는 경기대로 접근을 해야 되는 겁니다. 그래서 저는 부동산 시장을 정상화시켜야 된다. 정상화라는 기준은 뭐냐 하면 우리 학자들이 적정 부동산 가격 같은 것을 산정합니다. 그런데 그거에 비해서 너무 높아요. 너무 높다는 얘기는 언젠가는 균형으로 다시 회귀된다라는 얘기가 되는 것이고.

[앵커]
너무 높다는 것은 거품이 높다는 말씀이죠.

[최배근]
그렇죠. 나중에 후유증으로 꺼질 수밖에 없는 그 후유증은 결국 비용입니다, 사회적인 비용이에요.

[앵커]
엄청난 가계부채도 있는 상황이니까요.

[최배근]
그렇죠. 그게 바로 우리나라가 가계부채하고 부동산하고 밀접하게 연결되어 있거든요. 그런 점에서 결국은 후유증을 정부들이 자꾸 다음 정권으로 넘기려고 하는 유혹에 빠지는데 그렇게 되게 되면 결국은 자꾸 부동산 시장의 거품도 키우게 되고 가계부채도 자꾸 증가하는 걸 억제시키기가 어렵습니다.

[앵커]
어느 정도인 건지 세계 수준과 서울의 집값을 콕 집어서 비교를 한다면 어느 정도에 와 있는 건가요?

[최배근]
서울 집값이 일부 평가 기관들에 따르게 되면 몇 년 전에는 14위 정도 했었는데 이제 6위 정도까지 올라갔다, 이런 식으로 얘기할 정도로. 물론 세계 대도시의 집값들은 많이 꺼지고 있는 측면들이 있습니다. 서울만 계속해서 지속적으로 상승세가 지속되고 있는 거고요. 그런데 앞에서 경실련 조사를 얘기를 했는데요. 경실련 조사는 제가 들여다 보니까 과장된 측면은 있어요. 그러니까 정부에서 공시지가를 매길 때, 땅값이라든가 이런 걸 산정할 때 대개 표준지라는 걸 샘플을 선택합니다. 그게 한 50만 필지 정도 돼요. 그런데 경실련 같은 경우 다 하기가 개별 시민단체로 볼 때는 역부족이다 보니까 한 132개 정도. 굉장한 차이죠, 샘플의 차이가요. 그러다 보니까 샘플이 사실 정확하게 반영이 되어야 되는 건데 그게 제가 볼 때 충분히 반영이 안 된 측면이 있고요. 물론 이런 건 있습니다. 정부의 공시지가 산정 과정을 보게 되면 감정평가사들이 산정을 한 다음에 개별 지자체들이라단지 토지 소유자들한테 소위 말해서 이의신청 기간을 줍니다. 이의신청 기간을 주는 과정에서 우리가 흔히 말해서 마사지가, 현장에서 쓰는 표현인데요. 마사지가 일어나는 측면들이 있어요. 그러니까 뭐냐 하면 민원을 받아줘서, 민원을 받아줌으로써 가격을 좀 더 우리가 낮춘다든가 이렇게 하는 과정들이 일부 있는데. 그래서 정부의 공시지가는 수술은 필요합니다, 산정 방식은. 그렇다고 해서 경실련의 추정 방식은 제가 볼 때 샘플의 어떤 하나의 제한성 때문에 그리고 샘플의 제한성뿐만 아니라 어느 지점을 어떤 가격을 선택했느냐에 따라서도 소위 말해서 바이어스가 생길 가능성은 있습니다.

[앵커]
어쨌든 간에 일반 국민 입장에서는 최근 수년 동안 미친 집값이라는 그런 말까지 많이 자주 사용이 될 정도로 집값과 땅값이 많이 폭등했다는 게 체감되고 있는 부분이고요. 그리고 정부에서는 오히려 전국적으로 보면 집값이 안정된 측면이 있지 않느냐 이런 얘기를 할 때마다 사실 국민들 입장에서는 이게 현실을 인식하고 있는 정도가 상당히 간극이 있구나. 일반 국민과 정부 그리고 대통령 사이에 간극이 있구나라는 점을 느끼지 않을 수가 없는데 아까 말씀하셨듯이 그동안 이 정부의 부동산 대책을 보면 뭐랄까요. 시장에 미온적인 신호를 주거나 아니면 일관성이 없거나 아니면 한 박자 느리게 조치를 하거나 아니면 하더라도 찔끔찔끔하거나 이런 점이 있었던 것 같아요. 특히 분양가 상한제 시행 같은 경우도 이른바 핀셋 처방을 하지 않았습니까? 그런 부분에 대해서도 여러 가지 지적이 있었죠.

[최배근]
그렇죠. 대통령께서 국민과의 대화에서 얘기한 부분은 전세가가 안정된 부분, 이 부분은 어느 정도 사실입니다. 객관적인 사실이에요. 전세가가 우리가 15년부터 17년까지 많이 올랐었어요. 그런데 그 이후에 안정적인 추세를 보이는데 문제는 집값이 시세가 많이 오르다 보니까, 주택 가격이 오르다 보니까 결국은 그게 후속적으로 전세가도 끌어올릴 가능성도 있는 거죠. 그다음에 정부에서는 대개 평균을 얘기하는데 우리가 지방에 사실 어떻게 보면 지금 공동화 현상도 생기는 상황 속에서 평균이라는 개념은 국민들한테 설득력이 별로 없는 개념입니다.

[앵커]
평균에 함정이 있는 것이죠.

[최배근]
평균의 수치라는 것은요. 인구의 절반 정도가 수도권에 몰려 사는 상황 속에서 수도권의 집값이 사실 일반 국민들이 체감하는 부분이란 말이에요. 그런 점에서 정부의 설명은 제가 볼 때는 부족하고요. 그리고 기본적으로 분양가 상한제 같은 경우도 이걸 하려면 전면적으로 해야 되는 거예요. 분양가 상한제의 논리가 분양가가 지금 너무 적정 가격보다 높기 때문에 그걸 제한하는 거거든요, 가격을 제한하는 건데. 그렇다면 일부 지역만 적용한다는 것은 논리적으로 말이 안 되는 거죠. 만약에 일정 적정 가격 이상으로 가격이 책정돼서 부작용이 생긴다면 전체 다 적용을 해야 되는 거죠. 그런 점에서 정부가 계속해서 아까 얘기했듯이 뒷북 치기 혹은 핀셋 처방이라는 표현으로 정당화시키는데요.

기대 수익을 낮추지 않으면 이 문제는 해결이 안 됩니다. 부동산을 투자하는 사람들이 부동산을 분양하게 되면 서울과 수도권 같은 경우 70% 안팎이 다주택자가 대개 분양을 받아요. 그러니까 무주택자한테 돌아가는 분량이 굉장히 적다는 얘기입니다. 공급만 가지고는 대책이 될 수가 없고요. 거기다가 기본적으로 왜 그러면 다주택자들이 주택에 대한 투자를 하느냐. 수익이 기대되니까 그런 거죠. 단순한 겁니다. 그 수익률이 사회 평균적인 수익보다 높게 되면 부동산 시장으로 돈이 몰릴 수밖에 없는 것이고요. 부동산 시장으로 돈이 몰리는 순간에 그 돈들이 생산적인 분야로 안 흘러들어가기 때문에 결국에 경제에 많은 부작용을 일으키는 거예요. 그러니까 주거비용을 높일 뿐만 아니라 사업하는 사람들한테 결국 토지가격 인상으로 인해서 공장 가격도 증가하게 되고 경제에 굉장히 투기세력들 빼놓고는 이득 보는 사람이 없어요, 사실은요. 부동산 가격이 상승할 때. 그런 점에서 정부가 부동산은 절대적으로 정상화시킨다는 이런 의지가 필요한 것이지, 이걸 가지고 부동산 경기가 냉각됐을 때 경기에 부정적으로 영향을 미칠까, 이런 걸 계산하게 되면 이 문제는 해결이 안 됩니다.

[앵커]
그러면 궁극적으로는 금리를 올려야 될까요?

[최배근]
금리 올리는 것은 여러 가지, 그러니까 금리가 한 군데만 영향을 미치는 게 아니기 때문에, 경제에도 영향을 미치고 그러기 때문에 사실은 가장 좋은 것은 기대 수익을 낮추는 가장 쉬운 방법은 나와 있어요. 보유세입니다. 그러니까 수익률을 낮추는 수밖에 없어요. 그런데 그 부분을 계속해서 찔끔찔끔하다 보니까 저항한다고 해서 또 후퇴하고 이런 식으로 하다 보니까 결국 이 문제가 계속 공전이 되고 있는 겁니다.

[앵커]
교수님, 정부가 공시가격 종합대책을 발표하잖아요. 시세에 반영률을 더 높일 거라고 하는데 그렇게 되면 아무래도 내년 보유세가 더 오르게 되지 않겠습니까? 그러면 다주택자들이 집을 내놓게 될까요?

[최배근]
우리가 지금 보게 되면 이명박 정부 때 소위 말해서 과세표준이 되는 주택 가격을 거기에 공정시장 가액비율이라는 개념을 도입해 놔요. 그러니까 공시가격 말고 거기다 한 20% 할인해 줘서 가격을 이중 할인을 해 준 거죠. 그러니까 그게 결국은 공정시장 가액비율을 80%였던 것을 단계적으로 5%씩 올리겠다는 거고요. 올해 85% 이렇게 돼 있는데 이걸 내년에 90%가 되고 이렇게 한다는 얘기예요. 일정하게는 그러니까 기대수익이 줄어들겠죠. 세금이 그만큼 비례해서 증가할 수밖에 없으니까요. 문제는 뭐냐 하면 주택 보유자들이 그 공정시장 가액비율이 올라갔을 때 계산을 다 합니다. 그래서 올라가더라도 내가 보유해서 집값이 오를 때는 이게 평당 몇천만 원씩 오른단 말이에요. 그런데 세금은 우리가 소위 말해서 종부세율 이번에 많이 올랐다고 하는데 35억 정도 시세 아파트 가지신 분이 내는 게 1년에 500만 원이 채 안 됩니다.

[앵커]
지금 공시가격이 강남의 고가 아파트 같은 경우에는 한 시세보다 절반 수준밖에 되지 않지 않습니까?

[최배근]
그렇죠. 그러니까 쉽게 얘기해서 30억짜리 시세를 갖고 있는 사람이 21억 정도 공시가격이 적용돼요. 세율 적용해 보게 되면 1년에 한 475만 원 정도 내요. 그러면 한 세금 500만 원이 무서워서 그 가격 수천만 원 오르는 걸 누가 포기하겠습니까? 이건 단순한 얘기입니다. 그러니까 그 부분에 대해서 기본적으로 수익에 대해서 기대 수익이라든가 그러니까 그걸 나중에 거기서 생긴 불로소득에 대해서 양도세로 수익을 회수를 해야지만이 그걸 다주택을 보유하려고 하지 않죠. 그 간단한 처방이 있는데 자꾸만 이걸 돌아가려다 보니까 효과는 보지 못하는 거죠.

[앵커]
그런데 지금 말씀하시는 걸 들어보면 답은 나왔다고 하시는데 결국에 세금으로 처방을 내리는 건데요. 여러 가지 부동산 정책이라는 게 다른 사회, 경제적인 문제이기도 합니다마는 어떤 정치적인 부분하고도 맞물려 돌아가지 않습니까? 총선도 앞두고 있고요. 그런데 정부에서는 부동산 상황을 보면서 추가적인 조치가 필요하면 조치를 하겠다, 예고를 하고 있습니다. 청와대 정책실장도 그런 얘기를 했었고. 어떤 실효성 있는 대책을 내놓을 수 있을 거라고 보십니까?

[최배근]
그런데 최근에 나온 대책을 한번 보세요. 최근에 나온 대책을 보게 되면 자금 조사 이런 거고요. 과거 정부 때도 했던 거예요. 우리가 익숙한 거라고요. 그러면 그때 동안 잠깐 중개업소들 다 문 닫고요. 음성적으로 하고 대개 이런 식으로 피해 가고 과거에도 다 했던 거예요. 그런데 그런 걸 가지고 과거에 효과를 봤냐 이거예요. 효과 보지 못한 걸 자꾸만 그 방법을 계속해서 반복하냐 이거죠. 기본적으로 가장 정답은 분명히 정해져 있는데 정답을 피해 가는 것은 결국은 뭐냐 하면 보유세 올렸을 때 우리가 많은 보수 언론을 중심으로 해서 종부세 폭탄 이렇게 하면서 공격하는데 그 종부세 적용 대상자가 우리가 예를 들어서 사람 기준 혹은 가구 기준으로 했을 때 한 2.5에서 3.6% 사이 정도 되는데 나머지 그러니까 95% 이상의 국민들이 피해를 보지 않는 건데 왜 그렇게 피해 가냐 이거예요.

[앵커]
이게 집값 문제 정말 사회, 경제적인 안정과도 상당히 맞물려 있는 문제이기도 하고요.

[최배근]
청년들이 말이에요. 그런 말 있잖아요. 청년들이 서울에서 작은 방 하나 월세 내서 쓰더라도 월 50만 원 정도 냅니다. 그러면 1년에 600만 원이에요, 월세 내는 게. 그러면 30억 갖고 계신 분들은 500만 원도 안 돼요, 세금을. 이 현실을 우리가 일반 국민들이 볼 때는 너무 부동산 부자들에 대해서 관대한 거죠.

[앵커]
집값 문제 걱정하지 말라고 국가에서는 계속 얘기를 하고 있습니다마는 더 이상 희망고문이 아니면 좋겠는데요. 앞으로 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 오늘 더쉬운경제, 최배근 건국대 경제학과 교수와 함께 얘기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

[최배근]
감사합니다.


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