![[뉴있저] 민간택지도 분양가 상한제...투기과열지구 전체로 확대](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2019/0812/201908122028239885_t.jpg)
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■ 진행 : 변상욱 앵커
■ 출연 : 김인만 / 부동산경제연구소 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이번 대책에 대한 자세한 이야기를 부동산경제연구소의 김인만 대표와 함께 나눠보도록 하겠습니다. 어서 오십시오.
[김인만]
안녕하세요?
[앵커]
반갑습니다. 분양가 상한제. 지금 내용의 흐름으로 봐서는 상당히 강하게 카드를 꺼내들었다, 이렇게 알겠습니다마는 분양가 상한제부터 공부를 하고 시작을 해야 될 것 같습니다.
[김인만]
그렇습니다. 분양가 상한제라고 하면 이제 건축 원가라고 하죠. 택지비에 건축비를 건축원가라고 하는데 그걸 기준선 이하로 낮추겠다, 제어를 하겠다는 의미고요. 이게 새롭게 나온 건 아니고 공공택지에는 이미 적용하고 있었고요. 민간택지에 이번에 적용이 되는데. 필수 요건이라고 있거든요. 직전 3개월 동안 주택 가격 상승률이 물가 상승률 2배가 돼야 되는데 이 요건을 충족을 해야 되는데 충족이 안 되니까 정부에서 이번에 투기과열지구로 바꿔버렸단 말이에요. 그래서 투기과열지구라고 하면 서울 전체가 다 포함이 되죠. 그래서 투기과열지구는 투기과열지구의 민간택지는 무조건 분양가상한제가 적용이 돼서 강제적으로 분양가를 낮춰버리겠다, 이런 의미입니다. 한 가지 예를 들면 택지비 같은 경우에 공공택지 같은 경우는 공급 가격이라고 하죠, 공급가격이라고 하는데 민간택지 같은 경우에는 이게 감정평가액으로 적용되게 돼 있거든요. 그러면 실제 매입가보다 차이가 난단 말이에요. 예를 들어서 내가 건설회사라면 100억에 땅을 샀는데 인정받는 건 한 80에서 90%밖에 인정을 못 받으니까 자연스럽게 분양가가 강제로 낮아지는 효과가 생기게 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 그러면 이전 같으면 집값이 올라가는 게 물가 올라가는 것보다 너무 빨리 막 뛴다든가 이래야 되는데 그 조건을 없애버린 거네요.
[김인만]
그렇죠. 그래서 더 쉽게 이미 꼭 집어서 어차피 과열지구는 투기과열지구라고 지정을 했으니까 그거와 연계해서 이렇게 더 강하게 규제를 하겠다는 의미입니다.
[앵커]
알겠습니다. 그러면 도대체 집값들이 또는 아파트값들이 얼마나 뛰고 있었길래 그렇게 콱 집어서 더 이상은 안 돼라고 강한 카드를 끌어들었나 흐름 좀 집어주시죠.
[김인만]
이게 사실 작년에 굉장히 과열이 됐잖아요. 작년에 비하면 그 정도 수준은 아닌데 정부가 바라볼 때는 위험한 수준이라고 판단을 한 것 같습니다. 작년 9.13 대책이 나오면서 부동산 시장이 좀 안정을 찾았는데요. 작년 11월 이후에 32주간 하락을 했거든요. 하락을 하다가 6월에 보합이 되고 7월이 넘어서면서 6주간 상승을 했단 말이에요. 그래서 정부 입장에서는 이대로 두면 안 되겠다, 이렇게 판단을 한 것 같은데. 이게 영점 몇 프로 상승 이런 건 우리가 잘 느낌이 안 오잖아요. 그래서 대치동 은마아파트를 예를 들어서 제가 간단하게 설명을 드리면 작년 분위기가 과열이 됐을 때 전용면적 76제곱미터가 18억 5000까지 거래가 됐었거든요. 그러다가 이게 9.13 대책이 나오고 집값이 하락하면서 올해 초에 한 14억까지 빠졌단 말이에요. 그래서 굉장히 많이 빠졌죠. 그러다가 이게 슬금슬금슬금 올라가면서 다시 고점을 넘어서 18억 9000까지 거래가 되면서 정부 입장에서는 화들짝 놀랐죠. 그래서 분양가 상한제를 적용한다라는 이번 발표가 됐지만 그전부터 계속 얘기가 나왔거든요. 그러면서 약간 조정이 되긴 돼서 다시 17억대로 내려왔는데 정부 입장에서는 이렇게 변동폭이 크니까 가만두면 안 되겠다. 강남의 재건축 아파트가 주로 타깃이라고 보면 되겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 뭔가 집값 잡았다고 실적으로 좀 내놨었는데 이게 무위로 돌아가면 곤란하다, 이렇게 판단하는 것 같군요. 그렇다면 일단 어떤 지역이냐라고 하는 건 투기 아까 과열지역이었고, 제일 사람들이 주목하는 부분이 타이밍인 것 같아요. 어느 시점부터로 어디까지 적용하겠다라고 하는. 그 부분을 설명을 해 주시죠.
[김인만]
투기과열지구는 앞에서도 많이 설명했으니까 다들 서울은 다들 포함되고 다 아는 지역인데 언제 적용되느냐가 중요한데. 이게 주택법 개정을 해야 되거든요. 그래서 당장 적용되는 건 아니고요. 10월 초, 빠르면 10월 초고요. 늦어도 10월 중에는 적용하겠다는 게 정부의 방침입니다. 그래서 그러면 이게 어떻게 적용이 되느냐. 입주자 모집 공고인데 일반 아파트 같은 경우는 최초 입주자 모집 승인일이 기준일이 되는데 기존 같은 경우는 재건축, 재개발 등 정비사업 같은 경우 관리 처분을 먼저 받으면 이게 빠져나갈 수가 있었거든요. 그런데 이번에 일원화를 해서 재건축 아파트들도 관리 처분 기준이 아니고 최초 입주자 승인일이다, 이렇게 못을 박음으로 인해서 빠져나갈 구멍이 굉장히 없어졌죠. 그래서 10월 중순, 초순 또는 중순 이후에 적용이 되면 이제 재건축 아파트들도 관리처분을 받았지만 입주자 모집 승인을 그 이후에 받게 되면 바로 적용이 됩니다.
[앵커]
사실 그러면 사람을 어느 정도 모집해서 얼마 정도가 나올 테니까 각각 분양가를 얼마씩 내자라고 대충 계산을 해 놨던 사람들은 다 바꿔야 되는 거 아닙니까?
[김인만]
이제 굉장히 재건축 아파트 같은 경우는 난리도 나는 상황인데 굉장히 당황하겠죠. 이미 관리 처분에서 어느 정도 시뮬레이션 결과가 나오고 어느 정도 추가 분담금이 나오냐, 다 계산을 했는데 그게 한순간에 달라지게 되니까 굉장히 혼돈에 빠지게 되게 생겼습니다.
[앵커]
공공택지가 아니고 민간택지에다가 분양가 상한제를 적용시킨다는 건데. 이게 얼마나 효과가 있는지 옛날 그래 본 적이 있는지, 그 부분은 어떻습니까?
[김인만]
이게 노무현 정부 때도 시행을 했었거든요. 2007년도인데 당시 2007년도 발표할 때 시뮬레이션 결과를 보면 25% 정도 하락한다, 이런 결과가 나왔는데.
[앵커]
시뮬레이션으로?
[김인만]
그런데 이게 참 어려운 게 분양가 상한제 규제만 나왔으면 이게 효과가 있다, 없다 판단이 되는데 지금 또 그렇지만 수많은 규제들이 나온 상황에서 분양가 상한제가 추가됐단 말이에요. 그러면 분양가 상한제 때문에 집값이 안정이 됐느냐. 다른 규제들과 같이 복합적으로 효과냐, 이게 사실 굉장히 판단하기 어려운 문제고요. 하지만 분명히 수요자 입장에서는 주변 시세보다 낮은 새 아파트가 낮다는 게 말이 안 되잖아요. 당연히 비싸야 되는데 낮아진다면 누구라도 분양을 받고 싶어 할 것이고 대기수요가 늘어나면서 거래량이 줄어들겠죠. 그렇게 되면 단기적으로는 분명히 안정 효과는 있을 것입니다. 하지만 이게 건설회사들이 가지고 가는 이익을 수 분양자가 가지고 가게 되니까 아무래 로또 아파트 열기가 생길 수밖에는 없는 거고요.
[앵커]
그 얘기가 나오겠습니다. 결국은 운 좋은 사람만 그냥 대박을 맞는 경우가 되는 게 아니냐. 보완책 같은 게 필요한 거 아닙니까?
[김인만]
정부에서도 당연히 그걸 생각하겠죠. 로또 아파트 당연히 문제가 되고요. 투기심리를 더 부추길 수 있으니까 전매제한이라고 이제 팔지 못하게 되는 그게 기존에는 3년에서 4년이었는데 이걸 5년에서 10년으로 늘리겠다. 5년에서 10년 동안 못 팔게 하겠다는 거고요. 실거주 요건도 기존에는 적용되지 않았는데 최장 5년까지 적용되는 걸 추진하겠다. 그래서 실수요자 아니면 하지 마라라는 정부의 생각인데 이게 과연 정부의 생각처럼 될지. 이게 분양받으면 몇 억을 벌 수 있는데 과연 전매제한 10년 정도로감당할 수 있지 않을까, 그런 생각도 하게 됩니다.
[앵커]
투기과열지구, 다 이것저것 합치면 30곳이다, 이렇게 얘기를 했다고 치지만 사실은 거기에는 사람들 다 모여사는 거니까. 중요한 거는 내 집 마련하는 겁니다. 일반 국민 입장에서는. 이 분양가 상한제가 이렇게 적용된다 하면 지금 기다리라는 얘기입니까, 더 떨어질 때까지? 집을 언제 사야 됩니까?
[김인만]
정부 입장에서는 일단 기다리라는 시그널을 준 것이고요. 더 저렴한 아파트가 나오니까 기다려라. 한 3, 4년 있으면 3기 신도시 물량 나오거든요. 그래서 지금 사지 말고 좀 기다려라는 게 정부 시그널이고. 청약 조건이 좋은 사람들, 무주택이고 가점이 높은 사람들은 충분히 기다려볼 만합니다. 더 저렴한 아파트가 나오는데 굳이 서둘러서 집을 살 필요는 없잖아요. 그래서 기다려볼 만한데. 이게 집이 있거나 청약 조건이 안 좋은 사람들은 사실 기다려도 당첨 가능성이 별로 없거든요. 그래서 필요한 사람들은 저는 좀 구입하셔도 된다. 실수요자니까 집은 있어야 되잖아요. 있어야 되는데 지금 정부 정책 방향도 그렇고 당분간 안정이 될 가능성이 높기 때문에 좋게 말하면 투자고요, 나쁘게 말하면 투기. 그러니까 필요한 집이 아닌 집을 이렇게 무리하게 투자하는 건 좀 주의해야 되지 않을까, 그렇게 생각을 합니다.
[앵커]
아주 상식적이고 참 순진한 질문 하나만 드리면 차를 타고 쭉 달리다 보면 다 아파트로 전국이 쫙 깔아져 있는데 언젠가는 무너지긴 무너집니까?
[김인만]
그건 굉장히 어려운 질문인데요. 무너질 수도 있고 안 무너질 수도 있는데 당장은 이게 무너진다는 거는 말이 안 되는 부분이고. 특히 아파트는 수요가 굉장히 두텁거든요. 그런데 20년 정도 지나서 진짜 본격적인 인구가 감소되고 우리 경제가 지금 굉장히 불안하잖아요. 그래서 대외적인 악재 또 예상치 못한 변수들이 생기면 무조건 무너지지 않는다, 견고한 성이다 이렇게 단정지어 말씀은 드릴 수 없을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 도움말씀 고맙습니다.
[김인만]
감사합니다.
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■ 출연 : 김인만 / 부동산경제연구소 대표
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
이번 대책에 대한 자세한 이야기를 부동산경제연구소의 김인만 대표와 함께 나눠보도록 하겠습니다. 어서 오십시오.
[김인만]
안녕하세요?
[앵커]
반갑습니다. 분양가 상한제. 지금 내용의 흐름으로 봐서는 상당히 강하게 카드를 꺼내들었다, 이렇게 알겠습니다마는 분양가 상한제부터 공부를 하고 시작을 해야 될 것 같습니다.
[김인만]
그렇습니다. 분양가 상한제라고 하면 이제 건축 원가라고 하죠. 택지비에 건축비를 건축원가라고 하는데 그걸 기준선 이하로 낮추겠다, 제어를 하겠다는 의미고요. 이게 새롭게 나온 건 아니고 공공택지에는 이미 적용하고 있었고요. 민간택지에 이번에 적용이 되는데. 필수 요건이라고 있거든요. 직전 3개월 동안 주택 가격 상승률이 물가 상승률 2배가 돼야 되는데 이 요건을 충족을 해야 되는데 충족이 안 되니까 정부에서 이번에 투기과열지구로 바꿔버렸단 말이에요. 그래서 투기과열지구라고 하면 서울 전체가 다 포함이 되죠. 그래서 투기과열지구는 투기과열지구의 민간택지는 무조건 분양가상한제가 적용이 돼서 강제적으로 분양가를 낮춰버리겠다, 이런 의미입니다. 한 가지 예를 들면 택지비 같은 경우에 공공택지 같은 경우는 공급 가격이라고 하죠, 공급가격이라고 하는데 민간택지 같은 경우에는 이게 감정평가액으로 적용되게 돼 있거든요. 그러면 실제 매입가보다 차이가 난단 말이에요. 예를 들어서 내가 건설회사라면 100억에 땅을 샀는데 인정받는 건 한 80에서 90%밖에 인정을 못 받으니까 자연스럽게 분양가가 강제로 낮아지는 효과가 생기게 됩니다.
[앵커]
알겠습니다. 그러면 이전 같으면 집값이 올라가는 게 물가 올라가는 것보다 너무 빨리 막 뛴다든가 이래야 되는데 그 조건을 없애버린 거네요.
[김인만]
그렇죠. 그래서 더 쉽게 이미 꼭 집어서 어차피 과열지구는 투기과열지구라고 지정을 했으니까 그거와 연계해서 이렇게 더 강하게 규제를 하겠다는 의미입니다.
[앵커]
알겠습니다. 그러면 도대체 집값들이 또는 아파트값들이 얼마나 뛰고 있었길래 그렇게 콱 집어서 더 이상은 안 돼라고 강한 카드를 끌어들었나 흐름 좀 집어주시죠.
[김인만]
이게 사실 작년에 굉장히 과열이 됐잖아요. 작년에 비하면 그 정도 수준은 아닌데 정부가 바라볼 때는 위험한 수준이라고 판단을 한 것 같습니다. 작년 9.13 대책이 나오면서 부동산 시장이 좀 안정을 찾았는데요. 작년 11월 이후에 32주간 하락을 했거든요. 하락을 하다가 6월에 보합이 되고 7월이 넘어서면서 6주간 상승을 했단 말이에요. 그래서 정부 입장에서는 이대로 두면 안 되겠다, 이렇게 판단을 한 것 같은데. 이게 영점 몇 프로 상승 이런 건 우리가 잘 느낌이 안 오잖아요. 그래서 대치동 은마아파트를 예를 들어서 제가 간단하게 설명을 드리면 작년 분위기가 과열이 됐을 때 전용면적 76제곱미터가 18억 5000까지 거래가 됐었거든요. 그러다가 이게 9.13 대책이 나오고 집값이 하락하면서 올해 초에 한 14억까지 빠졌단 말이에요. 그래서 굉장히 많이 빠졌죠. 그러다가 이게 슬금슬금슬금 올라가면서 다시 고점을 넘어서 18억 9000까지 거래가 되면서 정부 입장에서는 화들짝 놀랐죠. 그래서 분양가 상한제를 적용한다라는 이번 발표가 됐지만 그전부터 계속 얘기가 나왔거든요. 그러면서 약간 조정이 되긴 돼서 다시 17억대로 내려왔는데 정부 입장에서는 이렇게 변동폭이 크니까 가만두면 안 되겠다. 강남의 재건축 아파트가 주로 타깃이라고 보면 되겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 뭔가 집값 잡았다고 실적으로 좀 내놨었는데 이게 무위로 돌아가면 곤란하다, 이렇게 판단하는 것 같군요. 그렇다면 일단 어떤 지역이냐라고 하는 건 투기 아까 과열지역이었고, 제일 사람들이 주목하는 부분이 타이밍인 것 같아요. 어느 시점부터로 어디까지 적용하겠다라고 하는. 그 부분을 설명을 해 주시죠.
[김인만]
투기과열지구는 앞에서도 많이 설명했으니까 다들 서울은 다들 포함되고 다 아는 지역인데 언제 적용되느냐가 중요한데. 이게 주택법 개정을 해야 되거든요. 그래서 당장 적용되는 건 아니고요. 10월 초, 빠르면 10월 초고요. 늦어도 10월 중에는 적용하겠다는 게 정부의 방침입니다. 그래서 그러면 이게 어떻게 적용이 되느냐. 입주자 모집 공고인데 일반 아파트 같은 경우는 최초 입주자 모집 승인일이 기준일이 되는데 기존 같은 경우는 재건축, 재개발 등 정비사업 같은 경우 관리 처분을 먼저 받으면 이게 빠져나갈 수가 있었거든요. 그런데 이번에 일원화를 해서 재건축 아파트들도 관리 처분 기준이 아니고 최초 입주자 승인일이다, 이렇게 못을 박음으로 인해서 빠져나갈 구멍이 굉장히 없어졌죠. 그래서 10월 중순, 초순 또는 중순 이후에 적용이 되면 이제 재건축 아파트들도 관리처분을 받았지만 입주자 모집 승인을 그 이후에 받게 되면 바로 적용이 됩니다.
[앵커]
사실 그러면 사람을 어느 정도 모집해서 얼마 정도가 나올 테니까 각각 분양가를 얼마씩 내자라고 대충 계산을 해 놨던 사람들은 다 바꿔야 되는 거 아닙니까?
[김인만]
이제 굉장히 재건축 아파트 같은 경우는 난리도 나는 상황인데 굉장히 당황하겠죠. 이미 관리 처분에서 어느 정도 시뮬레이션 결과가 나오고 어느 정도 추가 분담금이 나오냐, 다 계산을 했는데 그게 한순간에 달라지게 되니까 굉장히 혼돈에 빠지게 되게 생겼습니다.
[앵커]
공공택지가 아니고 민간택지에다가 분양가 상한제를 적용시킨다는 건데. 이게 얼마나 효과가 있는지 옛날 그래 본 적이 있는지, 그 부분은 어떻습니까?
[김인만]
이게 노무현 정부 때도 시행을 했었거든요. 2007년도인데 당시 2007년도 발표할 때 시뮬레이션 결과를 보면 25% 정도 하락한다, 이런 결과가 나왔는데.
[앵커]
시뮬레이션으로?
[김인만]
그런데 이게 참 어려운 게 분양가 상한제 규제만 나왔으면 이게 효과가 있다, 없다 판단이 되는데 지금 또 그렇지만 수많은 규제들이 나온 상황에서 분양가 상한제가 추가됐단 말이에요. 그러면 분양가 상한제 때문에 집값이 안정이 됐느냐. 다른 규제들과 같이 복합적으로 효과냐, 이게 사실 굉장히 판단하기 어려운 문제고요. 하지만 분명히 수요자 입장에서는 주변 시세보다 낮은 새 아파트가 낮다는 게 말이 안 되잖아요. 당연히 비싸야 되는데 낮아진다면 누구라도 분양을 받고 싶어 할 것이고 대기수요가 늘어나면서 거래량이 줄어들겠죠. 그렇게 되면 단기적으로는 분명히 안정 효과는 있을 것입니다. 하지만 이게 건설회사들이 가지고 가는 이익을 수 분양자가 가지고 가게 되니까 아무래 로또 아파트 열기가 생길 수밖에는 없는 거고요.
[앵커]
그 얘기가 나오겠습니다. 결국은 운 좋은 사람만 그냥 대박을 맞는 경우가 되는 게 아니냐. 보완책 같은 게 필요한 거 아닙니까?
[김인만]
정부에서도 당연히 그걸 생각하겠죠. 로또 아파트 당연히 문제가 되고요. 투기심리를 더 부추길 수 있으니까 전매제한이라고 이제 팔지 못하게 되는 그게 기존에는 3년에서 4년이었는데 이걸 5년에서 10년으로 늘리겠다. 5년에서 10년 동안 못 팔게 하겠다는 거고요. 실거주 요건도 기존에는 적용되지 않았는데 최장 5년까지 적용되는 걸 추진하겠다. 그래서 실수요자 아니면 하지 마라라는 정부의 생각인데 이게 과연 정부의 생각처럼 될지. 이게 분양받으면 몇 억을 벌 수 있는데 과연 전매제한 10년 정도로감당할 수 있지 않을까, 그런 생각도 하게 됩니다.
[앵커]
투기과열지구, 다 이것저것 합치면 30곳이다, 이렇게 얘기를 했다고 치지만 사실은 거기에는 사람들 다 모여사는 거니까. 중요한 거는 내 집 마련하는 겁니다. 일반 국민 입장에서는. 이 분양가 상한제가 이렇게 적용된다 하면 지금 기다리라는 얘기입니까, 더 떨어질 때까지? 집을 언제 사야 됩니까?
[김인만]
정부 입장에서는 일단 기다리라는 시그널을 준 것이고요. 더 저렴한 아파트가 나오니까 기다려라. 한 3, 4년 있으면 3기 신도시 물량 나오거든요. 그래서 지금 사지 말고 좀 기다려라는 게 정부 시그널이고. 청약 조건이 좋은 사람들, 무주택이고 가점이 높은 사람들은 충분히 기다려볼 만합니다. 더 저렴한 아파트가 나오는데 굳이 서둘러서 집을 살 필요는 없잖아요. 그래서 기다려볼 만한데. 이게 집이 있거나 청약 조건이 안 좋은 사람들은 사실 기다려도 당첨 가능성이 별로 없거든요. 그래서 필요한 사람들은 저는 좀 구입하셔도 된다. 실수요자니까 집은 있어야 되잖아요. 있어야 되는데 지금 정부 정책 방향도 그렇고 당분간 안정이 될 가능성이 높기 때문에 좋게 말하면 투자고요, 나쁘게 말하면 투기. 그러니까 필요한 집이 아닌 집을 이렇게 무리하게 투자하는 건 좀 주의해야 되지 않을까, 그렇게 생각을 합니다.
[앵커]
아주 상식적이고 참 순진한 질문 하나만 드리면 차를 타고 쭉 달리다 보면 다 아파트로 전국이 쫙 깔아져 있는데 언젠가는 무너지긴 무너집니까?
[김인만]
그건 굉장히 어려운 질문인데요. 무너질 수도 있고 안 무너질 수도 있는데 당장은 이게 무너진다는 거는 말이 안 되는 부분이고. 특히 아파트는 수요가 굉장히 두텁거든요. 그런데 20년 정도 지나서 진짜 본격적인 인구가 감소되고 우리 경제가 지금 굉장히 불안하잖아요. 그래서 대외적인 악재 또 예상치 못한 변수들이 생기면 무조건 무너지지 않는다, 견고한 성이다 이렇게 단정지어 말씀은 드릴 수 없을 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 도움말씀 고맙습니다.
[김인만]
감사합니다.
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