[양소영 변호사의 상담소]서울살이 8년째 이사만 4번... 임대차3법이 해결해 줄까?

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2020년 8월 3일 월요일
□ 출연자 : 구정모 변호사


◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 요즘 삼삼오오 모이면 온통 부동산 이야기죠? 정치권도 부동산 이슈를 연이어 터뜨리고 있습니다. 이렇게 폭포처럼 쏟아지는 부동산 이슈 속에서 우리에게 꼭 필요한 부동산 법률만 쏙 골라드리겠습니다. 구정모 변호사님, 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 구정모 변호사(이하 구정모): 안녕하세요. 구정모 변호사입니다.

◇ 양소영: 첫 초대손님이세요.

◆ 구정모: 영광입니다.

◇ 양소영: ‘양담소’ 흥하라, 응원 멘트 하나만 해주시겠어요?

◆ 구정모: 일단 양 변호사님 진행 맡게 되신 거 진심으로 축하드리고요. 양 변호사님, 워낙 훌륭하신 분이니까 제 생각엔 당연히 흥할 것이고, 흥하지 아니할 수 없다. 그렇게 생각이 되는데요. 저도 흥할 수 있도록 미력하나마 열심히 돕도록 하겠습니다.

◇ 양소영: 너무 감사합니다. 기운 팍팍 실어주십시오. 구 변호사님은 형사법, 부동산법 전문 변호사시라면서요? 오늘은 부동산 관련 이야기를 하려고 모셨습니다. 지난주에 임대차 3법이 통과됐는데 어떤 법인지 설명을 해주시겠어요?

◆ 구정모: 네, 일단 임대차 3법이라고 하는 게 세 가지 제도를 말하는데요. 하나는 전월세 신고제이고요. 그다음에 전월세 상한제, 그리고 계약갱신 청구권제, 이렇게 세 가지 제도를 담고 있는 법률 개정을 말합니다. 다만 해당하는 법률개정안 자체는 두 건인데요. 전월세 신고제는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률개정안에 담겨 있고요. 그다음에 전월세 상한제, 계약갱신 청구권제는 주택임대차보호법 개정안에 담겨 있습니다. 먼저 전월세 신고제란 임대차 계약 체결 시에 임대인과 임차인이 30일 이내에 주택 소재지 관청에다가 계약정보, 특히 중요한 것은 임대차 보증금이겠죠. 이것을 신고하도록 하는 제도인데요. 주된 목적은 그동안 임대 소득이 불투명해서 과세가 제대로 안 된다고 하는 지적이 많았습니다. 임대 소득이 노출되는 제도라고 할 수 있겠고요. 그다음에 전월세 상한제 같은 경우에는 간단하게 말해서 갱신 시에 기존 임대료에서 5% 이상 올리지 못하도록 하는 법안입니다. 사실 현행 법령에도 주택임대차보호법 시행령에 관련한 제도가 있기는 합니다. 그런데 이번 개정을 통해서 시행령보다 상위 법인 법률로 올라오게 되는 것이고요. 그다음에 특히 지자체별로 5% 범위 내에서 더 엄격한 규제가 필요하다고 판단되는 지역에서는 5%보다 낮은 비율로도 규제할 수 있도록 하는 근거가 마련됐습니다. 그리고 마지막으로 계약갱신 청구권 제도 같은 경우에는 임대차 계약이 만료되면 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리인데요. 보통 ‘2+2 제도’라고 이야기를 하죠. 2년 정도 계약을 하게 되는데, 그 이후에 2년 추가 계약을 요구할 수 있는 권리를 임차인에게 주는 제도다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 양소영: 전에는 상가에 대해서만 이런 것들을 보호하는 제도가 있었는데 이제는 주택까지 확대를 시킨 거죠?

◆ 구정모: 네, 그렇습니다.

◇ 양소영: 사실 저도 세입자 중 한 명이거든요.

◆ 구정모: 저도 세입자입니다.

◇ 양소영: 2년 마다 이사를 가고, 갱신을 해야 하는데 이런 세입자들에게는 좋은 법이 아닌가 생각하는데요. 사실 집주인 입장에서는 전월세도 신고를 하라고 하고, 이런 부분도 노출이되고, 또 이런 계약 갱신과 관련해서 규제를 하니까 손해라고 생각할 수도 있을 것 같아요. 어떤 부작용이 혹시 있을까요?

◆ 구정모: 네, 사실 일단 대다수 전문가 분들이 임차인들의 주거 안정에는 긍정적으로 기여할 것이라는 것은 이견이 없으신 것 같아요. 말씀하신 것처럼 집주인의 입장에서는 손실이 있을 수 있겠죠. 그런데 아까 말씀드린 것처럼 일단은 과세의 대상이 되는 임대소득이 그대로 노출되기 때문에 아무래도 예전보다는 세금 부담이 더 늘어날 수 있겠고, 건강보험료 등이 늘어날 수 있겠습니다.

◇ 양소영: 그렇겠네요. 소득과 연동되어 있으니까.

◆ 구정모: 또 과거에는 인상폭을 더 높이기 위해서 임대차 갱신 요구를 거절하는 관행이 많았죠. 그런데 이것을 못하게 되기 때문에 적어도 한 번은 할 수 없게 되기 때문에 이런 면에서 임대차와 관련된 차임을 원하는 만큼 올리지 못한다고 하는 손실이 발생할 수 있겠고요. 그래서 일각에서는 이런 것들 때문에 전세 대란이 일어날 것이다, 이런 우려들도 있는 것 같아요. 주된 근거는 두 가지인 것 같은데, 일단은 집주인들의 임대차 물량 공급이 급격히 감소하지 않겠느냐. 그리고 임차인들에 결국 이런 부담이 전가되어서 결국 가격 자체가 폭등하지 않겠느냐, 이런 지적들이 있는 것 같습니다.

◇ 양소영: 이러면 우리 상담 사연을 하나 소개해드리고 이야기를 계속 나눠보도록 하겠습니다. “서울로 이사 온 지 8년차인데 벌써 네 번째 이사를 준비하고 있습니다. 매번 전셋집 주인이 재계약을 해주는 대신 보증금을 10% 이상씩 올려 달라고 요구해서 인데요. 이제 늘어날 때로 늘어난 전세 대출금도 부담스럽고, 그래도 조금 오래 살 수 있는 집을 계약하고 싶은데요. 전세 계약 시 2년이 아닌 3년으로 하자고 세입자가 제안하고 특약 사항을 넣으면 안 될까요? 물론 집주인 동의가 필요하겠죠. 또 전세금은 계약 갱신을 할 때 집주인이 올려 달라고 하는 만큼 다 올려줘야 하는 건가요?” 네, 그동안은 임대차 계약이 기본이 2년이다 보니까요. 이런 고민을 보내주셨네요.

◆ 구정모: 일단 전세계약을 할 때 2년이 아닌 3년으로 할 수 있겠느냐, 이런 말씀을 해주셨는데, 사실 임대인과 임차인이 합의를 해서 특약으로 임대차 기간을 2년이 아닌 3년 정하는 것은 당연히 가능하겠죠. 특약으로 정할 경우에는 3년이 아니라 5년으로 정하는 것도 가능할 텐데, 문제는 임대인들이 동의해주지 않기 때문에 문제가 되는 건데요. 그리고 이번 임대차 3법 내용과 관련해서 2+2라고 해서 합이 결국에 4년이니까 4년만 살고 결국 무조건 나가야 하는 거 아니냐, 이렇게 오해하시는 분들도 계신데, 그렇지는 않습니다. 결론적으로 일단은 한 차례에 한해서 일단 갱신을 요구할 수 있는 권리이기 때문에 예컨대 말씀하신 것처럼 3년을 살았다고 치더라도 다시 한 번 갱신 요구할 때는 2년을 해서 총 5년까지는 계실 수 있겠다, 이렇게 말씀드릴 수 있겠고요. 그다음에 개정법이 시행된 후에 계약을 갱신하면서 임대인이 만약에 보증금을 올려 달라고 요구했다고 한다면, 개정법에 따르면 당연히 올려 달라고 하는 만큼 올려주는 게 당연히 아니고요. 임대인이 5%를 초과하는 인상을 요구하더라도 임차인 입장에서 이것을 거절하고, 5% 이내로 하자고 할 수 있게 되는 것입니다.

◇ 양소영: 그러니까 아무래도 세입자 입장에서는 보다 안정적으로 최소한의 범위 내에서 할 수 있는 권리가 보호가 되는 거니까요. 그런데 이게 지금 임대차 3법, 이번에 통과가 됐는데, 그전에 계약을 맺으신 분들은 어떻게 되는 건가요?

◆ 구정모: 개정안에 따르면 전월세 상한제라든가, 계약갱신 청구권의 경우에도 부칙에 개정법률 시행 당시에 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다고 이렇게 규정되어 있습니다. 그래서 기존 임차인이라고 하더라도 이 법이 시행된 이후에 임대차 계약을 갱신하신다고 한다면 계약갱신 청구권을 행사하시거나 임대료 상승폭 제한 주장을 하실 수 있습니다. 다만 개정법 시행 전이라도 임대인이 갱신을 거절하고, 제3자와 임대차 계약을 체결하신 경우가 있을 수 있어요. 이런 경우에는 적용하지 않도록 되어 있는데, 취지가 이런 겁니다. 일단은 법 시행 전에 일단은 갱신 거절 의사를 표시하게 되면 더 이상 갱신되지 않는 것으로 임대차 계약이 종료가 되는, 사실관계가 확정이 되거든요. 이런 확정된 부분에서 대여섯 가지 소급해서 적용하게 되면 소급적용 아니냐는 논란이 있을 수 있기 때문에 이 부분을 피하기 위해서 이런 예외규정까지 둔 것으로 생각이 됩니다.

◇ 양소영: 이미 갱신 거절이 된 것은 어쩔 수가 없는데, 지금 문제 되는 위헌 논란은 기존에 임대차 계약을 맺어서 2년 정도 살고 있는 분에게도 앞으로 적용하겠다고 하니까 위헌이다, 이런 이야기가 나오고 있는 것 같아요.

◆ 구정모: 네, 그러니까 모든 소급 입법이 다 위헌인 것처럼 일각에서 주장이 되고 있기도 한데, 양 변호사님도 잘 아시겠지만 소급 입법에는 법적으로는 진정 소급 입법이라는 것이 있고, 부진정 소급 입법이라는 것이 있죠. 진정 소급 입법 같은 경우에는 법 적용의 전제가 되는 사실관계 자체가 이미 확정되어 있는데 거기다가 소급해서 적용하게 되면 안 된다는 것이고, 반면 부진정 소급 입법이라고 하는 것은 어떤 사실 관계가 진행 중인, 종료되지 않고 진행 중인 사안에 대해서 적용하는 것을 말하는데요. 쉽게 예를 들어서 말씀드리면 이렇습니다. 예컨대 과거에 살인죄의 공소시효가 15년이었죠. 그런데 어떤 용의자가 15년 동안 무사히 경찰의 눈을 피해 다녀서 공소시효가 완성됐다고 치면, 이런 경우 공소시효가 완성돼서 더 이상 처벌이 불가능한 상태가 됐죠. 나중에 법을 개정해서 공소시효를 늘린다고 하더라도 이것을 적용하게 되면 진정 소급 입법에 해당해서 위헌이 될 수 있겠습니다. 반면에 15년 아니고 13년 정도 피해 다니고 있던 중에 2년만 지나면 되는 상황이었는데 이것을 늘려서 적용이 된다, 이런 경우에는 진행 중인 상황이었기 때문에 부진정 소급 입법이라고 봐서 위헌이 안 되는 것이죠. 그래서 제 생각에 지금 이야기되고 있는 부분들도 결국에는 진행 중인 임대차 관계에 대한 것이어서 부진정 소급 입법으로 판단될 것으로 보이고, 그리고 위헌 논란도 이 부분에 대해서는 사실은 위헌 소지가 크지는 않겠다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 양소영: 정리를 해보면 이미 갱신 거절이 되어 있는 상황인데, 그 경우도 이거를 갱신할 수 있도록 한다고 한다면 진정 소급 입법이 되겠지만, 그것에 대해서는 적용하지 않고 그런데 임대차 계약이 이미 기존에 있는 계약들을 보호하는 것은 부진정 소급이기 때문에 이 부분은 위헌적인 요소가 없을 것이다, 이렇게 정리가 되는 거죠?

◆ 구정모: 네, 설사 헌법재판소에 간다고 하더라도 헌법재판소가 위헌 판단을 할 가능성은 낮다. 이렇게 볼 수 있겠습니다.

◇ 양소영: 자세히 설명해주셔서 감사합니다. 오늘은 우리 구정모 변호사님과 함께 임대차 3법에 대해서 알아봤습니다. 감사합니다.

◆ 구정모: 감사합니다.