새 정부 1년 새 서울 집값 14%↑...매매·전세·월세 '트리플 폭등' [Y녹취록]

■ 진행 : 엄지민 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

◇앵커> 부동산도 짚어볼게요. 부동산 이재명 정부 들어서 1년 차에 집값 상승률이 역대 최고치로 나타났습니다. 14% 넘게 올랐는데 왜 이렇게까지 많이 오른 겁니까?

◆석병훈> 집값만 오른 게 아니라 전세 가격, 월세 가격이 다 엄청나게 급등하고 있습니다. 그래서 1년간 서울 아파트 상승률은 14. 74%로 역대 최대인데 월세 상승률도 8. 99%로 역대 최대거든요. 그리고 전세가격도 무려 6. 77%나 올랐습니다. 트리플 폭등을 하고 있는 것은 정부의 각종 규제 정책이 수요를 왜곡시킨 결과다. 시장 구조를 왜곡시킨 결과라고 볼 수밖에 없습니다. 정부가 6. 27대책으로 대출규제 강화하고요. 그다음에 10. 15대책으로 토지거래허가구역 확대하고 다주택자 양도세 중과를 시행하지 않았습니까? 그러다 보니까 결국은 다주택자들이 갭투자를 통해서 임대주택 공급이 끊긴 상황이다 보니까 전월세가격은 올라갈 수밖에 없고요. 그러면 전월세를 살 바에는 차라리 집을 사는 게 낫겠다 하니까 상대적으로 대출한도가 많이 나오는 15억 원 이하 아파트 같은 경우에는 매수가 늘어나서 매매가까지 올라가는 이런 효과가 나와서 결국 정부의 지나친 개입이 시장왜곡을 낳은 결과다, 이렇게 보여집니다.

◇앵커> 규제를 이유로 꼽아주셨는데 이재명 대통령 같은 경우 정부 개입 없었으면 더 많이 올랐을 것이다. 나름 잘 막았다. 이렇게 얘기했는데요.

◆석병훈> 대통령이 구두개입을 하고 그런 것들이 시장에 어떤 효과가 나왔는지 정확한 연구결과나 데이터가 나오기 전까지는 단언할 수 없는 일입니다. 그러나 대통령의 주장이 맞을 가능성도 배제할 수 없지만 제가 그동안 연구해 본 결과를 바탕으로 봤을 때 지금 같이 전세, 월세 그다음에 매매가격이 동시에 오르는 경우는 결국 시장의 왜곡으로 나온 가능성이 커서 이것은 불필요한 규제 때문에 이렇게 된 것이 아니냐 이렇게 보고 있습니다.

◇앵커> 교수님, 앞서서 짚어주셨지만 전세, 월세도 크게 올랐는데 전세가 오른 것만이 문제가 아니라 물량도 부족해서 지금 2000세대 넘어가는 대단지에서도 전세물량이 한두 건이다. 이런 보도들이 나오더라고요. 전세매물 상황에 대해서 어떻게 보세요?

◆석병훈> 맞습니다. 실제로 다주택자에 대해서 규제를 강화하니까 양도세도 중과하고 그다음에 다주택자 토지거래허가구역으로 지정하니까 갭투자가 불가능해서 실거주를 해야 되거든요, 주택을 매수하는 사람들이. 그러면 당연히 임대주택의 공급은 급감할 수밖에 없습니다. 더군다나 여러 가지 이슈가 있는데 또 전세자금대출에 대한 규제를 강화하다 보니까 전세보증금을 세입자들이 마련하기 어려워서 이럴 바에는 집주인들 같은 경우, 임대인 같은 경우는 전세를 반전세로 돌릴 가능성이 커지고 있거든요. 그러면 전세가격이 급등할 수밖에 없는데 그 지표로 나타나는 것이 KB부동산에서 서울 전세수급지수 이게 100보다 넘으면 전세 매물 부족이 심각함을 뜻하는데 이게 180을 넘는 게 5년 5개월 만에 최초거든요. 이만큼 전세의 수급부족이 심각해지고 있고 특히 서민들이 주로 거주하고 있는 서울 외곽지역일수록 전셋값 상승폭이 커지는 걸 봤을 때는 전세가 씨가 마르고 있다, 이렇게 보고 있습니다.

◇앵커> 그래서 전세 다시 들어가야 되는 분들 같은 경우에는 전세 알아보는데 전세가 없으니까 결국 다시 월세로 옮겨가는 경향이 있는데 월세도 많이 올랐는데 가격이 상당하더라고요. 강남권 아닌 지역도 월세가 300만 원, 400만 원 정도 수준에 이르렀다고 하더라고요. 이 정도면 가계부담 상당하지 않습니까?

◆석병훈> 무엇보다 그동안 전세 순기능은 전세라는 것은 대한민국에만 있는 제도인데요. 그것의 가장 큰 순기능은 주거비용을 낮춰주는 데 있었습니다. 그런데 전세가 점점 씨가 마르면서 전세 수요가 월세로 옮려가니까 월세가격은 오를 수밖에 없고요. 그렇다고 월세공급이 늘어난 것도 아니거든요. 왜냐하면 다주택자가 임대주택을 공급하는 구조였는데 다주택자들을 토지거래허가구역으로 지정하면서 실거주를 해라. 이러니까 당연히 자기가 들어가서 살아야 되니까 월세를 줄 수도 없는 거죠. 그러니까 월세 공급은 줄어들면서 수요는 증가하니까 월세가 폭등을 해서 월세 200만 원 이상 계약비중이 20%에 육박하는 상황이다 보니까 서민 주거비용이 점점 급등해서 서민의 삶이 어려워지고 있다, 이렇게 보고 있습니다.

◇앵커> 그러면 소비 줄어들고 매수 경기도 영향을 미치는 거 아닙니까?

◆석병훈> 당연히 그렇습니다. 왜냐하면 주거비용이라는 것은 주거 서비스에 대한 지출이 늘어나는데 대신 다른 지출이 부족해질 수밖에 없습니다. 그러니까 제조업에서 생산한 제품이라든지 서비스업에서 생산한 서비스에 대해서 지출할 것은 점점 줄어들고 있고요. 그다음에 고물가로 인해서 한국은행이 7월달부터 빠르면 기준금리까지 인상하게 되면 이것도 역시 추가적으로 소비와 투자를 떨어뜨리는 요인이 되거든요. 그러면 내수 침체가 더 확대될 가능성이 충분히 있다고 생각합니다.

◇앵커> 문제는 당장 전세 없는 상황을 빠르게 해결하기가 어렵다는 건데 정부에서는 어떤 대책 내놔야 됩니까?

◆석병훈> 안타까운 상황인데 전월세가격을 안정시키는 그동안 수단이 신규 입주물량이 나오면 수분양자들 중에서 잔금을 전세보증금으로 납부하고자 하는 사람이 많아서 전세 가격, 월세 가격이 하락하는 효과가 있었거든요. 그런데 올해 민간업체 추정에 의하면 서울의 신규 입주 물량이 0건이라는 얘기가 나와 있습니다. 그러니까 전월세가격 급등은 단기간에 바로잡을 방법이 없는 상황이고요. 이것은 매매가격 역시 급등으로 이어질 수밖에 없기 때문에 결국 정부가 내세울 수 있는 것은 딱히 없다고 봐서, 공급을 늘리겠다는 신호를 주는 것. 그래서 포모 현상을 막는 게 중요한 방법이라고 하는데 서울에 빈 땅이 없는 상황에서 공급을 늘리려면 결국 재건축재개발밖에 없어서 재건축재개발의 수익성을 높여줘서 재건축재개발을 활성화될 수 있는 정책을 쓰는 것이 필요하다고 보여집니다.

대담 발췌 : 김서영 디지털뉴스팀 에디터

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