전세난에 커지는 '주거 불안'...안정화는 언제쯤? [굿모닝경제]

■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 천소라 인하대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

◇앵커> 그런데 궁금한 게 이거예요. 지금 폭등했을 것이라고 이야기를 하는데 실제 시장은 보면 올해 초부터 지금까지 주간 거래 기준으로 서울 아파트 매매가격 지수가 4. 74% 올랐습니다. 이미 폭등을 하고 있는 상황이라고 볼 수 있어요. 그런데 어제도 계속 부동산 투기에 대한 이야기가 많았는데요. 지금 이 부동산 투기가 부동산 시장을 불안정하게 만드는 겁니까, 아니면 다른 요인들이 작용하고 있는 겁니까?

◆천소라> 그게 굉장히 어려운 부분이죠. 부동산도 하나의 재화로 보면 부동산 국내 시장은 매매 시장과 전월세 시장으로 나눠볼 수 있는데 여기에 물론 집을 사려는 수요가 모두 다 투기적 수요로 보기는 어려운 측면이 있는 거죠. 예를 들어서 정말 실수요자 측면에서 봤을 때는 지금 현재 매물 잠김 현상이 일어나면 바로 당장 집을 구매해야 되는 현재 시점의 수요가 있을 수 있고 그리고 앞으로의 공급이 줄어들 거다, 혹은 세제 개편 때문에 이것들이 추가적인 주거비 부담으로 이어질 수 있다고 하면 지금 내가 당장 집이 나가야 되는 상황이 아니더라도 미래에 대한 수요를 끌어올 수 있는 가수요들도 붙을 수 있는 거거든요. 그런 것을 어디까지 투기적 수요로 보고 어디까지를 실수요로 보냐는 것이 굉장히 모호한 부분이 있는 거죠. 그래서 모두 다 투기적 수요라고 하면 다주택자들이 매물을 내놓아야 할 텐데 그것들이 아닌 비거주 1주택자들 중에서 정말 내가 직장 때문에 혹은 부모 부양 때문에, 여러 가지 교육 문제 때문에 일시적으로 못 살 수 있는 환경들이 있을 수 있고 이런 것들이 또 시장에서는 전월세 매물로 나와 있는 상황이 있을 수 있거든요. 그러니까 당장 집값만 잡는다는 것이 아니라 여기서 전월세를 살고 있던 사람들은 또 다른 공급이 있는 부분에 살아야 되는데 오히려 지금 현재보다 더 주거 환경이 악화될 수 있는 부분들이 있는 거죠.

◇앵커> 그 주거 환경이 나빠지는 부분은 역시 임대차 부분, 그러니까 전월세 문제도 있을 것 같아요. 어제 이재명 대통령이 전세는 사금융이다, 소멸은 정상화다. 이렇게 이야기를 했는데요. 이 말은 맞는 말이죠. 이 말은 납득할 수 있는데 문제는 지금이 자연스럽게 소멸하는 과정이 아니라 물건이 없다 보니까 경착륙으로 가는 그런 상황이잖아요. 이 발언은 또 어떻게 들어야 되는 겁니까?

◆천소라> 일정 부분 방향성은 어느 정도 취지는 맞는 거죠. 그러니까 전세 제도라는 게 과거에는 국내 특수적인 제도라고 할 수 있는데 서민들이 크게 집을 사기에는 무리가 있고 일정의 목돈으로 어느 정도 비슷한 주거 환경을 유지하는 시스템이 재화로 누릴 수 있는 혜택을 볼 수 있었죠. 하지만 제도적인 허점으로 인해서 전세대출이 과도하게 이루어지고 이런 것들이 집값을 부풀리게 하는 측면들도 분명히 존재하는 부분도 있지만 이런 것들이 단기간에 제도의 문제점이 있다고 해서 바로 없애버리는 현상으로 가게 되면 지금 현재 살고 있는 전월세 시장의 세입자들은 당장 구할 곳이 없기 때문에 더 혼란이 가중될 수밖에 없는 거죠. 그래서 차라리 주거 환경을 다른 데로 이전하거나 아니면 바로 매매로 이루어지는 이런 현상들이 발생할 수밖에 없고 그러한 정책을 실현하는 과정에서 시장에는 혼란이 가중될 수밖에 없는 상황이 이어질 수 있다, 이렇게 생각하고 있습니다.

◇앵커> 그러다 보니까 임대차 전월세 수요들이 강제매매 식으로 또 시장을 불안하게 만드는 그런 현상도 발견되고 있는데요. 이재명 대통령이 어제는 보유세에 대한 이야기도 다시 한 번 강조했습니다. 그러니까 보유세를 높이겠다는 뜻을 분명히 했다고 볼 수 있는데 양도세를 높이고 보유세도 높였더니 물량은 잠기고 이게 세입자들에게 전가가 되더라. 이건 우리가 앞서 두 차례 경험을 했던 일이거든요. 같은 정책을 쓰는데 이번에 다른 결과가 나올까요?

◆천소라> 아무래도 같은 정책을 써서 달라질 수 있는 기대는 어려운 거죠. 이미 시장은 학습을 했고 같은 정책을 썼을 때 집값이 올라갔다는 것을 사람들이 관측을 한 거죠. 그런 측면에서 봤을 때는 오히려 앞으로의 세제 강화가 매물이 나온다고 생각하기보다는 추가적인 공급이 없을 거다라고 오히려 지금 수요를 더 촉발시키는 원인으로 작용할 수 있다. 물론 중장기적으로 봤을 때는 우리가 향후 2030년까지 공급이 증가되고 하면 중장기적인 방향성은 전세가 사라지면서 어느 정도 일정 부분 안정화되면 너무 좋겠지만 일단 당장 2~3년 후에 공급이 사실상 굉장히 낮은 상황이고 이런 부분에서 규제까지 맞물리고 집을 가지고 있는 부분들이 보유세도 높이고 양도세도 높으면 기회비용을 비교할 수밖에 없거든요. 내가 보유하는 것이 나은지 아니면 지금 팔아서 남기는 게 나은지. 만약에 양도세도 높다고 하면 일단 관망을 해 보자. 향후에 집 공급이 충분하지 않는다면 이 가격이 유지될 수 있다고 하는 시장의 기대도 반영이 될 수 있는 거죠. 이런 복합적인 요인 때문에 단순히 이것이 전세나 매물을 잡는다고 해서 바로 떨어질 거다라고 보기는 어렵고 부동산이 경착륙되게 되면 가계부채가 굉장히 대출이 많은 상황에서 사실 서민들이 더 추가적인 여력이 없는 상황. 그리고 대출을 받을 수 없는 상황에서는 굉장히 단기간에 주거에 대한 불안을 가중시킬 수 있다, 이렇게 생각을 하고 있습니다.

대담 발췌 : 김서영 디지털뉴스팀 에디터

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