매매 규제에 전세가도 비상..."서민들 이중고 겪을 것" [Y녹취록]

■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산 경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

◇앵커> 시가 15억 이상 주택에 대해서 대출 규제가 강화가 된 거잖아요. 집값에 따라서 대출금이 차등 규제가 되는데 이렇게 되면 현금부자만 집을 살 수 있는 것 아니냐, 이런 문제 우려도 계속 제기되고 있죠.

◆김인만> 그렇습니다. 15억 이하 아파트에 대해서는 여전히 6억, 6.27 대책이 그대로 유지가 되는 것이고요. 15~25억 사이는 4억, 25억이 초과가 되면 대출이 2억밖에 안 나옵니다. 그러면 50억 아파트를 사는 데 대출이 2억밖에 안 나온다는 얘기는 실제 로 현금 부자들만 살 수 있기 때문에 현금 부자들은 아무런 타격감이 없고요. 소위 말해서 어중간한 부자, 대출을 좀 받아서 27억 정도 아파트를 사시려고 하시는 분들은 자금 계획에 차질이 생기기 때문에 그렇다면 25억 아래로 내려오는 아파트를 선택을 할 수밖에 없기 때문에 결국에는 타깃을 좀 더 상급지가 아닌 하급지 정도로 다시 수요 이동이 되겠죠. 그래서 여러 가지 계산, 셈법이 복잡해지고 있는 상황입니다.

◇앵커> 이렇게 매매에 대한 규제가 많아지니까 이렇게 되면 전세가가 오르는 것 아니냐, 이런 목소리도 있어요.

◆김인만> 전세가격도 올라갑니다. 올라가는데 전세대출에 대해서 DSR을 적용을 했죠. 그러면 대출을 많이 받지 못합니다. 왜? 서민들이 소득이 많지 않은데 대출을 못 받게 되면 전세금이 많이 못 올리게 되면 집주인이 대출이 안 나오니까 안 올리고 가만히 있을게라는 집주인이 없잖아요. 결국에는 반전세가 활성화됩니다. 그러면 올리지 못하는 돈을 월세로 또 받게 되고요. 집주인들이 실거주를 해야 되잖아요. 또 토지거래허가구역에 지정된 곳들은 집주인이 거주하게 되면 좋은 입지에 인프라가 좋은 것들은 전세 매물이 안 나오다 보니까 전세 매물 품귀 현상이 생기고 월세 가격 올라가는, 서민들은 이중고를 겪을 가능성이 높습니다.

◇앵커> 이런 상황 속에서 정부는 보유세나 거래세 강화가 아니라 조정이라는 표현을 썼거든요. 이 부분은 어떻게 해석해봐야 될까요?

◆김인만> 정부도 고민이 굉장히 많습니다. 부동산 규제는 세 가지가 있거든요. 금융 규제, 그러니까 대출 규제가 있고요. 그다음에 허가제, 이런 토지거래허가구역 이런 규제 지역이 있고 세 번째는 세금 규제가 있는데 세금 규제를 사용해야 될 때가 왔습니다. 왔는데 대통령께서도 세금 규제는 하지 않겠다고 말씀하신 부분도 있고, 문재인 정부의 정책 실패를 반면교사해보면 세금 규제를 너무 무리하게 적용을 해서 조세 저항이 생기고 표심을 잃어버렸기 때문에 조심하는 부분이 있습니다. 특히 내년 6월에 지방선거가 있기 때문에 세금 규제는 두 가지가 있거든요. 종합부동산세 같은 보유세를 올리는 방법이 있고, 그다음에 양도세, 취득세 같은 거래세를 올리거나 내리는 두 가지 방법이 있는데 효과를 보려면 보유세를 올리고 양도세를 내려주면 매물이 나오게 되는데 이렇게 되면 또 서울의 평균 이상 아파트를 가지신 분들은 기분 나쁘죠. 내가 뭘 했다고 세금 부담을 늘리는 거야? 집 가진 사람들의 조세저항이 일어나게 되고요. 양도세를 내리게 되면 무주택자들이 부자 논란, 부자 감세. 내 친구 부동산으로 돈 벌었는데 왜 세금을 깎아주는 거야라는 반발이 있기 때문에 정부 입장에서는 고민입니다. 그러면 거래세를 올리게 되면 또 매물 잠김 현상이 생겨서 집값이 더 올라갑니다. 안 건드릴 수는 없는데, 지금 대출 규제로 안정을 시키고 싶은데 안정이 안 될 때는 결국에는 세금 규제 카드를 끄집어내야 되기 때문에 그 부분에 대해서 우리가 좀 더 고민해볼게. 일단 시간을 좀 줘라는 메시지를 던져주고 있습니다.

◇앵커> 그런데 어쨌거나 지금 서울에서는 공급이 수요를 못 따라가는 상황이 가장 큰 문제인 거잖아요. 그런 만큼 정부가 추가 공급 대책도 내놓지 않을까요?

◆김인만> 이번 대책 내용을 보게 되면 9.7 대책 열심히 하겠다는 얘기를 했거든요. 그래서 추가 공급 대책을 아무리 끄집어내도 지금 시장에서는 입주 물량이 부족해라고 하는데 입주 물량을 알라딘의 램프도 아니고 갑자기 만들 수는 없기 때문에 현실적으로 공급 부족 문제를 해결하기는 어렵고요. 결국에는 집주인이 가지고 있는 매물을 시장에 내놓을 수 있는 그런 뭔가의 정책이 필요한데 앞서서 제가 말씀드린 것처럼 또 다른 정치적인 문제, 여러 가지 경제적인 문제가 있기 때문에 여러 가지가 쉽지 않습니다. 지금 유동성이 너무 많거든요. 그래서 유동성을 제거해 줘야 되는데 기준금리를 올리자고 하니 경기침체에 주식도 떨어질 수 있으니까 그것도 못하겠고, 못하는 부분이 많다 보니까 실제로 할 수 있는 부분에 대해서 집중을 했습니다마는 시장에서는 문재인 정부 때 많이 보던 정책의 반복이 아닌가라는 실망감도 보여주고 있고요. 일부에서는 그래도 토지거래허가구역 지정이 됐는데 기대를 해야 되지 않냐라는 기대감이 있기 때문에 제가 앞서서 말씀드렸듯이 2~3개월 정도는 숨고르기하면서, 눈치도 좀 보면서 거래량이 줄어드는 그런 상황이 될 것 같습니다.

◇앵커> 시장에서는 규제책이 나올수록 집값은 더 오를 거다, 이런 말이 계속 나오잖아요. 이 부분 어떻게 생각하시는지 짧게 들어볼게요.

◆김인만> 이게 학습효과가 있어서 그렇거든요. 노무현 정부 시절, 문재인 정부 시절에도 수많은 규제를 했음에도 집값이 올라갔다. 결국에는 나는 인플레이션 방어를 위해서, 벼락거지를 피하기 위해서 집을 사고 싶은 구매 욕구가 있는데 사지 말라는 시장 억제를 해서는 시장을 컨트롤할 수 없다는 게 지금까지의 답이었는데 이번에도 똑같이 반복을 하고 있기 때문에 그 부분에 대해서는 많은 우려를 하고 있는 상황입니다.



대담 발췌: 이선 디지털뉴스팀 에디터

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