종부세·양도세 개편...부동산 시장 영향은? [뉴스퀘어 8PM]

■ 진행 : 정원석 앵커, 황이서 앵커
■ 출연 : 윤지해 부동산114 리서치랩장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스퀘어 8PM] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 오늘 발표한 세제개편안이 부동산 시장엔 어떤 영향 미칠까요. 윤지해 부동산114 리서치랩장과자세히 내용 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 지금 세제개편안, 부동산 부문에는 주로 어떤 내용들이 담겼습니까?

[윤지해]
크게 보면 이게 세제라는 부분들은 굉장히 복잡합니다. 그래서 제가 현재 몇 번씩 읽으면서 세 가지 정도 큰 줄기에서 정리를 해봤는데 첫 번째는 과거에는 우리가 문재인 정부 때를 반추해보면 주택이 많으면 많을수록 징벌적으로 세금을 부과했습니다. 그 부분들을 이번에 개편하면서 주택 수가 아닌 가액 기준으로 변경한다. 이게 첫 번째 큰 틀이고요. 두 번째로는 우리가 보유만 오래 해도 장기보유특별공제 같은 데서 40% 공제를 받고 이런 경우들이 있었습니다. 그런데 이번에는 거주 기간에 대한 것들을 산정하기 때문에 보유에 따라서 세금 부과하던 것들이 거주 기준으로 바뀐다, 이게 두 번째 큰틀이고요. 세 번째는 우리가 과거에는 1가구 1주택을 우대를 해 줬습니다. 그런데 지금 개편된 부분들을 보시면 초고가, 이른바 한 50억 원 수준되는 주택을 1주택만 가지고 있어도 과세부담이 과거보다, 현재 기준보다 2배 이상 늘어날 수 있다. 그래서 1가구 1주택 초고가 주택 소유자도 이제는 부담이 크다 정도, 세 가지 정도에서 정리할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
말씀해 주신 내용 중에 세 가지를 말씀해 주셨는데 그중에서 먼저 종부세 강화와 관련한 이야기를 먼저 해보겠습니다. 우선 기본공제금액이 조정된다고 하더라도 어떻게 변경되나요?

[윤지해]
과거에는 기본공제가 사실 아직 개편 전이죠. 논의 중이니까. 12억 원을 기준으로 해서 기본공제를 해줬습니다. 한마디로 공시가격 기준, 우리가 시세에 대한 개념과 공시가격에 대한 개념들이 헷갈리실 수 있는데 시세는 우리가 시장에서 거래되는 가격 수준을 얘기하는 거고요. 공시가격은 세금 산정을 위해서 따로 산정된 가격입니다. 이게 12억 원 수준에서 종합부동산세 기준이었다 보니까 한 20억 수준의 시가까지는 부과되는 정도가 거의 없었습니다. 그런데 이번에 이 부분들을 14억으로 올렸습니다. 공시가격 기준을. 그래서 20억 원을 살짝 초과하는 수준에서도 사실 종합부동산세 부담은 커지지 않을 수 있는데 여기서 특징이 뭐냐 하면 거주를 하는 주택에 한해서 14억 원으로 조정한 겁니다. 반면에 비거주를 한다 그러면 9억 원 기준이 되기 때문에 이때부터는 20억 원 수준에 해당되는 것을 비거주했을 때는 과세 부담이 늘어나는 구조를 만들어놨습니다. 그렇다 보니까 진성 실수자자라고 할 수 있는 1가구 1주택자에서 실제 거주를 한다 그러면 30억 원까지는 크게 과세 부담이 늘어나지 않으나 만약에 내가 거주를 안 한다 그러면 20억 원짜리를 가지고 있어도 부담이 커지는 걸 느낄 수 있다, 이 정도로 해석할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 비거주 다주택자들이 이번 세금 부담을 느껴서 시장에다 주택을 내놓을 것인가, 이 점은 어떻게 보세요?

[윤지해]
사실 우리가 다주택자에 대한 징벌적인 세금을 부과한 지가 사실 문재인 정부 때부터 이렇게 죽 거쳐오잖아요? 그리고 윤석열 정부 때부터는 양도세와 관련된 부분을 일반 과세로 전환을 했습니다. 그래서 한 2년에서 3년 정도의 시간을 줬었고 올해 들어서는 우리가 5월 9일까지 다주택자를 팔면 일반과세를 하겠다고 했습니다. 그렇게 보시면 한 3년 동안의 시간이 있었습니다. 그럼에도 다주택자가 정리를 안 한 거죠. 그러다 보니까 지금부터 우리가 다주택자인데 아직도 정리를 안 했다, 이런 분들은 각자의 사정에 따라서 사실은 매도 관점이 없는 분들이 남아 있다, 이렇게 볼 수 있고요. 다만 1가구 1주택자에서 이 부분들이 우리가 부담이 돼서 매도를 하게 되면 그분들 같은 경우는 다시 1가구 1주택자가 되는 게 크니까 사실상 매도를 한다고 해도 주택 소유율 상에서의 큰 변동을 일으키는 요소로 보기는 어렵다, 이 정도로 해석할 수 있습니다.

[앵커]
말씀을 들어보니까 거주를 하느냐 아니면 비거주이냐가 그 여부가 굉장히 중요해 보이거든요. 그런데 집주인이 실거주를 하게 되면 사실 전월세 집이 줄게 되잖아요, 세입자들이 나와야 하는 상황이니까. 그러면 전세난이 우려가 되는데 이 부분은 어떻습니까?

[윤지해]
사실은 세금에 대한 산정 부분을 전월세 부분까지 이전을 하면 사실은 여기에 대한 것은 대출 그리고 세금까지 다 엮어야 합니다. 그런데 우리가 아무래도 이런 얘기들을 했었죠. 1주택자가 어떤 물건을 내놓든, 다주택자가 어떤 물건을 내놓든 무주택자가 그걸 사면 어딘가에 전월세 물량이 하나 나오는 거잖아요. 그래서 전체 지역을 고려하지 않고 총량 개념에서 보면 사실은 전월세와 별로 관련이 없어 보이나 실제 우리가 거주하고 싶은 지역들은 한정되어 있잖아요. 그 한정된 부분에 실제 거주하는 수요가 들어가게 되고, 세금을 거주 중심으로 하고 대출을 했을 때 거주 중심으로 하다 보니까 선호하는 지역의 전월세 물량이 부족해집니다. 그러다 보니까 주거비가 인상되고 선호 지역 외에 우리가 외곽지라고 부르는 경기도 외곽, 평택, 안성 이런 지역에서는 전월세난이 그렇게 크지는 않습니다. 그런데 중심권에서는 그게 심화될 수 있다라는 이슈로 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러면 종합부동산세 부담을 주택 얼마짜리를 가지고 있는 사람들이 가장 느끼게 될까 이 점도 궁금하거든요.

[윤지해]
시뮬레이션을 돌려보면 일단 45억 원을 기준으로 하고 있습니다. 거기에서 우리가 보통 이 부분이 한 30억 수준이 되거든요. 공시가격 기준으로. 그러면 예를 들어서 반포자이 84제곱미터 기준으로 하게 되면 올해 기준으로 1800만 원 정도가 부과됐다면 2027년에는 2700만 원 수준까지 늘어나게 되고요. 거기에 예를 들어서 잠실 주공 82제곱미터 비거주를 한다 그러면 현재 기준에서는 1257만 원 정도 부과됐다면 내년에는 2520만 원 수준까지 늘어납니다. 그런데 이 부분들은 2027년 이후 2028년이 되면 더 늘어나는 구조를 만들어놨습니다. 그러니까 부담 수준은 점진적으로 증가하는데 우리가 만약에 50억 원 수준의 주택을 소유하고 있다, 그러면 한 2028년 정도가 되면 종합부동산세 세율이 2배로 늘어납니다. 주택 수와 상관없이. 그러다 보니까 부담은 향후에 한 2년 이후에 두 배 수준까지 현재의 기준보다 더 늘어날 거다, 이렇게 인식하시는 게 좋습니다.

[앵커]
그리고 지난 5월에도 양도세중과유예를 중단한 바가 있잖아요. 그 직전에 고가 아파트 거래가 쏟아졌었는데 이번에도 종부세 개편을 하게 되면 다시 한번 초고가 주택의 매도세가 늘어날까요?

[윤지해]
초고가 주택에서 부담이 되시는 분들은 분명히 매물을 내놓을 겁니다. 그런데 중요한 지점은 이 내놓은 매물을 누군가가 받아주면 그분은 그 보유에 따른 부담을 감당할 만큼 재력이 되시는 분이겠죠. 그러다 보니까 매각을 하고 떠나는 분도 있지만 새롭게 서울 쪽, 중심부 쪽에 들어오시는 분들은 더 부자일 수 있다. 그래서 그 물건은 오히려 매물이 잠길 수 있다 수준에서 보실 수 있으니까 사실 정부가 의도하는 부분이 가격 조절 이런 부분들은 아니라고 했습니다마는 매물 유도에는 일부 효과는 있습니다. 그런데 이 부분들이 시장에 정말 뚜렷한 효과를 낼까에서는 여전히 의문점은 많습니다.

[앵커]
양도소득세 부분도 내후년부터 개편되는데 똘똘한 한 채 선호 현상이 이어졌었잖아요. 여기에도 변화가 있을까요?

[윤지해]
똘똘한 한 채라는 현상들을 보시면 결국은 20억 원, 혹은 10억 원짜리 여러 채를 가지신 분보다 30억 원짜리 한 채, 혹은 40억 원짜리 한 채 이런 기준에서 똘똘한 한 채가 있었잖아요. 그런데 앞서 서두에 설명드린 것처럼 초고가 1주택을 가지고 있어도 세율이 2배 이상 늘어나는 구조가 되다 보니까 앞으로는 이 트렌드가 진화할 것 같습니다. 과거부터 훑어드리면 과거에는 똘똘한 집 한 채 이슈가 있었습니다. 그런데 나중에는 똘똘한 신축 아파트 한 채로 진화했고요. 지금 현재는 똘똘한 거주용 주택 이 기준이 되는데 사실은 여기에 하나가 더 추가된 겁니다. 똘똘한 20억 원 이하 중저가에서의 1주택 기준에서는 세 부담이 크지 않으니까 이렇게 트렌드가 전환되고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그리고 또 장기보유특별공제와 관련해서도 이야기를 해보겠습니다. 이제 비거주 장기보유특별공제 혜택을 낮춘다는 것인데 이렇게 되면 주거의 흐름이 좀 달라지게 되지 않을까요?

[윤지해]
장기보유특별공제는 우리가 보유할 때 현재는 40%, 그리고 거주하면 40%, 이렇게 해서 총 80%에 대한 공제가 있습니다. 그런데 이 부분들이 2027년, 2028년이 되면 거주 기준으로 완전히 전환을 합니다. 그래서 10년 거주했을 때 80% 공제를 받는 기준이 되기 때문에 결과적으로 시장의 트렌드는 보유보다는 거주하는 쪽으로 가는데 이렇게 똘똘한 주택들이 모두 거주할 경우에 앞서 말씀하신 것처럼 전월세 시장의 물량이 되는 부분들, 혹은 실제 매도 물량으로 나오는 부분들이 선호지역일수록 덜 나올 수 있다, 이렇게 볼 수밖에 없으니까 그게 가격을 오히려 인상시키는 유인이 됩니다. 핵심지 쪽에서. 반면에 외곡지 쪽은 트렌드가 달라질 수는 있으나 우리가 시장을 볼 때 리딩 지역의 가격을 잡지 못하면 외곽지 쪽에서 안정화되는 것은 크게 의미가 없거든요. 그런 관점에서 보면 여전히 똘똘한 집 한 채, 중저가, 그러니까 20억 원 이하에서 우리가 20억 원도 상당히 큰 금액이기는 합니다마는 그 금액 수준에서 봤을 때는 똘똘하다라는 특징들은 여전히 절세 절약에서 유효하게 진행이 될 것 같습니다.

[앵커]
보통 보유세를 높여놓으면 거래세를 낮춰줘야 되는 것 아니냐 이런 여론도 있잖아요. 이 점은 어떻게 보세요? 둘 다 올려버린 것 같은 느낌이 들거든요.

[윤지해]
일단 아쉬운 지점은 취득세는 개편 논의도 전혀 들어있지 않다는 점. 그리고 가끔은 우리가 규제를 덜하면 그게 마치 완화해 준 것처럼 생각하는 인식이 있습니다. 지금도 보시면 양도세 중과 세율과 관련된 다주택자가 20%포인트, 30%포인트 중과세입니다. 이걸 지금 2027년, 2028년 이렇게 되면서 5~15% 중과세로 좀 낮춰요. 그러니까 규제를 덜하는 것을 사실은 이게 어떤 의미에서 중과세를 거래세를 낮춰준 것처럼 인식이 되는데 규제를 덜하는 것과 우대를 하는 건 전혀 다른 얘기입니다. 그런 관점에서 보면 사실은 그동안 다주택자 일반과세를 할 때도 팔지 않으셨던 분들이 5% 중과세, 15% 중과세를 하니까 갑자기 매도지가 강해질 거라고 판단하기는 어려운 거죠. 그래서 제가 관점상에서는 이 경우는 정책 신뢰도 문제가 있기는 합니다마는, 일관성 문제도 있고. 그럼에도 어차피 이 부분들을 완화해 줄 거면 일반 과세로 하는 게 더 낫지 않았을까라고 판단을 합니다.

[앵커]
그리고 또 이번 개편안에서 새로운 내용이 양도 차익에 대한 공제 한도 부문도 신설이 됐습니다. 2028년에는 20억, 또 2029년에는 10억 원까지만 깎아준다고 하는데 그전까지 집을 팔라는 시그널로 봐야 할까요?

[윤지해]
현재 기준에서는 공제한도, 이른바 캡을 씌우는 금액은 없었습니다. 그럼에도 2027년, 2028년, 그렇게 시간이 많지는 않은데요. 그 안에서의 공제한도가 정해져 있으니까 원래 매각 의지를 좀 갖고 계셨던 분들이라면 이참에 팔고 다른 쪽으로 이동하자, 의지들은 생길 수 있는 여지가 있죠. 다만 이 부분들도 우리가 2년여를 거치고 나면 공제 한도라는 부분들의 한계점이 생기잖아요? 그러다 보니까 그때 이후에는 또 이동이 어렵지 않을까라는 인식상에서 봤을 때 우리가 세제 개편이라는 것들이 1년, 2년만 봐야 되는 것은 아니잖아요. 그래서 장기 트렌드를 봐야 하는데 당장 단기적인 효과는 있겠으나 중장기 효과에서 이게 유의미 있게 다가올지는 판단해볼 부분들이 있습니다.

[앵커]
양도세 중과세율에 대해서 한시적으로 완화하는 방안도 나왔는데 이게 매물을 유도하는 효과가 있을 것인가. 이 점은 어떻게 전망하세요?

[윤지해]
앞서 설명드린 것처럼 다주택자는 이미 3년 정도의 일반과세 시간이 있었습니다. 그럼에도 불구하고 지금 5%, 15% 중과세를 일부 완화하니까 이제 팔아라 하는 부분들은 우리가 시장에서 똘똘한 집 한 채 이슈가 있었듯이 지금의 다주택자는 본인이 가지고 있는 똘똘한 한 채와 선호되지 않는 주택 여러 채를 가지신 경우가 많습니다. 그러다 보니까 우리가 비아파트 시장은 이미 상당 부분 죽어 있거든요. 그 시장에서 어떤 물건이 나와도 가격에 대한 조절 기능이 그렇게 크지는 않다, 이렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]
그러면 다시 전월세 관련 이야기로 돌아와 보겠습니다. 요즘 정부가 그래도 전월세 대출을 규제하고 있는 상황이잖아요. 이런 상황에서 물량을 받아낼 여력이 있겠다는 의문의 목소리도 있던데 어떻습니까?

[윤지해]
전월세와 관련돼서 가장 큰 문제는 시장의 매물이 소진되고 그리고 거래 회전율이 떨어지는 데 문제가 하나 있고요. 그리고 우리가 전월세 시장을 볼 때는 두 가지만 보면 됩니다. 신축 입주가 원활하게 되고 있느냐. 이른바 공급이죠. 이 부분들이 원활하게 되고 있지는 않습니다. 그리고 기존 주택 쪽에서도 매물이 앞서 설명드린 것처럼 회전이 잘 안되고 있죠. 이른바 토지거래허가 구역 이슈, 혹은 대출에 따라서 직접 거주해야 하는 이슈가 있는 거죠. 그리고 또 하나 보셔야 되는 게 인플레이션입니다. 우리가 시장의 물가 상승 폭이 커지잖아요. 그러다 보니까 임대료에 대한 부분들은 하방 경직성이 있어서 상승폭에 대한 제어가 필요한데 이걸 임대차 3법에 의해서 이른바 5% 상한제를 하고 있음에도 최근에는 급등하고 있죠. 그러다 보니까 이 세 가지 부분 구도들을 보셔도 사실은 전월세 시장은 앞으로 혹은 내년, 내후년까지도 안정화되기는 어려운 구조에 있다, 이렇게 평가합니다.

[앵커]
이번 대책에서 대출 얘기는 없었거든요. 그래서 대출 문제는 어떻게 해결될 것인가.

[윤지해]
세제 개편안이니까 대출은 종합대책을 제가 알기로 준비하고 있는 것으로 알고 있습니다. 거기에서 아무래도 실수요자, 진성 실수요자, 청년 혹은 생애 최조자 이런 분들 중심으로는 은행권이 종량규제를 하고 있거든요. 그 부분들을 완화해 주지 않을까 이렇게 평가하고 있습니다.

[앵커]
오늘 말씀 여기서 줄이죠. 윤지해 부동산114 리서치랩장이었습니다. 고맙습니다.




YTN 이강문 (ikmoon@ytn.co.kr)