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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2025년 10월 23일 (목)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 구본기 생활경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆박귀빈 아나운서(이하 박귀빈):최근 이재명 정부의 10.15 부동산 대책 후폭풍이 이어지고 있습니다. 고강도 부동산 규제에 청년층, 실수요자들 사이에서는 ‘이제 집을 사기도, 전세를 구하기도 더 어렵겠다’는 우려의 목소리도 커지고 있는데요. 투기 수요를 차단하고 집값 상승을 잡겠다는 정부의 의지, 국민이 체감하는 ‘주거 안정’으로 이어질 수 있을까요? 현 시점에 집을 구해야 하는 청년층, 실수요자들은 어떤 대비를 해야 할까요? 구본기 생활경제연구소장 전화연결해 이야기 나눠보겠습니다. 소장님, 안녕하세요?
◇구본기 생활경제연구소장(이하 구본기): 네, 반갑습니다.
◆박귀빈: 네, 소장님도 청년 부모시고 실수요자인 걸로 알고 있습니다. 이번에 부동산 대책 보시고 어떠셨습니까?
◇구본기: 이 방송 듣고 있는 우리 대한민국 육아 동지들 파이팅입니다! 저는 서울에서 만 2살 딸 키우는 전세살이로 일하고 있는 젊은이고요. 오늘도 딸 어린이집 등원시키고 나왔습니다. 부동산 관련해서 두 가지 측면의 정체성이 있는 거예요. 그러니까 첫 번째가 부동산 전문가 둘째가 소위 실수요자 아니겠습니까? 먼저 실수요자 측면에서 솔직히 말씀드릴게요, 짜증이 났습니다.
◆박귀빈: 짜증 나셨어요?
◇구본기: 내용 살펴보고 딱 이런 생각했어요. ‘집값 꺾을 생각 없구만’ 이렇게 생각했고 그걸 전문가로서 냉정하게 생각해봤을 때는 이거 ‘양쪽에서 욕 먹겠구만’ 이런 생각이 들었습니다.
◆박귀빈: 전문가와 실수요자의 입장이 뭐 그렇게 많이 차이가 나는 것 같지는 않은데요?
◇구본기: 이제 왜 그런지를 설명드릴게요. 지금 다 공감하실 거예요. 규제를 하긴 했어요. 정부가 그런데 집값의 꺾기에는 약해요. 그래서 집값이 꺾이길 바라는 사람들한테도 욕을 먹을 거고요. 그런데 어쨌든 규제를 하긴 했단 말이에요. 그래서 집값이 꺾이길 바라지 않는 사람들한테도 욕을 먹을 거라고 그때 판단을 했는데 아니나 다를까 지금 어떻습니까? 실제로 양쪽에서 욕을 먹고 있다 이렇게 말씀을 드립니다.
◆박귀빈: 그러니까요. 실수요자 입장에서는 일단 가장 먼저 드신 생각이 집값이 안 꺾이겠구만 짜증이 났다고 하셨는데 사실 지금 어떤 이야기들이 나오냐 하면 청년층 사이에서 희망이 꺾였다, 내 집을 마련할 수 있는 희망이 꺾였다 이런 말이 나오는데요. 실제로 그 정도의 체감인가요?
◇구본기: 그거는 너무 크게 다가가시는 것 같고요. 아직 정부 이제 들어선 지 4개월밖에 되지 않았고 저 같은 경우는 두 가지 정체성이 겹쳐 있으니까 부동산 전문가로서의 입장에서 봤을 때, 이때쯤이면 집값을 꺾을 만한 정책이 나와줘야 되는데라고 기대를 하고 있었는데 그게 안 나와서 그랬던 거고요. 어쨌든 실수요자 입장에서는 저 같이 전문가가 아니더라도 체감이 안 될 거예요. 그리고 지난 정부들의 부동산 정책들을 보더라도 체감되는 정책들이 없었을 거예요. 이게 이유가 명확합니다. 거의 모든 정부가 주택 가격을 낮추겠다라는 명확한 입장을 갖지 않아요. 이렇게 얘기를 한번 해보자고요. 주택 매매 시장에서 우리가 실수요자라 하는데 가장 대표적인 실수요자가 누굽니까? 당연히 저 같은 무주택자 아니겠습니까? 그럼 무주택자 입장에서 보자고요, 우리 무주택자들은 집값이 많이 오른 상태에서 대출을 많이 받고 집을 사는 게 좋습니까? 아니면은 집값이 떨어진 상태에서 대출을 조금 받고 집을 사는 게 좋습니까?
◆박귀빈: 대출을 조금 받는 게 좋지 않은가요?
◇구본기: 당연한 겁니다. 그러니까 정리하자면 무주택자들 그러니까 정말 강력한 실수요자들 입장에서는 집값을 떨어지는 대책이 최고입니다. 그런데 정부가 그런 대책을 안 내놓는다 가령 이번 대책 경우도 그래서 제가 아까 말씀드린 것처럼 대책을 내놓긴 내놨는데 애매한 거예요. 그래서 대책 안에 집값을 낮추겠다는 강력한 의지가 보이지 않아서 실수요자 입장에서 제가 보고 짜증이 팍 났었다 이렇게 정리를 해 드리겠습니다.
◆박귀빈: 실질적으로 집값을 안정시키겠다 집값이 꺾일 수 있는 정말 효과적인 대책이 안 담겼다 이런 말씀하셨잖아요, 그러면 이번 정책을 좀 짚어보기 전에 소장님이 보시기에 어떤 대책들이 있었어야 됐을까요?
◇구본기: 저는 보유세 강화 정책 있었어야 된다고 봅니다. 그게 시금석이에요. 정부가 부동산 시장의 매매 시장 가격을 꺾 꺾을 것인가 꺾지 않을 것인가 그 태도를 보는 시금석이 부동산 보유세를 강화 효과적으로 강화하느냐 안 하느냐인데 이번에 건들지도 않았단 말이에요. 세 번째 대책인데도 불구하고요. 이것도 보시면 어 지금 정부가 부동산에 관련해서는 태도가 조금 뭐랄까 미온적이네라고 판단할 수 있는 게 얼마 전에 정부가 세제 개편안을 발표하면서 지난 정부 그러니까 윤석열 정부에서 기계 낮췄었던 것들 가령 법인세라든지 아니면 주식 관련 세제 같은 것들을 기계적으로 환원시켰어요. 말 그대로 기계적 환원이거든요. 그런데 그런 태도를 유지한다고 한다면 부동산 쪽에도 유지한다고 한다면 보유세 좀 좋게는 종합부동산세 같은 경우도 윤석열 정부에서 엄청나게 형평화 시켰거든요. 그것도 기계적으로 환원시키는 조치가 이루어질 법한데 그것조차도 이루어지지 않았다 이 부분이 굉장히 아쉽다, 그래서 각종 시민사회단체 등에서도 지금 비판 성명 나오고 있는 겁니다.
◆박귀빈: 그런데 이 보유세 강화가 있었어야 된다 이런 말씀을 하셨는데 이번에 정부가 발표한 대책의 핵심 내용이 결국은 규제잖아요. 그래서 규제 지역을 더 묶었고 그리고 대출 규제를 또 한 거잖아요. 그러고 나서 사실 보유세 그러니까 세금도 건드린다 아니다 이런 말이 있었어요. 근데 워낙 이번 대책에 대해서 논란의 목소리가 우려의 목소리가 많이 나오니까 지금 세금은 건드리지 않겠다는 거잖아요. 그러면은 우리 소장님 입장에서는 지금도 보유세 강화를 가야 된다라고 말씀하시는 거예요.
◇구본기: 지금 정부, 그러니까 민주당의 정부가 들어섰을 때 늘 집값 문제가 됐을 때 보유세 문제가 이런 태도였었어요. 보유세를 올린다 건드린다라고 했는데 시장에서 반대가 심하니까 뒤로 물러났단 말이에요. 그렇게 해 가지고서 마주한 역사가 어땠는지 우리는 너무 기억하고 있습니다. 그거를 반복하지 말아야 된다라는 게 지금 실수요자들 특히 무주택자들 입장인 거죠. 할 거면 확실하게 해라. 이미 어정쩡하게 했다가 제대로 안 됐던 역사가 있으니까 그 역사를 반복하지 말자.
◆박귀빈: 어제 진성준 의원 같은 경우는 또 보유세 인상해야 한다 이런 인터뷰를 했습니다.약간 좀 당정이 약간의 온도차가 지금 계속 부동산 정책과 관련해서 나오고 있는 분위기는 좀 느껴지긴 해요.
◇구본기: 네 맞습니다. 이게 사실 이해관계도 첨예하게 갈려요. 주택을 가지고 있는 입장과 가지고 있지 않은 입장이 완전히 갈립니다. 무주택자들은 당연히 집값이 떨어졌으면 좋겠고요. 주택을 하나라도 갖고 있는 쪽을 대변하거나 그런 분들 같은 경우는 전재산이란 말이에요.
◆박귀빈: 모든 사람 대부분 다 전 재산이죠. 이 부동산 하면 전 재산입니다.
◇구본기: 입장이 조금 이렇게 충돌하고 하는 이유가 지금 집값 자체가 미친 집값이다라는 이 명제에 그 누구도 집을 여러 채 갖고 있는 사람도 거부를 할 수 없기 때문에 그럽니다. 지금 이 집값을 이대로 두면 안 된다라는 것은 이 명제를 따라가야죠.
◆박귀빈: 그렇군요. 이번에 정부 측이 대책 발표하고 나서 우려의 목소리가 나오니까 고가 주택 중심 과열을 안정시키고 나서 일단은 중장기적으로 서민의 주거 기회도 열릴 수 있다 이런 논리를 내세우고 있다고 하는데 이건 어떻게 보세요?
◇구본기: 아 타이밍이 옳지 않죠. 그것도 과거에 민주당 정부가 했었던 거죠. 가령 기억하실 거예요. 그러니까 뭐라고 하냐면 이 집값 문제는 이미 오답 노트가 있어요. 문재인 정부가 오답 노트였었어요. 그게 그러니까 실패해도 성공이라는 게 뭐냐 하면은 오답 노트가 있기 때문에 같은 실수를 반복하지 않을 수 있어서거든요. 지금 문재인 정부 때 처음에 부동산 대책이 강력하지 못해도 기다렸었어요. 그 많은 시민들이 특히 문재인 정부는 집값을 떨어뜨리겠다고 천명했던 정부 아니겠습니까? 그런데 기다렸었던 이유가 문재인 정부가 민주당 정부인데 민주당이 국회에서 과반 의석을 획득하지 못했었어요. 초반에 허니문 기간에 그래서 그걸 기다려 줬었습니다. 시민들이 그랬다가 후반에 과반 의석을 획득하고 이제 자 드디어 개혁 가보자라고 다들 기대했는데 그 기대마저 무너져서 지금 이렇게 된 거거든요. 시민들이 그래서 다시 한 번 꿈을 꾼 게 그러면 정부 허니문 기간과 과반 의석이 겹쳐지는 소위 말하는 민주 진영에 한 번도 가보지 못한 길을 만들어 보자 이 소망들이 있었어요. 부동산 개혁을 소망하시는 분들한테는요. 지금이 그 시점인데 지금 개혁하지 않으면 언제 하느냐 지금 이런 얘기를 하시는 거예요.
◆박귀빈: 그래서 이번에 부동산 대책에 대해서 일단 내 집 마련을 꿈꿨던 사람들은 현금 부자만 내 집 마련 가능하다 그래서 청년층이 좀 이런 체감을 하고 있다 라는 이야기가 나오고 있고 또 청년층이 불안해하는 요인 중 하나가 전세 시장입니다. 처음에 임대차 계약도 이제 2년 주기였지만 이제 4년 주기로 늘어났고 그리고 이번 대책으로 전세 물량까지 더 줄어들 수 있다는 이런 우려도 나오고 있대요. 실제 그렇게 될까요?
◇구본기: 이거 가짜 뉴스입니다. 이번 대책으로 전세 물량이 줄어들지는 않을 겁니다. 이건 100% 장담합니다. 보통 100%라는 숫자는 전문가들은 대부분 안 씁니다. 왜냐하면 논리적으로 인과관계가 성립할 수가 없어서 그래요. 금방 말씀드린 것처럼 이번 대책은 집값을 꺾을 만한 대책이 아니거든요. 그런데 전세의 매커니즘을 보면 전세는 일종의 무이자 대출이에요. 임대인들이 세입자 보증금 대출로 삼아서 장차 오를 것 같은 집을 미리 사두는 행위 그게 지금 전세인데 다시 말하면은 전세라는 이 제도가 유지되는 이유는 집값이 오른다는 기대 때문인 거예요. 그러니까 반대로 말하면은 집값이 꺾여야 전세 매물이 줄어드는데 제가 계속 말하는 것처럼 이번 대책으로도 이번 대책을 통해서 앞으로 집값이 오를 거라는 이 기대가 꺾일 것이냐 아 그 정도의 강력한 대책은 아니거든요. 그래서 이번 대책으로 전세 매물이 줄지 않을 겁니다.
◆박귀빈: 그렇군요, 그래서 이런 이번에 3중 규제 때문에 전세 매물도 사라지고 점점 더 월세화가 빨라지고 있다 이런 기사들도 많이 나오고 있더라고요.
◇구본기: 전혀 그렇지 않습니다. 인과관계를 설명한 기사들이 있는지를 한번 찾아보시면 됩니다.많은 기사들이 지금 그렇게 지금 이번 대책을 통해서 전세난이 올 것이다 또는 월세가 오를 것이다라고 하는데 왜 전세난이 오고 월세가 오르는지를 설명한 기사가 없어요. 근데 이게 되게 고질적이라서 저에 관해서 한번 검색해 보시면 아실 텐데 한 몇 년 전에 그 주택 임대차 시장이 원래 2년 주기 2년 보호해 주던 걸 2 플러스 2, 4년 했을 때 있지 않습니까? 계약 갱신 그때도 똑같이 전세난이 온다라고 했는데 그때도 인과관계를 설명을 안해요, 기자분들이. 그래서 제가 연구소에서 인과관계를 설명해서 왜냐하면 이런 논리에 의해서 전세난이 옵니다를 설명한 기사를 찾아오기만 하면은 선착순 첫 번째 분한테 천만 원을 드리는 이벤트를 저희 연구소에서 실제로 했어요. 그 결과 아무도 찾아오지 못했습니다. 찾아보니 정말 없네요 이런 건 받았습니다.
◆박귀빈: 그래서 이번에 대책 발표 이후에 전세 보증금 돌려받을 수 있을까 불안해하는 세입자들 많다고 하던데 실제 그것도 그럼 현실과 다른가요?
◇구본기: 네, 논리적으로 설명할 수가 없습니다. 이번 대책 같은 경우는 집값을 꺾을 만한 것도 아닌 거고요. 전세 그 자체에 대한 규제도 하지 않았고요. 전혀 인과 관계가 성립을 할 수가 없어요.
◆박귀빈: 그렇군요. 이번 대책에는 어찌 됐건 전세 임대 시장에 대한 대책 그 보안은 빠져 있는 상황이죠?
◇구본기: 그게 정말 아쉬워요.
◆박귀빈: 그것도 같이 함께 갔어야 된다고 보세요?
◇구본기: 갔어야 했어요. 왜 그러냐 하면 국민들이 원하는 것은 ‘집값 잡아주세요’가 아니에요. 국민들이 정말로 바라는 거는 ‘주거 안정’이에요. 안정적인 주거 환경 만들어 주세요. 이게 대전제예요. 그런데 집값 잡는 게 곧 주거 안정은 아닌 거예요. 제가 이 얘기하면서 되게 속상한 게 이게 지금 전국으로 전파가 나가고 있지 않습니까? 지금 이 부동산 채금의 이 사태가 그 전북이나 강원도에 사시는 분들한테 와 닿겠습니까? 아니면 그 신림동에서 원룸에서 생활하시는 분들한테 피부에 와 닿겠느냐고요. 그분들까지 포괄하는 주거 안정을 향해 달려나가야 되는 것이고 사실 이 ‘주거 안정’이라는 최상의 가치를 쫓다 보면 집값은 자연스레 잡히는 거예요. 그런데 지금 정부가 그 오답 노트인 문재인 정부도 그랬었고 자꾸 집값 집값 하면서 집값을 잡으려는 것이 마치 정부의 최상위 가치인 것처럼 보여진단 말이에요. 이게 얼마나 편협해요? 집값을 잡기 더 어려워요. 문재인 정부가 그것을 역사로서 첫 번째 증명했고 두 번째 왜 그런지 논리와 이유를 설명드릴게요. 놀랍게도요, 대한민국에는 주택을 가진 가구가 주택을 가지지 않은 무주택 가구보다 더 많습니다. 그러니까 집값 집값 얘기를 하면서 집값을 어떻게 하겠다라고 얘기를 하는 순간 대한민국 과반 가구가 날이 서게 되는 거예요. 그래서 막 난리가 나는겁니다.
◆박귀빈: 보통 주거 안정이라고 하면 그러니까 ‘내 집 마련’ 같아서 이렇게 생각해서 아마 이제 그렇게 된 게 아닌가 이런 생각도 들고...
◇구본기: 그것도 저는 굉장히 잘못된 생각이었군요. 왜냐하면 세상에는요 태어나서 죽을 때까지 무주택자로 살다 가시는 분들이 계셔요. 그분들도 국민이거든요. 그분들까지 포괄하는 정책들을 제시를 하고 주거 정책들을 펼쳐 나가는 그림들을 지금 정부에서 시민들이 꿈꿨죠. 그런데 지금은 불 난곳만 불 끄고다니잖아요. 지금 여기 집값 올렸으니까 여기 잡아야겠다 여기 올리니까 잡아야 되겠다 그런 거 공통 아니거든요.
◆박귀빈: 그러면 이거 여쭤보겠습니다. 청년 세대 중에서 일단 내 집 마련을 꿈꿨던 분들 계시잖아요. 2030분들, ‘지금 사야 되나, 기다려야 되나’ 여전히 혼란스러운 분들 많습니다. 현재 시장 상황에서 실수요자들 어떻게 판단하셔야 될까요?
◇구본기: 이것도 오답 노트에 답이 있습니다. 문재인 정부는 처음에 잡겠다고 했다가 결국 못 잡은 거예요. 그때 나왔던 얘기가 뭐냐 하면은 대통령 믿고 기다렸다가 벼락거지 됐다 이런 얘기가 나왔었거든요. 그걸 또 반복하기 싫다라는 겁니다. 무주택자들 저와 같은 우리 동지분들 어떻게 해야 하는지 제가 말씀드릴게요. 아까 얘기로 돌아옵니다. 정부가 집값을 잡겠다는 의지만 가지면 집값은 분명히 잡을 수 있습니다. 왜냐하면 정책은 시장의 룰이거든요. 룰을 통해서 반드시 집값을 잡을 수 있다 이거 말씀드리고 길게 설명 못 드리니까 어쨌든 시금석은 무엇이다? 보유세를 어떻게 하는지를 보시라. 주택 보유세에 대해서 충분히 강력하게 밀고 나간다 하면 이거 믿어도 되겠는데? 하면서 생각하셔도 되고요. 만약에 이 다음에도 그렇지 않는다 이거 좀 심각한데?라고 생각하시면 될 것 같습니다.
◆박귀빈: 일단은 정부의 다음 움직임을 좀 보고 기다리셔라 이 말씀이신 거예요?
◇구본기: 맞습니다. 지금 섣불리 판단하기에는 이제 정부 나온 지 4개월밖에 안 됐고요. 실제로 그 인수위도 없이 출발해서 지금 조금 정비하는 데 시간이 걸린다. 이 부분에 대해서는 조금 감안해 줘야죠.
◆박귀빈: 정부가 지금 대책으로는 지금 너무나 우려도 많고 그렇잖아요. 그러다 보니까 정부에게 전문가로서 현실적인 대책 조언 한 말씀 지금 계속 어느 정도 윤곽은 나온 것 같은데 한 말씀 부탁드려요.
◇구본기: 짧으니까 이렇게 말씀드리고 싶어요. ‘시각을 바꾸세요’, 어떻게 바꾸면 되냐면은 지금 이재명 정부잖아요. 직전 대선에서 나왔다가 떨어지고 이번 대선에서 대통령 당선이 됐단 말이에요. 지난 대선 후보 시절에 내놨던 부동산 공약들 보세요, 거기엔 철학이 있어요. 주거시장을 어떻게 안정화시키겠다 가령 보유세를 거둬서 국민들과 기본 소득으로 나누겠다 아니면은 공공주택을 양질로 공급한 공공 기본주택 공급하겠다 그런 패키지들이 있었어요. 그거 다시 꺼내 놓으셨으면 좋겠습니다.
◆박귀빈: 주택 공급에 대해서 다시 한 번 살피셔라 이 말씀이신가요?
◇구본기: 아니요. 정책 전반에 대해서요. 이번 대선에서 이재명 후보가 부동산 대책 공약을 안 냈습니다. 실제로 없었어요. 그런데 지지난 대선에서는 공약을 패키지로 정말 멋있게 냈어요.말 그대로 패키지로 전방위적으로요. 주거 안정을 위한 그거 다시 꺼내 놓으셨으면 좋겠습니다.멀리 있지 않습니다. 새로 찾을 필요 없고요. 그 말씀드리고 싶어요. 여러분도 한번 이 방송 들으시고 지지난 대선에서 이재명 대통령 후보가 무슨 공약들을 냈는지 좀 살펴보셨으면 좋겠습니다.
◆박귀빈: 부동산 관련해서 알겠습니다. 그리고 아까 정부가 보유세 강화로 가는지 잘 보셔라라고 실수요자들께 말씀하셨잖아요. 만약에 보유세 강화 갑니다! 하면 그때 집 사면 됩니까?
◇구본기: 그때는 사기 전에 응원을 해 주셔야 됩니다. 온갖 곳에 온 이것도 다 오답 노트에 답이 있습니다. 보유세 조금만 높이려고 하면 온갖 곳에서 공격합니다. 가짜 뉴스들도 나오고요. 그때 응원해 주세요. 응원해 주시고 확실하게 보유세 올려서 집값 잡히시면 그때 저와 함께 사시면 됩니다.
◆박귀빈: 네, 지금까지 구본기 생활경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.
YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2025년 10월 23일 (목)
□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 구본기 생활경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆박귀빈 아나운서(이하 박귀빈):최근 이재명 정부의 10.15 부동산 대책 후폭풍이 이어지고 있습니다. 고강도 부동산 규제에 청년층, 실수요자들 사이에서는 ‘이제 집을 사기도, 전세를 구하기도 더 어렵겠다’는 우려의 목소리도 커지고 있는데요. 투기 수요를 차단하고 집값 상승을 잡겠다는 정부의 의지, 국민이 체감하는 ‘주거 안정’으로 이어질 수 있을까요? 현 시점에 집을 구해야 하는 청년층, 실수요자들은 어떤 대비를 해야 할까요? 구본기 생활경제연구소장 전화연결해 이야기 나눠보겠습니다. 소장님, 안녕하세요?
◇구본기 생활경제연구소장(이하 구본기): 네, 반갑습니다.
◆박귀빈: 네, 소장님도 청년 부모시고 실수요자인 걸로 알고 있습니다. 이번에 부동산 대책 보시고 어떠셨습니까?
◇구본기: 이 방송 듣고 있는 우리 대한민국 육아 동지들 파이팅입니다! 저는 서울에서 만 2살 딸 키우는 전세살이로 일하고 있는 젊은이고요. 오늘도 딸 어린이집 등원시키고 나왔습니다. 부동산 관련해서 두 가지 측면의 정체성이 있는 거예요. 그러니까 첫 번째가 부동산 전문가 둘째가 소위 실수요자 아니겠습니까? 먼저 실수요자 측면에서 솔직히 말씀드릴게요, 짜증이 났습니다.
◆박귀빈: 짜증 나셨어요?
◇구본기: 내용 살펴보고 딱 이런 생각했어요. ‘집값 꺾을 생각 없구만’ 이렇게 생각했고 그걸 전문가로서 냉정하게 생각해봤을 때는 이거 ‘양쪽에서 욕 먹겠구만’ 이런 생각이 들었습니다.
◆박귀빈: 전문가와 실수요자의 입장이 뭐 그렇게 많이 차이가 나는 것 같지는 않은데요?
◇구본기: 이제 왜 그런지를 설명드릴게요. 지금 다 공감하실 거예요. 규제를 하긴 했어요. 정부가 그런데 집값의 꺾기에는 약해요. 그래서 집값이 꺾이길 바라는 사람들한테도 욕을 먹을 거고요. 그런데 어쨌든 규제를 하긴 했단 말이에요. 그래서 집값이 꺾이길 바라지 않는 사람들한테도 욕을 먹을 거라고 그때 판단을 했는데 아니나 다를까 지금 어떻습니까? 실제로 양쪽에서 욕을 먹고 있다 이렇게 말씀을 드립니다.
◆박귀빈: 그러니까요. 실수요자 입장에서는 일단 가장 먼저 드신 생각이 집값이 안 꺾이겠구만 짜증이 났다고 하셨는데 사실 지금 어떤 이야기들이 나오냐 하면 청년층 사이에서 희망이 꺾였다, 내 집을 마련할 수 있는 희망이 꺾였다 이런 말이 나오는데요. 실제로 그 정도의 체감인가요?
◇구본기: 그거는 너무 크게 다가가시는 것 같고요. 아직 정부 이제 들어선 지 4개월밖에 되지 않았고 저 같은 경우는 두 가지 정체성이 겹쳐 있으니까 부동산 전문가로서의 입장에서 봤을 때, 이때쯤이면 집값을 꺾을 만한 정책이 나와줘야 되는데라고 기대를 하고 있었는데 그게 안 나와서 그랬던 거고요. 어쨌든 실수요자 입장에서는 저 같이 전문가가 아니더라도 체감이 안 될 거예요. 그리고 지난 정부들의 부동산 정책들을 보더라도 체감되는 정책들이 없었을 거예요. 이게 이유가 명확합니다. 거의 모든 정부가 주택 가격을 낮추겠다라는 명확한 입장을 갖지 않아요. 이렇게 얘기를 한번 해보자고요. 주택 매매 시장에서 우리가 실수요자라 하는데 가장 대표적인 실수요자가 누굽니까? 당연히 저 같은 무주택자 아니겠습니까? 그럼 무주택자 입장에서 보자고요, 우리 무주택자들은 집값이 많이 오른 상태에서 대출을 많이 받고 집을 사는 게 좋습니까? 아니면은 집값이 떨어진 상태에서 대출을 조금 받고 집을 사는 게 좋습니까?
◆박귀빈: 대출을 조금 받는 게 좋지 않은가요?
◇구본기: 당연한 겁니다. 그러니까 정리하자면 무주택자들 그러니까 정말 강력한 실수요자들 입장에서는 집값을 떨어지는 대책이 최고입니다. 그런데 정부가 그런 대책을 안 내놓는다 가령 이번 대책 경우도 그래서 제가 아까 말씀드린 것처럼 대책을 내놓긴 내놨는데 애매한 거예요. 그래서 대책 안에 집값을 낮추겠다는 강력한 의지가 보이지 않아서 실수요자 입장에서 제가 보고 짜증이 팍 났었다 이렇게 정리를 해 드리겠습니다.
◆박귀빈: 실질적으로 집값을 안정시키겠다 집값이 꺾일 수 있는 정말 효과적인 대책이 안 담겼다 이런 말씀하셨잖아요, 그러면 이번 정책을 좀 짚어보기 전에 소장님이 보시기에 어떤 대책들이 있었어야 됐을까요?
◇구본기: 저는 보유세 강화 정책 있었어야 된다고 봅니다. 그게 시금석이에요. 정부가 부동산 시장의 매매 시장 가격을 꺾 꺾을 것인가 꺾지 않을 것인가 그 태도를 보는 시금석이 부동산 보유세를 강화 효과적으로 강화하느냐 안 하느냐인데 이번에 건들지도 않았단 말이에요. 세 번째 대책인데도 불구하고요. 이것도 보시면 어 지금 정부가 부동산에 관련해서는 태도가 조금 뭐랄까 미온적이네라고 판단할 수 있는 게 얼마 전에 정부가 세제 개편안을 발표하면서 지난 정부 그러니까 윤석열 정부에서 기계 낮췄었던 것들 가령 법인세라든지 아니면 주식 관련 세제 같은 것들을 기계적으로 환원시켰어요. 말 그대로 기계적 환원이거든요. 그런데 그런 태도를 유지한다고 한다면 부동산 쪽에도 유지한다고 한다면 보유세 좀 좋게는 종합부동산세 같은 경우도 윤석열 정부에서 엄청나게 형평화 시켰거든요. 그것도 기계적으로 환원시키는 조치가 이루어질 법한데 그것조차도 이루어지지 않았다 이 부분이 굉장히 아쉽다, 그래서 각종 시민사회단체 등에서도 지금 비판 성명 나오고 있는 겁니다.
◆박귀빈: 그런데 이 보유세 강화가 있었어야 된다 이런 말씀을 하셨는데 이번에 정부가 발표한 대책의 핵심 내용이 결국은 규제잖아요. 그래서 규제 지역을 더 묶었고 그리고 대출 규제를 또 한 거잖아요. 그러고 나서 사실 보유세 그러니까 세금도 건드린다 아니다 이런 말이 있었어요. 근데 워낙 이번 대책에 대해서 논란의 목소리가 우려의 목소리가 많이 나오니까 지금 세금은 건드리지 않겠다는 거잖아요. 그러면은 우리 소장님 입장에서는 지금도 보유세 강화를 가야 된다라고 말씀하시는 거예요.
◇구본기: 지금 정부, 그러니까 민주당의 정부가 들어섰을 때 늘 집값 문제가 됐을 때 보유세 문제가 이런 태도였었어요. 보유세를 올린다 건드린다라고 했는데 시장에서 반대가 심하니까 뒤로 물러났단 말이에요. 그렇게 해 가지고서 마주한 역사가 어땠는지 우리는 너무 기억하고 있습니다. 그거를 반복하지 말아야 된다라는 게 지금 실수요자들 특히 무주택자들 입장인 거죠. 할 거면 확실하게 해라. 이미 어정쩡하게 했다가 제대로 안 됐던 역사가 있으니까 그 역사를 반복하지 말자.
◆박귀빈: 어제 진성준 의원 같은 경우는 또 보유세 인상해야 한다 이런 인터뷰를 했습니다.약간 좀 당정이 약간의 온도차가 지금 계속 부동산 정책과 관련해서 나오고 있는 분위기는 좀 느껴지긴 해요.
◇구본기: 네 맞습니다. 이게 사실 이해관계도 첨예하게 갈려요. 주택을 가지고 있는 입장과 가지고 있지 않은 입장이 완전히 갈립니다. 무주택자들은 당연히 집값이 떨어졌으면 좋겠고요. 주택을 하나라도 갖고 있는 쪽을 대변하거나 그런 분들 같은 경우는 전재산이란 말이에요.
◆박귀빈: 모든 사람 대부분 다 전 재산이죠. 이 부동산 하면 전 재산입니다.
◇구본기: 입장이 조금 이렇게 충돌하고 하는 이유가 지금 집값 자체가 미친 집값이다라는 이 명제에 그 누구도 집을 여러 채 갖고 있는 사람도 거부를 할 수 없기 때문에 그럽니다. 지금 이 집값을 이대로 두면 안 된다라는 것은 이 명제를 따라가야죠.
◆박귀빈: 그렇군요. 이번에 정부 측이 대책 발표하고 나서 우려의 목소리가 나오니까 고가 주택 중심 과열을 안정시키고 나서 일단은 중장기적으로 서민의 주거 기회도 열릴 수 있다 이런 논리를 내세우고 있다고 하는데 이건 어떻게 보세요?
◇구본기: 아 타이밍이 옳지 않죠. 그것도 과거에 민주당 정부가 했었던 거죠. 가령 기억하실 거예요. 그러니까 뭐라고 하냐면 이 집값 문제는 이미 오답 노트가 있어요. 문재인 정부가 오답 노트였었어요. 그게 그러니까 실패해도 성공이라는 게 뭐냐 하면은 오답 노트가 있기 때문에 같은 실수를 반복하지 않을 수 있어서거든요. 지금 문재인 정부 때 처음에 부동산 대책이 강력하지 못해도 기다렸었어요. 그 많은 시민들이 특히 문재인 정부는 집값을 떨어뜨리겠다고 천명했던 정부 아니겠습니까? 그런데 기다렸었던 이유가 문재인 정부가 민주당 정부인데 민주당이 국회에서 과반 의석을 획득하지 못했었어요. 초반에 허니문 기간에 그래서 그걸 기다려 줬었습니다. 시민들이 그랬다가 후반에 과반 의석을 획득하고 이제 자 드디어 개혁 가보자라고 다들 기대했는데 그 기대마저 무너져서 지금 이렇게 된 거거든요. 시민들이 그래서 다시 한 번 꿈을 꾼 게 그러면 정부 허니문 기간과 과반 의석이 겹쳐지는 소위 말하는 민주 진영에 한 번도 가보지 못한 길을 만들어 보자 이 소망들이 있었어요. 부동산 개혁을 소망하시는 분들한테는요. 지금이 그 시점인데 지금 개혁하지 않으면 언제 하느냐 지금 이런 얘기를 하시는 거예요.
◆박귀빈: 그래서 이번에 부동산 대책에 대해서 일단 내 집 마련을 꿈꿨던 사람들은 현금 부자만 내 집 마련 가능하다 그래서 청년층이 좀 이런 체감을 하고 있다 라는 이야기가 나오고 있고 또 청년층이 불안해하는 요인 중 하나가 전세 시장입니다. 처음에 임대차 계약도 이제 2년 주기였지만 이제 4년 주기로 늘어났고 그리고 이번 대책으로 전세 물량까지 더 줄어들 수 있다는 이런 우려도 나오고 있대요. 실제 그렇게 될까요?
◇구본기: 이거 가짜 뉴스입니다. 이번 대책으로 전세 물량이 줄어들지는 않을 겁니다. 이건 100% 장담합니다. 보통 100%라는 숫자는 전문가들은 대부분 안 씁니다. 왜냐하면 논리적으로 인과관계가 성립할 수가 없어서 그래요. 금방 말씀드린 것처럼 이번 대책은 집값을 꺾을 만한 대책이 아니거든요. 그런데 전세의 매커니즘을 보면 전세는 일종의 무이자 대출이에요. 임대인들이 세입자 보증금 대출로 삼아서 장차 오를 것 같은 집을 미리 사두는 행위 그게 지금 전세인데 다시 말하면은 전세라는 이 제도가 유지되는 이유는 집값이 오른다는 기대 때문인 거예요. 그러니까 반대로 말하면은 집값이 꺾여야 전세 매물이 줄어드는데 제가 계속 말하는 것처럼 이번 대책으로도 이번 대책을 통해서 앞으로 집값이 오를 거라는 이 기대가 꺾일 것이냐 아 그 정도의 강력한 대책은 아니거든요. 그래서 이번 대책으로 전세 매물이 줄지 않을 겁니다.
◆박귀빈: 그렇군요, 그래서 이런 이번에 3중 규제 때문에 전세 매물도 사라지고 점점 더 월세화가 빨라지고 있다 이런 기사들도 많이 나오고 있더라고요.
◇구본기: 전혀 그렇지 않습니다. 인과관계를 설명한 기사들이 있는지를 한번 찾아보시면 됩니다.많은 기사들이 지금 그렇게 지금 이번 대책을 통해서 전세난이 올 것이다 또는 월세가 오를 것이다라고 하는데 왜 전세난이 오고 월세가 오르는지를 설명한 기사가 없어요. 근데 이게 되게 고질적이라서 저에 관해서 한번 검색해 보시면 아실 텐데 한 몇 년 전에 그 주택 임대차 시장이 원래 2년 주기 2년 보호해 주던 걸 2 플러스 2, 4년 했을 때 있지 않습니까? 계약 갱신 그때도 똑같이 전세난이 온다라고 했는데 그때도 인과관계를 설명을 안해요, 기자분들이. 그래서 제가 연구소에서 인과관계를 설명해서 왜냐하면 이런 논리에 의해서 전세난이 옵니다를 설명한 기사를 찾아오기만 하면은 선착순 첫 번째 분한테 천만 원을 드리는 이벤트를 저희 연구소에서 실제로 했어요. 그 결과 아무도 찾아오지 못했습니다. 찾아보니 정말 없네요 이런 건 받았습니다.
◆박귀빈: 그래서 이번에 대책 발표 이후에 전세 보증금 돌려받을 수 있을까 불안해하는 세입자들 많다고 하던데 실제 그것도 그럼 현실과 다른가요?
◇구본기: 네, 논리적으로 설명할 수가 없습니다. 이번 대책 같은 경우는 집값을 꺾을 만한 것도 아닌 거고요. 전세 그 자체에 대한 규제도 하지 않았고요. 전혀 인과 관계가 성립을 할 수가 없어요.
◆박귀빈: 그렇군요. 이번 대책에는 어찌 됐건 전세 임대 시장에 대한 대책 그 보안은 빠져 있는 상황이죠?
◇구본기: 그게 정말 아쉬워요.
◆박귀빈: 그것도 같이 함께 갔어야 된다고 보세요?
◇구본기: 갔어야 했어요. 왜 그러냐 하면 국민들이 원하는 것은 ‘집값 잡아주세요’가 아니에요. 국민들이 정말로 바라는 거는 ‘주거 안정’이에요. 안정적인 주거 환경 만들어 주세요. 이게 대전제예요. 그런데 집값 잡는 게 곧 주거 안정은 아닌 거예요. 제가 이 얘기하면서 되게 속상한 게 이게 지금 전국으로 전파가 나가고 있지 않습니까? 지금 이 부동산 채금의 이 사태가 그 전북이나 강원도에 사시는 분들한테 와 닿겠습니까? 아니면 그 신림동에서 원룸에서 생활하시는 분들한테 피부에 와 닿겠느냐고요. 그분들까지 포괄하는 주거 안정을 향해 달려나가야 되는 것이고 사실 이 ‘주거 안정’이라는 최상의 가치를 쫓다 보면 집값은 자연스레 잡히는 거예요. 그런데 지금 정부가 그 오답 노트인 문재인 정부도 그랬었고 자꾸 집값 집값 하면서 집값을 잡으려는 것이 마치 정부의 최상위 가치인 것처럼 보여진단 말이에요. 이게 얼마나 편협해요? 집값을 잡기 더 어려워요. 문재인 정부가 그것을 역사로서 첫 번째 증명했고 두 번째 왜 그런지 논리와 이유를 설명드릴게요. 놀랍게도요, 대한민국에는 주택을 가진 가구가 주택을 가지지 않은 무주택 가구보다 더 많습니다. 그러니까 집값 집값 얘기를 하면서 집값을 어떻게 하겠다라고 얘기를 하는 순간 대한민국 과반 가구가 날이 서게 되는 거예요. 그래서 막 난리가 나는겁니다.
◆박귀빈: 보통 주거 안정이라고 하면 그러니까 ‘내 집 마련’ 같아서 이렇게 생각해서 아마 이제 그렇게 된 게 아닌가 이런 생각도 들고...
◇구본기: 그것도 저는 굉장히 잘못된 생각이었군요. 왜냐하면 세상에는요 태어나서 죽을 때까지 무주택자로 살다 가시는 분들이 계셔요. 그분들도 국민이거든요. 그분들까지 포괄하는 정책들을 제시를 하고 주거 정책들을 펼쳐 나가는 그림들을 지금 정부에서 시민들이 꿈꿨죠. 그런데 지금은 불 난곳만 불 끄고다니잖아요. 지금 여기 집값 올렸으니까 여기 잡아야겠다 여기 올리니까 잡아야 되겠다 그런 거 공통 아니거든요.
◆박귀빈: 그러면 이거 여쭤보겠습니다. 청년 세대 중에서 일단 내 집 마련을 꿈꿨던 분들 계시잖아요. 2030분들, ‘지금 사야 되나, 기다려야 되나’ 여전히 혼란스러운 분들 많습니다. 현재 시장 상황에서 실수요자들 어떻게 판단하셔야 될까요?
◇구본기: 이것도 오답 노트에 답이 있습니다. 문재인 정부는 처음에 잡겠다고 했다가 결국 못 잡은 거예요. 그때 나왔던 얘기가 뭐냐 하면은 대통령 믿고 기다렸다가 벼락거지 됐다 이런 얘기가 나왔었거든요. 그걸 또 반복하기 싫다라는 겁니다. 무주택자들 저와 같은 우리 동지분들 어떻게 해야 하는지 제가 말씀드릴게요. 아까 얘기로 돌아옵니다. 정부가 집값을 잡겠다는 의지만 가지면 집값은 분명히 잡을 수 있습니다. 왜냐하면 정책은 시장의 룰이거든요. 룰을 통해서 반드시 집값을 잡을 수 있다 이거 말씀드리고 길게 설명 못 드리니까 어쨌든 시금석은 무엇이다? 보유세를 어떻게 하는지를 보시라. 주택 보유세에 대해서 충분히 강력하게 밀고 나간다 하면 이거 믿어도 되겠는데? 하면서 생각하셔도 되고요. 만약에 이 다음에도 그렇지 않는다 이거 좀 심각한데?라고 생각하시면 될 것 같습니다.
◆박귀빈: 일단은 정부의 다음 움직임을 좀 보고 기다리셔라 이 말씀이신 거예요?
◇구본기: 맞습니다. 지금 섣불리 판단하기에는 이제 정부 나온 지 4개월밖에 안 됐고요. 실제로 그 인수위도 없이 출발해서 지금 조금 정비하는 데 시간이 걸린다. 이 부분에 대해서는 조금 감안해 줘야죠.
◆박귀빈: 정부가 지금 대책으로는 지금 너무나 우려도 많고 그렇잖아요. 그러다 보니까 정부에게 전문가로서 현실적인 대책 조언 한 말씀 지금 계속 어느 정도 윤곽은 나온 것 같은데 한 말씀 부탁드려요.
◇구본기: 짧으니까 이렇게 말씀드리고 싶어요. ‘시각을 바꾸세요’, 어떻게 바꾸면 되냐면은 지금 이재명 정부잖아요. 직전 대선에서 나왔다가 떨어지고 이번 대선에서 대통령 당선이 됐단 말이에요. 지난 대선 후보 시절에 내놨던 부동산 공약들 보세요, 거기엔 철학이 있어요. 주거시장을 어떻게 안정화시키겠다 가령 보유세를 거둬서 국민들과 기본 소득으로 나누겠다 아니면은 공공주택을 양질로 공급한 공공 기본주택 공급하겠다 그런 패키지들이 있었어요. 그거 다시 꺼내 놓으셨으면 좋겠습니다.
◆박귀빈: 주택 공급에 대해서 다시 한 번 살피셔라 이 말씀이신가요?
◇구본기: 아니요. 정책 전반에 대해서요. 이번 대선에서 이재명 후보가 부동산 대책 공약을 안 냈습니다. 실제로 없었어요. 그런데 지지난 대선에서는 공약을 패키지로 정말 멋있게 냈어요.말 그대로 패키지로 전방위적으로요. 주거 안정을 위한 그거 다시 꺼내 놓으셨으면 좋겠습니다.멀리 있지 않습니다. 새로 찾을 필요 없고요. 그 말씀드리고 싶어요. 여러분도 한번 이 방송 들으시고 지지난 대선에서 이재명 대통령 후보가 무슨 공약들을 냈는지 좀 살펴보셨으면 좋겠습니다.
◆박귀빈: 부동산 관련해서 알겠습니다. 그리고 아까 정부가 보유세 강화로 가는지 잘 보셔라라고 실수요자들께 말씀하셨잖아요. 만약에 보유세 강화 갑니다! 하면 그때 집 사면 됩니까?
◇구본기: 그때는 사기 전에 응원을 해 주셔야 됩니다. 온갖 곳에 온 이것도 다 오답 노트에 답이 있습니다. 보유세 조금만 높이려고 하면 온갖 곳에서 공격합니다. 가짜 뉴스들도 나오고요. 그때 응원해 주세요. 응원해 주시고 확실하게 보유세 올려서 집값 잡히시면 그때 저와 함께 사시면 됩니다.
◆박귀빈: 네, 지금까지 구본기 생활경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.
YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)
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