AD
■ 진행 : 이광연 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이른바 '건축왕'이라 불리는 전세사기 사건의 피해자 한 명이 자택에서 숨진 채 발견됐습니다. 유서에는 '더는 버티기 힘들다'는 문구가 적힌 것으로 전해지고 있는데요. 정부가 전세사기 피해자를 위한 지원책을 시행하고 있지만 '사각지대'는 여전한 실정입니다. 오늘은 이 문제를 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 들여다 보겠습니다.
교수님 안녕하십니까? 그러니까 건축왕 사건의 피해자 한 분이 돌아가셨는데 이번 사건을 계기로 좀 사실 사각지대가 있어서 다시 또 지원 대책을 마련했는데 이분 역시 또 그 지원책의 사각지대에 해당하는 거 아니었습니까? 한 번 내용들을 들여다보겠습니다. 2021년에 7000만 원에 건축왕과 임대차 계약을 맺었고 이 보증금을 돌려받지 못한 피해자죠?
[석병훈]
그렇습니다. 건축왕한테 임대차 계약을 맺었는데요. 이 건축왕에 많은 피해자가 발생했습니다. 여러 피해자들한테 임차보증금을 변제하지 않고 차일피일 미루다가 경찰에 고발되고 처음에 변제 계획이 있는 것처럼 허위로 진술을 해서 구속이 되는 것을 피했었습니다. 그렇지만 그 이후에도 변제를 하지 않아서 결국은 경찰에서 재수사 결과 변제할 능력이 없다. 모든 보유하고 있는 부동산들이 사실상 경매 진행 중이고 변제할 수 없는 상황이다라는 것이 확인이 돼서 구속이 되는 상황에 이르렀기 때문에 지금 피해자분께서도 결국은 버티지 못하고 안타까운 상황에 처한 것으로 보입니다.
[앵커]
오늘 교수님과 왜 그 고인이 버티지 못했을까라는 부분을 객관적으로 들여다보겠습니다. 공교롭게도 피해지원제도라든지 대책의 사각지대였습니다. 그러니까 주택임대차보호법 사각지대 안에 있었고 또 2월에 나온 추가 지원 대책에서도 사각지대에 놓언 그런 피해자였거든요. 왜 이렇게 아무런 지원을 받지 못했던 것인지 하나씩 짚어볼 텐데 먼저 소액 임차인의 경우는 전세집이 이렇게 경매에 넘어갔을 때 일정 금액으로 최우선 변제금을 보장받을 수 있지 않습니까?
[석병훈]
그렇습니다. 주택임대차보호법에 따르면 소액 임차인의 경우에는 다른 우선되는 저당권이 설정돼 있다 할지라도 임차보조금의 일정 부분을 먼저 변제를 받을 수 있는 보호 장치가 되어 있습니다. 그렇지만 안타깝게도 고인의 경우에는 소액 임차인의 자격 요건을 충족하지 못했습니다.
왜냐하면 임대차 계약이 체결된 시점에 인천에서는 소액 임차인의 기준이 되는 보증금이 6500만 원 이하였습니다. 그렇지만 지금 피해자의 경우에는 보증금이 7000만 원이었기 때문에 500만 원 차이로 소액 임차인의 기준을 충족하지 못하면서 주택임대차보호법의 보호를 못 받는 상황에 처했기 때문에 지금 안타까운 상황을 맞은 것으로 보입니다.
[앵커]
또 한 가지가 이번 같은 경우도 경매 절차에 들어간 경우였거든요. 지금 보면 1월 말 기준이번 미추홀구 전세사기 피해자 가구가 3000가구가 넘는데 이 가운데 65%가 경매 대기 중이거나 절차를 밟고 있는 상황입니다. 그렇게 되면 물론 이런 피해를 막아야 되겠습니다마는 심적으로 경제적 어려움을 겪는 피해자가 늘어날 수 있다고 예측할 수 있는 것 아니겠습니까?
[석병훈]
당연히 그렇습니다. 사실 소액 임차인을 보호하기 위한 이런 제도가 있었음에도 최근에 부동산 가격이 폭등하면서 전세보증금도 많이 올랐었습니다. 그래서 소액 임차인 보호 제도만 가지고는 고인의 경우처럼 보호를 받지 못하는 전세 임차인들이 많이 계십니다.
그런 상황에서 정부에서는 전세보증금 보증 제도, 보증보험에 가입한 경우에는 보호를 받을 수 있지만 그런 경우에는 또 보험수수료를 부담해야 되기 때문에 그런 수수료 부담이 어려운 분들의 경우에는 전세보증금 보증보험을 가입하지 않았을 경우에 전혀 보호 장치가 없어서 그런 분들까지 감안을 하면 심적이나 경제적으로 향후 어려움에 처할 피해자분들이 많이 늘어날 가능성이 커졌다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그래서 그 고민을 교수님과 함께 해보는 건데 이번 사건을 좀 이해하려면 말씀드린 대로 이번 사건에서 빌라왕 사건도 있고요. 전세사기 피해자가 최근 급증했습니다. 그래서 한 달 전에 정부가 2일에 범정부 차원의 대책을 마련했는데 이번 피해자의 경우도 거듭 강조했다시피 절차가 있었는데 혜택을 못 받은 거거든요. 왜 못 받은 건지 한 번 짚어보죠. 어떤 대책이었습니까?
[석병훈]
기본적으로 전세사기 피해 대책에서 가장 중요한 두 가지는 뭐냐 하면 대출 요건을 완화하고 대환을 신설한 것이었습니다. 그래서 일단 피해를 받게 되면 보증금을 받아서 새로 살 집을 구해야 하는데요. 그래서 보증금을 받기 위해서는 여러 가지 법적 절차를 거쳐야 되기 때문에 시간이 많이 소요됩니다.
그래서 정부에서 제시한 안이 그동안 거주할 곳이 필요하기 때문에 긴급 거처를 지원해서 6개월에서 2년간 살 곳을 지원해 주거나 아니면 기존에 전세보증금을 못 받으니까 그 전세보증금을 대출을 이용해서 받은 경우에는 가구당 최대 2.4억 원에 해당하는 돈을 저리에 연 1~2%의 저금리에 대출을 해 주는 것, 이 두 가지 중에 하나를 택일할 수 있는 옵션을 정부에서 제시를 했는데요.
문제는 고인의 경우에는 자신의 피해 사실을 입증하는 것이 어려웠었습니다. 피해 사실을 입증하려면 허그, 주택도시보증공사죠. 가서 피해 사실확인서를 먼저 발급을 해야 하는데요. 피해 사실확인서를 발급받기 위해서는 자신이 살던 집이 경매절차가 종료가 됐거나 아니면 본인이 살던 집에서 강제로 퇴거가 돼서 이 경우에만 피해 사실확인서를 발급을 받을 수 있었습니다.
그런데 고인의 경우에는 집이 경매절차에 넘어갔을 뿐 경매를 통해서 매각을 할 기일이 정해지지가 않았기 때문에 피해사실확인서가 발급이 불가피가 돼서 피해자라는 사실을 입증할 수 있는 방법이 없었습니다. 그다음에 지금 대출의 경우에서도 전세자금대출을 받았는데 대출을 최근에 주요 시중 은행들이 피해자분들에 대한 대출 같은 경우에는 연장을 해 주고 있었는데요.
이 경우에도 허그 대출 상품만 최장 4년에 대해서 대출을 연장을 해 주고요. 이 피해자분 같은 경우에는 대출 연장을 요청했더니 어차피 시중 은행 같은 경우도 전세자금대출은 집주인한테 결국은 받아내야 될 돈인데요. 집주인한테 연락이 안 된다, 이런 것으로 핑계를 대면서 지원을 해 주지 않겠다라고 거부를 하고 그다음에 현재 받고 있는 대출의 만기 같은 경우도 10월달이기 때문에 대출만기가 도래하지 않았기 때문에 추가적으로 지원을 받을 방법도 없다, 이런 통보를 받아서 벼랑 끝으로 몰린 상황이었다, 이런 판단을 하고 있습니다.
[앵커]
그래서 고인이 피해 대책에 실망을 했고 버티기 힘들다고 유서에 남긴 것 아니겠습니까? 조금 복잡해서 한번 정리를 해 보면 지금 보면 대책의 큰 틀은 두 가지예요. 대출연장을 저리로 해 주는 것 하나, 그다음에 긴급 거처를 제공해 주는 건데 여기에 둘 다 해당하지 않았던 것. 그건 아까 말씀하신 경매 매각이 안 돼서 피해확인서를 못 받아서 대책에서 지원을 못 받은 건데 그런데 앞서 우리가 주목한 3000가구 중 65%가량이 이렇게 경매 대기 중이거나 경매가 진행 중이거든요. 이 시점에서 어떤 점을 보완해야 될까요, 지금까지 나온 대책에 있어서?
[석병훈]
일단 피해 사실확인서 발급이라는 것이 너무나 일단 퇴거되는 상황까지 몰리게 되면 심리적으로 당장 살 곳이 없기 때문에 피해자분들이 너무나 극단적인 상황까지 몰리게 되는 것이거든요. 그래서 피해사실확인서가 경매절차에 일단 진행이 들어갔으면 피해 사실확인서 발급을 하는 요건을 완화해 줄 필요가 있다고 보고요.
그다음에 일단 거처 지원하는 데 있어서 피해 사실확인서 발급이 되어야 하는 측면이 있으니까 그 부분이 가장 중요하다고 보고 있습니다. 피해 사실을 입증할 수 있다는 피해 사실확인서 발급 요건을 완화해 주는 측면이 필요하다고 보고 있습니다.
[앵커]
건축왕 전세사기 피해자가 지원을 받지 못한 이유를 짚고 있는데 바로 말씀해 주신 피해 확인을 받는 절차가 너무 까다로운 것부터 보완을 해야겠다, 이런 생각이 드는데 일단 시민단체에서는 정부가 보증금 반환 채권을 매입하는 등 적극적으로 피해구제에 나서야 된다, 이런 목소리도 있는데 이 부분은 어떻습니까?
[석병훈]
그게 지금 참여연대에서 성명서를 발표를 한 내용 중에 포함돼 있는데요. 기존에 있는 정부에서 말하는 대환대출이나 저리 대출 지원을 강화하자는 것, 그다음에 피해자를 전수조사하자는 내용, 그다음에 하나 포함된 게 선 구제 후 회수 방안이죠. 지금 전세보증금을 못 받는 피해자들의 채권을 정부에서 먼저 매입을 한다.
그 말은 피해자들에게 전세보증금을 정부에서 먼저 주고요. 그다음에 정부가 대신 집주인들을 찾아가서 그것을 회수를 해라. 회수하지 못하게 된 경우에는 집주인이 가져와서 그걸 공공임대주택으로 활용을 해라 이런 제안을 했는데요. 이게 사실 제안 자체는, 아이디어 차원에서는 검토해 볼 만한데요. 일단 쉽지 않은 방안입니다, 정부에서 선뜻 받아들이기는.
[앵커]
어떤 점이 어려운 건가요? 세금 때문일까요?
[석병훈]
일단 여러 가지 이유가 있습니다. 몇 가지 말씀을 드리면 전세라는 것은 결국 이게 민간인들끼리 이루어지는 사적 금융 행위이기 때문에 정부가 나서서 이걸 해결해 주기 시작하면 여러 가지 사적 계약 관계에서 일어나는 모든 문제에 대해서 다른 피해자분들도 우리도 이 일을 바탕으로 해서 이런 선례가 있으니까 우리도 정부가 나서서 먼저 우리 피해 금액을 보상해 주고 정부가 우리가 받을 돈을 대신 받아서 알아서 해결해라, 이런 식의 요구들이 빗발칠 가능성이 큽니다. 그럴 가능성이 있고요.
그다음에 이번에 전세에 대해서 피해를 본 피해자분들한테는 안타까운 일이지만 지금 일종의 팀을 짜서 공인중개사부터 시작해서 감정평가사, 건축을 한 사람들, 업자들끼리 팀을 짜서 작정을 하고 사기를 친 일당이기 때문에 사실 정부가 먼저 채권을 매입해서 피해자분들한테 전세보증금을 돌려드린 다음에 그 그룹에게 채권을 추심한다고 해도 원금을 다 회수하기가 거의 불가능하다고 보고 있습니다.
지금 같이 부동산 시세가 떨어진 상황에서는요. 그렇기 때문에 정부가 결국은 채권을 변제를 해 줘도 그것은 결국 국민 세금에서 나온 돈이기 때문에요. 정부가 나중에 전세보증금을 도로 다 회수하지 못하게 될 경우에는 결국 국고의 손실로 잡히게 되는 문제가 있습니다.
그리고 회수한 집 같은 경우에는 공공임대주택으로 활용한다고 해도 결국은 그 집의 가치라는 측면은 결국은 더 싸게 구매할 수 있는 집을 비싼 돈을 주고 산 것이나 마찬가지이기 때문에 이것도 역시 소중한 국민의 혈세를 낭비한 측면이 있다, 이런 문제점이 있어서 검토해 볼 만한 가치는 있는 아이디어지만 현실성은 여러 가지 문제로 어렵지 않을까 이런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
선구제 후 후회수 방안. 시민단체가 제안했지만 여러 가지 각도의 고민이 있기 때문에 실효성은 낮게 보인다 이렇게 정리를 하고 다음 질문으로 넘어가겠습니다. 아까 잠깐 공인중개사 언급하셨는데 건축왕 사건, 짧게 요약하면 바지 임대업자, 공인중개사 등과 짜고 조직적으로 사기를 친 그런 사건인데. 그래서 정부 같은 경우도 전세사기 가해자는 물론이고 공인중개사들도, 물론 일부겠습니다마는 주목을 하고 있습니다. 5월 말까지 현장점검하겠다, 이렇게 밝히고 있는데 예방에 도움이 될까요?
[석병훈]
이게 사실 안타까운 측면인데요. 이건 사후 약방문이라고 볼 수 있습니다. 사건이 터진 다음에 이제 와서 가서 점검을 하는 건데요. 점검을 하면 일시적으로 점검을 해서 일부 적발을 하고 실수를 범한 공인중개사들을 본보기식으로 처벌을 하게 되면 일단은 업계에 경종을 울리고 이런 측면은 있지만 일시적인 효과만 있다고 볼 수가 있습니다. 그래서 이것보다는 이러한 문제가 발생되지 않도록 근본적인 대책이 있어야 된다고 봅니다.
피해자분들 같은 경우는 공인중개사는 결국 피해자분들이 전세 보증금을 내고 살 주택을 구할 때 공인중개사를 믿고 거래를 한 것이거든요. 그러니까 세입자를 위해서 공인중개사들이 거래를 알선한 거기 때문에 공인중개사를 믿었는데 공인중개사도 알고 봤더니 한 팀이었던 거죠. 그다음에 심지어 감정평가사까지 한 팀으로 해서 이런 식으로 사기를 쳤기 때문에 이런 상황에서는 감정평가사의 직업윤리, 공인중개사의 직업윤리, 전문성 이런 것까지 전반적으로 제도를 개선할 방안을 정부에서 들여다보고 개선 방안을 내놔야 할 것으로 보입니다.
[앵커]
여기까지 들으면 시청자분들은 다음 질문이 궁금할 겁니다. 그래서 건축왕은 지금 어디에 있나. 지금 보면 지난해 한 번 구속영장이 기각이 됐고 지난달 20일에 구속된 상황이거든요. 어떤 처벌을 받게 되는지 예상을 해 볼 텐데 지금 피해자 163명에게서 보증금 무려 126억 원을 가로챈 혐의를 받고 있습니다. 혐의를 한 번 정리해 볼까요?
[석병훈]
저는 경제학자지 법률가가 아니기 때문에 정확하게 얼마나 형량이 나오는지는 제가 파악하기는...
[앵커]
제가 지금까지 알려진 내용을 정리해 드리면 일단 피해자 163명에게서 보증금 126억 원을 가로챈 혐의로 현재 구속이 된 상황이고 건축왕 남 씨의 입장은 부동산을 팔고 사재를 출연해서 빚을 정리하겠다고 했는데 검찰도 변제 능력이 없다고 보고 있거든요. 그러면 이런 경우 피해자들은 어떻게 구제받을 수 있는지 제가 질문을 돌리겠습니다.
[석병훈]
알겠습니다. 그러니까 크게 피해자분 같은 경우에는 두 그룹으로 나눠볼 수 있습니다. 피해자분들의 55% 정도 되는 분들은 주택도시보증공사를 통해서 전세보증금 반환보증보험에 가입을 하셨습니다. 그분들의 경우에는 일단 전세보증금 반환보증보험을 통해서 전세보증금을 받을 수가 있습니다.
그러면 주택도시보증보험에서 먼저 보증금을 반환한 다음에 건축왕에게 보증금을 받아낼 수가 있는 것이죠. 그러니까 그분들은 이런 방식으로 구제를 해야 되는데요. 건축왕 말고 그전에 빌라왕의 경우는 빌라왕은 사망을 했기 때문에 그 경우에는 빌라왕의 보증채무를 상속을 하는 절차가 있어야 되는데 그게 시일이 걸립니다.
그런 경우에는 정부가 나서서 법적 절차나 경매 절차를 좀 최소화할 수 있게, 시간을 빨리 단축할 수 있게 하는 절차에 도움을 주겠다, 이렇게 이미 발표를 했었고요. 반면에 가장 큰 문제는 전세보증금 보증보험에 가입을 하지 않은 피해자분들입니다. 약 45%인데요.
이런 경우는 결국 민사소송을 통해서 이 집이 경매가 넘어간 다음에 경매를 통해서 선순위 채권이 있으면 선순위 채권이 정리가 되고 남은 금액이 있을 때 반환을 받아야 되는데요. 문제는 이 집 같은 경우는 대부분의 집들이 우리나라 부동산 시장이 상당히 활황인 시절에 전세계약이 체결됐고요.
그리고 그 당시에 일부 감정평가사들이 감정평가 금액을 신축 빌라 같은 경우에는 부풀려서 전세보증금 계약을 체결했기 때문에, 전세계약을 체결했기 때문에 보증금이 상당히 높은 상황에서 계약이 체결돼서 실제로 경매로 처분이 돼도 처분된 낙찰가 자체가 상당히 낮을 가능성이 큽니다. 그래서 상당히 많은 피해자분들께서 전세보증금을 많이 돌려받지 못하고 큰 피해를 떠안을 가능성이 크다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 원인을 한번 보겠습니다. 정부도 이런 전세사기 원인으로 일단 집값 급등 또 보증제도의 악용, 전문 자격. 아까 감정평가사도 말씀하셨습니다마는 그런 전문자격사의 가담을 포함해서 다양한 원인이 있는 것으로 분석하고 있는데 대표적인 사기 방식으로 어떤 유형들이 있는 것으로 파악이 되고 있습니까?
[석병훈]
이건 저도 살펴보고 사실 깜짝 놀랐는데요. 그동안에는 두 가지 보호장치가 있었습니다, 크게. 등록 임대사업자 같은 경우는 의무적으로 임대보증을 가입을 하게 돼 있었습니다. 그래서 등록임대사업자에게 만약에 전세계약을 체결하고 그 집에 들어가는 경우에는 등록임대사업자는 임대보증에 의무 가입하게 돼 있기 때문에 임대보증을 통해서 전세보증금을 반환받을 수 있는 보호 장치가 있었습니다. 그런데 등록임대사업자가 임대보증에 의무 가입을 했는지 여부는 지자체에서 원래 임대사업자라고 등록을 받을 때 스크리닝을 했었어야 되는데요.
등록임대사업자라고 하면서 임대보증에 의무 가입하게 돼 있다고 속인 다음에 세입자가 거기에 전세계약을 체결했는데 사실은 미가입을 한 거죠. 이런 경우가 있었습니다. 그래서 이게 전세보증금보다 집값이 실제로는 낮아서 깡통 전세인데 전세보증금 반환을 안 한 거죠. 그래서 피해자가 발생한 사례가 있었고요.
그리고 심지어 이번에 건축왕 같은 경우는 뭐냐 하면 은행에서 대출을 받아서 선순위 채권이 있었습니다. 그런데 세입자가 딱 보면 선순위 채권이 있기 때문에 자기가 전세보증금보다 선순위 채권이 먼저 변제되는 걸 알아서 불안감을 느꼈더니 아무런 법적 구속력이 없는 이행 각서를 써주면서 공인중개사까지 담합을 해서 이행 각서를 썼으니까 걱정할 것이 없다, 그래서 속이고 전세계약을 체결하는 이런 경우가 있었습니다.
그리고 여러 가지 공인중개사의 대리인이나 모집인을 통해서 대규모 신축 빌라를 이용해서 집은 깔끔해 보이니까 여러 신혼부부라든지 이런 사회초년생들을 모집을 해서 전세계약을 체결하게 하는 이런 식의 다양한 사기기법이 이용이 됐습니다.
[앵커]
대부분이 그렇습니다마는 그런 보증금이 전재산인 경우가 많지 않습니까, 피해자분들 중에. 그런데 요즘은 또 인터넷 매체 등을 활용하는 경우도 많은데 전세사기를 애심할 만한 광고 유형도 따로 있을까요?
[석병훈]
지금 국토부에서 발표한 자료에 따르면 여러 가지 유형이 있는데요. 가장 중요한 것은 신축 빌라를 짓고 신축 빌라를 분양하는 분양업체가 직접 전월세 광고를 내는 경우가 대표적인 경우라고 볼 수 있습니다. 그리고 두 번째는 중개사무소에 등록되지 않은 자가 임대차 중개대상물을 광고하는 경우라고 할 수 있습니다.
왜냐하면 공인중개사를 통해서 임대차 거래를 하게 되면 그 거래가 사고가 발생을 하면 공인중개사 같은 경우는 자기가 중개한 거래에서 사고가 발생을 하면 그 사고에 대해서 일정 부분을 뭔가 보험사가 대신 피해액을 보상해 주는 보험에 가입이 되어 있습니다. 그래서 보상을 받을 수가 있거든요. 그런데 중개사무소에 등록되지 않은 자가 광고를 하고 그걸 통해서 계약을 체결할 경우에는 실제로 이게 사기일 경우에도 우리 피해자분들께서 보상을 받을 방법이 없는 것입니다.
[앵커]
사실 수수료 아끼기 위해서 이런 걸 선택하는 경우도 있는데 유의해야 되겠네요.
[석병훈]
당연히 유의라고 하셔야 됩니다. 그리고 다른 유형 같은 경우에는 중개사무사 정보가 전혀 없는 신원미상의 자가 SNS라든지 웹페이지를 통해서 광고를 하는 경우도 있었습니다.
[앵커]
지금 저희가 의심광고 주요 유형을 소개하고 있습니다. 정부에서 내세우고 있는 중개대상물 광고, 또 자가임대차 중개대상물 광고, 말씀하신 신원미상이 임대 중개대상물을 광고할 경우. 여러 가지 유형들을 보도를 통해서 알리고 인터넷에서 나와 있습니다마는 또 막상 거래를 하다 보면 놓치는 경우들이 있거든요. 전세사기를 당하지 않기 위해서 거래 과정에서 체크해야 될 사항들도 정리해 주시죠.
[석병훈]
거래 과정에서 체크해야 될 사항은 여러 가지가 있습니다. 저도 개인적으로 주택 관련해서 전세 거래도 해 보고 그랬었는데요. 쉽지가 않더라고요. 그래서 체크할 게 계약 전에는 먼저 전세가율이 적정한지 이것을 확인해 보셔야 됩니다. 과거 많은 피해자분들이 불과 얼마 전까지만 해도 부동산 가격이 언제 잡힐지 모를 정도로 올랐기 때문에 집값이 전세 가격보다 더 떨어질 것이냐, 이런 것을 전혀 생각을 안 하시고 걱정 없이 계약을 하셨는데요.
이 전세가율이 적정한 것인지, 집값에 비해서 전세보증금 가격이 너무나 높은 게 아닌지 먼저 체크, 확인을 하셔야 합니다. 그다음에 중요한 것은 뭐냐 하면 선순위 채권이 있는지 저당권이 설정되어 있다면 제 전세보증금보다 만약에 집이 경매에 넘어가도 선순위 채권이 먼저 변제되고 남은 금액하에서 제 전세보증금을 반환받을 수 있기 때문에 선순위로 설정된 저당권이 있는지를 확인해 보셔야 되고요.
그다음에 임대인이 체납한 세금이 있는지 또 확인해 보셔야 합니다. 임대인이 세금도 못 내고 있는 상황이면 전세보증금을 떼어먹을 가능성이 크지 않습니까? 반환하지 않을 가능성이. 그걸 먼저 계약 전에 확인해 보셔야 하고요. 그다음에 계약을 체결하는 당일에는 임대인의 신분증을 꼭 확인하셔야 합니다. 임대인인 척하면서 계약을 체결하는 사기를 치는 경우가 많이 있기 때문에요.
그다음에 또 공인중개사가 맞는지, 공인중개사 신분증도 확인을 하셔야 되고요. 그다음에 주택임대차 표준계약서가 맞는지도 이게 가짜 계약서가 아닌지를 확인하셔야 되고 권리 관계도 확인을 하셔야 합니다. 나온 사람이 집주인이 맞는지 이런 것도 확인을 하셔야 합니다.
그리고 계약 체결 후가 중요한데요. 계약 체결 후에는 바로 당일날 전입신고도 하고 그다음에 확정일자도 받으신 다음에 또 임대차 신고제도가 시행이 됐는데요. 임차인을 보호하기 위해서. 임대차도 전월세 계약을 신고를 해야 합니다. 그래야만 보호를 받으실 수 있습니다.
[앵커]
이런 체크리스트는 부동산 거래를 여러 번 하신 분들은 대체로 아는 부분들인데 이렇게 사회초년생들, 특히 신혼부부들 같은 경우에는 처음 거래할 때 놓치는 부분들이 있거든요. 아까 나갔던 저 정보들 중에서 가장 실수가 많은 부분이 어떤 건가요?
[석병훈]
가장 실수가 많은 부분은 사실 이사한 당일날 여러 가지 바쁘지 않습니까? 이삿짐도 들어가야 하고. 그런데 가장 중요한 것은 전입신고하고 확정일자. 그 확정일자를 받은 날로부터 대항력이라고 하죠. 대항력이 생기거든요. 전입신고와 확정일자 받기 전에 누군가가 저당권을 설정하게 해버리면 제 전세보증금보다 선순위 채권이 돼버리기 때문에 아무리 이사짐 들어오고 바쁘셔도 전세보증금 넘기자마자 전입신고하고 확정일자부터 먼저 하시는 게 제일 중요하다. 그래야만 전세보증금을 보호받을 수 있다, 이 점을 강조하고 싶습니다.
[앵커]
보증금 오가고 나서 전입신고와 확정일자 확인이 가장 중요하다는 말씀까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 했습니다. 고맙습니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이른바 '건축왕'이라 불리는 전세사기 사건의 피해자 한 명이 자택에서 숨진 채 발견됐습니다. 유서에는 '더는 버티기 힘들다'는 문구가 적힌 것으로 전해지고 있는데요. 정부가 전세사기 피해자를 위한 지원책을 시행하고 있지만 '사각지대'는 여전한 실정입니다. 오늘은 이 문제를 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 들여다 보겠습니다.
교수님 안녕하십니까? 그러니까 건축왕 사건의 피해자 한 분이 돌아가셨는데 이번 사건을 계기로 좀 사실 사각지대가 있어서 다시 또 지원 대책을 마련했는데 이분 역시 또 그 지원책의 사각지대에 해당하는 거 아니었습니까? 한 번 내용들을 들여다보겠습니다. 2021년에 7000만 원에 건축왕과 임대차 계약을 맺었고 이 보증금을 돌려받지 못한 피해자죠?
[석병훈]
그렇습니다. 건축왕한테 임대차 계약을 맺었는데요. 이 건축왕에 많은 피해자가 발생했습니다. 여러 피해자들한테 임차보증금을 변제하지 않고 차일피일 미루다가 경찰에 고발되고 처음에 변제 계획이 있는 것처럼 허위로 진술을 해서 구속이 되는 것을 피했었습니다. 그렇지만 그 이후에도 변제를 하지 않아서 결국은 경찰에서 재수사 결과 변제할 능력이 없다. 모든 보유하고 있는 부동산들이 사실상 경매 진행 중이고 변제할 수 없는 상황이다라는 것이 확인이 돼서 구속이 되는 상황에 이르렀기 때문에 지금 피해자분께서도 결국은 버티지 못하고 안타까운 상황에 처한 것으로 보입니다.
[앵커]
오늘 교수님과 왜 그 고인이 버티지 못했을까라는 부분을 객관적으로 들여다보겠습니다. 공교롭게도 피해지원제도라든지 대책의 사각지대였습니다. 그러니까 주택임대차보호법 사각지대 안에 있었고 또 2월에 나온 추가 지원 대책에서도 사각지대에 놓언 그런 피해자였거든요. 왜 이렇게 아무런 지원을 받지 못했던 것인지 하나씩 짚어볼 텐데 먼저 소액 임차인의 경우는 전세집이 이렇게 경매에 넘어갔을 때 일정 금액으로 최우선 변제금을 보장받을 수 있지 않습니까?
[석병훈]
그렇습니다. 주택임대차보호법에 따르면 소액 임차인의 경우에는 다른 우선되는 저당권이 설정돼 있다 할지라도 임차보조금의 일정 부분을 먼저 변제를 받을 수 있는 보호 장치가 되어 있습니다. 그렇지만 안타깝게도 고인의 경우에는 소액 임차인의 자격 요건을 충족하지 못했습니다.
왜냐하면 임대차 계약이 체결된 시점에 인천에서는 소액 임차인의 기준이 되는 보증금이 6500만 원 이하였습니다. 그렇지만 지금 피해자의 경우에는 보증금이 7000만 원이었기 때문에 500만 원 차이로 소액 임차인의 기준을 충족하지 못하면서 주택임대차보호법의 보호를 못 받는 상황에 처했기 때문에 지금 안타까운 상황을 맞은 것으로 보입니다.
[앵커]
또 한 가지가 이번 같은 경우도 경매 절차에 들어간 경우였거든요. 지금 보면 1월 말 기준이번 미추홀구 전세사기 피해자 가구가 3000가구가 넘는데 이 가운데 65%가 경매 대기 중이거나 절차를 밟고 있는 상황입니다. 그렇게 되면 물론 이런 피해를 막아야 되겠습니다마는 심적으로 경제적 어려움을 겪는 피해자가 늘어날 수 있다고 예측할 수 있는 것 아니겠습니까?
[석병훈]
당연히 그렇습니다. 사실 소액 임차인을 보호하기 위한 이런 제도가 있었음에도 최근에 부동산 가격이 폭등하면서 전세보증금도 많이 올랐었습니다. 그래서 소액 임차인 보호 제도만 가지고는 고인의 경우처럼 보호를 받지 못하는 전세 임차인들이 많이 계십니다.
그런 상황에서 정부에서는 전세보증금 보증 제도, 보증보험에 가입한 경우에는 보호를 받을 수 있지만 그런 경우에는 또 보험수수료를 부담해야 되기 때문에 그런 수수료 부담이 어려운 분들의 경우에는 전세보증금 보증보험을 가입하지 않았을 경우에 전혀 보호 장치가 없어서 그런 분들까지 감안을 하면 심적이나 경제적으로 향후 어려움에 처할 피해자분들이 많이 늘어날 가능성이 커졌다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그래서 그 고민을 교수님과 함께 해보는 건데 이번 사건을 좀 이해하려면 말씀드린 대로 이번 사건에서 빌라왕 사건도 있고요. 전세사기 피해자가 최근 급증했습니다. 그래서 한 달 전에 정부가 2일에 범정부 차원의 대책을 마련했는데 이번 피해자의 경우도 거듭 강조했다시피 절차가 있었는데 혜택을 못 받은 거거든요. 왜 못 받은 건지 한 번 짚어보죠. 어떤 대책이었습니까?
[석병훈]
기본적으로 전세사기 피해 대책에서 가장 중요한 두 가지는 뭐냐 하면 대출 요건을 완화하고 대환을 신설한 것이었습니다. 그래서 일단 피해를 받게 되면 보증금을 받아서 새로 살 집을 구해야 하는데요. 그래서 보증금을 받기 위해서는 여러 가지 법적 절차를 거쳐야 되기 때문에 시간이 많이 소요됩니다.
그래서 정부에서 제시한 안이 그동안 거주할 곳이 필요하기 때문에 긴급 거처를 지원해서 6개월에서 2년간 살 곳을 지원해 주거나 아니면 기존에 전세보증금을 못 받으니까 그 전세보증금을 대출을 이용해서 받은 경우에는 가구당 최대 2.4억 원에 해당하는 돈을 저리에 연 1~2%의 저금리에 대출을 해 주는 것, 이 두 가지 중에 하나를 택일할 수 있는 옵션을 정부에서 제시를 했는데요.
문제는 고인의 경우에는 자신의 피해 사실을 입증하는 것이 어려웠었습니다. 피해 사실을 입증하려면 허그, 주택도시보증공사죠. 가서 피해 사실확인서를 먼저 발급을 해야 하는데요. 피해 사실확인서를 발급받기 위해서는 자신이 살던 집이 경매절차가 종료가 됐거나 아니면 본인이 살던 집에서 강제로 퇴거가 돼서 이 경우에만 피해 사실확인서를 발급을 받을 수 있었습니다.
그런데 고인의 경우에는 집이 경매절차에 넘어갔을 뿐 경매를 통해서 매각을 할 기일이 정해지지가 않았기 때문에 피해사실확인서가 발급이 불가피가 돼서 피해자라는 사실을 입증할 수 있는 방법이 없었습니다. 그다음에 지금 대출의 경우에서도 전세자금대출을 받았는데 대출을 최근에 주요 시중 은행들이 피해자분들에 대한 대출 같은 경우에는 연장을 해 주고 있었는데요.
이 경우에도 허그 대출 상품만 최장 4년에 대해서 대출을 연장을 해 주고요. 이 피해자분 같은 경우에는 대출 연장을 요청했더니 어차피 시중 은행 같은 경우도 전세자금대출은 집주인한테 결국은 받아내야 될 돈인데요. 집주인한테 연락이 안 된다, 이런 것으로 핑계를 대면서 지원을 해 주지 않겠다라고 거부를 하고 그다음에 현재 받고 있는 대출의 만기 같은 경우도 10월달이기 때문에 대출만기가 도래하지 않았기 때문에 추가적으로 지원을 받을 방법도 없다, 이런 통보를 받아서 벼랑 끝으로 몰린 상황이었다, 이런 판단을 하고 있습니다.
[앵커]
그래서 고인이 피해 대책에 실망을 했고 버티기 힘들다고 유서에 남긴 것 아니겠습니까? 조금 복잡해서 한번 정리를 해 보면 지금 보면 대책의 큰 틀은 두 가지예요. 대출연장을 저리로 해 주는 것 하나, 그다음에 긴급 거처를 제공해 주는 건데 여기에 둘 다 해당하지 않았던 것. 그건 아까 말씀하신 경매 매각이 안 돼서 피해확인서를 못 받아서 대책에서 지원을 못 받은 건데 그런데 앞서 우리가 주목한 3000가구 중 65%가량이 이렇게 경매 대기 중이거나 경매가 진행 중이거든요. 이 시점에서 어떤 점을 보완해야 될까요, 지금까지 나온 대책에 있어서?
[석병훈]
일단 피해 사실확인서 발급이라는 것이 너무나 일단 퇴거되는 상황까지 몰리게 되면 심리적으로 당장 살 곳이 없기 때문에 피해자분들이 너무나 극단적인 상황까지 몰리게 되는 것이거든요. 그래서 피해사실확인서가 경매절차에 일단 진행이 들어갔으면 피해 사실확인서 발급을 하는 요건을 완화해 줄 필요가 있다고 보고요.
그다음에 일단 거처 지원하는 데 있어서 피해 사실확인서 발급이 되어야 하는 측면이 있으니까 그 부분이 가장 중요하다고 보고 있습니다. 피해 사실을 입증할 수 있다는 피해 사실확인서 발급 요건을 완화해 주는 측면이 필요하다고 보고 있습니다.
[앵커]
건축왕 전세사기 피해자가 지원을 받지 못한 이유를 짚고 있는데 바로 말씀해 주신 피해 확인을 받는 절차가 너무 까다로운 것부터 보완을 해야겠다, 이런 생각이 드는데 일단 시민단체에서는 정부가 보증금 반환 채권을 매입하는 등 적극적으로 피해구제에 나서야 된다, 이런 목소리도 있는데 이 부분은 어떻습니까?
[석병훈]
그게 지금 참여연대에서 성명서를 발표를 한 내용 중에 포함돼 있는데요. 기존에 있는 정부에서 말하는 대환대출이나 저리 대출 지원을 강화하자는 것, 그다음에 피해자를 전수조사하자는 내용, 그다음에 하나 포함된 게 선 구제 후 회수 방안이죠. 지금 전세보증금을 못 받는 피해자들의 채권을 정부에서 먼저 매입을 한다.
그 말은 피해자들에게 전세보증금을 정부에서 먼저 주고요. 그다음에 정부가 대신 집주인들을 찾아가서 그것을 회수를 해라. 회수하지 못하게 된 경우에는 집주인이 가져와서 그걸 공공임대주택으로 활용을 해라 이런 제안을 했는데요. 이게 사실 제안 자체는, 아이디어 차원에서는 검토해 볼 만한데요. 일단 쉽지 않은 방안입니다, 정부에서 선뜻 받아들이기는.
[앵커]
어떤 점이 어려운 건가요? 세금 때문일까요?
[석병훈]
일단 여러 가지 이유가 있습니다. 몇 가지 말씀을 드리면 전세라는 것은 결국 이게 민간인들끼리 이루어지는 사적 금융 행위이기 때문에 정부가 나서서 이걸 해결해 주기 시작하면 여러 가지 사적 계약 관계에서 일어나는 모든 문제에 대해서 다른 피해자분들도 우리도 이 일을 바탕으로 해서 이런 선례가 있으니까 우리도 정부가 나서서 먼저 우리 피해 금액을 보상해 주고 정부가 우리가 받을 돈을 대신 받아서 알아서 해결해라, 이런 식의 요구들이 빗발칠 가능성이 큽니다. 그럴 가능성이 있고요.
그다음에 이번에 전세에 대해서 피해를 본 피해자분들한테는 안타까운 일이지만 지금 일종의 팀을 짜서 공인중개사부터 시작해서 감정평가사, 건축을 한 사람들, 업자들끼리 팀을 짜서 작정을 하고 사기를 친 일당이기 때문에 사실 정부가 먼저 채권을 매입해서 피해자분들한테 전세보증금을 돌려드린 다음에 그 그룹에게 채권을 추심한다고 해도 원금을 다 회수하기가 거의 불가능하다고 보고 있습니다.
지금 같이 부동산 시세가 떨어진 상황에서는요. 그렇기 때문에 정부가 결국은 채권을 변제를 해 줘도 그것은 결국 국민 세금에서 나온 돈이기 때문에요. 정부가 나중에 전세보증금을 도로 다 회수하지 못하게 될 경우에는 결국 국고의 손실로 잡히게 되는 문제가 있습니다.
그리고 회수한 집 같은 경우에는 공공임대주택으로 활용한다고 해도 결국은 그 집의 가치라는 측면은 결국은 더 싸게 구매할 수 있는 집을 비싼 돈을 주고 산 것이나 마찬가지이기 때문에 이것도 역시 소중한 국민의 혈세를 낭비한 측면이 있다, 이런 문제점이 있어서 검토해 볼 만한 가치는 있는 아이디어지만 현실성은 여러 가지 문제로 어렵지 않을까 이런 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
선구제 후 후회수 방안. 시민단체가 제안했지만 여러 가지 각도의 고민이 있기 때문에 실효성은 낮게 보인다 이렇게 정리를 하고 다음 질문으로 넘어가겠습니다. 아까 잠깐 공인중개사 언급하셨는데 건축왕 사건, 짧게 요약하면 바지 임대업자, 공인중개사 등과 짜고 조직적으로 사기를 친 그런 사건인데. 그래서 정부 같은 경우도 전세사기 가해자는 물론이고 공인중개사들도, 물론 일부겠습니다마는 주목을 하고 있습니다. 5월 말까지 현장점검하겠다, 이렇게 밝히고 있는데 예방에 도움이 될까요?
[석병훈]
이게 사실 안타까운 측면인데요. 이건 사후 약방문이라고 볼 수 있습니다. 사건이 터진 다음에 이제 와서 가서 점검을 하는 건데요. 점검을 하면 일시적으로 점검을 해서 일부 적발을 하고 실수를 범한 공인중개사들을 본보기식으로 처벌을 하게 되면 일단은 업계에 경종을 울리고 이런 측면은 있지만 일시적인 효과만 있다고 볼 수가 있습니다. 그래서 이것보다는 이러한 문제가 발생되지 않도록 근본적인 대책이 있어야 된다고 봅니다.
피해자분들 같은 경우는 공인중개사는 결국 피해자분들이 전세 보증금을 내고 살 주택을 구할 때 공인중개사를 믿고 거래를 한 것이거든요. 그러니까 세입자를 위해서 공인중개사들이 거래를 알선한 거기 때문에 공인중개사를 믿었는데 공인중개사도 알고 봤더니 한 팀이었던 거죠. 그다음에 심지어 감정평가사까지 한 팀으로 해서 이런 식으로 사기를 쳤기 때문에 이런 상황에서는 감정평가사의 직업윤리, 공인중개사의 직업윤리, 전문성 이런 것까지 전반적으로 제도를 개선할 방안을 정부에서 들여다보고 개선 방안을 내놔야 할 것으로 보입니다.
[앵커]
여기까지 들으면 시청자분들은 다음 질문이 궁금할 겁니다. 그래서 건축왕은 지금 어디에 있나. 지금 보면 지난해 한 번 구속영장이 기각이 됐고 지난달 20일에 구속된 상황이거든요. 어떤 처벌을 받게 되는지 예상을 해 볼 텐데 지금 피해자 163명에게서 보증금 무려 126억 원을 가로챈 혐의를 받고 있습니다. 혐의를 한 번 정리해 볼까요?
[석병훈]
저는 경제학자지 법률가가 아니기 때문에 정확하게 얼마나 형량이 나오는지는 제가 파악하기는...
[앵커]
제가 지금까지 알려진 내용을 정리해 드리면 일단 피해자 163명에게서 보증금 126억 원을 가로챈 혐의로 현재 구속이 된 상황이고 건축왕 남 씨의 입장은 부동산을 팔고 사재를 출연해서 빚을 정리하겠다고 했는데 검찰도 변제 능력이 없다고 보고 있거든요. 그러면 이런 경우 피해자들은 어떻게 구제받을 수 있는지 제가 질문을 돌리겠습니다.
[석병훈]
알겠습니다. 그러니까 크게 피해자분 같은 경우에는 두 그룹으로 나눠볼 수 있습니다. 피해자분들의 55% 정도 되는 분들은 주택도시보증공사를 통해서 전세보증금 반환보증보험에 가입을 하셨습니다. 그분들의 경우에는 일단 전세보증금 반환보증보험을 통해서 전세보증금을 받을 수가 있습니다.
그러면 주택도시보증보험에서 먼저 보증금을 반환한 다음에 건축왕에게 보증금을 받아낼 수가 있는 것이죠. 그러니까 그분들은 이런 방식으로 구제를 해야 되는데요. 건축왕 말고 그전에 빌라왕의 경우는 빌라왕은 사망을 했기 때문에 그 경우에는 빌라왕의 보증채무를 상속을 하는 절차가 있어야 되는데 그게 시일이 걸립니다.
그런 경우에는 정부가 나서서 법적 절차나 경매 절차를 좀 최소화할 수 있게, 시간을 빨리 단축할 수 있게 하는 절차에 도움을 주겠다, 이렇게 이미 발표를 했었고요. 반면에 가장 큰 문제는 전세보증금 보증보험에 가입을 하지 않은 피해자분들입니다. 약 45%인데요.
이런 경우는 결국 민사소송을 통해서 이 집이 경매가 넘어간 다음에 경매를 통해서 선순위 채권이 있으면 선순위 채권이 정리가 되고 남은 금액이 있을 때 반환을 받아야 되는데요. 문제는 이 집 같은 경우는 대부분의 집들이 우리나라 부동산 시장이 상당히 활황인 시절에 전세계약이 체결됐고요.
그리고 그 당시에 일부 감정평가사들이 감정평가 금액을 신축 빌라 같은 경우에는 부풀려서 전세보증금 계약을 체결했기 때문에, 전세계약을 체결했기 때문에 보증금이 상당히 높은 상황에서 계약이 체결돼서 실제로 경매로 처분이 돼도 처분된 낙찰가 자체가 상당히 낮을 가능성이 큽니다. 그래서 상당히 많은 피해자분들께서 전세보증금을 많이 돌려받지 못하고 큰 피해를 떠안을 가능성이 크다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 원인을 한번 보겠습니다. 정부도 이런 전세사기 원인으로 일단 집값 급등 또 보증제도의 악용, 전문 자격. 아까 감정평가사도 말씀하셨습니다마는 그런 전문자격사의 가담을 포함해서 다양한 원인이 있는 것으로 분석하고 있는데 대표적인 사기 방식으로 어떤 유형들이 있는 것으로 파악이 되고 있습니까?
[석병훈]
이건 저도 살펴보고 사실 깜짝 놀랐는데요. 그동안에는 두 가지 보호장치가 있었습니다, 크게. 등록 임대사업자 같은 경우는 의무적으로 임대보증을 가입을 하게 돼 있었습니다. 그래서 등록임대사업자에게 만약에 전세계약을 체결하고 그 집에 들어가는 경우에는 등록임대사업자는 임대보증에 의무 가입하게 돼 있기 때문에 임대보증을 통해서 전세보증금을 반환받을 수 있는 보호 장치가 있었습니다. 그런데 등록임대사업자가 임대보증에 의무 가입을 했는지 여부는 지자체에서 원래 임대사업자라고 등록을 받을 때 스크리닝을 했었어야 되는데요.
등록임대사업자라고 하면서 임대보증에 의무 가입하게 돼 있다고 속인 다음에 세입자가 거기에 전세계약을 체결했는데 사실은 미가입을 한 거죠. 이런 경우가 있었습니다. 그래서 이게 전세보증금보다 집값이 실제로는 낮아서 깡통 전세인데 전세보증금 반환을 안 한 거죠. 그래서 피해자가 발생한 사례가 있었고요.
그리고 심지어 이번에 건축왕 같은 경우는 뭐냐 하면 은행에서 대출을 받아서 선순위 채권이 있었습니다. 그런데 세입자가 딱 보면 선순위 채권이 있기 때문에 자기가 전세보증금보다 선순위 채권이 먼저 변제되는 걸 알아서 불안감을 느꼈더니 아무런 법적 구속력이 없는 이행 각서를 써주면서 공인중개사까지 담합을 해서 이행 각서를 썼으니까 걱정할 것이 없다, 그래서 속이고 전세계약을 체결하는 이런 경우가 있었습니다.
그리고 여러 가지 공인중개사의 대리인이나 모집인을 통해서 대규모 신축 빌라를 이용해서 집은 깔끔해 보이니까 여러 신혼부부라든지 이런 사회초년생들을 모집을 해서 전세계약을 체결하게 하는 이런 식의 다양한 사기기법이 이용이 됐습니다.
[앵커]
대부분이 그렇습니다마는 그런 보증금이 전재산인 경우가 많지 않습니까, 피해자분들 중에. 그런데 요즘은 또 인터넷 매체 등을 활용하는 경우도 많은데 전세사기를 애심할 만한 광고 유형도 따로 있을까요?
[석병훈]
지금 국토부에서 발표한 자료에 따르면 여러 가지 유형이 있는데요. 가장 중요한 것은 신축 빌라를 짓고 신축 빌라를 분양하는 분양업체가 직접 전월세 광고를 내는 경우가 대표적인 경우라고 볼 수 있습니다. 그리고 두 번째는 중개사무소에 등록되지 않은 자가 임대차 중개대상물을 광고하는 경우라고 할 수 있습니다.
왜냐하면 공인중개사를 통해서 임대차 거래를 하게 되면 그 거래가 사고가 발생을 하면 공인중개사 같은 경우는 자기가 중개한 거래에서 사고가 발생을 하면 그 사고에 대해서 일정 부분을 뭔가 보험사가 대신 피해액을 보상해 주는 보험에 가입이 되어 있습니다. 그래서 보상을 받을 수가 있거든요. 그런데 중개사무소에 등록되지 않은 자가 광고를 하고 그걸 통해서 계약을 체결할 경우에는 실제로 이게 사기일 경우에도 우리 피해자분들께서 보상을 받을 방법이 없는 것입니다.
[앵커]
사실 수수료 아끼기 위해서 이런 걸 선택하는 경우도 있는데 유의해야 되겠네요.
[석병훈]
당연히 유의라고 하셔야 됩니다. 그리고 다른 유형 같은 경우에는 중개사무사 정보가 전혀 없는 신원미상의 자가 SNS라든지 웹페이지를 통해서 광고를 하는 경우도 있었습니다.
[앵커]
지금 저희가 의심광고 주요 유형을 소개하고 있습니다. 정부에서 내세우고 있는 중개대상물 광고, 또 자가임대차 중개대상물 광고, 말씀하신 신원미상이 임대 중개대상물을 광고할 경우. 여러 가지 유형들을 보도를 통해서 알리고 인터넷에서 나와 있습니다마는 또 막상 거래를 하다 보면 놓치는 경우들이 있거든요. 전세사기를 당하지 않기 위해서 거래 과정에서 체크해야 될 사항들도 정리해 주시죠.
[석병훈]
거래 과정에서 체크해야 될 사항은 여러 가지가 있습니다. 저도 개인적으로 주택 관련해서 전세 거래도 해 보고 그랬었는데요. 쉽지가 않더라고요. 그래서 체크할 게 계약 전에는 먼저 전세가율이 적정한지 이것을 확인해 보셔야 됩니다. 과거 많은 피해자분들이 불과 얼마 전까지만 해도 부동산 가격이 언제 잡힐지 모를 정도로 올랐기 때문에 집값이 전세 가격보다 더 떨어질 것이냐, 이런 것을 전혀 생각을 안 하시고 걱정 없이 계약을 하셨는데요.
이 전세가율이 적정한 것인지, 집값에 비해서 전세보증금 가격이 너무나 높은 게 아닌지 먼저 체크, 확인을 하셔야 합니다. 그다음에 중요한 것은 뭐냐 하면 선순위 채권이 있는지 저당권이 설정되어 있다면 제 전세보증금보다 만약에 집이 경매에 넘어가도 선순위 채권이 먼저 변제되고 남은 금액하에서 제 전세보증금을 반환받을 수 있기 때문에 선순위로 설정된 저당권이 있는지를 확인해 보셔야 되고요.
그다음에 임대인이 체납한 세금이 있는지 또 확인해 보셔야 합니다. 임대인이 세금도 못 내고 있는 상황이면 전세보증금을 떼어먹을 가능성이 크지 않습니까? 반환하지 않을 가능성이. 그걸 먼저 계약 전에 확인해 보셔야 하고요. 그다음에 계약을 체결하는 당일에는 임대인의 신분증을 꼭 확인하셔야 합니다. 임대인인 척하면서 계약을 체결하는 사기를 치는 경우가 많이 있기 때문에요.
그다음에 또 공인중개사가 맞는지, 공인중개사 신분증도 확인을 하셔야 되고요. 그다음에 주택임대차 표준계약서가 맞는지도 이게 가짜 계약서가 아닌지를 확인하셔야 되고 권리 관계도 확인을 하셔야 합니다. 나온 사람이 집주인이 맞는지 이런 것도 확인을 하셔야 합니다.
그리고 계약 체결 후가 중요한데요. 계약 체결 후에는 바로 당일날 전입신고도 하고 그다음에 확정일자도 받으신 다음에 또 임대차 신고제도가 시행이 됐는데요. 임차인을 보호하기 위해서. 임대차도 전월세 계약을 신고를 해야 합니다. 그래야만 보호를 받으실 수 있습니다.
[앵커]
이런 체크리스트는 부동산 거래를 여러 번 하신 분들은 대체로 아는 부분들인데 이렇게 사회초년생들, 특히 신혼부부들 같은 경우에는 처음 거래할 때 놓치는 부분들이 있거든요. 아까 나갔던 저 정보들 중에서 가장 실수가 많은 부분이 어떤 건가요?
[석병훈]
가장 실수가 많은 부분은 사실 이사한 당일날 여러 가지 바쁘지 않습니까? 이삿짐도 들어가야 하고. 그런데 가장 중요한 것은 전입신고하고 확정일자. 그 확정일자를 받은 날로부터 대항력이라고 하죠. 대항력이 생기거든요. 전입신고와 확정일자 받기 전에 누군가가 저당권을 설정하게 해버리면 제 전세보증금보다 선순위 채권이 돼버리기 때문에 아무리 이사짐 들어오고 바쁘셔도 전세보증금 넘기자마자 전입신고하고 확정일자부터 먼저 하시는 게 제일 중요하다. 그래야만 전세보증금을 보호받을 수 있다, 이 점을 강조하고 싶습니다.
[앵커]
보증금 오가고 나서 전입신고와 확정일자 확인이 가장 중요하다는 말씀까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 했습니다. 고맙습니다.
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]