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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2022년 7월 22일 (금요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연 : 이승태 변호사
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 슬기로운 라디오생활 1부, 이슈인터뷰로 시작합니다. 최근 부동산 가격이 하락세로 전환되면서 이른바 '깡통 전세'의 위험이 커지고 있습니다. 임차인이 보증금을 돌려받기 어려운 사례도 많다는데요. 부동산 계약시 어떤 점을 주의해야 하는지, 자세한 내용 알아봅니다. 부동산 전문 이승태 변호사 전화 연결돼 있습니다. 변호사님 안녕하세요?
◆ 이승태 변호사(이하 이승태): 안녕하세요.
◇ 이현웅: 요즘 우려되는 이야기들이 나오고 있어요. ‘깡통 전세’라고 부르는 게 어떤 건가요?
◆ 이승태: 보통 우리가 ‘깡통 전세‘라고 하면 집값보다 대출금이 있지 않습니까. 근저당권이라든지 전세보증금액이 더 큰 집을 얘기를 하는 건데요. 일반적으로는 대출금하고 보증금의 합이 주택 시가의 70%를 넘었다고 하면 깡통 전세의 위험성이 있다고 얘기를 합니다
◇ 이현웅: 그런 경우는 집값이 떨어져서 발생하는 건가요?
◆ 이승태: 그렇죠 그런데 애초부터 실질적으로 시세가 보통 높지 않은데도 불구하고 임차인들이 그걸 착각을 해서 ‘이 정도가 되는구나’라고 높게 생각을 한 거죠. 집값이 그런 경우도 있고요. 그다음에 또 하나는 나중에 깡통 전세가 위험이 생기는 것, 그러니까 깡통 전세 들어갈 당시까지는 그래도 보증금 회수 가능성이 아주 낮지는 않았는데 나중에 주택 가격이 하락을 하면서 보증금을 못 받는. 집값이 오히려 보증금이나 대출금과 역전 현상이 생기는 거죠. 그러면서 임차인들이 손해를 보시게 되는 겁니다.
◇ 이현웅: 그렇게 될 경우에 어떤 위험들이 예측되나요?
◆ 이승태: 주택임대차 보호법에 따라서 임차들은 언제든지 전입 신고를 하고 확정일자를 받아두면 보증금은 반환받을 수 있다. 이런 생각을 갖고 계세요, 대부분이. 그런데 현실은 그렇지 않다는 겁니다. 무슨 얘기냐 하면 우리가 경매가 되면 임차인의 보증금이 최우선이 되는 게 아니에요. 제일 먼저 우선순위가 되는 건 뭐냐 하면 그 주택과 관련돼서 임대인이 갖고 있는 임금 채권이라든지 퇴직금 채권이나 또 하나는 임차주택 중에서 아주 소액보증금들이 있거든요. 그중에 최우선 변제권이 먼저 1순위가 되고요. 두 번째는 우리가 당해세라고 하는 해당 주택에 부과된 국세 그다음에 지방세가 2순위가 됩니다. 그리고 3순위가 되는 게 전세권이라든지 근저당권이라든지 주택임대차 보증금이 되는데, 그것도 들어온 순서 그러니까 등기 순서와 확정일자를 받은 순서에 따라서만 배상을 받을 수 있기 때문에 자칫 잘못하면 순위가 밀려 있다거나 당일세가 많으면, 결국은 보증금을 돌려받지 못하는 일이 생기는 겁니다.
◇ 이현웅: 사례 중에 계약기간이 끝나서 이사를 가야하는데, 깡통전세가 되면서 집주인이 전세보증금을 주지 못하겠다고 한다면. 이럴때는 어떻게 하나요?
◆ 이승태: 그런 경우에는, 이게 가장 큰 깡통 전세의 문제예요. 갑자기 집값이 하락되니까 보증금을 반환을 못 해 준다라고 하면 기본적으로는 우리가 임차권 등기 명령을 해 두고 보통 나오셔야 되는데 그런데 이사를 가시려고 하더라도 보증금을 돌려받지 못하면 다른 곳으로 이사를 못 가지 않습니까? 그럴 때가 문제가 생기는 거죠. 만약에 우리가 전세보증금 보장보험에 가입해 두지 않았다고 한다고 그러면 보증금 반환을 받기 위해서 결국은 가압류를 하거나 소송을 하실 수밖에 없는 문제가 생깁니다.
◇ 이현웅: 보증보험은 대체로 가입을 많이 하시지 않나요?
◆ 이승태: 그런데 주택도시보증공사(HUG)에서 몇 년 전부터 전세보증금 보장보험 제도를 굉장히 많이 가입을 권유를 하고 있는데도 불구하고 실질적으로 가입률이 높아 보이지는 않습니다. 그리고 모든 주택이 다 가입 대상이 되는 것도 아닙니다. 그리고 지금 물론 이제 HUG뿐만 아니라 지금 한국주택금융공사라든지 서울보증보험에서도 이런 보증보험 상품들을 운영하고 있습니다. 그런데 지금 가장 큰 문제는 보증보험에 가입할 수 있는 기간들도 다르고요. 아직도 홍보가 안 돼서 못 하시는 경우들도 있는 것도 같습니다.
◇ 이현웅: 이런 보증보험 같은 형식의 가입을 미리 해두지 않고 나중에 문제가 생겼을 경우에 정책적인 보완책 같은 건 없는 건가요?
◆ 이승태: 그래서 민간임대주택특별법에서는 민간임대주택법을 개정하면서 기존 등록 임대사업자는 2021년도 8월부터, 그다음에 신규 등록 임대사업자의 경우에는 2000년 8월 18일부터 전세보증금 반환보증보험 제도의 가입을 의무화를 추진하고 있습니다. 그런데 문제는 등록 임대주택에만 한정되는 것이기 때문에, 등록되지 않은 수많은 임대주택들이 있어요. 임대사업자로 등록하지 않은 주택들은 실효성이 없다는 거죠.
◇ 이현웅: 그렇군요. 문제가 꽤나 심각해 보이는데, 아마 청취자분들 가운데서도 전세로 살고 있는데 깡통 전세의 위험이 있다. 이런 분들 계실 것 같거든요. 그러면 당장 취할 수 있는 조치 같은 게 있을까요.
◆ 이승태: 제가 볼 때는 먼저 한번 실거래가를 확인해 보셔서 이 주택의 실거래가가 어느 정도 되는지를 먼저 확인해 보시고, 만약에 이게 위험성이 크다면 제가 얘기드린 세 기관 정도에다가 문의를 하셔서 전세보증금 보장보험을 가입할 수 있는지를 확인하시는 게 좋을 것 같아요.
◇ 이현웅: 살고 있는 집에 대해서도 가입을 중간에 할 수가 있는 건가요?
◆ 이승태: 네 그렇습니다. 그러니까 HUG 같은 경우 임대차 보증 기간의 2분의 1이 경과되기 전에는 보증보험에 가입을 할 수가 있거든요. 그러니까 제가 볼 때는 이 보증보험 제도 정말로 유용합니다. 보험료율이 약간 차이는 있기는 한데 이런 깡통 전세라든지 전세보증금을 반환받지 못하는 사례들이 너무 많아서, 그렇게 되면 그분들한테는 전 재산을 다 날리는 일이 되거든요.
◇ 이현웅: 보증보험 같은 경우는 집주인이 거부할 수 있는 상황인가요, 아니면은 집주인은 거부권이 없나요?
◆ 이승태: 아까 얘기드린 것처럼 민간임대주택 특별법에 따라서 지금 가입 대상이 의무화돼 있는 것이 있고요.그리고 그런 민간임대주택법이 적용되지 않는 주택이라고 하더라도 이 부분은 임차인이 보증보험사와 직접 계약하는 것이기 때문에 임대인의 동의를 요구하지는 않습니다.
◇ 이현웅: 앞서서 실거래가를 확인해보라고 말씀을 해주셨잖아요. 아파트의 경우에는 어느 정도 확인이 용이한데 연립이나 다세대, 이런 데는 실거래가 확인이 어려운 경우도 있지 않습니까
◆ 이승태: 사실 그게 가장 큰 문제예요. 그러니까 도시형 생활주택이라든지, 항상 전세 보증금을 손해보시는 분이나 상실하게 되시는 분들이 대부분 고가 주택에 사시는 분들이 아니에요. 작은 빌라들이라든지, 아니면 원룸이라든지 이런 곳에 계신 분들이 가장 많은 피해를 보기 때문에 지금 말씀하신 것처럼 시세를 알아보기가 쉽지 않은 경우들이 많이 있는 것도 사실입니다.
◇ 이현웅: 이럴 때는 어떻게 해야 되나요?
◆ 이승태: 그래서 지금 ‘과연 지금 임차인들을 어떻게 보호해야 할 것이냐’가 가장 큰 문제인데요. 그리고 또 하나는 대부분 깡통 전세로 사기 행각을 벌이는 사람들이 그런 허점들을 이용을 하는 거거든요. 그러다 보니까 사회초년생들이라든지 또 신혼집을 마련하는 사람들이 많은 피해를 입거든요. 그런데 그분들은 사회에 대해서 잘 몰라요, 이 법률에 대해서. 주택임대차보호법이 너무 어렵거든요. 보증보험 제도라든지 아니면 확정일자를 어떻게 받아야 되는지 잘 모르기 때문에 공인중개사들의 역할이 굉장히 큽니다. 공인중개사들이 이런 법을 모르는 사람들에게 아주 상세하게 문제점들을 알려주고 나중에 문제가 생겼을 때 배당을 받을 수 있는지 없는지도 알려줘야 되는데 오히려 공인중개사들이 가끔은 이런 사기 행각에 일부가담을 하는 경우들도 있기 때문에 그게 또 문제가 되는 거죠.
◇ 이현웅: 저도 이제 계약을 해 봤습니다만 뭔가 공인중개사는 집주인 편일 것 같은 생각이 있더라고요.
◆ 이승태: 선량하시고 아주 잘하시는 중개사님들이 많으신 건 당연하지만 중개만 하면 된다고 생각하시면 안 돼요. 그러니까 권리관계에 대해서 정확하게 설명해 주고 나중에 피해를 방지할 수 있게끔 도와주는 게 공인중개사 역할인 것이지, 그냥 중개하고 수수료만 받는다 이렇게 안일하게 생각해서는 안 된다는 거죠.
◇ 이현웅: 정부에서 관련 대책으로 ‘나쁜 임대인 명단’을 공개하겠다는 대책을 내놨는데 실질적으로 문제를 막는 데 도움이 될까요?
◆ 이승태: (이미) HUG에서도 불량 임대인들에 대한 명단은 갖고 있습니다. 문제가 되는 건 악질적으로 사기 행각을 벌이는 사람들은 자기 이름으로 안 해요. 나쁜 임대인으로 한번 걸려서 공개가 되면 그사람 (본인) 이름으로 안 하고 다른 법무법인을 설립한다거나 차명을 이용해서 동일한 행각을 벌이는 게 문제가 되는 거죠.
◇ 이현웅: 개인 이름이 아니고 법인이나 다른 방식을 통해서도 계속 이어갈 수 있다는 거죠?
◆ 이승태: 그렇죠. 그리고 “깡통 전세 위험 지역을 특별 관리하겠다.” 그 위험 지역이 어디인지를 어떻게 저는 구분할지도 잘 납득이 안 가는데요. 어떻게 보면 지금 우리나라는 빌라·도시형 생활주택, 작은 규모의 원룸이나 여기가 다 위험 지역이에요, 깡통전세 위험지역. 제가 볼 때는 그때그때마다 가격을 기준으로 하는 것도 우스운 부분이 있거든요. 그리고 어느 지역을 깡통 전세 위험 지역이라고 지정하는 순간, 선량한 그 지역에 살고 있는 임대 사업자들은 어떻게 하느냐고요. 그런 문제들도 있기 때문에 금액으로 정한다는 것도 오히려 작은 주택을 임대하시는 선량한 분들이 피해를 볼 수도 있는 것이기 때문에 과연 이게 법으로 이렇게 하는 것보다는 좀 더 근본적인 원인이 뭔지를 좀 보셔야 될 필요도 있다는 생각이 들어요.
◇ 이현웅: 전세 사기 유형, 또 다른 것들도 있나요?
◆ 이승태: 세 가지 정도로 압축이 되는데요. 하나는 신탁사를 이용하는 겁니다. 신탁사라는 게 뭐냐 하면 신탁회사한테 주택을 신탁 해놓거든요. 그러면 그 소유권은 저한테 있는 게 아니에요. 신탁회사가 관리하는 것임에도 불구하고 본인, 그러니까 신탁을 맡긴 집주인이 실질적으로 처분 권한이 있는 것처럼 행세를 하면서 임 했기 때문에. 이런 형태가 하나가 있고요. 또 하나는 위탁관리회사나 공인중개사한테 주택의 임대·관리를 위탁차인들을 모으는 거죠. 그러다 보면 나중에 돌려주지 못합니다. 왜냐하면 신탁사가 동의를 안하는 경우예요. 작년에도 이런 문제가 많았었는데 위탁관리회사가 임대인한테는 월세를 주겠다고 하면서 월세 계약을 체결한 것처럼 계약서를 만들고 실제로 임차인들하고는 전세계약을 해서 목돈을 받는 겁니다. 그리고 위탁관리 회사가 사라지는 경우가 있어요. 또 하나는 ‘갭투자’ 지금 얘기하는 깡통 전세의 유형을 가장 많이 만들어내는 게 ‘갭투자’인데요. 소액의 자금을 이용해서, 많게는 수백 개의 주택을 매입한 다음에 임대차를 놓는 겁니다. 그러다가 계속 돌려막는 거죠, 보증금을. 보증금 반환해 줄 때마다 다른 새로운 임차인을 받아들여서 임대차 보증금을 반환하다가 어느 순간 그게 순환이 안 되면 전부 다 깡통 전세로, 피해를 발생시키는 유형이 세 번째 유형입니다.
◇ 이현웅: 그럴 경우에 보증금을 돌려주지 못한 부분에 대한 책임은 어떤 처벌을 받게 되나요?
◆ 이승태: 집주인이 보증금을 돌려주지 못했다고 해서 바로 사기죄가 되는 것은 아니거든요. 그런데 어떤 형태라든지 기본적으로 처음부터 임대차 보증금을 돌려주지 못할 상황에 처해 있음에도 불구하고 계속 새로운 임차인을 받아들였다고 하면 사기가 될 수가 있어요. 그래서 사기로 고소해 형사처벌을 받게 하면서, 형사합의하는 방법이 일부 있고요. 또 하나는 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 해서, 그러니까 보증금에 대한 반환청구 소송을 해서 판결을 받으신 다음에 임대인의 일반 재산에다가 강제집행을 해야 되는데. 임대인이 재산이 없거든요. 그렇기 때문에 그건 휴지 조각밖에 안 되는 거예요. 그러다 보니까 실질적으로 우선 변제권이라든지 대항력을 보장받지 못하는 임차인의 경우에는 사실상 구제 방법이 없다고도 볼 수 있는 것이죠.
◇ 이현웅: 그렇군요. 진짜로 돌려줄 돈이 없는 경우 말고 코인이나 암호화폐 등으로 빼돌린 경우들도 많습니까?
◆ 이승태: 신규 사기 행각들이 계속 발생을 하고 있기 때문에 그런 식으로 처리를 하면서 보증금을 반환 못해 주거나 이렇게 피해를 입히는 경우들도 발생한다고 하더라고요. 그리고 점점 중개사들이나 분양 대행사들이 리베이트를 주고받으면서 변형된 갭투자를 하는 경우도 많기 때문에 법이 따라가지를 못해요, 이 사람들의 어떤 사기 행각을.
◇ 이현웅: 그러면 우리 청취자분들 포함해서 이 방송을 나중에 들으시는 분들을 위해 계약하기 전에 꼭 확인하고 주의해야 할 것들 마지막으로 정리 부탁드립니다.
◆ 이승태: 네, 기본적으로 등기부등본 반드시 확인하셔야 됩니다. 그래서 등기부등본에 나와 있는 명의자 소유자와 내가 계약을 하는 것인지를 확인하셔야 되고. 절대 신탁사가 있거나 위탁회사가 있다고 하면 소유자와 직접 통화를 하시거나 소유자의 확인을 받으셔야 합니다. 그다음 두 번째로는 전입신고와 확정일자는 반드시 받으셔야 되고요. 그다음에 전입세대 열람도 반드시 해 보셔야 합니다. 문제는 그런데 전입세대 열람이라는 게 임대차 계약을 체결하기 전에는 임대인의 동의를 받아야지만 전입세대 열람을 할 수 있기 때문에 임대인의 동의를 반드시 받아서 전입세대 열람을 하시고 만약에 그때 못했다라고 하시면 계약 후라도 본인이 직접 전입세대 열람을 해 보셔서 여기에 어떤 깡통 전세의 위험성이 있는지도 반드시 확인을 하시고요 그다음에 전세보증금 반환보증보험 제도에 가입하셔서 보증금을 안전하게 회수하실 수 있는 방안을 마련하시는 게 좋을 것 같습니다. 전입세대 열람도 반드시 해 보셔야 합니다. 문제는 임대차 계약을 체결하기 전에는 임대인의 동의를 받아야지만 열람을 할 수 있기 때문에 임대인의 동의를 반드시 받아서 전입세대 열람을 하시고, 만약 그때 못했다라고 하시면 계약 후에라도 본인이 직접 전입세대 열람을 해 보셔서 여기에 어떤 깡통 전세의 위험성이 있는지도 반드시 확인을 하시고요. 그다음에 전세보증금 반환보증보험 제도에 가입하셔서 보증금을 안전하게 회수하실 수 있는 방안을 마련하시는 게 좋을 것 같습니다.
◇ 이현웅: 깔끔한 정리 감사합니다. 오늘 여기서 마무리하겠습니다. 지금까지 이승태 변호사였습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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