[양담소] "4년째 받지 못한 전세보증금, 어떻게 받을 수 있을까요?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 3월 15일 (월요일)
□ 출연자 : 김자연 변호사

-판결과 집행 절차는 별개
-전세금반환소송 판결만으로 보증금을 받을 수 없어
-채무불이행자 신청도 고려해야
-빚 독촉도 법적 제한 있어, 형사 처벌 될수도
-보증금 못 받고 이사 시, 임차권등기명령 신청

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 김자연 변호사와 함께합니다. 안녕하세요?

◆ 김자연 변호사 (이하 김자연): 네 안녕하세요.

◇ 양소영: 우리 변호사님 늘 차분하고 자상하게 상담을 잘 해주시는데요. 오늘은 임대차보호법에 대해 알아보려고 합니다. 새 임대차보호법이 시행되고, 전세 관련해서 궁금해하는 점들이 정말 많죠?

◆ 김자연: 요즘 계약갱신청구권 행사에 관한 문제가 정말 많은데요. 1개월 전이냐, 2개월 전이냐, 그리고 갱신을 할 때 계약서에 어떤 문구를 넣어야 추가 갱신청구를 막을 수 있느냐 등 여러 가지 문의가 많습니다.

◇ 양소영: 저도 어렵더라고요. 오늘은 그래서 전세금 관련한 사연인데요. 양담소 홈페이지에 청취자가 직접 남겨주신 사연입니다. 저는 2017년에 전셋집을 뺐는데, 아직까지 전세보증금을 받지 못하고 있습니다. 저희는 군인가족인데요. 2012년에 입주했고 2017년도에 집을 빼서 관사로 들어갔습니다. 지난해 말쯤 참다참다 전세금반환소송을 해서 승소까지 했는데요. 집주인은 별다른 연락이 없다가 어제 만났는데요. 별 소득 없이 돌아왔습니다. 대출까지 받아 들어간 집인데, 아직까지 대출이자도 내고 있습니다. 집주인은 아무런 조치도 하지 않는데, 어떻게 해야 할까요? 2017년에 집을 뺐으면 4년 넘게 전세보증금을 안 주고 계시는 거죠. 사연 주신 분 굉장히 착하신 분이시네요. 집주인이 너무 하신데요?

◆ 김자연: 사연의 경우는 관사로 들어가게 되셨으니 그래도 다행이지만, 이미 이사갈 집을 계약했고 보증금을 받아 이사가는 곳의 보증금으로 쓰셔야 하거나, 매수한 집의 잔금을 치루셔야 하는 경우는 많이 난감하시겠죠.

◇ 양소영: 그나마 그래서 많이 참아주신 거군요. 전세금반환소송을 해서 판결까지 받았는데, 돈을 받지 못하는 거예요. 많은 분들이 판결문을 받으면 돈을 받는다고 생각하시더라고요.

◆ 김자연: 많이들 그렇게 생각하시는데요. 판결문에서 판사가 주문에 기재한 내용은 집행을 할 수 있는 권언이 되는 것이지, 그 자체로 돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 즉, 저절로 집행이 되는 것은 아니고, 추가적으로 집행 절차를 거쳐서 돈을 받으셔야 합니다. 물론 판결을 받고 채무자가 알아서 돈을 가져다주면 정말 좋겠지만, 그럴 사람이었으면 재판까지 가지도 않았겠죠.

◇ 양소영: 판결 절차와 집행 절차는 별도라는 말씀이네요. 집행 절차는 어떻게 진행됩니까?

◆ 김자연: 판결 절차에서 승소를 했는데도 채무자가 돈을 지급하지 않는다면, 집행 절차를 신청하셔야 하는데요. 예금 등 채권을 압류하는 방식, 물건 등 유체동산을 강제집행 하는 방식, 부동산을 강제경매하는 방식 등으로 강제적으로 채권을 추심할 수 있습니다. 만일, 판결을 받았는데, 채권자 소유의 재산이 전혀 없다고 한다면 판결금을 받기까지 오랜 기간이 소요되거나 돈을 못 받는 경우도 생길 수 있습니다.

◇ 양소영: 소위 저희가 말하는 종이쪽지 판결이 되는 거죠.

◆ 김자연: 그럴 경우에는 아무것도 못한다는 게 너무 억울하니까, 법원에 채무불이행자 등재 신청이라도 하시면 좋습니다. 채무불이행자 신청을 하면 법원에 비치를 하게 되고 일반인이 열람도 할 수 있고, 은행 연합회에 통보가 되거든요. 그런 것이라도 고려를 하시는 것이 좋겠습니다.

◇ 양소영: 저희 양담소에서도 채무불이행자 등재 신청을 여러 번 안내해 드렸는데요. 다행히 전세보증금의 경우, 집이 있으니까 그런 염려가 없는 것 같은데요. 오늘 사연 보내주신 청취자의 경우, 앞으로 구체적으로 어떻게 전세보증금을 받으시면 될까요?

◆ 김자연: 먼저 말씀 드리고 싶은 게, 채권의 추심은 반드시 법적 절차를 거치셔서 진행하셔야 합니다. 오랜 기간 돈을 받지 못하여 답답한 마음에 임대인에게 수차례 전화를 하여 독촉을 하고, 집에 찾아가거나 직장에 찾아가시는 경우가 있는데, 빚을 갚으라고 독촉하는 것도 법에서 정해진 방법이 있어서 이러한 방법을 위반하는 행위는 채권의 공정한 추심에 관한 법률을 위반한 것이 됩니다. 잘못하면, 형사적으로 처벌받거나 과태료가 부가될 수 있습니다.

◇ 양소영: 그건 또 실수하실 수 있으니 유념하셔야 겠군요.

◆ 김자연: 이 사안의 경우, 다른 재산은 모르겠지만, 우선 임대차목적물이 있으니, 해당 부동산을 강제경매 해보시는 것을 고려해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 다만, 강제경매는 시간과 비용의 지출이 과다한 경향이 있으므로, 부동산 강제경매를 시행하기 전 은행 예금 등에 대한 채권 압류 추심을 시도해보시는 것도 좋을 것 같습니다.

◇ 양소영: 그렇다면 거의 4년 동안 대출이자와 당연히 집행 비용도 나중에 받으실 수 있을 거고요. 이자도 배상받을 수 있을까요?

◆ 김자연: 새로운 집으로 이사할 때 대출을 받아서 돈을 마련하셨는데, 임대인이 보증금을 주지 않아서 그 대출금의 이자를 부담하고 계신 것으로 보입니다. 이렇게 지급하고 있는 대출이자를 임대인에게 손해배상 청구할 수 있는지가 문제가 됩니다. 이런 경우, 이러한 사정을 임차인이 임대인에게 사전에 알렸다면 그에 대한 배상도 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 이는 통상적인 손해의 범위가 아닌 특별 손해이므로, 그 손해의 발생 여부를 상대방이 알았던 경우만 손해의 배상을 청구할 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다. 그래서 임대인이 날짜가 다가오는데도 보증금을 주겠다는 확답이 없거나, 집주인이 전세를 내놨는데 집을 보러 오는 사람이 없다는 등 보증금 반환이 잘 안 될 것 같은 낌새가 있으면요. 보통 이런 경우 속만 끓이시는데요. 그러지 마시고, 나는 여윳돈이 없다, 보증금 못 받으면 대출 받아야 하고 대출이자가 많이 나올 수 있다, 나는 대출이자까지 다 청구하겠다는 내용을 임대인에게 미리 알리시면 이런 손해까지 청구 가능하다는 겁니다.

◇ 양소영: 그럼 이 사연의 경우, 지난 번 전세 반환 청구를 할 때, 이러한 손해를 알렸는지가 기준이 될 수가 있겠군요. 그 판결을 받을 때 알렸다면 배상을 받을 수 있겠지만, 알리지 않았다면, 여기에 대해 배상을 받을 수 없을 가능성도 있다고 생각이 되네요.

◆ 김자연: 그렇게 되면 지연이자로 법정이자 5%와 소촉법상 이자 12%, 그 부분만 배상을 받으실 수 있으신 겁니다.

◇ 양소영: 다행히 법정이자와 지연손해금이 높으니까, 대출 이자를 그 안에 포함할 수 있지 않을까 생각이 드는 군요. 전세계약을 체결할 당시, 전세금을 보전하기 위해 조치를 취할 방법이 있을까요? 미리 대비하시기 위해서요.

◆ 김자연: 전세계약을 해결하면서 전세권설정을 하면 가장 좋겠지만, 보통 임대인이 본인의 재산에 대한 등기부에 무언가 기재되는 것을 꺼려하시는 분들이 계십니다. 그래서 동의하지 않는 경우도 있고요. 보통 전세권설정을 하면 임차인이 등기 비용을 부담하게 되는데요. 비용이 드니 일반적으로는 잘 하지 않습니다. 그보다 중요한 것은 임차인으로서 해당 부동산의 우선 변제권을 확보하는 것이 중요하고, 우선변제권은 임대차계약서 작성, 이사 및 전입신고 그리고 확정일자를 받으면 권리가 생성됩니다.

◇ 양소영: 일반적으로 중개인들이 이런 부분을 챙겨주시기는 하지만, 본인도 이것들을 놓치지 않게, 중개인에게만 맡겨두지 말고, 김자연 변호사님이 얘기해주신 부분을 잘 확인하셔야 할 것 같습니다. 임차권등기명령 신청을 하셨으면 어땠을까요?

◆ 김자연: 이사 갈 곳이 정해져 있으신 분들은 이사를 가야하지 않습니까. 예를 들어 지방으로 이사 가시거나 하면, 계속 그 집에서 돈을 주길 기다릴 수만은 없기 때문에 임차권등기명령을 신청하실 수 있고요. 임차권등기명령을 신청하시면, 기존 세입자의 대항력과 우선변제권 효력을 이사를 가더라도 그대로 유지시키실 수 있습니다. 그래서 이사를 하시기 전 임차권등기명령을 신청하셔서 임차권등기가 등기부등본에 기재된 이후 이사를 하시는 것이 안전합니다.

◇ 양소영: 아까 말씀하신 이 대항력을 상실하지 않으면서도, 이사를 나가도 전세보증금을 그대로 우선순위를 유지하면서 받을 수 있는 임차권등기명령을 해놓으면 안전하다는 말씀이시죠. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 김자연: 감사합니다.