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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
해마다 이맘때쯤은 가을 이사철로 불립니다. 그래서 전월세 시장이 들썩이곤 하는데요. 올해 상황은 예년보다 훨씬 더 심각합니다.오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와이 내용 자세히 알아보도록 하겠습니다. 어서 오십시오. 어제 이재명 대통령이 국무회의에서전월세 대책 재점검을 지시했습니다. 지금까지는 전월세 문제에 대해서는 잘 언급을 안 했었는데 기자회견에서도 그랬고요. 이렇게 답변이 나올 정도면 지금 상황이 심상치 않은가 보죠?
[석병훈]
그렇습니다. 그동안에는 매매가격 위주로 상승을 하다가 지금은 전월세 가격까지 급등하고 있다 보니까 국정지지도가 미주택자나 무주택자에게서 떨어질 가능성이 커지지 않고 있습니까? 그러다 보니까 대통령이 직접 전월세 대책을 재점검하라는 지시에 이른 것으로 보입니다. 왜냐하면 9월 넷째 주 주간아파트가격 동향 한국부동산원에서 발표한 것에 따르면 전세 가격의 올해 누적 상승률이 무려 8.18%로 매매가격 상승률 8.19%하고 거의 동일한 수준이거든요. 서울입니다. 그런데 또 중요한 건 외곽 지역일수록 전세가격 상승률이 더 가파릅니다. 그래서 성북구, 강북구, 금천구, 이런 외곽 지역은 일반적으로 서민 주거 지역이었는데 여기에 전세가격 상승률이 가파르다 보니까 서민들의 주거비 부담이 점점 커지고, 여기서 전세 가격만 오르는 게 아니고 월세 가격 역시 지금 2년 전보다 무려 23.3% 오르다 보니까 서민 주거 부담으로 국정 지지도가 흔들릴 지경이다 보니 추가대책을 재점검하라고 지시가 나올 수밖에 없었다고 생각합니다.
[앵커]
지표를 말씀해 주셨으니까 지금 상황을 지표로 보도록 하겠습니다. 오늘 인용한 지표는 한국부동산원 주간 자료를 기준으로 말씀을 드리려고 하는데요. 지금 10.15 부동산 대책 이후에 서울의 전셋값이 9.9% 올랐고요. 지역별로 봤을 때는 성북, 노원, 송파, 성동, 강북 같은 곳들이 다 10%가 넘게 올랐습니다. 이런 것들을 쭉 보면, 그러니까 서울 중심, 서울에서도 중저가 단지들이 몰려 있는 그런 곳에 전세 가격이 급하게 올랐다, 이렇게 볼 수 있겠는데 교수님께서 보시기에는 이 원인이 뭐라고 보십니까?
[석병훈]
일단은 신규 입주물량 부족이 크죠. 올해 입주물량이 전년 대비 급감했고 장기 평균 대비도 절반 수준으로 떨어졌다는 보도가 나오고 있지 않습니까? 그러면 신규 입주물량이 급감하게 되면 원래 아파트 청약에 당첨된 수분양자 중에서 잔금을 치를 수 없는 사람들이 전세를 줘서 전세보증금 이용해서 잔금을 치르지 않습니까? 그래서 신규 입주 물량이 늘어나게 되면 전세 공급이 늘어나게 돼서 원래 전세 가격이 안정되는데요. 문제는 신규 입주물량 급감으로 효과가 떨어졌고 또한 서울 전역이랑 경기도 핵심지의 토지거래허가구역으로 지정을 하고 대출규제를 강화하면서 당연히 갭 투자, 전세를 끼고 주택을 공급하는 갭 투자가 사라지지 않았습니까? 그러니까 이게 전세 공급 부족으로 인해서 전세 가격 급등과 맞물릴 수밖에 없는 것입니다. 그러다 보니까 전월세 가격이 너무 빠르게 올라서 생존형이죠. 대출 규제하에서 15억 이하의 아파트만 6억까지 대출이 가능하기 때문에 이것으로 집을 살 수 있는 서울 외곽 지역에 매매 수요가 몰릴 수밖에 없는 겁니다. 생존형 매매라고 하는데. 그렇기 때문에 외곽의 매매가격도 상승하고 전세가격 상승하고. 매매도 할 수 없고 전세도 유지할 수 없는 사람들 같은 경우에는 월세로 전환할 수밖에 없으니까 월세가격 역시 급등하는 이런 트리플 강세가 나올 수밖에 없습니다.
[앵커]
그러니까 신규 입주물량이 줄어든 것, 이거는 현 정부의 책임은 아니라고 일단 볼 수 있는 부분이고요. 그런데 교수님께서 말씀하신 것처럼 실거주가 강화가 갭투자 같은 것들을 막으면서 전세 물량이 사라졌다고 설명해 주셨는데 갭투자를 마냥 용인할 수는 없잖아요. 이걸 어떻게 용인해야 되는 겁니까?
[석병훈]
기본적으로 중요한 건 우리나라는 기업형 임대주택을 공급하는 그런 공급자들이 없습니다. 거기에다 공공임대주택만 가지고도 그 많은 임대주택 수요를 충당할 수 있는 나라도 거의 없습니다, 전 세계적으로 봤을 때. 그렇기 때문에 결국 우리나라는 다주택자가 전월세 임대주택을 공급해 왔다는 사실을 부인할 수 없는 거거든요. 그런데 지금 정책 기조가 갭투자를 막게 되면 당연히 다주택자나 전세를 끼고 집을 사는 사람들을 통한 임대주택 공급은 사라질 수밖에 없는 것이고요. 또 다주택자에 대한 보유세를 강화한다, 양도세 중과한다. 이런 조세 제도 기조가 지속되니까 다주택자 입장에서는 당연히 보유세 부담을 월세로 전환할 유인이 커져서 이것이 또 월세가격 상승을 유발할 수밖에 없는 겁니다. 그러니까 기본적으로 정책의 목표가 서울의 집값을 잡는 것인지 아닌지 서울 시민들의 전반적인 주거비 부담을 낮추는 것인지부터 확실히 정해야 되거든요. 주거비 부담을 낮추려면 다주택자를 통한 임대주택 공급의 길을 터줘야 되는 것이고요. 단순히 집값을 잡는 게 목표라고 하면 다주택자를 억제할 수도 있겠죠. 그런데 지금 정책의 우선순위가 헷갈리면서 동시에 주거비 부담도 올라가고 집값도 못 잡는 상황이 나오고 있다고 생각합니다.
[앵커]
말씀하신 내용을 들어보면 기업형 임대주택사업자를 육성할 필요도 있을 것 같은데요. 최근에 세제정책이나 이런 것을 보면 기업형 임대주택사업자들에 대한 혜택을 줄이는 방향으로 가고 있지 않습니까. 그러면 이쪽에서 전세 물량이 공급되기는 더 어렵겠네요.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 추세로 봤을 때는 다주택자에 대해서 보유세도 강화하고 양도세도 강화하고 이런 기조가 지속되고 바뀔 생각을 하지 않습니다. 그러면 다주택자 입장에서는 당연히 기존 임대주택에 자녀라든지 일가가 들어가서 실제로 실거주를 하게 하는 방법으로 임대주택공급을 줄일 수도 있고요. 아니면 보유세 부담을 월세 인상을 통해서 세입자한테 전가하는 방향도 고려할 수밖에 없습니다. 그래서 이런 정책 기조가 지속된다고 한다면 당연히 월세랑 전세가격이 상승을 하고요. 더 무서운 건 전월세 가격이 상승하면 지금처럼 외곽이라도 가서 집을 사야 되겠다는 수요 때문에 외곽 지역의 매매가격까지 올라가는데요. 문제는 외곽 지역하고 핵심지 간의 주택매매가격 차가 좁혀지게 돼 있습니다. 그렇게 되면 갈아타기 수요로 핵심지 주택매매가격도 재상승할 가능성이 있습니다.
[앵커]
저희가 그래픽을 하나 준비했는데요. 주택임대차 거래 중에 월세 비율을 그래픽으로 준비했습니다. 이 내용을 보면 전국적으로 봤을 때는 임대차 거래 중에 한 70% 가까이가 월세였고 서울은 70%에 육박하고 있는데 결국에는 전세를 공급하는 물량이 줄어들면서 급속한 월세화가 이어지고 있다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
그렇습니다. 지금 보면 월세 비율이 서울도 70%에 육박하고 지방은 70%가 넘어갔는데 이게 통계 집계 이후로 사상 최고치가 되었습니다. 그래서 혹자는 전세라는 제도 자체가 우리나라의 금융시스템이 발달하기 전에 일종의 민간 사금융이 정착되면서 나온 고유한 제도이기 때문에 금융 시스템이 발달함에 따라서 자연적으로 소멸할 것이다라고 주장하는 사람들도 있는데요. 기본적으로 전세라는 것은 그동안 우리나라의 핵심지에서 서민들의 주거비용을 낮추는 데 큰 역할을 해 왔습니다. 서민 입장에서는 월세를 지불하지 않고 전세보증금은 그대로 내가 지킬 수가 있는 돈이다 보니까 이것을 종잣돈으로 삼아서 주택 매수로, 주거사다리를 따라서 올라갈 수 있는 그런 역할도 해 왔거든요. 그런데 지금 인위적으로 새로운 다주택자에 대한 규제 정책으로 인해서 전세 공급을 급감하고 불가피하게 월세로 전환하게 만들고 있다는 것은 결국은 주거 사다리, 전세를 거쳐서 보유로 가는 주거사다리가 끊길 뿐만 아니라 서울의 주거비용이 급등하게 만드는 부작용을 양산할 수밖에 없다. 그래서 자연적으로 전환하는 건 상관없는데 잘못된 정책을 통해서 인위적으로 급격하게 전세의 월세화를 추진할 경우에는 서민 주거비 급등이랑 주거사다리 단절이라고 하는 부작용이 나올 수밖에 없는 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 저희가 앞서서 전세난의 배경 가운데 하나로 10.15 부동산 대책, 서울 전 지역을 규제지역으로 묶은 10.15 부동산 정책을 말씀드렸는데 이 이후로 서울의 아파트 전셋값이 빠르게 오르는 모습을 확인할 수 있는데 최근의 흐름을 보자면 매매가 측면에서는 강남 부동산이 조정받는 흐름들이 있거든요. 그런데 매매가, 전셋값으로 봤을 때는 여전히 굉장히 높은 오름세가, 전 자치구에서 다 오르고 있습니다. 이런 배경도 결국 실거주 주의가 배경에 있다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
그렇습니다. 실거주주의, 그다음에 비거주 1주택자나 다주택자에 대한 보유세 증세 기조. 이런 것들이 다 이런 현상을 유발했다고 보시면 되겠습니다. 그러니까 무엇보다 중요한 것은 항상 현 정부의 생각은 제가 보기에는 저의 판단으로 봤을 때는 서울의 주택 시장을 무주택자와 다주택자 간의 제로섬 게임으로 보고 있다는 데 모든 문제의 근원이 있다고 생각합니다. 그래서 지금 정책 기조 보면 다주택자들을 증세를 한다든지 대출규제를 통해서 옥죄게 되면 다주택자가 내놓는 주택을 무주택자가 매수하니까 전월세 가격도 안정되는 것이 아니냐, 이런 착각에 빠져 있는데요. 문제는 전 세계 대부분 주요 선진국들의 대도시들을 봤을 때 기본적으로 자가 보유율은 60% 안팎입니다. 그러면 40%에 달하는 사람들은 자신이 집을 살 돈이 없든지 아니면 그럼에도 불구하고 직장인이라드만 자녀 보육, 교육 등의 이슈로 서울의 임대주택을 통해서 거주를 해야 되는 사람들이 있는 것이거든요. 그런데 이 40%의 사람들이 60%의 다주택자, 유주택자들이 내놓는 물량을 살 거라고 생각하는 것 자체가 착각이고, 그러다 보니까 이 사람들이 더 울며 겨자 먹기로 월세를 더 높여주거나 아니면 서울 외곽으로 쫓겨나는 이런 상황을 초래할 수밖에 없는 것입니다. 그러니까 지금이라도 서울의 무주택으로라도 거주하고 싶어 하는 사람들이 존재한다는 현실을 인식해야 된다, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그런데 기존과 다른 점도 하나 봐야 될 것 같은데요. 기존에는 전월세가 불안하면 매매가 상대적으로 안정적이었고 반대로 매매가 불안하면 전월세가 상대적으로 안정적이었고, 이런 모습들이 있었는데요. 지금은 전세, 월세, 매매가 다 불안하단 말이죠. 이 원인은 뭐라고 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
이건 기본적으로 정책 자체가 전세를 살던 사람들의 입장에서 봤을 때는 전세 수요는 급격하게 줄이지 못하면서, 임대주택의 수요는 줄이지 못하면서 공급만 급감을 하는 그런 정책이 나오고 있기 때문입니다. 기본적으로 대출 규제가 강화되니까 지금처럼 신규 입주물량 급감, 실거주 중심의 조세 정책과 대출 규제 정책으로 다주택자를 통한 임대주택 공급이 감소하게 되면 임대주택 가격이 일단 올라가지 않습니까? 전월세 가격이 올라가는 게 불가피한데요. 그러면 무주택자 입장에서는 집을 살 수 있는 옵션이라도 길을 터줘야 되는데 집을 사려면 대출이 필수적이거든요. 그런데 이 대출을 받을 길도 막아버린 거죠. 그러니까 임대주택에 대한 수요가 줄어들지 않고 있는 것입니다. 만약에 임대주택 가격이 급등하게 되면 대출을 통해서 주택을 매수하는 방향으로 가게 되면 매매 가격이 조금 올라가면서 임대주택 가격의 급등세가 진정될 수 있는데 지금 전월세 살던 분들이 매수를 하고자 하는 일도 대출규제를 통해서 막아버리니까 임대주택 수요도 줄어들지 않고 임대주택공급은 실거주 위주의 정책으로 급감을 하니까 임대주택 가격은 가격대로 오르고, 그다음에 외곽지역의 집값은 가격대로 오르고 이런 상황이 초래되고 있다고 생각합니다.
[앵커]
숫자로 말씀을 드리면 이재명 정부 출범 뒤에 서울의 전셋값이 11.4% 올랐고요. 송파가 17%, 성북이 16.5%, 경기도 쪽에서는 하남이 19%, 수원 영통이 17.68%가 오른 이런 모습이 연출됐습니다. 그런데 지금 상황으로 봤을 때는 이재명 대통령이 SNS에 올리는 글을 봐도 정책의 변화 같은 것들은 없을 거란 말이죠. 전세난, 앞으로 어떻게 될 것으로 보십니까?
[석병훈]
전세난은 지금 제가 보기에는 계속 정책기조가 이렇게 지속되고 그다음에 서울의 신규 입주물량이 앞으로 2년 동안 급감하는 게 예고가 되어 있기 때문에 최소 2년 동안 전월세 가격 상승은 이렇게 보고 있습니다. 무엇보다도 정책 기조를 전환해서 지금 보면 경제부총리 같은 경우에는 주거안정이 목표다라고 국정감사에서 얘기를 하지 않았습니까? 그러면 주거안정 목적이라고 하면 주거비를 낮추는 방향으로 정책이 가야 되거든요. 그러면 결국 다주택자를 통해서 임대주택이 공급되고 있다는 현실을 인식하면서 다주택자들이 임대주택을 공급할 수 있는 방식으로 대출 규제랑 세제가 바뀌어야 되는 것입니다. 그런데 지금은 매매가격 오르는 건 어떻게 할 거냐 이렇게 하면서 어느 하나 제대로 잡지 못하는 상황이 지속되고 있는데 이런 상황이 지속된다고 하면 향후 2년간 예고된 신규 입주 물량 서울의 급감과 더불어서 전월세 가격은 2년 사이에 계속 올라갈 것이고 더 무서운 것은 서울 외곽지역의 매매가격과 핵심지역의 매매가격 폭이 좁혀지면서 갈아타기 수요가 발생하게 되면 핵심지의 주택 매매 가격도 재상승할 가능성이 높다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
불가피하게 서울에 사시는 분들도 많은데요. 전월세 시장, 걱정이 많습니다. 가을 이사철이라서 더더욱 부담이 될 수 있는데 일단은 심리부터 달래는 정책들이 필요하겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
해마다 이맘때쯤은 가을 이사철로 불립니다. 그래서 전월세 시장이 들썩이곤 하는데요. 올해 상황은 예년보다 훨씬 더 심각합니다.오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와이 내용 자세히 알아보도록 하겠습니다. 어서 오십시오. 어제 이재명 대통령이 국무회의에서전월세 대책 재점검을 지시했습니다. 지금까지는 전월세 문제에 대해서는 잘 언급을 안 했었는데 기자회견에서도 그랬고요. 이렇게 답변이 나올 정도면 지금 상황이 심상치 않은가 보죠?
[석병훈]
그렇습니다. 그동안에는 매매가격 위주로 상승을 하다가 지금은 전월세 가격까지 급등하고 있다 보니까 국정지지도가 미주택자나 무주택자에게서 떨어질 가능성이 커지지 않고 있습니까? 그러다 보니까 대통령이 직접 전월세 대책을 재점검하라는 지시에 이른 것으로 보입니다. 왜냐하면 9월 넷째 주 주간아파트가격 동향 한국부동산원에서 발표한 것에 따르면 전세 가격의 올해 누적 상승률이 무려 8.18%로 매매가격 상승률 8.19%하고 거의 동일한 수준이거든요. 서울입니다. 그런데 또 중요한 건 외곽 지역일수록 전세가격 상승률이 더 가파릅니다. 그래서 성북구, 강북구, 금천구, 이런 외곽 지역은 일반적으로 서민 주거 지역이었는데 여기에 전세가격 상승률이 가파르다 보니까 서민들의 주거비 부담이 점점 커지고, 여기서 전세 가격만 오르는 게 아니고 월세 가격 역시 지금 2년 전보다 무려 23.3% 오르다 보니까 서민 주거 부담으로 국정 지지도가 흔들릴 지경이다 보니 추가대책을 재점검하라고 지시가 나올 수밖에 없었다고 생각합니다.
[앵커]
지표를 말씀해 주셨으니까 지금 상황을 지표로 보도록 하겠습니다. 오늘 인용한 지표는 한국부동산원 주간 자료를 기준으로 말씀을 드리려고 하는데요. 지금 10.15 부동산 대책 이후에 서울의 전셋값이 9.9% 올랐고요. 지역별로 봤을 때는 성북, 노원, 송파, 성동, 강북 같은 곳들이 다 10%가 넘게 올랐습니다. 이런 것들을 쭉 보면, 그러니까 서울 중심, 서울에서도 중저가 단지들이 몰려 있는 그런 곳에 전세 가격이 급하게 올랐다, 이렇게 볼 수 있겠는데 교수님께서 보시기에는 이 원인이 뭐라고 보십니까?
[석병훈]
일단은 신규 입주물량 부족이 크죠. 올해 입주물량이 전년 대비 급감했고 장기 평균 대비도 절반 수준으로 떨어졌다는 보도가 나오고 있지 않습니까? 그러면 신규 입주물량이 급감하게 되면 원래 아파트 청약에 당첨된 수분양자 중에서 잔금을 치를 수 없는 사람들이 전세를 줘서 전세보증금 이용해서 잔금을 치르지 않습니까? 그래서 신규 입주 물량이 늘어나게 되면 전세 공급이 늘어나게 돼서 원래 전세 가격이 안정되는데요. 문제는 신규 입주물량 급감으로 효과가 떨어졌고 또한 서울 전역이랑 경기도 핵심지의 토지거래허가구역으로 지정을 하고 대출규제를 강화하면서 당연히 갭 투자, 전세를 끼고 주택을 공급하는 갭 투자가 사라지지 않았습니까? 그러니까 이게 전세 공급 부족으로 인해서 전세 가격 급등과 맞물릴 수밖에 없는 것입니다. 그러다 보니까 전월세 가격이 너무 빠르게 올라서 생존형이죠. 대출 규제하에서 15억 이하의 아파트만 6억까지 대출이 가능하기 때문에 이것으로 집을 살 수 있는 서울 외곽 지역에 매매 수요가 몰릴 수밖에 없는 겁니다. 생존형 매매라고 하는데. 그렇기 때문에 외곽의 매매가격도 상승하고 전세가격 상승하고. 매매도 할 수 없고 전세도 유지할 수 없는 사람들 같은 경우에는 월세로 전환할 수밖에 없으니까 월세가격 역시 급등하는 이런 트리플 강세가 나올 수밖에 없습니다.
[앵커]
그러니까 신규 입주물량이 줄어든 것, 이거는 현 정부의 책임은 아니라고 일단 볼 수 있는 부분이고요. 그런데 교수님께서 말씀하신 것처럼 실거주가 강화가 갭투자 같은 것들을 막으면서 전세 물량이 사라졌다고 설명해 주셨는데 갭투자를 마냥 용인할 수는 없잖아요. 이걸 어떻게 용인해야 되는 겁니까?
[석병훈]
기본적으로 중요한 건 우리나라는 기업형 임대주택을 공급하는 그런 공급자들이 없습니다. 거기에다 공공임대주택만 가지고도 그 많은 임대주택 수요를 충당할 수 있는 나라도 거의 없습니다, 전 세계적으로 봤을 때. 그렇기 때문에 결국 우리나라는 다주택자가 전월세 임대주택을 공급해 왔다는 사실을 부인할 수 없는 거거든요. 그런데 지금 정책 기조가 갭투자를 막게 되면 당연히 다주택자나 전세를 끼고 집을 사는 사람들을 통한 임대주택 공급은 사라질 수밖에 없는 것이고요. 또 다주택자에 대한 보유세를 강화한다, 양도세 중과한다. 이런 조세 제도 기조가 지속되니까 다주택자 입장에서는 당연히 보유세 부담을 월세로 전환할 유인이 커져서 이것이 또 월세가격 상승을 유발할 수밖에 없는 겁니다. 그러니까 기본적으로 정책의 목표가 서울의 집값을 잡는 것인지 아닌지 서울 시민들의 전반적인 주거비 부담을 낮추는 것인지부터 확실히 정해야 되거든요. 주거비 부담을 낮추려면 다주택자를 통한 임대주택 공급의 길을 터줘야 되는 것이고요. 단순히 집값을 잡는 게 목표라고 하면 다주택자를 억제할 수도 있겠죠. 그런데 지금 정책의 우선순위가 헷갈리면서 동시에 주거비 부담도 올라가고 집값도 못 잡는 상황이 나오고 있다고 생각합니다.
[앵커]
말씀하신 내용을 들어보면 기업형 임대주택사업자를 육성할 필요도 있을 것 같은데요. 최근에 세제정책이나 이런 것을 보면 기업형 임대주택사업자들에 대한 혜택을 줄이는 방향으로 가고 있지 않습니까. 그러면 이쪽에서 전세 물량이 공급되기는 더 어렵겠네요.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 추세로 봤을 때는 다주택자에 대해서 보유세도 강화하고 양도세도 강화하고 이런 기조가 지속되고 바뀔 생각을 하지 않습니다. 그러면 다주택자 입장에서는 당연히 기존 임대주택에 자녀라든지 일가가 들어가서 실제로 실거주를 하게 하는 방법으로 임대주택공급을 줄일 수도 있고요. 아니면 보유세 부담을 월세 인상을 통해서 세입자한테 전가하는 방향도 고려할 수밖에 없습니다. 그래서 이런 정책 기조가 지속된다고 한다면 당연히 월세랑 전세가격이 상승을 하고요. 더 무서운 건 전월세 가격이 상승하면 지금처럼 외곽이라도 가서 집을 사야 되겠다는 수요 때문에 외곽 지역의 매매가격까지 올라가는데요. 문제는 외곽 지역하고 핵심지 간의 주택매매가격 차가 좁혀지게 돼 있습니다. 그렇게 되면 갈아타기 수요로 핵심지 주택매매가격도 재상승할 가능성이 있습니다.
[앵커]
저희가 그래픽을 하나 준비했는데요. 주택임대차 거래 중에 월세 비율을 그래픽으로 준비했습니다. 이 내용을 보면 전국적으로 봤을 때는 임대차 거래 중에 한 70% 가까이가 월세였고 서울은 70%에 육박하고 있는데 결국에는 전세를 공급하는 물량이 줄어들면서 급속한 월세화가 이어지고 있다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
그렇습니다. 지금 보면 월세 비율이 서울도 70%에 육박하고 지방은 70%가 넘어갔는데 이게 통계 집계 이후로 사상 최고치가 되었습니다. 그래서 혹자는 전세라는 제도 자체가 우리나라의 금융시스템이 발달하기 전에 일종의 민간 사금융이 정착되면서 나온 고유한 제도이기 때문에 금융 시스템이 발달함에 따라서 자연적으로 소멸할 것이다라고 주장하는 사람들도 있는데요. 기본적으로 전세라는 것은 그동안 우리나라의 핵심지에서 서민들의 주거비용을 낮추는 데 큰 역할을 해 왔습니다. 서민 입장에서는 월세를 지불하지 않고 전세보증금은 그대로 내가 지킬 수가 있는 돈이다 보니까 이것을 종잣돈으로 삼아서 주택 매수로, 주거사다리를 따라서 올라갈 수 있는 그런 역할도 해 왔거든요. 그런데 지금 인위적으로 새로운 다주택자에 대한 규제 정책으로 인해서 전세 공급을 급감하고 불가피하게 월세로 전환하게 만들고 있다는 것은 결국은 주거 사다리, 전세를 거쳐서 보유로 가는 주거사다리가 끊길 뿐만 아니라 서울의 주거비용이 급등하게 만드는 부작용을 양산할 수밖에 없다. 그래서 자연적으로 전환하는 건 상관없는데 잘못된 정책을 통해서 인위적으로 급격하게 전세의 월세화를 추진할 경우에는 서민 주거비 급등이랑 주거사다리 단절이라고 하는 부작용이 나올 수밖에 없는 상황입니다.
[앵커]
알겠습니다. 저희가 앞서서 전세난의 배경 가운데 하나로 10.15 부동산 대책, 서울 전 지역을 규제지역으로 묶은 10.15 부동산 정책을 말씀드렸는데 이 이후로 서울의 아파트 전셋값이 빠르게 오르는 모습을 확인할 수 있는데 최근의 흐름을 보자면 매매가 측면에서는 강남 부동산이 조정받는 흐름들이 있거든요. 그런데 매매가, 전셋값으로 봤을 때는 여전히 굉장히 높은 오름세가, 전 자치구에서 다 오르고 있습니다. 이런 배경도 결국 실거주 주의가 배경에 있다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
그렇습니다. 실거주주의, 그다음에 비거주 1주택자나 다주택자에 대한 보유세 증세 기조. 이런 것들이 다 이런 현상을 유발했다고 보시면 되겠습니다. 그러니까 무엇보다 중요한 것은 항상 현 정부의 생각은 제가 보기에는 저의 판단으로 봤을 때는 서울의 주택 시장을 무주택자와 다주택자 간의 제로섬 게임으로 보고 있다는 데 모든 문제의 근원이 있다고 생각합니다. 그래서 지금 정책 기조 보면 다주택자들을 증세를 한다든지 대출규제를 통해서 옥죄게 되면 다주택자가 내놓는 주택을 무주택자가 매수하니까 전월세 가격도 안정되는 것이 아니냐, 이런 착각에 빠져 있는데요. 문제는 전 세계 대부분 주요 선진국들의 대도시들을 봤을 때 기본적으로 자가 보유율은 60% 안팎입니다. 그러면 40%에 달하는 사람들은 자신이 집을 살 돈이 없든지 아니면 그럼에도 불구하고 직장인이라드만 자녀 보육, 교육 등의 이슈로 서울의 임대주택을 통해서 거주를 해야 되는 사람들이 있는 것이거든요. 그런데 이 40%의 사람들이 60%의 다주택자, 유주택자들이 내놓는 물량을 살 거라고 생각하는 것 자체가 착각이고, 그러다 보니까 이 사람들이 더 울며 겨자 먹기로 월세를 더 높여주거나 아니면 서울 외곽으로 쫓겨나는 이런 상황을 초래할 수밖에 없는 것입니다. 그러니까 지금이라도 서울의 무주택으로라도 거주하고 싶어 하는 사람들이 존재한다는 현실을 인식해야 된다, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
그런데 기존과 다른 점도 하나 봐야 될 것 같은데요. 기존에는 전월세가 불안하면 매매가 상대적으로 안정적이었고 반대로 매매가 불안하면 전월세가 상대적으로 안정적이었고, 이런 모습들이 있었는데요. 지금은 전세, 월세, 매매가 다 불안하단 말이죠. 이 원인은 뭐라고 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
이건 기본적으로 정책 자체가 전세를 살던 사람들의 입장에서 봤을 때는 전세 수요는 급격하게 줄이지 못하면서, 임대주택의 수요는 줄이지 못하면서 공급만 급감을 하는 그런 정책이 나오고 있기 때문입니다. 기본적으로 대출 규제가 강화되니까 지금처럼 신규 입주물량 급감, 실거주 중심의 조세 정책과 대출 규제 정책으로 다주택자를 통한 임대주택 공급이 감소하게 되면 임대주택 가격이 일단 올라가지 않습니까? 전월세 가격이 올라가는 게 불가피한데요. 그러면 무주택자 입장에서는 집을 살 수 있는 옵션이라도 길을 터줘야 되는데 집을 사려면 대출이 필수적이거든요. 그런데 이 대출을 받을 길도 막아버린 거죠. 그러니까 임대주택에 대한 수요가 줄어들지 않고 있는 것입니다. 만약에 임대주택 가격이 급등하게 되면 대출을 통해서 주택을 매수하는 방향으로 가게 되면 매매 가격이 조금 올라가면서 임대주택 가격의 급등세가 진정될 수 있는데 지금 전월세 살던 분들이 매수를 하고자 하는 일도 대출규제를 통해서 막아버리니까 임대주택 수요도 줄어들지 않고 임대주택공급은 실거주 위주의 정책으로 급감을 하니까 임대주택 가격은 가격대로 오르고, 그다음에 외곽지역의 집값은 가격대로 오르고 이런 상황이 초래되고 있다고 생각합니다.
[앵커]
숫자로 말씀을 드리면 이재명 정부 출범 뒤에 서울의 전셋값이 11.4% 올랐고요. 송파가 17%, 성북이 16.5%, 경기도 쪽에서는 하남이 19%, 수원 영통이 17.68%가 오른 이런 모습이 연출됐습니다. 그런데 지금 상황으로 봤을 때는 이재명 대통령이 SNS에 올리는 글을 봐도 정책의 변화 같은 것들은 없을 거란 말이죠. 전세난, 앞으로 어떻게 될 것으로 보십니까?
[석병훈]
전세난은 지금 제가 보기에는 계속 정책기조가 이렇게 지속되고 그다음에 서울의 신규 입주물량이 앞으로 2년 동안 급감하는 게 예고가 되어 있기 때문에 최소 2년 동안 전월세 가격 상승은 이렇게 보고 있습니다. 무엇보다도 정책 기조를 전환해서 지금 보면 경제부총리 같은 경우에는 주거안정이 목표다라고 국정감사에서 얘기를 하지 않았습니까? 그러면 주거안정 목적이라고 하면 주거비를 낮추는 방향으로 정책이 가야 되거든요. 그러면 결국 다주택자를 통해서 임대주택이 공급되고 있다는 현실을 인식하면서 다주택자들이 임대주택을 공급할 수 있는 방식으로 대출 규제랑 세제가 바뀌어야 되는 것입니다. 그런데 지금은 매매가격 오르는 건 어떻게 할 거냐 이렇게 하면서 어느 하나 제대로 잡지 못하는 상황이 지속되고 있는데 이런 상황이 지속된다고 하면 향후 2년간 예고된 신규 입주 물량 서울의 급감과 더불어서 전월세 가격은 2년 사이에 계속 올라갈 것이고 더 무서운 것은 서울 외곽지역의 매매가격과 핵심지역의 매매가격 폭이 좁혀지면서 갈아타기 수요가 발생하게 되면 핵심지의 주택 매매 가격도 재상승할 가능성이 높다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
불가피하게 서울에 사시는 분들도 많은데요. 전월세 시장, 걱정이 많습니다. 가을 이사철이라서 더더욱 부담이 될 수 있는데 일단은 심리부터 달래는 정책들이 필요하겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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