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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 6일 화요일
■ 대담 : 홍자영 과장 (우리은행 WM영업전략부)
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 부동산 이야기 조금 더 살펴보겠습니다. ‘세금 이슈’로 살펴보도록 하겠습니다. 오늘은 우리은행 WM영업전략부의 홍자영 과장과 함께하겠습니다. 과장님, 어서 오십시오.
◇ 홍자영 : 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 주택 가격, 주택 공급 이슈, 저희가 1부에서도 한참 살펴봤던 내용인데요. ‘광명시흥 공공주택지구 협의 보상’이 예정보다 4개월 빠른 올해 7월에 시작돼서 벌써 2개월째 진행이 되고 있다고 해요. 여기 규모가 꽤 넓다 보니까 보상 대상자도 많다고 그러던데, 맞습니까?
◇ 홍자영 : 네, 맞습니다. 한국토지주택공사에 따르면 광명시흥 공공주택지구의 보상 대상이 무려 1만 3천여 명이라고 합니다. 토지 및 지장물 소유자 모두 대상자에 포함하셔야 되고요. 대상자가 많다 보니 요즘 아무래도 이 지구 보상 상담이 저희에게 좀 많습니다.
◆ 조태현 : 그런데 이 공공주택지구 보상을 한다는 거는 정부가 '이 땅 이렇게 이렇게 쓸 테니까 너네 파세요' 이렇게 하는 거잖아요? 그러면 토지를 반강제로 가져가는 건데, 그래도 세금을 내야 돼요?
◇ 홍자영 : 맞습니다. 양도소득세라는 것이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 경우 모두 내는 세금인데요, 심지어 채무를 갚지 못해서 강제 경매를 당하는 경우도 양도소득세는 다 내셔야 됩니다.
◆ 조태현 : 아, 예.
◇ 홍자영 : 공익사업을 위한 협의로 보상을 받으시거나 수용되는 경우도 마찬가지이고요. 나라에 토지를 유상으로 이전하시는 거기 때문이죠. 예전에는 이게 양도소득세 대상이라는 걸 아예 모르셔서 신고랑 납부를 누락하시는 경우도 많았는데, 요새는 ‘한국토지주택공사’에서 다 안내를 해주십니다. 공익사업으로 토지를 공익사업 시행자, 이번 경우는 한국토지주택공사가 공익사업 시행자가 되는데요, 이 공익사업 시행자에게 양도하는 경우는 사실 두 가지로 나눌 수가 있습니다. 협의 보상이랑 수용인데요. 보통 이 단어를 구분하지 않고 "공익사업에 토지가 수용됐다"라고 말씀들 하시는데 엄연히 다른 겁니다. 현재 광명시흥지구는 협의 보상 기간이고요. 올해 말까지 협의 보상은 한국토지주택공사가 제시한 보상 금액을 받아들이겠다고 협의를 하시는 겁니다. 이렇게 협의 보상을 받으시면 보상 금액을 수령한 때가 양도 시기가 되고요. 그날이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세 신고를 해주셔야 됩니다. 그런데 만약 협의 보상 기간 내에 한국토지주택공사가 제시한 금액을 받아들이지 않으시는 경우는 재결 신청을 하실 수 있고요. 결국 협의에 이르지 못하면 공익사업 시행자는 정해진 금액을 소유자에게 주고 강제로 토지를 이전해 올 수 있습니다. 이것이 바로 수용입니다. 이런 경우는 수용 개시일이 양도 및 취득 시기가 됩니다.
◆ 조태현 : 그러면 굉장히 좀 억울할 것 같은데, 제가 토지를 가지고 있는데 거기에 도로가 생긴다 그래가지고 수용이 되면 ‘난 팔고 싶지도 않았는데’ 이런 경우도 있을 거 아니에요? 그렇죠? 그렇다면 내가 팔고 싶을 때 파는 것도 아니고 가격도 정해준 대로 받아야 되는데 뭐 혜택은 없어요?
◇ 홍자영 : 크게 두 가지가 있는데요. 첫 번째는 ‘비사업용 토지로 보지 않는 것’입니다. 토지는 사업용으로 사용하지 않으면 비사업용 토지로 분류하여 ‘원래 세율에 10%를 더 가산해서 세금을 계산해서 납부’하기로 되어 있는데요. 이것은 사업용으로 직접 사용하지 않을 토지는 사지 마라, 즉 ‘투기 목적으로는 토지를 보유하지 말라는 의도’입니다. 사업인정 고시일로부터 소급하여 5년 이전에 취득한 토지는 사업용으로 사용하지 않으셨더라도 10% 세금을 더 내지 않습니다. 비사업용 토지로 보지 않아 주는 것이죠. 두 번째는 양도소득세를 아예 감면을 해주는 것입니다. 현금 보상의 경우는 15%, 채권 보상의 경우는 20%, 만약 채권을 3년 이상 또는 5년 이상 보유한다고 특약 체결을 하시는 경우 무려 각각 35%, 45%를 감면을 해줍니다. 이 감면 혜택은 사업인정 고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지만 받으실 수 있습니다. 이렇게 세금 혜택에 사업인정 고시일로부터 5년 이전 또는 2년 이전 취득해야 된다는 조건이 있는 건 개발 소식에 땅 투기를 한 사람에게는 혜택을 주지 않겠다는 것으로 보여지고요. 이번 광명시흥지구는 사업인정 고시일이 ‘2022년 12월 29일’입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 여기보다 5년 이렇게 앞서서 취득을 했어야지 감면을 받을 수 있다는 얘기인 거죠. 그런데 이게 보니까 감면 혜택이 생각보다는 크네요. 한 15에서 45% 준다고 그러면 이거는 솔깃할 그런 내용인 것 같은데요.
◇ 홍자영 : 그런데 문제가 이 감면의 한도가 있습니다. 연도 1년간 2억, 5년간 3억이라는 한도가 있어서 만약 보상 금액을 크게 받으시는 경우는 이 한도에 걸려서 감면 혜택이 크지 않은 경우들이 제법 있습니다. 그리고 문제가 감면 세액의 20%는 또 농어촌특별세로 다시 납부를 하셔야 되는데요.
◆ 조태현 : 그러니까 세액으로 감면을 받았는데 그게 없어진 게 아니라 또 세금을 다른 용도로 내야 된다는 거예요? 감면이 아니잖아, 이건.
◇ 홍자영 : 그래서 만약에 한도를 맥시멈으로, 최대로 해서 2억 원을 감면을 받으신다고 하더라도 4천만 원은 다시 세금을 농어촌특별세로 납부를 하셔야 되는 거죠. 특별한 상황의 경우는 이것이 또 면제가 되시는 경우도 있는데, 농사를 직접 짓지 않으신 분들은 거의 해당이 되지 않아서 감면을 100% 최대로 받지 못할 가능성이 상당히 많습니다. 그리고 채권 보상 같은 경우는 감면율이 매우 크죠? 특히나 3년 이상, 5년 이상 만기까지 보유하기로 한 특약을 어기시는 경우는 감면 세액의 15%에서 25%까지 추징을 합니다. 물론 여기에 이자까지 더 가산해서 납부를 하셔야 되고요.
◆ 조태현 : 물론 그렇게 하겠죠. 그런데 다 그런 건 아니겠지만 ‘토지가 수용된다’ 이런 소문을 듣고 양도세를 줄이기 위해서 증여를 하는 분들도 있을 것 같아요. 이런 경우에는 뭐 절세에 도움이 됩니까?
◇ 홍자영 : 상황에 따라서 좀 다를 수 있는데요. 아무래도 배우자에게는 6억 원까지, 자녀 또는 부모님께는 5천만 원까지 증여세 없이 증여를 할 수 있다 보니 이 방법으로 취득가액을 올려서 양도소득세를 줄이는 방법이 있기는 합니다. 그런데 세법에서는 이를 막는 규정이 또 있습니다. 바로 '양도소득세 이월과세'라는 규정인데요. 양도일로부터 소급하여 10년 이내에 배우자, 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우는 증여받은 사람이 아니라 증여한 사람이 양도한 것처럼 양도소득세를 다시 계산을 할 수가 있습니다. 그렇기 때문에 개발 호재 소문이 들린다고 해서 땅을 무조건 증여하는 게 반드시 절세에 도움이 되지 않을 수도 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이것도 경우에 따라서 다를 수 있다. 여러 필지를 소유한 경우에는 필지를 나눠서 양도를 하면 절세된다는 이야기도 있던데 맞습니까?
◇ 홍자영 : 이것도 그때그때 다른데요. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지, 즉 그해에 양도한 부동산을 다 더해서 세금을 다시 계산합니다. 그러다 보니 연도를 나누어 양도하면 양도세율도 낮아지고, 기본공제 250만 원도 추가로 받을 수 있어서 절세 효과가 있기는 있습니다. 다만 이번 경우처럼 공익사업용 토지로 공익사업 시행자에게 양도하는 경우, 협의 보상은 기간 내에 협의를 해주셔야 되기 때문에 양도 시기를 내 마음대로 조절할 수 없는 문제가 첫 번째로 있고요. 그러다 보니 일부 토지는 협의 보상을 받고 일부 토지는 재결 신청을 해서 양도 연도를 넘기는 방법을 안내하는 경우도 있습니다. 그런데 재결 신청을 하시는 경우 보상 금액이 오른다는 보장이 없는 게 또 문제고요. 실제 예전에 한 공익사업의 경우 재결 신청을 했는데 인상률이 1%에 그친 적도 있었습니다. 그렇다면 은행 예금 이자율도 못 받은 상황이 돼버린 거니까 아무래도 문제가 되죠. 그리고 재결 신청하시는 경우는 법률 대리인을 통하여 또 하셔야 되고, 그렇다면 또 비용이 드는 문제가 있기 때문에 고민을 많이 해보셔야 됩니다. 그리고 가장 문제는 앞서 말씀드린 양도소득세 감면 혜택이 올해 말까지 양도를 하셔야 혜택이 있습니다. 물론 이 부분은 이제 법이 연장이 될 것으로 예상은 되지만, 만약에 연장이 안 된다고 하면 올해까지 협의 보상을 받으셔야만 감면 혜택을 받으실 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 꼼꼼하게 잘 챙기셔야 되겠습니다. 그런데 이제 개발된다는 소문이 도는 토지 가보면 조그마한 땅 사가지고 거기다 이렇게 농작물 심어놓고 농사하는 척하는 사람들 많잖아요? 그러면 그건 어떻게 하는 거예요?
◇ 홍자영 : 요새는 우리들이 포털 사이트에 확인만 해봐도 위성 사진으로 연도별로 나오기 때문에, 공무원분들이 그거 다 체크하시고 있고요. 그리고 실제 농지원부를 가지고 있는지, 그러니까 농업인으로 등록이 됐는지, 그리고 그 농업인으로서 실제로 농작물을 수확해서 판매를 한 기록인지를 전부 다 확인을 합니다.
◆ 조태현 : 예전처럼 농지를 이용한 투기, 지금은 이제 쉽지 않은 시대가 된 것 같고요. 오늘은 나라에서 땅을 가져가도 세금은 내야 하고, 감면 혜택도 100% 받을 수 없는 경우가 있다는 점 살펴봤습니다. 화요일 <부자대세>, 우리은행 WM영업전략부의 홍자영 과장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 홍자영 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 10월 6일 화요일
■ 대담 : 홍자영 과장 (우리은행 WM영업전략부)
아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 부동산 이야기 조금 더 살펴보겠습니다. ‘세금 이슈’로 살펴보도록 하겠습니다. 오늘은 우리은행 WM영업전략부의 홍자영 과장과 함께하겠습니다. 과장님, 어서 오십시오.
◇ 홍자영 : 안녕하십니까?
◆ 조태현 : 주택 가격, 주택 공급 이슈, 저희가 1부에서도 한참 살펴봤던 내용인데요. ‘광명시흥 공공주택지구 협의 보상’이 예정보다 4개월 빠른 올해 7월에 시작돼서 벌써 2개월째 진행이 되고 있다고 해요. 여기 규모가 꽤 넓다 보니까 보상 대상자도 많다고 그러던데, 맞습니까?
◇ 홍자영 : 네, 맞습니다. 한국토지주택공사에 따르면 광명시흥 공공주택지구의 보상 대상이 무려 1만 3천여 명이라고 합니다. 토지 및 지장물 소유자 모두 대상자에 포함하셔야 되고요. 대상자가 많다 보니 요즘 아무래도 이 지구 보상 상담이 저희에게 좀 많습니다.
◆ 조태현 : 그런데 이 공공주택지구 보상을 한다는 거는 정부가 '이 땅 이렇게 이렇게 쓸 테니까 너네 파세요' 이렇게 하는 거잖아요? 그러면 토지를 반강제로 가져가는 건데, 그래도 세금을 내야 돼요?
◇ 홍자영 : 맞습니다. 양도소득세라는 것이 자산을 유상으로 사실상 이전하는 경우 모두 내는 세금인데요, 심지어 채무를 갚지 못해서 강제 경매를 당하는 경우도 양도소득세는 다 내셔야 됩니다.
◆ 조태현 : 아, 예.
◇ 홍자영 : 공익사업을 위한 협의로 보상을 받으시거나 수용되는 경우도 마찬가지이고요. 나라에 토지를 유상으로 이전하시는 거기 때문이죠. 예전에는 이게 양도소득세 대상이라는 걸 아예 모르셔서 신고랑 납부를 누락하시는 경우도 많았는데, 요새는 ‘한국토지주택공사’에서 다 안내를 해주십니다. 공익사업으로 토지를 공익사업 시행자, 이번 경우는 한국토지주택공사가 공익사업 시행자가 되는데요, 이 공익사업 시행자에게 양도하는 경우는 사실 두 가지로 나눌 수가 있습니다. 협의 보상이랑 수용인데요. 보통 이 단어를 구분하지 않고 "공익사업에 토지가 수용됐다"라고 말씀들 하시는데 엄연히 다른 겁니다. 현재 광명시흥지구는 협의 보상 기간이고요. 올해 말까지 협의 보상은 한국토지주택공사가 제시한 보상 금액을 받아들이겠다고 협의를 하시는 겁니다. 이렇게 협의 보상을 받으시면 보상 금액을 수령한 때가 양도 시기가 되고요. 그날이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세 신고를 해주셔야 됩니다. 그런데 만약 협의 보상 기간 내에 한국토지주택공사가 제시한 금액을 받아들이지 않으시는 경우는 재결 신청을 하실 수 있고요. 결국 협의에 이르지 못하면 공익사업 시행자는 정해진 금액을 소유자에게 주고 강제로 토지를 이전해 올 수 있습니다. 이것이 바로 수용입니다. 이런 경우는 수용 개시일이 양도 및 취득 시기가 됩니다.
◆ 조태현 : 그러면 굉장히 좀 억울할 것 같은데, 제가 토지를 가지고 있는데 거기에 도로가 생긴다 그래가지고 수용이 되면 ‘난 팔고 싶지도 않았는데’ 이런 경우도 있을 거 아니에요? 그렇죠? 그렇다면 내가 팔고 싶을 때 파는 것도 아니고 가격도 정해준 대로 받아야 되는데 뭐 혜택은 없어요?
◇ 홍자영 : 크게 두 가지가 있는데요. 첫 번째는 ‘비사업용 토지로 보지 않는 것’입니다. 토지는 사업용으로 사용하지 않으면 비사업용 토지로 분류하여 ‘원래 세율에 10%를 더 가산해서 세금을 계산해서 납부’하기로 되어 있는데요. 이것은 사업용으로 직접 사용하지 않을 토지는 사지 마라, 즉 ‘투기 목적으로는 토지를 보유하지 말라는 의도’입니다. 사업인정 고시일로부터 소급하여 5년 이전에 취득한 토지는 사업용으로 사용하지 않으셨더라도 10% 세금을 더 내지 않습니다. 비사업용 토지로 보지 않아 주는 것이죠. 두 번째는 양도소득세를 아예 감면을 해주는 것입니다. 현금 보상의 경우는 15%, 채권 보상의 경우는 20%, 만약 채권을 3년 이상 또는 5년 이상 보유한다고 특약 체결을 하시는 경우 무려 각각 35%, 45%를 감면을 해줍니다. 이 감면 혜택은 사업인정 고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지만 받으실 수 있습니다. 이렇게 세금 혜택에 사업인정 고시일로부터 5년 이전 또는 2년 이전 취득해야 된다는 조건이 있는 건 개발 소식에 땅 투기를 한 사람에게는 혜택을 주지 않겠다는 것으로 보여지고요. 이번 광명시흥지구는 사업인정 고시일이 ‘2022년 12월 29일’입니다.
◆ 조태현 : 그러니까 여기보다 5년 이렇게 앞서서 취득을 했어야지 감면을 받을 수 있다는 얘기인 거죠. 그런데 이게 보니까 감면 혜택이 생각보다는 크네요. 한 15에서 45% 준다고 그러면 이거는 솔깃할 그런 내용인 것 같은데요.
◇ 홍자영 : 그런데 문제가 이 감면의 한도가 있습니다. 연도 1년간 2억, 5년간 3억이라는 한도가 있어서 만약 보상 금액을 크게 받으시는 경우는 이 한도에 걸려서 감면 혜택이 크지 않은 경우들이 제법 있습니다. 그리고 문제가 감면 세액의 20%는 또 농어촌특별세로 다시 납부를 하셔야 되는데요.
◆ 조태현 : 그러니까 세액으로 감면을 받았는데 그게 없어진 게 아니라 또 세금을 다른 용도로 내야 된다는 거예요? 감면이 아니잖아, 이건.
◇ 홍자영 : 그래서 만약에 한도를 맥시멈으로, 최대로 해서 2억 원을 감면을 받으신다고 하더라도 4천만 원은 다시 세금을 농어촌특별세로 납부를 하셔야 되는 거죠. 특별한 상황의 경우는 이것이 또 면제가 되시는 경우도 있는데, 농사를 직접 짓지 않으신 분들은 거의 해당이 되지 않아서 감면을 100% 최대로 받지 못할 가능성이 상당히 많습니다. 그리고 채권 보상 같은 경우는 감면율이 매우 크죠? 특히나 3년 이상, 5년 이상 만기까지 보유하기로 한 특약을 어기시는 경우는 감면 세액의 15%에서 25%까지 추징을 합니다. 물론 여기에 이자까지 더 가산해서 납부를 하셔야 되고요.
◆ 조태현 : 물론 그렇게 하겠죠. 그런데 다 그런 건 아니겠지만 ‘토지가 수용된다’ 이런 소문을 듣고 양도세를 줄이기 위해서 증여를 하는 분들도 있을 것 같아요. 이런 경우에는 뭐 절세에 도움이 됩니까?
◇ 홍자영 : 상황에 따라서 좀 다를 수 있는데요. 아무래도 배우자에게는 6억 원까지, 자녀 또는 부모님께는 5천만 원까지 증여세 없이 증여를 할 수 있다 보니 이 방법으로 취득가액을 올려서 양도소득세를 줄이는 방법이 있기는 합니다. 그런데 세법에서는 이를 막는 규정이 또 있습니다. 바로 '양도소득세 이월과세'라는 규정인데요. 양도일로부터 소급하여 10년 이내에 배우자, 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하는 경우는 증여받은 사람이 아니라 증여한 사람이 양도한 것처럼 양도소득세를 다시 계산을 할 수가 있습니다. 그렇기 때문에 개발 호재 소문이 들린다고 해서 땅을 무조건 증여하는 게 반드시 절세에 도움이 되지 않을 수도 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 이것도 경우에 따라서 다를 수 있다. 여러 필지를 소유한 경우에는 필지를 나눠서 양도를 하면 절세된다는 이야기도 있던데 맞습니까?
◇ 홍자영 : 이것도 그때그때 다른데요. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지, 즉 그해에 양도한 부동산을 다 더해서 세금을 다시 계산합니다. 그러다 보니 연도를 나누어 양도하면 양도세율도 낮아지고, 기본공제 250만 원도 추가로 받을 수 있어서 절세 효과가 있기는 있습니다. 다만 이번 경우처럼 공익사업용 토지로 공익사업 시행자에게 양도하는 경우, 협의 보상은 기간 내에 협의를 해주셔야 되기 때문에 양도 시기를 내 마음대로 조절할 수 없는 문제가 첫 번째로 있고요. 그러다 보니 일부 토지는 협의 보상을 받고 일부 토지는 재결 신청을 해서 양도 연도를 넘기는 방법을 안내하는 경우도 있습니다. 그런데 재결 신청을 하시는 경우 보상 금액이 오른다는 보장이 없는 게 또 문제고요. 실제 예전에 한 공익사업의 경우 재결 신청을 했는데 인상률이 1%에 그친 적도 있었습니다. 그렇다면 은행 예금 이자율도 못 받은 상황이 돼버린 거니까 아무래도 문제가 되죠. 그리고 재결 신청하시는 경우는 법률 대리인을 통하여 또 하셔야 되고, 그렇다면 또 비용이 드는 문제가 있기 때문에 고민을 많이 해보셔야 됩니다. 그리고 가장 문제는 앞서 말씀드린 양도소득세 감면 혜택이 올해 말까지 양도를 하셔야 혜택이 있습니다. 물론 이 부분은 이제 법이 연장이 될 것으로 예상은 되지만, 만약에 연장이 안 된다고 하면 올해까지 협의 보상을 받으셔야만 감면 혜택을 받으실 수가 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 꼼꼼하게 잘 챙기셔야 되겠습니다. 그런데 이제 개발된다는 소문이 도는 토지 가보면 조그마한 땅 사가지고 거기다 이렇게 농작물 심어놓고 농사하는 척하는 사람들 많잖아요? 그러면 그건 어떻게 하는 거예요?
◇ 홍자영 : 요새는 우리들이 포털 사이트에 확인만 해봐도 위성 사진으로 연도별로 나오기 때문에, 공무원분들이 그거 다 체크하시고 있고요. 그리고 실제 농지원부를 가지고 있는지, 그러니까 농업인으로 등록이 됐는지, 그리고 그 농업인으로서 실제로 농작물을 수확해서 판매를 한 기록인지를 전부 다 확인을 합니다.
◆ 조태현 : 예전처럼 농지를 이용한 투기, 지금은 이제 쉽지 않은 시대가 된 것 같고요. 오늘은 나라에서 땅을 가져가도 세금은 내야 하고, 감면 혜택도 100% 받을 수 없는 경우가 있다는 점 살펴봤습니다. 화요일 <부자대세>, 우리은행 WM영업전략부의 홍자영 과장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 홍자영 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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