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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 29일 화요일
■ 출연 : 송승현 도시와경제 대표, 남혁우 우리은행 부동산연구원
<송승현 도시와경제 대표>
- 농지 전수조사하면 땅값 폭락? "실경작으로 갈 경우 수요 축소돼 토지 가격 하락할 수 밖에"
- 이행강제금 부과되는 토지를 산다는데 부담감 작용할 것
- 다주택자-1주택자-이번엔 농지 소유까지? "부동산 자체를 투기로 보는 인식"
- "경작한 쌀을 임대료 대신 토지주에게 주는 걸 투기로 볼 수 있나?"
- 땜질식 정책 비판 나오는 것
- 25% 이행강제금? 5-6년되면 땅을 뺏기는 것으로 생각할 수밖에
- 반대로 10평씩 농지 투기한 기획부동산에게는 '투자 잘했다' 퇴로 열어주는 건가?
- 주택 도시기금, 청약통장 가입 하락하며 저조, 주택거래 감소로 채권 발행도 저조..무슨 돈으로 집지을 건가?
- 119만호 주거안정플랜? 숫자보다 실 착공건수, 입지와 품질 보장이 관건
<남혁우 우리은행 부동산연구원>
- 농지, 임대료 수익 또는 향후 개발 등으로 인한 시세차익을 노린 투자
- 실경작하지 않는 농지는 투기로 보고 전수조사 시행한다는 것
- 어떻게 농지 투기만 어떻게 잡아내나? "양봉으로 벌통을 갖다놨는데.." 이거 실제 여부 어떻게 잡아내나
- 정부 공급대책, 재개발 조합 설립 동의율 75%->70%로 떨어뜨린 것은 긍정적
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 지금까지는 수도권을 중심으로 이야기를 했는데요. 지방은 이 상승에서 완전히 소외돼 있잖아요. 그런데 민심이 되게 나쁘다고 하더라고요. 민심이 나빠진 내용을 보니까 농지 전수조사 문제인데, 이게 이재명 대통령께서 지시를 하고 빠르게 추진이 된 사안이잖아요. 지방 쪽에서 민심이 부글부글한 거는 이 농지 전수조사가 이루어지면 농지 가격이 떨어진다는 우려가 있기 때문이라고 해요. 맞습니까? 그렇게 됩니까?
◇ 송승현 : 농지 가격이 떨어지겠죠. '떨어질 일은 없다'라고 평가하시는 분들도 있고 한데, 아무래도 선호도가 없다고 하면 떨어질 수밖에 없죠. 그리고 실제로 수요는 축소가 될 수밖에 없어요. 왜냐하면 경작을 목적으로 해서 운영을 해야 되니까, 사실 경작을 적극적으로 할 수 있는 한정된 수요를 가지고… 젊은 사람들이 가서 하지 않는 이상은 수요는 굉장히 한정적으로 보이거든요. 그래서 살 사람이 없어져 가는 상황에서 토지 가격이 올라간다고 하는 거는, 굉장히 합리적으로 가격이 떨어질 수밖에 없다고 보는 거죠.
우리가 보통 어떤 건축물이든 토지든 이행강제금이 부과가 되는 토지를 산다는 거는 부담감으로 작용할 수밖에 없고요. 내가 그 토지를 향후에 만약에 사게 된다, 그럼 전수조사당할 텐데요. 앞으로 계속 조사받을 토지를 사게 되는 거고, 내 재산을 다 오픈을 하게 되는 구조가 돼버리는데, 그런 것들로 인해 토지 가격의 하락뿐만 아니라 여러 가지 걱정들을 할 수밖에 없다고 보입니다. 그리고 토지를 보는 시선 자체가 계속 서울의 주택 가격이 안 잡히고, 주택 공급을 하려다 보니 이제는 소위 말하는 그 얘기까지도 많더라고요. 맨 처음에는 다주택 투기하다가 1주택 넘어갔다가 이제는 농지 갖고 있는 사람까지도 넘어갔다고 평가할 정도로요. 서울·수도권을 넘어서 지방까지도 완전히 부동산 자체를 투기로 보는 그런 인식들로 이어지고 있는 그런 상황인데, 사실 농지에 대해서는 예민하게 반응할 수밖에 없어요. 농지를 갖고 계신 분들 같은 경우는 경작을 하시는 분들도 있고, 사실 주변에 보시게 되면 그걸 임대를 주시는 분들도 있어요. 그럼 여기 전수조사를 나가게 되면 그 임대를 바탕으로 작물을 일궈서 시장에서 파시는 어르신들도 상당히 있고, 또 실질적으로 임대료를 주지 못하다 보니까 거기서 수확한 걸 가지고 토지 주인한테 매년 쌀을 주신다든지, 이런 것들도 있거든요. 이걸 투기로 보는 건, 그 농지 안에서의 나름의 오랫동안 갖고 있는 정이라는 것들도 있는데, 그런 것들이 어느 순간 굉장히 숫자화되고 서로 간에 의심을 하게 되고 이런 것까지도 발생되다 보니까 '이거 농지까지 이렇게 건드릴 필요가 있느냐.' 물론 일정하게 적은 땅들, 100평, 200평 되는 것들을 실무적으로 칼질이라고도 하거든요. 도로 쪽에 붙여가지고 잘게 잘라가지고 그거를 기획 부동산들이 매각을 하고 하는 경우들도 있어요, 투기로.
◆ 조태현 : 실제로 문제가 있긴 있는 거잖아요.
◇ 송승현 : 그렇죠. 그런 것들은 조사를 하는 건 맞는데 그런 것들을 먼저 선별해 놓고 나서 움직이는 게 맞지, 농사를 하고 있는데 농사를 짓냐 안 짓냐, 누구한테 줬냐, 예외 조항을 또 만들고 이런 거 자체가 혼란스럽기 때문에 사실상 맨날 그 지적들을 받는 게 그거잖아요, 땜질. 누더기라는 말이 나오고, 정교하지 못했다는 비판을 받을 수밖에 없죠.
◆ 조태현 : 정책이 한 번 나오면 그거 자체가 시장에 막대한 영향을 미치기 때문에 처음부터 정밀하게 나왔으면 좋겠는데 자, 농지 전수조사 말씀만 들었을 때는 어느 정도 필요한 부분도 있는 것 같거든요. 농지 전수조사 자체가 뭘 어떻게 한다는 거예요? 잘 와닿지가 않아서요.
◈ 남혁우 : 농지라고 하는 게 사실은 두 가지 관점에서 소위 자산으로서의 가치가 있는데요. 월세를 받을 수가 있고요. 아니면 시세 차익을 노릴 수도 있습니다. 개발이 된다든지, 고속도로가 생긴다든지 하면 농지 전형을 통해서 도로를 끼고 있는 농지에 집을 지어서 거기다 펜션업을 한다든지 이런 것들을 할 수 있는데요. 이런 것들을 목적으로 사두고 사실상 농지 자격을 법적으로만 갖추고 농사를 실제로 하지 않는, 이런 분들은 소위 경자유전, 농업인으로서 직접 경작을 하지 않고, 위배가 된다고 판단을 하기 때문에 일정 부분을 실경작이 아니고 투기라고 보고 이거를 전수조사를 해보겠다고 하는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 납득이 가는 부분도 있는데, 여기에서 나오는 어떤 부작용 같은 것들은 미리 고려해 주면 좋지 않았을까 생각이 드는데요. 농민분들이 제일 걱정하는 건 이 부분인 것 같아요. 법 위반이 확인되면 땅을 팔라는데 이러다가 정부에서 강제 처분하는 거 아니냐, 이런 부분들이 제일 걱정이 되는 것 같거든요. 이게 가능성이 있는 얘기입니까?
◇ 송승현 : 그렇게 느껴지지 않겠어요? 직접 농사를 짓지 못한다고 하면 지인이라든지 또는 친인척들 더러 하라고 하는데, 그거를 하다 보면 또 행정적인 부담이 생길 수밖에 없거든요. 제가 가끔씩 시골 같은 데 가서 어르신들 보면 핸드폰도 하나 잘 누를 줄도 모르세요.
서류 다 작성하고, 서울에 있는 가족들이 내려가 가지고 그런 행정적인 부담들을 가져가면서 하기가 굉장히 부담스럽죠. 그리고 만약에 그 자산들을 갖고 있거나 아니면 부동산이나 투자나 여러 가지 운영들을 하시는 분들 같은 경우는 고구마 줄기처럼 나오는 걸 별로 안 좋아하거든요. 내가 우리 어머님이라든지 어르신 도와주다가 괜히 '너 어디랑 관련이 있냐', '너 재산이 왜 있냐', '왜 이 농지를 네가 도와주고 있냐', 그런 것들 하나하나 다 소명하는 것들도 굉장히 어려워질 수밖에 없거든요. 처분 요건들이 되면 될수록 항상 규제라든지 제한의 강도들은 높아졌기 때문에 처음부터 이런 저항감들이 있을 수밖에 없다고 판단이 되고요. 그리고 이행강제금을 25%씩 내라고 그래요. 이행강제금을 25%씩 내면, 단순히 말해서 세금이라든지 강제금 내기 싫다고 하면 '재산 다 그 세금으로 내기 전에 처분해라'라고 느껴질 수밖에 없거든요. 뺏지 않는다고 말씀은 하시겠지만 받아들이는 입장에서는 '강제로 뺏겠다'라고 느낄 수밖에 없는 그런 상황이에요. 그러면 세금 같은 경우 5년, 6년 넘어가고 25%를 10년 동안 부과를 하면 이거는 뺏기는 걸 떠나가지고 나라에다가 이런 강제금 같은 과태료를 계속 낼 수밖에 없는 거기 때문에 부담으로 작용할 수밖에 없고요. 그래서 아까 말씀하셨던 농지 가격 하락으로 이어질 수밖에 없다고 하는 것들이, 25%씩 세금을 내는 상황에서 재산이 뺏긴다, 그리고 나라에서 강제 처분해라…. 그리고 또 반대 의견을 드릴 수밖에 없는 건, 이렇게 나이가 들어가지고 못하시는 분들이 있는 반면 아까 얘기드렸던 기획 부동산들이 토지를 칼질을 해서 한 평씩, 10평씩 갖고 계신 분들 있잖아요. 이분들은 반대로 얘기하면 투자 잘한 거네요.
◆ 조태현 : 그렇네요.
◇ 송승현 : 나라에서 사 간다고 하니까, 본인들은 헐값에 샀는데 나라에서 시세라든지 감정평가해가지고 하면 이익이 훨씬 더 생겨버리니까요. 이러면 앞으로는 농지 투자를 하면 나라에서도 가져갈 수 있고… 지금까지 투자해 가지고 팔리지도 못한 것들, 요즘 지방 주택 경기도 어렵고 산업단지 조성도 어렵고 도로도 나기 어려운 상황인데, 이거 퇴로가 없었던 거잖아요. 기획 부동산 몇 년 전에, 한 20년 전에 한 300만 원어치 사놨고 천만 원어치 샀는데 나라에서 비싸게 사 간다고 하면은, 농지를 오랫동안 20년, 30년씩 관리하셨던 분이 체력이 떨어져가지고 농사를 못 짓고 고민하시는 분이 있는 반면에 20년, 30년 전에 소위 말하는 농지를 활용해서 투기하신 분들은 나라에서 퇴로를 마련해 준다고 하니까 기쁠 수밖에 없겠죠. 이게 어떤 쪽으로 실익이 있냐는 거예요.
◆ 조태현 : 이게 법 위반이 확인되면 1년 안에 땅을 팔라는 처분 의무가 통지가 되고요. 팔지 않으면 처분 명령이 내려지는데, 명령 뒤에 6개월 안에 팔지 못하면 매년 땅값의 25%를 이행강제금으로 내야 한다는 것 때문에 불안감을 주고 있는 거거든요.
◇ 송승현 : 6개월 안에 팔릴까요?
◆ 조태현 : 그런데 여기서 궁금한 거 하나, 어떻게 투기만 잡아내요?
◈ 남혁우 : 그 범위랑 기준이 되게 모호할 수 있을 것 같아요. 일단은 사는 매수의 주체가 외국인인지 아닌지, 내국인인지도 봐야 될 것 같고요. 그리고 경자유전 원칙에 따라서 실제 농업인으로서의 자격을 갖추고 있는지를 현장 실사 조사를 다 전수조사를 해야 될 텐데요. 그 상황에 따라서 예를 들어서 양봉을 하는 분 입장에서는 꿀통을 갖다 놨는데 실제 양봉 작업을 하지 않는다고 했을 때, 그거에 대해서 실제 경작을 하는 거냐 안 하는 거냐의 기준을 뭘로 주관적으로 판단할지.
◆ 조태현 : 꿀벌이 얼마나 날아다니나.
◈ 남혁우 : 주관적 요소가 적용이 될 수 있어서 이런 부분에 대한 범위나 이런 것들을 구체화하는 작업이 굉장히 필요하다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이런 기준이 명확하지 않으면 계속 논란이 퍼질 수밖에 없으니까요. 앞서서 저희가 KBS에서 조사한 여론조사 결과를 말씀을 드렸는데 여기에서 응답자들에게 집값을 안정시키기 위해서 뭘 해야 될지 물어보니까, 세금이나 투기 단속 말고 공급 강화를 해야 된다, 이런 식으로 답변을 했거든요. 그러면 정부의 기조랑 시장에서 받아들이는 필요성 같은 것들은 완전히 다른 것 같아요.
◇ 송승현 : 다르죠. 인식 자체가 잘못됐다고 판단이 될 수밖에 없는 거거든요. 전세나 월세나 매매나, 집이 모자라다니까요? 집이 모자라게 되는 그 배경을 보면 규제가 너무 많아져가지고 집이 모자라진 거예요. 새로운 집을 짓는 공급에 대한 제약이 생기기도 하지만 기존에 있는 주택 시장 안에서 거래가 순환되지 않는다는 게 문제예요. 주택을 사는 데 있어서 가장 걱정들을 하는 게 그거예요. 시장에 재고 주택이라도 많으면 '내가 5년 뒤에, 10년 뒤에 사면 되겠지'라고 하는데, '내가 5년 뒤에는 살 집이 아예 없을 것 같다', '있는 집값보다도 한 2배 정도가 오를 것 같다', 이런 공포감 때문에 집들을 사는 거거든요. 그런데 수요 억제책만 계속하고 있다는 거죠. 지금은 공급을 적극적으로 해줘야 되고, 공급 카드도 너무 막 100만 호다, 300만 호다, 500만 호다… 이러다가 천만 호도 나올 것 같은데, 계속 발표만 하면 뭐 해요? 오히려 더 신뢰성이 없다는 거고요. 그리고 숫자가 많으면 많을수록 시장에서 우려를 하는 게 뭐냐면 '더 많이 쪼갠다'라고 인식하는 거거든요?
◆ 조태현 : 오히려 숫자가 많으면 시장에서 더 신뢰를 안 하는 것 같아요.
◇ 송승현 : 그렇죠. 신뢰도 안 하고, 양질의 공급이 안 나온다고 보는 거죠. 예를 들면 30평짜리가 나오는 게 아니라 10평짜리 3개가 나온다고 인식할 수밖에 없는 거죠.
◆ 조태현 : 쪼갤 것이다.
◇ 송승현 : 그렇기 때문에 '내가 살 수 있는 양질의 공급들이 시장에 유통될 수 있을 때 사겠다'라는 건데, 유통 시장까지도 막혀 있다고 보고요. 거기에 또 문제 제기 되는 게, 서울의 새로운 주택 공급을 원하는데, 그럼 신도시를 개발하는 택지 발굴에도 어려움을 겪을 수밖에 없고, 또 고양이라든지 파주, 김포에도 공급을 하겠다는 그런 신호가 계속 나오고 있잖아요. 그거는 또 반대로 얘기하면 교통 체증을 가져올 수밖에 없거든요.
원래 도시는 뾰족하게 되어 있고, 외곽 쪽들은 낮아야 들어오는 체증이 덜한데, 우리나라의 구조는 신도시의 용적률을 자꾸 올려서 이렇게 올라가 있어요. 프랑스 파리처럼 중심은 굉장히 낮은 저층 주거지들이 많고 외곽 지역에 아파트들이 많은 구조거든요.
◆ 조태현 : 솔직히 이거는 누가 해도 교통 대책을 못 세울 것 같기는 해요.
◇ 송승현 : 그런 상황에서 이런 지역들에 공급을 많이 한다고 한다는 거는, 공급에 대한 질, 그다음 양, 속도 이런 것들이 문제로 제기될 수밖에 없고, 그런 과정 안에서 예전에는 수요 억제 정책에 대해서 비판을 했지만 공급 대책 같은 경우도 그냥 별로 느낌이 안 온다고 봅니다.
◈ 남혁우 : 일단은 새로 지어서 공급하겠다는 게 하나의 축이라고 하면, 저희가 재고 주택을 최대한 활용할 수 있게 그걸 극대화하는 방향을 투 트랙으로 했을 때가 공급 효과가 있다고 보고 있거든요.
◆ 조태현 : 순환이 될 수 있게 해줘야 된다.
◈ 남혁우 : 최근에 그래도 조금 실무적으로 효과가 있다고 제가 봤던 거는, 재개발 조합 설립 동의율을 75%에서 70%로 떨어뜨리겠다는 거거든요. 현재 2~3%를 못 채워가지고 조합 설립이 안 되고 있는 것들도 꽤 많은데, 이런 곳들에서는 일정 물꼬를 터줄 수 있는 정책들은 맞는 것 같습니다. 약간 더 실무적으로 저희가 들여다보면 아까 대표님이 말씀하셨던 것처럼 저희는 서울 중심부가 용적률이 낮잖아요. 시장에서 원하는 공급은 서울 중심의 양질의 재고 주택이거든요. 그렇기 때문에 여기에 일정 부분 용적률을 역세권에 한정해서 상향을 해주는 것, 그리고 약간의 부동산 시장 전체를 자극할 수 있으니 강남이 아닌 강북권 같이 서민적이고 실거주 위주의 시장 지역들 같은 경우는 용적률을 상향해주게 되면 오히려 사업성이 담보가 돼서 재건축 같은 것도 사업 속도가 날 수 있고, 그러면 강북과 강남의 양극화도 일부 해소가 될 수 있고 여러 가지로 좋을 수 있기 때문에 용적률 상향 같은 것도 같이 고민해보면 어떨까 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 모든 방안을 다 써야 될 텐데, 일단은 전월세난이 워낙 심각하다 보니까 정부가 추석 직전에 '주거 안정 플랜'이라는 걸 내놨어요. 그래서 공적 주택 119만 호, 이 가운데 92만 호를 수도권에 배정한다는 내용이거든요. 그런데 이걸 보니까요, 공공임대 물량이 전체의 80%예요. 임대가 많고 언제, 어디에, 얼마에 공급할 건지 이런 내용이 없더라고요. 효과 있을까요?
◇ 송승현 : 위치도 제대로 발표 못 하는데 어려움을 겪을 수밖에 없죠. 저는 사실 이게 실행하기 굉장히 어렵다고 봐요. 왜냐하면 이걸 주택도시기금을 바탕으로 해서 주택 공급을 해야 된다고 보는데, 그 기금을 마련하기 위한 청약 통장 가입도 계속적으로 떨어져 나가고 있는 상황이고요. 그리고 주택을 거래하면 채권 발행을 하거든요. 그것도 하나의 기금으로 마련을 하는데, 거래를 못 하다 보니까 그것도 상당히 많이 줄어들어요. 여유 자금들이 계속적으로 축소가 되고 있다는 거예요. 양질의 공공주택 공급을 하기 위해서는 재원 마련도 필요한데 표준 건축비하고 기본형 건축비하고 그런 차이도 많고요. 하나 짓고 임대하면 할수록 계속 적자가 나는 그런 구조이기 때문에, 이런 부담감들을 안으면서 물량들을 발표를 한다는 게 불가능에 가까운 수치라고 보고요. 또 거기에 말씀하신 대로 수요자들이 원하는 지역들의 공급들이 일어나줘야 임대료라든지 또 유지라든지 관리하는 데 있어서 보전이 될 수밖에 없는데, 선호하지 않는 곳에다 공급이 일어난다고 하면 적자 규모, 그리고 그 지역은 완전히 슬럼화가 될 수 있습니다. 그런 문제들을 고려를 해본다면 숫자만 119만 호다, 이런 것들이 중요한 게 아니라 실제 착공, 그리고 입지나 품질이 어느 정도 보장되느냐, 이게 가장 관건이라고 봅니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 9월 29일 화요일
■ 출연 : 송승현 도시와경제 대표, 남혁우 우리은행 부동산연구원
<송승현 도시와경제 대표>
- 농지 전수조사하면 땅값 폭락? "실경작으로 갈 경우 수요 축소돼 토지 가격 하락할 수 밖에"
- 이행강제금 부과되는 토지를 산다는데 부담감 작용할 것
- 다주택자-1주택자-이번엔 농지 소유까지? "부동산 자체를 투기로 보는 인식"
- "경작한 쌀을 임대료 대신 토지주에게 주는 걸 투기로 볼 수 있나?"
- 땜질식 정책 비판 나오는 것
- 25% 이행강제금? 5-6년되면 땅을 뺏기는 것으로 생각할 수밖에
- 반대로 10평씩 농지 투기한 기획부동산에게는 '투자 잘했다' 퇴로 열어주는 건가?
- 주택 도시기금, 청약통장 가입 하락하며 저조, 주택거래 감소로 채권 발행도 저조..무슨 돈으로 집지을 건가?
- 119만호 주거안정플랜? 숫자보다 실 착공건수, 입지와 품질 보장이 관건
<남혁우 우리은행 부동산연구원>
- 농지, 임대료 수익 또는 향후 개발 등으로 인한 시세차익을 노린 투자
- 실경작하지 않는 농지는 투기로 보고 전수조사 시행한다는 것
- 어떻게 농지 투기만 어떻게 잡아내나? "양봉으로 벌통을 갖다놨는데.." 이거 실제 여부 어떻게 잡아내나
- 정부 공급대책, 재개발 조합 설립 동의율 75%->70%로 떨어뜨린 것은 긍정적
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 지금까지는 수도권을 중심으로 이야기를 했는데요. 지방은 이 상승에서 완전히 소외돼 있잖아요. 그런데 민심이 되게 나쁘다고 하더라고요. 민심이 나빠진 내용을 보니까 농지 전수조사 문제인데, 이게 이재명 대통령께서 지시를 하고 빠르게 추진이 된 사안이잖아요. 지방 쪽에서 민심이 부글부글한 거는 이 농지 전수조사가 이루어지면 농지 가격이 떨어진다는 우려가 있기 때문이라고 해요. 맞습니까? 그렇게 됩니까?
◇ 송승현 : 농지 가격이 떨어지겠죠. '떨어질 일은 없다'라고 평가하시는 분들도 있고 한데, 아무래도 선호도가 없다고 하면 떨어질 수밖에 없죠. 그리고 실제로 수요는 축소가 될 수밖에 없어요. 왜냐하면 경작을 목적으로 해서 운영을 해야 되니까, 사실 경작을 적극적으로 할 수 있는 한정된 수요를 가지고… 젊은 사람들이 가서 하지 않는 이상은 수요는 굉장히 한정적으로 보이거든요. 그래서 살 사람이 없어져 가는 상황에서 토지 가격이 올라간다고 하는 거는, 굉장히 합리적으로 가격이 떨어질 수밖에 없다고 보는 거죠.
우리가 보통 어떤 건축물이든 토지든 이행강제금이 부과가 되는 토지를 산다는 거는 부담감으로 작용할 수밖에 없고요. 내가 그 토지를 향후에 만약에 사게 된다, 그럼 전수조사당할 텐데요. 앞으로 계속 조사받을 토지를 사게 되는 거고, 내 재산을 다 오픈을 하게 되는 구조가 돼버리는데, 그런 것들로 인해 토지 가격의 하락뿐만 아니라 여러 가지 걱정들을 할 수밖에 없다고 보입니다. 그리고 토지를 보는 시선 자체가 계속 서울의 주택 가격이 안 잡히고, 주택 공급을 하려다 보니 이제는 소위 말하는 그 얘기까지도 많더라고요. 맨 처음에는 다주택 투기하다가 1주택 넘어갔다가 이제는 농지 갖고 있는 사람까지도 넘어갔다고 평가할 정도로요. 서울·수도권을 넘어서 지방까지도 완전히 부동산 자체를 투기로 보는 그런 인식들로 이어지고 있는 그런 상황인데, 사실 농지에 대해서는 예민하게 반응할 수밖에 없어요. 농지를 갖고 계신 분들 같은 경우는 경작을 하시는 분들도 있고, 사실 주변에 보시게 되면 그걸 임대를 주시는 분들도 있어요. 그럼 여기 전수조사를 나가게 되면 그 임대를 바탕으로 작물을 일궈서 시장에서 파시는 어르신들도 상당히 있고, 또 실질적으로 임대료를 주지 못하다 보니까 거기서 수확한 걸 가지고 토지 주인한테 매년 쌀을 주신다든지, 이런 것들도 있거든요. 이걸 투기로 보는 건, 그 농지 안에서의 나름의 오랫동안 갖고 있는 정이라는 것들도 있는데, 그런 것들이 어느 순간 굉장히 숫자화되고 서로 간에 의심을 하게 되고 이런 것까지도 발생되다 보니까 '이거 농지까지 이렇게 건드릴 필요가 있느냐.' 물론 일정하게 적은 땅들, 100평, 200평 되는 것들을 실무적으로 칼질이라고도 하거든요. 도로 쪽에 붙여가지고 잘게 잘라가지고 그거를 기획 부동산들이 매각을 하고 하는 경우들도 있어요, 투기로.
◆ 조태현 : 실제로 문제가 있긴 있는 거잖아요.
◇ 송승현 : 그렇죠. 그런 것들은 조사를 하는 건 맞는데 그런 것들을 먼저 선별해 놓고 나서 움직이는 게 맞지, 농사를 하고 있는데 농사를 짓냐 안 짓냐, 누구한테 줬냐, 예외 조항을 또 만들고 이런 거 자체가 혼란스럽기 때문에 사실상 맨날 그 지적들을 받는 게 그거잖아요, 땜질. 누더기라는 말이 나오고, 정교하지 못했다는 비판을 받을 수밖에 없죠.
◆ 조태현 : 정책이 한 번 나오면 그거 자체가 시장에 막대한 영향을 미치기 때문에 처음부터 정밀하게 나왔으면 좋겠는데 자, 농지 전수조사 말씀만 들었을 때는 어느 정도 필요한 부분도 있는 것 같거든요. 농지 전수조사 자체가 뭘 어떻게 한다는 거예요? 잘 와닿지가 않아서요.
◈ 남혁우 : 농지라고 하는 게 사실은 두 가지 관점에서 소위 자산으로서의 가치가 있는데요. 월세를 받을 수가 있고요. 아니면 시세 차익을 노릴 수도 있습니다. 개발이 된다든지, 고속도로가 생긴다든지 하면 농지 전형을 통해서 도로를 끼고 있는 농지에 집을 지어서 거기다 펜션업을 한다든지 이런 것들을 할 수 있는데요. 이런 것들을 목적으로 사두고 사실상 농지 자격을 법적으로만 갖추고 농사를 실제로 하지 않는, 이런 분들은 소위 경자유전, 농업인으로서 직접 경작을 하지 않고, 위배가 된다고 판단을 하기 때문에 일정 부분을 실경작이 아니고 투기라고 보고 이거를 전수조사를 해보겠다고 하는 것 같습니다.
◆ 조태현 : 납득이 가는 부분도 있는데, 여기에서 나오는 어떤 부작용 같은 것들은 미리 고려해 주면 좋지 않았을까 생각이 드는데요. 농민분들이 제일 걱정하는 건 이 부분인 것 같아요. 법 위반이 확인되면 땅을 팔라는데 이러다가 정부에서 강제 처분하는 거 아니냐, 이런 부분들이 제일 걱정이 되는 것 같거든요. 이게 가능성이 있는 얘기입니까?
◇ 송승현 : 그렇게 느껴지지 않겠어요? 직접 농사를 짓지 못한다고 하면 지인이라든지 또는 친인척들 더러 하라고 하는데, 그거를 하다 보면 또 행정적인 부담이 생길 수밖에 없거든요. 제가 가끔씩 시골 같은 데 가서 어르신들 보면 핸드폰도 하나 잘 누를 줄도 모르세요.
서류 다 작성하고, 서울에 있는 가족들이 내려가 가지고 그런 행정적인 부담들을 가져가면서 하기가 굉장히 부담스럽죠. 그리고 만약에 그 자산들을 갖고 있거나 아니면 부동산이나 투자나 여러 가지 운영들을 하시는 분들 같은 경우는 고구마 줄기처럼 나오는 걸 별로 안 좋아하거든요. 내가 우리 어머님이라든지 어르신 도와주다가 괜히 '너 어디랑 관련이 있냐', '너 재산이 왜 있냐', '왜 이 농지를 네가 도와주고 있냐', 그런 것들 하나하나 다 소명하는 것들도 굉장히 어려워질 수밖에 없거든요. 처분 요건들이 되면 될수록 항상 규제라든지 제한의 강도들은 높아졌기 때문에 처음부터 이런 저항감들이 있을 수밖에 없다고 판단이 되고요. 그리고 이행강제금을 25%씩 내라고 그래요. 이행강제금을 25%씩 내면, 단순히 말해서 세금이라든지 강제금 내기 싫다고 하면 '재산 다 그 세금으로 내기 전에 처분해라'라고 느껴질 수밖에 없거든요. 뺏지 않는다고 말씀은 하시겠지만 받아들이는 입장에서는 '강제로 뺏겠다'라고 느낄 수밖에 없는 그런 상황이에요. 그러면 세금 같은 경우 5년, 6년 넘어가고 25%를 10년 동안 부과를 하면 이거는 뺏기는 걸 떠나가지고 나라에다가 이런 강제금 같은 과태료를 계속 낼 수밖에 없는 거기 때문에 부담으로 작용할 수밖에 없고요. 그래서 아까 말씀하셨던 농지 가격 하락으로 이어질 수밖에 없다고 하는 것들이, 25%씩 세금을 내는 상황에서 재산이 뺏긴다, 그리고 나라에서 강제 처분해라…. 그리고 또 반대 의견을 드릴 수밖에 없는 건, 이렇게 나이가 들어가지고 못하시는 분들이 있는 반면 아까 얘기드렸던 기획 부동산들이 토지를 칼질을 해서 한 평씩, 10평씩 갖고 계신 분들 있잖아요. 이분들은 반대로 얘기하면 투자 잘한 거네요.
◆ 조태현 : 그렇네요.
◇ 송승현 : 나라에서 사 간다고 하니까, 본인들은 헐값에 샀는데 나라에서 시세라든지 감정평가해가지고 하면 이익이 훨씬 더 생겨버리니까요. 이러면 앞으로는 농지 투자를 하면 나라에서도 가져갈 수 있고… 지금까지 투자해 가지고 팔리지도 못한 것들, 요즘 지방 주택 경기도 어렵고 산업단지 조성도 어렵고 도로도 나기 어려운 상황인데, 이거 퇴로가 없었던 거잖아요. 기획 부동산 몇 년 전에, 한 20년 전에 한 300만 원어치 사놨고 천만 원어치 샀는데 나라에서 비싸게 사 간다고 하면은, 농지를 오랫동안 20년, 30년씩 관리하셨던 분이 체력이 떨어져가지고 농사를 못 짓고 고민하시는 분이 있는 반면에 20년, 30년 전에 소위 말하는 농지를 활용해서 투기하신 분들은 나라에서 퇴로를 마련해 준다고 하니까 기쁠 수밖에 없겠죠. 이게 어떤 쪽으로 실익이 있냐는 거예요.
◆ 조태현 : 이게 법 위반이 확인되면 1년 안에 땅을 팔라는 처분 의무가 통지가 되고요. 팔지 않으면 처분 명령이 내려지는데, 명령 뒤에 6개월 안에 팔지 못하면 매년 땅값의 25%를 이행강제금으로 내야 한다는 것 때문에 불안감을 주고 있는 거거든요.
◇ 송승현 : 6개월 안에 팔릴까요?
◆ 조태현 : 그런데 여기서 궁금한 거 하나, 어떻게 투기만 잡아내요?
◈ 남혁우 : 그 범위랑 기준이 되게 모호할 수 있을 것 같아요. 일단은 사는 매수의 주체가 외국인인지 아닌지, 내국인인지도 봐야 될 것 같고요. 그리고 경자유전 원칙에 따라서 실제 농업인으로서의 자격을 갖추고 있는지를 현장 실사 조사를 다 전수조사를 해야 될 텐데요. 그 상황에 따라서 예를 들어서 양봉을 하는 분 입장에서는 꿀통을 갖다 놨는데 실제 양봉 작업을 하지 않는다고 했을 때, 그거에 대해서 실제 경작을 하는 거냐 안 하는 거냐의 기준을 뭘로 주관적으로 판단할지.
◆ 조태현 : 꿀벌이 얼마나 날아다니나.
◈ 남혁우 : 주관적 요소가 적용이 될 수 있어서 이런 부분에 대한 범위나 이런 것들을 구체화하는 작업이 굉장히 필요하다고 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 이런 기준이 명확하지 않으면 계속 논란이 퍼질 수밖에 없으니까요. 앞서서 저희가 KBS에서 조사한 여론조사 결과를 말씀을 드렸는데 여기에서 응답자들에게 집값을 안정시키기 위해서 뭘 해야 될지 물어보니까, 세금이나 투기 단속 말고 공급 강화를 해야 된다, 이런 식으로 답변을 했거든요. 그러면 정부의 기조랑 시장에서 받아들이는 필요성 같은 것들은 완전히 다른 것 같아요.
◇ 송승현 : 다르죠. 인식 자체가 잘못됐다고 판단이 될 수밖에 없는 거거든요. 전세나 월세나 매매나, 집이 모자라다니까요? 집이 모자라게 되는 그 배경을 보면 규제가 너무 많아져가지고 집이 모자라진 거예요. 새로운 집을 짓는 공급에 대한 제약이 생기기도 하지만 기존에 있는 주택 시장 안에서 거래가 순환되지 않는다는 게 문제예요. 주택을 사는 데 있어서 가장 걱정들을 하는 게 그거예요. 시장에 재고 주택이라도 많으면 '내가 5년 뒤에, 10년 뒤에 사면 되겠지'라고 하는데, '내가 5년 뒤에는 살 집이 아예 없을 것 같다', '있는 집값보다도 한 2배 정도가 오를 것 같다', 이런 공포감 때문에 집들을 사는 거거든요. 그런데 수요 억제책만 계속하고 있다는 거죠. 지금은 공급을 적극적으로 해줘야 되고, 공급 카드도 너무 막 100만 호다, 300만 호다, 500만 호다… 이러다가 천만 호도 나올 것 같은데, 계속 발표만 하면 뭐 해요? 오히려 더 신뢰성이 없다는 거고요. 그리고 숫자가 많으면 많을수록 시장에서 우려를 하는 게 뭐냐면 '더 많이 쪼갠다'라고 인식하는 거거든요?
◆ 조태현 : 오히려 숫자가 많으면 시장에서 더 신뢰를 안 하는 것 같아요.
◇ 송승현 : 그렇죠. 신뢰도 안 하고, 양질의 공급이 안 나온다고 보는 거죠. 예를 들면 30평짜리가 나오는 게 아니라 10평짜리 3개가 나온다고 인식할 수밖에 없는 거죠.
◆ 조태현 : 쪼갤 것이다.
◇ 송승현 : 그렇기 때문에 '내가 살 수 있는 양질의 공급들이 시장에 유통될 수 있을 때 사겠다'라는 건데, 유통 시장까지도 막혀 있다고 보고요. 거기에 또 문제 제기 되는 게, 서울의 새로운 주택 공급을 원하는데, 그럼 신도시를 개발하는 택지 발굴에도 어려움을 겪을 수밖에 없고, 또 고양이라든지 파주, 김포에도 공급을 하겠다는 그런 신호가 계속 나오고 있잖아요. 그거는 또 반대로 얘기하면 교통 체증을 가져올 수밖에 없거든요.
원래 도시는 뾰족하게 되어 있고, 외곽 쪽들은 낮아야 들어오는 체증이 덜한데, 우리나라의 구조는 신도시의 용적률을 자꾸 올려서 이렇게 올라가 있어요. 프랑스 파리처럼 중심은 굉장히 낮은 저층 주거지들이 많고 외곽 지역에 아파트들이 많은 구조거든요.
◆ 조태현 : 솔직히 이거는 누가 해도 교통 대책을 못 세울 것 같기는 해요.
◇ 송승현 : 그런 상황에서 이런 지역들에 공급을 많이 한다고 한다는 거는, 공급에 대한 질, 그다음 양, 속도 이런 것들이 문제로 제기될 수밖에 없고, 그런 과정 안에서 예전에는 수요 억제 정책에 대해서 비판을 했지만 공급 대책 같은 경우도 그냥 별로 느낌이 안 온다고 봅니다.
◈ 남혁우 : 일단은 새로 지어서 공급하겠다는 게 하나의 축이라고 하면, 저희가 재고 주택을 최대한 활용할 수 있게 그걸 극대화하는 방향을 투 트랙으로 했을 때가 공급 효과가 있다고 보고 있거든요.
◆ 조태현 : 순환이 될 수 있게 해줘야 된다.
◈ 남혁우 : 최근에 그래도 조금 실무적으로 효과가 있다고 제가 봤던 거는, 재개발 조합 설립 동의율을 75%에서 70%로 떨어뜨리겠다는 거거든요. 현재 2~3%를 못 채워가지고 조합 설립이 안 되고 있는 것들도 꽤 많은데, 이런 곳들에서는 일정 물꼬를 터줄 수 있는 정책들은 맞는 것 같습니다. 약간 더 실무적으로 저희가 들여다보면 아까 대표님이 말씀하셨던 것처럼 저희는 서울 중심부가 용적률이 낮잖아요. 시장에서 원하는 공급은 서울 중심의 양질의 재고 주택이거든요. 그렇기 때문에 여기에 일정 부분 용적률을 역세권에 한정해서 상향을 해주는 것, 그리고 약간의 부동산 시장 전체를 자극할 수 있으니 강남이 아닌 강북권 같이 서민적이고 실거주 위주의 시장 지역들 같은 경우는 용적률을 상향해주게 되면 오히려 사업성이 담보가 돼서 재건축 같은 것도 사업 속도가 날 수 있고, 그러면 강북과 강남의 양극화도 일부 해소가 될 수 있고 여러 가지로 좋을 수 있기 때문에 용적률 상향 같은 것도 같이 고민해보면 어떨까 생각하고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 모든 방안을 다 써야 될 텐데, 일단은 전월세난이 워낙 심각하다 보니까 정부가 추석 직전에 '주거 안정 플랜'이라는 걸 내놨어요. 그래서 공적 주택 119만 호, 이 가운데 92만 호를 수도권에 배정한다는 내용이거든요. 그런데 이걸 보니까요, 공공임대 물량이 전체의 80%예요. 임대가 많고 언제, 어디에, 얼마에 공급할 건지 이런 내용이 없더라고요. 효과 있을까요?
◇ 송승현 : 위치도 제대로 발표 못 하는데 어려움을 겪을 수밖에 없죠. 저는 사실 이게 실행하기 굉장히 어렵다고 봐요. 왜냐하면 이걸 주택도시기금을 바탕으로 해서 주택 공급을 해야 된다고 보는데, 그 기금을 마련하기 위한 청약 통장 가입도 계속적으로 떨어져 나가고 있는 상황이고요. 그리고 주택을 거래하면 채권 발행을 하거든요. 그것도 하나의 기금으로 마련을 하는데, 거래를 못 하다 보니까 그것도 상당히 많이 줄어들어요. 여유 자금들이 계속적으로 축소가 되고 있다는 거예요. 양질의 공공주택 공급을 하기 위해서는 재원 마련도 필요한데 표준 건축비하고 기본형 건축비하고 그런 차이도 많고요. 하나 짓고 임대하면 할수록 계속 적자가 나는 그런 구조이기 때문에, 이런 부담감들을 안으면서 물량들을 발표를 한다는 게 불가능에 가까운 수치라고 보고요. 또 거기에 말씀하신 대로 수요자들이 원하는 지역들의 공급들이 일어나줘야 임대료라든지 또 유지라든지 관리하는 데 있어서 보전이 될 수밖에 없는데, 선호하지 않는 곳에다 공급이 일어난다고 하면 적자 규모, 그리고 그 지역은 완전히 슬럼화가 될 수 있습니다. 그런 문제들을 고려를 해본다면 숫자만 119만 호다, 이런 것들이 중요한 게 아니라 실제 착공, 그리고 입지나 품질이 어느 정도 보장되느냐, 이게 가장 관건이라고 봅니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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