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■ 진행 : 엄지민 앵커
■ 출연 : 이정환 한양대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
당정이 비거주 1주택자에 대해거주를 폭넓게 인정하는 쪽으로 보완에 나섰습니다. 부동산 민심이 급속도로 악화하자 수습에 나선 건데요. 관련해서 이정환 한양대 경제금융학부 교수와 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요. 어제 고위당정협의회가 있었는데 여기에서 당정이 비거주 1주택자에 대한 실거주 인정범위 확대하자, 이런 데 공감대를 모은 것으로 보입니다. 반발이 워낙 거셌잖아요. 당초 개편안에 어떤 문제가 있었던 겁니까?
[이정환]
일단 예전에는 비거주와 거주를 가르지 않았는데 이제는 비거주와 거주를 가르면서 공제액을 바꾸자는 이야기를 했거든요. 다시 말해서 비거주자한테는 페널티를 주고 거주자에게는 혜택을 주는 방향으로 갔다고 말씀드릴 수 있을 것 같고요. 원래 12억이 공제액인데 거주자에 대해서는 14억까지 늘리고 공제액을 늘린다는 얘기는 세금을 줄인다는 이야기니까요. 그런데 비거주자한테는 9억으로 줄인다는 얘기도 나오고 비거주자에 페널티를 주는 제도로 가다 보니까 과연 비거주자에 대한 기준이 뭐냐. 그리고 보통은 투기적인 목적을 가진 비거주자들도 많지만 일자리가 바뀐다든지 부모를 모셔야 된다든지 혹은 다른 여러 가지 육아, 보육 사유로 인해서 비거주가 되는 경우도 많거든요. 이게 흔히 말해서 자발적이지 않은, 우리가 이런 세제를 목적으로 하는 것이 투기자를 목적으로 하는 것인데 비거주자를 너무 폭넓게 해석하다 보니까 이것에 대한 문제점들이 계속 나오고 있고 자발적이지 않은 버거주자에 대해서는 어떻게 해야 되느냐, 이런 이슈가 불거지다 보니까 비거주자의 범위를 확대하자는 얘기가 나왔다, 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그래서 당초에 인정되지 않았던 육아, 양육, 가족돌봄 같은 것들도 인정될 가능성이 생긴 건데, 그런데 이렇게 예외를 확대해서 인정한다고 하더라도 사각지대가 생길 수밖에 없을 것 같거든요. 각자 사정이 있는데 부득이한 경우, 또 투기를 나눌 수 있는 기준을 만들 수 있을까요?
[이정환]
한동안은 굉장한 혼란이 있을 거라고 생각하고 있고요. 물론 정부의 안처럼 취학, 질병 이런 것들은 증명서를 내는 경우들이 많아서 좀 명확하다라고 할 수 있는데 이것을 해석을 넓힌다는 이야기는 해석에 대해서 어떻게 할지 정해야 한다는 이야기라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 육아, 양육, 가족돌봄 이런 것까지 광범위하게 되면 어느 것이 육아냐, 어느 것이 가족돌봄이냐, 또 A는 됐는데 B는 안 해 주냐, 이런 식의 갈등관계가 생길 수밖에 없고요. 이런 게 생기는 이유는 어떤 거냐 하면 숫자가 아니기 때문에 그렇습니다. 원래 보통의 양도세는 결국 세무당국이 주체가 되어야 하는데 세무당국은 숫자, 자금 출처 조사는 명확하게 잘할 수 있는데 이런 것을 인정할 때 비거주자 목적이나 의도, 사람의 마음을 파악해서 한다는 것은 굉장히 어렵고 이건 어떻게 보면 담당 심사관에 따라서 누구는 되고 누구는 안 되는 경우들도 생길 수가 있는 상황들이 발생할 수 있기 때문에 만약 이게 명확하지 않은 서류들. 그리고 해석을 넓히자고 하고 있으니까 해석을 넓히게 되면 혼란이 있지 않을까라고 예측을 많이 하고 있습니다.
[앵커]
그렇기 때문에 지금 일일이 이걸 판단하는 행정비용 같은 것도 상당할 것 같은데 거주냐 아니면 비거주냐를 판단하게 되는 주체는 아직 결정이 안 된 거죠?
[이정환]
아직 정확한 주체, 결국 국회를 통과해야 하는 안이라서 주체는 결정되지 않았고 아무래도 세금을 결정하는 주체다 보니까 종부세라든지 이런 것에 관련돼 있는 공제액을 결정하는 주체다 보니까 아무래도 세무당국에서 해야 한다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 왜냐하면 세무당국에서 해야 세무당국에 질의가 왔을 때도 판단을 해 줄 수 있는 거거든요. 그렇기 때문에 결국은 이 세금을 부여하는 주체인 국세청이라든지 이런 데서 해야 되지 않을까라고 많이 예측은 하고 있는 것 같습니다.
[앵커]
그리고 종부세 기본 공제 같은 경우에도 수정이 될 것 같은데 민주당 쪽에서는 1주택자는 거주, 비거주 나누지 말고 동일하게 기본 공제 14억 적용하자라고 했는데 여기에 대해서는 어떻게 평가하세요?
[이정환]
기본공제 14억 적용하자는 건 혜택을 오히려 늘리자라는 입장이거든요. 혜택을 늘리는 것이 민주당 입장에서는 서울 지역 표를 얻는 데는 굉장히 도움이 될 수가 있다. 아까 잠깐 자막에 나왔는데 서울 중위 아파트 가격이 16억이라고 이야기를 하고 있는데 물론 공제가액이라는 게 좀 다릅니다. 왜냐하면 세무당국에서 계산하는 거고 시가에 공정가액비율을 결정하는 거기는 한데 아무래도 공제액을 늘리다 보면 혜택을 받는 사람들이 늘어날 수밖에 없어서 민주당 입장에서는 1주택자 거주에 대해서는 비거주 이런 거 따지지 말자라는 입장이라고 보시면 될 것 같고, 정부 입장에서는 주택 공급의 입장이 있죠. 이건 비거주자들이 집을 팔아야 그쪽 지역에 주택이 공급이 되고 아파트 가격이 안정될 수 있다는 아이디어가 있기 때문에 일공의 갈등관계가 형성될 수 있다. 결국 정치 하는 입장에서는 표가 중요하고 그렇다는 이야기는 서울 아파트가격을 고려해 봤을 때 공제가격을 늘리는 게 타당하고요. 반면에 정부 입장에서는 비거주자들이 가진 아파트들을 공급하는 것이 목적이라고 생각을 한다고 하면 이쪽에 아무래도 종부세를 좀 더 부여할 수밖에 없는 상황이다, 이런 말씀드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
그런데 이 논의 끝에 결국 임차인들도 있을 것 같거든요. 1주택자들 실거주해라, 이 원칙 자체는 여전한 거잖아요. 그러면 전월세 시장 매물 감소하는 데도 영향을 미칠 것 같은데 결국 이거 전월세 가격 상승을 이끄는 것으로 이어질 것 같은데 어떻게 보십니까?
[이정환]
큰 배경은 2030년까지 서울하고 경기에 물량이 적다. 이건 분양 물량이 적어서 이미 전월세 시장이 굉장히 위축돼 있다. 위축이라는 건 공급이 없기 때문에 가격이 오를 가능성이 있다. 너무 오른 상태다라는 말씀을 드려야 될 것 같고요. 실거주 요건을 강화한다는 건 지금 사실 다른 데 사시는 분들이 들어와야 된다는 이야기거든요. 필요에 따라서는 들어와야 된다는 이야기인데 그건 뭐냐 하면 현재 세입자들이 나가야 된다라는 이야기로 보시면 될 것 같습니다. 현재 세입자가 나가야 된다는 건 자기가 원하는 지역들이 크게 변하지 않는다면 그 지역에서도 전세, 월세를 찾아야 된다는 이야기고 그 이야기는 가격이 올라간다는 이야기가 될 수밖에 없거든요. 가격이 올라가면 늘어날 수밖에 없는 상황이라고 보시면 될 것 같고요. 두 번째는 이러한 법안들이 되면 증여를 할 가능성이 높다고 보고 그렇다면 손바뀜이 생기는 경우가 생긴다고 볼 수 있겠습니다. 이건 증여하면 실거주 해야 될 필요가, 특히 장기보유특별공제 같은 것들도 실거주 요건이 강화되다 보면 들어와야 되는 것이고 들어와야 되면 세입자들이 나가야 되는 경우가 발생할 수 있고요. 또 만약 매매가 됐다 하더라도 지금 토지거래허가구역이기 때문에 들어와야 됩니다. 그 이야기는 사는 사람만 살 수 있기 때문에, 실거주하는 사람만 쌀 수기 때문에 어차피 나갈 수밖에 없는 상황들이다. 전월세가 많이 위축이 되지 않을까. 지금 공급이 많으면 그쪽으로 바깥으로 나가면서 가격 안정을 이야기할 수 있는데 2030년까지 공급이 부족한 상황에서 이런 제도를 하다 보니까 전월세 대란이 일어나지 않을까라는 우려가 많다라는 이야기를 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
임차인들은 걱정은 계속 될 것 같고요. 세제 측면을 살펴봤고 공급 측면에서도 규제가 완화되는 이야기들이 있었거든요. 500세대 이하 재개발, 재건축 인허가 권한을 서울시에서 기초단체장에게 이양하는 방안 추진하겠다라고 했는데 결국에는 이거 행정적인 절차 단축하고 속도를 높이겠다는 얘기잖아요. 효과가 있겠습니까?
[이정환]
일단 500세대 이하 정비사업 인허가 권한을 시에서 구로 넘어간다는 것으로 보면 될 것 같고, 아무래도 정치적인 이슈가 계속 걸려 있어서 해석이 애매모호하다. 왜냐하면 서울시 자체는 아무래도 오세훈 시장이니까 야당 쪽이지만 구 쪽은 반대잖아요. 민주당 쪽이 많다 보니까 민주당 쪽에 흔히 말하는 기초단체장들이 주택 공급을 하게끔 의율하는 제도를 만들어야 하는 것 아니냐라고 이야기라고 이해하시면 될 것 같고. 그런데 지역에서 500세대는 규모가 적으니까 해도 나쁘지 않다. 이렇게 생각은 하고 있는데 서울시의 권한을 형해화하는 것이다 보니까 야당에서 반발이 심하다라는 이야기가 들릴 수 있을 것 같습니다. 당이 똑같으면 상관이 없는데, 그러니까 서울시하고 구청장들이 당이 다르기 때문에 흔히 말해서 정치적인 이슈로 반발이 심할 수 있는 이런 상황이다라고 이해하시면 될 것 같고요. 이 자체 권한이 높이는 것에 대해서 서울시 의회 통과 대상이다 보니까 큰 문제는 없는데 정치 갈등으로 오히려 나가고 있는 양상들이다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
이번에는 금리 이야기를 해 보겠습니다. 지난주에 미 장기국채 금리 크게 올라서 재무부가 개입했다는 이야기를 나눴었는데 미국 재무부가 장기국채를 다시 사들이는 양을 늘리는 거잖아요. 반짝 효과는 있었던 것 같은데 다시 오르더라고요.
[이정환]
아무래도 이게 구조적인 요인이라고 보시면 될 것 같은데 30년물 국채금리를 바이백 한도를 늘린다고 발표한 날에 5.31%에서 5.19%로 떨어지고 다음 날 5.25%로 반등하는 양상을 보였는데 이유가 명학합니다. 이건 이렇게 바이백을 한다는 건 뭐냐 하면 미국 장기채 금리가 굉장히 높다는 이유인데 장기채 금리가 높은 이유가 아무래도 미국의 재정 적자가 굉장히 크다, 이건 단기적으로는 문제가 안 되지만 중장기적으로는 미국 국채가 많이 발행되면서 금리가 올라갈 것이다라는 기대감들이 형성되어 있는 것이거든요. 그 이야기는 재정 적자가 지나치게 쌓이게 되면 국채 발행량이 늘어나고 국채가 낮아지면서 금리가 올라가야 되는 현상이 발생하는 게 당연한데, 그런데 정부에서는 너무 국채 금리가 올라가고 이것이 AI라든지 다른 산업 투자에 미치는 부정적는 영향이 없을 것이라고 생각하니까. 그런데 아무래도 이 장기채 같은 경우에는 장기적인 시각, 금리에 대한 장기적인 흐름이 반영되는 것이고 일시적인 미국의 통화정책보다는 중장기적인 금리, 흔히 말하는 추세에 영향을 받는 것이기 때문에 구조적인 영향을 받는다. 이런 구조적인 요인이 보다 중요하다라고 인식이 되어 버렸기 때문에 효과가 없다. 이번 주에도 바이백 관련 이야기는 없지 않을까, 이런 얘기가 많이 나오고 있다는 말씀드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
결국에는 40조 달러 돌파한 국가부채가 해결되지 않는 이상은 큰 효과를 못 볼 것 같은데 문제는 유럽이나 일본 그리고 우리나라까지의 장기금리 같이 오르고 있고 이런 상황 계속되면 AI 투자에도 문제가 될 것이다라는 우려들이 나오고 있더라고요. AI 투자나 글로벌 증시에는 어느 정도의 위협이 될까요?
[이정환]
미국하고 일본, 유럽, 한국 다 역시 재정이 계속 문제되기는 합니다. 그 얘기는 이건 아무래도 인구 고령화가 있고 인구 고령화가 있으면 복지비용이 늘나게 되고 복지 비용이 늘어나면 이건 사실 돈을 걷어서 해야 되는데 고령화된다는 얘기는 이건 세원도 줄어든다는 이야기거든요. 계속 재정에 대한 문제들이 나오고 있다고 보시면 될 것 같고, 그렇기 때문에 재정 적자에 대한 우려들, 그러니까 세수를 안 늘리고 복지 비용이 늘어난다. 이런 것들은 재정적자에 대한 우려들이 제도가 안 되더라도 복지지출이 늘어나는 상황들이 발생하니까요. 그래서 결국 금리가 올라가고 있는 양상들은 있다고 보시면 될 것 같은데 여기에 부정적인 영향을 주는 것들이 최근 AI 데이터센터를 만드는 데... 워낙 AI 데이터센터가 운영 기간이 길다 보니까 장기채권 같은 것들을 많이 찍어서 미국 국채랑 경쟁하고 있다. 이게 왜 문제가 되냐면 이것을 발행한 빅테크 기업들이 신용도가 높다 보니까 아무래도 미국 국채와 경쟁관계, 그러니까 일반적인 BBB 등급이라든가 낮은 등급의 기업들이 장기채를 발행하는 것이 아니라 빅테크 같이 미국 정부와 경쟁할 수 있는 채권들이 너무 많이 발행되다 보니까 국채 물량이 많이 늘어나고 있고 그러면서 좀 채권 금리가 올라가고 있고요. 그런데 채권 금리가 올라가게 되면 AI 데이터센터 같은 데 투자가 어려워지는 경향이 발생할 수 있다. 결국은 데이터센터라는 것이 AI인프라의 핵심이라고 보시면 될 것 같고 이것들이 장기채 같은 것들에 많이 의존해서 되고 있는데 금리가 올라가게 되면 자본조달비용이 늘어나게 되면서 AI 데이터센터에 대한 전환이 늦어지게 되고 AI 투자, AI 전환, 피지컬 AI까지 피해를 보는 것이 아니냐라는 의견들이 있다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
그리고 마지막으로 이번 주 목요일, 27일에 한국은행 금통위 열리는데 두 차례 연속 인상할 것이다. 아니다, 이번에는 동결할 것이다, 전망이 엇갈리고 있더라고요. 한국은행에서는 어떤 요인들, 어떤 변수들 보고 있을까요?
[이정환]
지금 팽팽하다고 보고 있는 것 같은데 아무래도 성장률이 좋다. 지금 KDI에서 경제성장률 전망치 3% 이상 올리면서 특히 반도체를 중심으로 한 성장 같은 것들이 굉장히 눈에 띄고 있다고 보시면 될 것 같고요. 물가 지수 역시 안정된 상황은 아니라서 2.6% 정도 되다 보니까, 근원물가지수 상승률이 2.6% 정도 되다 보니까 우리가 타깃팅 하는 2% 레벨보다는 높으니까 금리를 올려야 된다는 이야기. 그리고 집값이라든가 가계대출 같은 것들이 문제가 되는 게 부정적인 요인, 금리를 올리는 요인이라고 보시면 될 것 같은데. 최근 원달러 환율이 떨어지고 있거든요. 1300원대로 떨어지고 있고 아무래도 전반적인 물가가 그렇게까지 높아지느냐, 또 유가 같은 것들을 고려하면 이것이 일시적으로 올라가는 것들이 아니냐. 그리고 7월달에 한 번 올린 것들의 효과를 봐야 되는 것 아니냐라는 여러 가지 의견들이 겹치면서 흔히 두 견해, 동결이냐 혹은 인상이냐에 대해서 의견들이 엇갈리고 있다, 이런 말씀드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산부터 금리까지 여러 가지 경제이슈 집어봤습니다. 지금까지 이정환 한양대 경제금융학부 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.
YTN 이정환 (ujiyeon25@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 이정환 한양대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
당정이 비거주 1주택자에 대해거주를 폭넓게 인정하는 쪽으로 보완에 나섰습니다. 부동산 민심이 급속도로 악화하자 수습에 나선 건데요. 관련해서 이정환 한양대 경제금융학부 교수와 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요. 어제 고위당정협의회가 있었는데 여기에서 당정이 비거주 1주택자에 대한 실거주 인정범위 확대하자, 이런 데 공감대를 모은 것으로 보입니다. 반발이 워낙 거셌잖아요. 당초 개편안에 어떤 문제가 있었던 겁니까?
[이정환]
일단 예전에는 비거주와 거주를 가르지 않았는데 이제는 비거주와 거주를 가르면서 공제액을 바꾸자는 이야기를 했거든요. 다시 말해서 비거주자한테는 페널티를 주고 거주자에게는 혜택을 주는 방향으로 갔다고 말씀드릴 수 있을 것 같고요. 원래 12억이 공제액인데 거주자에 대해서는 14억까지 늘리고 공제액을 늘린다는 얘기는 세금을 줄인다는 이야기니까요. 그런데 비거주자한테는 9억으로 줄인다는 얘기도 나오고 비거주자에 페널티를 주는 제도로 가다 보니까 과연 비거주자에 대한 기준이 뭐냐. 그리고 보통은 투기적인 목적을 가진 비거주자들도 많지만 일자리가 바뀐다든지 부모를 모셔야 된다든지 혹은 다른 여러 가지 육아, 보육 사유로 인해서 비거주가 되는 경우도 많거든요. 이게 흔히 말해서 자발적이지 않은, 우리가 이런 세제를 목적으로 하는 것이 투기자를 목적으로 하는 것인데 비거주자를 너무 폭넓게 해석하다 보니까 이것에 대한 문제점들이 계속 나오고 있고 자발적이지 않은 버거주자에 대해서는 어떻게 해야 되느냐, 이런 이슈가 불거지다 보니까 비거주자의 범위를 확대하자는 얘기가 나왔다, 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다.
[앵커]
그래서 당초에 인정되지 않았던 육아, 양육, 가족돌봄 같은 것들도 인정될 가능성이 생긴 건데, 그런데 이렇게 예외를 확대해서 인정한다고 하더라도 사각지대가 생길 수밖에 없을 것 같거든요. 각자 사정이 있는데 부득이한 경우, 또 투기를 나눌 수 있는 기준을 만들 수 있을까요?
[이정환]
한동안은 굉장한 혼란이 있을 거라고 생각하고 있고요. 물론 정부의 안처럼 취학, 질병 이런 것들은 증명서를 내는 경우들이 많아서 좀 명확하다라고 할 수 있는데 이것을 해석을 넓힌다는 이야기는 해석에 대해서 어떻게 할지 정해야 한다는 이야기라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 육아, 양육, 가족돌봄 이런 것까지 광범위하게 되면 어느 것이 육아냐, 어느 것이 가족돌봄이냐, 또 A는 됐는데 B는 안 해 주냐, 이런 식의 갈등관계가 생길 수밖에 없고요. 이런 게 생기는 이유는 어떤 거냐 하면 숫자가 아니기 때문에 그렇습니다. 원래 보통의 양도세는 결국 세무당국이 주체가 되어야 하는데 세무당국은 숫자, 자금 출처 조사는 명확하게 잘할 수 있는데 이런 것을 인정할 때 비거주자 목적이나 의도, 사람의 마음을 파악해서 한다는 것은 굉장히 어렵고 이건 어떻게 보면 담당 심사관에 따라서 누구는 되고 누구는 안 되는 경우들도 생길 수가 있는 상황들이 발생할 수 있기 때문에 만약 이게 명확하지 않은 서류들. 그리고 해석을 넓히자고 하고 있으니까 해석을 넓히게 되면 혼란이 있지 않을까라고 예측을 많이 하고 있습니다.
[앵커]
그렇기 때문에 지금 일일이 이걸 판단하는 행정비용 같은 것도 상당할 것 같은데 거주냐 아니면 비거주냐를 판단하게 되는 주체는 아직 결정이 안 된 거죠?
[이정환]
아직 정확한 주체, 결국 국회를 통과해야 하는 안이라서 주체는 결정되지 않았고 아무래도 세금을 결정하는 주체다 보니까 종부세라든지 이런 것에 관련돼 있는 공제액을 결정하는 주체다 보니까 아무래도 세무당국에서 해야 한다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 왜냐하면 세무당국에서 해야 세무당국에 질의가 왔을 때도 판단을 해 줄 수 있는 거거든요. 그렇기 때문에 결국은 이 세금을 부여하는 주체인 국세청이라든지 이런 데서 해야 되지 않을까라고 많이 예측은 하고 있는 것 같습니다.
[앵커]
그리고 종부세 기본 공제 같은 경우에도 수정이 될 것 같은데 민주당 쪽에서는 1주택자는 거주, 비거주 나누지 말고 동일하게 기본 공제 14억 적용하자라고 했는데 여기에 대해서는 어떻게 평가하세요?
[이정환]
기본공제 14억 적용하자는 건 혜택을 오히려 늘리자라는 입장이거든요. 혜택을 늘리는 것이 민주당 입장에서는 서울 지역 표를 얻는 데는 굉장히 도움이 될 수가 있다. 아까 잠깐 자막에 나왔는데 서울 중위 아파트 가격이 16억이라고 이야기를 하고 있는데 물론 공제가액이라는 게 좀 다릅니다. 왜냐하면 세무당국에서 계산하는 거고 시가에 공정가액비율을 결정하는 거기는 한데 아무래도 공제액을 늘리다 보면 혜택을 받는 사람들이 늘어날 수밖에 없어서 민주당 입장에서는 1주택자 거주에 대해서는 비거주 이런 거 따지지 말자라는 입장이라고 보시면 될 것 같고, 정부 입장에서는 주택 공급의 입장이 있죠. 이건 비거주자들이 집을 팔아야 그쪽 지역에 주택이 공급이 되고 아파트 가격이 안정될 수 있다는 아이디어가 있기 때문에 일공의 갈등관계가 형성될 수 있다. 결국 정치 하는 입장에서는 표가 중요하고 그렇다는 이야기는 서울 아파트가격을 고려해 봤을 때 공제가격을 늘리는 게 타당하고요. 반면에 정부 입장에서는 비거주자들이 가진 아파트들을 공급하는 것이 목적이라고 생각을 한다고 하면 이쪽에 아무래도 종부세를 좀 더 부여할 수밖에 없는 상황이다, 이런 말씀드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
그런데 이 논의 끝에 결국 임차인들도 있을 것 같거든요. 1주택자들 실거주해라, 이 원칙 자체는 여전한 거잖아요. 그러면 전월세 시장 매물 감소하는 데도 영향을 미칠 것 같은데 결국 이거 전월세 가격 상승을 이끄는 것으로 이어질 것 같은데 어떻게 보십니까?
[이정환]
큰 배경은 2030년까지 서울하고 경기에 물량이 적다. 이건 분양 물량이 적어서 이미 전월세 시장이 굉장히 위축돼 있다. 위축이라는 건 공급이 없기 때문에 가격이 오를 가능성이 있다. 너무 오른 상태다라는 말씀을 드려야 될 것 같고요. 실거주 요건을 강화한다는 건 지금 사실 다른 데 사시는 분들이 들어와야 된다는 이야기거든요. 필요에 따라서는 들어와야 된다는 이야기인데 그건 뭐냐 하면 현재 세입자들이 나가야 된다라는 이야기로 보시면 될 것 같습니다. 현재 세입자가 나가야 된다는 건 자기가 원하는 지역들이 크게 변하지 않는다면 그 지역에서도 전세, 월세를 찾아야 된다는 이야기고 그 이야기는 가격이 올라간다는 이야기가 될 수밖에 없거든요. 가격이 올라가면 늘어날 수밖에 없는 상황이라고 보시면 될 것 같고요. 두 번째는 이러한 법안들이 되면 증여를 할 가능성이 높다고 보고 그렇다면 손바뀜이 생기는 경우가 생긴다고 볼 수 있겠습니다. 이건 증여하면 실거주 해야 될 필요가, 특히 장기보유특별공제 같은 것들도 실거주 요건이 강화되다 보면 들어와야 되는 것이고 들어와야 되면 세입자들이 나가야 되는 경우가 발생할 수 있고요. 또 만약 매매가 됐다 하더라도 지금 토지거래허가구역이기 때문에 들어와야 됩니다. 그 이야기는 사는 사람만 살 수 있기 때문에, 실거주하는 사람만 쌀 수기 때문에 어차피 나갈 수밖에 없는 상황들이다. 전월세가 많이 위축이 되지 않을까. 지금 공급이 많으면 그쪽으로 바깥으로 나가면서 가격 안정을 이야기할 수 있는데 2030년까지 공급이 부족한 상황에서 이런 제도를 하다 보니까 전월세 대란이 일어나지 않을까라는 우려가 많다라는 이야기를 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
임차인들은 걱정은 계속 될 것 같고요. 세제 측면을 살펴봤고 공급 측면에서도 규제가 완화되는 이야기들이 있었거든요. 500세대 이하 재개발, 재건축 인허가 권한을 서울시에서 기초단체장에게 이양하는 방안 추진하겠다라고 했는데 결국에는 이거 행정적인 절차 단축하고 속도를 높이겠다는 얘기잖아요. 효과가 있겠습니까?
[이정환]
일단 500세대 이하 정비사업 인허가 권한을 시에서 구로 넘어간다는 것으로 보면 될 것 같고, 아무래도 정치적인 이슈가 계속 걸려 있어서 해석이 애매모호하다. 왜냐하면 서울시 자체는 아무래도 오세훈 시장이니까 야당 쪽이지만 구 쪽은 반대잖아요. 민주당 쪽이 많다 보니까 민주당 쪽에 흔히 말하는 기초단체장들이 주택 공급을 하게끔 의율하는 제도를 만들어야 하는 것 아니냐라고 이야기라고 이해하시면 될 것 같고. 그런데 지역에서 500세대는 규모가 적으니까 해도 나쁘지 않다. 이렇게 생각은 하고 있는데 서울시의 권한을 형해화하는 것이다 보니까 야당에서 반발이 심하다라는 이야기가 들릴 수 있을 것 같습니다. 당이 똑같으면 상관이 없는데, 그러니까 서울시하고 구청장들이 당이 다르기 때문에 흔히 말해서 정치적인 이슈로 반발이 심할 수 있는 이런 상황이다라고 이해하시면 될 것 같고요. 이 자체 권한이 높이는 것에 대해서 서울시 의회 통과 대상이다 보니까 큰 문제는 없는데 정치 갈등으로 오히려 나가고 있는 양상들이다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
[앵커]
이번에는 금리 이야기를 해 보겠습니다. 지난주에 미 장기국채 금리 크게 올라서 재무부가 개입했다는 이야기를 나눴었는데 미국 재무부가 장기국채를 다시 사들이는 양을 늘리는 거잖아요. 반짝 효과는 있었던 것 같은데 다시 오르더라고요.
[이정환]
아무래도 이게 구조적인 요인이라고 보시면 될 것 같은데 30년물 국채금리를 바이백 한도를 늘린다고 발표한 날에 5.31%에서 5.19%로 떨어지고 다음 날 5.25%로 반등하는 양상을 보였는데 이유가 명학합니다. 이건 이렇게 바이백을 한다는 건 뭐냐 하면 미국 장기채 금리가 굉장히 높다는 이유인데 장기채 금리가 높은 이유가 아무래도 미국의 재정 적자가 굉장히 크다, 이건 단기적으로는 문제가 안 되지만 중장기적으로는 미국 국채가 많이 발행되면서 금리가 올라갈 것이다라는 기대감들이 형성되어 있는 것이거든요. 그 이야기는 재정 적자가 지나치게 쌓이게 되면 국채 발행량이 늘어나고 국채가 낮아지면서 금리가 올라가야 되는 현상이 발생하는 게 당연한데, 그런데 정부에서는 너무 국채 금리가 올라가고 이것이 AI라든지 다른 산업 투자에 미치는 부정적는 영향이 없을 것이라고 생각하니까. 그런데 아무래도 이 장기채 같은 경우에는 장기적인 시각, 금리에 대한 장기적인 흐름이 반영되는 것이고 일시적인 미국의 통화정책보다는 중장기적인 금리, 흔히 말하는 추세에 영향을 받는 것이기 때문에 구조적인 영향을 받는다. 이런 구조적인 요인이 보다 중요하다라고 인식이 되어 버렸기 때문에 효과가 없다. 이번 주에도 바이백 관련 이야기는 없지 않을까, 이런 얘기가 많이 나오고 있다는 말씀드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
결국에는 40조 달러 돌파한 국가부채가 해결되지 않는 이상은 큰 효과를 못 볼 것 같은데 문제는 유럽이나 일본 그리고 우리나라까지의 장기금리 같이 오르고 있고 이런 상황 계속되면 AI 투자에도 문제가 될 것이다라는 우려들이 나오고 있더라고요. AI 투자나 글로벌 증시에는 어느 정도의 위협이 될까요?
[이정환]
미국하고 일본, 유럽, 한국 다 역시 재정이 계속 문제되기는 합니다. 그 얘기는 이건 아무래도 인구 고령화가 있고 인구 고령화가 있으면 복지비용이 늘나게 되고 복지 비용이 늘어나면 이건 사실 돈을 걷어서 해야 되는데 고령화된다는 얘기는 이건 세원도 줄어든다는 이야기거든요. 계속 재정에 대한 문제들이 나오고 있다고 보시면 될 것 같고, 그렇기 때문에 재정 적자에 대한 우려들, 그러니까 세수를 안 늘리고 복지 비용이 늘어난다. 이런 것들은 재정적자에 대한 우려들이 제도가 안 되더라도 복지지출이 늘어나는 상황들이 발생하니까요. 그래서 결국 금리가 올라가고 있는 양상들은 있다고 보시면 될 것 같은데 여기에 부정적인 영향을 주는 것들이 최근 AI 데이터센터를 만드는 데... 워낙 AI 데이터센터가 운영 기간이 길다 보니까 장기채권 같은 것들을 많이 찍어서 미국 국채랑 경쟁하고 있다. 이게 왜 문제가 되냐면 이것을 발행한 빅테크 기업들이 신용도가 높다 보니까 아무래도 미국 국채와 경쟁관계, 그러니까 일반적인 BBB 등급이라든가 낮은 등급의 기업들이 장기채를 발행하는 것이 아니라 빅테크 같이 미국 정부와 경쟁할 수 있는 채권들이 너무 많이 발행되다 보니까 국채 물량이 많이 늘어나고 있고 그러면서 좀 채권 금리가 올라가고 있고요. 그런데 채권 금리가 올라가게 되면 AI 데이터센터 같은 데 투자가 어려워지는 경향이 발생할 수 있다. 결국은 데이터센터라는 것이 AI인프라의 핵심이라고 보시면 될 것 같고 이것들이 장기채 같은 것들에 많이 의존해서 되고 있는데 금리가 올라가게 되면 자본조달비용이 늘어나게 되면서 AI 데이터센터에 대한 전환이 늦어지게 되고 AI 투자, AI 전환, 피지컬 AI까지 피해를 보는 것이 아니냐라는 의견들이 있다, 이런 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
그리고 마지막으로 이번 주 목요일, 27일에 한국은행 금통위 열리는데 두 차례 연속 인상할 것이다. 아니다, 이번에는 동결할 것이다, 전망이 엇갈리고 있더라고요. 한국은행에서는 어떤 요인들, 어떤 변수들 보고 있을까요?
[이정환]
지금 팽팽하다고 보고 있는 것 같은데 아무래도 성장률이 좋다. 지금 KDI에서 경제성장률 전망치 3% 이상 올리면서 특히 반도체를 중심으로 한 성장 같은 것들이 굉장히 눈에 띄고 있다고 보시면 될 것 같고요. 물가 지수 역시 안정된 상황은 아니라서 2.6% 정도 되다 보니까, 근원물가지수 상승률이 2.6% 정도 되다 보니까 우리가 타깃팅 하는 2% 레벨보다는 높으니까 금리를 올려야 된다는 이야기. 그리고 집값이라든가 가계대출 같은 것들이 문제가 되는 게 부정적인 요인, 금리를 올리는 요인이라고 보시면 될 것 같은데. 최근 원달러 환율이 떨어지고 있거든요. 1300원대로 떨어지고 있고 아무래도 전반적인 물가가 그렇게까지 높아지느냐, 또 유가 같은 것들을 고려하면 이것이 일시적으로 올라가는 것들이 아니냐. 그리고 7월달에 한 번 올린 것들의 효과를 봐야 되는 것 아니냐라는 여러 가지 의견들이 겹치면서 흔히 두 견해, 동결이냐 혹은 인상이냐에 대해서 의견들이 엇갈리고 있다, 이런 말씀드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
알겠습니다. 부동산부터 금리까지 여러 가지 경제이슈 집어봤습니다. 지금까지 이정환 한양대 경제금융학부 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.
YTN 이정환 (ujiyeon25@ytn.co.kr)
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