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■ 진행 : 윤보리 앵커, 강희찬 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부의 부동산 세제 개편안 발표 이후시장의 반응이 주목되고 있습니다. 강남의 고가 아파트를 중심으로 가격을낮춘 급매가 등장한 가운데오히려 강북 지역 집값은 오르고 있다고 하는데요.부동산 시장 움직임을 비롯해출렁이는 주가 등 우리 경제 움직임전망해 보겠습니다. 이인철 참조은경제연구소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
부동산 세제개편안 이후 부동산 시장이 조금씩 움직이고 있는 것 같습니다. 일단 강남 지역을 중심으로 고가 아파트 매물이 가격을 낮춰서 급매물로 나오고 있다고 하는데 또 거래는 안 되고 있다고 하더라고요. 어떤 상황입니까?
[이인철]
부자들도 호환마마보다 힘든 게 세금입니다. 세금인데 세금이 다 올라요. 보유세 오르고 양도세도 오릅니다. 그래서 지금 특히나 고가주택일수록 종부세 부담이 커지고요. 그동안 상승 폭이 클수록 양도세 부담이 더 확대되는 방향으로 세제가 개편될 것으로 보입니다. 그러다 보니 대상은 누구냐. 다주택자들, 그다음에 비거주 1주택자들. 여기에다 실거주 1주택자도 사실은 양도세 타깃입니다. 그동안은 1주택에 10년, 20년 이상 실거주만 했다 하더라도 빨리 팔아야 합니다. 2년 이내에 팔지 않으면 상한선 최대 양도세 상한 10억 원으로 이제 제한되기 때문에 이런 상황이다 보니까 강남의 일부 초고가 단지들. 반포라든가 압구정 여기에 100억, 50억, 60억 이런 주택들이 호가가 10억 정도 내린 매물이 등장했는데 이걸 누가 사줘서 하느냐. 대출로는 못 삽니다. 현금 부자들도 고민하고 있어요. 이걸 사야 하나, 말아야 하나. 왜냐하면 아직은 급매는 늘었지만 거래량이 늘지 않고 있다는 얘기는 매수자 간, 매도자 간 눈치보기하고 있다. 확정된 세제개편안이 아니기 때문에 이걸 보면서 하려는 초기 단계의 신호가 나타나고 있습니다.
[앵커]
그런데 강남 서초를 제외한 다른 지역에서 전반적으로 오름세를 유지하고 있으면서 서울 전체 집값이 오히려 상승폭이 커진 상황인데 고가 주택에 대한 세 부담과 규제가 강화되면서 매수 수요가 중저가 아파트로 이동하고 있다는 이런 분석도 나옵니다.
[이인철]
맞습니다. 강남 서초는 2주 연속 떨어졌어요. 그런데 25개 전체를 놓고 보면 오히려 상승 폭이 더 커지고 있다. 그러다 보니 이게 지금 풍선효과가 아니냐는 건데요. 상대적으로 가격도 저렴하고 15억 원 이하의 경우에는 대출 6억 원까지 받을 수 있기 때문에 아마 중저가 지역으로 매수세가 이동하다 보니까 풍선효과가 나타나고 있는데요. 실수요자 입장에서는 세금 부담도 있는데 공급이 앞으로 계속 부족할 것 같고 전월세 가격 상승이 굉장히 가팔라서 차라리 이참에 사버려라는 심리 때문에 오히려 외곽들, 성북구라든가 서대문구라든가 이런 외곽 지역이 오히려 신고가가 나타나는 현상이 나타나고 있어서 아마 세제만으로 시장 전체를 안정시키기는 상당히 어렵다. 그래서 결국 풍선효과가 나타나고 있다는 얘기는 고가 단지의 경우에는 세금에 영향을 받지만 그러나 중저가, 시장 전반적으로 세금으로 시장을 안정시키기에는 역부족이 아니냐는 겁니다.
[앵커]
그런데 지금 매매가격뿐 아니라 사실 평균 서울의 전월세값도 역시 오르고 있다고 합니다. 특히 월세 같은 경우에는 아파트의 경우 평균적으로 160만 원 정도 한다고 하는데 집값뿐 아니라 전월세까지 오르는 건 왜 그러는 건가요?
[이인철]
맞습니다. 지금 전월세가 상승의 원인은 신규 입주 물량이 워낙 부족합니다. 그런데 우리는 집주인은 신규 입주 물량의 실거주 의무가 있습니다. 그러니까 당연히 새로 아파트 지어지면 거기에 전세 물권도 나오고 임차 물량이 나와야 하는데 주인이 직접 들어가 살아야 하다 보니 과거 예전에 비해서 신규 입주 물량이 부족하고요. 여기에다가 매매하려다가 조금 더 기다려볼까? 정부가 이렇게 강력하게 세금, 대출 규제를 하다 보니까 대기수요까지 임대차 시장으로 유입되고 있는 겁니다. 그런데 이거 사기보다는, 특히나 집을 사기보다는 전세를 가려는 수요가 많다 보니까 오히려 전세 가격은 오르고 있는 상황이고요. 집주인 입장에서는 늘어난 보유세 부담을 세입자에게 전가하기 위해서 그동안 전세 놨던 거 일부 월세로 돌리는 물량이 더 많아지고 있는 겁니다. 그러다 보니 급하게 거래하려는 분들이 적다 보니까 매매에서 전세로, 또 전세는 다시 월세로 수요가 몰리는 이런 연쇄효과가 전반적으로 주거비 부담을 월세 부담 그리고 전세 부담을 높이고 있는데요. 전체 집값, 서울의 아파트만이 아니라 집이라는 건 아파트도 있을 수 있지만 빌라나 오피스텔과 같은 서울의 집값의 평균 전세 가격은 5억 원 가까이, 4억 9000만 원. 그런데 월세 아까 말씀하셨습니다마는 아파트는 160만 원인데 일반적인 집값의 평균 월세 가격은 130만 원이에요. 이것도 상당히 1인 가족한테는 부담입니다.
[앵커]
말씀하신 대로 월세 가격이 높아짐에도 불구하고 월세가 차지하는 비중이 높아지고 있습니다. 지난 6월에 전체 55%를 넘어섰다고 하는데 역대 최고 수준이라고 합니다. 결국에 임대차시장의 무게중심이 전세에서 월세로 넘어가고 있는 상황으로 볼 수 있는데 긍정적 신호로 볼 수 있을까요?
[이인철]
물론 전세 제도라는 게 한국에만 있는 특이한 제도이고 선진국도 이미 월세 중심의 임대차 시장이 확보되고 있다는 점에 대해서는 어느 정도 불가피한 측면은 있지만 그러나 이건 사실은 저는 월세 비중이 점점 높아져서 55%를 돌파했다, 1년새 10%포인트 넘게 급증했다는 건 상당히 임대차시장, 특히나 주거 취약계층한테는 부담이 되는 뉴스라고 할 수 있습니다. 왜냐하면 월세 전환이 우리가 주거의 선택을 확대했다기보다도 밀려서, 전세를 감당하지 못하니까 월세로 가고 있는 거거든요. 또 특히나 월세라는 건 매달 내가 임의적으로 쓸 수 있는 가처분 소득에서 일정 부분을 직접적으로 가져가버립니다. 줄어들기 때문에 신혼부부나 저소득층의 주거비 부담이 더 늘어나는 거예요. 그래서 아마 월세 비중이 55%를 넘어섰다는 얘기는 소득 대비 취약계층의 주거비 부담이 얼마나 빠르게 늘어나고 있는지, 굉장히 임대차시장의 구조적 불균형이 고착화되고 있음을 나타내는 위험한 시그널로 해석할 수 있습니다.
[앵커]
게다가 또 한 가지 걱정되는 게 매매와 전세가가 동시에 오르면 수도권 전체로 집값이 오르는 게 아니냐 이런 걱정도 들거든요.
[이인철]
맞습니다. 올해 전반적으로 봤을 때 서울과 전국을 통틀어서 집값 상승률이 가장 가파른 곳은 서울이 아니에요. 동탄입니다. 이른바 반도체 셔세권이라고 해서 셔틀버스가 오가는 반도체 삼전닉스에서 나온 현금 흐름이 동탄 지역 올해 상승률은 16%가 넘습니다. 왜냐하면 중저가 위주의 수도권으로 밀려 나갈 수밖에 없는 상황이 핵심 지역, 서울의 핵심 지역은 집값이 너무 높아요. 집값이 너무 높다 보니까 매수자들은 상대적으로 대출을 끼고 사야 하는데 그러려면 10억 원 이하이면서도 저렴한 집값을 찾게 되다 보니까 중저가 지역의 경우에는 매매가격, 전세가격이 함께 오르다 보니까 당연히 서울 외곽, 경기 주요 지역으로 수요가 이동할 가능성이 높고요. 특히나 교통이 좋은 지역, 교통이 서울 인근에 있지만, 수도권에 있지만 서울에 직업상 진입이 빨라야 하니까 교통망이 좋은 수도권 지역, 서울에 접근성이 뛰어난 곳을 중심으로 해서 먼저 오르는 경향이 있기 때문에, 다만 앞서 제가 동탄이 올해 전국 상승률 1위라고는 하지만 전 수도권이 전체가 똑같이 오르는 것은 아닙니다. 굉장히 빈익빈부익부가 있을 수 있기 때문에 서울의 상승세가 경기로 확산되는 건 빠르게 전이되겠지만 그러나 정부의 공급대책이 과연 이런 기대심리를 얼마나 차단하느냐가 변수입니다.
[앵커]
오늘 고위당정협의회에서 부동산 대책 관련 논의가 있었습니다. 서울시내 500세대 이하 재개발, 재건축에 대해서는 기초단체장에게 인허가 권한을 부여하겠다고 밝혔는데 이 부분 어떻게 보십니까?
[이인철]
일단 서울시가 갖고 있는 걸 기초단체장한테 넘기게 되면 의사결정이 빨라집니다. 의사결정이 빨라지는데 500가구 이하예요. 그런데 내가 내 생애 최초 주택을 구입하면서 500가구 이하에 청약을 할 것인가도 문제예요. 왜냐하면 보통 통상 1000가구, 2000가구 이상 대단지에서는 커뮤니티가 좋습니다. 여러 가지 커뮤니티가 들어가지만 500가구 이하는 선호도가 상당히 떨어지고요. 특히 지금 규제 때문에, 시간 때문에 재건축 재개발이 안 되는 게 아니라 인허가 기간 단축만으로는 공사비가 문제예요. 너무 공사비가 뛰었기 때문에 조합원의 부담금이 엄청납니다. 이 부담, 여기에다가 금액 비용 문제. 잔금대출 문제, 이런 문제가 실질적으로 걸림돌이 되기 때문에 절차를 개선했다는 데 대해서는 속도는 어느 정도 줄어들 수 있겠지만 그럼에도 불구하고 시장의 주거 불안을 단번에 해소하기는 어렵고 역시 지금 서울시에서는 반대 의견을 내놓고 있거든요. 그러다 보니까 조율하는 데도 쉽지 않아 보입니다.
[앵커]
여기에 더해서 여당이 1주택자의 종부세에 대해서 거주나 비거주 제한을 두지 않을 것을 강하게 요청했다, 이렇게 발표했거든요. 이렇게 되면 수도권 집값을 잡는 데 도움이 되겠습니까?
[이인철]
사실은 이게 왜냐, 실수요자들의 민심을 보호하는 측면이 있어요. 이건 부동산 세제 개편하면서 굉장히 젊은층들의 민심 이반이 나타났고요. 여기에다가 세제 개편이 소급적용되고 그리고 기존 세대들은 충분히 혜택을 받지만 새로 집을 사는 사람들한테는 여러 가지 다양한 허들이 생기다 보니까, 특히 1주택자를 거주와 비거주로 나누는데 굉장히 케이스 바이 케이스예요. 다양한 사유로 인해서 내 집이지만 못 들어가 사는 분들이 많습니다. 그게 직업적인 이유, 부모 봉양이나 자녀 학교 문제, 여러 가지 사연이 있기 때문에 이걸 과연 어떻게 구별해 낼 것인가. 실수요, 1주택자인데 비거주했다고 모두 다 투기라고 단정짓기는 어렵거든요. 그럼에도 불구하고 1주택자와 다주택자 유사하게 취급하는 것은 분명히 형평성 논란이 있다는 걸 반영하겠다는 취지이기 때문에 따라서 저는 과연 이걸 어떻게, 너무 많은 다양한 케이스가 있기 때문에 어떤 기준으로 비거주를 예외로 인정할 것인지 이 기준, 가이드라인 이게 나온다 하더라도 후폭풍은 상당할 것으로 보입니다.
[앵커]
용산공원 얘기도 빠질 수가 없는데 용산공원 부지에 공공주택을 공급하려는 정부 계획이 지금 서울시의 반대로 제동이 걸린 상황이지 않습니까? 정부의 공급 계획, 서울시 집값 안정에 효과가 있을까요? 효과적인 대안이 될까요?
[이인철]
일단 개발한다는 것 자체에 대해서도 지금 뚜렷하게 합의를 못한 상황이기 때문에 주택 공급 안정 효과는 미리 말씀드리기는 어렵습니다. 왜냐하면 지금 어느 정도 윤곽이 드러나고 여기에 몇천 가구 내지 몇만 가구가 들어가는지 그리고 개발하는 입지가 정말 정부가 얘기하는 것처럼 일부 훼손된 부지에 한정돼 있는 건지 아직 큰 그림이 안 나왔기 때문에 이야기하기는 어렵지만 그럼에도 불구하고 지금 정부의 입장은 일부 훼손된 부지를 활용해서 청년, 신혼부부용으로 공급하겠다는 그림이고 그러나 서울시의 입장은 용산공원 개발 자체에 대해서는 반대하지만 그 인근, 캠프킴 기지라든가 아아니면 국군재정관리단 부지, 한국은행 생활관 부지라든가 4곳을 대체지로 역제안한 것으로 보여요. 그럼에도 불구하고 평행선을 그었다는 얘기는 정부는 어쨌든 용산공원에다 일부 주택으로 용지를 변경하겠다. 이건 사실 법 개정도 필요해요. 2007년 노무현 정부 시절에 만들었던 바로 용산공원조성특별법 이걸 개정해야 하는 수순이 있기 때문에 이런 절차적 장벽을 고려하게 되면 이게 사실은 입주까지는 현 정부 내에는 불가능하고요. 착공도 불가능합니다. 최소 10년 이상 걸려요. 그러다 보니까 이게 당장 집값 불안을 잠재울 만한 단기 처방은 아니고. 입지가 그런데 너무 좋아요. 전 무주택자들이 원할 수 있는 정말로 입지가 메리트가 있기 때문에 매립지에 대해서는 굉장히 좋은 공급의 시그널이 될 수는 있겠지만 그러나 정확한 구체적인 가이드라인이 나오지 않았기 때문에 아직 집값 안정 효과를 얘기하기는 일러 보입니다.
[앵커]
그러니까 결국 도심 녹지 보존이라는 가치 그리고 주택 공급이라는 목적이 충돌하고 있는 건데 어떤 방식의 개발이 합리적일까요?
[이인철]
녹지 보존이나 주택 공급. 우리가 얘기하잖아요. 따뜻한 아이스아메리카노는 없다고 얘기하는데 일단 전면 개발, 여기가 90만 평이에요. 90만 평의 어마어마한 부지이고 120년 만에 우리 일반 시민들의 품으로 돌아왔는데요. 그런데 일부 정말로 환경 오염이 돼서 오염된 토양을 재정화하는 데도 수조 원 이상의 돈이 필요합니다. 그런 걸 감안하게 되면 전면 개발 대신 기능적으로 복합적인 개발을 정부는 추진하겠다는 거죠. 그래서 공원 전체가 아니라 일부 유휴부지라든가 또 오염된 부지를 재활용해서 청년주택, 신혼부부용 임대주택을 집중 배치하는 방식이 될 것으로 보이는데요. 물론 결국 일부 재활용한다고 하게 되면 서울시와의 의견과 어느 정도의 조율을 찾아야 되겠습니다마는 청년뿐만 아니라 신혼부부도 그렇고 무주택 대상자들도 그렇고 직접 실수요자도 있지만 시민, 사회단체, 환경단체가 왜 반대하고 있는지, 여기를. 그러면 사회적 공론화 과정을 거치는 것이. 왜냐하면 한번 지어진 아파트를 허물고 다시 공원하기는 굉장히 어렵습니다. 이런 과정을 거쳐야겠습니다.
[앵커]
주가시장 이야기도 한번 나눠보도록 하겠습니다. 삼성전자가 주주환원 이야기를 했는데 어떤 내용입니까?
[이인철]
일단 삼성전자가 최대한 90조에서 110조가량을 한다는 것이고 역대 최대 규모이고요. 이미 어느 정도 기대가 선반영돼 있기 때문에 3분기에는 먼저 30조 원 규모의 현금을 배당합니다. 그리고 나머지 30조 원을 뺀 70~80조 정도는 아직 몰라요. 세부 이행 방안은 2027년 초 이사회에서 결정하겠다. 그러니까 주주환원이라는 게 크게 보면 두 가지예요. 하나는 현금을 배당하는 방안. 또 하나는 자사주를 사들여서 소각하는 방안입니다. 그런데 지금은 자사주 소각과 매입은 빼고 현금 배당만 들어와 있어서 여기에다 3분기에 30조 원을 쓴다고 얘기했기 때문에 아마 내년 이사회에서 결정하는 것을 봐야 되는데 이게 일회성이 아니어야 해요. 왜냐하면 지금 전 세계에서 가장 금고가 넉넉한 곳이 삼성전자, SK하이닉스예요. 다른 빅테크 기업들은 지금 금고에 돈이 비어서 회사채를 발행하면서 투자를 하고 있는 상황이거든요. 그런데 지금 앞서서 마이크론, 샌디스크 같은 업체들은 잉여 현금, 설비투자를 제외한 잉여현금, 남아 있는 현금의 100%를 주주환원으로 쓰겠다고 했어요. 그런데 지금 삼성전자는 앞서 약속했듯이 앞으로 3년 동안 잉여 현금의 최대 50%, 절반 가까이를 쓰겠다고 했는데 아마 일회성이 아니어야 한다. 주주환원정책이 장기적인 자본 배분의 정책으로 정착하는 게 더 중요합니다.
[앵커]
이제 시장의 반응은 썩 좋지 않은 것 같아요. 지난주에 장 마감 이후에 삼성전자가 이걸 공시했는데 애프터마켓에서 오히려 주가가 떨어졌거든요.
[이인철]
맞습니다. 앞서 제가 자사주 현금 배당 30조, 자사주 매각은 얘기를 안 했단 말이에요. 그걸 또 내년 1월로 미뤘고 이사회 결정으로. 그런데 상대적으로 SK하이닉스는 자사주 더 많이 소각합니다. 40조 원 매입해서 소각하겠다고 밝히니까 아니, 이익은 2분기 이익만 놓고 보면 60조 원 대 90조 원인데 3분의 2 정도 덩치가 더 큰데, 큰데도 불구하고 소문에 사서 뉴스에 파는 형국, 오히려 불확실성 해소가 아니라 불확실성이 오히려 연장된 거 아니냐. 내년 1월에 가봐야 실질적으로 나머지 70~80조 원의 용도가 정해지다 보니 오히려 역대급 주주환원 정책을 발표했음에도 불구하고 단기적으로 실망 매물이 이어진 것으로 보이는데요. 그럼에도 불구하고 글로벌 1, 2위 업체의 현금 유동성 측면에서 뉴욕증시에 상장된 기업들은 연간 배당 한 번만 하지 않아요. 반기 배당, 분기 배당, 수시로 자사주 소각을 하기 때문에 이런 주주환원 정책이 우리가 글로벌 빅2라고 하는 우리나라 삼성전자, SK하이닉스도 이런 타산지석의 교훈으로 삼아서 주주환원정책을 조금 선진화할 필요는 있어 보입니다.
[앵커]
그러면 단기적으로 직면한 현재 주가 상황과 달리 삼성전자의 주주환원 계획이 장기적으로는 기업 가치를 높이는 동력이 될 수 있을까요?
[이인철]
저는 상당히 긍정적이라고 봐요. 왜냐하면 그동안 코리아 디스카운트라고 해서 우리나라는 배당도 잘 안 하고 인색해. 우리나라 기업들은 글로벌 빅테크들이 많은데도 불구하고 굉장히 배당이 인색하다는 게 코리아 디스카운트의 한 요인이었어요. 그런데 이렇게 중장기적으로 100조 원라이는 것은 굉장히 상징성이 있는 거거든요. 그러다 보면 유통 주식 수가 줄어들게 되면 같은 이익을 내더라도 주당 순이익, EPS가 높아집니다. 이렇게 되면 누가 들어오느냐. 외부인 투자자금이 들어와요. 장기 연기금과 같은 장기적인 안정적인 흐름이 들어오고 기관들의 순매수를 유도할 수 있기 때문에 국내 증시의 만성적인 약점, 이른바 코리아디스카운트를 해소하는 데는 상당히 긍정적이라고 보는데. 그렇다고 해서 주주환원 정책을 다 한다? 이건 또 반도체 특성상 여기는 시설투자거든요. 반도체는 잘 나가든 못 나가든 매년 삼성전자는 수십조 원을 선투자해야만 나중에 혜택을 받을 수 있기 때문에 이런 미래 투자도 상당히 R&D를 포함한 미래 투자도 상당히 중요하다. 그래서 결국 실적, 실적을 내기 위해서 상당한 미래 투자 그리고 주주환원 정책을 동시에 하는 현금 창출 능력이 굉장히 중요합니다.
[앵커]
알겠습니다. 끝으로 환율도 짚어보겠습니다. 원달러 환율이 지난달 초까지만 하더라도 1550원대였는데 이번 주 들어서 지금 1390원 안팎을 넘나들고 있습니다. 이유가 뭘까요?
[이인철]
맞습니다. 1386원대로 낮아졌어요. 거의 11개월 만에 최저 수준을 보고 있습니다. 2분기만 하더라도 분기 환율이 1550원 대, 1550원 육박해서 상당히 불안했는데 여러 가지 이유가 복합적으로 있는데요. 저는 가장 큰 이유는 사실 SK하이닉스의 ADR 상장이 굉장히 큰 효과를 봤다. 그때 거의 260억 달러이기 때문에 올해 미국의 대미투자비용 200억 달러를 단숨에 할 수 있는 키였고 두 번째가 바로 수출업체들이에요. 월말 앞두고 달러를 갖고 있기보다도 원화가 더 강세일 경우가 많기 때문에 달러 매도세가 굉장히 커지고 있는 상황이고 또 하나가 글로벌 달러가 약세입니다. 달러인덱스가 약세로 돌아선 것이 겹치다 보니까 이런 현상이 나타나고 있는데 8월 들어서 외국인들도 매수하고 있어요. 소폭이기는 하지만 7월까지 매도했던 외국인 투자자금들이 어쨌든 국내 주식을 순매수하고 있어서 아마 이런 흐름이 이어지게 되면 달러 수요보다 공급이 많아지는 수급 개선 효과가 조금 더 이어질 것으로 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장과함께했습니다. 고맙습니다.
YTN 이병식 (dojob@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
정부의 부동산 세제 개편안 발표 이후시장의 반응이 주목되고 있습니다. 강남의 고가 아파트를 중심으로 가격을낮춘 급매가 등장한 가운데오히려 강북 지역 집값은 오르고 있다고 하는데요.부동산 시장 움직임을 비롯해출렁이는 주가 등 우리 경제 움직임전망해 보겠습니다. 이인철 참조은경제연구소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
부동산 세제개편안 이후 부동산 시장이 조금씩 움직이고 있는 것 같습니다. 일단 강남 지역을 중심으로 고가 아파트 매물이 가격을 낮춰서 급매물로 나오고 있다고 하는데 또 거래는 안 되고 있다고 하더라고요. 어떤 상황입니까?
[이인철]
부자들도 호환마마보다 힘든 게 세금입니다. 세금인데 세금이 다 올라요. 보유세 오르고 양도세도 오릅니다. 그래서 지금 특히나 고가주택일수록 종부세 부담이 커지고요. 그동안 상승 폭이 클수록 양도세 부담이 더 확대되는 방향으로 세제가 개편될 것으로 보입니다. 그러다 보니 대상은 누구냐. 다주택자들, 그다음에 비거주 1주택자들. 여기에다 실거주 1주택자도 사실은 양도세 타깃입니다. 그동안은 1주택에 10년, 20년 이상 실거주만 했다 하더라도 빨리 팔아야 합니다. 2년 이내에 팔지 않으면 상한선 최대 양도세 상한 10억 원으로 이제 제한되기 때문에 이런 상황이다 보니까 강남의 일부 초고가 단지들. 반포라든가 압구정 여기에 100억, 50억, 60억 이런 주택들이 호가가 10억 정도 내린 매물이 등장했는데 이걸 누가 사줘서 하느냐. 대출로는 못 삽니다. 현금 부자들도 고민하고 있어요. 이걸 사야 하나, 말아야 하나. 왜냐하면 아직은 급매는 늘었지만 거래량이 늘지 않고 있다는 얘기는 매수자 간, 매도자 간 눈치보기하고 있다. 확정된 세제개편안이 아니기 때문에 이걸 보면서 하려는 초기 단계의 신호가 나타나고 있습니다.
[앵커]
그런데 강남 서초를 제외한 다른 지역에서 전반적으로 오름세를 유지하고 있으면서 서울 전체 집값이 오히려 상승폭이 커진 상황인데 고가 주택에 대한 세 부담과 규제가 강화되면서 매수 수요가 중저가 아파트로 이동하고 있다는 이런 분석도 나옵니다.
[이인철]
맞습니다. 강남 서초는 2주 연속 떨어졌어요. 그런데 25개 전체를 놓고 보면 오히려 상승 폭이 더 커지고 있다. 그러다 보니 이게 지금 풍선효과가 아니냐는 건데요. 상대적으로 가격도 저렴하고 15억 원 이하의 경우에는 대출 6억 원까지 받을 수 있기 때문에 아마 중저가 지역으로 매수세가 이동하다 보니까 풍선효과가 나타나고 있는데요. 실수요자 입장에서는 세금 부담도 있는데 공급이 앞으로 계속 부족할 것 같고 전월세 가격 상승이 굉장히 가팔라서 차라리 이참에 사버려라는 심리 때문에 오히려 외곽들, 성북구라든가 서대문구라든가 이런 외곽 지역이 오히려 신고가가 나타나는 현상이 나타나고 있어서 아마 세제만으로 시장 전체를 안정시키기는 상당히 어렵다. 그래서 결국 풍선효과가 나타나고 있다는 얘기는 고가 단지의 경우에는 세금에 영향을 받지만 그러나 중저가, 시장 전반적으로 세금으로 시장을 안정시키기에는 역부족이 아니냐는 겁니다.
[앵커]
그런데 지금 매매가격뿐 아니라 사실 평균 서울의 전월세값도 역시 오르고 있다고 합니다. 특히 월세 같은 경우에는 아파트의 경우 평균적으로 160만 원 정도 한다고 하는데 집값뿐 아니라 전월세까지 오르는 건 왜 그러는 건가요?
[이인철]
맞습니다. 지금 전월세가 상승의 원인은 신규 입주 물량이 워낙 부족합니다. 그런데 우리는 집주인은 신규 입주 물량의 실거주 의무가 있습니다. 그러니까 당연히 새로 아파트 지어지면 거기에 전세 물권도 나오고 임차 물량이 나와야 하는데 주인이 직접 들어가 살아야 하다 보니 과거 예전에 비해서 신규 입주 물량이 부족하고요. 여기에다가 매매하려다가 조금 더 기다려볼까? 정부가 이렇게 강력하게 세금, 대출 규제를 하다 보니까 대기수요까지 임대차 시장으로 유입되고 있는 겁니다. 그런데 이거 사기보다는, 특히나 집을 사기보다는 전세를 가려는 수요가 많다 보니까 오히려 전세 가격은 오르고 있는 상황이고요. 집주인 입장에서는 늘어난 보유세 부담을 세입자에게 전가하기 위해서 그동안 전세 놨던 거 일부 월세로 돌리는 물량이 더 많아지고 있는 겁니다. 그러다 보니 급하게 거래하려는 분들이 적다 보니까 매매에서 전세로, 또 전세는 다시 월세로 수요가 몰리는 이런 연쇄효과가 전반적으로 주거비 부담을 월세 부담 그리고 전세 부담을 높이고 있는데요. 전체 집값, 서울의 아파트만이 아니라 집이라는 건 아파트도 있을 수 있지만 빌라나 오피스텔과 같은 서울의 집값의 평균 전세 가격은 5억 원 가까이, 4억 9000만 원. 그런데 월세 아까 말씀하셨습니다마는 아파트는 160만 원인데 일반적인 집값의 평균 월세 가격은 130만 원이에요. 이것도 상당히 1인 가족한테는 부담입니다.
[앵커]
말씀하신 대로 월세 가격이 높아짐에도 불구하고 월세가 차지하는 비중이 높아지고 있습니다. 지난 6월에 전체 55%를 넘어섰다고 하는데 역대 최고 수준이라고 합니다. 결국에 임대차시장의 무게중심이 전세에서 월세로 넘어가고 있는 상황으로 볼 수 있는데 긍정적 신호로 볼 수 있을까요?
[이인철]
물론 전세 제도라는 게 한국에만 있는 특이한 제도이고 선진국도 이미 월세 중심의 임대차 시장이 확보되고 있다는 점에 대해서는 어느 정도 불가피한 측면은 있지만 그러나 이건 사실은 저는 월세 비중이 점점 높아져서 55%를 돌파했다, 1년새 10%포인트 넘게 급증했다는 건 상당히 임대차시장, 특히나 주거 취약계층한테는 부담이 되는 뉴스라고 할 수 있습니다. 왜냐하면 월세 전환이 우리가 주거의 선택을 확대했다기보다도 밀려서, 전세를 감당하지 못하니까 월세로 가고 있는 거거든요. 또 특히나 월세라는 건 매달 내가 임의적으로 쓸 수 있는 가처분 소득에서 일정 부분을 직접적으로 가져가버립니다. 줄어들기 때문에 신혼부부나 저소득층의 주거비 부담이 더 늘어나는 거예요. 그래서 아마 월세 비중이 55%를 넘어섰다는 얘기는 소득 대비 취약계층의 주거비 부담이 얼마나 빠르게 늘어나고 있는지, 굉장히 임대차시장의 구조적 불균형이 고착화되고 있음을 나타내는 위험한 시그널로 해석할 수 있습니다.
[앵커]
게다가 또 한 가지 걱정되는 게 매매와 전세가가 동시에 오르면 수도권 전체로 집값이 오르는 게 아니냐 이런 걱정도 들거든요.
[이인철]
맞습니다. 올해 전반적으로 봤을 때 서울과 전국을 통틀어서 집값 상승률이 가장 가파른 곳은 서울이 아니에요. 동탄입니다. 이른바 반도체 셔세권이라고 해서 셔틀버스가 오가는 반도체 삼전닉스에서 나온 현금 흐름이 동탄 지역 올해 상승률은 16%가 넘습니다. 왜냐하면 중저가 위주의 수도권으로 밀려 나갈 수밖에 없는 상황이 핵심 지역, 서울의 핵심 지역은 집값이 너무 높아요. 집값이 너무 높다 보니까 매수자들은 상대적으로 대출을 끼고 사야 하는데 그러려면 10억 원 이하이면서도 저렴한 집값을 찾게 되다 보니까 중저가 지역의 경우에는 매매가격, 전세가격이 함께 오르다 보니까 당연히 서울 외곽, 경기 주요 지역으로 수요가 이동할 가능성이 높고요. 특히나 교통이 좋은 지역, 교통이 서울 인근에 있지만, 수도권에 있지만 서울에 직업상 진입이 빨라야 하니까 교통망이 좋은 수도권 지역, 서울에 접근성이 뛰어난 곳을 중심으로 해서 먼저 오르는 경향이 있기 때문에, 다만 앞서 제가 동탄이 올해 전국 상승률 1위라고는 하지만 전 수도권이 전체가 똑같이 오르는 것은 아닙니다. 굉장히 빈익빈부익부가 있을 수 있기 때문에 서울의 상승세가 경기로 확산되는 건 빠르게 전이되겠지만 그러나 정부의 공급대책이 과연 이런 기대심리를 얼마나 차단하느냐가 변수입니다.
[앵커]
오늘 고위당정협의회에서 부동산 대책 관련 논의가 있었습니다. 서울시내 500세대 이하 재개발, 재건축에 대해서는 기초단체장에게 인허가 권한을 부여하겠다고 밝혔는데 이 부분 어떻게 보십니까?
[이인철]
일단 서울시가 갖고 있는 걸 기초단체장한테 넘기게 되면 의사결정이 빨라집니다. 의사결정이 빨라지는데 500가구 이하예요. 그런데 내가 내 생애 최초 주택을 구입하면서 500가구 이하에 청약을 할 것인가도 문제예요. 왜냐하면 보통 통상 1000가구, 2000가구 이상 대단지에서는 커뮤니티가 좋습니다. 여러 가지 커뮤니티가 들어가지만 500가구 이하는 선호도가 상당히 떨어지고요. 특히 지금 규제 때문에, 시간 때문에 재건축 재개발이 안 되는 게 아니라 인허가 기간 단축만으로는 공사비가 문제예요. 너무 공사비가 뛰었기 때문에 조합원의 부담금이 엄청납니다. 이 부담, 여기에다가 금액 비용 문제. 잔금대출 문제, 이런 문제가 실질적으로 걸림돌이 되기 때문에 절차를 개선했다는 데 대해서는 속도는 어느 정도 줄어들 수 있겠지만 그럼에도 불구하고 시장의 주거 불안을 단번에 해소하기는 어렵고 역시 지금 서울시에서는 반대 의견을 내놓고 있거든요. 그러다 보니까 조율하는 데도 쉽지 않아 보입니다.
[앵커]
여기에 더해서 여당이 1주택자의 종부세에 대해서 거주나 비거주 제한을 두지 않을 것을 강하게 요청했다, 이렇게 발표했거든요. 이렇게 되면 수도권 집값을 잡는 데 도움이 되겠습니까?
[이인철]
사실은 이게 왜냐, 실수요자들의 민심을 보호하는 측면이 있어요. 이건 부동산 세제 개편하면서 굉장히 젊은층들의 민심 이반이 나타났고요. 여기에다가 세제 개편이 소급적용되고 그리고 기존 세대들은 충분히 혜택을 받지만 새로 집을 사는 사람들한테는 여러 가지 다양한 허들이 생기다 보니까, 특히 1주택자를 거주와 비거주로 나누는데 굉장히 케이스 바이 케이스예요. 다양한 사유로 인해서 내 집이지만 못 들어가 사는 분들이 많습니다. 그게 직업적인 이유, 부모 봉양이나 자녀 학교 문제, 여러 가지 사연이 있기 때문에 이걸 과연 어떻게 구별해 낼 것인가. 실수요, 1주택자인데 비거주했다고 모두 다 투기라고 단정짓기는 어렵거든요. 그럼에도 불구하고 1주택자와 다주택자 유사하게 취급하는 것은 분명히 형평성 논란이 있다는 걸 반영하겠다는 취지이기 때문에 따라서 저는 과연 이걸 어떻게, 너무 많은 다양한 케이스가 있기 때문에 어떤 기준으로 비거주를 예외로 인정할 것인지 이 기준, 가이드라인 이게 나온다 하더라도 후폭풍은 상당할 것으로 보입니다.
[앵커]
용산공원 얘기도 빠질 수가 없는데 용산공원 부지에 공공주택을 공급하려는 정부 계획이 지금 서울시의 반대로 제동이 걸린 상황이지 않습니까? 정부의 공급 계획, 서울시 집값 안정에 효과가 있을까요? 효과적인 대안이 될까요?
[이인철]
일단 개발한다는 것 자체에 대해서도 지금 뚜렷하게 합의를 못한 상황이기 때문에 주택 공급 안정 효과는 미리 말씀드리기는 어렵습니다. 왜냐하면 지금 어느 정도 윤곽이 드러나고 여기에 몇천 가구 내지 몇만 가구가 들어가는지 그리고 개발하는 입지가 정말 정부가 얘기하는 것처럼 일부 훼손된 부지에 한정돼 있는 건지 아직 큰 그림이 안 나왔기 때문에 이야기하기는 어렵지만 그럼에도 불구하고 지금 정부의 입장은 일부 훼손된 부지를 활용해서 청년, 신혼부부용으로 공급하겠다는 그림이고 그러나 서울시의 입장은 용산공원 개발 자체에 대해서는 반대하지만 그 인근, 캠프킴 기지라든가 아아니면 국군재정관리단 부지, 한국은행 생활관 부지라든가 4곳을 대체지로 역제안한 것으로 보여요. 그럼에도 불구하고 평행선을 그었다는 얘기는 정부는 어쨌든 용산공원에다 일부 주택으로 용지를 변경하겠다. 이건 사실 법 개정도 필요해요. 2007년 노무현 정부 시절에 만들었던 바로 용산공원조성특별법 이걸 개정해야 하는 수순이 있기 때문에 이런 절차적 장벽을 고려하게 되면 이게 사실은 입주까지는 현 정부 내에는 불가능하고요. 착공도 불가능합니다. 최소 10년 이상 걸려요. 그러다 보니까 이게 당장 집값 불안을 잠재울 만한 단기 처방은 아니고. 입지가 그런데 너무 좋아요. 전 무주택자들이 원할 수 있는 정말로 입지가 메리트가 있기 때문에 매립지에 대해서는 굉장히 좋은 공급의 시그널이 될 수는 있겠지만 그러나 정확한 구체적인 가이드라인이 나오지 않았기 때문에 아직 집값 안정 효과를 얘기하기는 일러 보입니다.
[앵커]
그러니까 결국 도심 녹지 보존이라는 가치 그리고 주택 공급이라는 목적이 충돌하고 있는 건데 어떤 방식의 개발이 합리적일까요?
[이인철]
녹지 보존이나 주택 공급. 우리가 얘기하잖아요. 따뜻한 아이스아메리카노는 없다고 얘기하는데 일단 전면 개발, 여기가 90만 평이에요. 90만 평의 어마어마한 부지이고 120년 만에 우리 일반 시민들의 품으로 돌아왔는데요. 그런데 일부 정말로 환경 오염이 돼서 오염된 토양을 재정화하는 데도 수조 원 이상의 돈이 필요합니다. 그런 걸 감안하게 되면 전면 개발 대신 기능적으로 복합적인 개발을 정부는 추진하겠다는 거죠. 그래서 공원 전체가 아니라 일부 유휴부지라든가 또 오염된 부지를 재활용해서 청년주택, 신혼부부용 임대주택을 집중 배치하는 방식이 될 것으로 보이는데요. 물론 결국 일부 재활용한다고 하게 되면 서울시와의 의견과 어느 정도의 조율을 찾아야 되겠습니다마는 청년뿐만 아니라 신혼부부도 그렇고 무주택 대상자들도 그렇고 직접 실수요자도 있지만 시민, 사회단체, 환경단체가 왜 반대하고 있는지, 여기를. 그러면 사회적 공론화 과정을 거치는 것이. 왜냐하면 한번 지어진 아파트를 허물고 다시 공원하기는 굉장히 어렵습니다. 이런 과정을 거쳐야겠습니다.
[앵커]
주가시장 이야기도 한번 나눠보도록 하겠습니다. 삼성전자가 주주환원 이야기를 했는데 어떤 내용입니까?
[이인철]
일단 삼성전자가 최대한 90조에서 110조가량을 한다는 것이고 역대 최대 규모이고요. 이미 어느 정도 기대가 선반영돼 있기 때문에 3분기에는 먼저 30조 원 규모의 현금을 배당합니다. 그리고 나머지 30조 원을 뺀 70~80조 정도는 아직 몰라요. 세부 이행 방안은 2027년 초 이사회에서 결정하겠다. 그러니까 주주환원이라는 게 크게 보면 두 가지예요. 하나는 현금을 배당하는 방안. 또 하나는 자사주를 사들여서 소각하는 방안입니다. 그런데 지금은 자사주 소각과 매입은 빼고 현금 배당만 들어와 있어서 여기에다 3분기에 30조 원을 쓴다고 얘기했기 때문에 아마 내년 이사회에서 결정하는 것을 봐야 되는데 이게 일회성이 아니어야 해요. 왜냐하면 지금 전 세계에서 가장 금고가 넉넉한 곳이 삼성전자, SK하이닉스예요. 다른 빅테크 기업들은 지금 금고에 돈이 비어서 회사채를 발행하면서 투자를 하고 있는 상황이거든요. 그런데 지금 앞서서 마이크론, 샌디스크 같은 업체들은 잉여 현금, 설비투자를 제외한 잉여현금, 남아 있는 현금의 100%를 주주환원으로 쓰겠다고 했어요. 그런데 지금 삼성전자는 앞서 약속했듯이 앞으로 3년 동안 잉여 현금의 최대 50%, 절반 가까이를 쓰겠다고 했는데 아마 일회성이 아니어야 한다. 주주환원정책이 장기적인 자본 배분의 정책으로 정착하는 게 더 중요합니다.
[앵커]
이제 시장의 반응은 썩 좋지 않은 것 같아요. 지난주에 장 마감 이후에 삼성전자가 이걸 공시했는데 애프터마켓에서 오히려 주가가 떨어졌거든요.
[이인철]
맞습니다. 앞서 제가 자사주 현금 배당 30조, 자사주 매각은 얘기를 안 했단 말이에요. 그걸 또 내년 1월로 미뤘고 이사회 결정으로. 그런데 상대적으로 SK하이닉스는 자사주 더 많이 소각합니다. 40조 원 매입해서 소각하겠다고 밝히니까 아니, 이익은 2분기 이익만 놓고 보면 60조 원 대 90조 원인데 3분의 2 정도 덩치가 더 큰데, 큰데도 불구하고 소문에 사서 뉴스에 파는 형국, 오히려 불확실성 해소가 아니라 불확실성이 오히려 연장된 거 아니냐. 내년 1월에 가봐야 실질적으로 나머지 70~80조 원의 용도가 정해지다 보니 오히려 역대급 주주환원 정책을 발표했음에도 불구하고 단기적으로 실망 매물이 이어진 것으로 보이는데요. 그럼에도 불구하고 글로벌 1, 2위 업체의 현금 유동성 측면에서 뉴욕증시에 상장된 기업들은 연간 배당 한 번만 하지 않아요. 반기 배당, 분기 배당, 수시로 자사주 소각을 하기 때문에 이런 주주환원 정책이 우리가 글로벌 빅2라고 하는 우리나라 삼성전자, SK하이닉스도 이런 타산지석의 교훈으로 삼아서 주주환원정책을 조금 선진화할 필요는 있어 보입니다.
[앵커]
그러면 단기적으로 직면한 현재 주가 상황과 달리 삼성전자의 주주환원 계획이 장기적으로는 기업 가치를 높이는 동력이 될 수 있을까요?
[이인철]
저는 상당히 긍정적이라고 봐요. 왜냐하면 그동안 코리아 디스카운트라고 해서 우리나라는 배당도 잘 안 하고 인색해. 우리나라 기업들은 글로벌 빅테크들이 많은데도 불구하고 굉장히 배당이 인색하다는 게 코리아 디스카운트의 한 요인이었어요. 그런데 이렇게 중장기적으로 100조 원라이는 것은 굉장히 상징성이 있는 거거든요. 그러다 보면 유통 주식 수가 줄어들게 되면 같은 이익을 내더라도 주당 순이익, EPS가 높아집니다. 이렇게 되면 누가 들어오느냐. 외부인 투자자금이 들어와요. 장기 연기금과 같은 장기적인 안정적인 흐름이 들어오고 기관들의 순매수를 유도할 수 있기 때문에 국내 증시의 만성적인 약점, 이른바 코리아디스카운트를 해소하는 데는 상당히 긍정적이라고 보는데. 그렇다고 해서 주주환원 정책을 다 한다? 이건 또 반도체 특성상 여기는 시설투자거든요. 반도체는 잘 나가든 못 나가든 매년 삼성전자는 수십조 원을 선투자해야만 나중에 혜택을 받을 수 있기 때문에 이런 미래 투자도 상당히 R&D를 포함한 미래 투자도 상당히 중요하다. 그래서 결국 실적, 실적을 내기 위해서 상당한 미래 투자 그리고 주주환원 정책을 동시에 하는 현금 창출 능력이 굉장히 중요합니다.
[앵커]
알겠습니다. 끝으로 환율도 짚어보겠습니다. 원달러 환율이 지난달 초까지만 하더라도 1550원대였는데 이번 주 들어서 지금 1390원 안팎을 넘나들고 있습니다. 이유가 뭘까요?
[이인철]
맞습니다. 1386원대로 낮아졌어요. 거의 11개월 만에 최저 수준을 보고 있습니다. 2분기만 하더라도 분기 환율이 1550원 대, 1550원 육박해서 상당히 불안했는데 여러 가지 이유가 복합적으로 있는데요. 저는 가장 큰 이유는 사실 SK하이닉스의 ADR 상장이 굉장히 큰 효과를 봤다. 그때 거의 260억 달러이기 때문에 올해 미국의 대미투자비용 200억 달러를 단숨에 할 수 있는 키였고 두 번째가 바로 수출업체들이에요. 월말 앞두고 달러를 갖고 있기보다도 원화가 더 강세일 경우가 많기 때문에 달러 매도세가 굉장히 커지고 있는 상황이고 또 하나가 글로벌 달러가 약세입니다. 달러인덱스가 약세로 돌아선 것이 겹치다 보니까 이런 현상이 나타나고 있는데 8월 들어서 외국인들도 매수하고 있어요. 소폭이기는 하지만 7월까지 매도했던 외국인 투자자금들이 어쨌든 국내 주식을 순매수하고 있어서 아마 이런 흐름이 이어지게 되면 달러 수요보다 공급이 많아지는 수급 개선 효과가 조금 더 이어질 것으로 보입니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장과함께했습니다. 고맙습니다.
YTN 이병식 (dojob@ytn.co.kr)
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