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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이재명 대통령은 부동산 관련 규제 완화를 요구하는 오세훈 서울시장을 향해 공급을 늘리자는 것이지 집값을 폭등시킬 가능성을 높여서는 안 된다고 말했습니다. 강유정 청와대 수석대변인은 어제 비공개 국무회의에 참석한 오 시장이 용적률 규제·조합원 지위 양도 제한·임대주택 비율 등의 완화를 언급하자 이 대통령이 이같이 답했다고 전했습니다. 강 대변인은 다만 이 대통령이 긍정적인 면은 극대화하고 부정적인 측면은 최소화하는 접점이 있을 수 있다면서, 한성숙 국무총리에게 다양한 의견을 점검하고 검토해 주택 공급을 늘릴 방안을 찾아보라고 지시했다고 덧붙였습니다. 부동산 시장의 불안이 여전합니다. 매맷값만 오르는 게 아니라 전세, 월세 모두 치솟는 중인데요. 청와대와 정부도 대책 마련에 분주해 보입니다.경제 이슈, 오늘은 석병훈 이화여대 교수와 함께 알아보도록 하겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 부동산 이야기부터 해 보겠습니다. 7월달 부동산 지표가 나왔습니다. 월간 한국부동산원 자료가 나왔는데요. 서울의 주택 매매가격이 9개월 만에 최대폭으로 올랐습니다. 1.09%나 올랐어요. 지금 정부에서 공급, 금융 대책이 계속 나오고 있는데 이 수치만 봤을 때는 굉장히 높은 수준의 오름폭이 계속 이어지고 있는 거거든요. 이렇게 효과를 내지 못하고 있는 배경은 뭡니까?
[석병훈]
배경은 한 세 가지 정도를 생각해 볼 수 있습니다. 일단 무엇보다 중요한 것은 이번에는 7월 가격이기 때문에 8.13 부동산 종합대책이라든지 아니면 세제개편안의 효과는 반영되지 않은 것입니다. 그러면 그 이전의 제도를 기준으로 생각을 해 봐야 되는데 첫 번째는 서울, 수도권의 주택 건설 인허가 건수가 장기 평균의 절반 수준으로 떨어졌거든요. 2024년 기준으로. 그러면 실제로 입주까지 한 3년 이상 시차가 걸리는 것을 감안하면 2027년부터 서울과 수도권에 신축 주택 입주 물량이 장기 평균의 절반 가까이 떨어질 게 예고가 돼 있습니다. 그래서 신규 주택 공급 절벽으로 인해서 주택을 매수하고자 하는 수요는 여전히 있고 두 번째는 다주택자 양도세 중과가 재시행이 됐죠. 그래서 원래 세제개편안에서 일부 완화하겠다고 했지만 그건 시행 전이니까요. 다주택자 양도세 중과가 재시행이 되니까 신축 공급 절벽을 해결하려면 기존 주택이라도 매물이 나와야 되는데 이게 매물 잠김을 유발해서 기존 주택의 매물도 줄어드니까 당연히 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 여기에 더해서 토지거래허가구역으로 지정하다 보니까, 서울과 수도권 핵심지를. 그러면 실거주 의무가 생기고 갭투자가 어려워져서 전월세 공급 물량이 급감하니까 전월세 가격도 상승을 해서 이러다 보면 차라리 외곽에 가서 집을 사자, 이런 수요로 전환이 되거든요. 이런 세 가지 이유가 합쳐져서 매매가격 상승세가 꺾일 줄 모른다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
외곽의 가격이 오르고 있다. 이건 잠시 뒤에 자세하게 살펴보겠는데 교수님께서 말씀해 주신 세 가지 요인. 공급, 양도세 중과, 토허제 이 세 가지를 꼽아보자면 공급은 현 정부가 어쩔 수 있는 부분이 아니라고 볼 수 있으니까요. 그런데 양도세 중과와 토허제 이건 과도한 규제가 부작용을 불렀다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
사실 지금 작금의 부동산 시장 현상이 여러 가지 규제라든지 세제를 통해서 수요를 왜곡시키고 있어서 발생하고 있는 현상이다라고 보고 있습니다. 특히 최근에 주목되고 있는 게 서울에서도 핵심지보다 외곽지 주택 매매가격 상승세가 더 크게 올라가고 있거든요. 이게 사실 정부의 대출규제, 정부가 지금 수도권에서 15억 원 이하 주택은 6억 원까지 대출이 가능하고 15억 원이 초과하고 시세 기준으로 20억 원 이하인 경우에는 4억 원까지 대출 가능하고 20억 원이 초과되면 2억까지밖에 대출이 더욱요 안 되거든요. 그러니까 상대적으로 대출을 통해서 집을 사기 용이한 지역은 15억 원 이하인 지역이고 이것이 서울의 외곽이다 보니까 이쪽으로 오히려 수요가, 원래 수요라는 것은 입지가 제일 좋은 상급지부터 몰려가기 마련이고 거기서부터 가격이 빠르게 올라가는 게 정상인데 반대로 거기는 대출규제 때문에 수요가 묶여 있고 반대로 외곽 쪽으로 상대적으로 입지가 안 좋은 지역으로 수요가 쏠리게 만들어놔서 외곽 지역부터 집값이 오히려 더 큰 폭으로 오르고 있는 왜곡 현상이 나타나고 있다 이렇게 생각합니다.
[앵커]
지금 말씀해 주신 대로 7월 쭉 보면 서울의 매매 상승률 상위 지역이 성북, 노원, 강동 이런 곳이었고 경기도로 보면 성남, 평택 용인, 기흥 이런 곳이거든요. 경기도는 반도체 라인 쪽이랑 영향이 있지만 외곽 지역이 오르는 그런 모습들이 아주 뚜렷하게 보여지는데 이런 상황이라면 실수요자들은 더 괴로워지는 것 아닙니까?
[석병훈]
무엇보다 가장 우려되는 것은 부동산 시장이 침체기로 바뀐다. 그러면 사실 입지가 안 좋은 지역의 주택 가격이 더 큰 폭으로 떨어집니다. 그러니까 원래 대출 규제가 없었다고 하면 본인의 가용 자산을 동원해서 더 입지가 좋은 데 집을 샀으면 상승기에 상승폭은 더 커지고 하락기에 하락폭은 작아질 수 있었거든요. 그런데 그런 사람들이 대출 규제로 불가피하게 더 입지가 안 좋은 외곽 지역으로 몰려가서 집을 사게 되면 부동산 시장이 침체기로 돌아섰을 때 말 그대로 집값이 하락해서 크게 손실을 볼 가능성이 있어서 이런 부분에서 실수요자들의 불만은 커질 수밖에 없습니다.
[앵커]
워낙 집값이 빠르게 오르다 보니까 이제 외곽지라는 말도 안 맞는 것 같습니다. 예전에 비교적 저렴한 지역들, 이런 것도 이제는 안 통하는 것 같아요. 지금까지는 매매 시장 살펴봤는데 문제는 매매시장만 불안하다는 게 아닙니다. 임대차 시장도 굉장히 불안한 모습들을 보여주고 있어요. 전월세 시장, 지금은 구할 수도 없고 가격도 어마어마하게 올랐다고 하는데 상황이 좋아질 것 같지는 않아요. 어떻게 보십니까?
[석병훈]
좋아지지 않을 것 같습니다. 현재 전월세 가격이 상승하는 것은 원래는 신축 아파트에 대규모로 입주를 했을 때 수분양자 중에서 잔금이 없는 사람들이 전세를 줘서 전세보증금을 이용해서 잔금을 내는 경향이 있었습니다. 그래서 신축 아파트 대단지가 입주하게 되면 그 일대 전월세 가격이 안정되는 효과가 있었는데 지금 보면 신축 공급 절벽이거든요. 그러다 보니까 신축 입주물량으로 인해서 전월세 가격이 안정되는 효과도 사라졌고요. 그다음에 토지거래허가구역으로 지정해서 실거주 의무를 강화하다 보니까 당연히 갭 투자, 이런 것을 통한 임대주택 공급도 급감을 해서 당연히 전월세 가격 상승할 수밖에 없는데 세제개편안으로 비거주 1주택자들에게도 과세가 강화되고 뭔가 장기보유특별공제도 거주 요건으로 바뀌면 가뜩이나 부족한 임대주택에서 다 집주인들이 실거주하겠다고 들어오니까 그러면 전월세 가격은 상승할 수밖에 없다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
세제개편안에 대해서 말씀을 해 주셨는데 이건 지금 여당 쪽에서도 수정을 계속 이야기하고 있기 때문에 어떻게 바뀔지는 지켜봐야 될 것 같습니다. 그런데 이렇게 바뀌는 것 자체가 시장 참여자들한테 별로 영향을 좋게 주지 않을 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 왜냐하면 부동산 투자라는 것은 사실 목돈이 들어가는 것이고, 한번 집을 사면 그 지역에서 자녀 같은 경우는 학교를 졸업할 때, 대학 갈 때까지 최소 6년 가까이 거주할 것을 염두에 두고 사는 장기적인 투자 결정입니다. 그런데 정부가 호떡 집에서 호떡 뒤집듯이 정책을 이리 뒤집고 저리 뒤집고 그러면 당연히 이런 일생일대의 중요한 투자 결정에 혼란과 피해가 발생할 수밖에 없어서 실수요자들에게 쓸데없는 불편이 초래될 수밖에 없다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
그렇기 때문에 이런 정책일수록 처음부터 정교하게 나오는 게 굉장히 중요하겠습니다. 다음부터는 이런 일이 없었으면 좋겠고요. 그런데 지금 전반적으로 보자면 주택 매매 소비심리지수, 이런 건 연중 최고치까지 올랐어요. 그런데 반대로 전세 소비 심리는 계속 하락을 하고 있습니다. 전세소비심리가 좋아진다라기보다는 워낙 물건이 없으니까 매매 시장으로 옮겨가는 분위기가 있는 것 같거든요. 맞습니까?
[석병훈]
저도 그렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 이게 소비심리지수가 115가 넘어가게 되면 상승 국면이라고 우리가 정의를 하는데 지금 전세 시장의 소비심리지수도 120을 넘어간 지가 꽤 됐거든요. 그래서 120을 넘은 적이 석 달 연속 지속되고 있는 것을 보면 전세에 대해서 소비심리도 여전히 견조한데 그것이 일부 매매보다 소비심리지수 상승폭이 약간 꺾였다는 것은 전세난이 워낙오랫동안 지속되다 보니까 이걸 못 견디고 차라리 외곽으로 가서 집을 사겠다라는 식으로 매매 심리가 서울 외곽 지역이나 경기도 지역으로 확산되고 있는 것을 보여주고 있다.
[앵커]
실제로 저희가 그래픽을 하나 준비한 게 있는데요. 서울은 매수심리가 계속 강해지다가 경기 쪽에서는 4개월 연속 상승하다 7월에는 하락 전환하는 모습들이 나오고 있거든요. 이 지표에서 우리가 읽어낼 수 있는 시사점은 어떤 게 있을까요?
[석병훈]
일단 서울, 모든 사람들이 집을 살 때 가장 기본은 자기의 가용자산을 동원해서 입지가 제일 좋은 곳에 집을 사는 게 투자의 기본이다, 이렇게 보시면 되겠습니다. 그러면 서울이 아무래도 일자리가 더 많기 때문에 경기도보다 입지가 더 좋고 그래서 서울에 사고자 하는 심리가 여전히 강하다. 그리고 이런 주택심리지수는 주택가격 상승세하고 같은 방향으로 움직이는 경향이 있습니다. 그만큼 서울의 주택 매매 가격이 더 상대적으로 빠르게 오르고 있다는 것을 보여주고 있다고 생각하시면 되고요. 경기도도 여전히 125.1이라서 상승 국면인 것은 맞고요. 약간 주춤하기는 했지만 경기도 같은 경우는 일단 서울보다 지역이 광범위합니다. 그래서 북한이랑 인접한 곳, 이런 곳은 일자리가 줄어들고 인구소멸지역이기 때문에 이런 부분까지 뭉뚱그려서 보면 경기도의 핵심지에서는 주택구매 소비심리지수가 급등하지만 외곽 지역이나 북한 인접 지역에서는 하락하는 양극화가 진행되고 있어서 서울보다 주택소비심리지수가 주춤했다고 보입니다.
[앵커]
지역별 격차가 클 수밖에 없는 곳이기 때문에 이런 모습이 나오는 것 같습니다. 앞서서 저희가 살펴본 것처럼 지금 부동산 시장, 극심한 불안한 모습들을 보여주고 있는데요. 그러다 보니까 지난달 서울에 생애최초 집합건물 매수 건수가 올라섰다고 해요. 여기에서 2030이 69%를 차지했다고 하는데 일종의 패닉 바잉 현상이 다시 시작된다고 보면 되는 겁니까?
[석병훈]
사실 패닉 바잉이라고 볼 수 있는데 2030도 여러 가지 유튜브라든지 언론기사 그리고 본인 공부를 통해서 상당히 학습된 투자자들입니다. 그래서 이분들이 봤을 때도 예를 들면 소비심리지수라든지 그다음에 주택건설인허가 건수 이런 것이 주택 가격을 미리 예상할 수 있는 대표적인 선행 지표들이거든요. 선행 지표상으로 봤을 때 서울의 집값이 앞으로 빠르게 상승할 것이다라는 게 예고되어 있다는 것을 학습했고 그러면 대출을 이용해서 주택을 차라리 사는 게 낫겠다고 판단을 하고 투자 결정을 했을 것이라고 하는 게 오히려 합리적이라고 생각을 하고요. 무엇보다 주목할 점은 20대, 30대가 집을 가장 많이 산 곳이 은평구라는 점이죠. 이것은 대출 규제 때문에 시장이 왜곡된 효과가 있다라고 여전히 생각을 합니다. 왜냐하면 생애최초 주택 구입자는 LTV, 집값의 70%까지 대출을 받을 수가 있습니다. 아닌 사람들은 40%까지만 대출을 받을 수 있죠, 주택담보대출을. 그런데 서울의 집값이 15억 이하인 곳은 6억까지 대출이 가능하거든요. 이 규정이 먼저 적용이 되는데 그러면 6억이라고 하는 것은 15억의 딱 40%입니다. 그래서 15억에서부터 가격이 많이 내려가면 내려갈수록 생애최초 주택구매자의 70% 대출한도를 이용해서 집값 대비 대출을 더 많이 받을 수 있는 것이죠. 그러니까 한 10억 대 전후한 지역이 생애최초 주택구입자 같은 경우에는 70%의 주택담보대출 한도를 최대한 활용해서 집을 사기 용이한 것이고 그런 지역 중에서 광화문 같은 서울의 핵심지로 출퇴근이 용이한 곳이 은평구다. 그래서 은평구에 최초 주택 구매가 몰리고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
계속 말씀해 주신 것처럼 정교하지 않은 대책이 풍선효과와 왜곡을 부르고 있다고 볼 수 있겠는데요. 지금 정부도 발등에 불이 떨어진 것 같습니다. 8.13 대책으로 23만 가구 플러스 알파의 공급대책을 내놨어요. 일단 간략하게 8.13 대책, 어떻게 보셨습니까?
[석병훈]
8.13 대책은 서울에 빈 땅이 없다는 것을 정부가 스스로 보여준 대책이다라고 생각을 합니다. 왜냐하면 서울에 구체적으로 추가된 신규 택지라고 하는 것은 염창동 지역에 있는 오랫동안 미개발된 공원 지역에 1000가구를 더 공급하겠다는 것 말고는 서울 안에 있는 빈 땅이 없다는 것을 보여줬거든요. 결국은 재건축, 재개발을 통해서 서울에 주택을 공급하려면 민간이 주택을 공급할 수 있게 해 줘야 되는데 지금 그런 식으로 정책기조 전환하기에는 상당히 시간이 걸릴 것으로 보여져서 지금 심각한 수준이 아닌가 저는 이렇게 생각합니다.
[앵커]
그런데 8.13 대책에도 공급, 그러니까 재건축, 재개발을 활성화하기 위한 대책도 일부 들어가 있거든요. 이걸로는 부족한 겁니까?
[석병훈]
기본적으로 재건축, 재개발을 막는 여러 가지 요소들이 있는데 중요한 것은 재건축 초과이익환수제라는 것. 그다음에 용적률 규제 이런 것들이 결국 재건축, 재개발의 수익성을 떨어뜨리는 것이거든요. 그래서 추가분담금이 높게 올라가게 되면 이 추가분담금을 부담할 수 없게 되는 조합원 같은 경우는 조합원 지위를 양도하고 나가야만 재건축, 재개발이 진행될 수 있는데 조합원 지위를 양도할 수 없게 막아놨지 않습니까? 추가분담금을 사실 용적률 규제, 초과이익환수제 때문에 수익성 떨어지고 추가분담금을 끌어올린 상황에서 추가분담금을 부담할 수 없는 조합원이 지분을 팔고 나가는 길도 막아놨기 때문에 이것이 재건축, 재개발의 속도를 막는 핵심요소다라고 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 정부에서는 어쨌든 공급을 해야 된다라는 기조 아래 용산 어린이정원을 넘어서 용산공원 전체를 대상으로 주택공급 가능 부지를 검토하고 있다고 해요. 이걸 두고 오세훈 시장이랑 재건축 문제까지 겹쳐서 신경전을 벌이기도 했는데요. 용산공원 개발, 이건 특별법으로도 묶여 있는 부분이고요. 이게 서울 집값을 안정시킬 공급 카드가 될 수 있다고 보십니까?
[석병훈]
아까도 말씀드린 것처럼 서울에 빈땅이 없다는 것을 역시 단적으로 보여준다고 해서 노무현 정부 시절에 국민적 합의로 우리가 이것을 공원, 녹지로 서울 도심에 보존하기로 특별법으로 해 놨는데 그걸 택지로 공급하겠다고 생각이 나올 정도로 서울에 빈 땅이 없다는 것을 단적으로 보여주는 예라고 생각을 하고 이것은 거기가 대규모 부지라서 10만 호까지 공급을 할 수 있다, 이런 주장도 나오고 있는데 사실 주의를 기울여야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 요즘에 기상이변 이런 것 때문에 도심의 열섬현상 이런 것들이 심각해지고 있지 않습니까? 이런 것들을 막는 효과도 있고 서울 시민들의 휴식 공간이 되고 있기 때문에 미래 세대를 위해서라도 도심에 있는 녹지는 뉴욕의 센트럴파크처럼 보존을 할 필요성은 충분히 있다. 그래서 섣불이 여기를 대규모 개발을 했을 경우에는 미래 세대에게 큰 부담이 될 수 있다고 생각을 해서 신중한 결정이 필요하다고 생각합니다.
[앵커]
녹지는 참 어려운 문제인데 저기를 택지로 공급하려면 교통대책도 나와야 되지 않습니까?
[석병훈]
당연히 그렇습니다. 서울에 길이 막히고 이런 건데 무엇보다도 환경영향평가를 통해서 도심의 교통체증 문제, 이런 것도 고려해서 도로 부지도 충분히 확보를 해야 되고 대중교통도 추가적으로 확보해야 하는 것이 불가피하기 때문에 무턱대고 집을 많이 짓는다고 해서 서울 시민들의 주거 환경이 좋아지고 집값이 잡힌다고 보기는 어렵습니다.
[앵커]
뭔가 부동산 정책이 처음부터 첫 단추부터 잘못 꿴 것 아닌가라는 생각이 들 정도로 다 꼬여가고 있는데 지금부터는 실수요자들에게 조금 더 와닿는 이야기도 하나 나눠보도록 하겠습니다. 변동형 주택담보대출의 기준이 되는 신규 취급액 코픽스가 3.18%까지 올랐어요. 1년 7개월 만에 최고치를 기록하기도 했는데 이러면 실수요자들의 부담이 만만치 않을 것 같아요.
[석병훈]
지금 보면 변동형으로 주택담보대출을 받는 실수요자들이 많습니다. 왜냐하면 한국은행에서 기준금리가 연 2.75% 인상으로 전환이 됐고요. 이게 시장에서 전망하기는 내년 상반기까지, 빠르면 3.5%까지 올라갈 것이라고 전망을 하고 있습니다. 이렇게 금리인상이 예상될 때는 당연히 은행에서 고정금리 주택담보대출의 금리를 변동금리보다 높게 설정을 합니다. 금리인상을 고려해서. 그러니까 당장 실수요자 입장에서 대출을 받아야 되는데 당장은 변동 대출금리가 낮으니까 그것으로 대출을 많이 받게 되고 이 변동금리 대출이라고 하는 것은 6개월 단위로 금리가 올라가거든요. 그러면 이자 상환 부담은 점점 커질 수밖에 없다고 생각합니다.
[앵커]
그런데 조금 전에 말씀해 주신 것처럼 지금 금리가 오르는 상황이란 말이죠. 당장 미국 국채금리가 간밤에 30년물이 5.3%까지 넘으면서 굉장히 높은 수준으로 올라갔단 말이죠. 이게 우리에게도 영향을 미치고 그럴 텐데 이렇게까지 금리가 오르는 배경은 뭡니까?
[석병훈]
지금 금리가 오르는 배경은 여러 가지가 겹쳐 있는데요. 한국 같은 경우에는 한국은행의 기준금리 인상이 예고가 됐기 때문에 이것을 반영해서 시장 금리가 오르고 있다라고 보시면 되고요. 그다음에 국채금리도 한국도 상승하고 있는데 이것은 미국에서 국채금리가 상승을 하는 것이 채권투자자들이 자산 포트폴리오를 조정하거든요. 그러면 미국의 국채금리가 올라가면 한국의 국채금리 역시 동조화돼서 상승하는 경향을 보일 수밖에 없습니다. 그래서 한국의 국채금리가 그래서 상승하는 것이고 그러면 당연히 국채금리를 지표금리로 해서 발행할 때 금융채 금리도 상승을 하는데 금융채 금리가 상승한다는 것은 고정금리대출, 주택담보대출의 금리도 올라갈 수밖에 없다는 것을 시사하기 때문에 대출 결정에서 금리 선택도 상당히 신중을 기해야 한다고 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 대출을 받기도 어려운데 대출이 금리가 또 문제가 되는 거잖아요. 실수요자들은 어떻게 대응해야 됩니까?
[석병훈]
지금 금리인상기인 건 분명한데요. 그것을 고려해서 은행에서 제시하는 고정금리가 변동금리보다 높습니다. 그러니까 실수요자들 같은 경우에는 대출을 내가 얼마나 장기간 끌고 가야 되나를 고려해서 고정금리를 선택할지, 변동금리를 선택할지를 결정하는 것이 바람직하다고 보고 있습니다. 그래서 금리를 상당히 오랜 기간 대출을 유지할 경우에는 고정금리가 유리하지만 단기간에 대출을 상환할 수 있다고 하면 변동금리를 선택하는 것도 방법이다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
알겠습니다. 무엇보다 현명한 우리의 대응도 중요한 시점이라는 생각이 듭니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이재명 대통령은 부동산 관련 규제 완화를 요구하는 오세훈 서울시장을 향해 공급을 늘리자는 것이지 집값을 폭등시킬 가능성을 높여서는 안 된다고 말했습니다. 강유정 청와대 수석대변인은 어제 비공개 국무회의에 참석한 오 시장이 용적률 규제·조합원 지위 양도 제한·임대주택 비율 등의 완화를 언급하자 이 대통령이 이같이 답했다고 전했습니다. 강 대변인은 다만 이 대통령이 긍정적인 면은 극대화하고 부정적인 측면은 최소화하는 접점이 있을 수 있다면서, 한성숙 국무총리에게 다양한 의견을 점검하고 검토해 주택 공급을 늘릴 방안을 찾아보라고 지시했다고 덧붙였습니다. 부동산 시장의 불안이 여전합니다. 매맷값만 오르는 게 아니라 전세, 월세 모두 치솟는 중인데요. 청와대와 정부도 대책 마련에 분주해 보입니다.경제 이슈, 오늘은 석병훈 이화여대 교수와 함께 알아보도록 하겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 부동산 이야기부터 해 보겠습니다. 7월달 부동산 지표가 나왔습니다. 월간 한국부동산원 자료가 나왔는데요. 서울의 주택 매매가격이 9개월 만에 최대폭으로 올랐습니다. 1.09%나 올랐어요. 지금 정부에서 공급, 금융 대책이 계속 나오고 있는데 이 수치만 봤을 때는 굉장히 높은 수준의 오름폭이 계속 이어지고 있는 거거든요. 이렇게 효과를 내지 못하고 있는 배경은 뭡니까?
[석병훈]
배경은 한 세 가지 정도를 생각해 볼 수 있습니다. 일단 무엇보다 중요한 것은 이번에는 7월 가격이기 때문에 8.13 부동산 종합대책이라든지 아니면 세제개편안의 효과는 반영되지 않은 것입니다. 그러면 그 이전의 제도를 기준으로 생각을 해 봐야 되는데 첫 번째는 서울, 수도권의 주택 건설 인허가 건수가 장기 평균의 절반 수준으로 떨어졌거든요. 2024년 기준으로. 그러면 실제로 입주까지 한 3년 이상 시차가 걸리는 것을 감안하면 2027년부터 서울과 수도권에 신축 주택 입주 물량이 장기 평균의 절반 가까이 떨어질 게 예고가 돼 있습니다. 그래서 신규 주택 공급 절벽으로 인해서 주택을 매수하고자 하는 수요는 여전히 있고 두 번째는 다주택자 양도세 중과가 재시행이 됐죠. 그래서 원래 세제개편안에서 일부 완화하겠다고 했지만 그건 시행 전이니까요. 다주택자 양도세 중과가 재시행이 되니까 신축 공급 절벽을 해결하려면 기존 주택이라도 매물이 나와야 되는데 이게 매물 잠김을 유발해서 기존 주택의 매물도 줄어드니까 당연히 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 여기에 더해서 토지거래허가구역으로 지정하다 보니까, 서울과 수도권 핵심지를. 그러면 실거주 의무가 생기고 갭투자가 어려워져서 전월세 공급 물량이 급감하니까 전월세 가격도 상승을 해서 이러다 보면 차라리 외곽에 가서 집을 사자, 이런 수요로 전환이 되거든요. 이런 세 가지 이유가 합쳐져서 매매가격 상승세가 꺾일 줄 모른다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
외곽의 가격이 오르고 있다. 이건 잠시 뒤에 자세하게 살펴보겠는데 교수님께서 말씀해 주신 세 가지 요인. 공급, 양도세 중과, 토허제 이 세 가지를 꼽아보자면 공급은 현 정부가 어쩔 수 있는 부분이 아니라고 볼 수 있으니까요. 그런데 양도세 중과와 토허제 이건 과도한 규제가 부작용을 불렀다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?
[석병훈]
사실 지금 작금의 부동산 시장 현상이 여러 가지 규제라든지 세제를 통해서 수요를 왜곡시키고 있어서 발생하고 있는 현상이다라고 보고 있습니다. 특히 최근에 주목되고 있는 게 서울에서도 핵심지보다 외곽지 주택 매매가격 상승세가 더 크게 올라가고 있거든요. 이게 사실 정부의 대출규제, 정부가 지금 수도권에서 15억 원 이하 주택은 6억 원까지 대출이 가능하고 15억 원이 초과하고 시세 기준으로 20억 원 이하인 경우에는 4억 원까지 대출 가능하고 20억 원이 초과되면 2억까지밖에 대출이 더욱요 안 되거든요. 그러니까 상대적으로 대출을 통해서 집을 사기 용이한 지역은 15억 원 이하인 지역이고 이것이 서울의 외곽이다 보니까 이쪽으로 오히려 수요가, 원래 수요라는 것은 입지가 제일 좋은 상급지부터 몰려가기 마련이고 거기서부터 가격이 빠르게 올라가는 게 정상인데 반대로 거기는 대출규제 때문에 수요가 묶여 있고 반대로 외곽 쪽으로 상대적으로 입지가 안 좋은 지역으로 수요가 쏠리게 만들어놔서 외곽 지역부터 집값이 오히려 더 큰 폭으로 오르고 있는 왜곡 현상이 나타나고 있다 이렇게 생각합니다.
[앵커]
지금 말씀해 주신 대로 7월 쭉 보면 서울의 매매 상승률 상위 지역이 성북, 노원, 강동 이런 곳이었고 경기도로 보면 성남, 평택 용인, 기흥 이런 곳이거든요. 경기도는 반도체 라인 쪽이랑 영향이 있지만 외곽 지역이 오르는 그런 모습들이 아주 뚜렷하게 보여지는데 이런 상황이라면 실수요자들은 더 괴로워지는 것 아닙니까?
[석병훈]
무엇보다 가장 우려되는 것은 부동산 시장이 침체기로 바뀐다. 그러면 사실 입지가 안 좋은 지역의 주택 가격이 더 큰 폭으로 떨어집니다. 그러니까 원래 대출 규제가 없었다고 하면 본인의 가용 자산을 동원해서 더 입지가 좋은 데 집을 샀으면 상승기에 상승폭은 더 커지고 하락기에 하락폭은 작아질 수 있었거든요. 그런데 그런 사람들이 대출 규제로 불가피하게 더 입지가 안 좋은 외곽 지역으로 몰려가서 집을 사게 되면 부동산 시장이 침체기로 돌아섰을 때 말 그대로 집값이 하락해서 크게 손실을 볼 가능성이 있어서 이런 부분에서 실수요자들의 불만은 커질 수밖에 없습니다.
[앵커]
워낙 집값이 빠르게 오르다 보니까 이제 외곽지라는 말도 안 맞는 것 같습니다. 예전에 비교적 저렴한 지역들, 이런 것도 이제는 안 통하는 것 같아요. 지금까지는 매매 시장 살펴봤는데 문제는 매매시장만 불안하다는 게 아닙니다. 임대차 시장도 굉장히 불안한 모습들을 보여주고 있어요. 전월세 시장, 지금은 구할 수도 없고 가격도 어마어마하게 올랐다고 하는데 상황이 좋아질 것 같지는 않아요. 어떻게 보십니까?
[석병훈]
좋아지지 않을 것 같습니다. 현재 전월세 가격이 상승하는 것은 원래는 신축 아파트에 대규모로 입주를 했을 때 수분양자 중에서 잔금이 없는 사람들이 전세를 줘서 전세보증금을 이용해서 잔금을 내는 경향이 있었습니다. 그래서 신축 아파트 대단지가 입주하게 되면 그 일대 전월세 가격이 안정되는 효과가 있었는데 지금 보면 신축 공급 절벽이거든요. 그러다 보니까 신축 입주물량으로 인해서 전월세 가격이 안정되는 효과도 사라졌고요. 그다음에 토지거래허가구역으로 지정해서 실거주 의무를 강화하다 보니까 당연히 갭 투자, 이런 것을 통한 임대주택 공급도 급감을 해서 당연히 전월세 가격 상승할 수밖에 없는데 세제개편안으로 비거주 1주택자들에게도 과세가 강화되고 뭔가 장기보유특별공제도 거주 요건으로 바뀌면 가뜩이나 부족한 임대주택에서 다 집주인들이 실거주하겠다고 들어오니까 그러면 전월세 가격은 상승할 수밖에 없다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
세제개편안에 대해서 말씀을 해 주셨는데 이건 지금 여당 쪽에서도 수정을 계속 이야기하고 있기 때문에 어떻게 바뀔지는 지켜봐야 될 것 같습니다. 그런데 이렇게 바뀌는 것 자체가 시장 참여자들한테 별로 영향을 좋게 주지 않을 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 왜냐하면 부동산 투자라는 것은 사실 목돈이 들어가는 것이고, 한번 집을 사면 그 지역에서 자녀 같은 경우는 학교를 졸업할 때, 대학 갈 때까지 최소 6년 가까이 거주할 것을 염두에 두고 사는 장기적인 투자 결정입니다. 그런데 정부가 호떡 집에서 호떡 뒤집듯이 정책을 이리 뒤집고 저리 뒤집고 그러면 당연히 이런 일생일대의 중요한 투자 결정에 혼란과 피해가 발생할 수밖에 없어서 실수요자들에게 쓸데없는 불편이 초래될 수밖에 없다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
그렇기 때문에 이런 정책일수록 처음부터 정교하게 나오는 게 굉장히 중요하겠습니다. 다음부터는 이런 일이 없었으면 좋겠고요. 그런데 지금 전반적으로 보자면 주택 매매 소비심리지수, 이런 건 연중 최고치까지 올랐어요. 그런데 반대로 전세 소비 심리는 계속 하락을 하고 있습니다. 전세소비심리가 좋아진다라기보다는 워낙 물건이 없으니까 매매 시장으로 옮겨가는 분위기가 있는 것 같거든요. 맞습니까?
[석병훈]
저도 그렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 이게 소비심리지수가 115가 넘어가게 되면 상승 국면이라고 우리가 정의를 하는데 지금 전세 시장의 소비심리지수도 120을 넘어간 지가 꽤 됐거든요. 그래서 120을 넘은 적이 석 달 연속 지속되고 있는 것을 보면 전세에 대해서 소비심리도 여전히 견조한데 그것이 일부 매매보다 소비심리지수 상승폭이 약간 꺾였다는 것은 전세난이 워낙오랫동안 지속되다 보니까 이걸 못 견디고 차라리 외곽으로 가서 집을 사겠다라는 식으로 매매 심리가 서울 외곽 지역이나 경기도 지역으로 확산되고 있는 것을 보여주고 있다.
[앵커]
실제로 저희가 그래픽을 하나 준비한 게 있는데요. 서울은 매수심리가 계속 강해지다가 경기 쪽에서는 4개월 연속 상승하다 7월에는 하락 전환하는 모습들이 나오고 있거든요. 이 지표에서 우리가 읽어낼 수 있는 시사점은 어떤 게 있을까요?
[석병훈]
일단 서울, 모든 사람들이 집을 살 때 가장 기본은 자기의 가용자산을 동원해서 입지가 제일 좋은 곳에 집을 사는 게 투자의 기본이다, 이렇게 보시면 되겠습니다. 그러면 서울이 아무래도 일자리가 더 많기 때문에 경기도보다 입지가 더 좋고 그래서 서울에 사고자 하는 심리가 여전히 강하다. 그리고 이런 주택심리지수는 주택가격 상승세하고 같은 방향으로 움직이는 경향이 있습니다. 그만큼 서울의 주택 매매 가격이 더 상대적으로 빠르게 오르고 있다는 것을 보여주고 있다고 생각하시면 되고요. 경기도도 여전히 125.1이라서 상승 국면인 것은 맞고요. 약간 주춤하기는 했지만 경기도 같은 경우는 일단 서울보다 지역이 광범위합니다. 그래서 북한이랑 인접한 곳, 이런 곳은 일자리가 줄어들고 인구소멸지역이기 때문에 이런 부분까지 뭉뚱그려서 보면 경기도의 핵심지에서는 주택구매 소비심리지수가 급등하지만 외곽 지역이나 북한 인접 지역에서는 하락하는 양극화가 진행되고 있어서 서울보다 주택소비심리지수가 주춤했다고 보입니다.
[앵커]
지역별 격차가 클 수밖에 없는 곳이기 때문에 이런 모습이 나오는 것 같습니다. 앞서서 저희가 살펴본 것처럼 지금 부동산 시장, 극심한 불안한 모습들을 보여주고 있는데요. 그러다 보니까 지난달 서울에 생애최초 집합건물 매수 건수가 올라섰다고 해요. 여기에서 2030이 69%를 차지했다고 하는데 일종의 패닉 바잉 현상이 다시 시작된다고 보면 되는 겁니까?
[석병훈]
사실 패닉 바잉이라고 볼 수 있는데 2030도 여러 가지 유튜브라든지 언론기사 그리고 본인 공부를 통해서 상당히 학습된 투자자들입니다. 그래서 이분들이 봤을 때도 예를 들면 소비심리지수라든지 그다음에 주택건설인허가 건수 이런 것이 주택 가격을 미리 예상할 수 있는 대표적인 선행 지표들이거든요. 선행 지표상으로 봤을 때 서울의 집값이 앞으로 빠르게 상승할 것이다라는 게 예고되어 있다는 것을 학습했고 그러면 대출을 이용해서 주택을 차라리 사는 게 낫겠다고 판단을 하고 투자 결정을 했을 것이라고 하는 게 오히려 합리적이라고 생각을 하고요. 무엇보다 주목할 점은 20대, 30대가 집을 가장 많이 산 곳이 은평구라는 점이죠. 이것은 대출 규제 때문에 시장이 왜곡된 효과가 있다라고 여전히 생각을 합니다. 왜냐하면 생애최초 주택 구입자는 LTV, 집값의 70%까지 대출을 받을 수가 있습니다. 아닌 사람들은 40%까지만 대출을 받을 수 있죠, 주택담보대출을. 그런데 서울의 집값이 15억 이하인 곳은 6억까지 대출이 가능하거든요. 이 규정이 먼저 적용이 되는데 그러면 6억이라고 하는 것은 15억의 딱 40%입니다. 그래서 15억에서부터 가격이 많이 내려가면 내려갈수록 생애최초 주택구매자의 70% 대출한도를 이용해서 집값 대비 대출을 더 많이 받을 수 있는 것이죠. 그러니까 한 10억 대 전후한 지역이 생애최초 주택구입자 같은 경우에는 70%의 주택담보대출 한도를 최대한 활용해서 집을 사기 용이한 것이고 그런 지역 중에서 광화문 같은 서울의 핵심지로 출퇴근이 용이한 곳이 은평구다. 그래서 은평구에 최초 주택 구매가 몰리고 있다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
계속 말씀해 주신 것처럼 정교하지 않은 대책이 풍선효과와 왜곡을 부르고 있다고 볼 수 있겠는데요. 지금 정부도 발등에 불이 떨어진 것 같습니다. 8.13 대책으로 23만 가구 플러스 알파의 공급대책을 내놨어요. 일단 간략하게 8.13 대책, 어떻게 보셨습니까?
[석병훈]
8.13 대책은 서울에 빈 땅이 없다는 것을 정부가 스스로 보여준 대책이다라고 생각을 합니다. 왜냐하면 서울에 구체적으로 추가된 신규 택지라고 하는 것은 염창동 지역에 있는 오랫동안 미개발된 공원 지역에 1000가구를 더 공급하겠다는 것 말고는 서울 안에 있는 빈 땅이 없다는 것을 보여줬거든요. 결국은 재건축, 재개발을 통해서 서울에 주택을 공급하려면 민간이 주택을 공급할 수 있게 해 줘야 되는데 지금 그런 식으로 정책기조 전환하기에는 상당히 시간이 걸릴 것으로 보여져서 지금 심각한 수준이 아닌가 저는 이렇게 생각합니다.
[앵커]
그런데 8.13 대책에도 공급, 그러니까 재건축, 재개발을 활성화하기 위한 대책도 일부 들어가 있거든요. 이걸로는 부족한 겁니까?
[석병훈]
기본적으로 재건축, 재개발을 막는 여러 가지 요소들이 있는데 중요한 것은 재건축 초과이익환수제라는 것. 그다음에 용적률 규제 이런 것들이 결국 재건축, 재개발의 수익성을 떨어뜨리는 것이거든요. 그래서 추가분담금이 높게 올라가게 되면 이 추가분담금을 부담할 수 없게 되는 조합원 같은 경우는 조합원 지위를 양도하고 나가야만 재건축, 재개발이 진행될 수 있는데 조합원 지위를 양도할 수 없게 막아놨지 않습니까? 추가분담금을 사실 용적률 규제, 초과이익환수제 때문에 수익성 떨어지고 추가분담금을 끌어올린 상황에서 추가분담금을 부담할 수 없는 조합원이 지분을 팔고 나가는 길도 막아놨기 때문에 이것이 재건축, 재개발의 속도를 막는 핵심요소다라고 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 일단 정부에서는 어쨌든 공급을 해야 된다라는 기조 아래 용산 어린이정원을 넘어서 용산공원 전체를 대상으로 주택공급 가능 부지를 검토하고 있다고 해요. 이걸 두고 오세훈 시장이랑 재건축 문제까지 겹쳐서 신경전을 벌이기도 했는데요. 용산공원 개발, 이건 특별법으로도 묶여 있는 부분이고요. 이게 서울 집값을 안정시킬 공급 카드가 될 수 있다고 보십니까?
[석병훈]
아까도 말씀드린 것처럼 서울에 빈땅이 없다는 것을 역시 단적으로 보여준다고 해서 노무현 정부 시절에 국민적 합의로 우리가 이것을 공원, 녹지로 서울 도심에 보존하기로 특별법으로 해 놨는데 그걸 택지로 공급하겠다고 생각이 나올 정도로 서울에 빈 땅이 없다는 것을 단적으로 보여주는 예라고 생각을 하고 이것은 거기가 대규모 부지라서 10만 호까지 공급을 할 수 있다, 이런 주장도 나오고 있는데 사실 주의를 기울여야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 요즘에 기상이변 이런 것 때문에 도심의 열섬현상 이런 것들이 심각해지고 있지 않습니까? 이런 것들을 막는 효과도 있고 서울 시민들의 휴식 공간이 되고 있기 때문에 미래 세대를 위해서라도 도심에 있는 녹지는 뉴욕의 센트럴파크처럼 보존을 할 필요성은 충분히 있다. 그래서 섣불이 여기를 대규모 개발을 했을 경우에는 미래 세대에게 큰 부담이 될 수 있다고 생각을 해서 신중한 결정이 필요하다고 생각합니다.
[앵커]
녹지는 참 어려운 문제인데 저기를 택지로 공급하려면 교통대책도 나와야 되지 않습니까?
[석병훈]
당연히 그렇습니다. 서울에 길이 막히고 이런 건데 무엇보다도 환경영향평가를 통해서 도심의 교통체증 문제, 이런 것도 고려해서 도로 부지도 충분히 확보를 해야 되고 대중교통도 추가적으로 확보해야 하는 것이 불가피하기 때문에 무턱대고 집을 많이 짓는다고 해서 서울 시민들의 주거 환경이 좋아지고 집값이 잡힌다고 보기는 어렵습니다.
[앵커]
뭔가 부동산 정책이 처음부터 첫 단추부터 잘못 꿴 것 아닌가라는 생각이 들 정도로 다 꼬여가고 있는데 지금부터는 실수요자들에게 조금 더 와닿는 이야기도 하나 나눠보도록 하겠습니다. 변동형 주택담보대출의 기준이 되는 신규 취급액 코픽스가 3.18%까지 올랐어요. 1년 7개월 만에 최고치를 기록하기도 했는데 이러면 실수요자들의 부담이 만만치 않을 것 같아요.
[석병훈]
지금 보면 변동형으로 주택담보대출을 받는 실수요자들이 많습니다. 왜냐하면 한국은행에서 기준금리가 연 2.75% 인상으로 전환이 됐고요. 이게 시장에서 전망하기는 내년 상반기까지, 빠르면 3.5%까지 올라갈 것이라고 전망을 하고 있습니다. 이렇게 금리인상이 예상될 때는 당연히 은행에서 고정금리 주택담보대출의 금리를 변동금리보다 높게 설정을 합니다. 금리인상을 고려해서. 그러니까 당장 실수요자 입장에서 대출을 받아야 되는데 당장은 변동 대출금리가 낮으니까 그것으로 대출을 많이 받게 되고 이 변동금리 대출이라고 하는 것은 6개월 단위로 금리가 올라가거든요. 그러면 이자 상환 부담은 점점 커질 수밖에 없다고 생각합니다.
[앵커]
그런데 조금 전에 말씀해 주신 것처럼 지금 금리가 오르는 상황이란 말이죠. 당장 미국 국채금리가 간밤에 30년물이 5.3%까지 넘으면서 굉장히 높은 수준으로 올라갔단 말이죠. 이게 우리에게도 영향을 미치고 그럴 텐데 이렇게까지 금리가 오르는 배경은 뭡니까?
[석병훈]
지금 금리가 오르는 배경은 여러 가지가 겹쳐 있는데요. 한국 같은 경우에는 한국은행의 기준금리 인상이 예고가 됐기 때문에 이것을 반영해서 시장 금리가 오르고 있다라고 보시면 되고요. 그다음에 국채금리도 한국도 상승하고 있는데 이것은 미국에서 국채금리가 상승을 하는 것이 채권투자자들이 자산 포트폴리오를 조정하거든요. 그러면 미국의 국채금리가 올라가면 한국의 국채금리 역시 동조화돼서 상승하는 경향을 보일 수밖에 없습니다. 그래서 한국의 국채금리가 그래서 상승하는 것이고 그러면 당연히 국채금리를 지표금리로 해서 발행할 때 금융채 금리도 상승을 하는데 금융채 금리가 상승한다는 것은 고정금리대출, 주택담보대출의 금리도 올라갈 수밖에 없다는 것을 시사하기 때문에 대출 결정에서 금리 선택도 상당히 신중을 기해야 한다고 보고 있습니다.
[앵커]
그러면 대출을 받기도 어려운데 대출이 금리가 또 문제가 되는 거잖아요. 실수요자들은 어떻게 대응해야 됩니까?
[석병훈]
지금 금리인상기인 건 분명한데요. 그것을 고려해서 은행에서 제시하는 고정금리가 변동금리보다 높습니다. 그러니까 실수요자들 같은 경우에는 대출을 내가 얼마나 장기간 끌고 가야 되나를 고려해서 고정금리를 선택할지, 변동금리를 선택할지를 결정하는 것이 바람직하다고 보고 있습니다. 그래서 금리를 상당히 오랜 기간 대출을 유지할 경우에는 고정금리가 유리하지만 단기간에 대출을 상환할 수 있다고 하면 변동금리를 선택하는 것도 방법이다, 이렇게 생각합니다.
[앵커]
알겠습니다. 무엇보다 현명한 우리의 대응도 중요한 시점이라는 생각이 듭니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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