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■ 진행 : 유다원 앵커, 정진형 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
오늘 정부가 수도권 중심 주택 추가 공급 대책을 발표했습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께 짚어보도록 하겠습니다. 안녕하십니까? 저희가 잠시 뒤에 하나씩 살펴볼 텐데 일단 오늘 정부가 내놓은 추가 공급대책에 대해서 어떻게 평가를 하시누구요?
[김인만]
정부 입장에서는 최선을 다했다는 판단을 할 수가 있을 것 같고요. 아마 영혼까지 끌지 않았을까. 작년 9.7 공급대책 때도 영혼까지 끌었다고 했는데 영혼을 한번 더 끈 것 같습니다. 그런데 효과 측면에서 본다면 이게 아무리 노력을 해도, 여러 가지 노력을 했거든요. 일정을 단축하기 위한 노력을 했음에도 2029년 착공이기 때문에 지금 우리 30대 무주택자들, 주거가 불안한 분들이 공사기간이 4년 정도 걸립니다. 그러면 2033년까지 기다려 줘야 하는데 그렇게 공감하기에는 현실적인 공급의 벽이 좀 있고요. 내용 자체가 61페이지거든요. 이 내용을 다 읽어보고 찾아서 나한테 맞는 전략을 찾기는 현실적으로는 아직은 시간이 부족하지 않나 싶고요. 저는 대신 신혼부부들이나이런 분들을 위해서 총량 규제를 풀어준다든지 소득요건을 완화시켜준 부분은 매우 잘했다고 생각합니다.
[앵커]
이번 대책의 핵심내용은 신규 택지 지정을 통해서 주택을 공급하겠다, 이런 내용이었는데 일단은 수도권에 10만 호 공급한다는 겁니다. 오늘은 우선 2만 7000호에 대한 것을 발표를 했는데 어떻게 보셨어요?
[김인만]
2만 7000호 공급은, 신규택지는 사실 저는 좀 아쉬운 부분이 있습니다. 이미 기존에 많이 발표했기 때문에 추가적으로 작년 9.7 공급대책 때 135만 호를 발굴해서 공급을 하겠다, 착공을 하겠다고 했는데 추가적으로 10만 호가 얼마나 체감이 될지 모르겠는데 질을 따져보게 되면 일단 서울 강서구의 염창공원 부지 1000호를 공급하겠다고 합니다. 이건 아마 많은 분들이 관심을 가질 것 같고요. 이 물량이 2029년 정도에 만약에 진짜 잘 진행이 돼서 착공되고 분양된다면 아마 상당한 경쟁률을 기록할 것 같습니다. 하지만 1000호라는 숫자가 좀 아쉽기는 하죠. 1만 호 정도 나왔으면 참 좋겠는데 서울에 그런 땅은 없고요. 가장 많은 물량이 남양주입니다. 남양주 덕소 쪽에 2만 1700호가 공급이 되는데 일단 교통대책이 같이 수반돼야 될 것 같습니다. 지금 경의중앙선이 연결이 되어 있는데 경의중앙선 타면 이게 배차 간격이 너무 길어서 한 30분 기다릴 수도 있거든요. 그래서 교통망이 아쉽다. 그리고 남양주는 3기 신도시가 왕숙 1, 2지구를 합하면 6만 8000호 정도가 진행 중에 있고 올해도 분양하고 내년에도 분양합니다. 그러면 2030년이 넘어가게 되면 사실 공급물량이 6만 8000호의 입주 물량이 나오는데 거기에 2만 1000호가 더해지면 남양주는 그 당시가 되면 공급 과잉이 있지 않을까, 일시적으로. 그래서 서울과의 연계성, 교통망을 얼마나 촘촘히 하느냐가 관건이 될 것 같습니다.
[앵커]
그럼 얘기해 주신 세 지역이 얼마큼 공급되는지를 얘기해 주셨잖아요. 그럼 공급 효과를 전체적으로 본다면 교통적인 면 말고도 어떻게 보시나요?
[김인만]
일단 이건 현실적인 벽이 있습니다. 현 정부만의 문제는 아니고요. 공사 기간만 4년이 걸립니다. 그러니까 착공을 아무리 빨리 해서 계획처럼 진행되더라도 2029년에 착공이 되는데 그럼 2033년 입주잖아요. 그때까지 지금의 시장의 수요자들, 30대 신혼부부들이 믿고 기다려줘야 되는데 그러기에는 전월세가 너무 불안합니다. 그래서 선제조건으로 전월세 시장을 안정시켜줘야 2029년 분양 때까지기다릴 수가 있는데 관건은 전월세 시장을 어떻게 안정시킬지에 대한 또 다른 숙제가 남아 있어서 아마 정부는 계속 후속조치가 나오면서 노력을 더 하셔야 될 것 같습니다.
[앵커]
서울 용산구 어린이정원, 서초구 내곡동 예비군훈련장, 강남구 세곡동 일대 이런 데들은 기존부터 언론에 나왔던 곳들인데 이번 발표에서.
[김인만]
이게 서울시하고 관계가 있거든요. 서울시와 용산가족공원 같은 경우는 옹산구청과도 관계가 있는데 일반적인 그린벨트 같으면 전향적으로 풀어줄 수도 있는데 가족공원 같은 경우는 사실 반대 민원 굉장히 많다고 합니다. 여당 의원실에도 반대 민원들이 폭주할 정도로 굉장히 뜨거운데. 왜냐하면 그 좋은 땅이 공공재의 성격이잖아요. 누구라도 이용할 수 있어야 하는데 거기에 소수의 공공임대가 들어왔을 때 그걸로 청년 주택 문제가 해결이 되면 그래도 우리가 충분히 감내할 수 있는데 사실 일부 물량이 나오게 되면 거기 입주하는 청년들은 혜택을 볼 수 있습니다마는 나머지 분들은 그 좋은 땅을 이용할 수가 없기 때문에 공원으로 남겨야 된다는 여론들이 더 많고요. 단적인 예로 우리 서울숲 있잖아요, 성수에 가면. 서울숲이 원래 예전에 공공임대아파트를 지을 땅이었습니다. 그런데 그 당시 이명박 서울시장이 공원으로 만들면서 현재의 서울숲이 됐는데 지금 서울숲 자리에 공공임대아파트가 있다고 생각을 해 보게 되면 그래도 서울의 주택문제는 해결이 안 됐을 것 같거든요. 그런데 이 서울숲의 가치를 따져본다면 서울의 녹지는 도심의 녹지는 저는 보호해야 한다는 입장이고요. 오히려 3기 신도시는 진행하고 있습니다. 이번 대책 내용을 보더라도 3기 신도시가 올해 1만 8000호, 내년에 2만 7000호를 분양하겠다고 하는데 이미 진행하고 있는 3기 신도시의 용적률을 올려서 지금 한 17만 5000호 정도 되는데 한 30만 호 정도로 늘리고 GTX를 정부 예산을 투입하더라도 조기 개통을 해 준다면 효과는 훨씬 더 극대화되지 않을까 생각을 합니다.
[앵커]
그럼 올해 추가로 신규 택지를 발표할 때 다른 지역들이 추가가 될까요, 아니면 이 지역들도 다시 고려해 볼까요?
[김인만]
아마 정부는 좋은 입지에 경기도나 인천을 발굴하는 것보다 서울에 발굴하는 게 중요하기 때문에 방이동이라든지 내곡의 그린벨트를 풀 가능성은 상당히 높을 것 같고요. 용산은 협의하기 쉽지 않을 것 같습니다. 그래서 아마 서울시와 협의할 때도 가족공원은 정부가 양보하되 나머지 그린벨트를 풀 수 있도록 허락을 받는 게 서로 윈윈할 수 있는 전략을 협조하는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
대통령이 전방위적인 공급 총력전을 강조를 했는데 오늘 발언 준비가 돼 있습니다. 들어보겠습니다.
[이재명 / 대통령]
국민의 삶을 위협하는, 또 국가의 미래를 위협하는 시한폭탄 같은 부동산 문제 해결에 가용한 수단과 역량을 집중 투입해야 합니다. 파격적이고 속도감 있는 공급, 공정하고 합리적인 조세 체제, 세밀하고 두터운 금융 정책의 유기적인 조합이 무엇보다 필수적입니다. 2022년 그때부터 지금까지 공급 절벽입니다. 인허가도 매우 축소됐고, 착공도 매우 많이 줄어들어서 이를 메우기 위한 특단의 노력이 필요합니다.
[앵커]
대통령, 공급절벽을 지적했습니다. 앞서 국토부 장관은 마른 수건 짜듯 공급한다 이런 표현도 썼는데 오늘 공급대책으로 부동산 시장이 과연 안정화가 될지 이게 핵심일 것 같거든요. 어떻게 보십니까, 장기적으로?
[김인만]
이번 공급대책 한 번으로 부동산 시장이 안정이 되면 사실 너무 쉽게 푸는 거잖아요. 그래서 그렇게 간단하게 풀릴 것 같지는 않고요. 이런 노력들이 계속 누적돼야 될 것 같습니다. 특히 공급절벽 문제는 현 정부만의 문제라고 할 수는 없고요. 특히 서울은 빈 땅이 없습니다. 그러면 재건축, 재개발을 통해서 공급이 돼야 하는데 재건축, 재개발은 한 15년 정도 걸려요, 일반적으로 사업이 진행되면. 그러면 15~20년 전부터 제대로 진행되지 않은 그런 일들이 누적돼서 현재의 공급부족 문제를 야기시켰기 때문에 앞으로의 10년 후를 생각한다면 지금의 공급대책들이 매우 중요할 겁니다. 그래서 저는 일관성 있게 공급은 재건축, 재개발도 좋고요. 유휴부지도 좋고 신도시 개발도 좋은데 수도권은 10년 동안 꾸준히 공급하는 게 중요합니다. 하지만 2030년까지 줄어드는 입주물량을 커버하기에는 현재의 공급대책들이 현실적으로 공사기간도 있잖아요. 어렵습니다. 그렇다면 장기적으로 일관성 있게 진행돼야 하는 일은 그대로 하되 단기적으로 해결할 수 있는 문제, 비아파트 공급을 늘린다든지 현실적으로 신혼부부들이 집을 살 수 있도록 이번 대책에도 포함됐습니다마는 무주택 청년들, 신혼부부들한테의 대출의 문을 열어준다든지 이런 대책들이 병행이 돼야 할 것 같고요. 앞서도 올해도 1만 8000호,내년에도 2만 7000호 3기 신도시 분야를 한다고 했는데 61페이지 중 1페이지가 들어가 있거든요. 이 내용을 집어서 내 집 마련을 해야지 하고 찾으실 분들이 많지 않을 것 같아요. 그러면 저는 오늘도 많은 내용들이 포함되고 국토부가 최선을 다해서 준비를 했는데 상당수 좋은 내용들이 묻혀버릴 가능성이 높습니다. 그래서 정부는 이렇게 많이 발표하는 것도 중요하지만 포장을 잘하는 것도 중요하거든요. 그러니까 우리 애가 배고프다고 하면 당장 밥을 해서 먹여야 하는데 씨앗을 뿌리면 언제까지 기다릴 수 있겠습니까? 미래를 위해서 씨앗은 뿌리되 당장 요리할 것도 필요하니까 3기 신도시 물량도 저는 포장을 잘했으면 좋겠습니다. 이게 웹블랙이 언제 나올지 모르니까 우리 2기 신도시 때 2006년 때 생각해 보면 동탄신도시 분양할 때 합동분양이라는 걸 했거든요. 시범단지 하면 5개, 10개 단지가 동시에 견본주택을 짓고 그 특정 기간에 모두 다 측량을 합니다. 그래서 약간 축제분위기 같은 굉장히 관심이 커지게 되는데 이번 3기 신도시도 개별 단지로 분양하지 말고 합동 분양, 청약 페스티벌처럼 12월 첫째 주는 1만 8000호, 내년도 12월 첫째 주는 2만 7000호, 2028년에는 3만 호. 이런 식으로 공급을 해 주고 분양가도 저렴하게 우리 초과세수 있으니까 확정 분양가로 저렴하게 공급해 준다고 하면 불안한 30대 신혼부부자들이 한번 기다려볼까? 지금 굳이 불안해서 안 사도 되겠는데, 안 되면 내년에도 될 거야라는 희망을 가지게 되면 저는 충분히 참을 수 있다고 생각을 하니까 이렇게 희망을 줄 수 있는 이런 단기대책들도 마련이 되어야 할 것 같습니다.
[앵커]
이번에 정부의 대책과 관련해서 서울시가 다행이라고 하면서도 부족하다고 밝혔습니다. 그러니까 추가 협의도 필요하다, 이렇게 강조했는데 세금이나 실거주에 집착해서는 문제 해결이 안 된다는 입장이거든요. 이 부분은 어떻게 들으셨나요?
[김인만]
지금 공급대책에서 세금하고 연관 짓기는 어려운 부분이 있습니다. 아마 서울시는 누적된 불만이 있는 것 같습니다. 특히 그린벨트 문제에 대해서는 서울시가 안 된다, 가족공원은 안 된다고 했음에도 불구하고 계속 이야기가 나오고 있는 부분에 대해서 불편한 심기를 나타낸 것 같고요. 또 이번 대책 내용 중에 저는 그래도 긍정적으로 굉장히 마음에 들었던 게 서울시가 줄기차게 요구했던 게 재건축, 재개발 정기사업에 이주비 대출이라는 게 있습니다. 이주비 대출은 우리가 일반적으로 집을 살 때 그냥 대출을 받는 게 아니라 정비사업이라는 게 단계가 있거든요. 구역 지정하고 추진위 만들고 조합 만들고 사업시행, 관리처분해서 마지막 단계 이사 가는 단계에서대출을 받아서 세입자 전세금을 돌려주거나 집주인이 나가는 단계인데 그 대출이 그동안 총량규제에 막혀서 실행이 잘 안 됐는데 이번에 예외적으로 풀어준다고 합니다. 그렇게 되면 정비사업 속도를 올릴 수 있고 서울시가 요구하는 부분을 정부가 전향적으로 받아들였기 때문에 이런 부분에 대해서는 높게 평가를 해야 할 것 같고요. 정비사업 나머지 발목을 잡는 초과이익환수제라든지 조합원 지위양도 금지도 전향적으로 다시 한 번 더 검토를 해 본다면 정부의 공급 의지를 시장에서는 한번 더 받아들이지 않을까 생각을 합니다.
[앵커]
기존 공급지에 대해서 착공 조기화 목표를 설정을 하기도 했습니다. 그러니까 착공 기간을 기존에 68개월 정도 걸리던 것을 37개월로 단축하겠다, 이런 내용이 담긴 건데 왜 68개월까지 걸리느냐. 기존 사례들을 두고 본다면 각종 영향평가가 있을 것이고요. 그다음에 토지보상협상 이것도 오래 걸리잖아요. 그다음에 시공사, 조합간 공사비 증액 문제, 계속해서 끝날 때까지 나오는 문제들인데 이게 현실적으로 이렇게까지 단기간으로 줄이는 게 가능한 겁니까?
[김인만]
정부가 하겠다고 하니까 저는 일단 기대를 가지고 지켜보고 싶은 마음은 있는데 그동안 안 된 이유가 있잖아요. 결국에는 돈 문제입니다. 이게 토지보상도 결국은 돈 문제잖아요. 그래서 저는 이번에 기간을 단축함에 있어서 여러 가지 프로세스를 개선한다고 하는데 프로세스만으로는 안 될 것 같고요. 이번에 증세를 해서 세제개편을 통해서 늘어나는 세수, 그리고 초과세수 부분에 대해서 토지 보상 단계에서 사실 돈 많이 주면 주민들이 빨리 나가거든요. 그래서 줄 돈은 주고 속도는 높이자는 게 제 생각이기 때문에 프로세스 개선과 더불어 돈을 예산을 투입한다면 속도를 훨씬 더 빨리 할 수 있지 않을까 생각합니다.
[앵커]
그런데 공사비 같은 경우는 정부에서 어떻게 할 수 있는 부분이 아니잖아요.
[김인만]
공사비는 현실적으로 좀 어렵죠. 대신에 공사비는 인정해 주되 우리는 공사비도 중요하지만 분양가가 중요하잖아요. 그래서 저는 생애최초라든지 이런 무주택자들이 분양을 받는 공공분양에 대해서는 우리 예산을 좀 투입해서 미래 세대를 위한 주거 안정을 위해서 세액 지원 이런 것도 있습니다마는 저는 분양가가 높지 않도록, 공사비는 인정해 주되, 공사비는 인정 안 하면 시공사들이 공사를 안 하니까 인정해 주되 일정 부분에 대해서는 예산을 투입해서 저렴한 분양가를 만들어서 미래 세대를 위해서 공급을 해 준다면 그게 특혜가 아니라 저는 투자라고 생각합니다. 우리 30대들, 신혼부부를 위해서 그렇게 투자해 준다면 대한민국의 허리가 두터워지고 그분들이 주거안정이 돼야 대한민국의 경제가 성장하지 않겠습니까?
[앵커]
그리고 가계대출 총량 관리도 살펴볼 텐데 가계대출 빗장을 풀기로 했습니다. 목표치를 3%로 늘리기로 했고 30조 원 정도 여력이 생기게 되는 거거든요. 그런데 비거주 1주택자 전세대출에 제한이 되는 건데 이런 게 시장에는 어떤 영향을 미칠지, 이 부분 어떻게 전망하십니까?
[김인만]
사실 그동안 굉장히 답답했거든요. 대출규제가 진짜 빈틈 없이 어떻게 보면 양보 없이, 협상 없이 그대로 진행됐기 때문에 많은 실수요자들이 피해를 많이 봤습니다. 특히 집단담보대출 같은 경우에는 3년 전에 분양받으신 분들도 지금 잔금대출 받는 단계에서 총량 규제에 묶여서 대출을 못 받고 대통령 토론회 때도 여성분이 손을 들고 불편함을 호소했거든요. 그래서 이런 부분에 대해서는 저는 총량을 아마도 집 있는 사람, 다주택자나 1주택자에 대해서는 풀어줘서는 안 된다고 생각하고요. 무주택자들이 집을 살 때 있어서 해 주는 대출에 대해서는 이번에 굉장히 전향적으로 방향 전환을 잘했다고 생각합니다. 물론 아직도 미흡한 부분이 남아 있을 텐데 대통령께서 말씀하셨듯이 미흡한 부분은 앞으로도 계속 점검을 하면서 보완, 보완해나간다면 신뢰를 회복하지 않을까 기대도 한번 해 보겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 구수본 (soobon@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
오늘 정부가 수도권 중심 주택 추가 공급 대책을 발표했습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께 짚어보도록 하겠습니다. 안녕하십니까? 저희가 잠시 뒤에 하나씩 살펴볼 텐데 일단 오늘 정부가 내놓은 추가 공급대책에 대해서 어떻게 평가를 하시누구요?
[김인만]
정부 입장에서는 최선을 다했다는 판단을 할 수가 있을 것 같고요. 아마 영혼까지 끌지 않았을까. 작년 9.7 공급대책 때도 영혼까지 끌었다고 했는데 영혼을 한번 더 끈 것 같습니다. 그런데 효과 측면에서 본다면 이게 아무리 노력을 해도, 여러 가지 노력을 했거든요. 일정을 단축하기 위한 노력을 했음에도 2029년 착공이기 때문에 지금 우리 30대 무주택자들, 주거가 불안한 분들이 공사기간이 4년 정도 걸립니다. 그러면 2033년까지 기다려 줘야 하는데 그렇게 공감하기에는 현실적인 공급의 벽이 좀 있고요. 내용 자체가 61페이지거든요. 이 내용을 다 읽어보고 찾아서 나한테 맞는 전략을 찾기는 현실적으로는 아직은 시간이 부족하지 않나 싶고요. 저는 대신 신혼부부들이나이런 분들을 위해서 총량 규제를 풀어준다든지 소득요건을 완화시켜준 부분은 매우 잘했다고 생각합니다.
[앵커]
이번 대책의 핵심내용은 신규 택지 지정을 통해서 주택을 공급하겠다, 이런 내용이었는데 일단은 수도권에 10만 호 공급한다는 겁니다. 오늘은 우선 2만 7000호에 대한 것을 발표를 했는데 어떻게 보셨어요?
[김인만]
2만 7000호 공급은, 신규택지는 사실 저는 좀 아쉬운 부분이 있습니다. 이미 기존에 많이 발표했기 때문에 추가적으로 작년 9.7 공급대책 때 135만 호를 발굴해서 공급을 하겠다, 착공을 하겠다고 했는데 추가적으로 10만 호가 얼마나 체감이 될지 모르겠는데 질을 따져보게 되면 일단 서울 강서구의 염창공원 부지 1000호를 공급하겠다고 합니다. 이건 아마 많은 분들이 관심을 가질 것 같고요. 이 물량이 2029년 정도에 만약에 진짜 잘 진행이 돼서 착공되고 분양된다면 아마 상당한 경쟁률을 기록할 것 같습니다. 하지만 1000호라는 숫자가 좀 아쉽기는 하죠. 1만 호 정도 나왔으면 참 좋겠는데 서울에 그런 땅은 없고요. 가장 많은 물량이 남양주입니다. 남양주 덕소 쪽에 2만 1700호가 공급이 되는데 일단 교통대책이 같이 수반돼야 될 것 같습니다. 지금 경의중앙선이 연결이 되어 있는데 경의중앙선 타면 이게 배차 간격이 너무 길어서 한 30분 기다릴 수도 있거든요. 그래서 교통망이 아쉽다. 그리고 남양주는 3기 신도시가 왕숙 1, 2지구를 합하면 6만 8000호 정도가 진행 중에 있고 올해도 분양하고 내년에도 분양합니다. 그러면 2030년이 넘어가게 되면 사실 공급물량이 6만 8000호의 입주 물량이 나오는데 거기에 2만 1000호가 더해지면 남양주는 그 당시가 되면 공급 과잉이 있지 않을까, 일시적으로. 그래서 서울과의 연계성, 교통망을 얼마나 촘촘히 하느냐가 관건이 될 것 같습니다.
[앵커]
그럼 얘기해 주신 세 지역이 얼마큼 공급되는지를 얘기해 주셨잖아요. 그럼 공급 효과를 전체적으로 본다면 교통적인 면 말고도 어떻게 보시나요?
[김인만]
일단 이건 현실적인 벽이 있습니다. 현 정부만의 문제는 아니고요. 공사 기간만 4년이 걸립니다. 그러니까 착공을 아무리 빨리 해서 계획처럼 진행되더라도 2029년에 착공이 되는데 그럼 2033년 입주잖아요. 그때까지 지금의 시장의 수요자들, 30대 신혼부부들이 믿고 기다려줘야 되는데 그러기에는 전월세가 너무 불안합니다. 그래서 선제조건으로 전월세 시장을 안정시켜줘야 2029년 분양 때까지기다릴 수가 있는데 관건은 전월세 시장을 어떻게 안정시킬지에 대한 또 다른 숙제가 남아 있어서 아마 정부는 계속 후속조치가 나오면서 노력을 더 하셔야 될 것 같습니다.
[앵커]
서울 용산구 어린이정원, 서초구 내곡동 예비군훈련장, 강남구 세곡동 일대 이런 데들은 기존부터 언론에 나왔던 곳들인데 이번 발표에서.
[김인만]
이게 서울시하고 관계가 있거든요. 서울시와 용산가족공원 같은 경우는 옹산구청과도 관계가 있는데 일반적인 그린벨트 같으면 전향적으로 풀어줄 수도 있는데 가족공원 같은 경우는 사실 반대 민원 굉장히 많다고 합니다. 여당 의원실에도 반대 민원들이 폭주할 정도로 굉장히 뜨거운데. 왜냐하면 그 좋은 땅이 공공재의 성격이잖아요. 누구라도 이용할 수 있어야 하는데 거기에 소수의 공공임대가 들어왔을 때 그걸로 청년 주택 문제가 해결이 되면 그래도 우리가 충분히 감내할 수 있는데 사실 일부 물량이 나오게 되면 거기 입주하는 청년들은 혜택을 볼 수 있습니다마는 나머지 분들은 그 좋은 땅을 이용할 수가 없기 때문에 공원으로 남겨야 된다는 여론들이 더 많고요. 단적인 예로 우리 서울숲 있잖아요, 성수에 가면. 서울숲이 원래 예전에 공공임대아파트를 지을 땅이었습니다. 그런데 그 당시 이명박 서울시장이 공원으로 만들면서 현재의 서울숲이 됐는데 지금 서울숲 자리에 공공임대아파트가 있다고 생각을 해 보게 되면 그래도 서울의 주택문제는 해결이 안 됐을 것 같거든요. 그런데 이 서울숲의 가치를 따져본다면 서울의 녹지는 도심의 녹지는 저는 보호해야 한다는 입장이고요. 오히려 3기 신도시는 진행하고 있습니다. 이번 대책 내용을 보더라도 3기 신도시가 올해 1만 8000호, 내년에 2만 7000호를 분양하겠다고 하는데 이미 진행하고 있는 3기 신도시의 용적률을 올려서 지금 한 17만 5000호 정도 되는데 한 30만 호 정도로 늘리고 GTX를 정부 예산을 투입하더라도 조기 개통을 해 준다면 효과는 훨씬 더 극대화되지 않을까 생각을 합니다.
[앵커]
그럼 올해 추가로 신규 택지를 발표할 때 다른 지역들이 추가가 될까요, 아니면 이 지역들도 다시 고려해 볼까요?
[김인만]
아마 정부는 좋은 입지에 경기도나 인천을 발굴하는 것보다 서울에 발굴하는 게 중요하기 때문에 방이동이라든지 내곡의 그린벨트를 풀 가능성은 상당히 높을 것 같고요. 용산은 협의하기 쉽지 않을 것 같습니다. 그래서 아마 서울시와 협의할 때도 가족공원은 정부가 양보하되 나머지 그린벨트를 풀 수 있도록 허락을 받는 게 서로 윈윈할 수 있는 전략을 협조하는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
대통령이 전방위적인 공급 총력전을 강조를 했는데 오늘 발언 준비가 돼 있습니다. 들어보겠습니다.
[이재명 / 대통령]
국민의 삶을 위협하는, 또 국가의 미래를 위협하는 시한폭탄 같은 부동산 문제 해결에 가용한 수단과 역량을 집중 투입해야 합니다. 파격적이고 속도감 있는 공급, 공정하고 합리적인 조세 체제, 세밀하고 두터운 금융 정책의 유기적인 조합이 무엇보다 필수적입니다. 2022년 그때부터 지금까지 공급 절벽입니다. 인허가도 매우 축소됐고, 착공도 매우 많이 줄어들어서 이를 메우기 위한 특단의 노력이 필요합니다.
[앵커]
대통령, 공급절벽을 지적했습니다. 앞서 국토부 장관은 마른 수건 짜듯 공급한다 이런 표현도 썼는데 오늘 공급대책으로 부동산 시장이 과연 안정화가 될지 이게 핵심일 것 같거든요. 어떻게 보십니까, 장기적으로?
[김인만]
이번 공급대책 한 번으로 부동산 시장이 안정이 되면 사실 너무 쉽게 푸는 거잖아요. 그래서 그렇게 간단하게 풀릴 것 같지는 않고요. 이런 노력들이 계속 누적돼야 될 것 같습니다. 특히 공급절벽 문제는 현 정부만의 문제라고 할 수는 없고요. 특히 서울은 빈 땅이 없습니다. 그러면 재건축, 재개발을 통해서 공급이 돼야 하는데 재건축, 재개발은 한 15년 정도 걸려요, 일반적으로 사업이 진행되면. 그러면 15~20년 전부터 제대로 진행되지 않은 그런 일들이 누적돼서 현재의 공급부족 문제를 야기시켰기 때문에 앞으로의 10년 후를 생각한다면 지금의 공급대책들이 매우 중요할 겁니다. 그래서 저는 일관성 있게 공급은 재건축, 재개발도 좋고요. 유휴부지도 좋고 신도시 개발도 좋은데 수도권은 10년 동안 꾸준히 공급하는 게 중요합니다. 하지만 2030년까지 줄어드는 입주물량을 커버하기에는 현재의 공급대책들이 현실적으로 공사기간도 있잖아요. 어렵습니다. 그렇다면 장기적으로 일관성 있게 진행돼야 하는 일은 그대로 하되 단기적으로 해결할 수 있는 문제, 비아파트 공급을 늘린다든지 현실적으로 신혼부부들이 집을 살 수 있도록 이번 대책에도 포함됐습니다마는 무주택 청년들, 신혼부부들한테의 대출의 문을 열어준다든지 이런 대책들이 병행이 돼야 할 것 같고요. 앞서도 올해도 1만 8000호,내년에도 2만 7000호 3기 신도시 분야를 한다고 했는데 61페이지 중 1페이지가 들어가 있거든요. 이 내용을 집어서 내 집 마련을 해야지 하고 찾으실 분들이 많지 않을 것 같아요. 그러면 저는 오늘도 많은 내용들이 포함되고 국토부가 최선을 다해서 준비를 했는데 상당수 좋은 내용들이 묻혀버릴 가능성이 높습니다. 그래서 정부는 이렇게 많이 발표하는 것도 중요하지만 포장을 잘하는 것도 중요하거든요. 그러니까 우리 애가 배고프다고 하면 당장 밥을 해서 먹여야 하는데 씨앗을 뿌리면 언제까지 기다릴 수 있겠습니까? 미래를 위해서 씨앗은 뿌리되 당장 요리할 것도 필요하니까 3기 신도시 물량도 저는 포장을 잘했으면 좋겠습니다. 이게 웹블랙이 언제 나올지 모르니까 우리 2기 신도시 때 2006년 때 생각해 보면 동탄신도시 분양할 때 합동분양이라는 걸 했거든요. 시범단지 하면 5개, 10개 단지가 동시에 견본주택을 짓고 그 특정 기간에 모두 다 측량을 합니다. 그래서 약간 축제분위기 같은 굉장히 관심이 커지게 되는데 이번 3기 신도시도 개별 단지로 분양하지 말고 합동 분양, 청약 페스티벌처럼 12월 첫째 주는 1만 8000호, 내년도 12월 첫째 주는 2만 7000호, 2028년에는 3만 호. 이런 식으로 공급을 해 주고 분양가도 저렴하게 우리 초과세수 있으니까 확정 분양가로 저렴하게 공급해 준다고 하면 불안한 30대 신혼부부자들이 한번 기다려볼까? 지금 굳이 불안해서 안 사도 되겠는데, 안 되면 내년에도 될 거야라는 희망을 가지게 되면 저는 충분히 참을 수 있다고 생각을 하니까 이렇게 희망을 줄 수 있는 이런 단기대책들도 마련이 되어야 할 것 같습니다.
[앵커]
이번에 정부의 대책과 관련해서 서울시가 다행이라고 하면서도 부족하다고 밝혔습니다. 그러니까 추가 협의도 필요하다, 이렇게 강조했는데 세금이나 실거주에 집착해서는 문제 해결이 안 된다는 입장이거든요. 이 부분은 어떻게 들으셨나요?
[김인만]
지금 공급대책에서 세금하고 연관 짓기는 어려운 부분이 있습니다. 아마 서울시는 누적된 불만이 있는 것 같습니다. 특히 그린벨트 문제에 대해서는 서울시가 안 된다, 가족공원은 안 된다고 했음에도 불구하고 계속 이야기가 나오고 있는 부분에 대해서 불편한 심기를 나타낸 것 같고요. 또 이번 대책 내용 중에 저는 그래도 긍정적으로 굉장히 마음에 들었던 게 서울시가 줄기차게 요구했던 게 재건축, 재개발 정기사업에 이주비 대출이라는 게 있습니다. 이주비 대출은 우리가 일반적으로 집을 살 때 그냥 대출을 받는 게 아니라 정비사업이라는 게 단계가 있거든요. 구역 지정하고 추진위 만들고 조합 만들고 사업시행, 관리처분해서 마지막 단계 이사 가는 단계에서대출을 받아서 세입자 전세금을 돌려주거나 집주인이 나가는 단계인데 그 대출이 그동안 총량규제에 막혀서 실행이 잘 안 됐는데 이번에 예외적으로 풀어준다고 합니다. 그렇게 되면 정비사업 속도를 올릴 수 있고 서울시가 요구하는 부분을 정부가 전향적으로 받아들였기 때문에 이런 부분에 대해서는 높게 평가를 해야 할 것 같고요. 정비사업 나머지 발목을 잡는 초과이익환수제라든지 조합원 지위양도 금지도 전향적으로 다시 한 번 더 검토를 해 본다면 정부의 공급 의지를 시장에서는 한번 더 받아들이지 않을까 생각을 합니다.
[앵커]
기존 공급지에 대해서 착공 조기화 목표를 설정을 하기도 했습니다. 그러니까 착공 기간을 기존에 68개월 정도 걸리던 것을 37개월로 단축하겠다, 이런 내용이 담긴 건데 왜 68개월까지 걸리느냐. 기존 사례들을 두고 본다면 각종 영향평가가 있을 것이고요. 그다음에 토지보상협상 이것도 오래 걸리잖아요. 그다음에 시공사, 조합간 공사비 증액 문제, 계속해서 끝날 때까지 나오는 문제들인데 이게 현실적으로 이렇게까지 단기간으로 줄이는 게 가능한 겁니까?
[김인만]
정부가 하겠다고 하니까 저는 일단 기대를 가지고 지켜보고 싶은 마음은 있는데 그동안 안 된 이유가 있잖아요. 결국에는 돈 문제입니다. 이게 토지보상도 결국은 돈 문제잖아요. 그래서 저는 이번에 기간을 단축함에 있어서 여러 가지 프로세스를 개선한다고 하는데 프로세스만으로는 안 될 것 같고요. 이번에 증세를 해서 세제개편을 통해서 늘어나는 세수, 그리고 초과세수 부분에 대해서 토지 보상 단계에서 사실 돈 많이 주면 주민들이 빨리 나가거든요. 그래서 줄 돈은 주고 속도는 높이자는 게 제 생각이기 때문에 프로세스 개선과 더불어 돈을 예산을 투입한다면 속도를 훨씬 더 빨리 할 수 있지 않을까 생각합니다.
[앵커]
그런데 공사비 같은 경우는 정부에서 어떻게 할 수 있는 부분이 아니잖아요.
[김인만]
공사비는 현실적으로 좀 어렵죠. 대신에 공사비는 인정해 주되 우리는 공사비도 중요하지만 분양가가 중요하잖아요. 그래서 저는 생애최초라든지 이런 무주택자들이 분양을 받는 공공분양에 대해서는 우리 예산을 좀 투입해서 미래 세대를 위한 주거 안정을 위해서 세액 지원 이런 것도 있습니다마는 저는 분양가가 높지 않도록, 공사비는 인정해 주되, 공사비는 인정 안 하면 시공사들이 공사를 안 하니까 인정해 주되 일정 부분에 대해서는 예산을 투입해서 저렴한 분양가를 만들어서 미래 세대를 위해서 공급을 해 준다면 그게 특혜가 아니라 저는 투자라고 생각합니다. 우리 30대들, 신혼부부를 위해서 그렇게 투자해 준다면 대한민국의 허리가 두터워지고 그분들이 주거안정이 돼야 대한민국의 경제가 성장하지 않겠습니까?
[앵커]
그리고 가계대출 총량 관리도 살펴볼 텐데 가계대출 빗장을 풀기로 했습니다. 목표치를 3%로 늘리기로 했고 30조 원 정도 여력이 생기게 되는 거거든요. 그런데 비거주 1주택자 전세대출에 제한이 되는 건데 이런 게 시장에는 어떤 영향을 미칠지, 이 부분 어떻게 전망하십니까?
[김인만]
사실 그동안 굉장히 답답했거든요. 대출규제가 진짜 빈틈 없이 어떻게 보면 양보 없이, 협상 없이 그대로 진행됐기 때문에 많은 실수요자들이 피해를 많이 봤습니다. 특히 집단담보대출 같은 경우에는 3년 전에 분양받으신 분들도 지금 잔금대출 받는 단계에서 총량 규제에 묶여서 대출을 못 받고 대통령 토론회 때도 여성분이 손을 들고 불편함을 호소했거든요. 그래서 이런 부분에 대해서는 저는 총량을 아마도 집 있는 사람, 다주택자나 1주택자에 대해서는 풀어줘서는 안 된다고 생각하고요. 무주택자들이 집을 살 때 있어서 해 주는 대출에 대해서는 이번에 굉장히 전향적으로 방향 전환을 잘했다고 생각합니다. 물론 아직도 미흡한 부분이 남아 있을 텐데 대통령께서 말씀하셨듯이 미흡한 부분은 앞으로도 계속 점검을 하면서 보완, 보완해나간다면 신뢰를 회복하지 않을까 기대도 한번 해 보겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 구수본 (soobon@ytn.co.kr)
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