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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
집값도 전셋값도 못 잡고,대출이 필요한 실수요자만 밀려났습니다. 거래는 얼어붙었는데 오름세는 더 번졌습니다. 이재명 정부 부동산 정책에 대한 냉정한 성적표입니다. 이런 상황에서 나온 세제 개편안, 효과가 있을까요? 오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께관련된 소식 짚어보겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 많은 사람들이 관심을 가졌던 이 세제개편안, 결국 나왔습니다. 최종 마지막 보루라고 했던 보유세. 결국은 카드를 꺼내들었는데 세부적인 내용들 어떤 점이 눈에 띄었습니까?
[석병훈]
가장 중요한 것은 초고가주택에서 실거주하는 사람들을 타깃으로 보유세를 올렸다라는 점. 그다음에 비거주 1주택자를 타깃으로 보유세를 올린 것. 그리고 그동안에는 다주택자를 대상으로 종합부동산세를 중과했는데 이제는 그게 아니라 주택가액을 기준으로 종합부동산세를 인상했다라는 점이 큰 차이점이다라고 보고 있습니다. 특히 초고가주택에 대한 기준으로 시가 40억을 기준으로 해서 종합부동산세 세율이 크게 뛰는 효과를 얻어서 이 40억 원 초과주택이라고 하면 약 상위 0.4% 초고가주택으로 40억 원 초과 아파트의 78%가 강남구하고 서초구에 있는 것으로 알려져 있거든요. 그래서 강남구, 서초구를 타깃으로 해서 조세저항을 최소화하기 위해서 핀셋 증세를 했다, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
교수님 말씀해 주신 것처럼 초고가주택 거주 1주택자, 비거주 1주택자. 이런 곳을 타깃으로 했다고 볼 수 있을 것 같은데요. 먼저 교수님께서 말씀해 주신 것 중에서 기존에는 몇 채가 중심이 됐다면 이제는 전체를 가액으로 하는 것들, 이쪽으로 중심이 올라갔다는 것이지 않습니까? 이건 긍정적으로 볼 수 있는 부분 아닌가요?
[석병훈]
그동안에는 서울에 초고가주택 한 채 가지고 있는 사람보다 지방의 저가 주택을 여러 채 가지고 있는 사람들이 더 세금을 많이 부담하라는 것이 불합리하다는 주장이 많이 있었습니다. 그런데 이번에 세제개편으로 인해서 이런 부분은 상당히 완화될 가능성이 커졌다고 보고 있습니다. 그래서 주택 수하고 관계 없이 동일한 가액별 세율을 2028년부터 적용받게 됐기 때문인데요. 여전히 그래도 다주택자들의 세 부담은 크게 되어 있습니다. 왜냐하면 기본 공제가 실거주 여부에 따라서 달라지고 여기에 더해서 공정가액시장비율, 그러니까 공시가에서 기본공제금액을 빼고 여기에 공정가액시장비율을 곱해서 과세표준을 정하는데 이 공정가액시장비율도 2028년에 3주택 이상을 보유한 사람은 80%, 그다음에 2주택까지는 70%로 상대적으로 3주택 이상 자가 높기 때문에 여전히 다주택자가 세 부담은 약간 높지만 상당히 그 격차는 좁혀졌다고 보고 있습니다.
[앵커]
그런 측면에서는 저희가 그래픽도 보여드리고 있는데요. 1주택자, 2주택자의 종부세 과세표준세율, 이런 것들이 예전에는 주택 수가 훨씬 더 중요했다면 이제는 전체적인 금액이 더 중요해졌다라는 측면으로도 볼 수 있을 것 같고요. 이 부분은 분명히 긍정적인 요소가 있는 것 같습니다. 또 하나 살펴보자면 장기보유특별공제, 이게 장기거주소득공제 쪽으로, 그러니까 실거주 중심으로 개편이 되는 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 1세대 1주택자의 경우에는 현재는 보유 기간에 따라서 연 4%, 거주 기간에 따라서 연 4%를 적용해서 각각 최대 40%. 그래서 합계 80%까지 공제를 받을 수 있었습니다. 그랬는데 2027년까지만 현 제도를 유지하고 2028년에는 거주 공제가 연 6%로 최대 60%까지 늘어나고 보유 공제는 최대 20%로 줄어든 다음에 2029년부터 보유 공제가 완전히 없어지고 거주 기간에 대해서만 연 8%로 최대 80%로 늘어납니다. 그런데 여기에 더 주목해야 될 것은 공제 금액에 대해서도 한도를, 상한을 부과하는 건데요. 2028년에는 20억 원 그리고 2029년에는 10억 원까지만 공제를 하는 상한을 도입하게 돼서 이것은 결국 뭐냐 하면 강남과 서초 같은 경우에는 장기 보유한 고령자들이 있습니다. 옛날에 반포주공아파트 이런 것들은 중산층이 사는 서민 아파트였거든요. 그래서 초창기에 그것을 구매해서 장기간 거주하고 있는 고령자들 같은 경우는 그것을 팔게 될 경우에는 양도차익이 엄청나게 크게 되어 있습니다. 그런데 이 상한을 예를 들면 10억 원까지로 공제 상한을 낮춰버리게 되면 양도소득에 대해서 과세가 엄청나게 커지거든요. 그렇기 때문에 강남구나 서초구에 장기거주한 고령자들의 매물을 2028년, 2029년에 좀 유도를 하겠다는 강한 의지를 보여주고 있다고 생각합니다.
[앵커]
지금 말씀해 주신 것처럼 양도세, 이런 식으로 한다면 2년 안에 집을 팔아라라는 신호로도 받아들일 수 있을 것 같은데 여기서 저는 두 가지 의문점이 생깁니다. 먼저 첫 번째로는 양도세 중과가 부활한다고 해서 먼저 판다고 했던 사람들, 이 사람들에 대한 형평성 문제가 생길 것 같고요. 두 번째는 이걸 팔아도 여기 들어갈 사람들은 고자산가들이란 말이죠. 그러면 원래 오래 살던 분들만 피해를 보게 되는 문제는 없을까요?
[석병훈]
그래서 올해 5월 10일보다 양도세 중과가 재시행이 됐습니다. 그래서 2주택자 이상부터는 기본세율, 1세대 1주택자 기본세율 4~6% 중과가 되고 3주택 이상부터는 30%포인트 중과됐었는데 그걸 양도소득세율을 낮춰준다고 해서 5%포인트로 이번에 인하해 주겠다고 하지 않았습니까, 한시적으로. 그것을 소급적용을 해 주겠다고 얘기를 했습니다. 그런데 문제는 이 양도소득세율을 한시적으로 인하해 준다고 하는 것을 정부가 재시행한다고 확고하게 얘기를 해서 그전에 팔았던 사람들, 그리고 그 이후에 못 견디고 판 사람들에 대해서 세금을 환급해 준다 할지라도 정부가 변하지 않겠다고 얘기했던 정책 기조를 결국 매물 잠김 때문에 후퇴한 것이지 않습니까? 그러면 사실 2029년에 양도세 중과를 재시행한다고 예고를 했지만 그때 가서 또다시 매물 잠김은 발생할 수밖에 없거든요. 그러면 그때 가서 다시 후퇴할 거라는 강한 신호를 주는 것이기 때문에, 이미 한 번 했기 때문에. 그래서 아마 시장에서 이것을 2029년부터 또 후퇴하지 않겠다고 믿는 사람들은 별로 없을 가능성이 크다고 여전히 보고 있고, 그다음에 고령자들 같은 경우도 이번에 나온 제도 같은 경우는 여기서 팔고 지방으로 이전을 할 경우에는 양도소득세를 깎아주겠다, 이런 게 나왔는데 고령자 같은 경우는 사실 건강 문제 이런 것들이 있기 때문에 병원이나 이런 데를 대중교통으로 쉽게 이동하는 것이 필수적입니다. 그다음에 이웃사촌이 근처에 있는 것도 중요하고요. 그런데 지방으로 이전을 하게 되면 세금을 깎아준다 할지라도 대중교통이나 이런 병원 접근성이 떨어지기 때문에 상당히 고령자 입장에서는 불만이 제기될 수밖에 없는 것이고요. 그래서 이런저런 이유로 이번 정책에 대해서 불만을 갖는 사람들이 많고요. 또 중요한 부분은 대출 규제에 있습니다. 지금 시가 40억 원 이상 초고가주택에 대해서 보유세를 올리게 되기 때문에 고령자들 대상으로 그 매물을 2년 안에 내놓게 만드려고 하는데요. 문제는 규제지역에 25억 원 이상에서 주택담보대출은 2억으로 묶여 있습니다. 그렇기 때문에 40억 원 이상의 초고가주택을 살 수 있는 사람들은 결국은 현금이 많은 자산가들밖에 살 수 있는 사람들이 없습니다. 그런데 문제는 또 그러면 팔 수 있는 사람들은 어떤 사람들이냐. 만약에 살 수 있는 사람들이 대출을 받을 수가 없으면 팔 수 있는 사람들 중에 현금적으로 여유가 많아서 근저당을 설정해 주고 소위 말하는 셀럽 파이낸싱을 제공해 줄 수 있는 자산가들이 팔 수 있는 거죠. 살 수 있는 사람도 현금이 많은 자산가, 팔 수 있는 사람도 셀러 파이낸싱을 근저당을 설정해 줄 수 있는 자산가들만 사고 팔 수 있는 상황으로 만들 수밖에 없어서 여러 가지로 부동산 시장에 왜곡을 만들고 그 와중에 선의의 피해자들을 양산할 수 있다라고 보고 있습니다.
[앵커]
교수님 말씀 들어보니까 그들만의 리그를 더 정책적으로 강화하는 것이 아닌가라는 걱정도 드는데 일단 정부에서는 이거는 부동산 시장 안정화에 목적이 있지 않고 조세 정상화에 있다, 이렇게 강조를 하고 있습니다. 그렇다고는 해도 여러 가지 매물 출회를 염두에 둔 그런 조치들이 많이 보이는데 그래서 교수님께서 보시기에는 이 조치가 매물을 많이 끌어내는 그런 효과가 있을 것으로 보십니까?
[석병훈]
매물을 끌어내기 위해서 할 수 있는 조치 두 가지가 기본적으로 나오는 게 2년에 걸쳐서 한시적으로 다주택자 양도소득세율 가산세를 20%포인트에서 2주택자 같은 경우는 5%포인트로 낮췄다가 10%포인트로 올리는 이런 식으로 단계적으로 인상을 하겠다라고 하는 부분하고 장기보유특별공제에서 상한을 설정하는 것이죠. 그래서 내년에는 20억 원, 후년에는 10억 원으로 상한으로 설정하는 것이기 때문에 2년 안에 팔지 않으면 양도소득세가 크게 올라갈 것이다. 그다음에 종합부동산세를 초고가주택랑 다주택자에 대해서 중과를 하겠다라는 것을 이용해서 보유세를 높이면서 2년 한시적으로 양도소득세를 올리지 않고 유예해 주겠다라는 것을 압박을 함으로써 매물을 늘리겠다는 전략을 지금 보여주고 있는데요. 지금 시점에서 봤을 때 매물이 늘어날 수 있는 것은 종합부동산세가 크게 올라가는 지역인 40억 초과 아파트 78%가 몰려 있는 강남구하고 서초구 지역이 유력합니다. 거기에 있는 고령층들이 매물을 내놓을 가능성이 큰데 그 매물을 받아줄 사람들은 그 지역은 2억밖에 주택담보대출이 안 되기 때문에 자산가들만 그 매물을 받아줄 수 있고, 그 매물을 판 고령층들은 아무리 양도소득세를 깎아준다고 해도 지방으로 이사 가기는 현실적으로 불가능하고요. 인접한 한강벨트로 이사를 갈 가능성이 크기 때문에 보유세를 피하기 위해서 그다음으로 입지가 좋은 한강벨트로 이사의 가면 그 지역의 집값이 상승할 가능성이 커다. 그래서 연쇄적으로 작용을 해서 결국은 서초구, 강남구의 집값은 일시적으로 하락할 수 있지만 한강벨트부터 해서 연쇄적으로 하급지의 집값이 상승할 수밖에 없다, 이렇게 볼 수 있습니다.
[앵커]
그렇다면 교수님 말씀을 들어보면 이건 시장 안정책보다는 자산가 증세에 가깝고 결과적으로는 이게 똘똘한 한 채에서 조금 덜 똘똘한 한 채, 조금 더 똘똘한 한 채, 이런 식으로 내려오는 풍선효과가 될 수밖에 없다는 말씀이신 거예요?
[석병훈]
그렇게 보고 있습니다. 그리고 지금으로서는 당장 세금이 크게 늘어나는, 세 부담이 크게 늘어나는 게 시세 기준으로 40억 원 초과 아파트로 알려져 있기 때문에 40억 원에 못 미치는 35억 원 이하의 아파트, 20~35억 원 사이의 아파트들이 몰려 있는 데가 한강벨트죠. 한강벨트나 경기 남부 쪽에 있는 판교나 분단 이런 쪽으로 수요가 몰려서 이제 덜 똘똘한 한 채 쪽으로 수요가 몰려갈 가능성이 있습니다. 그런데 그 지역은 방금 전에 말씀드린 풍선효과로 인해서 곧 집값이 상승할 거고요. 또 인플레이션 있죠. 그래서 매년 2% 이상 물가가 상승함에 따라서 집값도 상승하기 때문에 그 지역의 절세 효과도 몇 년 가지 않을 겁니다. 그래서 그 지역도 종합부동산세 중과 대상 지역으로 곧 들어갈 것이기 때문에 그러면 또 그 인접 지역으로 풍선효과가 다시 옮겨갈 가능성이 크다, 이렇게 봅니다.
[앵커]
알겠습니다. 여러 가지 측면에서 지금 이 세법개정안, 우려되는 측면이 많은데 사실 정말 우려되는 건 어쩌면 전월세 시장이 아닐까 싶어요. 지금 공통적으로 나오는 건 이번 세제개편안이 현실이 되면 전월세 시장은 지금보다 훨씬 더 어려워질 것이다라는 건 공통된 의견인 것 같아요. 이건 어떻게 연결이 되는 겁니까?
[석병훈]
당연히 그렇게 될 수밖에 없습니다. 왜냐하면 실거주를 강조하기 때문입니다. 똑같은 1주택자라 할지라도 실거주를 하느냐, 아니면 비거주냐에 따라서 세 부담이 천지차이가 될 수밖에 없기 때문입니다. 그래서 대표적으로 공시가가 35억 원인 1거주 1주택자의 경우에는 예를 들면 시가로 약 50억 원인데요. 이걸 예를 들면 10년간 보유한 사람하고 보유하면서 거주한 사람. 보유하기만 한 사람하고 보유하기만 하고 거주하지 않은 사람의 종합부동산세가 올해 453만 원인데 2년 뒤에 실제로 거주한 사람은 978만 원으로 2배가 늘어나는데요. 2년 뒤에 10년 동안 보유만 한 사람은 1975만 원으로 5배가 늘어나거든요. 그렇기 때문에 너도 나도 이제 거주를 하게 됩니다. 기존에 세를 줬던 아파트에 너도 나도 들어가서 거주를 하게 되는데 이런 아파트들은 대부분 강남이나 서초, 이런 서울의 핵심지에 있는 아파트가 되겠습니다. 그러면 서울의 핵심지 아파트에 집주인이 직접 들어가서 그동안 임대 주는 아파트에 실거주를 하게 되기 때문에 그동안 임대줬던 아파트의 전세, 월세 공급이 줄어들면서 전월세 가격이 상승해서 핵심지부터 전월세 가격이 상승하기 시작하는 게 불가피하고요. 보유세 부담이 늘어나면 당연히 집주인은 이 보유세를 중장기적으로 임차인한테 전가할 수밖에 없기 때문에 이것도 역시 전월세 가격을 상승시키는 요인이 될 수밖에 없습니다.
[앵커]
말씀하신 내용은 이미 여러 차례 우리가 사례를 겪어보면서 검증도 끝난 내용인데 왜 이게 다시 반복되는지 이 부분은 조금 아쉽다라고 말씀드릴 수밖에 없을 것 같습니다. 지금 보니까 시가 45억 원이 넘는 이런 주택에서 고령층이 살았을 때 종부세 부담, 이런 것들도 저희가 그래픽으로 준비한 것이 있는데요. 보면 지금보다는 여러 가지 측면에서 거주를 한 것과 보유한 것의 차이가 굉장히 크다는 것을 저희가 그래픽으로 준비를 해서 확인할 수 있는데요. 결국에는 이런 것들이 재건축과 공급에도 부정적이고 장기거주 유도와 갈아타기 증가, 이런 것에도 모순적인 정책이 될 수밖에 없다라는 비판이 나오거든요. 왜 이런 비판이 나오는 겁니까?
[석병훈]
일단 재건축 같은 경우는 이번 세제개편안 같은 경우에는 무조건 보유를 하기만 해서는 세금이 깎이지 않고 실거주를 하게 돼 있습니다. 그런데 재건축 아파트 같은 경우에는 여러 가지 요건이 있는데 일정 요건을 충족하고 나서 실제로 거주하지 않은 기간에서 절반만 실거주 기간으로 인정을 해 주는 요건이 들어가 있습니다. 그래서 실제로 보유 기간의 절반만 거주기간으로 인정하는데 그 요건이 관리처분계획 인가 당시 기존 주택에 1년 이상 거주한 경우에 한정이 되는 것이죠. 그래서 사업 초기에 재건축 아파트를 매수해서 실제로 살지 못한 소유자는 사실 완공된 신축 주택에서 실거주를 하는 경우에 비해서 세제상 불리할 수밖에 없는 것입니다. 그러다 보니까 초기 단계에 재건축 아파트를 사는 것보다는 즉시 입주해서 실거주가 가능한 신축이나 준신축 아파트에 사는 것이 오히려 매력이 높아지는 것이죠, 세제상으로. 그래서 기존 신축 선호 현상을 더 강화할 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
여러 가지 측면에서 우려되는 부분이 있는데요. 전체 교수님 말씀을 종합을 하자면 일부 일리가 있는 부분이 있다. 하지만 집값 안정 효과는 불확실하고 전월세 매물 감소, 풍선효과 같은 부작용은 구체적이다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다. 그렇다면 이제 하반기 부동산 시장, 어떻게 전망해 볼 수 있을까요?
[석병훈]
하반기 부동산 시장, 상당히 어려운데요. 지금 추가적으로 공급대책이 나오지 않는다고 하면 하반기 부동산 시장 같은 경우는 일단은 강남하고 서초 지역에서 고령층이 일부 매물을 내놓을 가능성이 있습니다. 그런데 그것은 어차피 대출이 불가능하기 때문에 현금 부자들만의 잔치가 될 가능성이 크다. 파는 사람들이 현금 부자거나 매도인 금융을 제공할 수 있는, 셀러 파이낸싱으로 근저당을 설정할 수 있는 현금 부자만 살 수 있거나 아니면 현금 부자, 주택담보대출 2억만 가지고 40억 이상인 집을 살 수 있는 현금 부자이거나. 그들만의 잔치가 될 수 있고, 그다음에 세금 부담을 회피하기 위해서 강남 3구가 아니라 한강벨트 쪽으로 매수 수요가 몰려들어서 그쪽에서 집값이 상승할 수밖에 없고요. 그다음에 강남3구나 핵심지에 실거주를 하고자 집주인들이 들어가기 때문에 전월세 공급이 줄어들어서 전월세 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 이런 식으로 연쇄적으로 전월세 가격 상승하고 또 한강벨트와 경기남부 지역에 덜 똘똘한 한 채의 집값이 상승할 수밖에 없는 이런 상황으로 갈 것 같다. 그래서 겉으로 봐서는 상위 0.3%의 초고가주택, 서초구, 강남구에 초고가주택을 보유한 사람들을 타깃으로 핀셋 증세를 했다고 해서 안심할 수 있지만 그 연쇄적인 파급 효과가 전월세에 거주하는 세입자들 그리고 한강벨트에 거주하고 있는 사람들, 연쇄적으로 다 보유세 증세 화살이 돌아올 수밖에 없다고 보고 있습니다.
[앵커]
말씀해 주신 것처럼 이건 큰 틀에서 우리가 두 차례 경험을 했던 일이니까요. 이번에 다른 결과가 나올 것으로 예상하기는 조금 어려울 것 같습니다. 구체적이고 현실적인 공급 대책이 반드시 뒤따라야 하겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 부동산 얘기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
집값도 전셋값도 못 잡고,대출이 필요한 실수요자만 밀려났습니다. 거래는 얼어붙었는데 오름세는 더 번졌습니다. 이재명 정부 부동산 정책에 대한 냉정한 성적표입니다. 이런 상황에서 나온 세제 개편안, 효과가 있을까요? 오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께관련된 소식 짚어보겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 많은 사람들이 관심을 가졌던 이 세제개편안, 결국 나왔습니다. 최종 마지막 보루라고 했던 보유세. 결국은 카드를 꺼내들었는데 세부적인 내용들 어떤 점이 눈에 띄었습니까?
[석병훈]
가장 중요한 것은 초고가주택에서 실거주하는 사람들을 타깃으로 보유세를 올렸다라는 점. 그다음에 비거주 1주택자를 타깃으로 보유세를 올린 것. 그리고 그동안에는 다주택자를 대상으로 종합부동산세를 중과했는데 이제는 그게 아니라 주택가액을 기준으로 종합부동산세를 인상했다라는 점이 큰 차이점이다라고 보고 있습니다. 특히 초고가주택에 대한 기준으로 시가 40억을 기준으로 해서 종합부동산세 세율이 크게 뛰는 효과를 얻어서 이 40억 원 초과주택이라고 하면 약 상위 0.4% 초고가주택으로 40억 원 초과 아파트의 78%가 강남구하고 서초구에 있는 것으로 알려져 있거든요. 그래서 강남구, 서초구를 타깃으로 해서 조세저항을 최소화하기 위해서 핀셋 증세를 했다, 이렇게 생각을 합니다.
[앵커]
교수님 말씀해 주신 것처럼 초고가주택 거주 1주택자, 비거주 1주택자. 이런 곳을 타깃으로 했다고 볼 수 있을 것 같은데요. 먼저 교수님께서 말씀해 주신 것 중에서 기존에는 몇 채가 중심이 됐다면 이제는 전체를 가액으로 하는 것들, 이쪽으로 중심이 올라갔다는 것이지 않습니까? 이건 긍정적으로 볼 수 있는 부분 아닌가요?
[석병훈]
그동안에는 서울에 초고가주택 한 채 가지고 있는 사람보다 지방의 저가 주택을 여러 채 가지고 있는 사람들이 더 세금을 많이 부담하라는 것이 불합리하다는 주장이 많이 있었습니다. 그런데 이번에 세제개편으로 인해서 이런 부분은 상당히 완화될 가능성이 커졌다고 보고 있습니다. 그래서 주택 수하고 관계 없이 동일한 가액별 세율을 2028년부터 적용받게 됐기 때문인데요. 여전히 그래도 다주택자들의 세 부담은 크게 되어 있습니다. 왜냐하면 기본 공제가 실거주 여부에 따라서 달라지고 여기에 더해서 공정가액시장비율, 그러니까 공시가에서 기본공제금액을 빼고 여기에 공정가액시장비율을 곱해서 과세표준을 정하는데 이 공정가액시장비율도 2028년에 3주택 이상을 보유한 사람은 80%, 그다음에 2주택까지는 70%로 상대적으로 3주택 이상 자가 높기 때문에 여전히 다주택자가 세 부담은 약간 높지만 상당히 그 격차는 좁혀졌다고 보고 있습니다.
[앵커]
그런 측면에서는 저희가 그래픽도 보여드리고 있는데요. 1주택자, 2주택자의 종부세 과세표준세율, 이런 것들이 예전에는 주택 수가 훨씬 더 중요했다면 이제는 전체적인 금액이 더 중요해졌다라는 측면으로도 볼 수 있을 것 같고요. 이 부분은 분명히 긍정적인 요소가 있는 것 같습니다. 또 하나 살펴보자면 장기보유특별공제, 이게 장기거주소득공제 쪽으로, 그러니까 실거주 중심으로 개편이 되는 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 1세대 1주택자의 경우에는 현재는 보유 기간에 따라서 연 4%, 거주 기간에 따라서 연 4%를 적용해서 각각 최대 40%. 그래서 합계 80%까지 공제를 받을 수 있었습니다. 그랬는데 2027년까지만 현 제도를 유지하고 2028년에는 거주 공제가 연 6%로 최대 60%까지 늘어나고 보유 공제는 최대 20%로 줄어든 다음에 2029년부터 보유 공제가 완전히 없어지고 거주 기간에 대해서만 연 8%로 최대 80%로 늘어납니다. 그런데 여기에 더 주목해야 될 것은 공제 금액에 대해서도 한도를, 상한을 부과하는 건데요. 2028년에는 20억 원 그리고 2029년에는 10억 원까지만 공제를 하는 상한을 도입하게 돼서 이것은 결국 뭐냐 하면 강남과 서초 같은 경우에는 장기 보유한 고령자들이 있습니다. 옛날에 반포주공아파트 이런 것들은 중산층이 사는 서민 아파트였거든요. 그래서 초창기에 그것을 구매해서 장기간 거주하고 있는 고령자들 같은 경우는 그것을 팔게 될 경우에는 양도차익이 엄청나게 크게 되어 있습니다. 그런데 이 상한을 예를 들면 10억 원까지로 공제 상한을 낮춰버리게 되면 양도소득에 대해서 과세가 엄청나게 커지거든요. 그렇기 때문에 강남구나 서초구에 장기거주한 고령자들의 매물을 2028년, 2029년에 좀 유도를 하겠다는 강한 의지를 보여주고 있다고 생각합니다.
[앵커]
지금 말씀해 주신 것처럼 양도세, 이런 식으로 한다면 2년 안에 집을 팔아라라는 신호로도 받아들일 수 있을 것 같은데 여기서 저는 두 가지 의문점이 생깁니다. 먼저 첫 번째로는 양도세 중과가 부활한다고 해서 먼저 판다고 했던 사람들, 이 사람들에 대한 형평성 문제가 생길 것 같고요. 두 번째는 이걸 팔아도 여기 들어갈 사람들은 고자산가들이란 말이죠. 그러면 원래 오래 살던 분들만 피해를 보게 되는 문제는 없을까요?
[석병훈]
그래서 올해 5월 10일보다 양도세 중과가 재시행이 됐습니다. 그래서 2주택자 이상부터는 기본세율, 1세대 1주택자 기본세율 4~6% 중과가 되고 3주택 이상부터는 30%포인트 중과됐었는데 그걸 양도소득세율을 낮춰준다고 해서 5%포인트로 이번에 인하해 주겠다고 하지 않았습니까, 한시적으로. 그것을 소급적용을 해 주겠다고 얘기를 했습니다. 그런데 문제는 이 양도소득세율을 한시적으로 인하해 준다고 하는 것을 정부가 재시행한다고 확고하게 얘기를 해서 그전에 팔았던 사람들, 그리고 그 이후에 못 견디고 판 사람들에 대해서 세금을 환급해 준다 할지라도 정부가 변하지 않겠다고 얘기했던 정책 기조를 결국 매물 잠김 때문에 후퇴한 것이지 않습니까? 그러면 사실 2029년에 양도세 중과를 재시행한다고 예고를 했지만 그때 가서 또다시 매물 잠김은 발생할 수밖에 없거든요. 그러면 그때 가서 다시 후퇴할 거라는 강한 신호를 주는 것이기 때문에, 이미 한 번 했기 때문에. 그래서 아마 시장에서 이것을 2029년부터 또 후퇴하지 않겠다고 믿는 사람들은 별로 없을 가능성이 크다고 여전히 보고 있고, 그다음에 고령자들 같은 경우도 이번에 나온 제도 같은 경우는 여기서 팔고 지방으로 이전을 할 경우에는 양도소득세를 깎아주겠다, 이런 게 나왔는데 고령자 같은 경우는 사실 건강 문제 이런 것들이 있기 때문에 병원이나 이런 데를 대중교통으로 쉽게 이동하는 것이 필수적입니다. 그다음에 이웃사촌이 근처에 있는 것도 중요하고요. 그런데 지방으로 이전을 하게 되면 세금을 깎아준다 할지라도 대중교통이나 이런 병원 접근성이 떨어지기 때문에 상당히 고령자 입장에서는 불만이 제기될 수밖에 없는 것이고요. 그래서 이런저런 이유로 이번 정책에 대해서 불만을 갖는 사람들이 많고요. 또 중요한 부분은 대출 규제에 있습니다. 지금 시가 40억 원 이상 초고가주택에 대해서 보유세를 올리게 되기 때문에 고령자들 대상으로 그 매물을 2년 안에 내놓게 만드려고 하는데요. 문제는 규제지역에 25억 원 이상에서 주택담보대출은 2억으로 묶여 있습니다. 그렇기 때문에 40억 원 이상의 초고가주택을 살 수 있는 사람들은 결국은 현금이 많은 자산가들밖에 살 수 있는 사람들이 없습니다. 그런데 문제는 또 그러면 팔 수 있는 사람들은 어떤 사람들이냐. 만약에 살 수 있는 사람들이 대출을 받을 수가 없으면 팔 수 있는 사람들 중에 현금적으로 여유가 많아서 근저당을 설정해 주고 소위 말하는 셀럽 파이낸싱을 제공해 줄 수 있는 자산가들이 팔 수 있는 거죠. 살 수 있는 사람도 현금이 많은 자산가, 팔 수 있는 사람도 셀러 파이낸싱을 근저당을 설정해 줄 수 있는 자산가들만 사고 팔 수 있는 상황으로 만들 수밖에 없어서 여러 가지로 부동산 시장에 왜곡을 만들고 그 와중에 선의의 피해자들을 양산할 수 있다라고 보고 있습니다.
[앵커]
교수님 말씀 들어보니까 그들만의 리그를 더 정책적으로 강화하는 것이 아닌가라는 걱정도 드는데 일단 정부에서는 이거는 부동산 시장 안정화에 목적이 있지 않고 조세 정상화에 있다, 이렇게 강조를 하고 있습니다. 그렇다고는 해도 여러 가지 매물 출회를 염두에 둔 그런 조치들이 많이 보이는데 그래서 교수님께서 보시기에는 이 조치가 매물을 많이 끌어내는 그런 효과가 있을 것으로 보십니까?
[석병훈]
매물을 끌어내기 위해서 할 수 있는 조치 두 가지가 기본적으로 나오는 게 2년에 걸쳐서 한시적으로 다주택자 양도소득세율 가산세를 20%포인트에서 2주택자 같은 경우는 5%포인트로 낮췄다가 10%포인트로 올리는 이런 식으로 단계적으로 인상을 하겠다라고 하는 부분하고 장기보유특별공제에서 상한을 설정하는 것이죠. 그래서 내년에는 20억 원, 후년에는 10억 원으로 상한으로 설정하는 것이기 때문에 2년 안에 팔지 않으면 양도소득세가 크게 올라갈 것이다. 그다음에 종합부동산세를 초고가주택랑 다주택자에 대해서 중과를 하겠다라는 것을 이용해서 보유세를 높이면서 2년 한시적으로 양도소득세를 올리지 않고 유예해 주겠다라는 것을 압박을 함으로써 매물을 늘리겠다는 전략을 지금 보여주고 있는데요. 지금 시점에서 봤을 때 매물이 늘어날 수 있는 것은 종합부동산세가 크게 올라가는 지역인 40억 초과 아파트 78%가 몰려 있는 강남구하고 서초구 지역이 유력합니다. 거기에 있는 고령층들이 매물을 내놓을 가능성이 큰데 그 매물을 받아줄 사람들은 그 지역은 2억밖에 주택담보대출이 안 되기 때문에 자산가들만 그 매물을 받아줄 수 있고, 그 매물을 판 고령층들은 아무리 양도소득세를 깎아준다고 해도 지방으로 이사 가기는 현실적으로 불가능하고요. 인접한 한강벨트로 이사를 갈 가능성이 크기 때문에 보유세를 피하기 위해서 그다음으로 입지가 좋은 한강벨트로 이사의 가면 그 지역의 집값이 상승할 가능성이 커다. 그래서 연쇄적으로 작용을 해서 결국은 서초구, 강남구의 집값은 일시적으로 하락할 수 있지만 한강벨트부터 해서 연쇄적으로 하급지의 집값이 상승할 수밖에 없다, 이렇게 볼 수 있습니다.
[앵커]
그렇다면 교수님 말씀을 들어보면 이건 시장 안정책보다는 자산가 증세에 가깝고 결과적으로는 이게 똘똘한 한 채에서 조금 덜 똘똘한 한 채, 조금 더 똘똘한 한 채, 이런 식으로 내려오는 풍선효과가 될 수밖에 없다는 말씀이신 거예요?
[석병훈]
그렇게 보고 있습니다. 그리고 지금으로서는 당장 세금이 크게 늘어나는, 세 부담이 크게 늘어나는 게 시세 기준으로 40억 원 초과 아파트로 알려져 있기 때문에 40억 원에 못 미치는 35억 원 이하의 아파트, 20~35억 원 사이의 아파트들이 몰려 있는 데가 한강벨트죠. 한강벨트나 경기 남부 쪽에 있는 판교나 분단 이런 쪽으로 수요가 몰려서 이제 덜 똘똘한 한 채 쪽으로 수요가 몰려갈 가능성이 있습니다. 그런데 그 지역은 방금 전에 말씀드린 풍선효과로 인해서 곧 집값이 상승할 거고요. 또 인플레이션 있죠. 그래서 매년 2% 이상 물가가 상승함에 따라서 집값도 상승하기 때문에 그 지역의 절세 효과도 몇 년 가지 않을 겁니다. 그래서 그 지역도 종합부동산세 중과 대상 지역으로 곧 들어갈 것이기 때문에 그러면 또 그 인접 지역으로 풍선효과가 다시 옮겨갈 가능성이 크다, 이렇게 봅니다.
[앵커]
알겠습니다. 여러 가지 측면에서 지금 이 세법개정안, 우려되는 측면이 많은데 사실 정말 우려되는 건 어쩌면 전월세 시장이 아닐까 싶어요. 지금 공통적으로 나오는 건 이번 세제개편안이 현실이 되면 전월세 시장은 지금보다 훨씬 더 어려워질 것이다라는 건 공통된 의견인 것 같아요. 이건 어떻게 연결이 되는 겁니까?
[석병훈]
당연히 그렇게 될 수밖에 없습니다. 왜냐하면 실거주를 강조하기 때문입니다. 똑같은 1주택자라 할지라도 실거주를 하느냐, 아니면 비거주냐에 따라서 세 부담이 천지차이가 될 수밖에 없기 때문입니다. 그래서 대표적으로 공시가가 35억 원인 1거주 1주택자의 경우에는 예를 들면 시가로 약 50억 원인데요. 이걸 예를 들면 10년간 보유한 사람하고 보유하면서 거주한 사람. 보유하기만 한 사람하고 보유하기만 하고 거주하지 않은 사람의 종합부동산세가 올해 453만 원인데 2년 뒤에 실제로 거주한 사람은 978만 원으로 2배가 늘어나는데요. 2년 뒤에 10년 동안 보유만 한 사람은 1975만 원으로 5배가 늘어나거든요. 그렇기 때문에 너도 나도 이제 거주를 하게 됩니다. 기존에 세를 줬던 아파트에 너도 나도 들어가서 거주를 하게 되는데 이런 아파트들은 대부분 강남이나 서초, 이런 서울의 핵심지에 있는 아파트가 되겠습니다. 그러면 서울의 핵심지 아파트에 집주인이 직접 들어가서 그동안 임대 주는 아파트에 실거주를 하게 되기 때문에 그동안 임대줬던 아파트의 전세, 월세 공급이 줄어들면서 전월세 가격이 상승해서 핵심지부터 전월세 가격이 상승하기 시작하는 게 불가피하고요. 보유세 부담이 늘어나면 당연히 집주인은 이 보유세를 중장기적으로 임차인한테 전가할 수밖에 없기 때문에 이것도 역시 전월세 가격을 상승시키는 요인이 될 수밖에 없습니다.
[앵커]
말씀하신 내용은 이미 여러 차례 우리가 사례를 겪어보면서 검증도 끝난 내용인데 왜 이게 다시 반복되는지 이 부분은 조금 아쉽다라고 말씀드릴 수밖에 없을 것 같습니다. 지금 보니까 시가 45억 원이 넘는 이런 주택에서 고령층이 살았을 때 종부세 부담, 이런 것들도 저희가 그래픽으로 준비한 것이 있는데요. 보면 지금보다는 여러 가지 측면에서 거주를 한 것과 보유한 것의 차이가 굉장히 크다는 것을 저희가 그래픽으로 준비를 해서 확인할 수 있는데요. 결국에는 이런 것들이 재건축과 공급에도 부정적이고 장기거주 유도와 갈아타기 증가, 이런 것에도 모순적인 정책이 될 수밖에 없다라는 비판이 나오거든요. 왜 이런 비판이 나오는 겁니까?
[석병훈]
일단 재건축 같은 경우는 이번 세제개편안 같은 경우에는 무조건 보유를 하기만 해서는 세금이 깎이지 않고 실거주를 하게 돼 있습니다. 그런데 재건축 아파트 같은 경우에는 여러 가지 요건이 있는데 일정 요건을 충족하고 나서 실제로 거주하지 않은 기간에서 절반만 실거주 기간으로 인정을 해 주는 요건이 들어가 있습니다. 그래서 실제로 보유 기간의 절반만 거주기간으로 인정하는데 그 요건이 관리처분계획 인가 당시 기존 주택에 1년 이상 거주한 경우에 한정이 되는 것이죠. 그래서 사업 초기에 재건축 아파트를 매수해서 실제로 살지 못한 소유자는 사실 완공된 신축 주택에서 실거주를 하는 경우에 비해서 세제상 불리할 수밖에 없는 것입니다. 그러다 보니까 초기 단계에 재건축 아파트를 사는 것보다는 즉시 입주해서 실거주가 가능한 신축이나 준신축 아파트에 사는 것이 오히려 매력이 높아지는 것이죠, 세제상으로. 그래서 기존 신축 선호 현상을 더 강화할 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
여러 가지 측면에서 우려되는 부분이 있는데요. 전체 교수님 말씀을 종합을 하자면 일부 일리가 있는 부분이 있다. 하지만 집값 안정 효과는 불확실하고 전월세 매물 감소, 풍선효과 같은 부작용은 구체적이다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다. 그렇다면 이제 하반기 부동산 시장, 어떻게 전망해 볼 수 있을까요?
[석병훈]
하반기 부동산 시장, 상당히 어려운데요. 지금 추가적으로 공급대책이 나오지 않는다고 하면 하반기 부동산 시장 같은 경우는 일단은 강남하고 서초 지역에서 고령층이 일부 매물을 내놓을 가능성이 있습니다. 그런데 그것은 어차피 대출이 불가능하기 때문에 현금 부자들만의 잔치가 될 가능성이 크다. 파는 사람들이 현금 부자거나 매도인 금융을 제공할 수 있는, 셀러 파이낸싱으로 근저당을 설정할 수 있는 현금 부자만 살 수 있거나 아니면 현금 부자, 주택담보대출 2억만 가지고 40억 이상인 집을 살 수 있는 현금 부자이거나. 그들만의 잔치가 될 수 있고, 그다음에 세금 부담을 회피하기 위해서 강남 3구가 아니라 한강벨트 쪽으로 매수 수요가 몰려들어서 그쪽에서 집값이 상승할 수밖에 없고요. 그다음에 강남3구나 핵심지에 실거주를 하고자 집주인들이 들어가기 때문에 전월세 공급이 줄어들어서 전월세 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 이런 식으로 연쇄적으로 전월세 가격 상승하고 또 한강벨트와 경기남부 지역에 덜 똘똘한 한 채의 집값이 상승할 수밖에 없는 이런 상황으로 갈 것 같다. 그래서 겉으로 봐서는 상위 0.3%의 초고가주택, 서초구, 강남구에 초고가주택을 보유한 사람들을 타깃으로 핀셋 증세를 했다고 해서 안심할 수 있지만 그 연쇄적인 파급 효과가 전월세에 거주하는 세입자들 그리고 한강벨트에 거주하고 있는 사람들, 연쇄적으로 다 보유세 증세 화살이 돌아올 수밖에 없다고 보고 있습니다.
[앵커]
말씀해 주신 것처럼 이건 큰 틀에서 우리가 두 차례 경험을 했던 일이니까요. 이번에 다른 결과가 나올 것으로 예상하기는 조금 어려울 것 같습니다. 구체적이고 현실적인 공급 대책이 반드시 뒤따라야 하겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 부동산 얘기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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