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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이재명 정부의 부동산 정책 어떻게 생각하십니까? 지표로는 매매도 월세도 전세도 가파르게 오르는 중이고요,무주택자도 1주택자도 다주택자도 괴롭다는 점을 생각하면 올바른 방향은 아닙니다. dlfjgrp 정책이 냉정한 평가를 받는 가운데, 오늘 부동산 정책의 분수령이 될 대형 행사가 열립니다. 관련 내용은 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 알아보겠습니다. 교수님 안녕하세요. 제가 앞서 대형 행사 열린다고 말씀을 드렸는데 이재명 대통령이 직접 주재하는 국민대토론회. 140여 명이 참석해서 100분 동안 토론을 한다고 합니다. 140여 명이 1분씩만 얘기해도 140분인데 시간이 너무 짧은 거 아닙니까?
[서은숙]
시간이 굉장히 짧다는 비난이 많죠. 140명이 전부 다 질문을 할 것 같지는 않고요. 핵심 쟁점 몇 개가 있어서 그에 관한 내용들을 주로 얘기하지 않을까 생각하고 있습니다.
[앵커]
핵심 쟁점 말씀해 주셨는데요. 지금 핵심 쟁점이라면 공급, 대출, 세제가 아닐까 싶어요. 지금 나오는 내용들을 보니까 가장 많은 제안이 올라온 건 역시 대출 문제더라고요. 지금 대출이 많이 조여져 있는데 여기에 대한 불만이 많은 것 같습니다.
[서은숙]
일단 대출 부분에 있어서 실거주자, 무주택자와 그다음에 20, 30대 청년층의 불만이 폭증하고 있는 것으로 보여요. 왜냐하면 일단 대출 자체를 6억 원으로 한정을 해 놓고 있고 최근에는 KB가 3억 원으로 대출을 줄였잖아요. 그래서 어떻게 보면 서울시의 평균 주택가격이 10~12억인데 대출을 3억으로 하게 되면 자기 자본이 7~9억이 있어야 되거든요. 그러니까 부모님 도움 없이는 서울 쪽 진입해서 주택을 구입하는 건 불가능하다 보니까 그래서 이런 것에 대한 형평성 문제, 그다음에 특히 총량 규제를 하다 보니까 상반기에 85%가 다 몰려버렸잖아요. 모든 경제 주체들이 어떻게 예측을 하냐면 빨리 대출을 받지 않으면, 그러니까 빨리 막차를 타지 않으면 대출을 받기 어렵다고 해서 한쪽으로 다 몰리다 보니까 상반기에 대출을 받은 사람과 하반기에 실수요자인데도 불구하고 대출을 못 받은 사람 사이에 벌써 자본에 대한 격차가 커지다 보니까 이것에 대한 불만도 커지고 있는 것 같아요.
[앵커]
제가 최근에 보도를 보니까 주택담보대출을 받으려고 오픈런을 한다 이런 것까지 봤는데 이것도 같은 맥락인 겁니까? 그러다 보니까 대출에 대한 불만이 많은 것 같고요. 그렇다면 이 대출 규제, 어떻게 손봐야 합니까?
[서은숙]
일단은 정부 쪽에서도 내놓고 있는 것은 총량 규제에서 가격 규제 형태로 바꾸는 것도 보고 있고 결국은 뭐냐 하면 다주택자, 투기 세력에는 대출이 안 되도록 해야 되는데 문제는 뭐냐 하면 다주택자 투기 세력도 굉장히 고가 주택을 사는 사람들은 현금으로 구입하는 사람들도 꽤 있다 보니까 대출에 크게 연연해하지 않는 경우도 많은데 결론적으로 보면 다주택자나 아니면 투기세력에는 대출을 강하게 규제해야 할 필요가 있고요. DSR 규제도 명확하게 해야 되고요. 그다음에 실수요자들 같은 경우에는 현재 대출을 할 수 있는 수준을 유지시켜주는 게 굉장히 필요해요. 감축시키거나 이런 총량 규제보다는. 그다음에 세 번째, 우리가 흔히 말하는 것처럼 이렇게 해서 대출 규모가 남아 있는 것은 청년층이나 생애최초 구입자, 무주택자에게 혜택이 가도록 만들어주는 종합적인 계층 간의 정책이 필요하다는 생각이 들어요.
[앵커]
교수님 말씀하신 걸 들어보니까 주먹구구로 막기만 해서 해결될 문제는 아닌 것 같고요. 정밀한 진단이 필요하겠습니다. 대출 문제 살펴봤고 그다음에 세금 문제 살펴봐야 될 텐데 조만간 세금 세제개편안이 나올 예정이잖아요. 그런데 이거를 불과한 보름 정도 앞두고 이번 토론회가 열린단 말이죠. 영향을 줄 수 있을까요?
[서은숙]
일단 이번 토론회에서 우리가 쟁점을 세 가지 정도로 봐야 하는데요. 첫 번째가 보유세 개편의 폭과 기준선이죠. 이미 대통령께서 SNS로 적정 보유세 수준과 초고가 주택은 별도 과세하겠다는 의견을 냈잖아요. 여부를 직접 게시했기 때문에. 그러면서 뭐라고 얘기했냐면 부동산 세제의 목표가 집값 잡기가 아니다. 어떻게 보면 조세 정상화다, 이렇게 얘기했단 말이에요. 그런 차원에서 보면 보유세 인상은 사실상 상수로 놓고 그 폭이 어떻게 될 것인가가 이슈가 될 것 같고요. 그다음에 초고가 주택에 별도 과세를 하기로 했잖아요. 그러면 그 기준은 어떻게 잡을 것이냐. 그러니까 20억이냐, 25억이냐, 30억이냐. 오늘 주로 쟁점 내용 중 하나가 그런 것에 대한 국민적인 합의를 끌어내기 위한 토론회라고 봐야 될 것 같고요. 그다음에 실수요자 보호하고 시장 안정의 균형점을 어떻게 잡을 것인가가 쟁점 중 하나라고 봐야 되겠죠. 아까 얘기한 대출이 해당되는 부분 중 하나인데요. 주담대가 6억 원이고 아까 얘기한 것처럼 KB가 3억 원으로 축소한 상태에서 매수 여력이 급감했잖아요. 이게 문제가 뭐냐 하면 결국 이 매수자들이 전세 시장으로 밀려나요. 그리고 이게 결국은 서울 아파트의 전세가격이 13년 만에 최대 폭으로 상승했단 말이에요. 그래서 결국은 규제의 부작용인 누구한테 피해를 줬냐. 서민들한테 집중되는 상황에 대한 불만이 굉장히 크기 때문에 이거를 어떻게 완화할지가 굉장히 핵심일 것 같아요. 그다음에 세 번째 쟁점이 그거겠죠. 지난해에 10.15 3중 규제가 있었잖아요. 서울 전역의 토지거래허가구역, 투기과열지구 조정 대상으로 했는데 그럼에도 불구하고 집값 상승세는 계속 유지됐다는 거죠. 거기에 대한 원인이 무엇이냐. 이거에 대한 진단이 나올 것 같아요. 이게 결국은 부동산 향후 정책 방향을 결정하는 쟁점이 아닐까라는 생각이 들고 세 가지 정도에 초점을 맞춰서 아마 오늘 국민 대토론회를 보시면 도움이 될 것 같다는 생각이 듭니다.
[앵커]
알겠습니다. 교수님이 말씀하신 것처럼 오늘 이 분수령이 될 가능성이 큰데요. 조금 전에 세금 관련해서 고가 주택에 대한 세금이 높아질 가능성이 있다라고 말씀해 주섰는데 올해 들어서 부동산 시장 움직임, 자치구별 상승률 톱10을 뽑아보니까 안양 동안, 용인 수지, 광명, 성북, 분당, 구리. 이런 곳들이거든요. 그래서 전반적으로 봤을 때는 어떤 핵심 지역들, 이런 데보다는 사람들이 접근할 수 있는 주변 지역들이 더 많이 올랐다는 게 분명하게 확인이 돼요. 그렇다면 고가 주택의 세금을 이렇게 올리는 것, 부동산 안정이랑 동떨어진 얘기 같은데요.
[서은숙]
지금까지 나온 정책상 보면 세금을 부담을 많이 시켰을 때 이 세금을 부담하는 것에 부담을 많이 느끼는 사람들. 종부세가 굉장히 올라갈 거고, 그러니까 가격이 올라가서 종부세가 올라가고 그다음에 여러 가지 세제에 대해서 불이익을 받거나 이런 게 본인들이 직접 비용으로 지불하기 어려운 사람들 있죠. 이런 사람들부터 먼저 집을 팔 가능성이 큰 거죠. 그러니까 그쪽으로 수요들이 몰리고 거기로 공급이 몰리다 보니까 그쪽 시장이 활성화되는 그런 상황이 발생하는 거죠. 그게 지방과 서울, 수도권 인근으로 몰리는 그런 상황으로 가고 있습니다. 왜냐하면 흔히 말하는 서울 강남 3구 같은 경우는 그냥 주택을 보유하고 있죠. 세금이나 아니면 거기에 따르는 여러 가지 부담금을 더 내는 것이 보유하는 게 훨씬 낫다는 판단을 하기 때문에 거기에 대해서는 거의 공급이 나오지 않고요. 수도권 지역으로 전부 다 공급이 몰리고 있다는.
[앵커]
알겠습니다. 이것도 어떻게 보면 일종의 풍선효과로도 볼 수 있겠는데요. 그렇기 때문에 과연 이게 매물로 이어질 수 있을 것이냐 여기에 대한 의구심이 약간 있는 것 같고요. 그다음에 마지막으로 봤을 때는 공급 문제가 있을 텐데요. 지금까지 공급, 비아파트 공급도 제대로 안 되고 있고 공급이 잘 안 된다라는 평가가 많고요. 정부가 내놓은 공급대책, 이런 것도 시장에 별로 신뢰를 주지 못하는 것 같아요. 어떤 내용들 나와야 된다고 생각하십니까?
[서은숙]
지금 어떻게 보면 얘기가 나오고 있는 게 민간 정비사업 활성화가 불가피하다, 이런 주장이 나오고 있잖아요. 그리고 재건축, 재개발 규제 완화가 실제 서울의 공급 부족과 집값 불안을 해소할 수 있느냐라고 하는 거거든요. 그래서 이게 현실적인 해법인가 하는 게 가장 이슈인 것 같아요. 제가 생각할 때는 이건 필요 조건이지만 충분 조건은 아니라고 보여져요. 그러니까 서울은 이미 신규 택지가 사실상 고갈 상태잖아요. 그래서 3기 신도시가 사실 경기, 인천 중심이기 때문에 서울 실수요를 흡수하기는 어렵다고 봐야 되고요. 서울 아파트 중위 가격이 12.3억 원이에요, 12억 3000만 원 정도 되는 거죠. 전세 매물이 1년 만에 20~30% 정도 감소를 했고요. 그러니까 재건축, 재개발을 풀지 않고서는 도심 공급 확대는 굉장히 불가능하다고 보는 게 현실적인 거거든요. 실제로 뉴타운을 완공한 성동, 서대문 지역 같은 경우에는 집값이 안정됐고요. 뉴타운을 해제한 양천구는 순위가 많이 밀렸어요. 그래서 어떻게 보면 정비사업 공급 효과는 실증적으로 확인된 정책이라고 볼 수 있고요. 그런데 완화만으로는 안 되고요. 첫 번째가 재건축 예정 단지 프리미엄 때문에 집값 상승 요인이 존재를 해요. 문제 두 번째는 착공부터 준공까지 7년 이상이 걸린다는 거예요. 그래서 지금 트리플 강세, 아까 말씀하신 주택, 전세, 월세 다 오르고 있는 것의 지표 측면으로 보기는 어렵다. 세 번째가 대규모 이주 수요 때문에 인근 전세난이 굉장히 심화될 우려가 있어요. 이걸 같이 해결할 수 있는 정책이 같이 도입이 돼야 앞에 나오는 이런 공급 확대 정책이 효과가 있을 것으로 보여요. 그래서 용적률 상향분의 30~50% 정도는 공공기여로 환수를 한다든가 인허가를 굉장히 빠르게 하되 투기 억제는 계속 유지하는 방법, 그다음에 이주 완청을 위해서는 임시 공공임대를 늘리는 방법으로 같이 가지 않으면 사실 아까 얘기한 세 가지 문제점이 동시에 나오기 때문에 불만을 잠재우기에는 어려울 것으로 보여요.
[앵커]
지금 세 가지 문제가 본격화된 상황인데요. 주간 자료를 기준으로 수치를 보니까 이재명 정부 출범 뒤에 수도권 매매가 6.75%, 서울이 12.67% 올랐고요. 전세는 수도권이 6.28%, 서울이 8.91% 올랐습니다. 이건 다른 정권 1년차 서울 아파트 상승률과 비교해도 상당히 높은 수준인데 지금 매매, 전세, 월세가 오르는 근본적인 원인, 이걸 살펴봐야 되는 게 근본 원인부터 알아야 명확한 처방이 나올 테니까요. 이 원인은 뭘로 봐야 됩니까?
[서은숙]
이게 규제로 다룰 수 있는 문제가 아니에요. 사실 구조적인 이슈가 굉장히 큰 부분이거든요. 그러니까 사실 5가지 정도의 문제가 겹처 있다고 봐야 돼요. 첫 번째가 10년 정도 누적된 공급 부족 현상입니다. 그래서 2010년도에 뉴타운 해제하고 재건축 규제해서 서울 신축 공급이 계속 줄었어요. 그래서 아까 말씀드린 것처럼 착공해도 5년이나 10년이 지나야 입주가 가능하거든요. 그래서 이런 공급 부족 현상은 구조적으로 있는 문제고, 두 번째는 대출 규제의 풍선효과, 우리 아까 논의한 것처럼 매수를 막으니까 전세로 몰리고 전세를 막으니까 월세로 몰리는 대출 규제의 풍선효과 때문에 사실 가격이 급증하는 상황이 발생하고 있잖아요. 그다음에 세 번째가 유동성 과잉하고 대체 투자처의 부족 이슈예요. 이게 시장의 이슈인데요. 저성장 환경이잖아요. 사람들이 본인들의 자산을 늘리기 위해서 부동산 만한 게 없다고 봐요. 인플레이션 헤지를 하기 위해서 장기적으로는 부동산 자산이 가장 수익이 크다라고 생각하는 부분. 돈은 많이 풀렸는데 그게 부동산으로 오고 있고 네 번째가 공사비가 굉장히 상승했잖아요. 그래서 시세 전체를 올리고 있는 문제가 있고 다섯 번째가 가장 큰 구조적인 문제인데요. 인구는 줄고 있지만 1인 가구가 급증하고 있어요. 그러다 보니까 가구수가 늘고 있잖아요. 그러니까 당연히 수요는 많아지고 공급이 부족할 수밖에 없는 이런 다섯 가지 정도의 구조적인 문제를 규제로 전부 다 잡으려고 하는 게 문제가 있다고 봐야 되겠죠. 그래서 가장 큰 집값 상승 원인은 이 5가지 정도로 우리가 봐야 합니다.
[앵커]
그러면 지금 정책기조 자체가 바뀌어야 된다는 말씀이시네요?
[서은숙]
단기 규제로는 못 잡는 거죠. 그래서 이재명 대통령도 SNS에 얘기한 것처럼 세금, 부담금을 늘리는 것 자체는 집값을 안정시키려고 하는 게 아니고 조세를 정상화시키려고 하는 것이다라고 발표를 한 게 아마 그런 차원의 대답이 아닐까 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 교수님 말씀하신 대로 오늘 상당히 많은 관전포인트가 있을 것 같은데 더 중요한 건 그다음에 부동산 정책이 어떤 방향으로 가는가, 그런 부분이 될 것 같습니다. 지금까지 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께 오늘 대토론회 관전포인트들 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 조용성 (choys@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이재명 정부의 부동산 정책 어떻게 생각하십니까? 지표로는 매매도 월세도 전세도 가파르게 오르는 중이고요,무주택자도 1주택자도 다주택자도 괴롭다는 점을 생각하면 올바른 방향은 아닙니다. dlfjgrp 정책이 냉정한 평가를 받는 가운데, 오늘 부동산 정책의 분수령이 될 대형 행사가 열립니다. 관련 내용은 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 알아보겠습니다. 교수님 안녕하세요. 제가 앞서 대형 행사 열린다고 말씀을 드렸는데 이재명 대통령이 직접 주재하는 국민대토론회. 140여 명이 참석해서 100분 동안 토론을 한다고 합니다. 140여 명이 1분씩만 얘기해도 140분인데 시간이 너무 짧은 거 아닙니까?
[서은숙]
시간이 굉장히 짧다는 비난이 많죠. 140명이 전부 다 질문을 할 것 같지는 않고요. 핵심 쟁점 몇 개가 있어서 그에 관한 내용들을 주로 얘기하지 않을까 생각하고 있습니다.
[앵커]
핵심 쟁점 말씀해 주셨는데요. 지금 핵심 쟁점이라면 공급, 대출, 세제가 아닐까 싶어요. 지금 나오는 내용들을 보니까 가장 많은 제안이 올라온 건 역시 대출 문제더라고요. 지금 대출이 많이 조여져 있는데 여기에 대한 불만이 많은 것 같습니다.
[서은숙]
일단 대출 부분에 있어서 실거주자, 무주택자와 그다음에 20, 30대 청년층의 불만이 폭증하고 있는 것으로 보여요. 왜냐하면 일단 대출 자체를 6억 원으로 한정을 해 놓고 있고 최근에는 KB가 3억 원으로 대출을 줄였잖아요. 그래서 어떻게 보면 서울시의 평균 주택가격이 10~12억인데 대출을 3억으로 하게 되면 자기 자본이 7~9억이 있어야 되거든요. 그러니까 부모님 도움 없이는 서울 쪽 진입해서 주택을 구입하는 건 불가능하다 보니까 그래서 이런 것에 대한 형평성 문제, 그다음에 특히 총량 규제를 하다 보니까 상반기에 85%가 다 몰려버렸잖아요. 모든 경제 주체들이 어떻게 예측을 하냐면 빨리 대출을 받지 않으면, 그러니까 빨리 막차를 타지 않으면 대출을 받기 어렵다고 해서 한쪽으로 다 몰리다 보니까 상반기에 대출을 받은 사람과 하반기에 실수요자인데도 불구하고 대출을 못 받은 사람 사이에 벌써 자본에 대한 격차가 커지다 보니까 이것에 대한 불만도 커지고 있는 것 같아요.
[앵커]
제가 최근에 보도를 보니까 주택담보대출을 받으려고 오픈런을 한다 이런 것까지 봤는데 이것도 같은 맥락인 겁니까? 그러다 보니까 대출에 대한 불만이 많은 것 같고요. 그렇다면 이 대출 규제, 어떻게 손봐야 합니까?
[서은숙]
일단은 정부 쪽에서도 내놓고 있는 것은 총량 규제에서 가격 규제 형태로 바꾸는 것도 보고 있고 결국은 뭐냐 하면 다주택자, 투기 세력에는 대출이 안 되도록 해야 되는데 문제는 뭐냐 하면 다주택자 투기 세력도 굉장히 고가 주택을 사는 사람들은 현금으로 구입하는 사람들도 꽤 있다 보니까 대출에 크게 연연해하지 않는 경우도 많은데 결론적으로 보면 다주택자나 아니면 투기세력에는 대출을 강하게 규제해야 할 필요가 있고요. DSR 규제도 명확하게 해야 되고요. 그다음에 실수요자들 같은 경우에는 현재 대출을 할 수 있는 수준을 유지시켜주는 게 굉장히 필요해요. 감축시키거나 이런 총량 규제보다는. 그다음에 세 번째, 우리가 흔히 말하는 것처럼 이렇게 해서 대출 규모가 남아 있는 것은 청년층이나 생애최초 구입자, 무주택자에게 혜택이 가도록 만들어주는 종합적인 계층 간의 정책이 필요하다는 생각이 들어요.
[앵커]
교수님 말씀하신 걸 들어보니까 주먹구구로 막기만 해서 해결될 문제는 아닌 것 같고요. 정밀한 진단이 필요하겠습니다. 대출 문제 살펴봤고 그다음에 세금 문제 살펴봐야 될 텐데 조만간 세금 세제개편안이 나올 예정이잖아요. 그런데 이거를 불과한 보름 정도 앞두고 이번 토론회가 열린단 말이죠. 영향을 줄 수 있을까요?
[서은숙]
일단 이번 토론회에서 우리가 쟁점을 세 가지 정도로 봐야 하는데요. 첫 번째가 보유세 개편의 폭과 기준선이죠. 이미 대통령께서 SNS로 적정 보유세 수준과 초고가 주택은 별도 과세하겠다는 의견을 냈잖아요. 여부를 직접 게시했기 때문에. 그러면서 뭐라고 얘기했냐면 부동산 세제의 목표가 집값 잡기가 아니다. 어떻게 보면 조세 정상화다, 이렇게 얘기했단 말이에요. 그런 차원에서 보면 보유세 인상은 사실상 상수로 놓고 그 폭이 어떻게 될 것인가가 이슈가 될 것 같고요. 그다음에 초고가 주택에 별도 과세를 하기로 했잖아요. 그러면 그 기준은 어떻게 잡을 것이냐. 그러니까 20억이냐, 25억이냐, 30억이냐. 오늘 주로 쟁점 내용 중 하나가 그런 것에 대한 국민적인 합의를 끌어내기 위한 토론회라고 봐야 될 것 같고요. 그다음에 실수요자 보호하고 시장 안정의 균형점을 어떻게 잡을 것인가가 쟁점 중 하나라고 봐야 되겠죠. 아까 얘기한 대출이 해당되는 부분 중 하나인데요. 주담대가 6억 원이고 아까 얘기한 것처럼 KB가 3억 원으로 축소한 상태에서 매수 여력이 급감했잖아요. 이게 문제가 뭐냐 하면 결국 이 매수자들이 전세 시장으로 밀려나요. 그리고 이게 결국은 서울 아파트의 전세가격이 13년 만에 최대 폭으로 상승했단 말이에요. 그래서 결국은 규제의 부작용인 누구한테 피해를 줬냐. 서민들한테 집중되는 상황에 대한 불만이 굉장히 크기 때문에 이거를 어떻게 완화할지가 굉장히 핵심일 것 같아요. 그다음에 세 번째 쟁점이 그거겠죠. 지난해에 10.15 3중 규제가 있었잖아요. 서울 전역의 토지거래허가구역, 투기과열지구 조정 대상으로 했는데 그럼에도 불구하고 집값 상승세는 계속 유지됐다는 거죠. 거기에 대한 원인이 무엇이냐. 이거에 대한 진단이 나올 것 같아요. 이게 결국은 부동산 향후 정책 방향을 결정하는 쟁점이 아닐까라는 생각이 들고 세 가지 정도에 초점을 맞춰서 아마 오늘 국민 대토론회를 보시면 도움이 될 것 같다는 생각이 듭니다.
[앵커]
알겠습니다. 교수님이 말씀하신 것처럼 오늘 이 분수령이 될 가능성이 큰데요. 조금 전에 세금 관련해서 고가 주택에 대한 세금이 높아질 가능성이 있다라고 말씀해 주섰는데 올해 들어서 부동산 시장 움직임, 자치구별 상승률 톱10을 뽑아보니까 안양 동안, 용인 수지, 광명, 성북, 분당, 구리. 이런 곳들이거든요. 그래서 전반적으로 봤을 때는 어떤 핵심 지역들, 이런 데보다는 사람들이 접근할 수 있는 주변 지역들이 더 많이 올랐다는 게 분명하게 확인이 돼요. 그렇다면 고가 주택의 세금을 이렇게 올리는 것, 부동산 안정이랑 동떨어진 얘기 같은데요.
[서은숙]
지금까지 나온 정책상 보면 세금을 부담을 많이 시켰을 때 이 세금을 부담하는 것에 부담을 많이 느끼는 사람들. 종부세가 굉장히 올라갈 거고, 그러니까 가격이 올라가서 종부세가 올라가고 그다음에 여러 가지 세제에 대해서 불이익을 받거나 이런 게 본인들이 직접 비용으로 지불하기 어려운 사람들 있죠. 이런 사람들부터 먼저 집을 팔 가능성이 큰 거죠. 그러니까 그쪽으로 수요들이 몰리고 거기로 공급이 몰리다 보니까 그쪽 시장이 활성화되는 그런 상황이 발생하는 거죠. 그게 지방과 서울, 수도권 인근으로 몰리는 그런 상황으로 가고 있습니다. 왜냐하면 흔히 말하는 서울 강남 3구 같은 경우는 그냥 주택을 보유하고 있죠. 세금이나 아니면 거기에 따르는 여러 가지 부담금을 더 내는 것이 보유하는 게 훨씬 낫다는 판단을 하기 때문에 거기에 대해서는 거의 공급이 나오지 않고요. 수도권 지역으로 전부 다 공급이 몰리고 있다는.
[앵커]
알겠습니다. 이것도 어떻게 보면 일종의 풍선효과로도 볼 수 있겠는데요. 그렇기 때문에 과연 이게 매물로 이어질 수 있을 것이냐 여기에 대한 의구심이 약간 있는 것 같고요. 그다음에 마지막으로 봤을 때는 공급 문제가 있을 텐데요. 지금까지 공급, 비아파트 공급도 제대로 안 되고 있고 공급이 잘 안 된다라는 평가가 많고요. 정부가 내놓은 공급대책, 이런 것도 시장에 별로 신뢰를 주지 못하는 것 같아요. 어떤 내용들 나와야 된다고 생각하십니까?
[서은숙]
지금 어떻게 보면 얘기가 나오고 있는 게 민간 정비사업 활성화가 불가피하다, 이런 주장이 나오고 있잖아요. 그리고 재건축, 재개발 규제 완화가 실제 서울의 공급 부족과 집값 불안을 해소할 수 있느냐라고 하는 거거든요. 그래서 이게 현실적인 해법인가 하는 게 가장 이슈인 것 같아요. 제가 생각할 때는 이건 필요 조건이지만 충분 조건은 아니라고 보여져요. 그러니까 서울은 이미 신규 택지가 사실상 고갈 상태잖아요. 그래서 3기 신도시가 사실 경기, 인천 중심이기 때문에 서울 실수요를 흡수하기는 어렵다고 봐야 되고요. 서울 아파트 중위 가격이 12.3억 원이에요, 12억 3000만 원 정도 되는 거죠. 전세 매물이 1년 만에 20~30% 정도 감소를 했고요. 그러니까 재건축, 재개발을 풀지 않고서는 도심 공급 확대는 굉장히 불가능하다고 보는 게 현실적인 거거든요. 실제로 뉴타운을 완공한 성동, 서대문 지역 같은 경우에는 집값이 안정됐고요. 뉴타운을 해제한 양천구는 순위가 많이 밀렸어요. 그래서 어떻게 보면 정비사업 공급 효과는 실증적으로 확인된 정책이라고 볼 수 있고요. 그런데 완화만으로는 안 되고요. 첫 번째가 재건축 예정 단지 프리미엄 때문에 집값 상승 요인이 존재를 해요. 문제 두 번째는 착공부터 준공까지 7년 이상이 걸린다는 거예요. 그래서 지금 트리플 강세, 아까 말씀하신 주택, 전세, 월세 다 오르고 있는 것의 지표 측면으로 보기는 어렵다. 세 번째가 대규모 이주 수요 때문에 인근 전세난이 굉장히 심화될 우려가 있어요. 이걸 같이 해결할 수 있는 정책이 같이 도입이 돼야 앞에 나오는 이런 공급 확대 정책이 효과가 있을 것으로 보여요. 그래서 용적률 상향분의 30~50% 정도는 공공기여로 환수를 한다든가 인허가를 굉장히 빠르게 하되 투기 억제는 계속 유지하는 방법, 그다음에 이주 완청을 위해서는 임시 공공임대를 늘리는 방법으로 같이 가지 않으면 사실 아까 얘기한 세 가지 문제점이 동시에 나오기 때문에 불만을 잠재우기에는 어려울 것으로 보여요.
[앵커]
지금 세 가지 문제가 본격화된 상황인데요. 주간 자료를 기준으로 수치를 보니까 이재명 정부 출범 뒤에 수도권 매매가 6.75%, 서울이 12.67% 올랐고요. 전세는 수도권이 6.28%, 서울이 8.91% 올랐습니다. 이건 다른 정권 1년차 서울 아파트 상승률과 비교해도 상당히 높은 수준인데 지금 매매, 전세, 월세가 오르는 근본적인 원인, 이걸 살펴봐야 되는 게 근본 원인부터 알아야 명확한 처방이 나올 테니까요. 이 원인은 뭘로 봐야 됩니까?
[서은숙]
이게 규제로 다룰 수 있는 문제가 아니에요. 사실 구조적인 이슈가 굉장히 큰 부분이거든요. 그러니까 사실 5가지 정도의 문제가 겹처 있다고 봐야 돼요. 첫 번째가 10년 정도 누적된 공급 부족 현상입니다. 그래서 2010년도에 뉴타운 해제하고 재건축 규제해서 서울 신축 공급이 계속 줄었어요. 그래서 아까 말씀드린 것처럼 착공해도 5년이나 10년이 지나야 입주가 가능하거든요. 그래서 이런 공급 부족 현상은 구조적으로 있는 문제고, 두 번째는 대출 규제의 풍선효과, 우리 아까 논의한 것처럼 매수를 막으니까 전세로 몰리고 전세를 막으니까 월세로 몰리는 대출 규제의 풍선효과 때문에 사실 가격이 급증하는 상황이 발생하고 있잖아요. 그다음에 세 번째가 유동성 과잉하고 대체 투자처의 부족 이슈예요. 이게 시장의 이슈인데요. 저성장 환경이잖아요. 사람들이 본인들의 자산을 늘리기 위해서 부동산 만한 게 없다고 봐요. 인플레이션 헤지를 하기 위해서 장기적으로는 부동산 자산이 가장 수익이 크다라고 생각하는 부분. 돈은 많이 풀렸는데 그게 부동산으로 오고 있고 네 번째가 공사비가 굉장히 상승했잖아요. 그래서 시세 전체를 올리고 있는 문제가 있고 다섯 번째가 가장 큰 구조적인 문제인데요. 인구는 줄고 있지만 1인 가구가 급증하고 있어요. 그러다 보니까 가구수가 늘고 있잖아요. 그러니까 당연히 수요는 많아지고 공급이 부족할 수밖에 없는 이런 다섯 가지 정도의 구조적인 문제를 규제로 전부 다 잡으려고 하는 게 문제가 있다고 봐야 되겠죠. 그래서 가장 큰 집값 상승 원인은 이 5가지 정도로 우리가 봐야 합니다.
[앵커]
그러면 지금 정책기조 자체가 바뀌어야 된다는 말씀이시네요?
[서은숙]
단기 규제로는 못 잡는 거죠. 그래서 이재명 대통령도 SNS에 얘기한 것처럼 세금, 부담금을 늘리는 것 자체는 집값을 안정시키려고 하는 게 아니고 조세를 정상화시키려고 하는 것이다라고 발표를 한 게 아마 그런 차원의 대답이 아닐까 생각을 하고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 교수님 말씀하신 대로 오늘 상당히 많은 관전포인트가 있을 것 같은데 더 중요한 건 그다음에 부동산 정책이 어떤 방향으로 가는가, 그런 부분이 될 것 같습니다. 지금까지 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께 오늘 대토론회 관전포인트들 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN 조용성 (choys@ytn.co.kr)
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