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■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
최근 동탄 집값이 무서운 속도로 오르고 있었는데요,결국 규제지역으로 묶였습니다. 용인 기흥과 구리도 마찬가지인데요. 과연 효과가 있을까요? 또 다른 풍선 효과로 이어지게 될까요?오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 관련된 내용 짚어보겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 결국에는 동탄이 묶였습니다. 동탄, 용인, 기흥, 구리시를 투기과열지구 조정대상 지역으로 신규 지정을 하고 5일부터는 토지거래허가구역으로도 지정되는데 그러면 3중 규제가 되는 거네요?
[석병훈]
그렇습니다. 가장 크게 변화하는 것은 일단 대출규제도 강화되고요. 세제도 강화된다고 보시면 되는데요. 대출규제 관련해서는 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율 LTV 규제인데 무주택자 같은 경우에 원래는 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있었는데 이것이 40%로 대폭 축소가 됩니다. 그리고 유주택자 같은 경우에는 규제지역 내에서 신규 대출 주담대가 전면 금지되고요. 그다음에 1억 원을 초과하는 신용대출을 가지고 있는 차주는 대출일로부터 1년간 규제 지역 내에서 주택 구입이 제한되니까 영혼까지 끌어모은다는 영끌도 어렵게 만드는 것이죠. 그다음에 세제 관련해서는 다주택자 관련해서 취득세와 양도소득세가 중과되고 양도소득세, 장기보유특별공제혜택도 배제될 뿐만 아니라 주택분양권 전매제한 기간도 수도권 기준으로 3년으로 묶이고 또 토지거래허가구역으로 지정되게 되면 해당 지역에서 주택 구입할 때 취득일로부터 2년간 실거주 의무를 부과하게 돼서 소위 전세를 끼고 집을 사는 갭투자까지 차단하는 그런 전방위적인 규제가 시행된다고 보고 있습니다.
[앵커]
말씀해 주신 것처럼 많은 규제가 새로 생기게 되는데요. 이렇게 정부가 동탄 같은 곳에 규제를 한 배경을 보자면 역시 동탄의 부동산 가격이 빠르게 오르고 있기 때문이 아닌가 싶은데요. 최근에 4주 동안 동탄의 흐름을 보니까 0.6%, 1.98%, 2.22%, 1.65%, 주간 오름폭이 이렇게 큽니다. 2.22%면 연으로 바꾸면 200%가 훨씬 넘는 정도인데요. 이번 규제 지역 확대 소식, 이게 영향을 주고 있습니까? 분위기 어떤 것 같습니까?
[석병훈]
일시적으로는 영향을 줄 수밖에 없다고 보고 있습니다. 그래서 어제 같은 경우만 보면 문의전화가 공인중개소에 쏟아지고 실제로 급하게 팔고자 하는 집주인 같은 경우는 호가를 1억에서 3억까지 낮춰서 급하게 토지거래허가구역으로 지정되기 전에 팔겠다고 하는 그런 효과가 있습니다. 그렇지만 이런 효과는 일시적일 거라고 저는 보고 있고요. 실제로 토지거래허가구역까지 지정되는 게 시행된 이후에는 다시 다주택자에 대한 양도세 중과가 시작되면 매물 잠김 효과가 생길 수밖에 없거든요. 그래서 다시 매매가격은 상승할 수밖에 없다고 보고 있습니다.
[앵커]
일시적일 것이다 말씀해 주셨는데 일단 이번 규제 자체도 불만 섞인 목소리들이 나옵니다. 어떤 분이 말씀하시던데요. 백화점에서 쇼핑 다 끝나고 백화점 문을 닫는 꼴이다. 너무 늦은 거 아닙니까?
[석병훈]
사실 오를 대로 이미 다 오른 다음에 규제가 들어갔기 때문에 뒷북 규제라는 비판을 피할 길이 없다고 보고 있습니다. 예를 들면 아파트 가격 매매가격 누적 상승률만 보더라도 올해 들어서 6월 넷째 주까지 기준으로 봤을 때 동탄구 같은 경우 이미 11.38%가 올랐고요. 그래서 전국에서 가장 많이 올랐습니다, 이미. 그다음에 구리 같은 경우 7.87%, 용인 기흥 6.21% 올랐는데요. 동탄하고 용인 기흥구 같은 경우는 삼성전자와 하이닉스 직원들 출퇴근이 편리한 셔틀버스 역세권이다 보니까 성과상여급 지급이 확정되면서 집값이 급등했고 그다음에 구리 같은 경우는 서울과 강남권에 상당히 가까운 지역인데 애시당초 10.15 대책 때 집값이 빠졌기 때문에 그다음부터 집값이 급등하고 있었거든요. 그랬는데 오를 대로 다 오른 다음에 이제 와서 규제지역으로 지정했기 때문에 뒷북 규제라는 비판을 피할 길이 없다고 보고 있습니다.
[앵커]
뒷북 규제이기도 하고 그리고 우리가 많이 경험했던 일이기는 한데요. 뜨거운 곳을 묶으면 그 수요가 주변으로 퍼져나가는 것들 우리가 많이 봤지 않습니까? 이번에도 묶이고 나서 남양주나 처인구나 안산이나 이런 곳이 굉장히 빠르게 오를 것이다, 이런 전망들이 벌써부터 나오거든요. 이런 풍선효과 가능성 어떻게 보십니까?
[석병훈]
저는 사실 크게 두 가지로 예측할 수 있는데요. 첫 번째는 지적하신 풍선효과는 불가피하다. 그래서 두더지잡기 게임을 하듯이 여기서 때리면 다른 데서 두더지가 튀어오르지 않습니까? 출퇴근이 가능한 주변으로 집값 상승이 확산되는 풍선효과가 나올 것이 불을 보듯 뻔하다고 보고 있습니다. 그다음에 또 다른 것은 지금 서울과 동일하게 매매가격, 전세가격, 월세가격이 트리플 강세 현상을 보일 수밖에 없다고 보고 있습니다. 매매가격 같은 경우는 양도세, 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되니까 매물 잠김현상으로 인해서 매매가격이 상승할 수밖에 없고요. 그다음에 토지거래허가구역이 지정되니까 갭투자가 차단되면서 전월세매물, 전월세를 위한 임대주택의 공급이 급감할 수밖에 없습니다. 그러면 전세와 월세가격도 상승할 수밖에 없어서 매매 전월세 가격이 모두 상승하는 트리플 강세 현상이 나올 가능성이 크다 이렇게 생각합니다.
[앵커]
결국 그렇다면 입주 물량 같은 것들이 굉장히 중요할 텐데요. 5월 서울의 입주물량이 1년 전보다 40% 넘게 줄어든다 이런 이야기도 있습니다. 이렇게 공급이 제대로 되지 않고 있는 상황에서 계속 규제 카드가 이어지는 것들, 아까 반짝효과에 그칠 것이다, 이렇게 보셨는데 그렇다면 어떤 방법이 필요할까요?
[석병훈]
기본적으로 수요를 억제하는 규제만 가지고는 집값을 잡을 방법이 없습니다. 서울이랑 수도권에 장기 평균 대비 신규 주택 공급 물량이 내년부터 절반 가까이 줄어들 것이라는 것은 여러 선행지표, 신규주택건설 인허가 건수라든지 착공 건수 같은 선행지표만 봐도 이미 예고가 된 상황이거든요. 그렇기 때문에 많은 실수요자들이 다급한 마음에 집을 사겠다고 달려드는 상황이거든요. 그래서 그걸 막겠다고 지금 수요억제 정책을 써봤자 소위 말하는 흙수저, 열심히 노력해서 고소득자가 돼서 대출만 받을 수 있으면 집을 살 수 있는 사람들만 피해를 보고 금수저들이죠, 소위 말하는 부모나 사인 간 대출을 이용해서 자금 조달을 할 수 있는 사람들만 집을 살 수 있는 그런 현상이 벌어지고 있는 상황입니다. 그렇기 때문에 이런 장세를 바꿀 수 있는 유일한 방법은 수도권의 재건축, 재개발에 대한 규제를 풀고 수익성을 높여주는 정책을 통해서 신규 주택공급이 원활하게 이루어질 것이다라는 신호를 주는 게 유일한 방법이다. 그런데 그 방법을 안 하고 있는 게 문제죠.
[앵커]
여전히 정부에서는 재개발, 재건축과 관련해서는 뚜렷한 메시지는 나오지 않고 있고요. 지금 나와 있는 메시지만 보자면 부동산 세제 개편 쪽이 나와 있습니다. 그래서 양도세와 보유세 같은 것들을 적절하게 조절하지 않겠냐 이런 전망들이 많은데요. 교수님께서는 어떤 방향으로 갈 것으로 보십니까?
[석병훈]
여러 차례 예고한 걸 보면 보유세 강화하는 것을 기정사실로 내세우고 있는데요. 보유세를 강화하게 되면 분명히 월세가격이 상승해서 세입자들이 보유세 강화하는 화살을 맞을 수밖에 없다고 보고 있습니다. 경제학에서 세금을 부과하게 되면 세금이 부과되는 사람하고 실제로 세금을 부담하는 사람은 다르게 돼 있습니다. 그런데 누가 실제로 부과되는 세금을 더 많이 부담하느냐는 수요자하고 공급자 중에서 더 탄력적으로 그것을 조정하기 힘든 사람이 세금을 더 많이 부담할 수밖에 없습니다. 그러면 임대주택시장에서 임대주택을 공급하는 사람은 다주택자고요. 임대주택을 수요하는 사람은 결국 임차인인데요. 서울만 놓고 봤을 때 다주택자 같은 경우는 보유세가 부과되면 사실 자신의 주택을 자녀에게 증여할 수 있는 방식으로 탄력적으로 대응하는 것이 가능합니다. 그런데 임차인은 직장이라든지 자녀 교육 때문에 서울에 살 수밖에 없거든요. 그러니까 수요를 탄력적으로 조정하기가 어려우니까 결국은 보유세 부담이 임차인에게 더 많이 전가될 수밖에 없다. 그러면 월세가 더 올라가고 이것은 결국 임차인이 울며 겨자 먹기 식으로 부담할 수밖에 없어서 보유세 인상의 화살은 임차인이 맞을 가능성이 크다 이렇게 생각합니다.
[앵커]
집주인에게 부과는 됐는데 부담은 임차인이 하게 된다 이런 말씀이신 거잖아요. 그래서 많이 나오는 게 보유세는 높이더라도 양도세는 낮춰야 한다, 이런 이야기를 하지 않습니까? 이건 왜 그런 겁니까?
[석병훈]
왜냐하면 지금처럼 양도세 중과가 그대로 유지될 경우에는 임차인이 더 비탄력적이라서 월세를 올려도 울며 겨자먹기로 월세를 서울에서 살아야 하는 상황이다 보니까 다주택자 같은 경우는 굳이 자신이 추가로 주택을 처분할 유인이 없죠. 높은 양도소득세를 부과하면서요. 그러니까 버티기에 들어가면서 사실 월세로 전가할 가능성이 크기 때문에 결국은 양도소득세를 인하하지 않고서는 다주택자의 매물을 시장에 내놓게 할 방법이 없다. 이렇기 때문에 거래세를 낮춰줘야 한다는 얘기가 끊임없이 나오고 있는 것입니다.
[앵커]
양도세는 낮추고 보유세는 높여야 된다. 어떻게 보면 교과서적인 이야기인데 이런 이야기를 제가 한 20년 전에도 들은 것 같은데 별로 달라지는 건 없는 것 같습니다. 세제를 정밀하게 짜줬으면 좋겠습니다. 부동산 시장 못지않게 뜨거운 시장, 주식시장입니다. 어제 상반기 시장 거래가 마감됐는데요. 코스피, 굉장히 많이 올랐고 다 좋은데요. 외국인이 팔아도 너무 많이 팔고 나갑니다. 이 매도 배경은 뭘로 봐야 합니까?
[석병훈]
증권가에서는 추세적인 이탈이 아니고 외국인의 리밸런싱에 따른 이탈이다라는 의견이 다수를 이루고 있는 상황입니다. 그래서 지금 코스피가 무섭게 상승했는데 상승하기 전에 외국인들이 일찍부터 코스피를 사들였다 보니까 삼성전자하고 하이닉스를 주로 샀는데 이 몸집이 너무 커져서 자산 포트폴리오의 편입 한도를 이미 찼기 때문에 이것을 조정하기 위해서는 매도가 불가피해서 무섭게 팔고 있다. 그렇지만 추세적으로 한국 시장을 떠난 것은 아니다라고 지금 증권가에서는 얘기를 하고 있습니다. 그런데 사실은 팔아도 너무 많이 파니까요. 이 의견을 전적으로 신뢰할 수 있을지는 두고 봐야 된다. 그래서 저는 여전히 투자자의 주의가 필요하다고 보고 있습니다. 그런데 외국인이 코스피에서 얼마나 많이 팔고 있냐면 이번 달만 해도 무려 48조 6000억 원 순매도를 했고요. 지난 5월에도 44조 7000억 원을 순매도했습니다. 그래서 두 달 연속 월간 기준 역대 최대치를 경신했고요. 일간 기준으로도 역대 순매도 기록도 깼고 연간 누적 순매도 규모도 무려 이날까지 149조 460억 원 순매도를 해서 연간, 일간, 월간 순매도 기록을 계속 깨고 있는 상황이다 보니까 추세적인 이탈이 아니냐라는 불안감도 점점 커지고 있는 사실입니다.
[앵커]
일단 대체적인 관측은 리밸런싱 과정일 것이다, 이렇게 나오기는 하는데요. 당장 이 결과가 우리에게 너무 아프게 다가오는 게 외국인들이 팔고 나가다 보니까 원달러환율이 도저히 잡히지 않아요. 어제는 장중에 1550원까지 넘어섰었거든요. 아무래도 그래도 이건 너무 높은 거 아닙니까? 글로벌 금융위기 수준까지 올라선 건데요, 그 이상으로.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 17년 3개월 만에 최고치를 찍었죠, 종가 기준으로요. 그렇기 때문에 올라도 너무 많이 오른 게 아니냐라고 하면서 여러 가지 설명이 나오고 있습니다. 그러면서 가장 유력하게 제기되는 것은 인플레이션 우려 때문에 미 연준이 연내 기준금리 인상을 강하게 시사했더니 달러강세 때문에 원달러환율이 상승하고 있다고 생각하는 사람들이 많은데요. 달러강세현상으로만 이 탓을 돌리기는 어렵습니다. 왜냐하면 달러강세현상의 기준으로 볼 수 있는 게 바로 달러인덱스, 달러지수라고 보시면 되겠습니다. 주요 통화 대비 미국 달러화의 가치를 나타내는 건데. 이게 100 안팎에 불과합니다. 그런데 2022년 러시아-우크라이나 전쟁 당시에는 이게 무려 114까지 올라갔었거든요. 그런데 그 당시에도 환율은 1400원대에 불과했습니다. 그런데 지금은 100밖에 안 되는데도 불구하고 환율이 1500원 중반대까지 올라갔거든요. 그래서 이것은 달러화의 강세 현상으로 돌리기에는 어렵다. 우리나라 고유의 요인 때문에 원달러환율이 이렇게 상승하고 있다고 보시면 되겠고요. 그러면 고유 요인이 무엇이냐면 원달러환율에 대해서 우리나라에서 달러화의 수급 불균형이 너무 크다고 보고 있습니다.
[앵커]
그게 무슨 말입니까? 아까 외국인들 매도가 있었다고 말씀드렸는데 그거 말고 어떤 게 있을까요?
[석병훈]
수요 측면에서 달러 수요가 엄청 큰 것은 외국인들의 대규모 매도세입니다. 그래서 채권과 증권시장 합친 유가증권시장에서 외국인들이 계속 순매도를 하다 보니까 원화로 팔고 그걸 달러로 환전해서 나가야 해서 달러에 대한 수요는 급등하는데요. 달러를 공급하는 것은 결국 수출을 해서 외화를 벌어들이는, 달러를 벌어들이는 수출기업들이 그 달러를 원화로 환전해야 달러로 공급이 되는데 수출기업들은 트럼프 행정부 임기 중에 1500억 달러의 대미투자를 하게 되어 있습니다. 그렇기 때문에 달러를 그대로 가지고 있게 돼 있죠. 그걸로 다시 대미투자를 해야 하니까. 그래서 달러의 공급이 거의 씨가 마른 상황이다 보니까 수급 불균형으로 인해서 원달러환율이 급등하고 있고요. 또 추세적으로 봐도 우리나라와 미국 경제의 기초체력이 계속 벌어지고 있는 상황이다. 그것으로 우리가 보는 게 잠재성장률인데요. 우리나라의 잠재성장률은 OECD 추정치에 따르면 1.5%까지 내려간다, 내년에. 그런데 미국은 여전히 2%거든요. 그래서 한국 경제가 미국 경제보다 중장기적으로 성장률 격차가 계속 벌어지니까 장기적으로 봤을 때 달러표시자산을 가지고 있는 게 더 돈이 될 것이라고 봐서 점점 달러화가 원화보다 강세를 보이고 있다고 보고 있습니다.
[앵커]
잠재성장률이라는 건 부작용 없이 달성할 수 있는 최대 성장률 정도니까 우리의 경제의 내재적인 체력이 미국보다 약해졌다고 볼 수 있는 부분인 것 같은데요. 이런 고환율에 기업들도 부담이 커졌고 또 당장 우리 생활물가도 오를 수밖에 없는 그런 상황이거든요. 그런데 만약이 통하지 않는 상황인 것 같습니다. 어떤 방법이 있을까요?
[석병훈]
기본적으로 원달러환율을 잡는 방법은 사실 외환당국이 외환보유고를 반년 사이에 어마어마하게 쏟아부었지만 원달러환율 상승 추세를 꺾을 수는 없지 않았습니까? 외환당국 입장에서는 일 변동폭도 점점 커지고 있거든요, 원달러환율의. 그 변동폭을 관리하는 수준에서 직접개입이나 구두개입을 하는 방법밖에 없고요. 원달러환율이 추세적으로 상승하는 걸 막기 위해서는 결국은 우리의 잠재성장률과 기초체력을끌어올리는 방식으로 정책을 펴는 수밖에 없습니다. 그래서 재정건전성을 강화하는 것. 왜냐하면 인구 구조가 급감하면서 GDP 대비 정부 부채 비율이 전 세계에서 주요 선진국에서 가장 빠른 속도로 증가하고 있는데 재정건전성, 재정의 지속가능성 방향으로 재정을 운용해야 되고요. 잠재성장률을 끌어올리게 노동투입, 자본투입을 다 끌어올리는 방향으로 정책 역량을 총동원하는 수밖에 없다 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
굉장히 어려운 과제가 던져진 셈입니다. 오늘은 부동산부터 증시, 환율까지 다양한 자산시장에 대한 이야기 나눠봤습니다. 오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
최근 동탄 집값이 무서운 속도로 오르고 있었는데요,결국 규제지역으로 묶였습니다. 용인 기흥과 구리도 마찬가지인데요. 과연 효과가 있을까요? 또 다른 풍선 효과로 이어지게 될까요?오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 관련된 내용 짚어보겠습니다. 교수님 어서 오십시오. 결국에는 동탄이 묶였습니다. 동탄, 용인, 기흥, 구리시를 투기과열지구 조정대상 지역으로 신규 지정을 하고 5일부터는 토지거래허가구역으로도 지정되는데 그러면 3중 규제가 되는 거네요?
[석병훈]
그렇습니다. 가장 크게 변화하는 것은 일단 대출규제도 강화되고요. 세제도 강화된다고 보시면 되는데요. 대출규제 관련해서는 주택 구입 목적으로 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율 LTV 규제인데 무주택자 같은 경우에 원래는 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있었는데 이것이 40%로 대폭 축소가 됩니다. 그리고 유주택자 같은 경우에는 규제지역 내에서 신규 대출 주담대가 전면 금지되고요. 그다음에 1억 원을 초과하는 신용대출을 가지고 있는 차주는 대출일로부터 1년간 규제 지역 내에서 주택 구입이 제한되니까 영혼까지 끌어모은다는 영끌도 어렵게 만드는 것이죠. 그다음에 세제 관련해서는 다주택자 관련해서 취득세와 양도소득세가 중과되고 양도소득세, 장기보유특별공제혜택도 배제될 뿐만 아니라 주택분양권 전매제한 기간도 수도권 기준으로 3년으로 묶이고 또 토지거래허가구역으로 지정되게 되면 해당 지역에서 주택 구입할 때 취득일로부터 2년간 실거주 의무를 부과하게 돼서 소위 전세를 끼고 집을 사는 갭투자까지 차단하는 그런 전방위적인 규제가 시행된다고 보고 있습니다.
[앵커]
말씀해 주신 것처럼 많은 규제가 새로 생기게 되는데요. 이렇게 정부가 동탄 같은 곳에 규제를 한 배경을 보자면 역시 동탄의 부동산 가격이 빠르게 오르고 있기 때문이 아닌가 싶은데요. 최근에 4주 동안 동탄의 흐름을 보니까 0.6%, 1.98%, 2.22%, 1.65%, 주간 오름폭이 이렇게 큽니다. 2.22%면 연으로 바꾸면 200%가 훨씬 넘는 정도인데요. 이번 규제 지역 확대 소식, 이게 영향을 주고 있습니까? 분위기 어떤 것 같습니까?
[석병훈]
일시적으로는 영향을 줄 수밖에 없다고 보고 있습니다. 그래서 어제 같은 경우만 보면 문의전화가 공인중개소에 쏟아지고 실제로 급하게 팔고자 하는 집주인 같은 경우는 호가를 1억에서 3억까지 낮춰서 급하게 토지거래허가구역으로 지정되기 전에 팔겠다고 하는 그런 효과가 있습니다. 그렇지만 이런 효과는 일시적일 거라고 저는 보고 있고요. 실제로 토지거래허가구역까지 지정되는 게 시행된 이후에는 다시 다주택자에 대한 양도세 중과가 시작되면 매물 잠김 효과가 생길 수밖에 없거든요. 그래서 다시 매매가격은 상승할 수밖에 없다고 보고 있습니다.
[앵커]
일시적일 것이다 말씀해 주셨는데 일단 이번 규제 자체도 불만 섞인 목소리들이 나옵니다. 어떤 분이 말씀하시던데요. 백화점에서 쇼핑 다 끝나고 백화점 문을 닫는 꼴이다. 너무 늦은 거 아닙니까?
[석병훈]
사실 오를 대로 이미 다 오른 다음에 규제가 들어갔기 때문에 뒷북 규제라는 비판을 피할 길이 없다고 보고 있습니다. 예를 들면 아파트 가격 매매가격 누적 상승률만 보더라도 올해 들어서 6월 넷째 주까지 기준으로 봤을 때 동탄구 같은 경우 이미 11.38%가 올랐고요. 그래서 전국에서 가장 많이 올랐습니다, 이미. 그다음에 구리 같은 경우 7.87%, 용인 기흥 6.21% 올랐는데요. 동탄하고 용인 기흥구 같은 경우는 삼성전자와 하이닉스 직원들 출퇴근이 편리한 셔틀버스 역세권이다 보니까 성과상여급 지급이 확정되면서 집값이 급등했고 그다음에 구리 같은 경우는 서울과 강남권에 상당히 가까운 지역인데 애시당초 10.15 대책 때 집값이 빠졌기 때문에 그다음부터 집값이 급등하고 있었거든요. 그랬는데 오를 대로 다 오른 다음에 이제 와서 규제지역으로 지정했기 때문에 뒷북 규제라는 비판을 피할 길이 없다고 보고 있습니다.
[앵커]
뒷북 규제이기도 하고 그리고 우리가 많이 경험했던 일이기는 한데요. 뜨거운 곳을 묶으면 그 수요가 주변으로 퍼져나가는 것들 우리가 많이 봤지 않습니까? 이번에도 묶이고 나서 남양주나 처인구나 안산이나 이런 곳이 굉장히 빠르게 오를 것이다, 이런 전망들이 벌써부터 나오거든요. 이런 풍선효과 가능성 어떻게 보십니까?
[석병훈]
저는 사실 크게 두 가지로 예측할 수 있는데요. 첫 번째는 지적하신 풍선효과는 불가피하다. 그래서 두더지잡기 게임을 하듯이 여기서 때리면 다른 데서 두더지가 튀어오르지 않습니까? 출퇴근이 가능한 주변으로 집값 상승이 확산되는 풍선효과가 나올 것이 불을 보듯 뻔하다고 보고 있습니다. 그다음에 또 다른 것은 지금 서울과 동일하게 매매가격, 전세가격, 월세가격이 트리플 강세 현상을 보일 수밖에 없다고 보고 있습니다. 매매가격 같은 경우는 양도세, 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되니까 매물 잠김현상으로 인해서 매매가격이 상승할 수밖에 없고요. 그다음에 토지거래허가구역이 지정되니까 갭투자가 차단되면서 전월세매물, 전월세를 위한 임대주택의 공급이 급감할 수밖에 없습니다. 그러면 전세와 월세가격도 상승할 수밖에 없어서 매매 전월세 가격이 모두 상승하는 트리플 강세 현상이 나올 가능성이 크다 이렇게 생각합니다.
[앵커]
결국 그렇다면 입주 물량 같은 것들이 굉장히 중요할 텐데요. 5월 서울의 입주물량이 1년 전보다 40% 넘게 줄어든다 이런 이야기도 있습니다. 이렇게 공급이 제대로 되지 않고 있는 상황에서 계속 규제 카드가 이어지는 것들, 아까 반짝효과에 그칠 것이다, 이렇게 보셨는데 그렇다면 어떤 방법이 필요할까요?
[석병훈]
기본적으로 수요를 억제하는 규제만 가지고는 집값을 잡을 방법이 없습니다. 서울이랑 수도권에 장기 평균 대비 신규 주택 공급 물량이 내년부터 절반 가까이 줄어들 것이라는 것은 여러 선행지표, 신규주택건설 인허가 건수라든지 착공 건수 같은 선행지표만 봐도 이미 예고가 된 상황이거든요. 그렇기 때문에 많은 실수요자들이 다급한 마음에 집을 사겠다고 달려드는 상황이거든요. 그래서 그걸 막겠다고 지금 수요억제 정책을 써봤자 소위 말하는 흙수저, 열심히 노력해서 고소득자가 돼서 대출만 받을 수 있으면 집을 살 수 있는 사람들만 피해를 보고 금수저들이죠, 소위 말하는 부모나 사인 간 대출을 이용해서 자금 조달을 할 수 있는 사람들만 집을 살 수 있는 그런 현상이 벌어지고 있는 상황입니다. 그렇기 때문에 이런 장세를 바꿀 수 있는 유일한 방법은 수도권의 재건축, 재개발에 대한 규제를 풀고 수익성을 높여주는 정책을 통해서 신규 주택공급이 원활하게 이루어질 것이다라는 신호를 주는 게 유일한 방법이다. 그런데 그 방법을 안 하고 있는 게 문제죠.
[앵커]
여전히 정부에서는 재개발, 재건축과 관련해서는 뚜렷한 메시지는 나오지 않고 있고요. 지금 나와 있는 메시지만 보자면 부동산 세제 개편 쪽이 나와 있습니다. 그래서 양도세와 보유세 같은 것들을 적절하게 조절하지 않겠냐 이런 전망들이 많은데요. 교수님께서는 어떤 방향으로 갈 것으로 보십니까?
[석병훈]
여러 차례 예고한 걸 보면 보유세 강화하는 것을 기정사실로 내세우고 있는데요. 보유세를 강화하게 되면 분명히 월세가격이 상승해서 세입자들이 보유세 강화하는 화살을 맞을 수밖에 없다고 보고 있습니다. 경제학에서 세금을 부과하게 되면 세금이 부과되는 사람하고 실제로 세금을 부담하는 사람은 다르게 돼 있습니다. 그런데 누가 실제로 부과되는 세금을 더 많이 부담하느냐는 수요자하고 공급자 중에서 더 탄력적으로 그것을 조정하기 힘든 사람이 세금을 더 많이 부담할 수밖에 없습니다. 그러면 임대주택시장에서 임대주택을 공급하는 사람은 다주택자고요. 임대주택을 수요하는 사람은 결국 임차인인데요. 서울만 놓고 봤을 때 다주택자 같은 경우는 보유세가 부과되면 사실 자신의 주택을 자녀에게 증여할 수 있는 방식으로 탄력적으로 대응하는 것이 가능합니다. 그런데 임차인은 직장이라든지 자녀 교육 때문에 서울에 살 수밖에 없거든요. 그러니까 수요를 탄력적으로 조정하기가 어려우니까 결국은 보유세 부담이 임차인에게 더 많이 전가될 수밖에 없다. 그러면 월세가 더 올라가고 이것은 결국 임차인이 울며 겨자 먹기 식으로 부담할 수밖에 없어서 보유세 인상의 화살은 임차인이 맞을 가능성이 크다 이렇게 생각합니다.
[앵커]
집주인에게 부과는 됐는데 부담은 임차인이 하게 된다 이런 말씀이신 거잖아요. 그래서 많이 나오는 게 보유세는 높이더라도 양도세는 낮춰야 한다, 이런 이야기를 하지 않습니까? 이건 왜 그런 겁니까?
[석병훈]
왜냐하면 지금처럼 양도세 중과가 그대로 유지될 경우에는 임차인이 더 비탄력적이라서 월세를 올려도 울며 겨자먹기로 월세를 서울에서 살아야 하는 상황이다 보니까 다주택자 같은 경우는 굳이 자신이 추가로 주택을 처분할 유인이 없죠. 높은 양도소득세를 부과하면서요. 그러니까 버티기에 들어가면서 사실 월세로 전가할 가능성이 크기 때문에 결국은 양도소득세를 인하하지 않고서는 다주택자의 매물을 시장에 내놓게 할 방법이 없다. 이렇기 때문에 거래세를 낮춰줘야 한다는 얘기가 끊임없이 나오고 있는 것입니다.
[앵커]
양도세는 낮추고 보유세는 높여야 된다. 어떻게 보면 교과서적인 이야기인데 이런 이야기를 제가 한 20년 전에도 들은 것 같은데 별로 달라지는 건 없는 것 같습니다. 세제를 정밀하게 짜줬으면 좋겠습니다. 부동산 시장 못지않게 뜨거운 시장, 주식시장입니다. 어제 상반기 시장 거래가 마감됐는데요. 코스피, 굉장히 많이 올랐고 다 좋은데요. 외국인이 팔아도 너무 많이 팔고 나갑니다. 이 매도 배경은 뭘로 봐야 합니까?
[석병훈]
증권가에서는 추세적인 이탈이 아니고 외국인의 리밸런싱에 따른 이탈이다라는 의견이 다수를 이루고 있는 상황입니다. 그래서 지금 코스피가 무섭게 상승했는데 상승하기 전에 외국인들이 일찍부터 코스피를 사들였다 보니까 삼성전자하고 하이닉스를 주로 샀는데 이 몸집이 너무 커져서 자산 포트폴리오의 편입 한도를 이미 찼기 때문에 이것을 조정하기 위해서는 매도가 불가피해서 무섭게 팔고 있다. 그렇지만 추세적으로 한국 시장을 떠난 것은 아니다라고 지금 증권가에서는 얘기를 하고 있습니다. 그런데 사실은 팔아도 너무 많이 파니까요. 이 의견을 전적으로 신뢰할 수 있을지는 두고 봐야 된다. 그래서 저는 여전히 투자자의 주의가 필요하다고 보고 있습니다. 그런데 외국인이 코스피에서 얼마나 많이 팔고 있냐면 이번 달만 해도 무려 48조 6000억 원 순매도를 했고요. 지난 5월에도 44조 7000억 원을 순매도했습니다. 그래서 두 달 연속 월간 기준 역대 최대치를 경신했고요. 일간 기준으로도 역대 순매도 기록도 깼고 연간 누적 순매도 규모도 무려 이날까지 149조 460억 원 순매도를 해서 연간, 일간, 월간 순매도 기록을 계속 깨고 있는 상황이다 보니까 추세적인 이탈이 아니냐라는 불안감도 점점 커지고 있는 사실입니다.
[앵커]
일단 대체적인 관측은 리밸런싱 과정일 것이다, 이렇게 나오기는 하는데요. 당장 이 결과가 우리에게 너무 아프게 다가오는 게 외국인들이 팔고 나가다 보니까 원달러환율이 도저히 잡히지 않아요. 어제는 장중에 1550원까지 넘어섰었거든요. 아무래도 그래도 이건 너무 높은 거 아닙니까? 글로벌 금융위기 수준까지 올라선 건데요, 그 이상으로.
[석병훈]
그렇습니다. 지금 17년 3개월 만에 최고치를 찍었죠, 종가 기준으로요. 그렇기 때문에 올라도 너무 많이 오른 게 아니냐라고 하면서 여러 가지 설명이 나오고 있습니다. 그러면서 가장 유력하게 제기되는 것은 인플레이션 우려 때문에 미 연준이 연내 기준금리 인상을 강하게 시사했더니 달러강세 때문에 원달러환율이 상승하고 있다고 생각하는 사람들이 많은데요. 달러강세현상으로만 이 탓을 돌리기는 어렵습니다. 왜냐하면 달러강세현상의 기준으로 볼 수 있는 게 바로 달러인덱스, 달러지수라고 보시면 되겠습니다. 주요 통화 대비 미국 달러화의 가치를 나타내는 건데. 이게 100 안팎에 불과합니다. 그런데 2022년 러시아-우크라이나 전쟁 당시에는 이게 무려 114까지 올라갔었거든요. 그런데 그 당시에도 환율은 1400원대에 불과했습니다. 그런데 지금은 100밖에 안 되는데도 불구하고 환율이 1500원 중반대까지 올라갔거든요. 그래서 이것은 달러화의 강세 현상으로 돌리기에는 어렵다. 우리나라 고유의 요인 때문에 원달러환율이 이렇게 상승하고 있다고 보시면 되겠고요. 그러면 고유 요인이 무엇이냐면 원달러환율에 대해서 우리나라에서 달러화의 수급 불균형이 너무 크다고 보고 있습니다.
[앵커]
그게 무슨 말입니까? 아까 외국인들 매도가 있었다고 말씀드렸는데 그거 말고 어떤 게 있을까요?
[석병훈]
수요 측면에서 달러 수요가 엄청 큰 것은 외국인들의 대규모 매도세입니다. 그래서 채권과 증권시장 합친 유가증권시장에서 외국인들이 계속 순매도를 하다 보니까 원화로 팔고 그걸 달러로 환전해서 나가야 해서 달러에 대한 수요는 급등하는데요. 달러를 공급하는 것은 결국 수출을 해서 외화를 벌어들이는, 달러를 벌어들이는 수출기업들이 그 달러를 원화로 환전해야 달러로 공급이 되는데 수출기업들은 트럼프 행정부 임기 중에 1500억 달러의 대미투자를 하게 되어 있습니다. 그렇기 때문에 달러를 그대로 가지고 있게 돼 있죠. 그걸로 다시 대미투자를 해야 하니까. 그래서 달러의 공급이 거의 씨가 마른 상황이다 보니까 수급 불균형으로 인해서 원달러환율이 급등하고 있고요. 또 추세적으로 봐도 우리나라와 미국 경제의 기초체력이 계속 벌어지고 있는 상황이다. 그것으로 우리가 보는 게 잠재성장률인데요. 우리나라의 잠재성장률은 OECD 추정치에 따르면 1.5%까지 내려간다, 내년에. 그런데 미국은 여전히 2%거든요. 그래서 한국 경제가 미국 경제보다 중장기적으로 성장률 격차가 계속 벌어지니까 장기적으로 봤을 때 달러표시자산을 가지고 있는 게 더 돈이 될 것이라고 봐서 점점 달러화가 원화보다 강세를 보이고 있다고 보고 있습니다.
[앵커]
잠재성장률이라는 건 부작용 없이 달성할 수 있는 최대 성장률 정도니까 우리의 경제의 내재적인 체력이 미국보다 약해졌다고 볼 수 있는 부분인 것 같은데요. 이런 고환율에 기업들도 부담이 커졌고 또 당장 우리 생활물가도 오를 수밖에 없는 그런 상황이거든요. 그런데 만약이 통하지 않는 상황인 것 같습니다. 어떤 방법이 있을까요?
[석병훈]
기본적으로 원달러환율을 잡는 방법은 사실 외환당국이 외환보유고를 반년 사이에 어마어마하게 쏟아부었지만 원달러환율 상승 추세를 꺾을 수는 없지 않았습니까? 외환당국 입장에서는 일 변동폭도 점점 커지고 있거든요, 원달러환율의. 그 변동폭을 관리하는 수준에서 직접개입이나 구두개입을 하는 방법밖에 없고요. 원달러환율이 추세적으로 상승하는 걸 막기 위해서는 결국은 우리의 잠재성장률과 기초체력을끌어올리는 방식으로 정책을 펴는 수밖에 없습니다. 그래서 재정건전성을 강화하는 것. 왜냐하면 인구 구조가 급감하면서 GDP 대비 정부 부채 비율이 전 세계에서 주요 선진국에서 가장 빠른 속도로 증가하고 있는데 재정건전성, 재정의 지속가능성 방향으로 재정을 운용해야 되고요. 잠재성장률을 끌어올리게 노동투입, 자본투입을 다 끌어올리는 방향으로 정책 역량을 총동원하는 수밖에 없다 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
굉장히 어려운 과제가 던져진 셈입니다. 오늘은 부동산부터 증시, 환율까지 다양한 자산시장에 대한 이야기 나눠봤습니다. 오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.
YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)
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