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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 06월 18일 목요일
■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 양도세 중과세 → 매물잠김 필연적..매물 나오도록 압박하려면 '보유세 인상'할 수 밖에
- "정부, 스스로 올가미 만들어 빠져나올 수 없는 상황"
- '보유세 인상', 전월세 상승으로 전가 못하도록 대책 고민하는 듯
- "보유세냐, 양도세냐 순서만 달랐다..盧文정부때 한번 가본 길"
- 전세대출 축소-공시가 90%? "文때도 전세대출은 놔뒀는데..." 서민주거안정이라는 인식 때문, 지금은 그것도 내려놓은 듯"
- 상생임대제도, 폐지 수순으로 갈 듯
- 장특공제 혜택 축소, '포퓰리즘'처럼 포장해 부작용 우려
<송승현 도시와경제 대표>
- 구윤철 '비거주 혜택 축소' 발언, "전월세 시장 문제점 더 커질 가능성"
- '비거주 혜택 축소'→갭투자 물량 축소→임대 가격 상승 등 도미노현상으로 굉장히 광범위하게 전월세 불안 가능성
- 장특공제 축소, 현재 거주 40 보유 40% 혜택 구조에서 거주만 80% 보유 0%, 또는 거주 60% 보유 20%로 갈 가능성
- 장특공제 거주요건 강화시킬수록, 80% 혜택보기 위해 '똘똘한 한채' 선택해, 양극화 더 부추길 것
- 임대시장 풍부해져야 '주거사다리' 역할도 가능
- 2030세대, '갭투자' 불가에 '자기들은 그렇게 사왔으면서, 왜 우리에 대한 사디리는 치워버리냐' 의견도
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 지난번 방송 때 소장님께서 이런 말씀을 하셨어요. '아마 나는 동의하지 않지만 보유세를 강화하는 흐름으로 가게 될 것 같다.' 일단은 그 말씀이 맞는 것처럼 보이거든요. 결국에는 종부세라든지 보유세 강화를 단행하는 분위기로 가는 것 같기는 해요.
★ 김인만 : 갈 수밖에 없지 않을까요? 왜냐하면 양도세를 중과세를 하면 필연적으로 발생하는 게 매물 잠김이잖아요. "중과세 내고 내가 어떻게 팔아"라고 했을 때 압박을 하는 방법이 "보유세를 올리니까 네가 감당을 못 하잖아. 감당하지 못하는 집을 왜 가지고 있니? 그래도 팔아야지"라는 압박을 하려면 결국에는 보유세 인상을 할 수밖에 없는 스스로 올가미를 만들었기 때문에 그 올가미에서 빠져나올 수가 없는 상황입니다.
◆ 조태현 : 양도세를 높이면 매물 잠긴다고 하셨잖아요. 보유세를 높이면 세입자에게 전가된다는 거는 이미 많은 연구의 결과로 나와 있거든요.
★ 김인만 : 세입자한테 전가는 되죠. 전가는 됨에도 불구하고 대통령께서도 말씀을 하셨잖아요. 전세 가격이 올라가게 되면 집값 매매 가격을 밀어 올리는 전세 가격이 구조적인 문제가 있기 때문에 월세로 가는 게 맞다. 그래서 이걸 정상화 과정으로 보고 있는 거고요. 현재에서는 그렇게 바라본다면 전가는 됩니다만 또 하나의 대안을 본다면, "전가를 해? 그러면 인상률 제한을 할 수도 있겠다" 이런 것도 검토는 하고 있는 것 같고요. "너 많이 올리지 마. 법으로 많이 못 올리게 강제로 해 버릴 거야"라는 것도 하지는 못하지만 고민을 하고 있는 것 같고요. 보유세도 왜 한다고 본다면 과거를 보면 현재와 미래를 볼 수가 있는데 노무현 정부와 문재인 정부를 보게 되면 결국에는 순서만 다를 뿐이지 보유세를 올리고 양도세를 올렸거든요. 지금도 똑같이 가고 있기 때문에 대출 규제했고요. 규제지역 지정했고요. 세금 규제하는데 보유세를 올리고요. 종합부동산세를 올렸죠. 양도세 중과세를 합니다. 그래서 노무현, 문재인 정부 때 똑같이 했고 또 보유세 인상 하나 빼고는 똑같이 갔거든요. 근데 갑자기 달라진다? 한 번 했던 길이기 때문에 아예 양도세를 중과세를 안 했으면 제가 희망을 가졌을 겁니다. 근데 양도세는 이미 중과세했기 때문에 똑같이 간다고 생각을 하고 있고요. 지금까지 대통령의 메시지, 현 정부의 정책 방향을 보면 대통령이 메시지를 던지면 탑다운 방식으로 정책이 쭉 진행이 되고 있기 때문에 지금부터 메시지는 던진 거고요. 가이드라인이 나왔습니다. 실무적인 일만 남았고 조율 과정만 남았기 때문에 보유세를 얼마나 많이 올리느냐. 어느 정도 수준까지, 한마디로 강남 3구에 충격을 많이 줄 것인가. 마포 성동 같은 한강 벨트에도 충격파를 강하게 줄 것인가. 노도강까지도 영향을 줄 것인가의 고민거리지 하고 안 하고의 문제는 아니라고 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 한 번 했다고 하셨는데 정확하게는 두 번을 했었잖아요. 이번에는 과거 두 번과 결과가 다르게 될지 이것도 관전 포인트일 것 같은데 여기까지만 하겠습니다. 비거주 1주택자가 논의의 중심이 또 됐다고 하는데요. 어제 구윤철 부총리가 "실거주가 아닌 주택까지 세제 혜택을 줄 이유가 없다"라고 이야기를 했습니다. 어떻게 들으셨습니까?
☆ 송승현 : 거주 중심으로 주택 설계를 하고 있구나 라는 판단을 해 봤죠. 비거주 주택을 갖고 계신 분들에 대한 어떤 대출, 이런 부분들은 상당 부분 축소하거나 연장을 안 하겠다는 것들로 읽었고요. 또 그다음에 장기보유특별공제에 대한 방향성도 살짝 묻어져 있었다고 판단을 해 봅니다. 그래서 이런 발언 안에서 어느 정도 숨겨져 있는 내용들은 그런 골자가 담겨져 있을 거로 예상이 되고요. 그런데 지금 상황에서 거주 중심으로 가지고 가는 게 임대 시장에 엄청난 문제를 발생시키고 있는데, 저도 상당히 시장을 친화적으로 바라보는 시점인 사람인데도 불구하고 이주비 대출이 완화가 되면 임대 시장이 불안할 거라는 의견을 드렸잖아요. 근데 이런 상황에서 다 인지를 하고 있는 사람인데도 조심스러운데 이런 발언 자체가 실거주 중심으로 가겠다고 하면 다주택자나 임대사업자, 이런 사람들의 혜택들이 축소된다고 느낄 수밖에 없거든요. 그러면 전세나 월세 시장의 문제점들이 더 커질 가능성들이 크다. 그리고 대통령께서는 어떤 X로 본인의 철학을 담을 수도 있어요. 근데 실질적인 그 움직임을 보이는 어떤 부총리가 이런 발언을 했다는 거는 정책에 담길 가능성들이 상당히 짙게 보이는 거죠.
◆ 조태현 : 탑다운 이렇게 내려오네요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 그래서 상황에서는 갭투자 매물 같은 경우는 상당히 추가적으로 물량이 없어질 가능성들이 크고요. 갭투자가 없다는 거는 임대사업자라든지 다주택자가 생기기가 어렵고, 거기에 전월세 물량들을 축소시키고, 그리고 정책하고 임대 가격하고 소위 말하는 그 꼬이는 현상들이 나타나고 가격들이 올라가다 보니까 도미노처럼 흘러갈 것 같아요. 그 가격 선들이 전반적으로 특정 지역만 오르는 게 아니라 굉장히 광범위하게 전월세 시장들이 불안할 가능성이 크다고 봅니다.
◆ 조태현 : 조금씩 번져나가는 기류는 분명한 것 같은데요. 전세대출 쪽에도 그렇기 때문에 손을 댈 것이라는 이야기가 계속 나오고 있잖아요. 최근에 전세 대출 축소의 공시가 90% 이런 소위 말하는 찌라시가 돌기도 해서 정부에서 반박하고 이런 경우도 있었는데요. 전세 대출 실제로 축소될 가능성은 어떻게 보십니까?
★ 김인만 : 되지 않겠습니까? 방향성을 보게 되면 답이 나와 있잖아요. 거주 중심으로 가고 전세 가격은 집값을 밀어 올린다는 인식을 가지고 있기 때문에 전세 대출 DSR 포함될 가능성도 높고요. 전세 대출에 대해서 굉장히 마음에 안 들어 하는 것 같습니다. 문재인 정부와의 차이점을 찾는다면 문재인 정부도 세금 규제했잖아요. 보유세 올리고 양도세 올리고 대출 규제했는데, 전세 대출은 풀어줬습니다.
◆ 조태현 : 그때도 마음에 안 들어 했는데 어쩔 수 없이 놔뒀던 걸로 기억을 하거든요.
★ 김인만 : 전세 시장 안정에 대한 인식은 있었던 것 같고요. 그래서 2017년도에는 다주택자 임대사업자도 활성화시키려고 했습니다. 활성화시키려다가 나중에 다시 묶긴 했는데 그게 서민 주거 안정에 중요하다는 인식은 가지고 있었는데 지금을 보게 되면 그거조차도 내려놓은 것 같습니다. 그러면 문제가 뭐냐 하면 송 대표님 말씀하신 것처럼 전월세 시장이 불안해지는데 비거주 1주택의 장기보유특별공제잖아요. 제가 엊그제 부산에 내려갈 일이 있어서 강연을 하고 물어봤습니다. 그중에서도 수강생 중에 서울에 집을 비거주 1주택을 가지고 있는 분들이 계시거든요. 세제 혜택이 줄어든다면 세금이 예를 들어서 장기보유특별공제가 없어져서 수억 원 정도의 돈의 세금을 더 내야 되는 상황이라면 어떻게 할 거냐고 하니까 "이사 가야죠"라고 하더라고요. 그러면 부산에 있는 집을 정리를 하고 서울 집으로 들어오겠다는 얘기입니다. 그러면 서울에 원래 외지인들이 전세를 끼고 사 둔 집의 세입자는 굉장히 좋습니다. 주인이 들어올 가능성이 없기 때문에 그냥 마음 편하게 2+2 누리고 나중에 올려주더라도 계속 그 집에 10년 동안 살 수 있는 집인데...
◆ 조태현 : 보통 그럴 때는 많이 올리지도 않더라고요.
★ 김인만 : 많이 올리지도 않습니다. 어차피 돌려줘야 될 돈이기 때문에, 근데 이제는 이분들이 공포에 떱니다. 언제 올라올지 모르기 때문에 그러면 결국에는 ‘제로섬’이라고 하는데 제로섬이 예를 들자면 부산에는 하나 늘어나고 공급이 하나 늘어나는, 이 사람이 파니까. 서울은 세입자는 나가고 이 사람은 새로운 수요가 들어오니까 제로섬이 서울의 제로섬이 아니라 부산은 오히려 안 좋아지고, 서울은 공급이 부족해지는 문제가 생기는 거죠.
◆ 조태현 : 양극화도 심화되는 거죠.
★ 김인만 : 서울은 이런 식으로 가게 되면 집주인들이 그냥 사는 지역, 세입자가 살기는 굉장히 어려운 지역이 될 가능성이 상당히 높다고 보고요. 정책의 방향성이 거주 중심도 맞습니다. 맞는데 거주 중심만 해서는 안 되고요. 매매하는 사람들은 두 가지로 투 트랙으로 가야 됩니다. “거주하는 집? 오케이, 거주하니까 내가 대출도 해 줄게, 들어가서 살아.”, “너 거주하지 않아? 그러면 장기간에 임대료를 안 올리면 네가 살 수 있게 해 줄게, 세제 혜택 줄게”라고 해서 투 트랙으로 가야지 아예 임대 사업을 막아버리게 되고 거주만 하게 되면 결국 세입자들이 가장 큰 피해를 받을 수밖에 없습니다.
◆ 조태현 : 외국 같은 경우에는 이런 임대 사업자들을 육성도 많이 하고 그러는데, 잘 모르겠습니다. 비거주 1주택자 장특공제 이것도 폐지하는 수준으로 갈 가능성이 큰 거잖아요. 어느 정도까지로 예상을 해 볼 수 있을까요?
☆ 송승현 : 나오고 있는 장특공제는 4+4잖아요. 거주 40%, 보유 40%인데 이것도 거주 중심으로 갔기 때문에 보유만 하고 있으면 혜택이 크지 않은 건 현실이거든요. 근데 큰 틀 안에서만 갖고 있기 때문에 실무로 봤을 때는 진짜 보유만 한 거로는 큰 혜택들이 없어진 지가 상당 부분 됐는데 완전히 기존에 있었던 것까지도 없앤다고 하니까...
◆ 조태현 : ‘팔 때 혜택까지도 없애겠다.’
☆ 송승현 : 그런 상황이 돼 버리니까. 근데 조정들을 할 것 같아요. 거주만 하면 80%로 가고 보유는 그냥 제로로 간다든지 아니면 거주가 한 60% 주고 또는 보유는 한 20% 정도 이렇게 준다고는 하는데 이렇게 되면 아까 얘기한 것처럼 가격 불안에 대한 부분들이 있기 때문에 판단을 진짜 잘할 필요가 있어요. 장특공제를 기간을 조금 더 유지를 하고 그다음에 장특공제에 대한 보유뿐만 아니라 거주하는 과정 안에서 거주를 다 채웠어요. 그다음에 장특공제 혜택을 다 받게 되면 이건 '똘똘한 한 채'의 쏠림 현상들을 더 키우는 그런 구조가 돼 버리는 거거든요. 항상 양날의 검과 같은 그런 상황인데 장특공제에 대해서 거주의 요건을 강화시키면 강화시킬수록 혜택의 80%를 확보를 할 수 있는 가장 단가가 높은 아파트를 선택을 하게 되기 때문에 아마 양극화 현상들은 더 크게 현상이 될 수밖에 없고요. 소장님도 사석에서 볼 때랑 또 방송이랑 또 다른 의견들과 완화시키는 부분도 있겠지만 거주 중심이 맞다는 의견은 완전히 생각이 다른 사람이라 임대 시장이 한 절반 이상은 항상 갖고 있어야 된다고 생각을 하는 입장이기 때문에, 왜냐하면 그게 임대 시장과 특히나 전세 시장이 있어 줘야지 소위 말하는 가격의 주거 사다리 역할들도 할 수 있는 게 임대 시장이 풍부해져야지 되거든요. 그 현실에서 만나면 2030 세대들이 그 말씀하시던데요. "아니, 전세 끼고 다 사고 전세 하다가 매매 샀으면서 왜 우리는 그런 거 없애버리냐."
◆ 조태현 : 최근에 저도 만난 친구가 이번에 국무총리 후보자로 지명되신 분 열변을 토하더라고요. 화난다고 막... 그런 얘기도 할 정도예요.
☆ 송승현 : 현실에서 속된 말로 "아니, 자기들은 다 그렇게 사 왔으면서 우리도 그 방법을 통해서 집 사는 게 당연한 건데 왜 우리에 대한 사다리는 치워버리냐"라고 이야기를 하고 그리고 최근에 임대 사업자들 안에서 상생 임대주택 이런 것들도 5% 상한을 하다 보니까 임대료의 가격 브레이크를 잡아주는 역할을 했거든요. 그런 부분들이 오히려 더 넓게 형성이 되고 거주 중심이 아니라 거주와 임대 시장이 공존하는 게 부동산 시장의 안정화로 가는 방향이 아닌가라고 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 조금 전에 언급을 해 주셨는데 상생 임대 양도소득세 특례 요것도 관심이 있어요. 전세 거의 안 올리면 4년 임대하면 거주로 쳐주겠다 이 얘기잖아요. 이거는 어떻게 갈 걸로 보세요? 짧게 부탁드릴게요.
★ 김인만 : 이것도 결국에는 폐지 수순으로 가지 않을까 방향성이 거주로 가고 있기 때문에, 그런데 한마디만 하고 싶은데요. 모든 정책에 명암이 있는데 그렇게 해서 주택 시장이 안정이 되고 다 좋아지면 다 좋은데 장기보유특별공제도 그렇고 상생 임대인도 그렇고 거주 중심으로 간다고 해서 지금의 고질적인 부동산 문제, 집값 문제가 해결 안 될 것 같습니다. 안 되고 도리어 부작용이 더 클 것 같습니다. 장특공제도 거주 안 하면 사실상 20%밖에는 혜택을 못 받기 때문에 그대로 내버려 둬도 되는 정책을 너무 포퓰리즘처럼 마치 대단한 것처럼 포장을 하게 되면 부작용이 더 크다는 말씀드리고 싶습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 06월 18일 목요일
■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 양도세 중과세 → 매물잠김 필연적..매물 나오도록 압박하려면 '보유세 인상'할 수 밖에
- "정부, 스스로 올가미 만들어 빠져나올 수 없는 상황"
- '보유세 인상', 전월세 상승으로 전가 못하도록 대책 고민하는 듯
- "보유세냐, 양도세냐 순서만 달랐다..盧文정부때 한번 가본 길"
- 전세대출 축소-공시가 90%? "文때도 전세대출은 놔뒀는데..." 서민주거안정이라는 인식 때문, 지금은 그것도 내려놓은 듯"
- 상생임대제도, 폐지 수순으로 갈 듯
- 장특공제 혜택 축소, '포퓰리즘'처럼 포장해 부작용 우려
<송승현 도시와경제 대표>
- 구윤철 '비거주 혜택 축소' 발언, "전월세 시장 문제점 더 커질 가능성"
- '비거주 혜택 축소'→갭투자 물량 축소→임대 가격 상승 등 도미노현상으로 굉장히 광범위하게 전월세 불안 가능성
- 장특공제 축소, 현재 거주 40 보유 40% 혜택 구조에서 거주만 80% 보유 0%, 또는 거주 60% 보유 20%로 갈 가능성
- 장특공제 거주요건 강화시킬수록, 80% 혜택보기 위해 '똘똘한 한채' 선택해, 양극화 더 부추길 것
- 임대시장 풍부해져야 '주거사다리' 역할도 가능
- 2030세대, '갭투자' 불가에 '자기들은 그렇게 사왔으면서, 왜 우리에 대한 사디리는 치워버리냐' 의견도
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : 지난번 방송 때 소장님께서 이런 말씀을 하셨어요. '아마 나는 동의하지 않지만 보유세를 강화하는 흐름으로 가게 될 것 같다.' 일단은 그 말씀이 맞는 것처럼 보이거든요. 결국에는 종부세라든지 보유세 강화를 단행하는 분위기로 가는 것 같기는 해요.
★ 김인만 : 갈 수밖에 없지 않을까요? 왜냐하면 양도세를 중과세를 하면 필연적으로 발생하는 게 매물 잠김이잖아요. "중과세 내고 내가 어떻게 팔아"라고 했을 때 압박을 하는 방법이 "보유세를 올리니까 네가 감당을 못 하잖아. 감당하지 못하는 집을 왜 가지고 있니? 그래도 팔아야지"라는 압박을 하려면 결국에는 보유세 인상을 할 수밖에 없는 스스로 올가미를 만들었기 때문에 그 올가미에서 빠져나올 수가 없는 상황입니다.
◆ 조태현 : 양도세를 높이면 매물 잠긴다고 하셨잖아요. 보유세를 높이면 세입자에게 전가된다는 거는 이미 많은 연구의 결과로 나와 있거든요.
★ 김인만 : 세입자한테 전가는 되죠. 전가는 됨에도 불구하고 대통령께서도 말씀을 하셨잖아요. 전세 가격이 올라가게 되면 집값 매매 가격을 밀어 올리는 전세 가격이 구조적인 문제가 있기 때문에 월세로 가는 게 맞다. 그래서 이걸 정상화 과정으로 보고 있는 거고요. 현재에서는 그렇게 바라본다면 전가는 됩니다만 또 하나의 대안을 본다면, "전가를 해? 그러면 인상률 제한을 할 수도 있겠다" 이런 것도 검토는 하고 있는 것 같고요. "너 많이 올리지 마. 법으로 많이 못 올리게 강제로 해 버릴 거야"라는 것도 하지는 못하지만 고민을 하고 있는 것 같고요. 보유세도 왜 한다고 본다면 과거를 보면 현재와 미래를 볼 수가 있는데 노무현 정부와 문재인 정부를 보게 되면 결국에는 순서만 다를 뿐이지 보유세를 올리고 양도세를 올렸거든요. 지금도 똑같이 가고 있기 때문에 대출 규제했고요. 규제지역 지정했고요. 세금 규제하는데 보유세를 올리고요. 종합부동산세를 올렸죠. 양도세 중과세를 합니다. 그래서 노무현, 문재인 정부 때 똑같이 했고 또 보유세 인상 하나 빼고는 똑같이 갔거든요. 근데 갑자기 달라진다? 한 번 했던 길이기 때문에 아예 양도세를 중과세를 안 했으면 제가 희망을 가졌을 겁니다. 근데 양도세는 이미 중과세했기 때문에 똑같이 간다고 생각을 하고 있고요. 지금까지 대통령의 메시지, 현 정부의 정책 방향을 보면 대통령이 메시지를 던지면 탑다운 방식으로 정책이 쭉 진행이 되고 있기 때문에 지금부터 메시지는 던진 거고요. 가이드라인이 나왔습니다. 실무적인 일만 남았고 조율 과정만 남았기 때문에 보유세를 얼마나 많이 올리느냐. 어느 정도 수준까지, 한마디로 강남 3구에 충격을 많이 줄 것인가. 마포 성동 같은 한강 벨트에도 충격파를 강하게 줄 것인가. 노도강까지도 영향을 줄 것인가의 고민거리지 하고 안 하고의 문제는 아니라고 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 한 번 했다고 하셨는데 정확하게는 두 번을 했었잖아요. 이번에는 과거 두 번과 결과가 다르게 될지 이것도 관전 포인트일 것 같은데 여기까지만 하겠습니다. 비거주 1주택자가 논의의 중심이 또 됐다고 하는데요. 어제 구윤철 부총리가 "실거주가 아닌 주택까지 세제 혜택을 줄 이유가 없다"라고 이야기를 했습니다. 어떻게 들으셨습니까?
☆ 송승현 : 거주 중심으로 주택 설계를 하고 있구나 라는 판단을 해 봤죠. 비거주 주택을 갖고 계신 분들에 대한 어떤 대출, 이런 부분들은 상당 부분 축소하거나 연장을 안 하겠다는 것들로 읽었고요. 또 그다음에 장기보유특별공제에 대한 방향성도 살짝 묻어져 있었다고 판단을 해 봅니다. 그래서 이런 발언 안에서 어느 정도 숨겨져 있는 내용들은 그런 골자가 담겨져 있을 거로 예상이 되고요. 그런데 지금 상황에서 거주 중심으로 가지고 가는 게 임대 시장에 엄청난 문제를 발생시키고 있는데, 저도 상당히 시장을 친화적으로 바라보는 시점인 사람인데도 불구하고 이주비 대출이 완화가 되면 임대 시장이 불안할 거라는 의견을 드렸잖아요. 근데 이런 상황에서 다 인지를 하고 있는 사람인데도 조심스러운데 이런 발언 자체가 실거주 중심으로 가겠다고 하면 다주택자나 임대사업자, 이런 사람들의 혜택들이 축소된다고 느낄 수밖에 없거든요. 그러면 전세나 월세 시장의 문제점들이 더 커질 가능성들이 크다. 그리고 대통령께서는 어떤 X로 본인의 철학을 담을 수도 있어요. 근데 실질적인 그 움직임을 보이는 어떤 부총리가 이런 발언을 했다는 거는 정책에 담길 가능성들이 상당히 짙게 보이는 거죠.
◆ 조태현 : 탑다운 이렇게 내려오네요.
☆ 송승현 : 그렇죠. 그래서 상황에서는 갭투자 매물 같은 경우는 상당히 추가적으로 물량이 없어질 가능성들이 크고요. 갭투자가 없다는 거는 임대사업자라든지 다주택자가 생기기가 어렵고, 거기에 전월세 물량들을 축소시키고, 그리고 정책하고 임대 가격하고 소위 말하는 그 꼬이는 현상들이 나타나고 가격들이 올라가다 보니까 도미노처럼 흘러갈 것 같아요. 그 가격 선들이 전반적으로 특정 지역만 오르는 게 아니라 굉장히 광범위하게 전월세 시장들이 불안할 가능성이 크다고 봅니다.
◆ 조태현 : 조금씩 번져나가는 기류는 분명한 것 같은데요. 전세대출 쪽에도 그렇기 때문에 손을 댈 것이라는 이야기가 계속 나오고 있잖아요. 최근에 전세 대출 축소의 공시가 90% 이런 소위 말하는 찌라시가 돌기도 해서 정부에서 반박하고 이런 경우도 있었는데요. 전세 대출 실제로 축소될 가능성은 어떻게 보십니까?
★ 김인만 : 되지 않겠습니까? 방향성을 보게 되면 답이 나와 있잖아요. 거주 중심으로 가고 전세 가격은 집값을 밀어 올린다는 인식을 가지고 있기 때문에 전세 대출 DSR 포함될 가능성도 높고요. 전세 대출에 대해서 굉장히 마음에 안 들어 하는 것 같습니다. 문재인 정부와의 차이점을 찾는다면 문재인 정부도 세금 규제했잖아요. 보유세 올리고 양도세 올리고 대출 규제했는데, 전세 대출은 풀어줬습니다.
◆ 조태현 : 그때도 마음에 안 들어 했는데 어쩔 수 없이 놔뒀던 걸로 기억을 하거든요.
★ 김인만 : 전세 시장 안정에 대한 인식은 있었던 것 같고요. 그래서 2017년도에는 다주택자 임대사업자도 활성화시키려고 했습니다. 활성화시키려다가 나중에 다시 묶긴 했는데 그게 서민 주거 안정에 중요하다는 인식은 가지고 있었는데 지금을 보게 되면 그거조차도 내려놓은 것 같습니다. 그러면 문제가 뭐냐 하면 송 대표님 말씀하신 것처럼 전월세 시장이 불안해지는데 비거주 1주택의 장기보유특별공제잖아요. 제가 엊그제 부산에 내려갈 일이 있어서 강연을 하고 물어봤습니다. 그중에서도 수강생 중에 서울에 집을 비거주 1주택을 가지고 있는 분들이 계시거든요. 세제 혜택이 줄어든다면 세금이 예를 들어서 장기보유특별공제가 없어져서 수억 원 정도의 돈의 세금을 더 내야 되는 상황이라면 어떻게 할 거냐고 하니까 "이사 가야죠"라고 하더라고요. 그러면 부산에 있는 집을 정리를 하고 서울 집으로 들어오겠다는 얘기입니다. 그러면 서울에 원래 외지인들이 전세를 끼고 사 둔 집의 세입자는 굉장히 좋습니다. 주인이 들어올 가능성이 없기 때문에 그냥 마음 편하게 2+2 누리고 나중에 올려주더라도 계속 그 집에 10년 동안 살 수 있는 집인데...
◆ 조태현 : 보통 그럴 때는 많이 올리지도 않더라고요.
★ 김인만 : 많이 올리지도 않습니다. 어차피 돌려줘야 될 돈이기 때문에, 근데 이제는 이분들이 공포에 떱니다. 언제 올라올지 모르기 때문에 그러면 결국에는 ‘제로섬’이라고 하는데 제로섬이 예를 들자면 부산에는 하나 늘어나고 공급이 하나 늘어나는, 이 사람이 파니까. 서울은 세입자는 나가고 이 사람은 새로운 수요가 들어오니까 제로섬이 서울의 제로섬이 아니라 부산은 오히려 안 좋아지고, 서울은 공급이 부족해지는 문제가 생기는 거죠.
◆ 조태현 : 양극화도 심화되는 거죠.
★ 김인만 : 서울은 이런 식으로 가게 되면 집주인들이 그냥 사는 지역, 세입자가 살기는 굉장히 어려운 지역이 될 가능성이 상당히 높다고 보고요. 정책의 방향성이 거주 중심도 맞습니다. 맞는데 거주 중심만 해서는 안 되고요. 매매하는 사람들은 두 가지로 투 트랙으로 가야 됩니다. “거주하는 집? 오케이, 거주하니까 내가 대출도 해 줄게, 들어가서 살아.”, “너 거주하지 않아? 그러면 장기간에 임대료를 안 올리면 네가 살 수 있게 해 줄게, 세제 혜택 줄게”라고 해서 투 트랙으로 가야지 아예 임대 사업을 막아버리게 되고 거주만 하게 되면 결국 세입자들이 가장 큰 피해를 받을 수밖에 없습니다.
◆ 조태현 : 외국 같은 경우에는 이런 임대 사업자들을 육성도 많이 하고 그러는데, 잘 모르겠습니다. 비거주 1주택자 장특공제 이것도 폐지하는 수준으로 갈 가능성이 큰 거잖아요. 어느 정도까지로 예상을 해 볼 수 있을까요?
☆ 송승현 : 나오고 있는 장특공제는 4+4잖아요. 거주 40%, 보유 40%인데 이것도 거주 중심으로 갔기 때문에 보유만 하고 있으면 혜택이 크지 않은 건 현실이거든요. 근데 큰 틀 안에서만 갖고 있기 때문에 실무로 봤을 때는 진짜 보유만 한 거로는 큰 혜택들이 없어진 지가 상당 부분 됐는데 완전히 기존에 있었던 것까지도 없앤다고 하니까...
◆ 조태현 : ‘팔 때 혜택까지도 없애겠다.’
☆ 송승현 : 그런 상황이 돼 버리니까. 근데 조정들을 할 것 같아요. 거주만 하면 80%로 가고 보유는 그냥 제로로 간다든지 아니면 거주가 한 60% 주고 또는 보유는 한 20% 정도 이렇게 준다고는 하는데 이렇게 되면 아까 얘기한 것처럼 가격 불안에 대한 부분들이 있기 때문에 판단을 진짜 잘할 필요가 있어요. 장특공제를 기간을 조금 더 유지를 하고 그다음에 장특공제에 대한 보유뿐만 아니라 거주하는 과정 안에서 거주를 다 채웠어요. 그다음에 장특공제 혜택을 다 받게 되면 이건 '똘똘한 한 채'의 쏠림 현상들을 더 키우는 그런 구조가 돼 버리는 거거든요. 항상 양날의 검과 같은 그런 상황인데 장특공제에 대해서 거주의 요건을 강화시키면 강화시킬수록 혜택의 80%를 확보를 할 수 있는 가장 단가가 높은 아파트를 선택을 하게 되기 때문에 아마 양극화 현상들은 더 크게 현상이 될 수밖에 없고요. 소장님도 사석에서 볼 때랑 또 방송이랑 또 다른 의견들과 완화시키는 부분도 있겠지만 거주 중심이 맞다는 의견은 완전히 생각이 다른 사람이라 임대 시장이 한 절반 이상은 항상 갖고 있어야 된다고 생각을 하는 입장이기 때문에, 왜냐하면 그게 임대 시장과 특히나 전세 시장이 있어 줘야지 소위 말하는 가격의 주거 사다리 역할들도 할 수 있는 게 임대 시장이 풍부해져야지 되거든요. 그 현실에서 만나면 2030 세대들이 그 말씀하시던데요. "아니, 전세 끼고 다 사고 전세 하다가 매매 샀으면서 왜 우리는 그런 거 없애버리냐."
◆ 조태현 : 최근에 저도 만난 친구가 이번에 국무총리 후보자로 지명되신 분 열변을 토하더라고요. 화난다고 막... 그런 얘기도 할 정도예요.
☆ 송승현 : 현실에서 속된 말로 "아니, 자기들은 다 그렇게 사 왔으면서 우리도 그 방법을 통해서 집 사는 게 당연한 건데 왜 우리에 대한 사다리는 치워버리냐"라고 이야기를 하고 그리고 최근에 임대 사업자들 안에서 상생 임대주택 이런 것들도 5% 상한을 하다 보니까 임대료의 가격 브레이크를 잡아주는 역할을 했거든요. 그런 부분들이 오히려 더 넓게 형성이 되고 거주 중심이 아니라 거주와 임대 시장이 공존하는 게 부동산 시장의 안정화로 가는 방향이 아닌가라고 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 조금 전에 언급을 해 주셨는데 상생 임대 양도소득세 특례 요것도 관심이 있어요. 전세 거의 안 올리면 4년 임대하면 거주로 쳐주겠다 이 얘기잖아요. 이거는 어떻게 갈 걸로 보세요? 짧게 부탁드릴게요.
★ 김인만 : 이것도 결국에는 폐지 수순으로 가지 않을까 방향성이 거주로 가고 있기 때문에, 그런데 한마디만 하고 싶은데요. 모든 정책에 명암이 있는데 그렇게 해서 주택 시장이 안정이 되고 다 좋아지면 다 좋은데 장기보유특별공제도 그렇고 상생 임대인도 그렇고 거주 중심으로 간다고 해서 지금의 고질적인 부동산 문제, 집값 문제가 해결 안 될 것 같습니다. 안 되고 도리어 부작용이 더 클 것 같습니다. 장특공제도 거주 안 하면 사실상 20%밖에는 혜택을 못 받기 때문에 그대로 내버려 둬도 되는 정책을 너무 포퓰리즘처럼 마치 대단한 것처럼 포장을 하게 되면 부작용이 더 크다는 말씀드리고 싶습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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