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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 05월 28일 금요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표
<김인만 김인만부동산경제연구소장
- "지금이라도 사야돼?" 심리 번져나가..서울 가양6단지 22평, 8억에서 12억5천으로 급등
- "차라리 샀어야되나?" 전세 매물 품귀에 '포모'현상 나타나
- 1분기 서울 빌라 거래 건수 1만건 돌파
- 광명 집값 상승률 0.68%..서울 외곽지역 상승으로 이어지는 현상
- 경기인천으로 가기 힘들거나, 집 사기 힘든 분들 서울 빌라 매수로
- '전월세난이 쏘아올린 공' 강제매매의 현상
- 李정부, '도시형 생활주택' 공급? '프리미엄' 원룸 30제곱 이하, 9평 정도, 신혼부부 수요에 맞겠나 "의미 없는 거 하는 듯"
- 11만호? 무의미한 숫자만 늘리지 말고, 차라리 5만호 제대로 지어라
- 대출규제, 1주택자 규제 때문에 매입임대 사업 가능할지? 모두 민간이 아니라, 공공이 짓는다? 정해진 예산으로 불가능
이렇게 되면 비선호지역 저품질 주택 난발 가능성
<송승현 도시와경제 대표>
- 서울 아파트 전세? "매물 없는 게 가장 큰 문제..나왔다 하면 신고가"
- "온통 목마른 사람들, 전세 수도꼭지 찾으러 삼만리"
- 전월세값 급등에 자꾸 밀려나다보니, 비자발적 주택 구매 현상도
- "부동산원, 이제 월세 지수 나와야는거 아니냐..그만큼 월세비중 높아져"
- 정부, 비아파트 11만호 공급? 자칫 난개발 가능성
- 토허제나 다주택자 규제 과감하게 풀면서 비아파트 공급 함께 가야 효과볼 것
- 또, 비아파트 매입임대 정책, 정권 바뀔때 마다 바뀌어 정책 신뢰도 떨어져
- '11만호'라는 양적 공급에 치우질 경우, '객실 쪼개기' 우려..아파트 대체 상품 나올 수 있을지 의문
- 비아파트? '전세사기' 여파로 타격 심하게 입어..수요자들 '비아파트' 상품 꺼려하는 상황
- 비아파트 원룸 공급? "아파트 대체제될 가능성 제로"
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 이재명 정부 출범 1년이 이제 다음 주라고 해요. 다음 주에 기자회견도 예정이 돼 있는 것 같던데, 지금까지 상황을 보면요. 여러 가지 이재명 대통령이 말씀하셨던 거랑은 다르게, 계속 집값도 뛰고 전월세까지 같이 뛰고 이런 트리플 상승 국면으로 가는 것 같아요?
■ 김인만 : 지금 가고 있죠. 모든 통계 결과를 보더라도, 집값은 물론 섹터로 좀 나누긴 해야 됩니다. 강남 같은 고가 아파트 시장은 양도세 중과세로 눌려 있다가, 지금 1월로 다시 원복이 된 상태이고요. 나머지 15억 이하, 3분위 아파트들은 전월세난 때문에 등 떠밀려서 굳이 살 생각이 없는 분들도 지금 아니면 앞으로 더 올라갈 것 같은 두려운 마음. 그리고 실제로 제가 지난주도 여기 근처 강서구 가양동에 임장을 갔었는데, 작년 이맘때 작년 5월 6월에 가양6단지가 22평이죠? 가장 큰 면적이. 8억 대 뭐 8억 4천, 8억 2천 8억 요 무렵이었는데, 지금은 12억 5천 부르고 있거든요. 매매 가격이 이렇게 오르다 보니까 진짜 깜짝 놀라는 거죠. 차라리 작년에 샀어야 되나? 지금이라도 해야 돼? 여기서 못 사는 분들이 주변 단지로 이렇게 번져 나가고 있기 때문에, 많은 분들이 불안을 호소하고 있고요. 그러면 전세 가격이라도, 월세라도 안정이 되면 너무 비싸니까 우리 돈 더 모아서 사자라고 하겠는데, 일단 전세는 매물이 없습니다. 가격이 올라가는 건 우리 박근혜 정부 때도 전세난이 있었거든요? MB 정부 때 전세 대출을 풀어줬기 때문에 전세 가격이 엄청나게 올라가는 전세난이 있었는데, 지금의 전세난은 일단 매물이 없으니까. 가격을 올려주고 안 올려주고는 그다음 문제고, 일단 매물이 없다는 위기감. 그러면..
◇ 조태현 : 아, 비싸더라도 구할 수만 있으면 구하겠는데, 그거 자체가 없다?
■ 김인만 : 그런 분들도 많습니다. 근데 구하고 싶은데 매물이 없으니까, 구할 수 없으니까 월세로 가게 되는데 생각을 하게 되죠. 월세에 가서 집주인한테 월세 내느니, 대출 이자 내는 게 낫지 않을까라는 생각을 할 수밖에 없는 상황입니다.
◇ 조태현 : (제가) 그래서 집 샀어요.
■ 김인만 : 맞습니다. 대부분 사람들이 그렇습니다. 그래서 집을 사는데, 마침 주식도 올라가 주네? 주식 팔아서 집 사고 성과급이 나오네? 보태서 집 사고, 전·월세 시장이 불안한 게 저는 가장 문제라고 생각합니다. 전월세가 안정이 되면 성과급 받아도 집 안 살 수도 있는데, 지금 주거 자체가 불안하니까. 최근에 제가 만난 분은 행복주택에 사시는 분인데, 기간이 많이 남았습니다. 7년 정도 남았으니까, 7년 동안 걱정 없이 살 수 있음에도 불구하고 너무 불안한 거예요. 7년 후에는 어떻게 되지?
◇ 조태현 : 아, 그렇게 따지면 7년이나 남은 게 아니라, 7년밖에 안 남은 거예요.
■ 김인만 : 그렇죠. 7년 후에는 집값도 더 올라가 있고, 전·월세가 더 올라가 있을 텐데, 내가 그 사이에 돈을 많이 모을 수 있을까? 삼성·하이닉스도 아닌데? 라고 했을 때 차라리 그냥 깨버리고, 지금이라도 사야 되는 것 아니냐를 진지하게 고민하고 있더라고요. 그런 상황을 본다면 전·월세 난이 결국에는 투자 심리, 또 다른 포모를 만들고 있지 않나 생각을 하고 있습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 어찌 됐건 굉장히 서민들에게 어려운 시기가 돼 가고 있는 것 같은데, 조금 전에도 말씀하셨던 것처럼 전세 매물 거의 실종된 것들이 명확하게 보여요. 대규모 단지에서도 0건 이런 거는 이제 예삿일이라고 하던데요?
◈ 송승현 : 네. 지금 매물이 없는 게 가장 큰 문제인데요. 뭐 어떻게 보면은 예전에는 수도꼭지가 한 100개 있고 목마른 사람이 한 천 명 정도 있었다라고 하면, 지금은 수도꼭지는 한 10개로 바뀌었고, 목마른 사람은 한 2천 명으로 바뀌었어요.
◇ 조태현 : 그러다 보니까 '나왔다 하면 신고가다' 이런 말이 나오는 것 같아요.
◈ 송승현 : 그렇죠. 근데 수도꼭지가 지금은 아예 없잖아요? 말씀하신 것처럼. 그러면 이제 수도꼭지를 찾으러 경기도로 가는 거죠. 거기에는 수도꼭지가 혹시나 있나?
◇ 조태현 : 이것도 또 풍선 효과가 되는 거네요.
◈ 송승현 : 그렇죠. 그래서 전세나 월세 같은 경우도 주거 이동하는 데 있어서 선택지로 지금 서울 외곽 쪽, 또는 지금 경기도권까지 밀려나가고 있다라고 보여지고요. 간 김에 이제 매매라든지 전세를 선택을 하는데, 뭐 여러 생각들이 있겠죠. 계속 전·월세에 머무르다 보니까 이렇게 주거에서 자꾸 밀려나가고, 실질적으로 선택을 못하다 보니까 비자발적으로 지금 주택을 구매를 하는 경향들이 나오고 있는 거죠. 그래서 전·월세에 대한 매물들이 굉장히 좀 부족하고 있는 상황에서, 가끔 여기 출연하시는 채상욱 대표님께서 얘기를 하시는 거 저도 일정 부분 동의를 하는 부분인데, 그럼 전·월세 지수나 매매 가격 지수가 부동산 통계로 나오다 보니까, 전세 매물이 이렇게 없어지게 되면 전세 지수가 뭐가 점점 중요해지냐. 월세 지수가 점점 필요할 정도인데.
◇ 조태현 : 아, 그게 더 중요해진다?
◈ 송승현 : 그렇죠. 부동산원에서 주간 아파트 동향 나올 때 매매라든지 전세에 대해서 동향들 체크만 나오는데, 이제 월세에 대한 동향도 체크해질 정도로 전세에 대한 비중보다도 월세들이 많이 늘어나고 있고. 이런 배경을 보면은 결국 토지거래허가구역에 대한 규제로 인해서 그 매물을 축소시키는 주요 원인으로 작용을 했고요. 또 거기에 다주택자에 대한 규제, 이런 강도들이 계속적으로 언급이 되면서 물량들이 축소가 되고 있고요. 또 거기에 최근 들어선 비거주까지도 얘기가 나오고 있는 상황이라면, 눈앞에 계속적으로 전세나 매물들이 줄어드는 게 내 눈앞에 뻔하게 보이고 있는 상황에서는 당연히 비싼 돈을 주고도 전세를 선택을 한다든지, 아니면 매물 매매를 선택한다든지, 또는 서울에서 좀 이동을 해서 수도권에 있는 주택들을 대안의 주거지로 선택을 할 수밖에 없는 거죠. 그러니까 본인이 살고 있는 정주 환경을 벗어나서 다른 곳에서 산다라는 게 굉장히 고통스러운, 그런 심리적인 압박들이 생기는데 그런 것들이..
◇ 조태현 : 생각보다 쉽지가 않아요. 그게.
◈ 송승현 : 그럼요. 특히나 부모 같은 경우는 좀 덜 할 수 있겠지만, 우리 조태현 앵커처럼 항상 이렇게 웃으면서 출·퇴근할 수 있겠지만, 자녀들이 본인들의 그 추억이 담긴 장소를 벗어난다라는 것, 또 동료들하고 학교 친구들하고 멀어진다라는 거에 대한 가슴 아픔들이 있기 때문에, 이런 부분들을 위해서라도 항상 상식과 공정, 또 정의 이런 쪽을 중요시하게 생각한다면 부동산 시장도 이런 것들이 공존하는 사업 사회이기 때문에, 이런 부분에서는 물량 확대를 할 수 있는 방향으로 해줘야 줄 필요가 있지 않겠냐라고 봅니다.
◇ 조태현 : 그래서 예전에 처음에 EU가 출범했을 때, 저개발 국가에서 선진국으로 많이 이동할 줄 알았다고 생각을 해요. 얘기를 하는데, 실제로는 이동이 그렇게 많지는 않았다고 해요. 고향을 떠나는 게 쉬운 일이 아닙니다. 저는 떠났습니다. 그래서 지금 개구리가 우는 곳에 살고 있는데요. 아무튼 간에 이렇게 전세 물건도 부족하고, 매매 가격은 치솟고 있고, 월세도 만만치가 않고 이러다 보니까 상대적으로 가격이 낮은 서울 외곽의 연립이나 다세대. 그러니까 비아파트 쪽, 이쪽 거래가 많이 늘었다고 해요. 1분기에 서울 빌라 거래가 1만 건을 돌파했다고 하는데, 이거는 어떤 의미가 있는 겁니까?
■ 김인만 : 이제 전·월세 난입니다. 전·월세 난이면 우리가 가만히 있을 수는 없잖아요? 전세를 찾아서 들어가시는 분들도 있습니다만, 나름대로 답을 찾아야 되는데. 답안지가 세 가지가 있죠. 하나는 성과급 받았으면 집 사는 방법. 쉽지 않잖아요? 모든 사람들이 다 그럴 수는 없으니까. 우리나라의 몇 퍼센트나 되겠어요? 몇 퍼센트 안 되죠. 그럼 두 번째 방법은 이제 지역을 옮기는 방법. 집을 줄이거나, 그러면 최근에 지역 옮긴 지역을 보게 되면 서북쪽이죠? 마포나 은평구나 이쪽에서 밀려나신 분들은 고양시로 가고 있고요. 노도강에서 밀려나신 분들은 의정부 양주로 가고 있고, 동북쪽이죠? 중랑구라든지 성북구에서 밀려나신 분들은 구리, 또는 남양주. 또 남쪽으로 밀려나신 분들은 용인 수지나 동탄. 그리고 안양 동안구. 다 계획이 있습니다. 나름대로 주거 인프라가 좋고, 학교나 편의시설, 교통이 좋은 곳으로 옮겨갑니다. 남쪽으로 더 서남권으로 가게 되면 광명. 광명이 역세권에 뉴타운 개발이 되고 있고, 물량이 많기 때문에 광명으로 갑니다.
◇ 조태현 : 광명이 지난주에 0.68%가 올랐어요.
■ 김인만 : 그래서 올라간 겁니다.
◇ 조태현 : 깜짝 놀랐어요. 그거 보고.
■ 김인만 : 다 이유가 있습니다. 그러면 또 하나의 방법은 나는 애가 도저히 애 친구들 때문에 이 지역을 벗어날 수는 없어. 내 직장은 그래. 애기가 어려서 나는 멀리 가면은 케어가 안 돼. 이런 분들은 빌라를 선택하게 되는 거죠 어쩔 수 없이. 그러면 지금 서울 도심의 빌라 거래가 늘어난 이유도 경기도 인천으로 가기는 힘들고, 집을 사기도 힘들고, 돈은 제한적인데 대출도 잘 안 나와 DSR 걸려서. 이런 분들은 어쩔 수 없이 지금 빌라로 가고 있기 때문에, 또 하나는 서울에서는 최근에 재개발 많이 하고 있잖아요? 예전에 안 되는 곳들도 신속 통합 기획이다, 모아타운이다. 서울시장 후보들도 너도 나도 뭐 오세훈 후보는 패스트로 하겠다, 정원오 후보는 착착 개발하겠다라고 하니까, 빌라 살더라도 좀 참고 견디면 나중에 구역 지정이 되고, 또 새 아파트가 될 수 있다라는 희망이 있기 때문에 많은 분들이 서울에서는 지금 빌라를 좀 선택하지 않나. 결국에는 그런 선택지를 어쩔 수 없이 나의 의지와는 무관하게 전·월세난이, 쏘아올린 공이 이렇게 지금 일파만파 퍼지고 있는 상황입니다.
◇ 조태현 : 참 이것도 어떻게 보면 강제 매매의 하나의 현상이라고 볼 수가 있겠는데, 정부가 이런 여러 가지 현상들을 해결하기 위한 카드로 '비아파트' 카드를 또 꺼내 들었어요. 그래서 아파트는 아무래도 시간이 오래 걸리다 보니까, 빌라 같은 비아파트는 한 1년이면 일단 공급할 수 있잖아요? 그래서 이 11만 가구를 공급을 대폭 늘리겠다 라고 해서 중간에 어떤 사다리를 만들어 주겠다는 계획을 내놨거든요? 총평 한번 해볼까요?
◈ 송승현 : 비아파트 공급이 저는 필요성은 있다라고 보는 입장입니다. 왜냐하면 주택 같은 경우는 다양한 유형들이 필요하거든요. 그래서 비아파트도 주택 유형에 해당되기 때문에 필요성들은 있다라고 보는데, 그런 주거가 필요성과 대체 주택들이 있다라고 하면, 다양한 주택의 공급들이 필요하거든요? 비아파트만 소위 11만 호를 공급하겠다라고 하면은, 그 정도 공급이 비아파트로 들어가게 된다면 자칫 잘못하면 난개발 형태가 될 수 있어요. 거기에다가 개발도 층수도 이렇게 올리게 된다라면, 그 지역이 어떤 난개발 형태가 될 수 있는 우려들. 뭐 이런 것들이 발생될 수 있다라고 보여지고요.
그렇기 때문에 이런 비아파트가 공급이 돼야 되겠다라고 하면, 아파트에 대한 공급이라든지 기존에 있었던 규제를 일정 부분 풀어서, 저는 개인적으로는 과감하게 풀어야 된다라고 생각하는 입장인데, 그래도 순차적으로 풀어가면서 토지거래허가나 그다음에 어떤 다주택자에 대한 규제들. 이런 부분들을 풀어서 전·월세 공급과 함께 비아파트가 공급이 된다라고 하면 효과를 충분히 볼 수 있다라고 보는데, 모든 것들은 다 막혀 있는 상황에서 비아파트로만 공급된다 라고 하면은, 그런 공급들이 얼마나 실효성이 있겠냐라고 보여지고요.
그리고 수요자들이나 이런 분들이 비아파트를 최근 들어서 선호를 안 하는 이유가, 지금 정부가 계속 바뀔 때마다 비아파트를 매입하셔서 임대 공급하시는 분들에 대한 혜택이 고무줄처럼 늘어났다 줄어났다, 늘어났다 줄어났다 이런 부분들이 정책 신뢰도가 굉장히 많이 손실이 됐다라고 보여지고요. 그리고 공급에 대한 주체 같은 경우도 이런 매입 임대 주택을 한다라고 해도 적정 매입가라든지, 토지 가격 상승이나 이런 부분을 봤을 때는 한 11만 호라는 공급의 양이 약간 수치적으로만 느껴지고, 체감적으로는 느껴지기는 좀 어렵다. 그리고 11만 호가 만약에 공급된다라고 하면, 역시나 그럼 객실을 쪼개는 구조로 예상이 되거든요? 그러니까 양을 많이 늘린다라는 거는 아파트의 대체가 될 수 있는 상품이 나오기보다는, 오히려는 29제곱미터 정도 돼 줘야지 0.5대 정도의 주차 면적을 확보를 할 수 있거든요? 그러면은 굉장히 적은 면적에 주택들이 공급될 가능성이 크기 때문에, 이런 것들은 시장에 누적된 수요들이 희망하는 주택 공급이 아닐 가능성이 있다. 그래서 가구 수는 좀 더 줄이더라도, 양질의 비아파트가 공급이 된다라는 게 되게 된다라면 그나마 좀 도움이 될 수 있겠지만, 양만 늘려가지고는 최근에 수요자들이 좀 믿지 않는 경향들이 있어서 이건 좀 한계가 있다라고 봅니다.
◇ 조태현 : 문재인 대통령 때 6년 전인데, 그때 이런 임대 아파트를 둘러보고 옛날 기준으로 10평대였거든요? 4인 가족도 살 수 있겠다고 말씀을 하셨다가, 집중 포화를 받으신 적이 있잖아요? 그것도 갑자기 생각이 나는데, 지금 정부가 얘기한 게 도시형 생활주택이란 말이에요? 이거는 다른 거랑 다른 겁니까?
■ 김인만 : 도시형 생활주택은 MB 때 만들어진, 어떻게 보면 원룸 같은 건데요. 이제 주차장을 지어야 됩니다. 세대당 1대씩 확보를 해야 되는데, 그러면 13대를 짓게 되면 주차장이 10대 공간이 확보가 돼야 되는데, 건축하시는 분들 입장에서는 굉장히 부담스럽거든요? 그래서 MB가 주차장을 좀 완화시켜줬습니다. '그렇게 안 해도 돼. 0.5에서 1대인데 20에서 50%는 재량권을 줄게' 라고 해서 주차장을 덜 짓더라도 많이 지을 수 있도록 한 집이 도시형 생활주택인데, 수는 늘리는 긍정적인 효과는 있습니다만, 주차장이 좀 부족하니까..
지금 정부의 대책은 두 가지입니다. 일단 매입·임대 건축하시는 분들이 지으면 우리가 사주겠다. 두 번째 나온 대책이, 많이 지을 수 있도록 건축 규제를 풀어주겠다 라는 겁니다. 그래서 저는 건축 규제를 풀어주는 부분은 충분히 긍정적으로 평가를 해 주고 싶습니다만, 송승현 대표님께서 말씀하셨듯이 이제 두 가지 포인트죠. 질, 양질과 쓸 만한 곳이어야 되는데, 최근에 신혼부부들이 전세난이잖아요? 1인 가구 청년들, 우리 딸 같은 애들이 갈 데가 없어서 지금 문제가 되는 건 아니잖아요? 그렇다면 방 3개에 화장실 2개 정도, 아니면 방 2개에 화장실 2개라도 그 정도 공간이 나와야 되는데, 이번에 보도 자료 내용을 보게 되면 마지막 페이지에 프리미엄 원룸 조감도 라고 해서 나왔는데, 전용 면적이 30제곱미터 이내입니다. 그러면 9평 정도 되거든요.
◇ 조태현 : 30제곱미터? 예.
■ 김인만 : 원룸이 프리미엄 필요 없습니다. 그냥 하자 없이 방 3개, 화장실 2개를 잘 만들어주면 됩니다. 근데 프리미엄 원룸은 사실 의미 없는 거를 지금 하겠다는 거라고 보여서, 저는 원룸은 필요 없다. 적어도 3룸 정도는 만들자. 전용 면적 51에서 59제곱미터, 평으로 따지면 15평에서 18평 정도는 나와줘야 되고요. 11만호 안 해도 됩니다. 5만호 해도 됩니다. 그냥 방 3개, 화장실 2개 5만호 해도 저는 충분하다고 생각하고..
◇ 조태현 : 그러니까 무의미하게 숫자만 때려 놓을 게 아니라?
■ 김인만 : 숫자는 어차피 국민들이 공감을 안 하기 때문에 아무런 의미가 없고요. 또 하나의 걱정은 이제 짓습니다 규제를 풀어서. 그러면 사줄 사람이 있어서, 사서 임차인 세입자들한테 임대를 놔야 되는데, 예를 들어서 송파구에 집 하나 가지고 있는데 내가 그냥 월세 받고 싶어요. 한 3개 사 가지고, 주택 수 잡히거든요.
◇ 조태현 : 아, 규제가 다 들어와 버리네요.
■ 김인만 : 대출도 잘 안 나오잖아요. 그러니까 건축을 많이 하면 뭐 하냐고요. 받아줄 사람이 없는데.
◇ 조태현 : 살 사람이 없다.
■ 김인만 : 공공이 모든 걸 다 받아줘야 되는데, 매입 임대도 그래서 공공이 6만 6천호 규제 지역들 받아주겠다는 건데, 어떻게 받아주겠습니까? 예산이 정해져 있는데. 그러면 어떻게 된다? 그냥 막 건축하시는 일부 분들이 입지가 안 좋은 곳에, 건축비 그냥 낮게 해 가지고 저품질의 주택을 많이 지어서 공급을 하는 이런 부작용들이 생길 수도 있기 때문에, 저는 숫자에만 너무 집착하지 말고 신혼부부들이 살 수 있는 집을 제대로 공급하자는 입장입니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 정책이 앞뒤가 잘 안 맞는 그런 측면도 있는 것 같은데요. 하나만 더 짚어볼까요? 비아파트 어찌 됐건 잘 되면 도움이 되긴 할 텐데, 보통 아파트의 어떤 수요자, 잠재적인 수요자분들이 비아파트를 선택하는 경우는 별로 없지 않아요?
◈ 송승현 : 그래도 주거 사다리 역할을 하는 상품이기 때문에, 선호는 할 수는 있다라고 보여지는데, 지금 비아파트가 굉장히 타격을 입었던 이유 중에 하나는 전세 사기에 대한 문제들이 큽니다. 그 이후로는 비아파트라는 상품 자체를 수요자들이 꺼려하는 그런 상황이거든요. 그리고 보증 한도 같은 경우도 상당히 낮춰 놓은 상황이에요. 그래서 그런 부분들을 상당 부분 좀 복원을 해준다라면은 필요성이 있고, 아까 말씀하신 것처럼 면적 자체가 비아파트라고 하면은 상당히 좀 작은 면적들이 형성이 되다 보니까, 그게 제한적이거든요? 근데 좋은 지역에, 대형 면적에 한 5-60평 정도 되는 비아파트는 엄청 선호를 하거든요. 소위 말하는 청담동이라든지 성북동 이런 데들은 선호를 합니다. 그 말은 뭐냐면, 좋은 지역에 양질의 비아파트가 된다라고 하면은 그거는 오히려 꼭 아파트가 아니어도 비아파트에 살겠다라는 의지가 있는데, 주거 사다리 역할을 하면은 점점 본인들의 가족 구성원들도 많아지고 이런 상황에서, 소위 쪼개기 원룸에 가까운 그런 상품들이 얼마나 좀 도움이 되겠냐. 결국은 시장에서 아파트의 대체제가 될 가능성은 제로다라고 봐야 되겠죠.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 05월 28일 금요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표
<김인만 김인만부동산경제연구소장
- "지금이라도 사야돼?" 심리 번져나가..서울 가양6단지 22평, 8억에서 12억5천으로 급등
- "차라리 샀어야되나?" 전세 매물 품귀에 '포모'현상 나타나
- 1분기 서울 빌라 거래 건수 1만건 돌파
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이렇게 되면 비선호지역 저품질 주택 난발 가능성
<송승현 도시와경제 대표>
- 서울 아파트 전세? "매물 없는 게 가장 큰 문제..나왔다 하면 신고가"
- "온통 목마른 사람들, 전세 수도꼭지 찾으러 삼만리"
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- 정부, 비아파트 11만호 공급? 자칫 난개발 가능성
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- 또, 비아파트 매입임대 정책, 정권 바뀔때 마다 바뀌어 정책 신뢰도 떨어져
- '11만호'라는 양적 공급에 치우질 경우, '객실 쪼개기' 우려..아파트 대체 상품 나올 수 있을지 의문
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- 비아파트 원룸 공급? "아파트 대체제될 가능성 제로"
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 이재명 정부 출범 1년이 이제 다음 주라고 해요. 다음 주에 기자회견도 예정이 돼 있는 것 같던데, 지금까지 상황을 보면요. 여러 가지 이재명 대통령이 말씀하셨던 거랑은 다르게, 계속 집값도 뛰고 전월세까지 같이 뛰고 이런 트리플 상승 국면으로 가는 것 같아요?
■ 김인만 : 지금 가고 있죠. 모든 통계 결과를 보더라도, 집값은 물론 섹터로 좀 나누긴 해야 됩니다. 강남 같은 고가 아파트 시장은 양도세 중과세로 눌려 있다가, 지금 1월로 다시 원복이 된 상태이고요. 나머지 15억 이하, 3분위 아파트들은 전월세난 때문에 등 떠밀려서 굳이 살 생각이 없는 분들도 지금 아니면 앞으로 더 올라갈 것 같은 두려운 마음. 그리고 실제로 제가 지난주도 여기 근처 강서구 가양동에 임장을 갔었는데, 작년 이맘때 작년 5월 6월에 가양6단지가 22평이죠? 가장 큰 면적이. 8억 대 뭐 8억 4천, 8억 2천 8억 요 무렵이었는데, 지금은 12억 5천 부르고 있거든요. 매매 가격이 이렇게 오르다 보니까 진짜 깜짝 놀라는 거죠. 차라리 작년에 샀어야 되나? 지금이라도 해야 돼? 여기서 못 사는 분들이 주변 단지로 이렇게 번져 나가고 있기 때문에, 많은 분들이 불안을 호소하고 있고요. 그러면 전세 가격이라도, 월세라도 안정이 되면 너무 비싸니까 우리 돈 더 모아서 사자라고 하겠는데, 일단 전세는 매물이 없습니다. 가격이 올라가는 건 우리 박근혜 정부 때도 전세난이 있었거든요? MB 정부 때 전세 대출을 풀어줬기 때문에 전세 가격이 엄청나게 올라가는 전세난이 있었는데, 지금의 전세난은 일단 매물이 없으니까. 가격을 올려주고 안 올려주고는 그다음 문제고, 일단 매물이 없다는 위기감. 그러면..
◇ 조태현 : 아, 비싸더라도 구할 수만 있으면 구하겠는데, 그거 자체가 없다?
■ 김인만 : 그런 분들도 많습니다. 근데 구하고 싶은데 매물이 없으니까, 구할 수 없으니까 월세로 가게 되는데 생각을 하게 되죠. 월세에 가서 집주인한테 월세 내느니, 대출 이자 내는 게 낫지 않을까라는 생각을 할 수밖에 없는 상황입니다.
◇ 조태현 : (제가) 그래서 집 샀어요.
■ 김인만 : 맞습니다. 대부분 사람들이 그렇습니다. 그래서 집을 사는데, 마침 주식도 올라가 주네? 주식 팔아서 집 사고 성과급이 나오네? 보태서 집 사고, 전·월세 시장이 불안한 게 저는 가장 문제라고 생각합니다. 전월세가 안정이 되면 성과급 받아도 집 안 살 수도 있는데, 지금 주거 자체가 불안하니까. 최근에 제가 만난 분은 행복주택에 사시는 분인데, 기간이 많이 남았습니다. 7년 정도 남았으니까, 7년 동안 걱정 없이 살 수 있음에도 불구하고 너무 불안한 거예요. 7년 후에는 어떻게 되지?
◇ 조태현 : 아, 그렇게 따지면 7년이나 남은 게 아니라, 7년밖에 안 남은 거예요.
■ 김인만 : 그렇죠. 7년 후에는 집값도 더 올라가 있고, 전·월세가 더 올라가 있을 텐데, 내가 그 사이에 돈을 많이 모을 수 있을까? 삼성·하이닉스도 아닌데? 라고 했을 때 차라리 그냥 깨버리고, 지금이라도 사야 되는 것 아니냐를 진지하게 고민하고 있더라고요. 그런 상황을 본다면 전·월세 난이 결국에는 투자 심리, 또 다른 포모를 만들고 있지 않나 생각을 하고 있습니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 어찌 됐건 굉장히 서민들에게 어려운 시기가 돼 가고 있는 것 같은데, 조금 전에도 말씀하셨던 것처럼 전세 매물 거의 실종된 것들이 명확하게 보여요. 대규모 단지에서도 0건 이런 거는 이제 예삿일이라고 하던데요?
◈ 송승현 : 네. 지금 매물이 없는 게 가장 큰 문제인데요. 뭐 어떻게 보면은 예전에는 수도꼭지가 한 100개 있고 목마른 사람이 한 천 명 정도 있었다라고 하면, 지금은 수도꼭지는 한 10개로 바뀌었고, 목마른 사람은 한 2천 명으로 바뀌었어요.
◇ 조태현 : 그러다 보니까 '나왔다 하면 신고가다' 이런 말이 나오는 것 같아요.
◈ 송승현 : 그렇죠. 근데 수도꼭지가 지금은 아예 없잖아요? 말씀하신 것처럼. 그러면 이제 수도꼭지를 찾으러 경기도로 가는 거죠. 거기에는 수도꼭지가 혹시나 있나?
◇ 조태현 : 이것도 또 풍선 효과가 되는 거네요.
◈ 송승현 : 그렇죠. 그래서 전세나 월세 같은 경우도 주거 이동하는 데 있어서 선택지로 지금 서울 외곽 쪽, 또는 지금 경기도권까지 밀려나가고 있다라고 보여지고요. 간 김에 이제 매매라든지 전세를 선택을 하는데, 뭐 여러 생각들이 있겠죠. 계속 전·월세에 머무르다 보니까 이렇게 주거에서 자꾸 밀려나가고, 실질적으로 선택을 못하다 보니까 비자발적으로 지금 주택을 구매를 하는 경향들이 나오고 있는 거죠. 그래서 전·월세에 대한 매물들이 굉장히 좀 부족하고 있는 상황에서, 가끔 여기 출연하시는 채상욱 대표님께서 얘기를 하시는 거 저도 일정 부분 동의를 하는 부분인데, 그럼 전·월세 지수나 매매 가격 지수가 부동산 통계로 나오다 보니까, 전세 매물이 이렇게 없어지게 되면 전세 지수가 뭐가 점점 중요해지냐. 월세 지수가 점점 필요할 정도인데.
◇ 조태현 : 아, 그게 더 중요해진다?
◈ 송승현 : 그렇죠. 부동산원에서 주간 아파트 동향 나올 때 매매라든지 전세에 대해서 동향들 체크만 나오는데, 이제 월세에 대한 동향도 체크해질 정도로 전세에 대한 비중보다도 월세들이 많이 늘어나고 있고. 이런 배경을 보면은 결국 토지거래허가구역에 대한 규제로 인해서 그 매물을 축소시키는 주요 원인으로 작용을 했고요. 또 거기에 다주택자에 대한 규제, 이런 강도들이 계속적으로 언급이 되면서 물량들이 축소가 되고 있고요. 또 거기에 최근 들어선 비거주까지도 얘기가 나오고 있는 상황이라면, 눈앞에 계속적으로 전세나 매물들이 줄어드는 게 내 눈앞에 뻔하게 보이고 있는 상황에서는 당연히 비싼 돈을 주고도 전세를 선택을 한다든지, 아니면 매물 매매를 선택한다든지, 또는 서울에서 좀 이동을 해서 수도권에 있는 주택들을 대안의 주거지로 선택을 할 수밖에 없는 거죠. 그러니까 본인이 살고 있는 정주 환경을 벗어나서 다른 곳에서 산다라는 게 굉장히 고통스러운, 그런 심리적인 압박들이 생기는데 그런 것들이..
◇ 조태현 : 생각보다 쉽지가 않아요. 그게.
◈ 송승현 : 그럼요. 특히나 부모 같은 경우는 좀 덜 할 수 있겠지만, 우리 조태현 앵커처럼 항상 이렇게 웃으면서 출·퇴근할 수 있겠지만, 자녀들이 본인들의 그 추억이 담긴 장소를 벗어난다라는 것, 또 동료들하고 학교 친구들하고 멀어진다라는 거에 대한 가슴 아픔들이 있기 때문에, 이런 부분들을 위해서라도 항상 상식과 공정, 또 정의 이런 쪽을 중요시하게 생각한다면 부동산 시장도 이런 것들이 공존하는 사업 사회이기 때문에, 이런 부분에서는 물량 확대를 할 수 있는 방향으로 해줘야 줄 필요가 있지 않겠냐라고 봅니다.
◇ 조태현 : 그래서 예전에 처음에 EU가 출범했을 때, 저개발 국가에서 선진국으로 많이 이동할 줄 알았다고 생각을 해요. 얘기를 하는데, 실제로는 이동이 그렇게 많지는 않았다고 해요. 고향을 떠나는 게 쉬운 일이 아닙니다. 저는 떠났습니다. 그래서 지금 개구리가 우는 곳에 살고 있는데요. 아무튼 간에 이렇게 전세 물건도 부족하고, 매매 가격은 치솟고 있고, 월세도 만만치가 않고 이러다 보니까 상대적으로 가격이 낮은 서울 외곽의 연립이나 다세대. 그러니까 비아파트 쪽, 이쪽 거래가 많이 늘었다고 해요. 1분기에 서울 빌라 거래가 1만 건을 돌파했다고 하는데, 이거는 어떤 의미가 있는 겁니까?
■ 김인만 : 이제 전·월세 난입니다. 전·월세 난이면 우리가 가만히 있을 수는 없잖아요? 전세를 찾아서 들어가시는 분들도 있습니다만, 나름대로 답을 찾아야 되는데. 답안지가 세 가지가 있죠. 하나는 성과급 받았으면 집 사는 방법. 쉽지 않잖아요? 모든 사람들이 다 그럴 수는 없으니까. 우리나라의 몇 퍼센트나 되겠어요? 몇 퍼센트 안 되죠. 그럼 두 번째 방법은 이제 지역을 옮기는 방법. 집을 줄이거나, 그러면 최근에 지역 옮긴 지역을 보게 되면 서북쪽이죠? 마포나 은평구나 이쪽에서 밀려나신 분들은 고양시로 가고 있고요. 노도강에서 밀려나신 분들은 의정부 양주로 가고 있고, 동북쪽이죠? 중랑구라든지 성북구에서 밀려나신 분들은 구리, 또는 남양주. 또 남쪽으로 밀려나신 분들은 용인 수지나 동탄. 그리고 안양 동안구. 다 계획이 있습니다. 나름대로 주거 인프라가 좋고, 학교나 편의시설, 교통이 좋은 곳으로 옮겨갑니다. 남쪽으로 더 서남권으로 가게 되면 광명. 광명이 역세권에 뉴타운 개발이 되고 있고, 물량이 많기 때문에 광명으로 갑니다.
◇ 조태현 : 광명이 지난주에 0.68%가 올랐어요.
■ 김인만 : 그래서 올라간 겁니다.
◇ 조태현 : 깜짝 놀랐어요. 그거 보고.
■ 김인만 : 다 이유가 있습니다. 그러면 또 하나의 방법은 나는 애가 도저히 애 친구들 때문에 이 지역을 벗어날 수는 없어. 내 직장은 그래. 애기가 어려서 나는 멀리 가면은 케어가 안 돼. 이런 분들은 빌라를 선택하게 되는 거죠 어쩔 수 없이. 그러면 지금 서울 도심의 빌라 거래가 늘어난 이유도 경기도 인천으로 가기는 힘들고, 집을 사기도 힘들고, 돈은 제한적인데 대출도 잘 안 나와 DSR 걸려서. 이런 분들은 어쩔 수 없이 지금 빌라로 가고 있기 때문에, 또 하나는 서울에서는 최근에 재개발 많이 하고 있잖아요? 예전에 안 되는 곳들도 신속 통합 기획이다, 모아타운이다. 서울시장 후보들도 너도 나도 뭐 오세훈 후보는 패스트로 하겠다, 정원오 후보는 착착 개발하겠다라고 하니까, 빌라 살더라도 좀 참고 견디면 나중에 구역 지정이 되고, 또 새 아파트가 될 수 있다라는 희망이 있기 때문에 많은 분들이 서울에서는 지금 빌라를 좀 선택하지 않나. 결국에는 그런 선택지를 어쩔 수 없이 나의 의지와는 무관하게 전·월세난이, 쏘아올린 공이 이렇게 지금 일파만파 퍼지고 있는 상황입니다.
◇ 조태현 : 참 이것도 어떻게 보면 강제 매매의 하나의 현상이라고 볼 수가 있겠는데, 정부가 이런 여러 가지 현상들을 해결하기 위한 카드로 '비아파트' 카드를 또 꺼내 들었어요. 그래서 아파트는 아무래도 시간이 오래 걸리다 보니까, 빌라 같은 비아파트는 한 1년이면 일단 공급할 수 있잖아요? 그래서 이 11만 가구를 공급을 대폭 늘리겠다 라고 해서 중간에 어떤 사다리를 만들어 주겠다는 계획을 내놨거든요? 총평 한번 해볼까요?
◈ 송승현 : 비아파트 공급이 저는 필요성은 있다라고 보는 입장입니다. 왜냐하면 주택 같은 경우는 다양한 유형들이 필요하거든요. 그래서 비아파트도 주택 유형에 해당되기 때문에 필요성들은 있다라고 보는데, 그런 주거가 필요성과 대체 주택들이 있다라고 하면, 다양한 주택의 공급들이 필요하거든요? 비아파트만 소위 11만 호를 공급하겠다라고 하면은, 그 정도 공급이 비아파트로 들어가게 된다면 자칫 잘못하면 난개발 형태가 될 수 있어요. 거기에다가 개발도 층수도 이렇게 올리게 된다라면, 그 지역이 어떤 난개발 형태가 될 수 있는 우려들. 뭐 이런 것들이 발생될 수 있다라고 보여지고요.
그렇기 때문에 이런 비아파트가 공급이 돼야 되겠다라고 하면, 아파트에 대한 공급이라든지 기존에 있었던 규제를 일정 부분 풀어서, 저는 개인적으로는 과감하게 풀어야 된다라고 생각하는 입장인데, 그래도 순차적으로 풀어가면서 토지거래허가나 그다음에 어떤 다주택자에 대한 규제들. 이런 부분들을 풀어서 전·월세 공급과 함께 비아파트가 공급이 된다라고 하면 효과를 충분히 볼 수 있다라고 보는데, 모든 것들은 다 막혀 있는 상황에서 비아파트로만 공급된다 라고 하면은, 그런 공급들이 얼마나 실효성이 있겠냐라고 보여지고요.
그리고 수요자들이나 이런 분들이 비아파트를 최근 들어서 선호를 안 하는 이유가, 지금 정부가 계속 바뀔 때마다 비아파트를 매입하셔서 임대 공급하시는 분들에 대한 혜택이 고무줄처럼 늘어났다 줄어났다, 늘어났다 줄어났다 이런 부분들이 정책 신뢰도가 굉장히 많이 손실이 됐다라고 보여지고요. 그리고 공급에 대한 주체 같은 경우도 이런 매입 임대 주택을 한다라고 해도 적정 매입가라든지, 토지 가격 상승이나 이런 부분을 봤을 때는 한 11만 호라는 공급의 양이 약간 수치적으로만 느껴지고, 체감적으로는 느껴지기는 좀 어렵다. 그리고 11만 호가 만약에 공급된다라고 하면, 역시나 그럼 객실을 쪼개는 구조로 예상이 되거든요? 그러니까 양을 많이 늘린다라는 거는 아파트의 대체가 될 수 있는 상품이 나오기보다는, 오히려는 29제곱미터 정도 돼 줘야지 0.5대 정도의 주차 면적을 확보를 할 수 있거든요? 그러면은 굉장히 적은 면적에 주택들이 공급될 가능성이 크기 때문에, 이런 것들은 시장에 누적된 수요들이 희망하는 주택 공급이 아닐 가능성이 있다. 그래서 가구 수는 좀 더 줄이더라도, 양질의 비아파트가 공급이 된다라는 게 되게 된다라면 그나마 좀 도움이 될 수 있겠지만, 양만 늘려가지고는 최근에 수요자들이 좀 믿지 않는 경향들이 있어서 이건 좀 한계가 있다라고 봅니다.
◇ 조태현 : 문재인 대통령 때 6년 전인데, 그때 이런 임대 아파트를 둘러보고 옛날 기준으로 10평대였거든요? 4인 가족도 살 수 있겠다고 말씀을 하셨다가, 집중 포화를 받으신 적이 있잖아요? 그것도 갑자기 생각이 나는데, 지금 정부가 얘기한 게 도시형 생활주택이란 말이에요? 이거는 다른 거랑 다른 겁니까?
■ 김인만 : 도시형 생활주택은 MB 때 만들어진, 어떻게 보면 원룸 같은 건데요. 이제 주차장을 지어야 됩니다. 세대당 1대씩 확보를 해야 되는데, 그러면 13대를 짓게 되면 주차장이 10대 공간이 확보가 돼야 되는데, 건축하시는 분들 입장에서는 굉장히 부담스럽거든요? 그래서 MB가 주차장을 좀 완화시켜줬습니다. '그렇게 안 해도 돼. 0.5에서 1대인데 20에서 50%는 재량권을 줄게' 라고 해서 주차장을 덜 짓더라도 많이 지을 수 있도록 한 집이 도시형 생활주택인데, 수는 늘리는 긍정적인 효과는 있습니다만, 주차장이 좀 부족하니까..
지금 정부의 대책은 두 가지입니다. 일단 매입·임대 건축하시는 분들이 지으면 우리가 사주겠다. 두 번째 나온 대책이, 많이 지을 수 있도록 건축 규제를 풀어주겠다 라는 겁니다. 그래서 저는 건축 규제를 풀어주는 부분은 충분히 긍정적으로 평가를 해 주고 싶습니다만, 송승현 대표님께서 말씀하셨듯이 이제 두 가지 포인트죠. 질, 양질과 쓸 만한 곳이어야 되는데, 최근에 신혼부부들이 전세난이잖아요? 1인 가구 청년들, 우리 딸 같은 애들이 갈 데가 없어서 지금 문제가 되는 건 아니잖아요? 그렇다면 방 3개에 화장실 2개 정도, 아니면 방 2개에 화장실 2개라도 그 정도 공간이 나와야 되는데, 이번에 보도 자료 내용을 보게 되면 마지막 페이지에 프리미엄 원룸 조감도 라고 해서 나왔는데, 전용 면적이 30제곱미터 이내입니다. 그러면 9평 정도 되거든요.
◇ 조태현 : 30제곱미터? 예.
■ 김인만 : 원룸이 프리미엄 필요 없습니다. 그냥 하자 없이 방 3개, 화장실 2개를 잘 만들어주면 됩니다. 근데 프리미엄 원룸은 사실 의미 없는 거를 지금 하겠다는 거라고 보여서, 저는 원룸은 필요 없다. 적어도 3룸 정도는 만들자. 전용 면적 51에서 59제곱미터, 평으로 따지면 15평에서 18평 정도는 나와줘야 되고요. 11만호 안 해도 됩니다. 5만호 해도 됩니다. 그냥 방 3개, 화장실 2개 5만호 해도 저는 충분하다고 생각하고..
◇ 조태현 : 그러니까 무의미하게 숫자만 때려 놓을 게 아니라?
■ 김인만 : 숫자는 어차피 국민들이 공감을 안 하기 때문에 아무런 의미가 없고요. 또 하나의 걱정은 이제 짓습니다 규제를 풀어서. 그러면 사줄 사람이 있어서, 사서 임차인 세입자들한테 임대를 놔야 되는데, 예를 들어서 송파구에 집 하나 가지고 있는데 내가 그냥 월세 받고 싶어요. 한 3개 사 가지고, 주택 수 잡히거든요.
◇ 조태현 : 아, 규제가 다 들어와 버리네요.
■ 김인만 : 대출도 잘 안 나오잖아요. 그러니까 건축을 많이 하면 뭐 하냐고요. 받아줄 사람이 없는데.
◇ 조태현 : 살 사람이 없다.
■ 김인만 : 공공이 모든 걸 다 받아줘야 되는데, 매입 임대도 그래서 공공이 6만 6천호 규제 지역들 받아주겠다는 건데, 어떻게 받아주겠습니까? 예산이 정해져 있는데. 그러면 어떻게 된다? 그냥 막 건축하시는 일부 분들이 입지가 안 좋은 곳에, 건축비 그냥 낮게 해 가지고 저품질의 주택을 많이 지어서 공급을 하는 이런 부작용들이 생길 수도 있기 때문에, 저는 숫자에만 너무 집착하지 말고 신혼부부들이 살 수 있는 집을 제대로 공급하자는 입장입니다.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 정책이 앞뒤가 잘 안 맞는 그런 측면도 있는 것 같은데요. 하나만 더 짚어볼까요? 비아파트 어찌 됐건 잘 되면 도움이 되긴 할 텐데, 보통 아파트의 어떤 수요자, 잠재적인 수요자분들이 비아파트를 선택하는 경우는 별로 없지 않아요?
◈ 송승현 : 그래도 주거 사다리 역할을 하는 상품이기 때문에, 선호는 할 수는 있다라고 보여지는데, 지금 비아파트가 굉장히 타격을 입었던 이유 중에 하나는 전세 사기에 대한 문제들이 큽니다. 그 이후로는 비아파트라는 상품 자체를 수요자들이 꺼려하는 그런 상황이거든요. 그리고 보증 한도 같은 경우도 상당히 낮춰 놓은 상황이에요. 그래서 그런 부분들을 상당 부분 좀 복원을 해준다라면은 필요성이 있고, 아까 말씀하신 것처럼 면적 자체가 비아파트라고 하면은 상당히 좀 작은 면적들이 형성이 되다 보니까, 그게 제한적이거든요? 근데 좋은 지역에, 대형 면적에 한 5-60평 정도 되는 비아파트는 엄청 선호를 하거든요. 소위 말하는 청담동이라든지 성북동 이런 데들은 선호를 합니다. 그 말은 뭐냐면, 좋은 지역에 양질의 비아파트가 된다라고 하면은 그거는 오히려 꼭 아파트가 아니어도 비아파트에 살겠다라는 의지가 있는데, 주거 사다리 역할을 하면은 점점 본인들의 가족 구성원들도 많아지고 이런 상황에서, 소위 쪼개기 원룸에 가까운 그런 상품들이 얼마나 좀 도움이 되겠냐. 결국은 시장에서 아파트의 대체제가 될 가능성은 제로다라고 봐야 되겠죠.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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