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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 05월 28일 금요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표
<송승현 도시와경제 대표>
- 수도권 집값 누적 상승률 1.5%..반도체 셔틀노선 용인 수지는 6.93%, 분당 4% 누적 상승률
- 이렇게 오르면 "올해 30-40% 올라간다"
- 수지 성복역 인근 84제곱 17억4천만원 거래, 화성 동탄 59제곱 한달새 24% 올라, 동탄역 롯데캐슬 84제곱 20억 8천만원 기록
- "삼전하닉 셔틀노선 따라 '드라마틱'한 상승 흐름"
- "대출 막힌 상황, 성과급이 '사다리'되나"
- 서민들 주택 구매 발판이 하나씩 빠지는 상황, 반도체회사들은 사다리차 올라타는 구조로
- GTX 주변 및 '셔세권' 영향, 전월세값 불안 요인 등으로 서울 이탈해 주변 수요로 번져
- 평택까지 강한 반등 흐름 조짐
- 의정부 양주까지? 북쪽까지 뚫고 올라가는 집값 상승흐름? '풍선효과' 매우 강해 "이러다 북한도 뚫고, 유라시아 횡단할 수준으로?!"
- 종로만 떨어져? 동대문구는 신축 위주 상승, 개발가능성 낮은 지역들은 하락세
- 집값 상승 속도, 文시절과 비슷한 양상
<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 역대급 성과급으로 '시드머니'가 달라진다, 주택구매 여력 개선, 집값에 직접 영향
- SK하이닉스 있는 경기 이천은 마이너스, 반면 상급지인 용인 수지, 동탄, 기흥, 분당, 서울 강동 등 셔틀노선 따라 파급력 커
- 매물 많지 않은 실수요자 중심 시장에서 '셔세권' 가격 급등, 매매가 상승 통계로 나타나
- 특히, 대출 6억가지 최대한 받아도 갚을 능력도 돼 구매력 높아
- 서울 집값 상승률 1위는 '동대문구', 15억 미만 6억 대출 가능한 지역이 이유
- 6.3 지방선거 이후, 보유세, 비거주1세대, 장특공제 등 준비하는 듯
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 요 며칠 사이에 우리 사이에 굉장히 큰 파장을 던진 일이 있었습니다. 삼성전자 노조의 파업 예고, 그리고 역대급 성과급 배분 문제인데요. 이게 부동산 시장에도 영향을 주고 있다는 보도가 나옵니다. 그런가 하면요. 이거는 빙산의 일각이고요. 강북 지역까지 번진 아파트값 오름세가 전·월세 시장에도 불길을 당기고 있다고 합니다. 어떤 상황인 건지, 오늘은 부동산 전문가 두 분과 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표 두 분과 함께 하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.
■ 김인만, ◈ 송승현 : 네 안녕하세요.
◇ 조태현 : 조금 전에 삼성전자 성과급 이야기를 했었는데요. 성과급 어마어마하죠? 부러우시죠? 그런데 앞서서 전해드린 것처럼 이게 지금 딴 데로 튀고 있어요. 소위 말하는 '셔세권'. 그러니까 셔틀버스가 오가는 쪽에 지금 집값이 빠르게 오르고 있고, 거래도 늘고 있다라고 보도가 나오는데, 실제 상황은 어떻습니까?
◈ 송승현 : 지역별의 상승률들이 있는데, 지금 이 ‘셔세권’에 해당이 되는 곳이 수도권이잖아요? 수도권의 누적 상승률을 보면 한 1.5% 정도가 상승이 됐어요. 근데 반도체 셔틀 노선이 다니는 용인 수지 같은 경우는 6.93% 정도가 누적 상승률로 올라온 상황이고요.
◇ 조태현 : 언제부터 누적입니까?
◈ 송승현 : 지금 올해 누적된 그런 상황들이죠. 그리고 최근 들어서는 더 가파르게 누적분들이 반영이 되고 있어서, 이런 상승분들이 올라가고 있는 상황이고요. 또 분당 같은 경우도 한 4% 이상 정도 누적된 상황이기 때문에, 지금의 이런 성과금들이 지금 누적된 금액 수치보다도 누적 상승분들이 더 높게 올라갈 가능성들이 있다라고 봅니다. 그리고 동탄 같은 경우도 최근 들어서는 주간 아파트 동향을 보더라도 저번 주가 되겠죠? 0.49% 정도가 상승을 했으니까, 엄청난 상승률이라고 볼 수 있고요.
◇ 조태현 : 0.49%요?
◈ 송승현 : 그렇죠. 한 0.5% 정도가 상승이 된 거죠. 그러니까 기존에 있었던 누적 상승률에서 계속 이런 상승분들이 누적이 되게 된다라면, 올해 한 30~40% 정도까지도 올라갈 정도로 굉장히 좀 곤두선 그런 부분이 되겠죠? 특히나 실제로 이 퍼센트가 아니라 거래 동향을 보면은, 최근 들어서 삼성전자하고 SK 하이닉스 셔틀이 서고 있는 곳들이 있어요. 거기 용인 성복역에 있는 아파트가 되는데, 최근 들어서..서울 가격이 아닙니다. 지금 그 성복역 일대, 수지 성복인데 17억 한 4천만 원 정도 거래가 됐고요. 전용 면적이 100단위가 아니라 84제곱미터입니다. 그리고 화성 동탄, SK 하이닉스 셔틀이 정차하는 곳이죠? 동탄에 있는 아파트 59제곱미터가 작년에 동월 대비했을 때는 약 한 24% 정도가 올랐습니다. 그래서 8억 2천만 원에 거래가 된 것으로 나오고 있고요. 그리고 동탄에 대장주, 동탄역 롯데캐슬 아파트 84제곱미터도 20억 8천만 원 정도 기록하면서 20억을 넘어선 그 정도 수준입니다. 그러니까 결국 수도권의 상승 대비했을 때 압도적으로 올라간 지역들이 있는데, 그런 지역들이 삼성과 SK의 셔틀 노선이 다니는, 그리고 신축 아파트를 중심으로 해서 가격들이 소위 드라마틱하게 올라가고 있는 그런 모습이 나오고 있습니다.
◇ 조태현 : 직접 영향을 받는 건데, 용인 수지구 아까 말씀을 해 주셨는데 여기 지금 부동산원 자료를 보니까요. 올해 누적으로 7.96% 올랐어요. 8%에 육박하는 어마어마한 오름세를, 무시무시한 오름세를 보여주고 있습니다. 그런데 그러다 보니까 '삼성·닉스 성과급 입금 시기에 맞춰서 현금 잔금 계획을 짜야 한다'라는 소리까지 나오고 있는데요. 그럼 이게 단순히 이 지역의 문제만으로 그칠 것인지, 실제로 지금 이야기 나온 것처럼 이거 영끌자금 보태 가지고 분당이나 상급지로 옮기겠다라는 이야기까지 나오던데, 전반적으로 다른 데까지 번져 나갈 것인지. 대표님은, 소장님은 어떻게 전망하십니까?
■ 김인만 : 지금 번지고 있죠. 왜냐하면 우리가 다 자금 계획이라는 게 있잖아요? 그러면 일반적으로 그동안 모았던 돈, 신혼부부들 같은 경우 부부 합산 합쳐도 5억 넘기가 쉽지 않거든요. 한 3억에서 5억 사이 정도 잘 모아야 대기업을 다녀도 그 정도인데, 거기에 성과급이 한 5억 정도 들어오게 되면 자금 계획 자체가 완전히 달라지죠. 시드머니가 달라집니다. 10억 정도 껑충 올라가기 때문에, 선택의 폭이 굉장히 넓어진다. 이게 어떻게 보면 유동성이 늘어나는데, 일반적인 늘어나는 유동성보다도 직접적인 주택 구매 여력 능력이 향상이 되기 때문에 저는 직접적인 영향을 준다고 보고요. 그러면 최근의 통계를 보게 되면 경기도 이천시는 약세입니다. 이천시는 계속 마이너스예요. 보면 마이너스 0.21%. 왜 하이닉스가 있는 이천시는 이렇게 약세일까? 라고 하면, 성과급이 안 나오고 연봉이 작았으면 이천시 아파트를 사는데, 돈이 생겼는데 이천시에 살 순 없죠.
◇ 조태현 : 아, 굳이 거기서 안 살겠다?
■ 김인만 : 굳이 이제 상급지로 갑니다. 이천에 살 사람이 용인 수지나, 동탄이나, 기흥구나 이쪽으로 가게 되고요. 나는 부모님이 좀 도와주고, 아니면은 부부가 다 대기업 다녀. 삼성이나 하이닉스 다녀. 그러면 분당으로 갑니다. 그래서 분당 아파트도 최근에 20억 아파트를 성과급 받으신 분들이 실제로 와서 많이 거래를 했다고 합니다. 그래서 강동구에 사시는 분도 봤고요. 서울도 삽니다. 셔틀버스가 도봉구 창동까지 가거든요. 그러다 보니까 생각보다 이게 저는 파급력이 크다. 그리고 우리가 아파트 시장이 2021년처럼 영끌 해가지고 포모, 너도 나도 막 사는 그런 시장이 아니거든요.
◇ 조태현 : 철저하게 실수요 중심으로 가고 있죠.
■ 김인만 : 실수요 중심이고, 매물이 많지도 않고요. 그 많지 않은 매물을 누군가가 몇 개를 사게 되면 가격이 움직이는 구조이기 때문에, 저는 이게 상당히 영향을 많이 주고 있다. 그리고 또 주식 투자한 돈도 있습니다만, 성과급 자체가 또 하나의 영향이 올해만 받고 끝나겠습니까? 내년에도 받고, 지금 얘기 들어보니까 어제도 기자분 한 분 만났는데 남편이 하이닉스라고 하더라고요. 순간 '와 좋겠다' 이 말이 그냥 나옵니다. 그래서 그분의 얘기를 들어보게 되면, 내년까지도 거의 실적이 다 차 있다라고 하니까 내년 성과급도 확정인 것 같고. 2028년에도 받을 가능성이 높으니까, 그러면 대출을 풀로 받아도 아무런 부담이 없는, 대출 6억까지 최대한 받아도 언제든지 갚을 수 있는 능력이 되기 때문에, 전혀 대출이나 구매 능력에 제한을 받지 않고 집을 사고 있습니다. 그래서 셔틀버스가 다니는 한강을 중심으로 딱 선을 그으면 동쪽 라인으로 많은 분들이 선호하고 있고요. 서쪽은 출퇴근이 좀 힘드니까, 그래서 동남권이나 동북권 라인으로 지금 많은 영향을 받고 있는 상황입니다.
◇ 조태현 : 지금 경기 이천시, 말씀해 주신 것처럼 올해 누적 변동률이 마이너스 2.86%네요. 확실히 이런 것들이 보이는데, 이런 '셔세권' 앞으로도 계속 이렇게 대규모 성과급이 지급될 가능성이 있는 거잖아요? 어떻게 될지 모르겠지만은 이게 부동산 시장을 계속 흔들 수 있는 어떤 변수가 될까요?
◈ 송승현 : 변수는 충분히 된다고 봐야 되겠죠? 그러니까 보통 우리가 교통을 얘기를 하면 공공성들이 많이 담겨져 있잖아요? 근데 이제 셔틀 버스라는 거는 조태현 앵커께서도 얘기한 것처럼 기업이 제공을 하는 거잖아요? 그러니까 일반인들하고의 그런 어떤 교통에 대한 이용도 자체가 다른 거예요. 소위 말하는 도로를 이동을 하는 데 있어서 공공성이 담겨져 있는 게 아니라, 기업의 어떤 복지도 누리면서 또 그 성과급을 바탕으로 해서 집을 살 수 있는 어떤 지역들도 선택이 되는 거죠. 오히려 그래서 이런 셔틀 버스에 대한 셔세권 얘기가 나오고 난 이후로, 기업들 복지로 셔틀 버스를 제공해 달라고 하는 이런 얘기들도 아마 많이 나오지 않을까라는 생각도 들고요. 그리고 소장님께서 말씀하신 것처럼 성과급이 내년·내후년 얘기들도 했듯이, 앞으로 이런 성과급 관련돼서 얘기가 다양한 기업들에서 많이들 나올 것 같아요. 그러면은 이런 셔틀 버스를 바탕으로 해서 성과급이 지급이 된다라고 하면, 진짜 대중교통이 있는 지역들보다도 오히려 가격에 그 파급 효과가 더 있을 것으로 보여지고요. 특히나..
◇ 조태현 : 아, 자급력도 있으니까?
◈ 송승현 : 그렇죠. 거기에 성과급을 바탕으로 해서 그 지역에 있는 아파트가 새 아파트, 신축 아파트라든지 이러면 더 주택 가격을 올리는 데 요인으로 작용을 하지 않을까라고 보여지고요. 성과급이 요즘에는 지금은 대출이라든지 이런 것들이 굉장히 어렵기 때문에, 일반적인 직장인이나 서민들 같은 경우는 소위 대출이라는 발판을 뺀 상황이잖아요? 근데 오히려 여기에는 사다리를 놔주는 그런 구조예요.
◇ 조태현 : 거기다가 여기는 사내에도 대출 프로그램이 있을 거예요.
◈ 송승현 : 그렇죠. 굉장히 아마 기업이 튼튼하고 하면은 뭐든지 잘 아시겠지만 우량한 대출 조건이 나오기 때문에, 그러면 대출도 나오고 거기에 성과급에다가 그러면은 다른 사람들은 계단에 발판을 하나씩 하나씩 빼는 구조인데, 여기는 완전히 사다리차를 올려놓는 그런 구조거든요. 그래서 셔세권이 닿는 그런 신규 아파트 같은 경우는 이런 파급 효과가 공공이 담겨져 있는 대중교통보다도 오히려 더 강하게 작용을 할 수 있다. 셔틀버스가 다닌다는 거는 거기에 즉, 소득이 높은 직장인들이 다닐 가능성이 높다 라는 거죠.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 전반적인 시장도 한번 볼까요? 서울 아파트 시장 전체로 봤을 때, 지금 가장 높은 상승률을 기록한 지역이 동대문구라고 해요. 이거는 예상을 못했는데, 배경이 뭡니까?
■ 김인만 : 동대문구, 성북구 이런 지역들이 상당히 높습니다. 그러면 우리가 일반적으로 서울 집값이 어디가 제일 많이 올라? 라고 하면 그냥 생각이 강남? 이렇게 나오는데 강남은 집값이 비싼 거고요. 상승률이 높은 건 2024년, 2025년에 강남은 먼저 움직였습니다. 그래서 2022년, 2023년 미국이 긴축하면서 전체적으로 집값과 전세 가격이 뚝 떨어졌죠. 떨어졌는데 강남이 2024년, 2025년 토지 거래허가제 풀고 묶고 하면서 크게 올랐고요. 그다음에 올라간 지역들이 한강 벨트라고 하죠. 마포, 성동, 강동, 광진, 양천구, 영등포 이런 지역들입니다. 이런 지역들이 작년 6월부터 작년 말까지 상승을 주도했고요. 항상 순서가 있죠. 큰 형님인 강남이 먼저 올랐고, 키가 컸습니다. 그다음에 한강 벨트가 키가 컸습니다. 그러면 우리가 이제 하이닉스처럼 삼성처럼 성과급을 많이 받으면 괜찮지만, 대부분 사람들은 그렇지가 않잖아요? 그러면 내 소득에 맞춰서 집을 사야 되는데, 키가 높아진 지역은 이미 진입이 불가한 지역들 대출은 또 안 나옵니다. 정부가 25억 넘어가게 되면 2억, 15억~25억 사이는 4억. 그러면 돈에 맞춰서 신혼부부들이 들어가야 되는데, 이미 한강 벨트는 올랐고 그다음이 어디냐라고 보면 다음 순서가 딱 정해져 있죠. 서대문, 동대문.
◇ 조태현 : 아, 그러니까 3순위가 되는 거네요?
■ 김인만 : 그렇죠. 마포 위에는 서대문, 그다음에 성동구 쪽에는 성북구나 동대문. 이렇게 순서가 정해져 있기 때문에 가격대도 딱 맞습니다. 15억 플러스 마이너스 알파 구간이기 때문에 대출 6억까지 받을 수 있는 곳? 그런 쪽이 작년 말부터 지금까지 많은 분들이, 특히 신혼부부들이 전체적으로 전세난이다 보니까 모든 게 맞물린 것 같습니다. 그래서 딱 맞아 떨어졌죠. 그래서 이것도 오른다? 부담스럽다? 이제 노도강까지 갔고요.
◇ 조태현 : 그럼 4순위가 되는 겁니까?
■ 김인만 : 노도강 또 오르다 보니까, 예전처럼 내가 막 따라가야 돼 이런 분위기가 아니다 보니까, 합리적인 선택을 하는 거잖아요? 전세는 없고, 내 집 마련해야 되고, 주거 안정을 해야 된다라는 생각이 있다 보니까 노도강이 많이 오르면 어디? 의정부. 의정부도 움직입니다. 의정부가 부담스러운데? 생각보다 올랐네? 양주로 갑니다. 그래서 북쪽으로 가고, 동쪽으로 가고, 남쪽으로 가고, 서쪽으로 가고 지금 번져나가고 있는 상황이기 때문에 남쪽이야 셔세권 영향도 더 받습니다만, 그게 아닌 지역에도 저는 충분히 지금 영향을 받고 있다. 확산되고 있는 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 지금 종로 같은 데는 집값이 역주행인데, 지금 말씀하신 것처럼 4순위, 5순위, 6순위까지 오르고 있는데, 지금 단계가 어디까지 와 있습니까?
◈ 송승현 : 지금 서울의 수도권, 서울과 수도권은 기본적으로 올라가고 있고요. GTX 주변 일대로 상당 부분 많이 올라가 있는데, 보통 우리가 경계점으로 본다 라는 게 동탄에서 남부에서 하단 쪽을 보면은 평택선 이 정도까지 많이들 보고 있는데, 평택까지는 아직까지는 그렇게 상승률이 강하게 작용을 하지 않고 있는데, 최근 성과급 이슈라든지 그다음에 다른 지역에서 가격을 밀어올리고, 또 전·월세 가격의 그 불안 요인, 그리고 서울의 이탈 수요들. 이런 것들로 인해서 평택도 이런 강한 반등이 나올 조짐이 나오고 있습니다. 그래서 지금 이런 번지는 것에 따라서 말씀하신 것처럼 보통은 경기 남부권이 서울의 주택 가격에 가장 좀 예민하게 반응을 하는 지역인데, 이런 지역을 벗어나서 지금 의정부, 양주. 그래서 일각에서는 사석에서는 이런 얘기들도 해요. 이렇게 계속 북쪽까지 뚫고 올라가다가, 진짜 북한도 뚫고 유라시아까지도 횡단할 정도로 올라가는 수준이 될 정도로.. 이게 완전히 서울의 집값이 전 세계 집값을 올리는 거 아니냐 막 이런 농담을 할 정도거든요. 그만큼 풍선 효과가 예전보다도 더 강한데, 그런 풍선 효과들은 최근에 매매 시장과 전·월세 시장이 강하게 반등하면서, 상승 지역들이 분포도가 더 확정적으로 포진을 하고 있다.
그런데 앞서 말씀하셨던 내용을 좀 다른 부분을 또 체크를 해보면, 종로는 여기서는 마이너스 한 9, 7% 정도가 1년 정도의 누적으로는 좀 조정이 됐다라고 해요. 그러면은 동대문구라든지 이런 지역들 같은 경우는 신축 아파트들이 많이 들어왔어요. 그러니까 즉 개발이 가능하고, 신규 아파트에 대한 기대감들이 형성이 되어 있는 곳들은 가격이 올라가지만, 종로 같은 경우는 항상 이슈가 있잖아요? 개발을 하려고 하면 문화재 얘기가 나오고..
◇ 조태현 : 그렇죠. 거기 어디다 집을 짓겠어요?
◈ 송승현 : 네. 뷰가 있고, 그러면 결국은 개발 가능성에 대해서 좀 낮은 그런 지역들. 특히나 상업 지역 같은 경우는 개발에 대한 기대감들이 조금 있겠지만, 주택 같은 경우는 개발에 대한 가능성들이 낮기 때문에, 앞으로 신축 아파트가 될 수 있냐 없냐. 그리고 신축 아파트에 들어오면은 거기에 임차를 하거나, 또는 실제 입주를 하시는 분들에 대한 소득 같은 경우도 상당히 많이 올라가거든요? 그럼 지불 능력이 같은 사람들이 들어오다 보니까, 가격들이 많이 오른다라고 보여지고요. 이런 부분들로 봤을 때는 서울의 전반적인 가격 상승은 짓고, 거기에 수도권 경기 남부에서는 동탄 아래 평택이라든지 또 경기 북부 이런 지역들도 예의주시하게 보고 있는데, 지금의 속도라든지 분포도의 확장으로 봤을 때는 수도권을 넘어서 지방까지도 온기가 퍼지는 거 아니냐라는 관측들이 문재인 정부 시절하고 좀 비슷하게 나오고 있습니다.
◇ 조태현 : 그걸 온기라고 해야 될지.. 어떻게 표현해야 될지 어려운 문제 같은데요. 여기서 하나 짚어봐야 될 게, 사실 올해 초만 해도 이재명 대통령께서 SNS에 부동산 이야기를 굉장히 많이 하셨었거든요? 그런데 최근 들어서는 SNS에 말씀을 영 안 하시다가, 최근에 국무회의에서 "집값이 다시 오른다는데 대책이 있느냐"라고 이야기를 했었거든요? 이렇게 SNS에 이야기를 안 하는 거, 이게 그러니까 정책이 좀 일관되게 나오는 좋은 점이 있는 건지, 아니면 얘기를 안 한 게 나쁜 점이 있는 건지. 소장님은 어떻게 보세요?
■ 김인만 : 일단 지방선거 앞두고 좀 자제를 하고 있지 않나.. 저는 개인적으로..
◇ 조태현 : 부자 몸조심 같은 건가요?
■ 김인만 : 그렇게 생각을 하고요. 답이 없다라기보다는 준비는 하고 있는 것 같습니다. 보유세라든지 1세대, 비거주죠? 1세대 1주택, 장기보유 특별공제 준비를 하고 있는데, 그 카드를 지금 섣불리 지방선거 기간에 발표하기는 좀 어려울 것 같고요. 지방선거 끝나고 저는 다시 또 하지 않을까 싶은데, 사실 좀 걱정되는 부분이 있습니다. 이게 장점과 단점이 있어요. 대통령께서 강한 의지를 보여준다? 이런 부분에 대해서는 심리적으로도 압박을 줄 수 있기 때문에 시장 안정 효과도 분명히 있습니다만, 또 하나의 문제는 뭐냐면 반대로 생각하게 되면, 대통령께서 메시지를 던져버리게 되면 밑에 조직들은 그냥 받아서 최고 권력자가 메시지를 던지니까 문제가 있더라도, 어떤 부작용이 있더라도 어떤 협의 과정이 생략이 되면서 무조건 해야 되는 지시가 되기 때문에..
◇ 조태현 : 실제로 지금까지 약간 그런 것들이 부작용을 만들어 왔잖아요?
■ 김인만 : 그렇죠. 그래서 저는 메시지를 던지고 방향성을 제시해 주는 거는 굉장히 좋다고 생각합니다만, 그게 너무 잦아지게 되고 구체적으로 들어오게 되면, 실무진들이 일할 수 있는 영역이 좁아질 수도 있기 때문에 그런 부분에 대해서는 양날의 칼이지 않을까 생각을 하고 있습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2026년 05월 28일 금요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표
<송승현 도시와경제 대표>
- 수도권 집값 누적 상승률 1.5%..반도체 셔틀노선 용인 수지는 6.93%, 분당 4% 누적 상승률
- 이렇게 오르면 "올해 30-40% 올라간다"
- 수지 성복역 인근 84제곱 17억4천만원 거래, 화성 동탄 59제곱 한달새 24% 올라, 동탄역 롯데캐슬 84제곱 20억 8천만원 기록
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- "대출 막힌 상황, 성과급이 '사다리'되나"
- 서민들 주택 구매 발판이 하나씩 빠지는 상황, 반도체회사들은 사다리차 올라타는 구조로
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- 평택까지 강한 반등 흐름 조짐
- 의정부 양주까지? 북쪽까지 뚫고 올라가는 집값 상승흐름? '풍선효과' 매우 강해 "이러다 북한도 뚫고, 유라시아 횡단할 수준으로?!"
- 종로만 떨어져? 동대문구는 신축 위주 상승, 개발가능성 낮은 지역들은 하락세
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- 역대급 성과급으로 '시드머니'가 달라진다, 주택구매 여력 개선, 집값에 직접 영향
- SK하이닉스 있는 경기 이천은 마이너스, 반면 상급지인 용인 수지, 동탄, 기흥, 분당, 서울 강동 등 셔틀노선 따라 파급력 커
- 매물 많지 않은 실수요자 중심 시장에서 '셔세권' 가격 급등, 매매가 상승 통계로 나타나
- 특히, 대출 6억가지 최대한 받아도 갚을 능력도 돼 구매력 높아
- 서울 집값 상승률 1위는 '동대문구', 15억 미만 6억 대출 가능한 지역이 이유
- 6.3 지방선거 이후, 보유세, 비거주1세대, 장특공제 등 준비하는 듯
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇ 조태현 : 요 며칠 사이에 우리 사이에 굉장히 큰 파장을 던진 일이 있었습니다. 삼성전자 노조의 파업 예고, 그리고 역대급 성과급 배분 문제인데요. 이게 부동산 시장에도 영향을 주고 있다는 보도가 나옵니다. 그런가 하면요. 이거는 빙산의 일각이고요. 강북 지역까지 번진 아파트값 오름세가 전·월세 시장에도 불길을 당기고 있다고 합니다. 어떤 상황인 건지, 오늘은 부동산 전문가 두 분과 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표 두 분과 함께 하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.
■ 김인만, ◈ 송승현 : 네 안녕하세요.
◇ 조태현 : 조금 전에 삼성전자 성과급 이야기를 했었는데요. 성과급 어마어마하죠? 부러우시죠? 그런데 앞서서 전해드린 것처럼 이게 지금 딴 데로 튀고 있어요. 소위 말하는 '셔세권'. 그러니까 셔틀버스가 오가는 쪽에 지금 집값이 빠르게 오르고 있고, 거래도 늘고 있다라고 보도가 나오는데, 실제 상황은 어떻습니까?
◈ 송승현 : 지역별의 상승률들이 있는데, 지금 이 ‘셔세권’에 해당이 되는 곳이 수도권이잖아요? 수도권의 누적 상승률을 보면 한 1.5% 정도가 상승이 됐어요. 근데 반도체 셔틀 노선이 다니는 용인 수지 같은 경우는 6.93% 정도가 누적 상승률로 올라온 상황이고요.
◇ 조태현 : 언제부터 누적입니까?
◈ 송승현 : 지금 올해 누적된 그런 상황들이죠. 그리고 최근 들어서는 더 가파르게 누적분들이 반영이 되고 있어서, 이런 상승분들이 올라가고 있는 상황이고요. 또 분당 같은 경우도 한 4% 이상 정도 누적된 상황이기 때문에, 지금의 이런 성과금들이 지금 누적된 금액 수치보다도 누적 상승분들이 더 높게 올라갈 가능성들이 있다라고 봅니다. 그리고 동탄 같은 경우도 최근 들어서는 주간 아파트 동향을 보더라도 저번 주가 되겠죠? 0.49% 정도가 상승을 했으니까, 엄청난 상승률이라고 볼 수 있고요.
◇ 조태현 : 0.49%요?
◈ 송승현 : 그렇죠. 한 0.5% 정도가 상승이 된 거죠. 그러니까 기존에 있었던 누적 상승률에서 계속 이런 상승분들이 누적이 되게 된다라면, 올해 한 30~40% 정도까지도 올라갈 정도로 굉장히 좀 곤두선 그런 부분이 되겠죠? 특히나 실제로 이 퍼센트가 아니라 거래 동향을 보면은, 최근 들어서 삼성전자하고 SK 하이닉스 셔틀이 서고 있는 곳들이 있어요. 거기 용인 성복역에 있는 아파트가 되는데, 최근 들어서..서울 가격이 아닙니다. 지금 그 성복역 일대, 수지 성복인데 17억 한 4천만 원 정도 거래가 됐고요. 전용 면적이 100단위가 아니라 84제곱미터입니다. 그리고 화성 동탄, SK 하이닉스 셔틀이 정차하는 곳이죠? 동탄에 있는 아파트 59제곱미터가 작년에 동월 대비했을 때는 약 한 24% 정도가 올랐습니다. 그래서 8억 2천만 원에 거래가 된 것으로 나오고 있고요. 그리고 동탄에 대장주, 동탄역 롯데캐슬 아파트 84제곱미터도 20억 8천만 원 정도 기록하면서 20억을 넘어선 그 정도 수준입니다. 그러니까 결국 수도권의 상승 대비했을 때 압도적으로 올라간 지역들이 있는데, 그런 지역들이 삼성과 SK의 셔틀 노선이 다니는, 그리고 신축 아파트를 중심으로 해서 가격들이 소위 드라마틱하게 올라가고 있는 그런 모습이 나오고 있습니다.
◇ 조태현 : 직접 영향을 받는 건데, 용인 수지구 아까 말씀을 해 주셨는데 여기 지금 부동산원 자료를 보니까요. 올해 누적으로 7.96% 올랐어요. 8%에 육박하는 어마어마한 오름세를, 무시무시한 오름세를 보여주고 있습니다. 그런데 그러다 보니까 '삼성·닉스 성과급 입금 시기에 맞춰서 현금 잔금 계획을 짜야 한다'라는 소리까지 나오고 있는데요. 그럼 이게 단순히 이 지역의 문제만으로 그칠 것인지, 실제로 지금 이야기 나온 것처럼 이거 영끌자금 보태 가지고 분당이나 상급지로 옮기겠다라는 이야기까지 나오던데, 전반적으로 다른 데까지 번져 나갈 것인지. 대표님은, 소장님은 어떻게 전망하십니까?
■ 김인만 : 지금 번지고 있죠. 왜냐하면 우리가 다 자금 계획이라는 게 있잖아요? 그러면 일반적으로 그동안 모았던 돈, 신혼부부들 같은 경우 부부 합산 합쳐도 5억 넘기가 쉽지 않거든요. 한 3억에서 5억 사이 정도 잘 모아야 대기업을 다녀도 그 정도인데, 거기에 성과급이 한 5억 정도 들어오게 되면 자금 계획 자체가 완전히 달라지죠. 시드머니가 달라집니다. 10억 정도 껑충 올라가기 때문에, 선택의 폭이 굉장히 넓어진다. 이게 어떻게 보면 유동성이 늘어나는데, 일반적인 늘어나는 유동성보다도 직접적인 주택 구매 여력 능력이 향상이 되기 때문에 저는 직접적인 영향을 준다고 보고요. 그러면 최근의 통계를 보게 되면 경기도 이천시는 약세입니다. 이천시는 계속 마이너스예요. 보면 마이너스 0.21%. 왜 하이닉스가 있는 이천시는 이렇게 약세일까? 라고 하면, 성과급이 안 나오고 연봉이 작았으면 이천시 아파트를 사는데, 돈이 생겼는데 이천시에 살 순 없죠.
◇ 조태현 : 아, 굳이 거기서 안 살겠다?
■ 김인만 : 굳이 이제 상급지로 갑니다. 이천에 살 사람이 용인 수지나, 동탄이나, 기흥구나 이쪽으로 가게 되고요. 나는 부모님이 좀 도와주고, 아니면은 부부가 다 대기업 다녀. 삼성이나 하이닉스 다녀. 그러면 분당으로 갑니다. 그래서 분당 아파트도 최근에 20억 아파트를 성과급 받으신 분들이 실제로 와서 많이 거래를 했다고 합니다. 그래서 강동구에 사시는 분도 봤고요. 서울도 삽니다. 셔틀버스가 도봉구 창동까지 가거든요. 그러다 보니까 생각보다 이게 저는 파급력이 크다. 그리고 우리가 아파트 시장이 2021년처럼 영끌 해가지고 포모, 너도 나도 막 사는 그런 시장이 아니거든요.
◇ 조태현 : 철저하게 실수요 중심으로 가고 있죠.
■ 김인만 : 실수요 중심이고, 매물이 많지도 않고요. 그 많지 않은 매물을 누군가가 몇 개를 사게 되면 가격이 움직이는 구조이기 때문에, 저는 이게 상당히 영향을 많이 주고 있다. 그리고 또 주식 투자한 돈도 있습니다만, 성과급 자체가 또 하나의 영향이 올해만 받고 끝나겠습니까? 내년에도 받고, 지금 얘기 들어보니까 어제도 기자분 한 분 만났는데 남편이 하이닉스라고 하더라고요. 순간 '와 좋겠다' 이 말이 그냥 나옵니다. 그래서 그분의 얘기를 들어보게 되면, 내년까지도 거의 실적이 다 차 있다라고 하니까 내년 성과급도 확정인 것 같고. 2028년에도 받을 가능성이 높으니까, 그러면 대출을 풀로 받아도 아무런 부담이 없는, 대출 6억까지 최대한 받아도 언제든지 갚을 수 있는 능력이 되기 때문에, 전혀 대출이나 구매 능력에 제한을 받지 않고 집을 사고 있습니다. 그래서 셔틀버스가 다니는 한강을 중심으로 딱 선을 그으면 동쪽 라인으로 많은 분들이 선호하고 있고요. 서쪽은 출퇴근이 좀 힘드니까, 그래서 동남권이나 동북권 라인으로 지금 많은 영향을 받고 있는 상황입니다.
◇ 조태현 : 지금 경기 이천시, 말씀해 주신 것처럼 올해 누적 변동률이 마이너스 2.86%네요. 확실히 이런 것들이 보이는데, 이런 '셔세권' 앞으로도 계속 이렇게 대규모 성과급이 지급될 가능성이 있는 거잖아요? 어떻게 될지 모르겠지만은 이게 부동산 시장을 계속 흔들 수 있는 어떤 변수가 될까요?
◈ 송승현 : 변수는 충분히 된다고 봐야 되겠죠? 그러니까 보통 우리가 교통을 얘기를 하면 공공성들이 많이 담겨져 있잖아요? 근데 이제 셔틀 버스라는 거는 조태현 앵커께서도 얘기한 것처럼 기업이 제공을 하는 거잖아요? 그러니까 일반인들하고의 그런 어떤 교통에 대한 이용도 자체가 다른 거예요. 소위 말하는 도로를 이동을 하는 데 있어서 공공성이 담겨져 있는 게 아니라, 기업의 어떤 복지도 누리면서 또 그 성과급을 바탕으로 해서 집을 살 수 있는 어떤 지역들도 선택이 되는 거죠. 오히려 그래서 이런 셔틀 버스에 대한 셔세권 얘기가 나오고 난 이후로, 기업들 복지로 셔틀 버스를 제공해 달라고 하는 이런 얘기들도 아마 많이 나오지 않을까라는 생각도 들고요. 그리고 소장님께서 말씀하신 것처럼 성과급이 내년·내후년 얘기들도 했듯이, 앞으로 이런 성과급 관련돼서 얘기가 다양한 기업들에서 많이들 나올 것 같아요. 그러면은 이런 셔틀 버스를 바탕으로 해서 성과급이 지급이 된다라고 하면, 진짜 대중교통이 있는 지역들보다도 오히려 가격에 그 파급 효과가 더 있을 것으로 보여지고요. 특히나..
◇ 조태현 : 아, 자급력도 있으니까?
◈ 송승현 : 그렇죠. 거기에 성과급을 바탕으로 해서 그 지역에 있는 아파트가 새 아파트, 신축 아파트라든지 이러면 더 주택 가격을 올리는 데 요인으로 작용을 하지 않을까라고 보여지고요. 성과급이 요즘에는 지금은 대출이라든지 이런 것들이 굉장히 어렵기 때문에, 일반적인 직장인이나 서민들 같은 경우는 소위 대출이라는 발판을 뺀 상황이잖아요? 근데 오히려 여기에는 사다리를 놔주는 그런 구조예요.
◇ 조태현 : 거기다가 여기는 사내에도 대출 프로그램이 있을 거예요.
◈ 송승현 : 그렇죠. 굉장히 아마 기업이 튼튼하고 하면은 뭐든지 잘 아시겠지만 우량한 대출 조건이 나오기 때문에, 그러면 대출도 나오고 거기에 성과급에다가 그러면은 다른 사람들은 계단에 발판을 하나씩 하나씩 빼는 구조인데, 여기는 완전히 사다리차를 올려놓는 그런 구조거든요. 그래서 셔세권이 닿는 그런 신규 아파트 같은 경우는 이런 파급 효과가 공공이 담겨져 있는 대중교통보다도 오히려 더 강하게 작용을 할 수 있다. 셔틀버스가 다닌다는 거는 거기에 즉, 소득이 높은 직장인들이 다닐 가능성이 높다 라는 거죠.
◇ 조태현 : 알겠습니다. 전반적인 시장도 한번 볼까요? 서울 아파트 시장 전체로 봤을 때, 지금 가장 높은 상승률을 기록한 지역이 동대문구라고 해요. 이거는 예상을 못했는데, 배경이 뭡니까?
■ 김인만 : 동대문구, 성북구 이런 지역들이 상당히 높습니다. 그러면 우리가 일반적으로 서울 집값이 어디가 제일 많이 올라? 라고 하면 그냥 생각이 강남? 이렇게 나오는데 강남은 집값이 비싼 거고요. 상승률이 높은 건 2024년, 2025년에 강남은 먼저 움직였습니다. 그래서 2022년, 2023년 미국이 긴축하면서 전체적으로 집값과 전세 가격이 뚝 떨어졌죠. 떨어졌는데 강남이 2024년, 2025년 토지 거래허가제 풀고 묶고 하면서 크게 올랐고요. 그다음에 올라간 지역들이 한강 벨트라고 하죠. 마포, 성동, 강동, 광진, 양천구, 영등포 이런 지역들입니다. 이런 지역들이 작년 6월부터 작년 말까지 상승을 주도했고요. 항상 순서가 있죠. 큰 형님인 강남이 먼저 올랐고, 키가 컸습니다. 그다음에 한강 벨트가 키가 컸습니다. 그러면 우리가 이제 하이닉스처럼 삼성처럼 성과급을 많이 받으면 괜찮지만, 대부분 사람들은 그렇지가 않잖아요? 그러면 내 소득에 맞춰서 집을 사야 되는데, 키가 높아진 지역은 이미 진입이 불가한 지역들 대출은 또 안 나옵니다. 정부가 25억 넘어가게 되면 2억, 15억~25억 사이는 4억. 그러면 돈에 맞춰서 신혼부부들이 들어가야 되는데, 이미 한강 벨트는 올랐고 그다음이 어디냐라고 보면 다음 순서가 딱 정해져 있죠. 서대문, 동대문.
◇ 조태현 : 아, 그러니까 3순위가 되는 거네요?
■ 김인만 : 그렇죠. 마포 위에는 서대문, 그다음에 성동구 쪽에는 성북구나 동대문. 이렇게 순서가 정해져 있기 때문에 가격대도 딱 맞습니다. 15억 플러스 마이너스 알파 구간이기 때문에 대출 6억까지 받을 수 있는 곳? 그런 쪽이 작년 말부터 지금까지 많은 분들이, 특히 신혼부부들이 전체적으로 전세난이다 보니까 모든 게 맞물린 것 같습니다. 그래서 딱 맞아 떨어졌죠. 그래서 이것도 오른다? 부담스럽다? 이제 노도강까지 갔고요.
◇ 조태현 : 그럼 4순위가 되는 겁니까?
■ 김인만 : 노도강 또 오르다 보니까, 예전처럼 내가 막 따라가야 돼 이런 분위기가 아니다 보니까, 합리적인 선택을 하는 거잖아요? 전세는 없고, 내 집 마련해야 되고, 주거 안정을 해야 된다라는 생각이 있다 보니까 노도강이 많이 오르면 어디? 의정부. 의정부도 움직입니다. 의정부가 부담스러운데? 생각보다 올랐네? 양주로 갑니다. 그래서 북쪽으로 가고, 동쪽으로 가고, 남쪽으로 가고, 서쪽으로 가고 지금 번져나가고 있는 상황이기 때문에 남쪽이야 셔세권 영향도 더 받습니다만, 그게 아닌 지역에도 저는 충분히 지금 영향을 받고 있다. 확산되고 있는 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.
◇ 조태현 : 지금 종로 같은 데는 집값이 역주행인데, 지금 말씀하신 것처럼 4순위, 5순위, 6순위까지 오르고 있는데, 지금 단계가 어디까지 와 있습니까?
◈ 송승현 : 지금 서울의 수도권, 서울과 수도권은 기본적으로 올라가고 있고요. GTX 주변 일대로 상당 부분 많이 올라가 있는데, 보통 우리가 경계점으로 본다 라는 게 동탄에서 남부에서 하단 쪽을 보면은 평택선 이 정도까지 많이들 보고 있는데, 평택까지는 아직까지는 그렇게 상승률이 강하게 작용을 하지 않고 있는데, 최근 성과급 이슈라든지 그다음에 다른 지역에서 가격을 밀어올리고, 또 전·월세 가격의 그 불안 요인, 그리고 서울의 이탈 수요들. 이런 것들로 인해서 평택도 이런 강한 반등이 나올 조짐이 나오고 있습니다. 그래서 지금 이런 번지는 것에 따라서 말씀하신 것처럼 보통은 경기 남부권이 서울의 주택 가격에 가장 좀 예민하게 반응을 하는 지역인데, 이런 지역을 벗어나서 지금 의정부, 양주. 그래서 일각에서는 사석에서는 이런 얘기들도 해요. 이렇게 계속 북쪽까지 뚫고 올라가다가, 진짜 북한도 뚫고 유라시아까지도 횡단할 정도로 올라가는 수준이 될 정도로.. 이게 완전히 서울의 집값이 전 세계 집값을 올리는 거 아니냐 막 이런 농담을 할 정도거든요. 그만큼 풍선 효과가 예전보다도 더 강한데, 그런 풍선 효과들은 최근에 매매 시장과 전·월세 시장이 강하게 반등하면서, 상승 지역들이 분포도가 더 확정적으로 포진을 하고 있다.
그런데 앞서 말씀하셨던 내용을 좀 다른 부분을 또 체크를 해보면, 종로는 여기서는 마이너스 한 9, 7% 정도가 1년 정도의 누적으로는 좀 조정이 됐다라고 해요. 그러면은 동대문구라든지 이런 지역들 같은 경우는 신축 아파트들이 많이 들어왔어요. 그러니까 즉 개발이 가능하고, 신규 아파트에 대한 기대감들이 형성이 되어 있는 곳들은 가격이 올라가지만, 종로 같은 경우는 항상 이슈가 있잖아요? 개발을 하려고 하면 문화재 얘기가 나오고..
◇ 조태현 : 그렇죠. 거기 어디다 집을 짓겠어요?
◈ 송승현 : 네. 뷰가 있고, 그러면 결국은 개발 가능성에 대해서 좀 낮은 그런 지역들. 특히나 상업 지역 같은 경우는 개발에 대한 기대감들이 조금 있겠지만, 주택 같은 경우는 개발에 대한 가능성들이 낮기 때문에, 앞으로 신축 아파트가 될 수 있냐 없냐. 그리고 신축 아파트에 들어오면은 거기에 임차를 하거나, 또는 실제 입주를 하시는 분들에 대한 소득 같은 경우도 상당히 많이 올라가거든요? 그럼 지불 능력이 같은 사람들이 들어오다 보니까, 가격들이 많이 오른다라고 보여지고요. 이런 부분들로 봤을 때는 서울의 전반적인 가격 상승은 짓고, 거기에 수도권 경기 남부에서는 동탄 아래 평택이라든지 또 경기 북부 이런 지역들도 예의주시하게 보고 있는데, 지금의 속도라든지 분포도의 확장으로 봤을 때는 수도권을 넘어서 지방까지도 온기가 퍼지는 거 아니냐라는 관측들이 문재인 정부 시절하고 좀 비슷하게 나오고 있습니다.
◇ 조태현 : 그걸 온기라고 해야 될지.. 어떻게 표현해야 될지 어려운 문제 같은데요. 여기서 하나 짚어봐야 될 게, 사실 올해 초만 해도 이재명 대통령께서 SNS에 부동산 이야기를 굉장히 많이 하셨었거든요? 그런데 최근 들어서는 SNS에 말씀을 영 안 하시다가, 최근에 국무회의에서 "집값이 다시 오른다는데 대책이 있느냐"라고 이야기를 했었거든요? 이렇게 SNS에 이야기를 안 하는 거, 이게 그러니까 정책이 좀 일관되게 나오는 좋은 점이 있는 건지, 아니면 얘기를 안 한 게 나쁜 점이 있는 건지. 소장님은 어떻게 보세요?
■ 김인만 : 일단 지방선거 앞두고 좀 자제를 하고 있지 않나.. 저는 개인적으로..
◇ 조태현 : 부자 몸조심 같은 건가요?
■ 김인만 : 그렇게 생각을 하고요. 답이 없다라기보다는 준비는 하고 있는 것 같습니다. 보유세라든지 1세대, 비거주죠? 1세대 1주택, 장기보유 특별공제 준비를 하고 있는데, 그 카드를 지금 섣불리 지방선거 기간에 발표하기는 좀 어려울 것 같고요. 지방선거 끝나고 저는 다시 또 하지 않을까 싶은데, 사실 좀 걱정되는 부분이 있습니다. 이게 장점과 단점이 있어요. 대통령께서 강한 의지를 보여준다? 이런 부분에 대해서는 심리적으로도 압박을 줄 수 있기 때문에 시장 안정 효과도 분명히 있습니다만, 또 하나의 문제는 뭐냐면 반대로 생각하게 되면, 대통령께서 메시지를 던져버리게 되면 밑에 조직들은 그냥 받아서 최고 권력자가 메시지를 던지니까 문제가 있더라도, 어떤 부작용이 있더라도 어떤 협의 과정이 생략이 되면서 무조건 해야 되는 지시가 되기 때문에..
◇ 조태현 : 실제로 지금까지 약간 그런 것들이 부작용을 만들어 왔잖아요?
■ 김인만 : 그렇죠. 그래서 저는 메시지를 던지고 방향성을 제시해 주는 거는 굉장히 좋다고 생각합니다만, 그게 너무 잦아지게 되고 구체적으로 들어오게 되면, 실무진들이 일할 수 있는 영역이 좁아질 수도 있기 때문에 그런 부분에 대해서는 양날의 칼이지 않을까 생각을 하고 있습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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