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■ 진행 : 엄지민 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
코스피가 어제 사상 처음으로 8,000선에서 거래를 마쳤습니다. 오늘은 삼성전자·SK하이닉스의 2배 레버리지 상품도 상장되는데요. 다양한 경제 이슈들은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 짚어보겠습니다. 안녕하십니까? 어제 코스피가 6거래일 만에 8000선 탈환을 했고요. 종가 기준으로는 8000선을 처음으로 넘었는데 어제 시장 상황은 어떻게 보셨습니까?
[석병훈]
코스피가 사실 급등락을 거듭하면서 변동성이 상당히 커지고 있다 저는 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 지난 6일에 처음으로 7000선을 넘어선 다음에 15일에 장중에 8000선 터치를 했다가 급락을 했다가 20일에는 7000선까지 위협을 받았을 정도였거든요. 그랬는데 사흘 연속으로 올라서 8000선을 넘어섰습니다. 이처럼 변동성이 커지고 있고요. 그다음에 변동성이 커지는 이유 중 하나는 외국인 매도세가 되게 빠르다는 점입니다. 그런데 코스피가 상당히 크게 올라서 거품 논란까지 나올 만도 한 게 지표상으로 봤을 때 5월까지 코스피 상승률이 91%인데 세계 주요 20개국 가운데 지수 상승률이 1위고 2위가 일본인데 일본이 29% 상승을 해서 이거보다 무려 3배나 많이 상승을 했습니다. 그래서 고평가 논란도 나오고 있는 상황인데 사실 최근에 급등한 것은 국제유가가 빠르게 하락하고 있기 때문입니다. 왜냐하면 미국과 이란이 휴전 기간 60일로 연장하고 최종 합의 도출하기 위한 양해각서 체결이 임박했다라는 게 알려지면서 국제유가가 하락하다 보니까 원유를 전량 수입하는 우리나라 경제가 더 민감하게 반응하고 있다, 이렇게 보여집니다.
[앵커]
짚어주신 원인 중 반도체 쏠림 현상도 더해서 봐야 할 것 같은데 이번 주가상승 이끈 게 결국 반도체주들이잖아요. 반도체주들도 급등락이 심각한 상황이어서 이 부분에 대해서도 대책이 필요할 것 같은데 어떻습니까?
[석병훈]
맞습니다. 지금 반도체가 쏠림현상이 큰데요. 삼성전자하고 SK하이닉스가 빠르게 오르고 있습니다. 이달 들어서만 삼성전자 36% 가까이 오르고요. SK하이닉스는 60% 가까이 올라서 이러다 보니까 점점 거래량도 늘어나고 시가총액 대비 비중도 코스피에서는 49%가 됐습니다. 그런데 이 반도체 쏠림현상이 강하게 되면 반도체 업황이 꺾이게 된다 이런 순간에 코스피 전체가 급락할 수 있기 때문에 사실 투자에 주의가 필요하고요. 반도체 관련해서는 원래는 사이클이 있는 상황인데 이 사이클이 AI 혁명으로 인해서 없어졌다라는 낙관론까지 나오고 있는 상황입니다. 그런데 과거의 사례로 봤을 때 가장 최근 닷컴 버블이라든지 이런 걸 봤을 때 항상 기존에 주식을 평가하던 방식을 바꿔야 한다, 새로운 기술혁령이 나왔다 이랬을 때는 사실 거품이 끼었다는 것과 상당히 근접한 시그널이 되겠습니다. 그래서 투자에는 추격매수를 많이 한다든지 빚까지 내서 투자하는 건 주의를 해야 된다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
지금 교수님 짚어주신 것처럼 시장에서는 낙관론과 경고가 같이 나오고 있는 상황인데 교수님께서는 그러면 경고, 경계 쪽에 더 방점을 두시는 겁니까?
[석병훈]
그렇습니다. 왜냐하면 과거의 사례, 부동산 시장 거품이라든지 주식시장 거품이라든지 이런 게 나올 때마다 항상 나왔던 스토리가 기존의 평가방식과 달라져야 한다. 지금은 기술혁명이 와서 다른 세상이 됐다라는 게 나올 때 항상 거품이었다라는 것이 하나의 시그널입니다. 물론 이런 얘기가 나온다고 해서 거품이라는 게 항상 있는 건 아닌데 거품일 때 나오는 공통된 현상이었다는 것은 변함이 없고요. 그래서 지금 반도체가 원래는 주기가 있어서 지금 호황이고 불황도 돌아올 수밖에 없는 상황임에도 불구하고 AI 혁명으로 인해서 메모리 반도체가 워낙 수요가 급증하고 있기 때문에 더 이상 이런 사이클을 더 안 봐도 된다는 얘기가 나오는 것은 다른 한편에서는 사실 거품이 끼었을 가능성이 크다라는 것이 과거의 경험을 바탕으로 우리가 예측을 할 수 있어서 섣불리 너무 많은 자금을 투자하는 것은 주의가 필요하다, 저는 생각을 합니다.
[앵커]
그러면 투자자 입장에서 본다면 과거 사이클이 끝난 다음에 폭락을 하고 나서 다시 오르기까지는 상당한 시간이 걸리잖아요. 그러면 다른 투자처로 자금을 이동할 생각까지 할 텐데 그 부분에 대해서는 어떻게 대책 마련해야 될까요?
[석병훈]
당연히 그렇습니다. 지금 문제는 반도체 관련해서는 레버리지 상품까지 나오다 보니까 앞으로 변동성이 더 커질 수도 있고요. 지금 현재 봤을 때 안전자산이라고 하는 미 국채 수익률이 4.5% 가까이 되고 그 근처에서 왔다갔다하는 상황입니다. 이런 걸 비교해 보면 사실 위험자산이 주식 수익률이 안전자산인 미 국채 수익률보다 월등히 높아야만 주식 비중을 늘릴 유인이 있는데 지금 미국에서 봤을 때는 주식시장의 이런 추가적인 위험 프리미엄이 거의 없어졌다는 평가까지 나오거든요. 안전자산이 국채 수익률이 워낙 높다 보니까. 그래서 이런 점을 고려해서 투자자들도 위험자산에 대한 비중을 높이지 말고 반도체 산업에 대한 낙관론에 기대서. 안전자산과 고르게 자산 포트폴리오를 배분하는 전략이 필요하다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
결국은 정석으로 돌아가서 분배하는 게 낫겠다는 말씀이신데 교수님 말씀하신 삼성전자와 SK하이닉스 레버리지 상품 오늘 상장이 되잖아요. 일단 이 레버리지 상품이 어떤 겁니까?
[석병훈]
레버리지 상품은 사실 기존의 기초자산의 일간변동률을 플러스, 마이너스 2배로 추종하는 상품입니다. 그래서 만약에 일일 수익률이 상승을 했다라고 하면 레버리지 상품 같은 경우는 10% 상승했을 때 20% 상승하는 수익을 얻을 수 있는 반면에 인버스 상품 같은 경우에는 일일 수익률을 거꾸로 마이너스1배, 마이너스 2배 추종하는 경우라서 지수가 하락할 경우에는 큰 폭의 수익을 낼 수 있습니다. 그런데 만약 이 방향을 잘못 맞힐 경우에는 손실 2배로 커질 수 있고 그리고 일반적으로 봤을 때 이런 ETF 레버리지 상품 같은 경우에는 단기간에 고수익을 추구하는 개인투자자 중심으로 거래가 이루어져서 한번 투자를 했을 경우에는 기껏 길어봤자 한 3거래일 정도만 보유하고 있다 파는 패턴을 보이거든요. 그래서 변동성이 상당히 클 수 있다 이렇게 보셔야 되겠습니다.
[앵커]
우리 주식시장 가격 제한폭이 플러스마이너스 하루에 30%잖아요. 그러면 2배라고 하면 최대 60%까지 이익을 볼 수도 있고 손실도 그 정도. 상당히 위험한 상품이기 때문에 지금 금융당국에서도 투자를 하려면 교육을 받아야 하는데 그 교육 이수한 분들만 10만 명이 넘더라고요. 일단 관심 자체는 상당히 뜨거운 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 매수 대기자가 10만 명에 달한다는 것을 보여주는 것이고요. 그다음에 빠르면 하루이틀 안에 수십조 원의 돈이 들어갈 수도 있다는 낙관적인 전망까지 나오고 있습니다. 그런데 중요한 것은 항상 이것은 단기 투자를 하는 사람들이 주로 사용하는 상품이다 보니까 변동성이 커질 수 있다. 그리고 만약에 음의 복리효과라든지 지렛대 효과, 괴리율 함정 같은 여러 가지 위험이 도사리고 있는 상품이라는 것을 주의하셔야 되는데요. 예를 들면 대표적으로 음의 복리효과라는 건 무엇이냐면 지수가 예를 들면 20% 하락을 했다가 다시 20% 상승했을 때 일반 상품에 투자를 할 경우에는 4% 정도밖에 손실이 발생 안 하는데 레버리지 상품은 변동폭이 2배로 널뛰기하다 보니까 무려 16%나 손실이 발생해서 시장의 변동성이 커질 수록 자산이 점차 줄어드는 현상을 음의 복리 헌상이라고 합니다. 그런데 최근에 코스피가 쏠림현상도 강해지고, 삼성전자, SK하이닉스로. 변동성도 상당히 크다 보니까 레버리지 ETF에 투자를 했다가는 이 음의 복리 효과로 자신의 투자 자금이 녹아내릴 가능성이 있다. 그래서 주의가 필요하다고 보고 있습니다.
[앵커]
지금 시장 전체에서 반도체주가 차지하는 비중이 크기 때문에 이번에 상품이 출시되면 우리 시장 전체에도 큰 영향을 미칠 것 같은데 어떻게 전망하세요?
[석병훈]
단기적으로는 10만 명이나 투자를 대기하고 있다 보니까 몰려들어와서 반도체주의 가격은 추가적으로 상승할 수 있다라고 보고 있는데 문제는 장 마감에 레버리지 상품 같은 경우 비율을 맞추기 위해서 자산포트폴리오를 조정하다 보니까 변동성은 커질 수밖에 없다. 그런데 제가 항상 말씀드리다피 아까 말씀드린 음의 복리효과 있지 않습니까? 그것 때문에 이렇게 변동성이 커지면 가만히 가지고 있어도 오히려 자산은 줄어들 수 있어서 투자에 주의해야 한다, 이렇게 말씀드리겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 이번에는 부동산 이야기도 해보겠습니다. 부동산 시장, 서울 아파트 매매나 전세 상승폭이 3주째 계속 확대되고 있는 상황인데 이재명 대통령도 이 부분을 고려하고 있는 것 같습니다. 어제 국무회의에서 최근 집값이 다시 오른다는데 대책 세우고 있느냐, 이런 발언을 비공개 회의에서 했다고 하는데 지금 상황 어떻게 보고 계세요?
[석병훈]
지금 말 그대로 정부에서 양도세 중과 유예를 없애버리지 않았습니까. 그래서 양도세 중과가 현실화된 다음에 매물 잠김 효과가 나타나면서 당연히 아파트 매매 가격이 상승하고 있다, 이런 현상이라고 보고 있고요. 그다음에 다주택자에 대해서 양도세를 중과한다든지 앞으로 보유세도 올릴 것이다, 이런 식의 뉴스들이 나오다 보니까 당연히 전월세 공급, 다주택자가 전세, 월세 매물을 공급했었는데 전월세 매물이 급격하게 줄어들어서 전세가격, 월세가격 다 상승을 하고 있는 그런 형국이 되었다고 보고 있고요. 대통령이 어제 국무회의에서 발언한 것처럼 지금 다시 전월세 가격과 매매 가격이 서울을 중심으로 상승하기 시작을 하니까 추가 대책을 정책당국자들에게 요구를 한 것이다라고 보여집니다.
[앵커]
5월 9일 이후에 시장이 다시 상승세를 타고 있기 때문에 이런 발언을 내놓은 것이고 어제 국무회의에서 개정안이 의결된 게 있는데 토허구역에 세입자 있으면 계약 종료할 때까지 실거주 유예해 주는 이 시행령, 이 부분도 통과를 했는데 이건 우리 시장에 어느 정도 숨통을 트여줄 수 있겠습니까?
[석병훈]
이거는 예고된 것이기 때문에 이게 통과됐다고 해서 숨통을 틔워주기는 어렵다. 이미 반영이 되어 있다, 저는 이렇게 생각합니다. 이것은 무엇이냐면 토지거래허가구역에서 원래 주택을 매입을 하게 되면 토지거래허가 4개월 이내에 입주해서 2년간 실거주를 해야 합니다. 그런데 문제는 이미 임차인, 세입자가 있는 경우에는 강제로 내보낼 수가 없기 때문에 매수자가 즉시 입주할 수 없는 그런 문제가 있어서 이에 따라서 정부에서 사실 유예를 해 준다, 세입자의 임차기간이 끝날 때까지 실거주 의무를 유예해 주는 것을 통과시키겠다고 얘기를 해서 그 시점에는 거래가 활성화되게 하는 효과가 있었습니다. 그런데 이미 양도세 중과가 현실화됐기 때문에 매물 잠김효과로 인해서 이게 통과됐다고 해서 갑자기 부동산 가격이 안정되기는 어렵다, 저는 이렇게 봅니다.
[앵커]
실거주 유예 해 준다고 해서 크게 우리 시장에 영향은 없을 거라는 말씀해 주셨는데 정부 쪽에서는 일단 할 수 있는 모든 것들은 다 해보는 상황인 것 같아요. 그래서 공급 해결하기 위해서 비아파트 주거에 대해서도 공급량 늘리겠다고 했는데 일단 내년까지는 4만 호 넘게 공급을 하고 2030년까지는 11만 호를 공급하겠다고 했는데 일단 11만 호를 지을 부지는 수도권에 있습니까?
[석병훈]
그 부지 문제가 항상 지적이 되고 있습니다. 특히 집값 상승을 주도하고 있는 서울 같은 경우는 사실 빈 땅이 없기 때문에 아무리 자투리 땅 이런 것을 이용해서 빠르게 공급할 수 있는 비아파트에 대해서 규제도 풀어주고 인센티브도 준다라고 해도 쉽사리 공급이 늘어나지 않는다, 저는 이렇게 보고 있고요. 그다음에 중요한 것은 무엇이냐면 서울의 아파트 가격이 빠르게 상승하고 있는데 아파트 신규 공급 물량이 빠르면 내년부터 신규 입주 물량이 장기 평균의 절반까지 줄어들 것이 예고가 돼 있기 때문에 아파트 가격이 급등하는 것입니다. 그런데 지금 신속하게 공급을 하겠다고 아파트가 아닌 비아파트에 대한 공급을 늘린다고 해봤자 비아파트를 매수하고자 하는 사람하고 아파트를 매수하고자 하는 투자자들은 사실 다른 그룹이라고 보는 것이 맞기 때문에 이 아파트 가격 상승세를 꺾는 데는 제한적이다, 저는 이렇게 보고 있습니다. 그리고 민간 사업자가 비아파트 공급을 해야 하는데요. 사실 민간 사업자 입장에서도 제가 공급을 한 걸 사줄 사람이 있어야 하지 않습니까? 그런데 이 비아파트 같은 경우는 사실 임대사업자들이 많이 사서 임대주택으로 공급을 했었는데 임대사업자에 대해서 지금 대출규제 강화하고 이러고 있기 때문에 이것을 사줄 사람이 없어서 민간업자들이 비아파트 공급을 늘리기도 쉽지 않은 상황이다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
일단 이번 대책에는 규제를 좀 풀어서 민간 공급을 늘린다는 거잖아요. 규제 푸는 것에 대해서 그래서 당장 부족한 전월세 같은 문제들은 해결하는 데 도움이 되기는 어렵겠습니까?
[석병훈]
전월세, 특히 청년 1인 가구나 2인 가구를 대상으로 전월세 공급을 늘려서 전월세 가격 안정시키기 위한 목적이 있다. 저도 이렇게 보고 있습니다. 그래서 여러 가지 규제, 주차장 관련된 규제라든지 그다음에 햇빛이 들어오는 조도 관련된 규제, 이런 것들을 다 한시적으로 완화를 해서 공급을 늘리겠다는 것인데 제가 아까 말씀드린 것처럼 문제는 이 비아파트를 분양했을 때 누가 사주느냐는 거죠. 그래서 이것을 사서 청년들한테 임대를 해 줄 임대사업자들이 결국은 사야 되는데 임대사업자에 대한 규제 지역 내에서 대출규제가 강화됐기 때문에 임대사업자들이 매수하기 어려워서 민간업자 입장에서는 미분양이 될 수 있기 때문에 비아파트를 섣불리 공급하기는 어려운 상황이다 보니까 청년을 대상으로 전월세 가격 안정 효과도 사실은 제한적이다, 저는 이렇게 우려를 하고 있습니다.
[앵커]
결국에는 그러면 임대사업자들에 대한 대출 규제를 다시 푸는 방안도 고려를 해야 될 것 같고요. 이런 주택들은 주거 환경이 열악한 주택을 양산할 수 있기 때문에 이런 지적도 나오는 것 같고요. 교수님 짚어주신 것처럼 아파트에 대한 숙제는 해결하지 못한 것인데 그 부분은 어떻게 해야 합니까?
[석병훈]
아파트는 앵커께서 지적하신 것처럼 서울에 빈 땅이 없지 않습니까? 그러니까 빈 땅을 만들어서 공급하는 수밖에 없습니다. 그러려면 결국 재건축을 한다든지, 기존의 구축 아파트들을. 아니면 기준 구축 주택들을 재개발을 해서 공급을 해야 되는데 재건축, 재개발에 대해서 재건축 초과이익환수제 같은 규제들도 있어서 수익성이 떨어지다 보니까 자발적으로 재건축을 조합원들이 공급하는 데 동의하기 어려운 상황입니다. 그래서 이런 재건축에 대한 수익성을 높여주는 그런 정책이 나와야만 사실 재건축, 재개발을 통해서 서울의 아파트 공급이 가능해지고 가격을 안정시킬 수 있다라고 저는 생각을 합니다.
[앵커]
결국 장기적으로는 아파트 문제를 좀 풀어야 한다는 말씀이신데 다양한 경제 이슈들 석병훈 교수님과 함께 짚어봤습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수였습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
코스피가 어제 사상 처음으로 8,000선에서 거래를 마쳤습니다. 오늘은 삼성전자·SK하이닉스의 2배 레버리지 상품도 상장되는데요. 다양한 경제 이슈들은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께 짚어보겠습니다. 안녕하십니까? 어제 코스피가 6거래일 만에 8000선 탈환을 했고요. 종가 기준으로는 8000선을 처음으로 넘었는데 어제 시장 상황은 어떻게 보셨습니까?
[석병훈]
코스피가 사실 급등락을 거듭하면서 변동성이 상당히 커지고 있다 저는 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 지난 6일에 처음으로 7000선을 넘어선 다음에 15일에 장중에 8000선 터치를 했다가 급락을 했다가 20일에는 7000선까지 위협을 받았을 정도였거든요. 그랬는데 사흘 연속으로 올라서 8000선을 넘어섰습니다. 이처럼 변동성이 커지고 있고요. 그다음에 변동성이 커지는 이유 중 하나는 외국인 매도세가 되게 빠르다는 점입니다. 그런데 코스피가 상당히 크게 올라서 거품 논란까지 나올 만도 한 게 지표상으로 봤을 때 5월까지 코스피 상승률이 91%인데 세계 주요 20개국 가운데 지수 상승률이 1위고 2위가 일본인데 일본이 29% 상승을 해서 이거보다 무려 3배나 많이 상승을 했습니다. 그래서 고평가 논란도 나오고 있는 상황인데 사실 최근에 급등한 것은 국제유가가 빠르게 하락하고 있기 때문입니다. 왜냐하면 미국과 이란이 휴전 기간 60일로 연장하고 최종 합의 도출하기 위한 양해각서 체결이 임박했다라는 게 알려지면서 국제유가가 하락하다 보니까 원유를 전량 수입하는 우리나라 경제가 더 민감하게 반응하고 있다, 이렇게 보여집니다.
[앵커]
짚어주신 원인 중 반도체 쏠림 현상도 더해서 봐야 할 것 같은데 이번 주가상승 이끈 게 결국 반도체주들이잖아요. 반도체주들도 급등락이 심각한 상황이어서 이 부분에 대해서도 대책이 필요할 것 같은데 어떻습니까?
[석병훈]
맞습니다. 지금 반도체가 쏠림현상이 큰데요. 삼성전자하고 SK하이닉스가 빠르게 오르고 있습니다. 이달 들어서만 삼성전자 36% 가까이 오르고요. SK하이닉스는 60% 가까이 올라서 이러다 보니까 점점 거래량도 늘어나고 시가총액 대비 비중도 코스피에서는 49%가 됐습니다. 그런데 이 반도체 쏠림현상이 강하게 되면 반도체 업황이 꺾이게 된다 이런 순간에 코스피 전체가 급락할 수 있기 때문에 사실 투자에 주의가 필요하고요. 반도체 관련해서는 원래는 사이클이 있는 상황인데 이 사이클이 AI 혁명으로 인해서 없어졌다라는 낙관론까지 나오고 있는 상황입니다. 그런데 과거의 사례로 봤을 때 가장 최근 닷컴 버블이라든지 이런 걸 봤을 때 항상 기존에 주식을 평가하던 방식을 바꿔야 한다, 새로운 기술혁령이 나왔다 이랬을 때는 사실 거품이 끼었다는 것과 상당히 근접한 시그널이 되겠습니다. 그래서 투자에는 추격매수를 많이 한다든지 빚까지 내서 투자하는 건 주의를 해야 된다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
지금 교수님 짚어주신 것처럼 시장에서는 낙관론과 경고가 같이 나오고 있는 상황인데 교수님께서는 그러면 경고, 경계 쪽에 더 방점을 두시는 겁니까?
[석병훈]
그렇습니다. 왜냐하면 과거의 사례, 부동산 시장 거품이라든지 주식시장 거품이라든지 이런 게 나올 때마다 항상 나왔던 스토리가 기존의 평가방식과 달라져야 한다. 지금은 기술혁명이 와서 다른 세상이 됐다라는 게 나올 때 항상 거품이었다라는 것이 하나의 시그널입니다. 물론 이런 얘기가 나온다고 해서 거품이라는 게 항상 있는 건 아닌데 거품일 때 나오는 공통된 현상이었다는 것은 변함이 없고요. 그래서 지금 반도체가 원래는 주기가 있어서 지금 호황이고 불황도 돌아올 수밖에 없는 상황임에도 불구하고 AI 혁명으로 인해서 메모리 반도체가 워낙 수요가 급증하고 있기 때문에 더 이상 이런 사이클을 더 안 봐도 된다는 얘기가 나오는 것은 다른 한편에서는 사실 거품이 끼었을 가능성이 크다라는 것이 과거의 경험을 바탕으로 우리가 예측을 할 수 있어서 섣불리 너무 많은 자금을 투자하는 것은 주의가 필요하다, 저는 생각을 합니다.
[앵커]
그러면 투자자 입장에서 본다면 과거 사이클이 끝난 다음에 폭락을 하고 나서 다시 오르기까지는 상당한 시간이 걸리잖아요. 그러면 다른 투자처로 자금을 이동할 생각까지 할 텐데 그 부분에 대해서는 어떻게 대책 마련해야 될까요?
[석병훈]
당연히 그렇습니다. 지금 문제는 반도체 관련해서는 레버리지 상품까지 나오다 보니까 앞으로 변동성이 더 커질 수도 있고요. 지금 현재 봤을 때 안전자산이라고 하는 미 국채 수익률이 4.5% 가까이 되고 그 근처에서 왔다갔다하는 상황입니다. 이런 걸 비교해 보면 사실 위험자산이 주식 수익률이 안전자산인 미 국채 수익률보다 월등히 높아야만 주식 비중을 늘릴 유인이 있는데 지금 미국에서 봤을 때는 주식시장의 이런 추가적인 위험 프리미엄이 거의 없어졌다는 평가까지 나오거든요. 안전자산이 국채 수익률이 워낙 높다 보니까. 그래서 이런 점을 고려해서 투자자들도 위험자산에 대한 비중을 높이지 말고 반도체 산업에 대한 낙관론에 기대서. 안전자산과 고르게 자산 포트폴리오를 배분하는 전략이 필요하다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
결국은 정석으로 돌아가서 분배하는 게 낫겠다는 말씀이신데 교수님 말씀하신 삼성전자와 SK하이닉스 레버리지 상품 오늘 상장이 되잖아요. 일단 이 레버리지 상품이 어떤 겁니까?
[석병훈]
레버리지 상품은 사실 기존의 기초자산의 일간변동률을 플러스, 마이너스 2배로 추종하는 상품입니다. 그래서 만약에 일일 수익률이 상승을 했다라고 하면 레버리지 상품 같은 경우는 10% 상승했을 때 20% 상승하는 수익을 얻을 수 있는 반면에 인버스 상품 같은 경우에는 일일 수익률을 거꾸로 마이너스1배, 마이너스 2배 추종하는 경우라서 지수가 하락할 경우에는 큰 폭의 수익을 낼 수 있습니다. 그런데 만약 이 방향을 잘못 맞힐 경우에는 손실 2배로 커질 수 있고 그리고 일반적으로 봤을 때 이런 ETF 레버리지 상품 같은 경우에는 단기간에 고수익을 추구하는 개인투자자 중심으로 거래가 이루어져서 한번 투자를 했을 경우에는 기껏 길어봤자 한 3거래일 정도만 보유하고 있다 파는 패턴을 보이거든요. 그래서 변동성이 상당히 클 수 있다 이렇게 보셔야 되겠습니다.
[앵커]
우리 주식시장 가격 제한폭이 플러스마이너스 하루에 30%잖아요. 그러면 2배라고 하면 최대 60%까지 이익을 볼 수도 있고 손실도 그 정도. 상당히 위험한 상품이기 때문에 지금 금융당국에서도 투자를 하려면 교육을 받아야 하는데 그 교육 이수한 분들만 10만 명이 넘더라고요. 일단 관심 자체는 상당히 뜨거운 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 매수 대기자가 10만 명에 달한다는 것을 보여주는 것이고요. 그다음에 빠르면 하루이틀 안에 수십조 원의 돈이 들어갈 수도 있다는 낙관적인 전망까지 나오고 있습니다. 그런데 중요한 것은 항상 이것은 단기 투자를 하는 사람들이 주로 사용하는 상품이다 보니까 변동성이 커질 수 있다. 그리고 만약에 음의 복리효과라든지 지렛대 효과, 괴리율 함정 같은 여러 가지 위험이 도사리고 있는 상품이라는 것을 주의하셔야 되는데요. 예를 들면 대표적으로 음의 복리효과라는 건 무엇이냐면 지수가 예를 들면 20% 하락을 했다가 다시 20% 상승했을 때 일반 상품에 투자를 할 경우에는 4% 정도밖에 손실이 발생 안 하는데 레버리지 상품은 변동폭이 2배로 널뛰기하다 보니까 무려 16%나 손실이 발생해서 시장의 변동성이 커질 수록 자산이 점차 줄어드는 현상을 음의 복리 헌상이라고 합니다. 그런데 최근에 코스피가 쏠림현상도 강해지고, 삼성전자, SK하이닉스로. 변동성도 상당히 크다 보니까 레버리지 ETF에 투자를 했다가는 이 음의 복리 효과로 자신의 투자 자금이 녹아내릴 가능성이 있다. 그래서 주의가 필요하다고 보고 있습니다.
[앵커]
지금 시장 전체에서 반도체주가 차지하는 비중이 크기 때문에 이번에 상품이 출시되면 우리 시장 전체에도 큰 영향을 미칠 것 같은데 어떻게 전망하세요?
[석병훈]
단기적으로는 10만 명이나 투자를 대기하고 있다 보니까 몰려들어와서 반도체주의 가격은 추가적으로 상승할 수 있다라고 보고 있는데 문제는 장 마감에 레버리지 상품 같은 경우 비율을 맞추기 위해서 자산포트폴리오를 조정하다 보니까 변동성은 커질 수밖에 없다. 그런데 제가 항상 말씀드리다피 아까 말씀드린 음의 복리효과 있지 않습니까? 그것 때문에 이렇게 변동성이 커지면 가만히 가지고 있어도 오히려 자산은 줄어들 수 있어서 투자에 주의해야 한다, 이렇게 말씀드리겠습니다.
[앵커]
알겠습니다. 이번에는 부동산 이야기도 해보겠습니다. 부동산 시장, 서울 아파트 매매나 전세 상승폭이 3주째 계속 확대되고 있는 상황인데 이재명 대통령도 이 부분을 고려하고 있는 것 같습니다. 어제 국무회의에서 최근 집값이 다시 오른다는데 대책 세우고 있느냐, 이런 발언을 비공개 회의에서 했다고 하는데 지금 상황 어떻게 보고 계세요?
[석병훈]
지금 말 그대로 정부에서 양도세 중과 유예를 없애버리지 않았습니까. 그래서 양도세 중과가 현실화된 다음에 매물 잠김 효과가 나타나면서 당연히 아파트 매매 가격이 상승하고 있다, 이런 현상이라고 보고 있고요. 그다음에 다주택자에 대해서 양도세를 중과한다든지 앞으로 보유세도 올릴 것이다, 이런 식의 뉴스들이 나오다 보니까 당연히 전월세 공급, 다주택자가 전세, 월세 매물을 공급했었는데 전월세 매물이 급격하게 줄어들어서 전세가격, 월세가격 다 상승을 하고 있는 그런 형국이 되었다고 보고 있고요. 대통령이 어제 국무회의에서 발언한 것처럼 지금 다시 전월세 가격과 매매 가격이 서울을 중심으로 상승하기 시작을 하니까 추가 대책을 정책당국자들에게 요구를 한 것이다라고 보여집니다.
[앵커]
5월 9일 이후에 시장이 다시 상승세를 타고 있기 때문에 이런 발언을 내놓은 것이고 어제 국무회의에서 개정안이 의결된 게 있는데 토허구역에 세입자 있으면 계약 종료할 때까지 실거주 유예해 주는 이 시행령, 이 부분도 통과를 했는데 이건 우리 시장에 어느 정도 숨통을 트여줄 수 있겠습니까?
[석병훈]
이거는 예고된 것이기 때문에 이게 통과됐다고 해서 숨통을 틔워주기는 어렵다. 이미 반영이 되어 있다, 저는 이렇게 생각합니다. 이것은 무엇이냐면 토지거래허가구역에서 원래 주택을 매입을 하게 되면 토지거래허가 4개월 이내에 입주해서 2년간 실거주를 해야 합니다. 그런데 문제는 이미 임차인, 세입자가 있는 경우에는 강제로 내보낼 수가 없기 때문에 매수자가 즉시 입주할 수 없는 그런 문제가 있어서 이에 따라서 정부에서 사실 유예를 해 준다, 세입자의 임차기간이 끝날 때까지 실거주 의무를 유예해 주는 것을 통과시키겠다고 얘기를 해서 그 시점에는 거래가 활성화되게 하는 효과가 있었습니다. 그런데 이미 양도세 중과가 현실화됐기 때문에 매물 잠김효과로 인해서 이게 통과됐다고 해서 갑자기 부동산 가격이 안정되기는 어렵다, 저는 이렇게 봅니다.
[앵커]
실거주 유예 해 준다고 해서 크게 우리 시장에 영향은 없을 거라는 말씀해 주셨는데 정부 쪽에서는 일단 할 수 있는 모든 것들은 다 해보는 상황인 것 같아요. 그래서 공급 해결하기 위해서 비아파트 주거에 대해서도 공급량 늘리겠다고 했는데 일단 내년까지는 4만 호 넘게 공급을 하고 2030년까지는 11만 호를 공급하겠다고 했는데 일단 11만 호를 지을 부지는 수도권에 있습니까?
[석병훈]
그 부지 문제가 항상 지적이 되고 있습니다. 특히 집값 상승을 주도하고 있는 서울 같은 경우는 사실 빈 땅이 없기 때문에 아무리 자투리 땅 이런 것을 이용해서 빠르게 공급할 수 있는 비아파트에 대해서 규제도 풀어주고 인센티브도 준다라고 해도 쉽사리 공급이 늘어나지 않는다, 저는 이렇게 보고 있고요. 그다음에 중요한 것은 무엇이냐면 서울의 아파트 가격이 빠르게 상승하고 있는데 아파트 신규 공급 물량이 빠르면 내년부터 신규 입주 물량이 장기 평균의 절반까지 줄어들 것이 예고가 돼 있기 때문에 아파트 가격이 급등하는 것입니다. 그런데 지금 신속하게 공급을 하겠다고 아파트가 아닌 비아파트에 대한 공급을 늘린다고 해봤자 비아파트를 매수하고자 하는 사람하고 아파트를 매수하고자 하는 투자자들은 사실 다른 그룹이라고 보는 것이 맞기 때문에 이 아파트 가격 상승세를 꺾는 데는 제한적이다, 저는 이렇게 보고 있습니다. 그리고 민간 사업자가 비아파트 공급을 해야 하는데요. 사실 민간 사업자 입장에서도 제가 공급을 한 걸 사줄 사람이 있어야 하지 않습니까? 그런데 이 비아파트 같은 경우는 사실 임대사업자들이 많이 사서 임대주택으로 공급을 했었는데 임대사업자에 대해서 지금 대출규제 강화하고 이러고 있기 때문에 이것을 사줄 사람이 없어서 민간업자들이 비아파트 공급을 늘리기도 쉽지 않은 상황이다, 저는 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
일단 이번 대책에는 규제를 좀 풀어서 민간 공급을 늘린다는 거잖아요. 규제 푸는 것에 대해서 그래서 당장 부족한 전월세 같은 문제들은 해결하는 데 도움이 되기는 어렵겠습니까?
[석병훈]
전월세, 특히 청년 1인 가구나 2인 가구를 대상으로 전월세 공급을 늘려서 전월세 가격 안정시키기 위한 목적이 있다. 저도 이렇게 보고 있습니다. 그래서 여러 가지 규제, 주차장 관련된 규제라든지 그다음에 햇빛이 들어오는 조도 관련된 규제, 이런 것들을 다 한시적으로 완화를 해서 공급을 늘리겠다는 것인데 제가 아까 말씀드린 것처럼 문제는 이 비아파트를 분양했을 때 누가 사주느냐는 거죠. 그래서 이것을 사서 청년들한테 임대를 해 줄 임대사업자들이 결국은 사야 되는데 임대사업자에 대한 규제 지역 내에서 대출규제가 강화됐기 때문에 임대사업자들이 매수하기 어려워서 민간업자 입장에서는 미분양이 될 수 있기 때문에 비아파트를 섣불리 공급하기는 어려운 상황이다 보니까 청년을 대상으로 전월세 가격 안정 효과도 사실은 제한적이다, 저는 이렇게 우려를 하고 있습니다.
[앵커]
결국에는 그러면 임대사업자들에 대한 대출 규제를 다시 푸는 방안도 고려를 해야 될 것 같고요. 이런 주택들은 주거 환경이 열악한 주택을 양산할 수 있기 때문에 이런 지적도 나오는 것 같고요. 교수님 짚어주신 것처럼 아파트에 대한 숙제는 해결하지 못한 것인데 그 부분은 어떻게 해야 합니까?
[석병훈]
아파트는 앵커께서 지적하신 것처럼 서울에 빈 땅이 없지 않습니까? 그러니까 빈 땅을 만들어서 공급하는 수밖에 없습니다. 그러려면 결국 재건축을 한다든지, 기존의 구축 아파트들을. 아니면 기준 구축 주택들을 재개발을 해서 공급을 해야 되는데 재건축, 재개발에 대해서 재건축 초과이익환수제 같은 규제들도 있어서 수익성이 떨어지다 보니까 자발적으로 재건축을 조합원들이 공급하는 데 동의하기 어려운 상황입니다. 그래서 이런 재건축에 대한 수익성을 높여주는 그런 정책이 나와야만 사실 재건축, 재개발을 통해서 서울의 아파트 공급이 가능해지고 가격을 안정시킬 수 있다라고 저는 생각을 합니다.
[앵커]
결국 장기적으로는 아파트 문제를 좀 풀어야 한다는 말씀이신데 다양한 경제 이슈들 석병훈 교수님과 함께 짚어봤습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수였습니다. 고맙습니다.
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