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■ 진행 : 박석원 앵커, 이세나 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스퀘어 2PM] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
어제 6,300선을 돌파한 코스피 지수,세계 주요 증시 가운데 상승세가 가장 가파른데요. 불패 시장으로 여겨졌던 용산과 강남구 아파트값도 하락 전환했습니다. 이인철 참조은경제연구소장과 함께 자세한 얘기 나눠보겠습니다.
[앵커]
증시 상황부터 보겠습니다. 오늘 새벽 뉴욕 증시에서 엔비디아는실적 호조에도 급락했는데 우리 증시는 약세를 보이다가 회복한 것 같더라고요.
[이인철]
얘기하는 동안 보합권에서 급락하고 있는데 그만큼 변동성이 심해졌다는 얘기입니다. 오늘 증시만 놓고 보면 전약후강이라고 할 수 있습니다. 엔비디아 대장주가 지난 분기 실적도 나쁘지 않았고 올해 1분기 실적 전망도 좋았습니다. 그럼에도 불구하고 5% 넘게 떨어지면서 반도체주들이 약세를 보이니까 개장하자마자 코스피도 하락세로 출발했습니다. 무려 6150선까지 밀렸는데, 돈의 힘이에요. 개인들의 포머가 대단합니다. 이 시간 현재 외국인 투자자들이 유가증권시장에서 6조 원 넘게 주식을 팔고 있는데요. 이 기록은 사상 최고입니다. 이 기록을 개인들이 그대로 매수세로 대응하고 있는데요. 유가증권시장에서 개인들의 매수세가 5조 7000억 원입니다. 그러다 보니 삼성전자 약세로 출발했는데요. 21만 9500원, 상승세로 돌아섰고요. 현대차는 새만금에 9조 원 투자하겠다고 밝혔거든요. 여기에 AI 휴머노이드 로봇부터 시작해서 미래 전진기지로 삼겠다고 발표를 하니까 현대차는 두 자릿수 오름세를 보여서 67만 원대를 기록하고 있는데요. 일부 반도체주 SK하이닉스가 약보합세를 보이고 있습니다마는 대부분 보니까 자동차, 철강, 조선, 방산, 원전 업종주들 그리고 오늘은 남북 경협주들까지 강세를 보이고 있는데. 다만 앞서 제가 외국인이 역대급으로 매도를 하고 있고 현물만 매도하고 있는 게 아니라 선물도 1만 5000계약 이상 매도하고 있다는 얘기는 불안하기는 하다. 왜냐하면 8일째 삼성전자, SK하이닉스, 현대차를 그동안 집중적으로 올랐다는 종목에 대해서 차익실현하는 과정이기 때문에 유동성의 힘으로 제2의 동학개미운동을 보는 것 같다. 종가가 상승세로 돌아설지 여부는 지켜봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
지금껏 보지 못했던 숫자들이 계속 우리 주식시장에 보이고 있는 상황인데. 세계 주요 주식시장 가운데 거의 상승률 선두를 달리고 있다고 하더라고요.
[이인철]
맞습니다. 2년 전 2024년 코스피가 전 세계 주요 증시 가운데 꼴찌였어요. 그런데 지난해 코스피 75%로 1위를 했고요. 두 달 채 안 지났거든요. 50% 가까이 올랐습니다. 어제까지 49%가 올라서 코스피의 전 세계 주요 국 증시 가운데 상승률 압도적으로 1위고요. 코스닥도 1위권이에요. 그런데 우리나라 증시 제외하고 대만의 지수입니다.대만 지수가 24%, 옆 나라 일본도 신고가 행진을 하고 있는데 니케이지수가 16% 오른 걸 감안한 걸 2위, 3위 수익률보다 2배 이상 우리가 앞서나가고 있다는 얘기인데요. 여기에는 국내 개인만 포머가 있는 게 아니라 외국인들의 포머도 느껴져요. 그러니까 외국인들도 한국시장을 다시 보자. 그동안 코리아디스카운트라고 해서 상시 저평가된 국가로 분류해 왔는데 지난해도 위였는데 올해까지 사실 외국인들의 전망은 올해 초만 하더라도 한국 증시 이번에는 떨어질 거야. 2년 연속 한국 증시가 상승한 건 역대 두 밖에 없습니다. 그런데 1, 2개월 만에 50% 가까이 수익을 내다 보니 한국 증시 되돌아보자. 코리아디스카운트가 해소되고 있고 정부의 상법개정안이 반영되면서 자사주 소각을 이제 발표하는 기업들이 늘고 있어요. KT&G부터 시작해서 계속해서 두산까지 조 단위의 자사주 소각을 하다 보니까 그동안 유통주식 수가 1만 개였는데 갑자기 9000개로 줄어드니 살려는 사람은 많은데 공급이 줄어드는 효과. 이게 주주가치 확대로 이어지고 있는 상황인데요. 실제로 서학개미도 흔들리고 있습니다. 서학개미가 한 달 동안 연초에 설 이전만 하더라도 미국 주식 좋을 거야. 장기간 휴장하느니 미국 주식 사놓자. 이런 분위기였는데 지금 봤더니 한 달 동안 미국 주식 보관액이 3. 4% 줄었습니다. 이건 왜냐. 정부가 당근책을 내놨잖아요. 올해 1분기까지 미국 주식 매도해서 5000만 원까지는 비과세 해 주겠다. 당근책을 내놓으니까 1분기에 들어와서 국내주식 매수하게 되면 세금이 없습니다. 그래서 아마 이러다 보니 서학개미들도 그동안 한국 증시 이탈은 성적순이라고 했는데 지금 주식 수익률을 보니 미 증시는 보합 내지 나스닥은 마이너스예요. 그런데 우리는 이미 코스닥도 24~25% 올라 있는 상황이기 때문에 뒤늦게 올라탈 가능성도 있어 보인다. 그런데 다만 지금 변동성이 커지는 것처럼 조정 가능성은 늘 있어요, 불안해. 더 올라가도 불안하고 조정 좀 받고 가자. 3월 2일 휴장이잖아요. 그러니까 차라리 쉬어가자는 분위기도 읽힙니다.
[앵커]
과연 투자자들의 관심은 코스피가 어디까지 오를까 하는 건데 증권사들이 어떻게 전망하고 있는 상황인가요?
[이인철]
제가 앞서서 외국인들도 포머를 느낀다고 했는데 우리 고점 높이고 있는 전망하라고 했더니 중개하고 있네. 외국계가 1번이에요. 모건 스탠리 반도체 7500 간다. 우리나라 한화증권의 경우에는 7900 조금 아래 선까지 예측하고 있는데 벌써 6000 돌파하고 어제 단숨에 6300까지 찍으니까 벌써부터 증권가의 시선은 7000, 8000으로 향하고 있습니다. 가장 중요한 건 한쪽에서는 8000까지 달린다고 하지만 그 기저에는 어떤 게 있느냐. 공매도, 투자잔고, 대차잔고가 역대 최고입니다. 하락에 거는 사람이 많아졌어요. 그러다 보니까 언제 조정을 받을 거냐. 이럴 때는 제가 늘 말씀드립니다마는 유동성 장세는 상한을 열어두지 말고 발목, 무릎에 사서 어깨에 판다. 지금 어깨인지 머리인지 아무도 몰라. 그러면 고점은 지나봐야 알 수 있기 때문에 고점을 확인하고 조정을 받을 때 매도해도 나쁘지 않다라는 거고요. 또 하나 반도체 투톱 더 갈까냐예요. 그런데 이구동성으로 지수를 상향 조정하고 있는 증권가들이 뭐라고 얘기하고 있느냐 반도체 투톱 더 가냐예요. 왜냐하면 지난해 삼성전자의 연간 영업이익이 43조 원이에요. 그런데 올해 매커리는 300조 원을 얘기하고 있어요. 7배 뛴다는 거예요. 그거 어디 가면 확인할 수 있느냐. 용산 전자상가 가서 애들 스마트폰, 노트북, 게임기 이게 반도체칩이 들어간 걸 구매해 보시면 압니다. 신형 스마트폰 몇만 원 이상 가격이 올랐어요. 구형 제품까지 품귀현상을 빚고 있거든요. 그러다 보니까 삼성전자는 좋은데 삼성전자 직원들은 계속해서 성과급으로 좋겠지만 개인들은 아마 주식에서 번 돈 전자제품 기기로 나갈 것 같은데 어쨌든 반도체 투톱은 더 간다에 방점이 찍혀 있지만 지금처럼 반도체가 시들해도 조선주, 방산주, 원전주, 금융주 이처럼 순환매가 나와서 이들의 피로감을 높일 때 이런 테마에도 주목할 필요가 있어 보입니다.
[앵커]
주식은 얼마나 오를까가 관심인데 우리 부동산은 얼마나 더 떨어질까가 관심입니다. 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과 유예 종료되는데 이재명 대통령이 계속 SNS로 메시지를 내고 있거든요.
[이인철]
맞아요. 역시 정부의 정책에 맞서지 말아라라는 게 지금 실감이 나는데요. 강남, 서초 가장 핫한 여기가 100주 만에, 100주라고 하면 52주가 1년이잖아요. 2년 만에 꺾였습니다. 5월 10일이 디데이예요. 9일까지만 팔아야 돼. 어쨌든 계약서를 써야 돼요. 예를 들어서 계약서를 쓰고 잔금이나 등기까지 넉 달에서 6개월 유예를 해 줬고 예를 들어서 세입자가 있을 경우에는 2년 정도 유예를 해 줬지만 만에 하나 5월 10일 이후부터 규제지역 대상에서 다주택자가 매도했을 경우에 최고세율이 82. 5%입니다. 그러다 보니 버티면 오히려 더 손실이다라는 것 때문에 실질적으로 강남3구, 한강밸트의 매물이 한 달새 20% 가까이 늘었습니다. 그런데 매수자 입장에서도 더 떨어질 것 같은데 지금 사면 손해 아니야? 이런 생각이 들 수밖에 없거든요. 거래절벽이에요. 거래는 이루어지지 않고 있는 상황인데 관건은 우리가 가장 걱정했던 거, 그동안 늘 썼던 대책이고 그러면 5월 9일 넘어서 10일부터는 매물 잠김 현상은 어떻게 되지? 이게 임대차시장에는 어떤 영향을 미치지에 관심이 쏠리고 있습니다.
[앵커]
대통령의 계속된 메시지에 정부도 보조를 맞추는 모양새입니다. 집값 담답행위에 엄정 대응하겠다. 그리고 임대료 꼼수인상 점검하겠다. 이런 목소리가 나오더라고요.
[이인철]
우리가 늘 보면 수천 채의 아파트 단지 내에 매물이 굉장히 적고 그다음에 부녀회를 중심으로 커뮤니티를 중심으로 해서 절대 이 이하로는 매물을 내놓지 말라라는 담합행위가 공공연하게 있어 왔습니다. 특히 고가 주택이 밀접한 곳에서 온라인 커뮤니티를 중심으로 집값 담합행위를 했는데. 이거 철퇴를 내리겠다는 겁니다. 무관용 원칙으로 대응하겠다. 인위적으로 시세를 올리는 행위에 대해서는 범죄로 규정하고 이른바 특별사법경찰관을 투입해서 직접 수사하겠다라는 겁니다. 그리고 또 하나가 등록임대사업자의 경우에는 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 규정하고 있거든요. 그걸 준수해야만 세제혜택이 있어요. 그런데 일부 보면 실제로 옵션사용료. 임대료 상승률은 5%로 고정해 놨는데 뭐 내라, 뭐 내라 하면서 옵션사용료가 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 많이 있습니다. 이런 것도 임대료 상한 규정을 피하는 이른바 꼼수인상에 대해서도 합동특별점검에 나서겠다는 건데 이건 무슨 얘기냐. 투기형 주택에 대한 강도 높은 규제에 이어서 실제 거래 현장, 임대차 시장의 교란행위까지도 철저하게 잡아내겠다는 정부의 강력한 의지 표명으로 보입니다.
[앵커]
앞서 주택 매수하려는 분들 눈치싸움 시작되다 보니까 거래절벽이 시작됐다고 말씀해 주셨는데 어떤 신호에 움직여야 됩니까? 주택 매수하려는 분들 움직여야됩니까?
[이인철]
규제지역이 관심이잖아요. 대출이 이미 많이 줄었어요. 10. 15 대책으로 인해서 서울시에서 15억 이상 주택을 산다고 하면 대출은 4억 원. 20억 원 이상 주택에 대해서는 2억 원밖에 대출이 안 되거든요. 그러니까 본인의 자금여력을 먼저 따져볼 필요가 있고. 그런데 정책자금을 이용하는 것, 신생아특례대출이라든가 신혼부부, 생애첫대출의 경우에는 여전히 1, 2%대. 지금 현재 주택담보대출금리가 4%가 넘어섰거든요. 그런데 이런 정책자금대출은 1, 2%대 최장 30년까지 고정으로 가져갈 수 있기 때문에 이런 대출은 좋아 보이는데. 그런데 신혼부부는 청약 점수가 굉장히 낮아요. 그러다 보니까 이런 분들이라면 다주택자들이 어쨌든 계약을 하기 위해서 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해서 4월 중하순까지 계속해서 가격을 낮춰서 계약서를 쓰자라는 매물이 나오면 내가 관심 있는 지역이라면 이런 매물도 한번 검토해 보는 것도 나쁘지 않아 보입니다.
[앵커]
지금 서울 일부 지역에서 나타나고 있는 가격 조정 흐름이 과연 서울 전역으로 번질 것인가. 이 부분에 대해서 어떻게 전망하세요?
[이인철]
맞습니다.과연 그러면 강남구와 한강밸트의 매물이 20% 이상 늘었다고 하는데 이걸 받아줄 만한 사람이 얼마나 되며 이 매물이 전반적인 집값 그 주변을 끌어내릴 것이냐는 정부가 계속해서 다주택자 압박으로 인한 매물 내놓으라는 게 단기적으로 매물이 없기 때문에 그렇습니다. 공급이 올해뿐 아니라 내년까지도 계속해서 줄 수밖에 없는 상황에서 다주택자들의 매물이 나와서 이런 수요과 공급을 일치시키려는 노력이고, 여기에 더 중요한 건 앞서 얘기했습니다마는 공급이 다주택자 매물 잠김 이후에는 당연히 집주인 입장에서는 세부담을 전가하기 위해서 임차료에 전가할 수밖에 없고 월세 전환이 가소확될 수밖에 없기 때문에 이런 부작용을 정부가 얼마나 잘 대비하고 있느냐. 그런 것들이 관건이고요. 아마 추가적으로 지방선거가 끝나고 난 다음부터 공정시장가액이라든가 공시가격을 인상하면서 세부담, 1주택자에 대해서도 실수요인지 아니면 투기인지 투자인지에 대해서 확실히 구별하겠다고 하고 있거든요. 이 얘기는 뭐냐. 정부가 6월 이후에는 세제카드까지 꺼낼 생각까지 하고 있구나. 그러면 단기적으로는 굉장히 거래절벽 속에 시장 자체가 하방압력을 받을 수밖에 없다고 봅니다.
[앵커]
지방선거 후에도 다른 상황이 벌여질 수 있겠네요. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장과 함께 증시와 부동산 시장 전망 알아봤습니다. 고맙습니다.
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■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스퀘어 2PM] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
어제 6,300선을 돌파한 코스피 지수,세계 주요 증시 가운데 상승세가 가장 가파른데요. 불패 시장으로 여겨졌던 용산과 강남구 아파트값도 하락 전환했습니다. 이인철 참조은경제연구소장과 함께 자세한 얘기 나눠보겠습니다.
[앵커]
증시 상황부터 보겠습니다. 오늘 새벽 뉴욕 증시에서 엔비디아는실적 호조에도 급락했는데 우리 증시는 약세를 보이다가 회복한 것 같더라고요.
[이인철]
얘기하는 동안 보합권에서 급락하고 있는데 그만큼 변동성이 심해졌다는 얘기입니다. 오늘 증시만 놓고 보면 전약후강이라고 할 수 있습니다. 엔비디아 대장주가 지난 분기 실적도 나쁘지 않았고 올해 1분기 실적 전망도 좋았습니다. 그럼에도 불구하고 5% 넘게 떨어지면서 반도체주들이 약세를 보이니까 개장하자마자 코스피도 하락세로 출발했습니다. 무려 6150선까지 밀렸는데, 돈의 힘이에요. 개인들의 포머가 대단합니다. 이 시간 현재 외국인 투자자들이 유가증권시장에서 6조 원 넘게 주식을 팔고 있는데요. 이 기록은 사상 최고입니다. 이 기록을 개인들이 그대로 매수세로 대응하고 있는데요. 유가증권시장에서 개인들의 매수세가 5조 7000억 원입니다. 그러다 보니 삼성전자 약세로 출발했는데요. 21만 9500원, 상승세로 돌아섰고요. 현대차는 새만금에 9조 원 투자하겠다고 밝혔거든요. 여기에 AI 휴머노이드 로봇부터 시작해서 미래 전진기지로 삼겠다고 발표를 하니까 현대차는 두 자릿수 오름세를 보여서 67만 원대를 기록하고 있는데요. 일부 반도체주 SK하이닉스가 약보합세를 보이고 있습니다마는 대부분 보니까 자동차, 철강, 조선, 방산, 원전 업종주들 그리고 오늘은 남북 경협주들까지 강세를 보이고 있는데. 다만 앞서 제가 외국인이 역대급으로 매도를 하고 있고 현물만 매도하고 있는 게 아니라 선물도 1만 5000계약 이상 매도하고 있다는 얘기는 불안하기는 하다. 왜냐하면 8일째 삼성전자, SK하이닉스, 현대차를 그동안 집중적으로 올랐다는 종목에 대해서 차익실현하는 과정이기 때문에 유동성의 힘으로 제2의 동학개미운동을 보는 것 같다. 종가가 상승세로 돌아설지 여부는 지켜봐야 될 것 같습니다.
[앵커]
지금껏 보지 못했던 숫자들이 계속 우리 주식시장에 보이고 있는 상황인데. 세계 주요 주식시장 가운데 거의 상승률 선두를 달리고 있다고 하더라고요.
[이인철]
맞습니다. 2년 전 2024년 코스피가 전 세계 주요 증시 가운데 꼴찌였어요. 그런데 지난해 코스피 75%로 1위를 했고요. 두 달 채 안 지났거든요. 50% 가까이 올랐습니다. 어제까지 49%가 올라서 코스피의 전 세계 주요 국 증시 가운데 상승률 압도적으로 1위고요. 코스닥도 1위권이에요. 그런데 우리나라 증시 제외하고 대만의 지수입니다.대만 지수가 24%, 옆 나라 일본도 신고가 행진을 하고 있는데 니케이지수가 16% 오른 걸 감안한 걸 2위, 3위 수익률보다 2배 이상 우리가 앞서나가고 있다는 얘기인데요. 여기에는 국내 개인만 포머가 있는 게 아니라 외국인들의 포머도 느껴져요. 그러니까 외국인들도 한국시장을 다시 보자. 그동안 코리아디스카운트라고 해서 상시 저평가된 국가로 분류해 왔는데 지난해도 위였는데 올해까지 사실 외국인들의 전망은 올해 초만 하더라도 한국 증시 이번에는 떨어질 거야. 2년 연속 한국 증시가 상승한 건 역대 두 밖에 없습니다. 그런데 1, 2개월 만에 50% 가까이 수익을 내다 보니 한국 증시 되돌아보자. 코리아디스카운트가 해소되고 있고 정부의 상법개정안이 반영되면서 자사주 소각을 이제 발표하는 기업들이 늘고 있어요. KT&G부터 시작해서 계속해서 두산까지 조 단위의 자사주 소각을 하다 보니까 그동안 유통주식 수가 1만 개였는데 갑자기 9000개로 줄어드니 살려는 사람은 많은데 공급이 줄어드는 효과. 이게 주주가치 확대로 이어지고 있는 상황인데요. 실제로 서학개미도 흔들리고 있습니다. 서학개미가 한 달 동안 연초에 설 이전만 하더라도 미국 주식 좋을 거야. 장기간 휴장하느니 미국 주식 사놓자. 이런 분위기였는데 지금 봤더니 한 달 동안 미국 주식 보관액이 3. 4% 줄었습니다. 이건 왜냐. 정부가 당근책을 내놨잖아요. 올해 1분기까지 미국 주식 매도해서 5000만 원까지는 비과세 해 주겠다. 당근책을 내놓으니까 1분기에 들어와서 국내주식 매수하게 되면 세금이 없습니다. 그래서 아마 이러다 보니 서학개미들도 그동안 한국 증시 이탈은 성적순이라고 했는데 지금 주식 수익률을 보니 미 증시는 보합 내지 나스닥은 마이너스예요. 그런데 우리는 이미 코스닥도 24~25% 올라 있는 상황이기 때문에 뒤늦게 올라탈 가능성도 있어 보인다. 그런데 다만 지금 변동성이 커지는 것처럼 조정 가능성은 늘 있어요, 불안해. 더 올라가도 불안하고 조정 좀 받고 가자. 3월 2일 휴장이잖아요. 그러니까 차라리 쉬어가자는 분위기도 읽힙니다.
[앵커]
과연 투자자들의 관심은 코스피가 어디까지 오를까 하는 건데 증권사들이 어떻게 전망하고 있는 상황인가요?
[이인철]
제가 앞서서 외국인들도 포머를 느낀다고 했는데 우리 고점 높이고 있는 전망하라고 했더니 중개하고 있네. 외국계가 1번이에요. 모건 스탠리 반도체 7500 간다. 우리나라 한화증권의 경우에는 7900 조금 아래 선까지 예측하고 있는데 벌써 6000 돌파하고 어제 단숨에 6300까지 찍으니까 벌써부터 증권가의 시선은 7000, 8000으로 향하고 있습니다. 가장 중요한 건 한쪽에서는 8000까지 달린다고 하지만 그 기저에는 어떤 게 있느냐. 공매도, 투자잔고, 대차잔고가 역대 최고입니다. 하락에 거는 사람이 많아졌어요. 그러다 보니까 언제 조정을 받을 거냐. 이럴 때는 제가 늘 말씀드립니다마는 유동성 장세는 상한을 열어두지 말고 발목, 무릎에 사서 어깨에 판다. 지금 어깨인지 머리인지 아무도 몰라. 그러면 고점은 지나봐야 알 수 있기 때문에 고점을 확인하고 조정을 받을 때 매도해도 나쁘지 않다라는 거고요. 또 하나 반도체 투톱 더 갈까냐예요. 그런데 이구동성으로 지수를 상향 조정하고 있는 증권가들이 뭐라고 얘기하고 있느냐 반도체 투톱 더 가냐예요. 왜냐하면 지난해 삼성전자의 연간 영업이익이 43조 원이에요. 그런데 올해 매커리는 300조 원을 얘기하고 있어요. 7배 뛴다는 거예요. 그거 어디 가면 확인할 수 있느냐. 용산 전자상가 가서 애들 스마트폰, 노트북, 게임기 이게 반도체칩이 들어간 걸 구매해 보시면 압니다. 신형 스마트폰 몇만 원 이상 가격이 올랐어요. 구형 제품까지 품귀현상을 빚고 있거든요. 그러다 보니까 삼성전자는 좋은데 삼성전자 직원들은 계속해서 성과급으로 좋겠지만 개인들은 아마 주식에서 번 돈 전자제품 기기로 나갈 것 같은데 어쨌든 반도체 투톱은 더 간다에 방점이 찍혀 있지만 지금처럼 반도체가 시들해도 조선주, 방산주, 원전주, 금융주 이처럼 순환매가 나와서 이들의 피로감을 높일 때 이런 테마에도 주목할 필요가 있어 보입니다.
[앵커]
주식은 얼마나 오를까가 관심인데 우리 부동산은 얼마나 더 떨어질까가 관심입니다. 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과 유예 종료되는데 이재명 대통령이 계속 SNS로 메시지를 내고 있거든요.
[이인철]
맞아요. 역시 정부의 정책에 맞서지 말아라라는 게 지금 실감이 나는데요. 강남, 서초 가장 핫한 여기가 100주 만에, 100주라고 하면 52주가 1년이잖아요. 2년 만에 꺾였습니다. 5월 10일이 디데이예요. 9일까지만 팔아야 돼. 어쨌든 계약서를 써야 돼요. 예를 들어서 계약서를 쓰고 잔금이나 등기까지 넉 달에서 6개월 유예를 해 줬고 예를 들어서 세입자가 있을 경우에는 2년 정도 유예를 해 줬지만 만에 하나 5월 10일 이후부터 규제지역 대상에서 다주택자가 매도했을 경우에 최고세율이 82. 5%입니다. 그러다 보니 버티면 오히려 더 손실이다라는 것 때문에 실질적으로 강남3구, 한강밸트의 매물이 한 달새 20% 가까이 늘었습니다. 그런데 매수자 입장에서도 더 떨어질 것 같은데 지금 사면 손해 아니야? 이런 생각이 들 수밖에 없거든요. 거래절벽이에요. 거래는 이루어지지 않고 있는 상황인데 관건은 우리가 가장 걱정했던 거, 그동안 늘 썼던 대책이고 그러면 5월 9일 넘어서 10일부터는 매물 잠김 현상은 어떻게 되지? 이게 임대차시장에는 어떤 영향을 미치지에 관심이 쏠리고 있습니다.
[앵커]
대통령의 계속된 메시지에 정부도 보조를 맞추는 모양새입니다. 집값 담답행위에 엄정 대응하겠다. 그리고 임대료 꼼수인상 점검하겠다. 이런 목소리가 나오더라고요.
[이인철]
우리가 늘 보면 수천 채의 아파트 단지 내에 매물이 굉장히 적고 그다음에 부녀회를 중심으로 커뮤니티를 중심으로 해서 절대 이 이하로는 매물을 내놓지 말라라는 담합행위가 공공연하게 있어 왔습니다. 특히 고가 주택이 밀접한 곳에서 온라인 커뮤니티를 중심으로 집값 담합행위를 했는데. 이거 철퇴를 내리겠다는 겁니다. 무관용 원칙으로 대응하겠다. 인위적으로 시세를 올리는 행위에 대해서는 범죄로 규정하고 이른바 특별사법경찰관을 투입해서 직접 수사하겠다라는 겁니다. 그리고 또 하나가 등록임대사업자의 경우에는 연 5% 이상 임대료를 올리지 못하도록 규정하고 있거든요. 그걸 준수해야만 세제혜택이 있어요. 그런데 일부 보면 실제로 옵션사용료. 임대료 상승률은 5%로 고정해 놨는데 뭐 내라, 뭐 내라 하면서 옵션사용료가 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 많이 있습니다. 이런 것도 임대료 상한 규정을 피하는 이른바 꼼수인상에 대해서도 합동특별점검에 나서겠다는 건데 이건 무슨 얘기냐. 투기형 주택에 대한 강도 높은 규제에 이어서 실제 거래 현장, 임대차 시장의 교란행위까지도 철저하게 잡아내겠다는 정부의 강력한 의지 표명으로 보입니다.
[앵커]
앞서 주택 매수하려는 분들 눈치싸움 시작되다 보니까 거래절벽이 시작됐다고 말씀해 주셨는데 어떤 신호에 움직여야 됩니까? 주택 매수하려는 분들 움직여야됩니까?
[이인철]
규제지역이 관심이잖아요. 대출이 이미 많이 줄었어요. 10. 15 대책으로 인해서 서울시에서 15억 이상 주택을 산다고 하면 대출은 4억 원. 20억 원 이상 주택에 대해서는 2억 원밖에 대출이 안 되거든요. 그러니까 본인의 자금여력을 먼저 따져볼 필요가 있고. 그런데 정책자금을 이용하는 것, 신생아특례대출이라든가 신혼부부, 생애첫대출의 경우에는 여전히 1, 2%대. 지금 현재 주택담보대출금리가 4%가 넘어섰거든요. 그런데 이런 정책자금대출은 1, 2%대 최장 30년까지 고정으로 가져갈 수 있기 때문에 이런 대출은 좋아 보이는데. 그런데 신혼부부는 청약 점수가 굉장히 낮아요. 그러다 보니까 이런 분들이라면 다주택자들이 어쨌든 계약을 하기 위해서 다주택자 양도세 중과를 피하기 위해서 4월 중하순까지 계속해서 가격을 낮춰서 계약서를 쓰자라는 매물이 나오면 내가 관심 있는 지역이라면 이런 매물도 한번 검토해 보는 것도 나쁘지 않아 보입니다.
[앵커]
지금 서울 일부 지역에서 나타나고 있는 가격 조정 흐름이 과연 서울 전역으로 번질 것인가. 이 부분에 대해서 어떻게 전망하세요?
[이인철]
맞습니다.과연 그러면 강남구와 한강밸트의 매물이 20% 이상 늘었다고 하는데 이걸 받아줄 만한 사람이 얼마나 되며 이 매물이 전반적인 집값 그 주변을 끌어내릴 것이냐는 정부가 계속해서 다주택자 압박으로 인한 매물 내놓으라는 게 단기적으로 매물이 없기 때문에 그렇습니다. 공급이 올해뿐 아니라 내년까지도 계속해서 줄 수밖에 없는 상황에서 다주택자들의 매물이 나와서 이런 수요과 공급을 일치시키려는 노력이고, 여기에 더 중요한 건 앞서 얘기했습니다마는 공급이 다주택자 매물 잠김 이후에는 당연히 집주인 입장에서는 세부담을 전가하기 위해서 임차료에 전가할 수밖에 없고 월세 전환이 가소확될 수밖에 없기 때문에 이런 부작용을 정부가 얼마나 잘 대비하고 있느냐. 그런 것들이 관건이고요. 아마 추가적으로 지방선거가 끝나고 난 다음부터 공정시장가액이라든가 공시가격을 인상하면서 세부담, 1주택자에 대해서도 실수요인지 아니면 투기인지 투자인지에 대해서 확실히 구별하겠다고 하고 있거든요. 이 얘기는 뭐냐. 정부가 6월 이후에는 세제카드까지 꺼낼 생각까지 하고 있구나. 그러면 단기적으로는 굉장히 거래절벽 속에 시장 자체가 하방압력을 받을 수밖에 없다고 봅니다.
[앵커]
지방선거 후에도 다른 상황이 벌여질 수 있겠네요. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장과 함께 증시와 부동산 시장 전망 알아봤습니다. 고맙습니다.
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