[2PM] 양도세 중과 부활 초읽기...던지기냐 버티기냐, 시장 반응은?

■ 진행 : 이세나 앵커, 정지웅 앵커
■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스퀘어 2PM] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예는 없다는 입장을 내놓으면서 부동산 보유세 강화를 시사했는데요. 앞으로 부동산 시장에 어떤 변화가 있을지 전문가와 함께 짚어보겠습니다. 이인철 참조은경제연구소장 나와 계십니다. 어서 오십시오. 이재명 대통령이 어제 하루 동안 네 차례걸쳐 부동산 관련 메시지를 내놓았는데 그중에서 먼저 양도세 중과는 부활된다고 봐야겠죠?

[이인철]
맞습니다. 신년 기자회견에서부터 세제를 통한 부동산 시장 잡기는 없다고 얘기를 했는데도 불구하고 당시에도 뉘앙스를 비췄어요. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예, 1주택자들한테 특별공제가 너무 과도한 게 아니냐, 이런 인식을 내비쳤는데 SNS를 통해서 명확하게 메시지를 전달하고 있습니다. 일단 다주택자 양도소득세 중과 유예가 뭐냐고 하면 규제지역, 조정대상지역에 있는 집, 서울 전체, 경기도 12개 지역에 있는 집인데 집을 샀는데 산 가격보다 많이 올랐어. 양도소득세를 매길 때 그동안 현재는 어떻게 되어 있냐. 5월 9일이 디데이예요. 현재까지는 중과가 유예돼 있기 때문에 세금을 양도차익의 6%에서 45%. 내가 예를 들어서 10억 정도 차이를 얻었다고 하면 최고 해봐야 적게는 6%, 많게는 기간이나 보유기간에 따라서 45%만 내면 되지만 그러나 5월 9일 중과 유예가 종료되고 난 다음에는 어떻게 되느냐. 2주택자라면 거기다 플러스 20%. 최고세율은 65%. 3주택자라면 30%가 추가되기 때문에 75%예요. 거기서 끝나느냐? 거기다 지방세 10%, 7. 5%가 더해지기 때문에 3주택자 이상인 사람이 서울과 경기 12개 지역에서 집을 매도했다고 하면 10억의 이득을 봤다고 하면 러프하게 8억 2500만 원은 세금으로 내라라는 의미입니다.

[앵커]
지금 부동산 시장 반응은 어떻습니까? 강남 일부에서는 급매물이 나오고 있다, 이런 소식도 있는데요.

[이인철]
대통령도 얘기했잖아요. 시장 이기는 정부 없고 정부 이기는 시장 없다고 했는데 둘 다 맞는 말이거든요. 그러다 보니까 이렇게 되면 다주택자들 가운데 선택할 거 아니겠습니까? 정말 나는 다주택인데 현금만 가지고 있어서 나는 대출 끼지 않고 있다. 자금 압박이 심하지 않다고 하면 버티겠죠. 그런데 다주택자인 경우 대부분 대출로 대출규제가 강화되기 2~3년 전, 그 이전에 주택을 차곡차곡 빚투를 했다면 이분들의 걱정은 커질 수 있습니다. 그러다 보니까 일부 강남지역에서는 이 규제 유예 종료 앞두고 1억 떨어졌다더라, 2억 떨어졌다더라, 이런 소식이 나올 거예요. 그런데 이거를 이게 전체냐, 일부냐를 봐야 되는데 절세 목적의 급매물이 일부는 등장을 하지만 그런데 여기 대기 수요가 워낙 많은 데입니다. 대기 수요가 워낙 많아서 정말로 전반적인 매물 증가로 이어질 것이냐, 이 부분에 대해서 미지수고요. 그리고 보유세 부담 여전해요. 보유세 부담은 여전하고 여기 토지거래허가 구역인 곳도 있기 때문에 사고팔 때 자금출처가 정확하지 않으면 팔 수도 없는 지역이에요. 정말 실거주만 해야 되는 상황이다 보니까 아마 급매물 역시 제한적인 수준에 그치지 않겠느냐라는 지적이 나오고 있습니다.

[앵커]
다주택자들은 매물을 내놓을 것인가, 고민하는 분들도 계실 텐데 언제까지 매물을 내놔야 거래가 성사될까요?

[이인철]
5월 9일이 디데이입니다. 매도하실 분들은 가장 주의해야 될 게 내가 서울에 있는 주택을 매도할 거라고 하면 5월 9일 이전에 반드시 잔금을 정산해야 돼요. 그리고 소유권 이전 등기가 완료돼야 되는데 물론 대통령 언급에 따라서 5월 9일까지 계약한 건, 매도 계약을 체결한 건까지 구제방안은 국무회의에서 논의할 예정이지만 안심하기 위해서는 잔금을 치르는 게 좋습니다. 그리고 대상지역은 취득시점이 상관이 없어요. 상관이 없고 양도시점에 그 주택이 서울 전역이냐 경기도 12개 규제지역이냐, 거기가 조정대상 지역이라는 타깃이기 때문에 과연 지난 10. 15 대책으로 인해서 규제지역이 확대됐기 때문에 본인의 소유 주택이 과연 그 지역이 규제지역인지 아닌지 여부를 반드시 확인해야 됩니다.

[앵커]
강남 3구, 마용성 등에서는 버티기에 들어갈 수 있다. 이런 전망도 있는데 어떻게 보세요?

[이인철]
맞습니다. 대통령의 최후통첩과 똑같아요. SNS에서 중과 유예는 없다고 얘기했기 때문에 그러다 보니 예를 들어서 강남 3구, 마용성은 굉장히 입지가 뛰어난, 서울에서만 선호가 높은 게 아니라 지방에서도 지방부자들, 다주택자들도 서울에 살게 되면 강남 3구와 한강벨트를 얘기하고 있기 때문에 이게 핵심 상급지의 경우에는 크게 두 가지인 것 같아요. 차라리 팔고 세금 낼 바에 절세 목적이 아니라 차라리 증여하자. 증여 쪽으로 살아생전에 주겠다는 겁니다. 실제로 보니까 상급지 다주택자 매물, 앞서 최고세율이 부활되면 82. 5%다 보니까 양도세 폭탄을 맞느니 증여하자. 지난달 실제로 서울의 아파트 증여 건수가 3년 만에 최대치를 기록했습니다. 약 1000여 건을 넘게 기록하고 있고 여기에서 서초구, 강남구가 증가세가 압도적으로 많습니다. 또 하나가 지역별 양극화가 심화될 수 있어요. 다주택자들 입장에서도 똘똘한 한 채는 남겨놓고 싶거든요. 다주택자는 먼저 강남 주택을 팔지 않아요. 내가 주택을 갖고 있다면 비규제지역, 그리고 차익이 덜한 지역부터 매도를 내놓을 상황이기 때문에 그러다 보니 오히려 강남 집값이나 마용성의 경우 집값 우상향할 수 있다는 확신 때문에 핵심지역은 끝까지 보유하려는 현상. 이렇게 되면 무슨 문제가 나타나느냐. 매물 잠김 현상, 여기는 인프라가 좋기 때문에 전세 수요가 상당히 많습니다. 전세가격이 또 오를 수 있기 때문에 아마 실제된다면 자금여력이 부족한 다주택자는 5월 전까지 외곽 지역부터 순차적으로 매물을 내놓겠지만 핵심 지역의 경우 오히려 더 오르면서 양극화가 더 심화될 수 있습니다.

[앵커]
어제 이재명 대통령 수술할 부분은 수술하겠다고 밝혔는데 추가 규제 카드로는 어떤 걸 꺼내들 수 있을까요?

[이인철]
부동산 규제에 대해서는 원론적인 얘기를 했음에도 불구하고 벌써부터 다주택자 양도세 중과가 유예 안 된다고 하면 차세대 남은 카드는 뭐냐에 집중할 수밖에 없는데요. 일단 직접적으로 언급한 건 이거예요. 1주택자라 하더라도 장기보유특별공제가 맞느냐라는 부분에 대해서 의구심을 제기하고 있거든요. 다주택자를 넘어서 1주택자의 세제 핵심인 이것까지 건드리겠다는 얘기인데. 규제지역이라 하더라도 1주택자의 경우에는 보유기간이 10년을 넘을 경우 장기 소유하고 보유할 경우에는 최대 80%까지 양도세제를 깎아주고 있습니다. 이걸 조율할 수 있습니다. 이 세를 축소할 수 있고요. 또 하나는 뭐냐? 공시가격 현실화를 빨리 할 수 있어요. 우리가 공정시장가액비율이라고 해서 공시가격 할인율이 있는데 이걸 빠르게 상향하면서 세금부담을 늘릴 수 있고 또 하나 가장 강력한 카드는 종부세와 같은 보유세를 강화하는 카드인데, 아마 순차적으로 나오지 한꺼번에 다 적용하기에는 선거에도 부담이고요. 그렇기 때문에 가장 마지막 카드. 왜냐하면 지금 당장 설 이전에 국토교통부가 공급대책을 내놓겠다고 했잖아요. 그리고 지난 9. 7 부동산 대책에서 수도권에 앞으로 5년간 거의 연간 27만 호씩, 130만 호 이상의 주택을 공급하겠다고 했기 때문에 주로 공공기관 그리고 유휴부지를 활용한 공급대책을 먼저 내놓고 이후에 이게 또 안 먹힌다, 그래도 집값이 오른다고 하면 규제카드로 선회할 수 있습니다.

[앵커]
부동산 얘기 나눠봤는데요. 이번에는 주제를 바꿔보도록 하겠습니다. 이번에는 이재용 삼성전자 회장 이야기를 잠시 해보겠습니다. 일본의 한 라멘집에서이재용 회장이 혼밥을 하는 것을 봤다는 목격담이인터넷에서 다시 관심을 끌고 있습니다. 화면 먼저 보시겠습니다. 식사를 다 했는지 일어나는 남성,익숙한 얼굴 같죠. 이재용 삼성전자 회장으로 보입니다. 국내 한 여행 유튜버가 일본 라멘집에서이재용 회장을 봤다며찍어서 올린 영상인데요. 영상 속에는 유튜버가처음에 이 회장을 발견하고 당황하는 모습이 그대로 담겼는데요. 악수하고 올까 하다 방해하기 싫었다며연예인을 본 것보다 더 신기했고회장님이 혼밥할 정도로이곳이 맛집인 것 같다는반응을 보였습니다. 그런데 이 영상은넉 달 전인 지난해 9월 처음 유튜브 등에 게시됐는데요. 어찌 된 일인지 최근 온라인에서 재조명을 받고 있습니다. 이런 가운데 최근 이 회장이삼성 임원들에게 이런 메시지를 내놨죠. “숫자가 좀 나아졌다고자만할 때가 아니다”라며경쟁력 회복의 마지막 기회라고강조했습니다. 요즘 최대 실적을 기록하고 있는삼성전자,이 회장의 행보와 발언 하나하나에도 일반 대중들의 관심이쏠리는 모양새입니다. 최근에 삼성전자 실적 얘기를 안 할 수 없는데요. 분기 영업이익, 주가 신기록을 계속해서 경신하고 있는 가운데 이 회장이 임원들에게 이렇게 말했습니다. 수치에 취하지 마라, 조금 더 힘을 낼 때다, 이렇게 말을 했다고 해요.

[이인철]
맞습니다. 삼성전자 주가와 SK하이닉스 주가 희비가 엇갈렸거든요, 오늘은 어떤 뉴스가 있었느냐. 다음 달부터 HBM4라는 엔비디아가 만드는 차세대 칩을 삼성이 납품했다라는 소식이 전해져서 SK하이닉스보다도 더 앞섰네라는 뉴스 때문에 삼성전자 주가는 뛰고 SK하이닉스 주가는 벌어졌었는데 물론 팩트체크를 해봐야겠습니다마는 어쨌든 라멘집 회동도 9월이라고 하면 깐부회동보다 더 앞선 거예요. 대기업 CEO가 국내에서도 그렇지만 언론에서 저런 모습 비치기가 굉장히 쉽지 않은데 소탈한 모습을 보이면서 친화적인 모습을 보인 건 굉장히 긍정적이지만 그러나 1년 전만 하더라도 삼성전자의 저주, 5만 원대 주가 언제 피할 거냐. 얼마나 수많은 하이닉스로 HBM 만드는 연구진이 다 가서 거기가 뭔지 이 기술을 개발하다 보니 한 발 타이밍이 늦다 보니까 삼류로 전락했다는 비난이 쏟아졌거든요. 물론 전화위복이에요. HBM 시장이 너무 좋다 보니까 오히려 일반 D램 공급이 쇼티드가 나다 보니 스마트폰, PC, 노트북, TV 가전에 들어가는 D램을 가장 많이 만드는 삼성전자가 수혜를 보고 있고요. 이 때문에 판교 근처의 특급 호텔은 빈방 찾기가 어렵대요. 왜냐하면 빅테크 기업들의 바이어들이 삼성과 SK로부터 D램을 장기공급 계약을 따놔라. 왜냐하면 물량이 한정돼 있기 때문에 주기가 쉽지 않아요. 그래서 6개월 이상 물량을 확보하기 위해서는 웃돈을 얹어줘야 됩니다. 그 사이 D램 가격은 2배 가까이 뛰었고요. 그러다 보니 지금 얼핏 보면 반도체 부분 잘돼서 성과급 얘기 나오고 있고 흥청망청하는 거 아니냐라는 얘기에 대한 경계감인 것 같아요. 삼성전자 분기 영업이익 20조 원이니까 상당히 역사적인 기록을 낸 건 맞지만 현재 숫자에 안주하기보다는 경계하자는 의미이고 반도체업황이라는 게 사이클 변화가 심하고요. 글로벌 경쟁력, 호시탐탐 트럼프 대통령은 반도체 갖고 뭔가 하기 위해서 100% 관세를 물리겠다라고 계속 압박하고 있는 상황이거든요. 미국에 즉시 공장 더 지으면 면제해 주겠다라는 얘기까지 하고 있기 때문에 아마 내부 다짐을 결속하는 성격이 있고 디데이는 오는 29일이에요. 삼성전자 주주분들, SK하이닉스 주주분들 29일 같은 날 실적 발표합니다. 삼성전자는 4분기 실적 확정치, SK하이닉스는 잠정치가 발표되는데 팩트를 말씀드리면 HBM 시장에서 엔비디아행은 이전 5세대까지는 SK하이닉스가 거의 60%입니다. 삼성이 한 20% 남짓 정도 되고요. 중요한 건 그게 아니라 블랙웰이 아닌 다음에 나올 루비니라는 엔비디아 칩에는 누가 들어갈 거냐. 이미 SK하이닉스는 지난해 샘플 납품해서 통과받았어요. 그런데 시장에서 어떻게 보고 있느냐. 그래도 SK하이닉스가 60% 점유율을 지키기보다는 삼성전자가 올해 말쯤 되면 HBM 시장에서 엔비디아행 30%까지 점유율을 끌어올리지 않겠느냐는 건데요. 가이던스 봐야 돼요. 내년 29일날 내어놓으면서 HBM 전망치 투자를 봐야 돼요. 왜냐, 빅테크 기업들이 가격 비싸다고 취소할 수도 있거든요. 이런 걸 눈여겨보셔야 됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 29일날 실적 발표를 눈여겨봐야겠습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.