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■ 진행 : 이여진 앵커, 장원석 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이달 서울 아파트 매매 가격이5년여 만에 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 정부는 9.7 주택공급 대책 발표 이후연내 추가 공급 발표를 약속했는데불안한 집값 흐름 잡을 수 있을지석병훈 이대 경제학과 교수와 살펴보겠습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
그러니까 10.15부동산 대책 이후인 11월 들어서 서울아파트 매매가가 5년 2개월 만에 최고 상승폭으로 상승을 했습니다. 10.15 부동산 대책이 전혀 효과가 없는 겁니까? 아니면 이 대책을 했기 때문에 그나마 이만큼만 오르고 만 겁니까?
[석병훈]
지금 상승률을 높고 보면 우리가 효과가 없고 시장을 왜곡시켰다고 볼 수가 있습니다. 지금 오히려 상승률이 5년 2개월 만에 최대 폭으로 상승을 했을 뿐만 아니라 18개월 연속으로 계속 상승을 하고 있습니다. 그러니까 결국은 상승률만 줄은 줄 알았더니 오히려 상승률도 최대 폭으로 5년 2개월 만에 11월달에 전월 대비 상승률도 키웠고요. 그다음에 18개월 연속으로 오름세도 지속됐을 뿐만 아니라 서울의 전 지역도 다 상승을 했다는 것은 결국 효과가 없었다라고밖에 볼 수가 없고 오히려 시장을 왜곡시키는 그런 결과를 초래했다고밖에 볼 수가 있는데 문제는 원인은 그러면 무엇이냐를 봐야겠죠. 원인은 무엇이냐 하면 10.15 대책으로 인해서 매물도 줄고 거래량은 줄어든 것은 사실입니다. 그런데 문제는 서울의 집값이 올라갈 것이라는 기대는 여전하다라고 보시면 되겠습니다. 이렇게 집값 상승의 기대가 여전하다 보니까 줄어든 거래량 하에서 뭔가 신고가 거래들이 속출하면서 오히려 상승률은 5년 2개월 만에 최대폭으로 커졌다 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
지금 서울 자치구를 살펴보면 동작구, 성동구, 광진구, 마포구 순으로 집값 오름폭이 컸거든요. 한강을 따라서 이렇게 오르는 거 어떻게 봐야 합니까?
[석병훈]
이것은 사실은 생각보다 한강 지역은 원래 한강벨트 지역은 집값이 상당히 높은 지역입니다. 그리고 10.15 대책의 핵심은 대출 규제를 강화하는 데 있습니다. 그래서 한강벨트 지역 같은 경우는 집값이 평균적으로 봤을 때 15억 원이 넘어가는 지역이고요. 10.15 대책에 따르면 15억 초과되는 집 같은 경우는 대출 규제가 주택담보대출의 경우 4억 원을 넘어갈 수 없게 돼 있습니다. 그러면 대부분이 현금을 이용해서 샀다고 보시면 되겠는데요. 서울의 현금 부자가 얼마나 많으면 단적으로 지난 11일에 30억 로또 청약이라고 했던 반포 레미안 트리니원 이때 1순위 20억 원 이상 현금을 가지고 있는 사람들이 5만 명 이상이 몰렸습니다. 소위 말하는 20억 원 이상의 현금을 동원할 수 있는 현금 부자가 서울에 25만 명 이상 존재하고 있다는 것을 보여줬던 것이죠. 이런 현금 부자들이 지금 같은 불확실성이 큰 상황에서 집값이 확실히 오를 수 있는 수익성이 보장된 지역에 현금을 이용해서 매수에 참여를 했다라고 보시면 되겠고요. 그런 지역들이 기존의 규제가 유지되고 있던 강남 3구와 용산구 그다음에 한강벨트 지역 위주로 매수세가 몰리면서, 특히 상승률이 도드라졌다. 그래서 동작구 같은 경우는 3.94% 상승했는데 부동산 시장 상승이 2013년 9월 이후로 가장 높은 상승률이었고요. 다른 지역들 성동구, 광진구 이런 지역들이 다 3% 이상 상승을 했다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
지금 서울 25개 자치구 가운데 아파트 가격이 떨어진 곳이 없는 것으로 나타났습니다. 그런데 사실 규제 지역에 묶일 때만 해도 우리는 오히려 집값이 떨어졌는데 왜 규제지역에 묶여있는지 모르겠다 했던 지역도 지금 오른다는 거잖아요.
[석병훈]
맞습니다. 지금 노원구, 도봉구, 강북구 이런 노도강 지역 같은 경우는 상당히 반발이 심했었습니다. 그래서 집값도 오르지 않았는데 규제지역에 묶였냐. 집값 하락하면 어떻게 할 것이냐 이런 반발이 심했는데 지금 규제지역으로 묶이는 순간 오히려 집값은 상승했습니다. 물론 상승폭은 한강벨트지역보다는 적었지만 집값이 상승을 했고요. 심지어 경기도지역까지 규제 지역으로 묶였는데 경기도 지역에서도 규제 지역에 포함된 지역들 분당구라든지 성남시, 수정구 이런 지역들이 오히려 상승폭이 더 컸었습니다. 그래서 이것은 그러면 무엇으로 봐야 하느냐라는 것은 사실 크게 말씀을 드리면 과거 규제 지역, 수요 억제정책을 썼을 때 규제지역으로 묶이면 오히려 집값이 더 크게 올랐던 그런 경험이 있습니다. 그래서 이것은 소위 말하는 학습효과라고 보시면 되겠고요. 규제 지역이 더 오른 학습 효과 때문에 오히려 주택 가격 상승의 기대가 있는 하에서 규제 지역으로 묶인 지역에 있는 대로 현금을 동원해서 수요가 더 몰렸다 이렇게 보면 되겠습니다. 그래서 노도강 지역 역시 서울의 집값이 오를 것이다라는 기대 때문에 지금 수요가 몰려서 집값이 상승을 했다. 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
서울 아파트값이 오르고 있고 그 주변 수도권까지 영향을 줍니다. 경기, 인천도 지금 아파트값이 상승했는데 10.15대책 이후 한 달하고 조금 지났습니다. 이거 풍선효과 나타나면 대책 실효성은 없는 겁니까? 어떻게 봐야 됩니까?
[석병훈]
지금 상황으로 봤을 때는 정부가 12월달에 발표를 하겠다라고 하면서 공급대책을 준비하고 있는데요. 시장에 뭔가 포모죠, 집값이 상승했는데 집을 사지 못하면 벼락거지가 되는 것이 아니냐. 이런 두려움을 잠재울 만한 뭔가 현실적인 공급대책이 나오지 않는 한 수요 억제 정책만 가지고 집값을 잡는 것이 어렵지 않나. 이런 생각을 하고 있습니다. 그래서 지금 이 수요 억제 정책만 가지고는 과거에 학습효과 때문에 지금 서울과 수도권 지역으로 집값이 계속 상승할 것으로 보이는데요. 이런 것은 사실 내년에 입주 물량, 특히 서울의 입주 물량은 올해 입주 물량의 절반도 못 미친다는 것이 여러 부동산 데이터를 모으는 회사들의 발표에 따르면 나오고 있기 때문에 이런 것이 사실로 밝혀지게 되면 사실은 입주 물량이 급감하게 되면 전세가격도 상승하게 되고 그러면 이것이 순차적으로 집값도 상승을 하게 되기 때문에 이런 것이 사실 포모 현상으로 인해서 뭔가 추격 매수를 자극하게 되고 집값을 재상승하게 만드는 이런 메커니즘을 작동을 해서 말 그대로 공급대책이 현실적으로 나오지 않으면 집값을 잡을 수가 없다. 이렇게 걱정스럽게 우려를 할 수밖에 없는 그런 상황이 되었습니다.
[앵커]
이렇게 규제 지역 묶인 수도권뿐만 아니라 전국적으로 계속해서 오르고 있습니다. 전국 주택 매매가격 전망지수는 또 104.1로 3개월 연속 기준점 100을 넘어서면서 집값이 오를 거라는 전망이 우세한데 언제까지 집값이 올라가겠습니까?
[석병훈]
현 상황으로 봤을 때는 사실 백약이 무효인 상황으로 보여지고요. 결국 가장 중요한 것은 정부가 내세우는 공급대책, 이 공급대책을 통해서 집값 상승의 기대를 꺾어주는 방법밖에 없다고 보여지는데요. 그러면 정부가 12월달에 준비 중인 공급대책이 과연 수도권, 수도권 중심으로 지금 집값이 상승하고 있고 그 여파가 수도권에서 출퇴근이 가능한 지역으로 확산되고 있는 상황이기 때문에 수도권에 과연 얼마나 효과적인 실행 가능한 공급대책이 나오느냐 이것이 관건이 되겠습니다. 그런 안타깝게도 수도권에는 지금 빈 땅이 별로 없기 때문에 수도권의 공급을 늘릴 수 있는 방법은 결국은 재건축, 재개발에 대한 규제를 완화해서 지금 공급을 늘리는 이런 정책 기조 전환이 불가피한데요. 과연 그것이 나올 수 있을지는 지켜봐야 할 것 같습니다.
[앵커]
부동산 대책 이후에 서울 아파트 전세값도 오르고 있습니다. 3주 연속으로 올랐는데 지금 세 들어 사는 사람들 월세 평균액도 높아졌더라고요. 이 부분은 어떻게 전월세까지는 못 막습니까?
[석병훈]
이것도 참 안타까운 상황인데요. 지금 상황은 무엇이냐면 10.15 대책으로 인해서 규제지역을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 토지거래허가구역으로 묶이다 보니 당연히 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자가 금지가 되었습니다. 그래서 갭투자를 금지를 해 보니까 전세 매물의 공급, 전세 매물의 공급이 급감을 하게 되어버렸습니다. 그래서 전세 물권의 공급이 급감하니까 당연히 전세 가격이 급등할 수밖에 없는 것이고요. 전세 가격이 급등하게 되면 전세를 살던 세입자들 같은 경우는 당장 서울에 살다가 경기도 쪽으로 나갈 수가 없게 되니까요. 당연히 자녀 교육이라든지 직장으로의 출퇴근 이런 것들이 걸려 있다 보니까 전세를 감당할 수 없게 되면 어쩔 수 없이 반전세라든지 월세를 살 수밖에 없는 것입니다. 그러면 전세 가격이 올라갔던 전세 수요가 월세나 반전세로 옮겨갈 수밖에 없어서 당연히 월세 가격 역시 상승할 수밖에 없는 그런 상황으로 내몰릴 수밖에 없는 것입니다. 그래서 이것이 바로 전세 가격과 월세 가격의 동반 상승으로 나타나게 된 것입니다. 그래서 보면 10.15 대책 이후로 10.15 대책 직전에는 전세 가격이 0.12% 상승을 했다갸10월 셋째 주에, 11월 셋째 주에는 0.15% 상승으로 오히려 전세 가격 상승폭이 커졌고요. 그다음에 월세로 환산을 한 월세 가격 같은 경우도 10.15 대책 발표 전에는 108만 8000원에서 지금 111만 6000원으로 약 2.6% 높아졌다. 그래서 이게 서민 주거 비용 역시 상승한 게 불가피해졌다라고 보고 있습니다.
[앵커]
10.15 대책 이후 37일간 체결된 서울 아파트 전월세 계약 2만여 건 가운데 갱신 계약 비중이 44.4%를 차지했습니다. 거의 절반가량인데 그 이유가 뭡니까?
[석병훈]
이것은 사실 지금 매물 잠김 현상이 생기지 않았습니까? 3중 규제로 규제 지역의 규제를 강화하다 보니까 당연히 거래량도 급감을 하고요. 매물이 줄어들었다 보니까 당연히 관망세가 늘어날 수밖에 없는 상황입니다. 관망세가 늘어나다 보니까 이제 집을 살 수도 없고 팔 수도 없고 그다음에 이사 가기도 힘들어지고 이러니까 기존에 살던 집에서 계약 갱신 청구권을 행사해서 당연히 그게 받아들여진 운 좋은 경우에는 다시 재계약을 통해서 그쪽에 머물러 있게 되는 경우가 많아지는 되는 것입니다. 이렇게 되면 주거 사다리를 통해서 더 큰 집으로 이사를 가거나 집을 사는 게 어려워진 소위 말하는 거주 이전의 자유가 없어지는 이런 안타까운 상황이 되었다라고 보시면 되겠습니다.
[앵커]
지금 주택담보대출 시중은행들에서 막기 시작했잖아요. 이러면 집값 오르는 거 막을 수 있습니까?
[석병훈]
사실 지금 금융당국에서 가계부채를 잡기 위해서 사실 명목 GDP 상승률보다 가계부채 증가율을 낮게 하겠다고 하다 보니까 시중은행들마다 가계부채 증가하는 정도를 갖다가 규제를 하고 있습니다. 이걸 총량 규제라고 하는데요. 그 총량 규제 한도가 대출 한도가 올해 다 찼습니다. 그래서 시중은행들이 주담대 대출을 중단하는 지경에 처하게 된 것입니다. 그래서 전세대출이랑 주택담보대출을 다 아예 창구를 닫아버리는 상황에 처하다 보니까 지금 실수요자들, 주택을 구매하고자 하는 수요자나 전세자금대출을 받아야 하는 금융소비자들이 오픈런을 한다든지 은행 창구에. 이래서 대출을 받기 위해서 줄을 서고 난리가 난 상황인데요. 문제는 이렇게 해서 과연 집값 상승을 잡을 수 있느냐라는 것이 최대의 관심사가 되겠습니다. 문제는 안타깝게도 그러기는 쉽지 않다고 보고 있습니다. 왜냐하면 아까 말씀드린 것처럼 10.15 대책으로 주택담보대출 한도를 크게 줄였지만 지금 현금으로 집을 살 수밖에 없는 초 고가지역인 한강벨트 지역의 주택가격은 오히려 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 그것은 현금 부자들 위주로 한강벨트의 집을 사고 있기 때문입니다. 그래서 이 대책만 가지고 집값을 잡기는 쉽지 않다 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
정부가 올해 안에 추가 공급대책을 발표한다는 방침인데 특히 공공기관 유휴부지 활용 방안이 다시 한 번 검토가 되고 있습니다. 실효성 어떻게 예상하십니까?
[석병훈]
이것은 과거 문재인 정부에서도 추진을 했던 방식입니다. 그런데 그 당시에도 사실은 지역 주민들의 반발도 컸고요. 그다음에 지자체인 서울시와의 갈등, 서울시의 방식하고도 국토부의 방식하고도 서로 다르기 때문에 그런 것과도 해결이 되지 않아서 추진이 되기 어려움이 있었습니다. 그래서 유휴부지의 활용 방안만 가지고는 서울의 집값 상승 기대를 꺾지는 쉽지 않을 것이다라고 생각을 하고 있고요. 그다음에 그린벨트 해제도 검토하겠다고 국토부 장관이 언급을 한 것으로 알고 있는데 그린벨트 역시 서울시장의 권한도 있기 때문에 서울시와의 논의가 불가피하고요. 그린벨트를 해제할 경우에는 지금 1기 신도시도 재건축을 추진하고 있는데 그린벨트를 해제하는 순간 1기 신도시 재건축의 수익성이 떨어지게 되어 있습니다. 그래서 1기 신도시의 소유주들과의 반발이 크게 나올 것이기 때문에 1기 신도시 재건축이 지연될 가능성이 커서 여기에 문제도 있어서 그린벨트 해제 역시 쉽지 않은 문제가 될 것으로 보여집니다.
그래서 뭔가 재건축 재개발의 규제를 푸는 문제, 이런 것들까지 면밀히 종합적으로 검토를 해야만 서울에 효과적으로 신규 주택을 공급하는 것이 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
끝으로 환율 부분도 살펴보겠습니다. 오늘 7개월 만에 가장 높은 1477원까지 찍기도 했는데 이거 계속 올라갑니까? 어떻게 보십니까?
[석병훈]
지금 현재 우리나라 환율 문제는 사실은 환율의 경제학에서 장기 환율의 균형 수준은 원달러 환율의 경우에는 한국 경제와 미국 경제의 기초체력인 펀더멘탈에 의해서 결정이 됩니다. 최근에 원화가 특히 약세를 보이는 이유는 한국과 미국 간의 관세 협상 결과로 우리의 대미 투자 금액이 확정이 되지 않았습니까? 그것이 한국 경제와 미국 경제의 기초체력을 변화시켰습니다. 우리가 10년에 걸쳐서 5000억 달러 규모의 3500억 달러 규모의 정부 주도의 투자 금액과 그다음에 기업이 1500억 달러의 투자 금액이 확정되지 않았습니까? 이것이 한국과 미국 경제의 기초체력을 변화시켰습니다. 이것이 원달러 환율의 장기 균형 수준을 바꿨다라고 보여지고요. 이 장기 균형 환율 수준으로 원달러 환율이 수렴해 가는 그 과정에 있다고 보여집니다. 그 과정에 있어서 원달러 환율이 이제 추세적으로 상승해 가고 있다고 보여지기 때문에 이것을 갖다가 정부에서 일시적으로 구두 개입을 한다든지 이렇게 해서 일시적으로 떨어뜨릴 수는 있지만 이 수렴해 가는 과정을 막는 것은 어렵다라고 보여집니다. 그래서 이 장기 균형 환율 수준이 1500원이 될지, 달러당. 1470원이 될지 이것은 정확하게는 알 수 없지만 고환율이라는 것은 이제는 뉴노멀이 됐다, 이렇게 보여집니다. 그래서 이 고환율 수준이 상당 기간 지속될 가능성이 있고요. 그 고환율 수준은 얼마나 될지는 이제 지켜봐야 된다 이렇게 보여집니다.
[앵커]
오늘 도움 말씀 여기까지 듣죠. 석병훈 이화여대 경제학과 교수였습니다.
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■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스PLUS] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
이달 서울 아파트 매매 가격이5년여 만에 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 정부는 9.7 주택공급 대책 발표 이후연내 추가 공급 발표를 약속했는데불안한 집값 흐름 잡을 수 있을지석병훈 이대 경제학과 교수와 살펴보겠습니다. 어서 오십시오.
[앵커]
그러니까 10.15부동산 대책 이후인 11월 들어서 서울아파트 매매가가 5년 2개월 만에 최고 상승폭으로 상승을 했습니다. 10.15 부동산 대책이 전혀 효과가 없는 겁니까? 아니면 이 대책을 했기 때문에 그나마 이만큼만 오르고 만 겁니까?
[석병훈]
지금 상승률을 높고 보면 우리가 효과가 없고 시장을 왜곡시켰다고 볼 수가 있습니다. 지금 오히려 상승률이 5년 2개월 만에 최대 폭으로 상승을 했을 뿐만 아니라 18개월 연속으로 계속 상승을 하고 있습니다. 그러니까 결국은 상승률만 줄은 줄 알았더니 오히려 상승률도 최대 폭으로 5년 2개월 만에 11월달에 전월 대비 상승률도 키웠고요. 그다음에 18개월 연속으로 오름세도 지속됐을 뿐만 아니라 서울의 전 지역도 다 상승을 했다는 것은 결국 효과가 없었다라고밖에 볼 수가 없고 오히려 시장을 왜곡시키는 그런 결과를 초래했다고밖에 볼 수가 있는데 문제는 원인은 그러면 무엇이냐를 봐야겠죠. 원인은 무엇이냐 하면 10.15 대책으로 인해서 매물도 줄고 거래량은 줄어든 것은 사실입니다. 그런데 문제는 서울의 집값이 올라갈 것이라는 기대는 여전하다라고 보시면 되겠습니다. 이렇게 집값 상승의 기대가 여전하다 보니까 줄어든 거래량 하에서 뭔가 신고가 거래들이 속출하면서 오히려 상승률은 5년 2개월 만에 최대폭으로 커졌다 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
지금 서울 자치구를 살펴보면 동작구, 성동구, 광진구, 마포구 순으로 집값 오름폭이 컸거든요. 한강을 따라서 이렇게 오르는 거 어떻게 봐야 합니까?
[석병훈]
이것은 사실은 생각보다 한강 지역은 원래 한강벨트 지역은 집값이 상당히 높은 지역입니다. 그리고 10.15 대책의 핵심은 대출 규제를 강화하는 데 있습니다. 그래서 한강벨트 지역 같은 경우는 집값이 평균적으로 봤을 때 15억 원이 넘어가는 지역이고요. 10.15 대책에 따르면 15억 초과되는 집 같은 경우는 대출 규제가 주택담보대출의 경우 4억 원을 넘어갈 수 없게 돼 있습니다. 그러면 대부분이 현금을 이용해서 샀다고 보시면 되겠는데요. 서울의 현금 부자가 얼마나 많으면 단적으로 지난 11일에 30억 로또 청약이라고 했던 반포 레미안 트리니원 이때 1순위 20억 원 이상 현금을 가지고 있는 사람들이 5만 명 이상이 몰렸습니다. 소위 말하는 20억 원 이상의 현금을 동원할 수 있는 현금 부자가 서울에 25만 명 이상 존재하고 있다는 것을 보여줬던 것이죠. 이런 현금 부자들이 지금 같은 불확실성이 큰 상황에서 집값이 확실히 오를 수 있는 수익성이 보장된 지역에 현금을 이용해서 매수에 참여를 했다라고 보시면 되겠고요. 그런 지역들이 기존의 규제가 유지되고 있던 강남 3구와 용산구 그다음에 한강벨트 지역 위주로 매수세가 몰리면서, 특히 상승률이 도드라졌다. 그래서 동작구 같은 경우는 3.94% 상승했는데 부동산 시장 상승이 2013년 9월 이후로 가장 높은 상승률이었고요. 다른 지역들 성동구, 광진구 이런 지역들이 다 3% 이상 상승을 했다, 이렇게 보시면 되겠습니다.
[앵커]
지금 서울 25개 자치구 가운데 아파트 가격이 떨어진 곳이 없는 것으로 나타났습니다. 그런데 사실 규제 지역에 묶일 때만 해도 우리는 오히려 집값이 떨어졌는데 왜 규제지역에 묶여있는지 모르겠다 했던 지역도 지금 오른다는 거잖아요.
[석병훈]
맞습니다. 지금 노원구, 도봉구, 강북구 이런 노도강 지역 같은 경우는 상당히 반발이 심했었습니다. 그래서 집값도 오르지 않았는데 규제지역에 묶였냐. 집값 하락하면 어떻게 할 것이냐 이런 반발이 심했는데 지금 규제지역으로 묶이는 순간 오히려 집값은 상승했습니다. 물론 상승폭은 한강벨트지역보다는 적었지만 집값이 상승을 했고요. 심지어 경기도지역까지 규제 지역으로 묶였는데 경기도 지역에서도 규제 지역에 포함된 지역들 분당구라든지 성남시, 수정구 이런 지역들이 오히려 상승폭이 더 컸었습니다. 그래서 이것은 그러면 무엇으로 봐야 하느냐라는 것은 사실 크게 말씀을 드리면 과거 규제 지역, 수요 억제정책을 썼을 때 규제지역으로 묶이면 오히려 집값이 더 크게 올랐던 그런 경험이 있습니다. 그래서 이것은 소위 말하는 학습효과라고 보시면 되겠고요. 규제 지역이 더 오른 학습 효과 때문에 오히려 주택 가격 상승의 기대가 있는 하에서 규제 지역으로 묶인 지역에 있는 대로 현금을 동원해서 수요가 더 몰렸다 이렇게 보면 되겠습니다. 그래서 노도강 지역 역시 서울의 집값이 오를 것이다라는 기대 때문에 지금 수요가 몰려서 집값이 상승을 했다. 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
서울 아파트값이 오르고 있고 그 주변 수도권까지 영향을 줍니다. 경기, 인천도 지금 아파트값이 상승했는데 10.15대책 이후 한 달하고 조금 지났습니다. 이거 풍선효과 나타나면 대책 실효성은 없는 겁니까? 어떻게 봐야 됩니까?
[석병훈]
지금 상황으로 봤을 때는 정부가 12월달에 발표를 하겠다라고 하면서 공급대책을 준비하고 있는데요. 시장에 뭔가 포모죠, 집값이 상승했는데 집을 사지 못하면 벼락거지가 되는 것이 아니냐. 이런 두려움을 잠재울 만한 뭔가 현실적인 공급대책이 나오지 않는 한 수요 억제 정책만 가지고 집값을 잡는 것이 어렵지 않나. 이런 생각을 하고 있습니다. 그래서 지금 이 수요 억제 정책만 가지고는 과거에 학습효과 때문에 지금 서울과 수도권 지역으로 집값이 계속 상승할 것으로 보이는데요. 이런 것은 사실 내년에 입주 물량, 특히 서울의 입주 물량은 올해 입주 물량의 절반도 못 미친다는 것이 여러 부동산 데이터를 모으는 회사들의 발표에 따르면 나오고 있기 때문에 이런 것이 사실로 밝혀지게 되면 사실은 입주 물량이 급감하게 되면 전세가격도 상승하게 되고 그러면 이것이 순차적으로 집값도 상승을 하게 되기 때문에 이런 것이 사실 포모 현상으로 인해서 뭔가 추격 매수를 자극하게 되고 집값을 재상승하게 만드는 이런 메커니즘을 작동을 해서 말 그대로 공급대책이 현실적으로 나오지 않으면 집값을 잡을 수가 없다. 이렇게 걱정스럽게 우려를 할 수밖에 없는 그런 상황이 되었습니다.
[앵커]
이렇게 규제 지역 묶인 수도권뿐만 아니라 전국적으로 계속해서 오르고 있습니다. 전국 주택 매매가격 전망지수는 또 104.1로 3개월 연속 기준점 100을 넘어서면서 집값이 오를 거라는 전망이 우세한데 언제까지 집값이 올라가겠습니까?
[석병훈]
현 상황으로 봤을 때는 사실 백약이 무효인 상황으로 보여지고요. 결국 가장 중요한 것은 정부가 내세우는 공급대책, 이 공급대책을 통해서 집값 상승의 기대를 꺾어주는 방법밖에 없다고 보여지는데요. 그러면 정부가 12월달에 준비 중인 공급대책이 과연 수도권, 수도권 중심으로 지금 집값이 상승하고 있고 그 여파가 수도권에서 출퇴근이 가능한 지역으로 확산되고 있는 상황이기 때문에 수도권에 과연 얼마나 효과적인 실행 가능한 공급대책이 나오느냐 이것이 관건이 되겠습니다. 그런 안타깝게도 수도권에는 지금 빈 땅이 별로 없기 때문에 수도권의 공급을 늘릴 수 있는 방법은 결국은 재건축, 재개발에 대한 규제를 완화해서 지금 공급을 늘리는 이런 정책 기조 전환이 불가피한데요. 과연 그것이 나올 수 있을지는 지켜봐야 할 것 같습니다.
[앵커]
부동산 대책 이후에 서울 아파트 전세값도 오르고 있습니다. 3주 연속으로 올랐는데 지금 세 들어 사는 사람들 월세 평균액도 높아졌더라고요. 이 부분은 어떻게 전월세까지는 못 막습니까?
[석병훈]
이것도 참 안타까운 상황인데요. 지금 상황은 무엇이냐면 10.15 대책으로 인해서 규제지역을 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 토지거래허가구역으로 묶이다 보니 당연히 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자가 금지가 되었습니다. 그래서 갭투자를 금지를 해 보니까 전세 매물의 공급, 전세 매물의 공급이 급감을 하게 되어버렸습니다. 그래서 전세 물권의 공급이 급감하니까 당연히 전세 가격이 급등할 수밖에 없는 것이고요. 전세 가격이 급등하게 되면 전세를 살던 세입자들 같은 경우는 당장 서울에 살다가 경기도 쪽으로 나갈 수가 없게 되니까요. 당연히 자녀 교육이라든지 직장으로의 출퇴근 이런 것들이 걸려 있다 보니까 전세를 감당할 수 없게 되면 어쩔 수 없이 반전세라든지 월세를 살 수밖에 없는 것입니다. 그러면 전세 가격이 올라갔던 전세 수요가 월세나 반전세로 옮겨갈 수밖에 없어서 당연히 월세 가격 역시 상승할 수밖에 없는 그런 상황으로 내몰릴 수밖에 없는 것입니다. 그래서 이것이 바로 전세 가격과 월세 가격의 동반 상승으로 나타나게 된 것입니다. 그래서 보면 10.15 대책 이후로 10.15 대책 직전에는 전세 가격이 0.12% 상승을 했다갸10월 셋째 주에, 11월 셋째 주에는 0.15% 상승으로 오히려 전세 가격 상승폭이 커졌고요. 그다음에 월세로 환산을 한 월세 가격 같은 경우도 10.15 대책 발표 전에는 108만 8000원에서 지금 111만 6000원으로 약 2.6% 높아졌다. 그래서 이게 서민 주거 비용 역시 상승한 게 불가피해졌다라고 보고 있습니다.
[앵커]
10.15 대책 이후 37일간 체결된 서울 아파트 전월세 계약 2만여 건 가운데 갱신 계약 비중이 44.4%를 차지했습니다. 거의 절반가량인데 그 이유가 뭡니까?
[석병훈]
이것은 사실 지금 매물 잠김 현상이 생기지 않았습니까? 3중 규제로 규제 지역의 규제를 강화하다 보니까 당연히 거래량도 급감을 하고요. 매물이 줄어들었다 보니까 당연히 관망세가 늘어날 수밖에 없는 상황입니다. 관망세가 늘어나다 보니까 이제 집을 살 수도 없고 팔 수도 없고 그다음에 이사 가기도 힘들어지고 이러니까 기존에 살던 집에서 계약 갱신 청구권을 행사해서 당연히 그게 받아들여진 운 좋은 경우에는 다시 재계약을 통해서 그쪽에 머물러 있게 되는 경우가 많아지는 되는 것입니다. 이렇게 되면 주거 사다리를 통해서 더 큰 집으로 이사를 가거나 집을 사는 게 어려워진 소위 말하는 거주 이전의 자유가 없어지는 이런 안타까운 상황이 되었다라고 보시면 되겠습니다.
[앵커]
지금 주택담보대출 시중은행들에서 막기 시작했잖아요. 이러면 집값 오르는 거 막을 수 있습니까?
[석병훈]
사실 지금 금융당국에서 가계부채를 잡기 위해서 사실 명목 GDP 상승률보다 가계부채 증가율을 낮게 하겠다고 하다 보니까 시중은행들마다 가계부채 증가하는 정도를 갖다가 규제를 하고 있습니다. 이걸 총량 규제라고 하는데요. 그 총량 규제 한도가 대출 한도가 올해 다 찼습니다. 그래서 시중은행들이 주담대 대출을 중단하는 지경에 처하게 된 것입니다. 그래서 전세대출이랑 주택담보대출을 다 아예 창구를 닫아버리는 상황에 처하다 보니까 지금 실수요자들, 주택을 구매하고자 하는 수요자나 전세자금대출을 받아야 하는 금융소비자들이 오픈런을 한다든지 은행 창구에. 이래서 대출을 받기 위해서 줄을 서고 난리가 난 상황인데요. 문제는 이렇게 해서 과연 집값 상승을 잡을 수 있느냐라는 것이 최대의 관심사가 되겠습니다. 문제는 안타깝게도 그러기는 쉽지 않다고 보고 있습니다. 왜냐하면 아까 말씀드린 것처럼 10.15 대책으로 주택담보대출 한도를 크게 줄였지만 지금 현금으로 집을 살 수밖에 없는 초 고가지역인 한강벨트 지역의 주택가격은 오히려 큰 폭으로 상승하고 있습니다. 그것은 현금 부자들 위주로 한강벨트의 집을 사고 있기 때문입니다. 그래서 이 대책만 가지고 집값을 잡기는 쉽지 않다 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
정부가 올해 안에 추가 공급대책을 발표한다는 방침인데 특히 공공기관 유휴부지 활용 방안이 다시 한 번 검토가 되고 있습니다. 실효성 어떻게 예상하십니까?
[석병훈]
이것은 과거 문재인 정부에서도 추진을 했던 방식입니다. 그런데 그 당시에도 사실은 지역 주민들의 반발도 컸고요. 그다음에 지자체인 서울시와의 갈등, 서울시의 방식하고도 국토부의 방식하고도 서로 다르기 때문에 그런 것과도 해결이 되지 않아서 추진이 되기 어려움이 있었습니다. 그래서 유휴부지의 활용 방안만 가지고는 서울의 집값 상승 기대를 꺾지는 쉽지 않을 것이다라고 생각을 하고 있고요. 그다음에 그린벨트 해제도 검토하겠다고 국토부 장관이 언급을 한 것으로 알고 있는데 그린벨트 역시 서울시장의 권한도 있기 때문에 서울시와의 논의가 불가피하고요. 그린벨트를 해제할 경우에는 지금 1기 신도시도 재건축을 추진하고 있는데 그린벨트를 해제하는 순간 1기 신도시 재건축의 수익성이 떨어지게 되어 있습니다. 그래서 1기 신도시의 소유주들과의 반발이 크게 나올 것이기 때문에 1기 신도시 재건축이 지연될 가능성이 커서 여기에 문제도 있어서 그린벨트 해제 역시 쉽지 않은 문제가 될 것으로 보여집니다.
그래서 뭔가 재건축 재개발의 규제를 푸는 문제, 이런 것들까지 면밀히 종합적으로 검토를 해야만 서울에 효과적으로 신규 주택을 공급하는 것이 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
끝으로 환율 부분도 살펴보겠습니다. 오늘 7개월 만에 가장 높은 1477원까지 찍기도 했는데 이거 계속 올라갑니까? 어떻게 보십니까?
[석병훈]
지금 현재 우리나라 환율 문제는 사실은 환율의 경제학에서 장기 환율의 균형 수준은 원달러 환율의 경우에는 한국 경제와 미국 경제의 기초체력인 펀더멘탈에 의해서 결정이 됩니다. 최근에 원화가 특히 약세를 보이는 이유는 한국과 미국 간의 관세 협상 결과로 우리의 대미 투자 금액이 확정이 되지 않았습니까? 그것이 한국 경제와 미국 경제의 기초체력을 변화시켰습니다. 우리가 10년에 걸쳐서 5000억 달러 규모의 3500억 달러 규모의 정부 주도의 투자 금액과 그다음에 기업이 1500억 달러의 투자 금액이 확정되지 않았습니까? 이것이 한국과 미국 경제의 기초체력을 변화시켰습니다. 이것이 원달러 환율의 장기 균형 수준을 바꿨다라고 보여지고요. 이 장기 균형 환율 수준으로 원달러 환율이 수렴해 가는 그 과정에 있다고 보여집니다. 그 과정에 있어서 원달러 환율이 이제 추세적으로 상승해 가고 있다고 보여지기 때문에 이것을 갖다가 정부에서 일시적으로 구두 개입을 한다든지 이렇게 해서 일시적으로 떨어뜨릴 수는 있지만 이 수렴해 가는 과정을 막는 것은 어렵다라고 보여집니다. 그래서 이 장기 균형 환율 수준이 1500원이 될지, 달러당. 1470원이 될지 이것은 정확하게는 알 수 없지만 고환율이라는 것은 이제는 뉴노멀이 됐다, 이렇게 보여집니다. 그래서 이 고환율 수준이 상당 기간 지속될 가능성이 있고요. 그 고환율 수준은 얼마나 될지는 이제 지켜봐야 된다 이렇게 보여집니다.
[앵커]
오늘 도움 말씀 여기까지 듣죠. 석병훈 이화여대 경제학과 교수였습니다.
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