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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 채상미 이화여대 경영학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
10.15 부동산 대책 발표 이후로 시장은 오히려 더 불안한 분위기입니다. 여당 내부에서도 우려 섞인 목소리가 나오는데요, 스타트경제, 오늘은 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께하겠습니다. 어서 오십시오. 초초초 강력 규제라고 할 수 있는 10.15 부동산 대책. 여기에 따라서 오늘부터 서울 전역 그리고 경기도 12개 지역까지 해서 27곳이 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 이렇게 지정이 되면 뭐가 달라지는 겁니까?
[채상미]
우선 말씀하신 대로 토지거래허가구역으로 묶이게 되면 어떻게 되냐면 모든 거래가 허가제로 전환되는 게 핵심인데요. 매매 계약만으로는 소유권 이전이 불가능하게 되고요. 해당 구청이나 시청의 허가를 받아야 소유권을 인정받을 수 있다 이렇게 되고요. 특히 거래 자체가 투기 목적일 때는 허가가 안 되는 게 핵심이고 실거주, 실사용 목적이 증빙이 돼야 소유권 거래가 된다, 이렇게 보시면 될 것 같아요. 예를 들어서 서울 강남구에서 아파트를 사려면 실거주 2년 이상 한다, 이런 계획을 제출해야 되고요. 그 기간 동안은 전세나 단기 매도도 불가능하다, 이렇게 보시면 됩니다.
[앵커]
그래서인지 규제 전에 서둘러서 사고 팔자라고 해서 거래가 급격하게 늘었다고 는데 얼마나 늘었습니까?
[채상미]
발표 직전 5일간 거래를 보니까 서울 아파트 거래가 400건 이상으로 평소보다 2배 이상 폭증했습니다. 그래서 이게 보면 규제 전에 빨리 사야겠다는 매수심리가 한꺼번에 몰렸다고 보일 수 있고요. 이게 왜 그러냐면 이런 강력한 조치가 나오게 되면 단기적으로는 투기수요를 억제할 수 있지만 동시에 거래 절벽을 유발할 수 있거든요. 그래서 매매가 사실상 어렵게 되니까 그전에 빨리 매매를 하자, 마지막 기회다라는 불안심리가 작용을 했고요. 두 번째는 LTV 40% 제한이 생겼잖아요. 그러니까 대출이 줄기 직전에 미리 자금조달을 해서 매매를 하겠다, 이런 심리가 작용했다고 볼 수 있죠.
[앵커]
실제로 지난주에 대책이 나온다고 예고가 됐기 때문에 그걸 앞두고 어마어마한 거래가 몰렸다는 소식이 전해지기도 했는데요. 지금 또 관심이 가는 것은 세금 문제가 아닐까 싶습니다. 지금 정부 쪽 구윤철 부총리라든지 이쪽에서는 보유세에 대한 이야기들을 하고 있거든요. 응능부담이라는 얘기를 했는데 그러니까 능력만큼 세금을 부담해야 된다. 반대로 여당 쪽에서는 시큰둥한 반응인 것 같아요. 세제개편, 어떻게 전망하고 계십니까?
[채상미]
이게 말씀드렸듯이 보유세 강화하게 되면 부자는 세금을 더 내라, 이런 거거든요. 납세력이 맞는 공평과세라고 하는데 예를 들어서 구윤철 부총리가 미국 수준의 재산세 2%를 언급을 했단 말이죠. 이렇게 되면 50억 원짜리 주택을 보유하고 있다면 연 5000만 원의 세금을 더 내야 되거든요. 이렇게 되면 고가주택을 계속 보유하기가 어렵게 되니까 시장의 매물이 증가할 수 있다는 논리가 있어요. 그렇지만 정치권은 신중할 수밖에 없는 게 왜 그러냐면 조세형평성하고 또 시장 심리 사이에서는 약간 조율이 필요하잖아요. 그래서 보면 보유세, 거래세 이걸 합리화를 해야 되는 게 보유세를 강화하게 되면 매물이 나올 수 있는데 양도세가 또 낮아지지 않으면 이것을 팔면 번 만큼 다시 세금으로 내야 되니까 이게 다시 종합부동산세까지 주요 이슈로 떠오르는 이런 현상까지 나타나고 있거든요. 이게 보게 되면 보유세나 종합부동산세를 올리게 되면 공평과세 목적에 맞아야 되는데 체납액이 4년 사이 6000억 원 이상 증가를 했어요. 2020년에 786억 원이었는데 지난해에 이것은 7650억으로 7.6배 정도 증가했는데 이게 보면 지방하고 서울 외곽이 체납 증가율이 훨씬 높거든요, 강남보다도. 그래서 이게 보면 지역별 소득 격차하고 그다음에 납세력의 차이를 보여준다. 그래서 강남 같은 경우에는 월평균 소득이 490만 원 정도 되는데 외곽이나 중랑, 금천 같은 경우에는 260만 원이란 말이죠. 그래서 세율은 같지만 실제 세금 낼 여력이 다르기 때문에 보유세가 올라갔을 경우에 체납액이 외곽이나 지방이 더 증가한다는 측면에 있어서는 응능부담이라는 원칙을 설계로 실제로 설계에 반영을 해야 되는데 이 부분이 실제 적용 가능도록 하는 게 중요하다고 보는 거죠. [앵커] 부동산 세율과 관련해서는 간단한 원칙이 보유세는 높이고 양도세는 낮추는 것인데 이게 계속 안 되고 있단 말이에요. 거기다가 말씀해 주신 것처럼 이렇게 하게 되면 서울 외곽지역 부담이 커질 것이다. 노년층들의 부담도 커질 것이다라는 우려도 있어요.
[채상미]
그렇죠. 지금 보시면 종부세 부담자의한 57%가 60대 이상이란 말이죠. 이런 노년층들은 은퇴한 상황이기 때문에 실제 세금을 낼 수 있는 소득이 없는 상황이잖아요.
[앵커]
부동산은 있지만 현금은 없다.
[채상미]
그렇죠. 현금이 없는 거죠. 이들의 부담할 세액이 6644억 원이에요. 전체 종부세 절반을 넘는 부분이거든요. 그래서 말씀하신 대로 현금 유동성이 매우 낮은 은퇴 세대이기 때문에 세금을 마련할 방법이 없게 되는 거죠. 그래서 실제로 데이터를 봐도 노원이나 도봉이나 관악 같은 서울 외곽 지역의 종부세 체납율이 6.8% 증가를 했고 그다음에 고소득 수요가 늘리는 강남은 세부담을 임차인한테 전가할 수 있지만 외곽 지역은 임차인을 구하기도 어렵고, 그래서 이게 중요한 게 전문가들은 세제개편할 때 소득하고 지역하고 연령별 차등화 정책을 마련해야 한다고 얘기를 하고 있습니다.
[앵커]
여기에 서울 전역 토허제 지정, 그리고 전세 3+3+3법이 개정됐는데 이렇게 되면 계약갱신을 강제하는 성격이 있다 보니까 임대인들 입장에서는 전세를 기피하게 될 것 같은데요. 어떻게 보세요?
[채상미]
이번 법안에 따르면 임대차 기간을 2년에서 3년으로 늘리고요. 그다음에 무조건 임차인의 의지에 따라서 2회 갱신을 허용하게 되거든요. 그래서 한 번 임차하게 되면 최대 9년까지 거주를 하게 되는 이런 법안입니다. 그러면 이게 어떻게 되냐면 시장에서는 임대료를 통제한다는 시그널로 작용할 수 있고요. 이렇게 되면 임대인 입장에서는 전세를 기피할 수밖에 없는 거죠. 실제로 전세 매물을 보면 1년 새 평균 22.3% 감소한 것으로 보여지고요. 강동구, 광북, 광진 등 거의 절반 이하로 줄었습니다. 보면 월세 같은 경우로 전환되는 것으로 보이는데 2020년에 92.1%, 월세지수가. 올해는 129.7%까지 상승을 했단 말이죠. 그래서 결국 보시면 임대인 입장에서는 장기적으로 묶이는 전세보다는 월세가 낫다라는 판단을 내릴 수밖에 없고 전세 제도를 유지하는 게 주거사다리가 우리나라는 필요한 상황이잖아요. 임대인에게 세제 인센티브 같은 것을 제공하거나 아니면 보증보험이나 이자지원 제도 등을 병행을 해야 시장 충격을 완화할 수 있을 것으로 보입니다.
[앵커]
재개발, 재건축 이야기도 안 해 볼 수 없을 것 같은데 지금 규제 지역, 토허지역 지정, 대출규제 이렇게 3중 압박이 가해지다 보니까 재건축 시장에도 비상이 걸린 거 아니냐, 이런 얘기가 나오고 있거든요. 공급에도 문제가 생기는 걸까요? 어떻게 보세요?
[채상미]
이번 대책을 보면 재건축하고 재개발 조합에도 직접적인 영향을 줄 수 있다고 보이는데요. 서울하고 경기 주요 정비사업지 200여 곳이 다 규제 지역으로 묶인 상황이잖아요. 그러면 뭐가 일어나냐면 조합원이 지위를 양도하는 것을 제한하게 되고요. 재당첨 기회도 제한하고 대출 규제도 한꺼번에 작동을 하게 됩니다. 그래서 재건축은 조합 설립 인가 이후에, 재개발은 관리처분인가 이후부터 양도가 불가능하게 되기 때문에 입주권 거래가 끊기게 되고요. 사업자금 조달이 막힐 우려가 굉장히 크게 되거든요. 그래서 이주비 대출 한도도 여전히 6억 원에 묶여 있게 되니까요. 결국 신규 진입이 어려워진다고 보시면 되고 기존 조합원은 매도가 어렵게 되니까 당연히 공급이 줄어들 수밖에 없고 분담금 증가되고 그리고 거래가 저하돼서 악순환이 예상되고 장기적으로 볼 때는 공급 위축이 일어날 수밖에 없다. 공급이 줄어들면 결국에는 집값이 다시 상승할 수밖에 없으니까 이것도 배제할 수 없는 상황이 된 거죠.
[앵커]
전반적인 상황을 보면 똘똘한 한 채 현상을 더욱 부추기는 것 아닌가라는 생각이 들고요. 마음만 급했지 제대로 검토한 정책을 내놓은 건지 굉장히 의문이 드는 것도 사실이긴 합니다. 다음 소식으로 한번 가보도록 할까요. 우리와 미국의 관세 후속 협의 계속 이어지고 있는데 막판 조율, 잘 진행되고 있다 이런 이야기들이 나오고 있더라고요. 쟁점, 역시 3500억 달러 투자 문제겠죠?
[채상미]
이게 보면 도널드 트럼프 미국 대통령이 한미 통상 협력과 관련해서 계속 얘기하고 있는 게 한국이 미국에 투자해야 될 돈이 3500억 달러다, 우리나라 돈으로 490조 원 되잖아요. 그런데 이게 항상 선불이다라고 계속 언급을 하고 있단 말이죠. 그래서 정부 공식 발표에 따르면 아시다시피 한국 정부는 한미 간 관세율을 기존 약 25%에서 15%로 인하하는 대신에 한국 기업이 미국에 대규모 투자를 약속하는 조건에 지금 합의한 상태잖아요. 그런데 투자 방식하고 집행조건에 대해서는 아직 합의가 안 됐어요. 그래서 미국은 지분으로 투자하고요. 현금을 직접 송금하길 바라고 수익의 90%를 미국이 가져가는 걸 요구하고 있죠. 너무 위험한 상황이잖아요. 그래서 3500억 달러가 집중적으로 집행되면 우리나라 외환시장하고 환율에 미칠 영향이 매우 크니까 통화스와프도 요구하고 안전장치를 요구하고 그다음에 지분은 최소화하는 대신에 보증보험 방식으로 투자를 이행하는 조건으로 수행하기를 원하게 되는데요. 이게 지금 아직 자동차나 반도체 등 주력 산업에 대한 추가 관세가 언제 인하될 것인지에 대해서 여전히 불투명한 상황이어서 우리나라같이 수출의존도가 높은 한국 기업 같은 경우에는 지금 굉장히 긴장하고 있는 상황이죠. 그래서 선불 조건이 해결되지 않으면 한국에는 실질적 부담으로 전환될 위험이 굉장히 크기 때문에 이 부분이 지속적으로 계속 협상이 진행돼야 될 것 같습니다.
[앵커]
또 이번에 미국에 간 건 고위 당국자뿐만 아니고 재계 총수들도 갔는데 트럼프와 7시간 정도 골프를 같이 쳤다고 합니다. 골프만 치지는 않았을 것 아니에요. 어떤 이야기를 했을까요?
[채상미]
아직은 공식적으로 밝혀지지는 않았지만 이게 비공식 외교 채널로 이해가 되는 거잖아요. 플로리다 웨스트팜비치 골프장에서 말씀하셨듯이 7시간 넘게 교류를 했다고 합니다. 그래서 논의됐을 가능성이 높은 주제를 좀 보면 미국 내 투자, 중요한 이슈죠. 투자하는 대신 보조금을 얼마나 확보할 수 있을지가 굉장히 중요할 것 같고 대규모 투자를 우리나라 기업들이 하게 되면 미국 정부가 어떠한 인센티브나 세제혜택을 줄 것이냐에 대해서 논의됐을 가능성이 굉장히 높고요. 그다음에 한국이 대미투자 약정을 통해서 관세 인하 조건을 받아내려고 지금 하고 있잖아요. 그러면 미국 내 생산하고 그다음에 한국 기업들이 참여할 경우에 이걸 어떻게 비즈니스 모델로 해서 수익을 낼 수 있을지 이 부분을 미국 정부가 강조했을 확률이 높고 그다음에 특별히 반도체나 배터리, 자동차가 한국이 강점인 산업이잖아요. 이 부분에서 미국하고 어떻게 협력할 것인냐가 굉장히 중요한데 이것도 얘기가 됐을 확률이 높습니다. 그래서 미국 정책변화에 앞서서 한국 기업들이 전략적으로 유리한, 다른 기업들에 비해서 위치를 선점했다는 신호로 보일 수 있지만 미국이 요구하는 투자나 현지화, 고용확대 조건을 강화하겠다는 트럼프의 의지도 있으니까 이게 무역의존도가 증가하고 투자 리스크가 확대할 수 있다는 양면성이 동시에 존재한다고 볼 수 있죠.
[앵커]
알겠습니다. 이제 곧 APEC 정상회의를 앞두고 있기 때문에 이런 측면에서 관심들이 많은데요. 어떤 협의가 더 이루어지게 될지 저희도 지켜보도록 하겠습니다. 끝으로 이 소식 한번 보도록 할까요. 올해 국정감사, 정말 22대 국회의 국정감사는 제가 보기가 부끄러울 정도의 수준을 보여주고 있는데 그럼에도 불구하고 경제 이슈가 없는 것은 아닙니다. 쿠팡이 올해 국정감사에서 경제 측면에서는 굉장히 주목을 많이 받고 있는데 어떤 논란이 있기 때문입니까?
[채상미]
최대 논란 기업 중 하나로 쿠팡이 계속 떠올랐는데 크게 두 가지거든요. 하나는 퇴직금을 미지급했다는 거예요. 과로사가 많이 일어났다. 이게 보면 고용노동부 감독에서 현직 검사인 문진석 부장검사가 검찰 지휘부가 핵심 증거를 무혐의... 쿠팡 물류센터에서 노동자 퇴직금을 미지급했다. 그런데 이것을 무혐의로 처분했다는 거거든요. 물류센터 노동자들의 허우 개선 문제 그다음에 책임은 누가 질 것이냐. 그다음에 과로사하고 오랫동안 장시간 노동 문제가 전체 택배나 물류 산업에서 구조적으로 계속 일어나는 이슈거든요. 그런데 쿠팡이 제일 큰 기업이다 보니까 대표격으로 지목된 셈이고요. 두 번째는 공정거래하고 입점거래업체 수수료 그다음에 멤버십 논란인데요. 농수산물 입점 업체들에 대해서 수수료를 높게 책정했다. 그다음에 정산 주기를 길게 책정해서 타사 대비 불리하다는 지적이 나왔고요. 멤버십이 한 달에 한 번씩 멤버십비를 내고 회원으로 등록한 다음에 무료 배달을 받는 제도인데요. 4만 8000명 이상의 회원들이 모르는 사이에 동의하도록 몰리는 것에 대해서 유인했다는 조사 내용이 공개됐고요. 여기에 대해서 공정거래위원회가 제재 조치에 착수한 상태입니다. 더불어서 개인정보 유출됐다. 그다음에 물류센터의 환경이 좋지 않다는 점이 여러 가지로 거론되고 있습니다.
[앵커]
따지고 보니까 뭐가 많기는 상당히 많네요. 지난 14일에 쿠팡 의장, 국감 증인으로 채택이 됐었는데 안 나왔죠? 그다음에 28일 종합국감 증인으로도 채택됐다고 하니까 이번에는 출석할지 안 할지 이것도 한번 지켜볼 관전포인트가 되겠습니다. 지금까지 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN [채상미] (kosy0212@ytn.co.kr)
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■ 출연 : 채상미 이화여대 경영학부 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
10.15 부동산 대책 발표 이후로 시장은 오히려 더 불안한 분위기입니다. 여당 내부에서도 우려 섞인 목소리가 나오는데요, 스타트경제, 오늘은 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께하겠습니다. 어서 오십시오. 초초초 강력 규제라고 할 수 있는 10.15 부동산 대책. 여기에 따라서 오늘부터 서울 전역 그리고 경기도 12개 지역까지 해서 27곳이 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 이렇게 지정이 되면 뭐가 달라지는 겁니까?
[채상미]
우선 말씀하신 대로 토지거래허가구역으로 묶이게 되면 어떻게 되냐면 모든 거래가 허가제로 전환되는 게 핵심인데요. 매매 계약만으로는 소유권 이전이 불가능하게 되고요. 해당 구청이나 시청의 허가를 받아야 소유권을 인정받을 수 있다 이렇게 되고요. 특히 거래 자체가 투기 목적일 때는 허가가 안 되는 게 핵심이고 실거주, 실사용 목적이 증빙이 돼야 소유권 거래가 된다, 이렇게 보시면 될 것 같아요. 예를 들어서 서울 강남구에서 아파트를 사려면 실거주 2년 이상 한다, 이런 계획을 제출해야 되고요. 그 기간 동안은 전세나 단기 매도도 불가능하다, 이렇게 보시면 됩니다.
[앵커]
그래서인지 규제 전에 서둘러서 사고 팔자라고 해서 거래가 급격하게 늘었다고 는데 얼마나 늘었습니까?
[채상미]
발표 직전 5일간 거래를 보니까 서울 아파트 거래가 400건 이상으로 평소보다 2배 이상 폭증했습니다. 그래서 이게 보면 규제 전에 빨리 사야겠다는 매수심리가 한꺼번에 몰렸다고 보일 수 있고요. 이게 왜 그러냐면 이런 강력한 조치가 나오게 되면 단기적으로는 투기수요를 억제할 수 있지만 동시에 거래 절벽을 유발할 수 있거든요. 그래서 매매가 사실상 어렵게 되니까 그전에 빨리 매매를 하자, 마지막 기회다라는 불안심리가 작용을 했고요. 두 번째는 LTV 40% 제한이 생겼잖아요. 그러니까 대출이 줄기 직전에 미리 자금조달을 해서 매매를 하겠다, 이런 심리가 작용했다고 볼 수 있죠.
[앵커]
실제로 지난주에 대책이 나온다고 예고가 됐기 때문에 그걸 앞두고 어마어마한 거래가 몰렸다는 소식이 전해지기도 했는데요. 지금 또 관심이 가는 것은 세금 문제가 아닐까 싶습니다. 지금 정부 쪽 구윤철 부총리라든지 이쪽에서는 보유세에 대한 이야기들을 하고 있거든요. 응능부담이라는 얘기를 했는데 그러니까 능력만큼 세금을 부담해야 된다. 반대로 여당 쪽에서는 시큰둥한 반응인 것 같아요. 세제개편, 어떻게 전망하고 계십니까?
[채상미]
이게 말씀드렸듯이 보유세 강화하게 되면 부자는 세금을 더 내라, 이런 거거든요. 납세력이 맞는 공평과세라고 하는데 예를 들어서 구윤철 부총리가 미국 수준의 재산세 2%를 언급을 했단 말이죠. 이렇게 되면 50억 원짜리 주택을 보유하고 있다면 연 5000만 원의 세금을 더 내야 되거든요. 이렇게 되면 고가주택을 계속 보유하기가 어렵게 되니까 시장의 매물이 증가할 수 있다는 논리가 있어요. 그렇지만 정치권은 신중할 수밖에 없는 게 왜 그러냐면 조세형평성하고 또 시장 심리 사이에서는 약간 조율이 필요하잖아요. 그래서 보면 보유세, 거래세 이걸 합리화를 해야 되는 게 보유세를 강화하게 되면 매물이 나올 수 있는데 양도세가 또 낮아지지 않으면 이것을 팔면 번 만큼 다시 세금으로 내야 되니까 이게 다시 종합부동산세까지 주요 이슈로 떠오르는 이런 현상까지 나타나고 있거든요. 이게 보게 되면 보유세나 종합부동산세를 올리게 되면 공평과세 목적에 맞아야 되는데 체납액이 4년 사이 6000억 원 이상 증가를 했어요. 2020년에 786억 원이었는데 지난해에 이것은 7650억으로 7.6배 정도 증가했는데 이게 보면 지방하고 서울 외곽이 체납 증가율이 훨씬 높거든요, 강남보다도. 그래서 이게 보면 지역별 소득 격차하고 그다음에 납세력의 차이를 보여준다. 그래서 강남 같은 경우에는 월평균 소득이 490만 원 정도 되는데 외곽이나 중랑, 금천 같은 경우에는 260만 원이란 말이죠. 그래서 세율은 같지만 실제 세금 낼 여력이 다르기 때문에 보유세가 올라갔을 경우에 체납액이 외곽이나 지방이 더 증가한다는 측면에 있어서는 응능부담이라는 원칙을 설계로 실제로 설계에 반영을 해야 되는데 이 부분이 실제 적용 가능도록 하는 게 중요하다고 보는 거죠. [앵커] 부동산 세율과 관련해서는 간단한 원칙이 보유세는 높이고 양도세는 낮추는 것인데 이게 계속 안 되고 있단 말이에요. 거기다가 말씀해 주신 것처럼 이렇게 하게 되면 서울 외곽지역 부담이 커질 것이다. 노년층들의 부담도 커질 것이다라는 우려도 있어요.
[채상미]
그렇죠. 지금 보시면 종부세 부담자의한 57%가 60대 이상이란 말이죠. 이런 노년층들은 은퇴한 상황이기 때문에 실제 세금을 낼 수 있는 소득이 없는 상황이잖아요.
[앵커]
부동산은 있지만 현금은 없다.
[채상미]
그렇죠. 현금이 없는 거죠. 이들의 부담할 세액이 6644억 원이에요. 전체 종부세 절반을 넘는 부분이거든요. 그래서 말씀하신 대로 현금 유동성이 매우 낮은 은퇴 세대이기 때문에 세금을 마련할 방법이 없게 되는 거죠. 그래서 실제로 데이터를 봐도 노원이나 도봉이나 관악 같은 서울 외곽 지역의 종부세 체납율이 6.8% 증가를 했고 그다음에 고소득 수요가 늘리는 강남은 세부담을 임차인한테 전가할 수 있지만 외곽 지역은 임차인을 구하기도 어렵고, 그래서 이게 중요한 게 전문가들은 세제개편할 때 소득하고 지역하고 연령별 차등화 정책을 마련해야 한다고 얘기를 하고 있습니다.
[앵커]
여기에 서울 전역 토허제 지정, 그리고 전세 3+3+3법이 개정됐는데 이렇게 되면 계약갱신을 강제하는 성격이 있다 보니까 임대인들 입장에서는 전세를 기피하게 될 것 같은데요. 어떻게 보세요?
[채상미]
이번 법안에 따르면 임대차 기간을 2년에서 3년으로 늘리고요. 그다음에 무조건 임차인의 의지에 따라서 2회 갱신을 허용하게 되거든요. 그래서 한 번 임차하게 되면 최대 9년까지 거주를 하게 되는 이런 법안입니다. 그러면 이게 어떻게 되냐면 시장에서는 임대료를 통제한다는 시그널로 작용할 수 있고요. 이렇게 되면 임대인 입장에서는 전세를 기피할 수밖에 없는 거죠. 실제로 전세 매물을 보면 1년 새 평균 22.3% 감소한 것으로 보여지고요. 강동구, 광북, 광진 등 거의 절반 이하로 줄었습니다. 보면 월세 같은 경우로 전환되는 것으로 보이는데 2020년에 92.1%, 월세지수가. 올해는 129.7%까지 상승을 했단 말이죠. 그래서 결국 보시면 임대인 입장에서는 장기적으로 묶이는 전세보다는 월세가 낫다라는 판단을 내릴 수밖에 없고 전세 제도를 유지하는 게 주거사다리가 우리나라는 필요한 상황이잖아요. 임대인에게 세제 인센티브 같은 것을 제공하거나 아니면 보증보험이나 이자지원 제도 등을 병행을 해야 시장 충격을 완화할 수 있을 것으로 보입니다.
[앵커]
재개발, 재건축 이야기도 안 해 볼 수 없을 것 같은데 지금 규제 지역, 토허지역 지정, 대출규제 이렇게 3중 압박이 가해지다 보니까 재건축 시장에도 비상이 걸린 거 아니냐, 이런 얘기가 나오고 있거든요. 공급에도 문제가 생기는 걸까요? 어떻게 보세요?
[채상미]
이번 대책을 보면 재건축하고 재개발 조합에도 직접적인 영향을 줄 수 있다고 보이는데요. 서울하고 경기 주요 정비사업지 200여 곳이 다 규제 지역으로 묶인 상황이잖아요. 그러면 뭐가 일어나냐면 조합원이 지위를 양도하는 것을 제한하게 되고요. 재당첨 기회도 제한하고 대출 규제도 한꺼번에 작동을 하게 됩니다. 그래서 재건축은 조합 설립 인가 이후에, 재개발은 관리처분인가 이후부터 양도가 불가능하게 되기 때문에 입주권 거래가 끊기게 되고요. 사업자금 조달이 막힐 우려가 굉장히 크게 되거든요. 그래서 이주비 대출 한도도 여전히 6억 원에 묶여 있게 되니까요. 결국 신규 진입이 어려워진다고 보시면 되고 기존 조합원은 매도가 어렵게 되니까 당연히 공급이 줄어들 수밖에 없고 분담금 증가되고 그리고 거래가 저하돼서 악순환이 예상되고 장기적으로 볼 때는 공급 위축이 일어날 수밖에 없다. 공급이 줄어들면 결국에는 집값이 다시 상승할 수밖에 없으니까 이것도 배제할 수 없는 상황이 된 거죠.
[앵커]
전반적인 상황을 보면 똘똘한 한 채 현상을 더욱 부추기는 것 아닌가라는 생각이 들고요. 마음만 급했지 제대로 검토한 정책을 내놓은 건지 굉장히 의문이 드는 것도 사실이긴 합니다. 다음 소식으로 한번 가보도록 할까요. 우리와 미국의 관세 후속 협의 계속 이어지고 있는데 막판 조율, 잘 진행되고 있다 이런 이야기들이 나오고 있더라고요. 쟁점, 역시 3500억 달러 투자 문제겠죠?
[채상미]
이게 보면 도널드 트럼프 미국 대통령이 한미 통상 협력과 관련해서 계속 얘기하고 있는 게 한국이 미국에 투자해야 될 돈이 3500억 달러다, 우리나라 돈으로 490조 원 되잖아요. 그런데 이게 항상 선불이다라고 계속 언급을 하고 있단 말이죠. 그래서 정부 공식 발표에 따르면 아시다시피 한국 정부는 한미 간 관세율을 기존 약 25%에서 15%로 인하하는 대신에 한국 기업이 미국에 대규모 투자를 약속하는 조건에 지금 합의한 상태잖아요. 그런데 투자 방식하고 집행조건에 대해서는 아직 합의가 안 됐어요. 그래서 미국은 지분으로 투자하고요. 현금을 직접 송금하길 바라고 수익의 90%를 미국이 가져가는 걸 요구하고 있죠. 너무 위험한 상황이잖아요. 그래서 3500억 달러가 집중적으로 집행되면 우리나라 외환시장하고 환율에 미칠 영향이 매우 크니까 통화스와프도 요구하고 안전장치를 요구하고 그다음에 지분은 최소화하는 대신에 보증보험 방식으로 투자를 이행하는 조건으로 수행하기를 원하게 되는데요. 이게 지금 아직 자동차나 반도체 등 주력 산업에 대한 추가 관세가 언제 인하될 것인지에 대해서 여전히 불투명한 상황이어서 우리나라같이 수출의존도가 높은 한국 기업 같은 경우에는 지금 굉장히 긴장하고 있는 상황이죠. 그래서 선불 조건이 해결되지 않으면 한국에는 실질적 부담으로 전환될 위험이 굉장히 크기 때문에 이 부분이 지속적으로 계속 협상이 진행돼야 될 것 같습니다.
[앵커]
또 이번에 미국에 간 건 고위 당국자뿐만 아니고 재계 총수들도 갔는데 트럼프와 7시간 정도 골프를 같이 쳤다고 합니다. 골프만 치지는 않았을 것 아니에요. 어떤 이야기를 했을까요?
[채상미]
아직은 공식적으로 밝혀지지는 않았지만 이게 비공식 외교 채널로 이해가 되는 거잖아요. 플로리다 웨스트팜비치 골프장에서 말씀하셨듯이 7시간 넘게 교류를 했다고 합니다. 그래서 논의됐을 가능성이 높은 주제를 좀 보면 미국 내 투자, 중요한 이슈죠. 투자하는 대신 보조금을 얼마나 확보할 수 있을지가 굉장히 중요할 것 같고 대규모 투자를 우리나라 기업들이 하게 되면 미국 정부가 어떠한 인센티브나 세제혜택을 줄 것이냐에 대해서 논의됐을 가능성이 굉장히 높고요. 그다음에 한국이 대미투자 약정을 통해서 관세 인하 조건을 받아내려고 지금 하고 있잖아요. 그러면 미국 내 생산하고 그다음에 한국 기업들이 참여할 경우에 이걸 어떻게 비즈니스 모델로 해서 수익을 낼 수 있을지 이 부분을 미국 정부가 강조했을 확률이 높고 그다음에 특별히 반도체나 배터리, 자동차가 한국이 강점인 산업이잖아요. 이 부분에서 미국하고 어떻게 협력할 것인냐가 굉장히 중요한데 이것도 얘기가 됐을 확률이 높습니다. 그래서 미국 정책변화에 앞서서 한국 기업들이 전략적으로 유리한, 다른 기업들에 비해서 위치를 선점했다는 신호로 보일 수 있지만 미국이 요구하는 투자나 현지화, 고용확대 조건을 강화하겠다는 트럼프의 의지도 있으니까 이게 무역의존도가 증가하고 투자 리스크가 확대할 수 있다는 양면성이 동시에 존재한다고 볼 수 있죠.
[앵커]
알겠습니다. 이제 곧 APEC 정상회의를 앞두고 있기 때문에 이런 측면에서 관심들이 많은데요. 어떤 협의가 더 이루어지게 될지 저희도 지켜보도록 하겠습니다. 끝으로 이 소식 한번 보도록 할까요. 올해 국정감사, 정말 22대 국회의 국정감사는 제가 보기가 부끄러울 정도의 수준을 보여주고 있는데 그럼에도 불구하고 경제 이슈가 없는 것은 아닙니다. 쿠팡이 올해 국정감사에서 경제 측면에서는 굉장히 주목을 많이 받고 있는데 어떤 논란이 있기 때문입니까?
[채상미]
최대 논란 기업 중 하나로 쿠팡이 계속 떠올랐는데 크게 두 가지거든요. 하나는 퇴직금을 미지급했다는 거예요. 과로사가 많이 일어났다. 이게 보면 고용노동부 감독에서 현직 검사인 문진석 부장검사가 검찰 지휘부가 핵심 증거를 무혐의... 쿠팡 물류센터에서 노동자 퇴직금을 미지급했다. 그런데 이것을 무혐의로 처분했다는 거거든요. 물류센터 노동자들의 허우 개선 문제 그다음에 책임은 누가 질 것이냐. 그다음에 과로사하고 오랫동안 장시간 노동 문제가 전체 택배나 물류 산업에서 구조적으로 계속 일어나는 이슈거든요. 그런데 쿠팡이 제일 큰 기업이다 보니까 대표격으로 지목된 셈이고요. 두 번째는 공정거래하고 입점거래업체 수수료 그다음에 멤버십 논란인데요. 농수산물 입점 업체들에 대해서 수수료를 높게 책정했다. 그다음에 정산 주기를 길게 책정해서 타사 대비 불리하다는 지적이 나왔고요. 멤버십이 한 달에 한 번씩 멤버십비를 내고 회원으로 등록한 다음에 무료 배달을 받는 제도인데요. 4만 8000명 이상의 회원들이 모르는 사이에 동의하도록 몰리는 것에 대해서 유인했다는 조사 내용이 공개됐고요. 여기에 대해서 공정거래위원회가 제재 조치에 착수한 상태입니다. 더불어서 개인정보 유출됐다. 그다음에 물류센터의 환경이 좋지 않다는 점이 여러 가지로 거론되고 있습니다.
[앵커]
따지고 보니까 뭐가 많기는 상당히 많네요. 지난 14일에 쿠팡 의장, 국감 증인으로 채택이 됐었는데 안 나왔죠? 그다음에 28일 종합국감 증인으로도 채택됐다고 하니까 이번에는 출석할지 안 할지 이것도 한번 지켜볼 관전포인트가 되겠습니다. 지금까지 채상미 이화여대 경영학부 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
YTN [채상미] (kosy0212@ytn.co.kr)
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