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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 8월 20일 (수요일)
■ 대담 : 김인만 소장 (김인만 부동산경제연구소장)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다.핫한 지역의 핫한 이슈 부동산 소식 짚어보도록 할게요. 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장과 함께합니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김인만 : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 요즘은 증시 쪽에는 이슈가 꽤 많거든요.
◇ 김인만 : 안 좋은 쪽으로 이슈가 많아요.
◆ 조태현 : 오늘도 3100 아래로 떨어지면서 코스피가 초반에 굉장히 부진한 모습 정말 내우외환이 이어지고 있는데요. 반대로 부동산 시장은 요즘은 뉴스가 조금 드문 것 같아요.
◇ 김인만 : 요즘 조용한 약간 숨 고르기?
◆ 조태현 : 조용하다고 해서 이게 안정화가 돼서 조용한 거나 같지는 않고 다 잠재돼서 터지기 직전 막 이런 느낌도 들거든요.
◇ 김인만 : 불안합니다. 불안한 안정 이게 안정이라는 표현을 쓰기도 어려울 것 같고요. 통계를 보게 되면 안정이라고 할 수도 있는데 서울 아파트 주간 동향을 보게 되면 일단 0.1%까지는 내려왔어요. 6.27 대책 발표되기 전 6월에 집값이 급등했을 때 서울 평균이 주간 상승률이 0.43%였는데 0.43%이고 성동구가 0.99%까지 올라갔으니까 무시무시했어요,
◆ 조태현 : 한 주 만에 거의 1%가
◇ 김인만 : 그렇죠 그러다가 지금 평균이 0.1%이고 성동구도 0.2%대까지 내려왔으니까 상승률은 한 4분의 1 토막 정도 났는데 우리가 해석을 해야 될 필요가 있어요. 이게 분위기에 막 헷갈려요. 뉴스를 보게 되면 그러면 집값이 떨어졌나 0.43%에서 0.1%이면 떨어졌나 어떻게 되지 거래량이 줄어들었으면 집값이 떨어져야 되는데 의견이 분분한데 어 상승률이 떨어진 겁니다. 그러니까 지금 달리고는 있습니다. 달리고는 있는데 굉장히 빠르게 시속 200킬로로 달리다가 시속 50킬로까지 내려왔다는 얘기고요.
◆ 조태현 : 근데 한 주에 0.1% 올랐다 그러면은 이게 복리로 계산이 되니까 다 더하면 이것도 꽤 끔찍한 숫자긴 한데요.
◇ 김인만 : 0.1%가 넘어가게 되면 우리가 상승 중에서도 상승률이 높다라고 얘기를 하기 때문에 지금도 상승률이 낮은 건 아닙니다. 그래서 우리가 항상 비교를 할 때는 상대적인 비교를 하거든요. 그래서 대책 발표 전보다는 많이 상승률이 줄어들었다라는 거고요. 거래량도 마찬가지예요. 거래량도 지금 6월 대비 7월 거래량 급감 뉴스 보면 이렇게 급감이라고 나오는데 6월이면 많았어요. 한 1만 2천 건 정도 거래가 나왔는데 저는 서울 아파트 거래량을 볼 때 5천 건 아래로 내려오게 되면 거래가 심리가 위축이 됐구나. 5천 건에서 1만 건 사이 정도 되면 일반적으로 분위기 괜찮네. 거래가 되고 살 사람 사고 팔 사람 판다. 1만 건이 넘어가게 되면 와 이거 미쳤는데 이거 너무 심한데 라는 게 만 건입니다. 근데 올해 1만 건이 2번 나왔어요. 3월에 만 건이 나왔고요. 6월이 1만 2천 건이 나왔는데 집값 많이 올랐을 때 문재인 정부 시절 2020년, 2021년 난리가 났었잖아요. 그때도 만 건이 넘어간 달이 세 달밖에 없습니다. 그러니까 1만 건이 넘어가면 엄청난 거기 때문에 그 엄청난 6월과 비교하니까 7월이 지금 한 4천 건 넘었거든요. 근데 아직 집계가 안 끝났어요. 8월 말까지 집계니까
◆ 조태현 : 5천 건은 일단 무조건 넘겠네요.
◇ 김인만 : 맞습니다. 그러면 5천 건이 적은 거래량이냐 그건 아니라 적지는 않은데 상대적으로 비교하기 때문에 적어 보인다. 그러면 6.27 대책 대출 규제가 나왔음에도 불구하고 5천 건 정도의 거래가 나온다는 얘기는 시장이 꽁꽁 얼어붙고 투자 심리가 완전히 위축이 되고 집 안 사고 집값 떨어지고 이런 분위기는 아니다.
◆ 조태현 : 불안하게 이렇게 잠재되어 있는 그런 느낌?
◇ 김인만 : 다들 하나만 바라보고 있어요. 그래서 후속 대책이 뭐야? 후속 대책 이거는 본 메뉴가 아니잖아. 6.27 대책은 대통령께서도 말씀하셨잖아요. 야 이거는 맛보기야 에피타이저야라고 했기 때문에 다들 본 메뉴가 뭐지 본 메뉴가 뭐야 나 본 메뉴 보고 결정할 거야라고 지금 얘기를 하고 있기 때문에 모든 관심은 봄 메뉴로 가고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞서서도 이게 지금 완전히 안정화된 건 아니라고 말씀을 해 주셨는데 트럼프가 관세를 100% 넘게 매기겠다 이렇게 얘기를 하다가 50%로 얘기하면 낮아진 것 같지만 50% 매긴다는 건 서로 거래하지 말자는 거니까요. 이게 낮아진 게 전혀 아니죠. 지금 부동산 시장도 비슷한 것 같습니다. 후속 대책 말씀을 해 주셨는데요. 일단은 이거 하나만 짚어보고 후속 대책 이야기를 할게요. 지금 주택 매매가가 오히려 하락세에서 오름세로 전환한 곳도 있어요. 이런 곳은 어떤 곳입니까?
◇ 김인만 : 이게 지역마다 온도 차이가 있고요. 오름세 같은 경우도 경기도에 안양시라든지 광명시 같은 경우 상승으로 전환이 되고 있습니다. 그리고 최근에 지방에 이런 얘기를 많이 해요. 해운대 집값도 올라가고 대구 집값도 다시 꿈틀댄다라고 얘기를 나오는데 저는 이게 동일한 현상이라고 보고 있는데 양극화예요. 대구에서는 수성구가 집값이 올라갑니다.
◆ 조태현 : 지방에서도 지방 중에 일부 지역만 오른다?
◇ 김인만 : 그렇습니다. 부산에서도 이번에 광안대교가 오션뷰가 나오는 아파트 남천 써밋인가요? 굉장히 고분양가였는데 성적이 괜찮았어요. 그러다 보니까 와 이 고분양가도 다시 되는 거야? 부산이 살아나는 거야?라고 하는데 오션뷰가 나오는 부자 동네 해운대 광안리 인기 있는 지역 소위 말해서 서울로 보게 되면 한강 벨트 같은 곳들 상위 20% 5분위 아파트 가격만 꿈틀대고 있습니다.
◆ 조태현 : 나머지들은 안 좋습니까?
◇ 김인만 : 나머지는 조용합니다. 오히려 마이너스입니다. 그래서 어떻게 해석을 해야 되냐면 양극화다 그 돈이 갈 곳만 간다 사람들이 확실한 곳만 투자한다는 거고요. 하나의 현상은 우리 3월에도 강남의 토지 거래 허가가 풀리니까 부산, 창원, 대구 쪽에서 원정 투자 갭 투자가 많이 들어왔고 자산가들이 서울하고 격차가 벌어지다 보니까 서울 쪽으로 많이 유입이 됐는데요. 막혔잖아요. 토지 거래 구역을 막으니까 어디로 갔냐면 마포 성동구로 갑니다. 그래서 6월에 많이 올랐는데 지금 대출 규제 나오는 LTV가 세졌으니까 전입신고도 있고 소유권 이전 조건부 전세대출도 안 나오고 여러 가지가 있기 때문에 최근에 제가 들은 얘기도 그러면 서울에 못 사면 그냥 우리 동네에 내가 살고 있는 지역에 부산이라면 부산에 그냥 해운대나 광안리 좋은 데 그냥 하나 사야겠다 라고 하시는 분들도 계십니다. 그런 분들이 일부가 그 지역의 상승을 주도하고 있는 거지 전체 시장이 살아났다.투자 심리가 살아나고 미분양이 줄어들고 부동산 시장이 좋아졌다 그렇게 보기는 어려울 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 부동산 시장 전반적으로 봤을 때는요. 말씀하신 것처럼 양극화 문제는 전혀 개선된 게 없고 그렇습니다. 그리고 핫한 지역에서는 계속적으로 추가 대책 같은 걸 기다리고 있고 그렇다면 추가 대책은 결국에는 공급 대책이어야 될 텐데 정부에서는 계속 고민하고 있다. 고민하고 있다 이렇게 나와요. 그렇게 고민하고 있다는 말만 반복하는 배경 뭘로 보십니까? 답이 없는 겁니까?
◇ 김인만 : 답이 있길 바라고요. 저는 그런 생각을 많이 합니다. 역지사지에서 내가 장관이면 어떻게 할까?
◆ 조태현 : 저는 못할 것 같아요. 그냥 짐 싸들고 밤에 튈 것 같아요.
◇ 김인만 : 그래요. 저하고 같이 가야 돼겠네요.
◆ 조태현 : 도망가야겠습니다.
◇ 김인만 : 오늘 아침에 YTN 오면서 생각을 해봤어요. 내가 장관이면 대책이 뭐가 나올 수 있을까라고 본다면 공급 대책은 지금 언론에 나오는 내용 외에는 저도 못 할 것 같습니다. 왜냐하면 3기 신도시 일정 단축하겠다라는 내용들이 나올 것 같고요. 비아파트 그러니까 오피스텔이나 생활형 숙박시설이나 지식산업센터들 지금 골머리를 앓고 있는데 용도 변경을 해서 주거용으로 사용할 수 있게 해주겠다 이런 내용들이 아마 주축이 될 것 같고요. 최근에 기획재정부에서 유휴부지 발굴하겠다 라는 내용이 발표가 됐는데 그거는 기획재정부가 먼저 발표를 했어요. 3만 5천 호 많은 분들이 왜 기획재정부가
◆ 조태현 : 저도 지금 왜 기재부가 이 생각이 들었는데
◇ 김인만 : 그게 왜 그런지 아세요? 국가 자산입니다. 그러니까 기획재정부 소관입니다. 그래서 기획재정부가 발표를 했는데 많은 분들이 왜 국토부가 아니고 일은 국토부가 할 겁니다. 근데 기획재정부 소관입니다. 그래서 3만 5천호 중에 2만 호는 기존에 있는 발표가 됐는데 일정을 단축하겠다는 거고요. 1만 5천 호는 신규로 추가로 발굴을 하는데 제가 어제 갔다 왔어요. 어디냐 하면 성수에 가면 성수 핫플레이스인데 핫플레이스 쪽에 가게 되면 경찰이 있어요. 경찰 기마대 부지가 있습니다. 말 타는 옛날에는 한 80년,100년 전에는 기마대가 엄청난 파워입니다. 지금은 홍보 정도로 남아 있는데 이전은 했고 거기는 빈터입니다. 그래서 말이 거주했던 마장도 있고 성수에 400개 정도 그리고 목동 신정동의 출입국 관리사무소 자리를 개발하겠다. 근데 이걸 다 해도 몇백 개 안 나와요. 그래서 다 끌어모아야 1만 5천 개 정도 나오는데 이게 서울만 나오는 건 아니기 때문에 제가 성수동 보고 느낀 게 위치는 너무 좋아요. 땅값도 꽤 비쌀 것 같습니다. 제가 볼 때도 한 평당 3.3제곱미터당 한 1억 5천 이상을 할 것 같은데 그 비싼 땅에 400개를 지어요. 들어가는 청년들이나 이런 분들은 참 좋겠는데
◆ 조태현 : 월세도 못 살 것 같아요.
◇ 김인만 : 안 되는 분들도 많기 때문에 이게 주택 문제 해결에는 근본적으로 해결책이 되기는 어려울 것 같아요. 이게 당장 입주가 되는 것도 아니고 한 5년 걸립니다. 빨리 해야 5년 걸리기 때문에 400개 정도 청년 주택이 나온다고 해서 주택 문제가 해결될 문제는 아니기 때문에 국토부하고 정부가 고민인 거예요. 지금 시장의 기대감은 굉장히 커졌거든요. 기대의 반대는 실망입니다. 근데 기대의 높이 그러니까 뭔가가 이재명 정부는 달라 새로운 공급이 나올 거야라고 하는데 막상 새로운 공급 카드를 꺼내기에는 4기 신도시는 안 한다라고 하기도 쉽지 않고요. 3기 신도시 일정 단축하는 부분에 대해서는 많은 국민들이 문재인 정부 때 했던 건데 그걸 일정을 얼마나 단축할까? 오늘 나온 뉴스를 보더라도 고양 창릉 신도시 같은 경우는 문화재 때문에 지금 문제입니다.
◆ 조태현 : 아니 그래서 안 그래도 이게 궁금했는데 3기 신도시 부지 많이 다녀보셨을 거 아니에요 뭐가 진행되는 곳이 있습니까?
◇ 김인만 : 일단 가장 빠른 곳이 인천 계양하고 부천 대장지구가 가장 빠릅니다. 거기는 아마 일정을 단축할 수 있을 것 같아요. 내년 2027년부터 빠른 단지 내 입주를 시작해서 한 2033년까지 마무리가 될 것 같은데 창릉 신도시 같은 경우는 지금 문화재 왕릉이 있으니까 문화재가 나오겠죠. 그래서 문화재 발굴 때문에 지금 여러 가지 골머리를 앓고 있고요. 그러면 남은 게 하남 교산하고 남양주 왕숙이 있는데 거기도 문화재 문제들도 있고 여러 가지 문제들이 군 부대들 이전 문제들도 있기 때문에 생각보다 속도를 단축하기도 만만하지 않겠다. 그렇다면 정부의 국민들의 높은 기대감을 충족할 만한 한마디로 그거예요. 요점은 믿고 기다리면 내 집 마련할 수 있겠네. 불안하지 않아도 되겠구나라는 마음이 들면 성공. 근데 별 거 없네. 야 큰일 났네. 정부 기다렸다가는 내 집 마련 못하겠는데 불안하게 되면은 완전히 심리가 순식간에 달라질 수도 있기 때문에 차라리 어설프게 발표할 바에는 제 생각에는 시간을 더 끌면서 더 준비하는 게 맞을 것 같고요. 임박했다라는 지금 뉴스가 나오는데 제가 얘기한 내용 3기 신도시 일정 단축하고 비아파트 공급 늘리는 정도의 정책이라면 빨리 발표 안 하는 것도 좋은 방법입니다.
◆ 조태현 : 비아파트로는 이런 수요를 흡수할 수가 없다고 보실 테니까.
◇ 김인만 : 정부 입장에서는 내년부터 입주 물량이 급감하거든요. 이게 한 5년 정도 절벽이에요. 그래서 보리고개가 시작이 되는데 공급 보리고개 이게 비아파트 공급이 아니면 이 보리고개를 채워줄 수는 없기 때문에 일단 비아파트 공급도 아마 할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 어떤 측면에서는 이재명 대통령께서 그때 기자간담회를 할 때 너무 세게 말씀을 하신 게 지금은 조금 아쉬운 상황이 돼 버리지 않을까 에피타이저라고 하셨으니까 어떤 대책들이 나올지는 조금 더 보겠는데 그렇게 쉽지만은 않을 것 같습니다. 아무튼 간에 이런 상황이 계속 이어지다 보니까 내 집이 없어서 전월세 사려 하는 가구 그러니까 임대차 가구들이 천만 가구에 육박한다라는 통계도 나왔어요. 이런 대부분은 서울 같은 수도권에 집중돼 있다고 하는데 언제까지 임대차 살 수는 쉽지 않잖아요. 이사도 다녀야 되고 힘드니까 내 집 마련이 급선무인 3040세대를 위해서 내 집 마련 이렇게 했으면 좋겠다 조언을 해 주신다면 어떻게 하시겠습니까?
◇ 김인만 : 너무 어려운 얘기인데요. 내 집 마련하고 싶죠 근데 돈이 없어서 못하는 부분인데 일단 저는 청약을 할 수 있는 분들 최근에 청약 통장 만점자 만점자라는 게 가점 84점 만점이 아니라 통장을 15년 이상 가지고 가게 되면 통장 점수가 만점자가 한 200만 명 정도 된다고 합니다. 그러다 보니까 이것도 인플레에요. 엄청 점수 높은 사람이 너무 많아요 .제 친구 중에 전문직에 있는 친구인데 69점인데요. 그러니까 4인 가족으로 받을 수 있는 가점 점수의 가장 높은 점수가 69점입니다. 그런데도 작년에 다 떨어졌습니다. 그러니까 69점도 안 되다 보니까 실질적으로 청약을 하라는 말은 차마 못 할 것 같고요. 신혼부부들 중에서 자녀가 있는 분들은 특별 공급이라든지 이런 물량들 꾸준히 청약 도전을 해보시는 게 맞는데 청약만 기대하지는 마시고요. 저는 항상 그런 생각입니다. 아파트를 살 때 부동산을 살 때에는 주식하고 호흡이 달라요. 주식은 호흡이 빠르잖아요. 이거 훨씬 길죠. 부동산은 평균 7년 정도 보유를 합니다. 그러니까 내년에 어떻게 될지 올 하반기에 어떻게 될지 너무 일희일비하지 마시고 10년 후에 그러니까 우리가 길게 보게 된다면 수요와 공급이잖아요. 10년 후에 공급이 여전히 부족한 지역 수요가 출산율은 줄어드는데 인구 이동이라든지 직장 문제 때문에 인구가 줄어들지 않는 곳을 쳐다보면서 10년 후를 바라보고 지금 준비가 되고 자금이 되신 분들이라면 돈에 맞춰서 내 집 마련하시는 게 좋고요. 제일 패착이 뭐냐 하면 떨어질 때까지 기다리는 거예요. 근데 제가 경험해 보니까 떨어지면 무서워서 못 사요. 실제로 그렇습니다. 그래서 이 무주택자들이 집 하나 살 때에는 너무 고민 많이 하지 마시고 내 여건에 맞춰서 필요하면 부동산 시장 쳐다보지 말고 오르든 내리든 상관없이 내 집 마련하고 내년에 집값 떨어지더라도 잘 살다 보면 10년 후에는 올라가 있을 가능성이 높기 때문에 저는 그렇게 내 집 마련은 그냥 나이 기준으로 너무 시장에 휘둘리지 말고 내가 필요하냐 내 가족이 필요하냐 내가 자금 준비가 됐느냐에 따라서 접근하시는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 투자가 아닌 내 집 마련의 경우에는 집값이 떨어진다고 해서 내 자산 가치가 줄긴 했지만 별로 달라지는 것도 없고 그렇단 말이죠.
◇ 김인만 : 이게 투자라면 2주택이 있는데 한 개 더 사게 되면 여러 가지 복잡하잖아요. 언제 팔아야지라지만 무주택자가 집 하나 사는 거에 대해서는 너무 그렇게 계산 안 하셔도 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이 시점에서 투자자들은 지금 시장을 어떻게 봐야 됩니까?
◇ 김인만 : 투자자들은 일단 의견이 분분한데 정부가 어떤 카드를 꺼내들지가 중요하고요. 제가 별 카드가 없다라고 했는데 공급은 그래요. 근데 수요 억제 카드는 충분히 할 수 있습니다. 전세 대출 규제들도 있고요. 더 강한 규제들이 나올 수도 있기 때문에 대통령께서 말씀하신 건 아마 그 내용이에요.
◆ 조태현 : 수요 억제책이 더 나올 수 있을까요?
◇ 김인만 : 마음만 먹으면 얼마든지 할 수 있는데 경제에 미치는 영향이라든지 주택 시장에 영향에 미치는 영향이 있으니 지켜보는 거지 집값이 다시 과열된다면 언제든지 6.27보다 더 강력한 규제 대책이 나올 수도 있기 때문에 투자자 입장에서는 저는 경거망동은 안 하는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지금은 약간 시장을 관망할 때 인 것 같네요. 수요 억제책 말씀을 해 주셨는데 항상 이 수요 억제책 나올 때마다 이게 시장을 오히려 어그러뜨리고 우리가 전 전 정부 때 많이 봤잖아요.
◇ 김인만 : 수요 억제는 가급적이면 안 하는 게 좋습니다. 시장에 맡겨두는 게 좋은데 명분이라는 게 필요한데 집값이 많이 급등하게 되면 정부는 개입할 수밖에 없어 그래서 전세 대출 규제에 찌라시도 돌고 했는데 그게 명분이 필요하거든요. 지금 0.1% 정도의 주간 상승률을 가지고는 아마 강한 규제가 나오기는 어렵기 때문에 그렇죠 제 생각은 그냥 이렇게 안정적으로 숨 고르기 하면서 너무 많이 올랐으니까 상반기도 그렇고요. 작년도 그렇고요. 안정적인 흐름이 저는 매년 이어졌으면 하는 바램인데 만약에 다시 과열이 된다 급증이 된다면 정부도 더 강한 규제를 가지고 찾아올 수밖에 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 참 지금 부동산 시장은 어떻게 가늠하기가 너무 어려운 시장인 것 같습니다. 이런 이런 상황에서는 어떻게 접근해야 될지 특히 내 집 마련하신 분들한테는 지금 들은 조언이 많은 도움이 되지 않을까라는 생각이 듭니다. 지금까지 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장과 함께 했습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 8월 20일 (수요일)
■ 대담 : 김인만 소장 (김인만 부동산경제연구소장)
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 : YTN 라디오 생생경제 2부 시작하겠습니다.핫한 지역의 핫한 이슈 부동산 소식 짚어보도록 할게요. 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장과 함께합니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김인만 : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 요즘은 증시 쪽에는 이슈가 꽤 많거든요.
◇ 김인만 : 안 좋은 쪽으로 이슈가 많아요.
◆ 조태현 : 오늘도 3100 아래로 떨어지면서 코스피가 초반에 굉장히 부진한 모습 정말 내우외환이 이어지고 있는데요. 반대로 부동산 시장은 요즘은 뉴스가 조금 드문 것 같아요.
◇ 김인만 : 요즘 조용한 약간 숨 고르기?
◆ 조태현 : 조용하다고 해서 이게 안정화가 돼서 조용한 거나 같지는 않고 다 잠재돼서 터지기 직전 막 이런 느낌도 들거든요.
◇ 김인만 : 불안합니다. 불안한 안정 이게 안정이라는 표현을 쓰기도 어려울 것 같고요. 통계를 보게 되면 안정이라고 할 수도 있는데 서울 아파트 주간 동향을 보게 되면 일단 0.1%까지는 내려왔어요. 6.27 대책 발표되기 전 6월에 집값이 급등했을 때 서울 평균이 주간 상승률이 0.43%였는데 0.43%이고 성동구가 0.99%까지 올라갔으니까 무시무시했어요,
◆ 조태현 : 한 주 만에 거의 1%가
◇ 김인만 : 그렇죠 그러다가 지금 평균이 0.1%이고 성동구도 0.2%대까지 내려왔으니까 상승률은 한 4분의 1 토막 정도 났는데 우리가 해석을 해야 될 필요가 있어요. 이게 분위기에 막 헷갈려요. 뉴스를 보게 되면 그러면 집값이 떨어졌나 0.43%에서 0.1%이면 떨어졌나 어떻게 되지 거래량이 줄어들었으면 집값이 떨어져야 되는데 의견이 분분한데 어 상승률이 떨어진 겁니다. 그러니까 지금 달리고는 있습니다. 달리고는 있는데 굉장히 빠르게 시속 200킬로로 달리다가 시속 50킬로까지 내려왔다는 얘기고요.
◆ 조태현 : 근데 한 주에 0.1% 올랐다 그러면은 이게 복리로 계산이 되니까 다 더하면 이것도 꽤 끔찍한 숫자긴 한데요.
◇ 김인만 : 0.1%가 넘어가게 되면 우리가 상승 중에서도 상승률이 높다라고 얘기를 하기 때문에 지금도 상승률이 낮은 건 아닙니다. 그래서 우리가 항상 비교를 할 때는 상대적인 비교를 하거든요. 그래서 대책 발표 전보다는 많이 상승률이 줄어들었다라는 거고요. 거래량도 마찬가지예요. 거래량도 지금 6월 대비 7월 거래량 급감 뉴스 보면 이렇게 급감이라고 나오는데 6월이면 많았어요. 한 1만 2천 건 정도 거래가 나왔는데 저는 서울 아파트 거래량을 볼 때 5천 건 아래로 내려오게 되면 거래가 심리가 위축이 됐구나. 5천 건에서 1만 건 사이 정도 되면 일반적으로 분위기 괜찮네. 거래가 되고 살 사람 사고 팔 사람 판다. 1만 건이 넘어가게 되면 와 이거 미쳤는데 이거 너무 심한데 라는 게 만 건입니다. 근데 올해 1만 건이 2번 나왔어요. 3월에 만 건이 나왔고요. 6월이 1만 2천 건이 나왔는데 집값 많이 올랐을 때 문재인 정부 시절 2020년, 2021년 난리가 났었잖아요. 그때도 만 건이 넘어간 달이 세 달밖에 없습니다. 그러니까 1만 건이 넘어가면 엄청난 거기 때문에 그 엄청난 6월과 비교하니까 7월이 지금 한 4천 건 넘었거든요. 근데 아직 집계가 안 끝났어요. 8월 말까지 집계니까
◆ 조태현 : 5천 건은 일단 무조건 넘겠네요.
◇ 김인만 : 맞습니다. 그러면 5천 건이 적은 거래량이냐 그건 아니라 적지는 않은데 상대적으로 비교하기 때문에 적어 보인다. 그러면 6.27 대책 대출 규제가 나왔음에도 불구하고 5천 건 정도의 거래가 나온다는 얘기는 시장이 꽁꽁 얼어붙고 투자 심리가 완전히 위축이 되고 집 안 사고 집값 떨어지고 이런 분위기는 아니다.
◆ 조태현 : 불안하게 이렇게 잠재되어 있는 그런 느낌?
◇ 김인만 : 다들 하나만 바라보고 있어요. 그래서 후속 대책이 뭐야? 후속 대책 이거는 본 메뉴가 아니잖아. 6.27 대책은 대통령께서도 말씀하셨잖아요. 야 이거는 맛보기야 에피타이저야라고 했기 때문에 다들 본 메뉴가 뭐지 본 메뉴가 뭐야 나 본 메뉴 보고 결정할 거야라고 지금 얘기를 하고 있기 때문에 모든 관심은 봄 메뉴로 가고 있습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞서서도 이게 지금 완전히 안정화된 건 아니라고 말씀을 해 주셨는데 트럼프가 관세를 100% 넘게 매기겠다 이렇게 얘기를 하다가 50%로 얘기하면 낮아진 것 같지만 50% 매긴다는 건 서로 거래하지 말자는 거니까요. 이게 낮아진 게 전혀 아니죠. 지금 부동산 시장도 비슷한 것 같습니다. 후속 대책 말씀을 해 주셨는데요. 일단은 이거 하나만 짚어보고 후속 대책 이야기를 할게요. 지금 주택 매매가가 오히려 하락세에서 오름세로 전환한 곳도 있어요. 이런 곳은 어떤 곳입니까?
◇ 김인만 : 이게 지역마다 온도 차이가 있고요. 오름세 같은 경우도 경기도에 안양시라든지 광명시 같은 경우 상승으로 전환이 되고 있습니다. 그리고 최근에 지방에 이런 얘기를 많이 해요. 해운대 집값도 올라가고 대구 집값도 다시 꿈틀댄다라고 얘기를 나오는데 저는 이게 동일한 현상이라고 보고 있는데 양극화예요. 대구에서는 수성구가 집값이 올라갑니다.
◆ 조태현 : 지방에서도 지방 중에 일부 지역만 오른다?
◇ 김인만 : 그렇습니다. 부산에서도 이번에 광안대교가 오션뷰가 나오는 아파트 남천 써밋인가요? 굉장히 고분양가였는데 성적이 괜찮았어요. 그러다 보니까 와 이 고분양가도 다시 되는 거야? 부산이 살아나는 거야?라고 하는데 오션뷰가 나오는 부자 동네 해운대 광안리 인기 있는 지역 소위 말해서 서울로 보게 되면 한강 벨트 같은 곳들 상위 20% 5분위 아파트 가격만 꿈틀대고 있습니다.
◆ 조태현 : 나머지들은 안 좋습니까?
◇ 김인만 : 나머지는 조용합니다. 오히려 마이너스입니다. 그래서 어떻게 해석을 해야 되냐면 양극화다 그 돈이 갈 곳만 간다 사람들이 확실한 곳만 투자한다는 거고요. 하나의 현상은 우리 3월에도 강남의 토지 거래 허가가 풀리니까 부산, 창원, 대구 쪽에서 원정 투자 갭 투자가 많이 들어왔고 자산가들이 서울하고 격차가 벌어지다 보니까 서울 쪽으로 많이 유입이 됐는데요. 막혔잖아요. 토지 거래 구역을 막으니까 어디로 갔냐면 마포 성동구로 갑니다. 그래서 6월에 많이 올랐는데 지금 대출 규제 나오는 LTV가 세졌으니까 전입신고도 있고 소유권 이전 조건부 전세대출도 안 나오고 여러 가지가 있기 때문에 최근에 제가 들은 얘기도 그러면 서울에 못 사면 그냥 우리 동네에 내가 살고 있는 지역에 부산이라면 부산에 그냥 해운대나 광안리 좋은 데 그냥 하나 사야겠다 라고 하시는 분들도 계십니다. 그런 분들이 일부가 그 지역의 상승을 주도하고 있는 거지 전체 시장이 살아났다.투자 심리가 살아나고 미분양이 줄어들고 부동산 시장이 좋아졌다 그렇게 보기는 어려울 것 같습니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 부동산 시장 전반적으로 봤을 때는요. 말씀하신 것처럼 양극화 문제는 전혀 개선된 게 없고 그렇습니다. 그리고 핫한 지역에서는 계속적으로 추가 대책 같은 걸 기다리고 있고 그렇다면 추가 대책은 결국에는 공급 대책이어야 될 텐데 정부에서는 계속 고민하고 있다. 고민하고 있다 이렇게 나와요. 그렇게 고민하고 있다는 말만 반복하는 배경 뭘로 보십니까? 답이 없는 겁니까?
◇ 김인만 : 답이 있길 바라고요. 저는 그런 생각을 많이 합니다. 역지사지에서 내가 장관이면 어떻게 할까?
◆ 조태현 : 저는 못할 것 같아요. 그냥 짐 싸들고 밤에 튈 것 같아요.
◇ 김인만 : 그래요. 저하고 같이 가야 돼겠네요.
◆ 조태현 : 도망가야겠습니다.
◇ 김인만 : 오늘 아침에 YTN 오면서 생각을 해봤어요. 내가 장관이면 대책이 뭐가 나올 수 있을까라고 본다면 공급 대책은 지금 언론에 나오는 내용 외에는 저도 못 할 것 같습니다. 왜냐하면 3기 신도시 일정 단축하겠다라는 내용들이 나올 것 같고요. 비아파트 그러니까 오피스텔이나 생활형 숙박시설이나 지식산업센터들 지금 골머리를 앓고 있는데 용도 변경을 해서 주거용으로 사용할 수 있게 해주겠다 이런 내용들이 아마 주축이 될 것 같고요. 최근에 기획재정부에서 유휴부지 발굴하겠다 라는 내용이 발표가 됐는데 그거는 기획재정부가 먼저 발표를 했어요. 3만 5천 호 많은 분들이 왜 기획재정부가
◆ 조태현 : 저도 지금 왜 기재부가 이 생각이 들었는데
◇ 김인만 : 그게 왜 그런지 아세요? 국가 자산입니다. 그러니까 기획재정부 소관입니다. 그래서 기획재정부가 발표를 했는데 많은 분들이 왜 국토부가 아니고 일은 국토부가 할 겁니다. 근데 기획재정부 소관입니다. 그래서 3만 5천호 중에 2만 호는 기존에 있는 발표가 됐는데 일정을 단축하겠다는 거고요. 1만 5천 호는 신규로 추가로 발굴을 하는데 제가 어제 갔다 왔어요. 어디냐 하면 성수에 가면 성수 핫플레이스인데 핫플레이스 쪽에 가게 되면 경찰이 있어요. 경찰 기마대 부지가 있습니다. 말 타는 옛날에는 한 80년,100년 전에는 기마대가 엄청난 파워입니다. 지금은 홍보 정도로 남아 있는데 이전은 했고 거기는 빈터입니다. 그래서 말이 거주했던 마장도 있고 성수에 400개 정도 그리고 목동 신정동의 출입국 관리사무소 자리를 개발하겠다. 근데 이걸 다 해도 몇백 개 안 나와요. 그래서 다 끌어모아야 1만 5천 개 정도 나오는데 이게 서울만 나오는 건 아니기 때문에 제가 성수동 보고 느낀 게 위치는 너무 좋아요. 땅값도 꽤 비쌀 것 같습니다. 제가 볼 때도 한 평당 3.3제곱미터당 한 1억 5천 이상을 할 것 같은데 그 비싼 땅에 400개를 지어요. 들어가는 청년들이나 이런 분들은 참 좋겠는데
◆ 조태현 : 월세도 못 살 것 같아요.
◇ 김인만 : 안 되는 분들도 많기 때문에 이게 주택 문제 해결에는 근본적으로 해결책이 되기는 어려울 것 같아요. 이게 당장 입주가 되는 것도 아니고 한 5년 걸립니다. 빨리 해야 5년 걸리기 때문에 400개 정도 청년 주택이 나온다고 해서 주택 문제가 해결될 문제는 아니기 때문에 국토부하고 정부가 고민인 거예요. 지금 시장의 기대감은 굉장히 커졌거든요. 기대의 반대는 실망입니다. 근데 기대의 높이 그러니까 뭔가가 이재명 정부는 달라 새로운 공급이 나올 거야라고 하는데 막상 새로운 공급 카드를 꺼내기에는 4기 신도시는 안 한다라고 하기도 쉽지 않고요. 3기 신도시 일정 단축하는 부분에 대해서는 많은 국민들이 문재인 정부 때 했던 건데 그걸 일정을 얼마나 단축할까? 오늘 나온 뉴스를 보더라도 고양 창릉 신도시 같은 경우는 문화재 때문에 지금 문제입니다.
◆ 조태현 : 아니 그래서 안 그래도 이게 궁금했는데 3기 신도시 부지 많이 다녀보셨을 거 아니에요 뭐가 진행되는 곳이 있습니까?
◇ 김인만 : 일단 가장 빠른 곳이 인천 계양하고 부천 대장지구가 가장 빠릅니다. 거기는 아마 일정을 단축할 수 있을 것 같아요. 내년 2027년부터 빠른 단지 내 입주를 시작해서 한 2033년까지 마무리가 될 것 같은데 창릉 신도시 같은 경우는 지금 문화재 왕릉이 있으니까 문화재가 나오겠죠. 그래서 문화재 발굴 때문에 지금 여러 가지 골머리를 앓고 있고요. 그러면 남은 게 하남 교산하고 남양주 왕숙이 있는데 거기도 문화재 문제들도 있고 여러 가지 문제들이 군 부대들 이전 문제들도 있기 때문에 생각보다 속도를 단축하기도 만만하지 않겠다. 그렇다면 정부의 국민들의 높은 기대감을 충족할 만한 한마디로 그거예요. 요점은 믿고 기다리면 내 집 마련할 수 있겠네. 불안하지 않아도 되겠구나라는 마음이 들면 성공. 근데 별 거 없네. 야 큰일 났네. 정부 기다렸다가는 내 집 마련 못하겠는데 불안하게 되면은 완전히 심리가 순식간에 달라질 수도 있기 때문에 차라리 어설프게 발표할 바에는 제 생각에는 시간을 더 끌면서 더 준비하는 게 맞을 것 같고요. 임박했다라는 지금 뉴스가 나오는데 제가 얘기한 내용 3기 신도시 일정 단축하고 비아파트 공급 늘리는 정도의 정책이라면 빨리 발표 안 하는 것도 좋은 방법입니다.
◆ 조태현 : 비아파트로는 이런 수요를 흡수할 수가 없다고 보실 테니까.
◇ 김인만 : 정부 입장에서는 내년부터 입주 물량이 급감하거든요. 이게 한 5년 정도 절벽이에요. 그래서 보리고개가 시작이 되는데 공급 보리고개 이게 비아파트 공급이 아니면 이 보리고개를 채워줄 수는 없기 때문에 일단 비아파트 공급도 아마 할 것 같습니다.
◆ 조태현 : 어떤 측면에서는 이재명 대통령께서 그때 기자간담회를 할 때 너무 세게 말씀을 하신 게 지금은 조금 아쉬운 상황이 돼 버리지 않을까 에피타이저라고 하셨으니까 어떤 대책들이 나올지는 조금 더 보겠는데 그렇게 쉽지만은 않을 것 같습니다. 아무튼 간에 이런 상황이 계속 이어지다 보니까 내 집이 없어서 전월세 사려 하는 가구 그러니까 임대차 가구들이 천만 가구에 육박한다라는 통계도 나왔어요. 이런 대부분은 서울 같은 수도권에 집중돼 있다고 하는데 언제까지 임대차 살 수는 쉽지 않잖아요. 이사도 다녀야 되고 힘드니까 내 집 마련이 급선무인 3040세대를 위해서 내 집 마련 이렇게 했으면 좋겠다 조언을 해 주신다면 어떻게 하시겠습니까?
◇ 김인만 : 너무 어려운 얘기인데요. 내 집 마련하고 싶죠 근데 돈이 없어서 못하는 부분인데 일단 저는 청약을 할 수 있는 분들 최근에 청약 통장 만점자 만점자라는 게 가점 84점 만점이 아니라 통장을 15년 이상 가지고 가게 되면 통장 점수가 만점자가 한 200만 명 정도 된다고 합니다. 그러다 보니까 이것도 인플레에요. 엄청 점수 높은 사람이 너무 많아요 .제 친구 중에 전문직에 있는 친구인데 69점인데요. 그러니까 4인 가족으로 받을 수 있는 가점 점수의 가장 높은 점수가 69점입니다. 그런데도 작년에 다 떨어졌습니다. 그러니까 69점도 안 되다 보니까 실질적으로 청약을 하라는 말은 차마 못 할 것 같고요. 신혼부부들 중에서 자녀가 있는 분들은 특별 공급이라든지 이런 물량들 꾸준히 청약 도전을 해보시는 게 맞는데 청약만 기대하지는 마시고요. 저는 항상 그런 생각입니다. 아파트를 살 때 부동산을 살 때에는 주식하고 호흡이 달라요. 주식은 호흡이 빠르잖아요. 이거 훨씬 길죠. 부동산은 평균 7년 정도 보유를 합니다. 그러니까 내년에 어떻게 될지 올 하반기에 어떻게 될지 너무 일희일비하지 마시고 10년 후에 그러니까 우리가 길게 보게 된다면 수요와 공급이잖아요. 10년 후에 공급이 여전히 부족한 지역 수요가 출산율은 줄어드는데 인구 이동이라든지 직장 문제 때문에 인구가 줄어들지 않는 곳을 쳐다보면서 10년 후를 바라보고 지금 준비가 되고 자금이 되신 분들이라면 돈에 맞춰서 내 집 마련하시는 게 좋고요. 제일 패착이 뭐냐 하면 떨어질 때까지 기다리는 거예요. 근데 제가 경험해 보니까 떨어지면 무서워서 못 사요. 실제로 그렇습니다. 그래서 이 무주택자들이 집 하나 살 때에는 너무 고민 많이 하지 마시고 내 여건에 맞춰서 필요하면 부동산 시장 쳐다보지 말고 오르든 내리든 상관없이 내 집 마련하고 내년에 집값 떨어지더라도 잘 살다 보면 10년 후에는 올라가 있을 가능성이 높기 때문에 저는 그렇게 내 집 마련은 그냥 나이 기준으로 너무 시장에 휘둘리지 말고 내가 필요하냐 내 가족이 필요하냐 내가 자금 준비가 됐느냐에 따라서 접근하시는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 투자가 아닌 내 집 마련의 경우에는 집값이 떨어진다고 해서 내 자산 가치가 줄긴 했지만 별로 달라지는 것도 없고 그렇단 말이죠.
◇ 김인만 : 이게 투자라면 2주택이 있는데 한 개 더 사게 되면 여러 가지 복잡하잖아요. 언제 팔아야지라지만 무주택자가 집 하나 사는 거에 대해서는 너무 그렇게 계산 안 하셔도 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇다면 이 시점에서 투자자들은 지금 시장을 어떻게 봐야 됩니까?
◇ 김인만 : 투자자들은 일단 의견이 분분한데 정부가 어떤 카드를 꺼내들지가 중요하고요. 제가 별 카드가 없다라고 했는데 공급은 그래요. 근데 수요 억제 카드는 충분히 할 수 있습니다. 전세 대출 규제들도 있고요. 더 강한 규제들이 나올 수도 있기 때문에 대통령께서 말씀하신 건 아마 그 내용이에요.
◆ 조태현 : 수요 억제책이 더 나올 수 있을까요?
◇ 김인만 : 마음만 먹으면 얼마든지 할 수 있는데 경제에 미치는 영향이라든지 주택 시장에 영향에 미치는 영향이 있으니 지켜보는 거지 집값이 다시 과열된다면 언제든지 6.27보다 더 강력한 규제 대책이 나올 수도 있기 때문에 투자자 입장에서는 저는 경거망동은 안 하는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 지금은 약간 시장을 관망할 때 인 것 같네요. 수요 억제책 말씀을 해 주셨는데 항상 이 수요 억제책 나올 때마다 이게 시장을 오히려 어그러뜨리고 우리가 전 전 정부 때 많이 봤잖아요.
◇ 김인만 : 수요 억제는 가급적이면 안 하는 게 좋습니다. 시장에 맡겨두는 게 좋은데 명분이라는 게 필요한데 집값이 많이 급등하게 되면 정부는 개입할 수밖에 없어 그래서 전세 대출 규제에 찌라시도 돌고 했는데 그게 명분이 필요하거든요. 지금 0.1% 정도의 주간 상승률을 가지고는 아마 강한 규제가 나오기는 어렵기 때문에 그렇죠 제 생각은 그냥 이렇게 안정적으로 숨 고르기 하면서 너무 많이 올랐으니까 상반기도 그렇고요. 작년도 그렇고요. 안정적인 흐름이 저는 매년 이어졌으면 하는 바램인데 만약에 다시 과열이 된다 급증이 된다면 정부도 더 강한 규제를 가지고 찾아올 수밖에 없을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 참 지금 부동산 시장은 어떻게 가늠하기가 너무 어려운 시장인 것 같습니다. 이런 이런 상황에서는 어떻게 접근해야 될지 특히 내 집 마련하신 분들한테는 지금 들은 조언이 많은 도움이 되지 않을까라는 생각이 듭니다. 지금까지 김인만 부동산 경제연구소 김인만 소장과 함께 했습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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