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YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2025년 7월 2일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆이익선: 최근 정부와 금융당국이 고강도 가계부채 관리 방안을 전격 시행하면서 수도권 주택시장에 적지 않은 파장이 일고 있는데요. 오늘 <이슈 인터뷰> 에서는 김인만 부동산경제연구 소장님과 함께 서울 부동산 거래 흐름, 짚어보겠습니다. 어서오세요.
정부가 수도권 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 제한하고 만기도 최대 30년으로 줄이는 걸 포함해 초강력 규제를 내놨습니다. 이 정도면 집을 사고 싶어도 살 수 없는 수준 아닌가요?
◈김인만: 꼭 필요한 사람들만 비싸지 않은 집만 사라라는 게 시그널인 일단 대출 한도를 6억으로 커팅을 했습니다. 상한선이 6억인데 대출 규제는 두 가지가 있습니다. LTV, DSR 규제가 있는데요. LTV 규제는 집값 대비 대출을 얼마나 해주느냐 담보 대출 인정 비율입니다. 그러면 비규제 지역은 70%까지 집값이 10억이면 7억까지 나오고요. 규제 지역은 5억까지밖에 안 나옵니다. 거기에 하나 더 추가되죠. 돈이 없는 사람들이 자꾸 대출받아서 집을 사면 문제야라고 해서 소득 대비 또 대출 한도를 정합니다. DSR이라고 합니다. 그러면 소득이 없으면 집값이 10억이라도 대출이 안 나옵니다. 1억 정도 5천만 원 정도밖에 안 나오는데 여기에 플러스 이번에 6억이라고 한계 선을 만들었는데 수도권 또는 규제 지역에 한해서 집값이 50억이라도 연봉이 10억이라도 대출은 6억까지만 나옵니다.
◇최수영: 그러니까 묻지도 따지지도 않고 6억인 거죠?
◈김인만: 6억입니다. 거기에 하나 더 추가됐죠. 대출받으면 6개월 내로 전입신고를 해야 돼요.
◇최수영: 그러니까 바로 살아야 된다는 얘기죠?
◈김인만: 들어가서 살아라. 그래서 전세 주지 말고 들어가서 살아야 되고요. 한도는 6억으로 커팅을 한 게 특징이고요. 또 하나 더 말씀드리면 2주택 이상은 전면 금지입니다. 아예 안 나옵니다. 어떤 경우라도 안 나오고요. 1주택 가지신 분이 자녀가 커가지고 방 하나 늘릴 수도 있잖아요. 그러면 기존 집은 6개월 이내에 팔아야 됩니다.
◇최수영: 진짜 초강력이네요.
◈김인만: 이 정도면 초강력이죠.
◆이익선: 부동산 전문가로 보시기에 이 정도의 규제는 어떻게 보시나요?
◈김인만: 대출 규제로는 가장 강하게 나온 것 같습니다. 문재인 정부 때는 다양한 규제들이 나왔잖아요. 27번 정도 나왔는데요. 27번 세금 규제들도 나오고 다양하게 나왔다면 이번에는 대출 규제 하나로 한 5년 동안 나온 규제 강도 정도를 대출 규제 하나로 압축을 해서요. 돈줄을 세금 규제가 안 나왔다는 게 의아하기는 하지만 대통령께서 세금 규제 안 한다고 했기 때문에. 대출 규제로 총력 투쟁을 하고 있는 것 같아요.
◇최수영: 그런데 소장님 규제가 발표되니까 수도권 은행 창고에서 대출 문의가 폭주했다는데 말씀하신 대로 6억이잖아요. 그런데 서울 제가 알기로는 평균 집값이 14억 원인데요. 14억 원인데 그럼 6억 갖고 흔히 하는 말로 누구 코에 바릅니까?
◈김인만: 그러니까 비싼 집은 사지 마라는 얘기입니다. 돈 있는 사람 아니면 현금 부자 아니면.
◆이익선: 그런데 평균이 14억이잖아요. 비싼 집이 아니라 평균적인 집을 못 사요.
◈김인만: 평균적인 집을 그런데 왜 6억이 됐냐면 여러 가지 이야기들이 있는데 일단 최근에 왜 이 규제가 이렇게까지 나왔는가. 원래대로 하면 지금 국토부 장관 인선도 안 끝났거든요.
◇최수영: 아직 장관은 안 나왔어요.
◈김인만: 끝났습니다. 그리고 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행이 되었습니다. 그러면 통상적으로 3단계 결과 보고 아무래도 7월은 한풀 꺾일 계절적인 비수기도 있습니다. 지켜봐야 되는데 도저히 안 됐던 이유가 6월 4주차 한국부동산원 주간 매매 가격 지수 변동률을 보고 다들 깜짝 놀랐는데요. 서울 평균이 0.43%가 나왔고요. 0.43이면 문재인 정부 때 2018년 9월 0.45% 이후로 가장 높게 나왔어요.
◇최수영: 한마디로 진짜 불장 맞네요.
◈김인만: 거기서 더 놀랐던 게 아마 정부도 놀랐던 것 같습니다. 마포 성동 그러니까 강남 3구. 용산구는 그럴 수도 있다. 니들은 원래 그렇게 잘 났고 비싸고 우리가 토지 거래까지 했는데 어떡하겠니라고 하는데요. 마포가 0.98%가 나왔고요. 성동구가 0.99%가 나왔는데 이게 주간 변동률입니다. 그러면 연간으로 52주로 환산하게 되면 한 52% 정도. 그러니까 10억 아파트가 15억 2천만 원 올라가는 속도로 일주일간 달렸기 때문에 이거는 브레이크 안 잡으면 번진다.
◇최수영: 정책 당국이 말 한마디로 초긴장을 했군요.
◈김인만: 저는 그렇게 생각합니다. 6.25 전쟁 때 낙동강 벨트 하는데 한강 벨트, 마포 성동이 뚫리게 되면 서대문, 광진, 성북구, 노도강, 경기 인천으로 번지거든요. 걷잡을 수 없구요. 여기서 막지 않으면 수도권 전체로 번지게 되면 현실적으로 어렵다라고 판단을 한 것 같고요. 한마디로 기조는 그겁니다. 어지간하면 대출해 주지 마라. 진짜 꼭 필요한 사람은 자격 요건에 맞는 사람들만 대출을 해줘라라는 게 기조입니다.
◇최수영: 근데 6억 갖고 있기 쉽지 않은데요.
◈김인만: 6억이 왜 6억이냐 하면 LTV 50%로 치면 12억 아파트 정도 살 수 있어요. 비규제 지역이라면 14억 15억이니까 이게 마포 성동에 해당됩니다. 마포 성동에 비싼 아파트는 사지 말고 실소유자들은 나머지 지역들.
◇최수영: 국민주택 가격이잖아요.
◈김인만: 국민주택 가격으로 나머지 지역들 필요한 사람들은 전세 끼고 살 사람들은 6억에 맞추는 거고 실거주할 사람들은 대출받아서 6억까지만 대출받아라. 그러면 한 12억 아파트 정도 되니까 그런 아파트들만 사라라는 신호입니다.
◇최수영: 그런데 6억을 대출을 받으려면 집 담보로 할 수도 있고 자기가 근로소득이라고 그러면 얼마나 연봉 얼마를 받는 게 필요하잖아요. 만일 내가 근로소득자로 받는다면 얼마 정도를 벌어야 6억 대출을 받아요?
◈김인만: 6억을 DSR 걸리거든요. 소득이 걸리는데 연봉 1억 원 이상은 나와야 됩니다.
◇최수영: 그러니 연봉 1억 이상이 또 그렇게 쉽냐고요.
◈김인만: 쉽지 않죠. 그래서 실질적으로 연 대출 6억 받기가 만만하지 않습니다. 대기업 단위는 부부 정도 되면 받을 수 있는데요. 6억 정도면 원리금 상환이라고 하잖아요. 원금과 이자를 매달 옛날에는 이자만 냈는데 요즘 원금도 내야 되거든요. 얼마 내야 되죠? 300 정도 나옵니다. 연봉이 1억이어도요. 세금 다 떼면 어렵죠. 600에서 650 정도 받거든요. 그럼 300 내고 생활이 안 되니까 부부가 대기업에 다녀야만 받을 수 있는 숫자니까요. 실질적으로 보면 우리 서민들은 받기 어려운 숫자이기도 하죠.
◇최수영: 서울에 집 사는 꿈은 만약 없다면 당분간 버려야겠네요.
◈김인만: 집 사는 꿈이 없으면 그런데요. 꿈을 버리기에는 내 인생이 아깝다는 생각을 많이 하시죠.
◆이익선: 너무 시장에 깊게 강력하게 개입하는 거 아닌가요?
◈김인만: 그런 말들도 있는데 의견이 딱 가려집니다. 제가 볼 때는 의견이 세 가지로 갈려지는데요. 첫 번째는 집을 사지 못하는 분들, 무주택자들. 그동안 집값 올라가는 걸 하염없이 보는 분들은 사실 떨어지길 바라는 게 당연한 마음이잖아요. 그래서 진작에 이렇게 했어야 된다. 이거보다 더 강하게 나와야 된다. 완전히 잡아버려야 된다라고 말씀하시는 분들 환영을 표하는 분들이 있고요. 두 번째는 내가 내 집 마련하려고 했는데 강남 비싼 집 사는 것도 아니고. 제가 6개월 내에 처분하라고 했잖아요. 이게 굉장히 어려운 게요. 내 집은 내 인생이고 내 노후 준비고 내 자녀들의 인생까지도 달려 있는데 6개월이면 보통 우리 계약하고 잔금하면 3개월 정도 걸리거든요. 그러면 3개월 안에 매수자를 찾아라는 얘기인데요. 지금 분위기에서 3개월 안에 매수자를 찾는 건 아주 인기 있는 지역 아니면 힘들거든요. 근데 이걸 수도권 전체로 묶었으니까요. 예를 들어서 의정부에 사시는 분은 우리 동네는 오르지도 않았는데 내가 방 하나 더 큰 집으로 가겠다는데 6개월 내에 기존 집을 팔아라고 하냐라는 볼멘 목소리들도 나오죠. 그래서 또 생애최초를 줄인 건 의아하다는 반응들이 많습니다. 글쎄요. 그거는 생애최초는 LTV가 비규제 지역은 70%까지인데 생애최초는 80%까지 최고 높잖아요. 10% 포인트 혜택을 없애버렸습니다. 그리고 디딤돌 버팀목 대출 정책자금 대출이요.
◇최수영: 사실 약자를 위한 거잖아요.
◈김인만: 한도를 줄였는데 수도권만 줄인 게 아니라 전국을 다 줄였습니다. 생애최초와 정책자금 대출은 전국을 다 줄이니까 우리 돈 없는 사람들이 집 사려는데 왜 이러지라는 반응들이 지금 볼멘 목소리들이 나오고 있고요. 지방에 계시는 분들 얘기를 들어보니까 무슨 소리인지 모르겠다. 공감이 안 된다. 대부분 규제들이 생애최초 빼고는 지방은 규제 대상이 아니고요. 집값 올라가는 얘기하면 서울만의 얘기다 보니까 이런 뉴스 안 나왔으면 좋겠다. 나하고 공감이 안 된다라고 말씀하시는 분들도 계세요.
◇최수영: 그럼 서울에 집 사려면 현금 얼마 정도 있어야 됩니까?
◈김인만: 현금 전세 끼고 대출을 받으면 안 됩니다. 대출이 6억이라는 얘기니까 6억 한도 내에서 내 돈을 보태서 내 집 마련을 해야 되는 거고요. 그러니까 전세가 6억이고 집값이 12억이면 그렇게 세입자가 있는 집을 내 돈 6억 원을 보태서 살 수는 있겠죠.
◆이익선: 6억은 있어야 되는 거예요? 현금이?
◈김인만: 무조건이요. 그리고 대출 6억도 쉽지 않고 현금 6억도 쉽지 않고요. 근데 서울의 평균 가격이 아까 14억이라고 했잖아요. 이거는 평균이고요. 실제로 역세권에 내가 사고 싶은 아파트. 우리 학교 다닐 때 반 평균이 한 75점 나왔거든요. 엄마 나 75점 받았어 그러면 야단 맞잖아요. 그러니까 평균은 평균이고 실제로 역세권의 브랜드에 좋은 아파트들은 훨씬 더 높다는거죠.
◇최수영: 일종의 역세권이라 하면 좌전철 우마트 얘기하시는거죠?
◈김인만: 그렇죠. 그리고 또 여러 가지 규제가 더 묶였는 게 중도금 대출도 6억까지 제한을 해버렸고요.
◆이익선: 중도금이 8억까지 아니었나요?
◈김인만: 중도금 대출 6억. 분양권도 그렇고 이주비 대출도 6억.
◇최수영: 그럼 청약에 당첨돼도 문제 아닙니까?
◈김인만: 청약은 평균이 의미가 없는 게 강북도 14억, 16억 시대거든요. 신축 아파트들이. 최근에 은평구에 그러니까 아주 좋은 상급지도 아닌 은평구의 대조1구역 힐스테이트 메디알레라는 아파트가 전용 84 분양가가 3.3제곱미터로 하죠. 3.3제곱미터가 4700만 원. 옵션비 붙이면 한 5천만 원 됩니다. 그러면 전용 84로 환산하게 되면 한 16억 원이 넘죠. 근데 대출 안 나오면 16억 현금 있는 사람도 다른 데 가겠죠. 그래서 서민들은 신축 아파트 들어가려면 대출 안 나오면 못 사는데 이번에 대출이 막히니까 분양도 받기 어렵다.
◆이익선: 초강도 규제가 그런 반응이 있느냐? 대책 이후 거래량 집값 안정화 효과가 있었습니까?
◈김인만: 아직까지 효과를 논하기는 어려운데요. 일단 거래량 감소, 상승률 감소 둔화는 인정해야 될 것 같고요. 그 정도 효과는 인정할 수 있는데요. 가격이 떨어지냐 그러면 사실 그것까지는 아직 아닙니다. 제가 오늘 현장 분위기 모니터링 하고 왔는데요. 잠실에 아는 부동산한테 전화해서 물어보니까 집주인들이 그래도 호가를 올린다.
◇최수영: 그래도요?
◈김인만: 무슨 상관이냐. 우리는 돈 있는 사람들이 사는데. 그리고 매물이 없다고 합니다. 집주인들이 매물을 안 내놓고 호가를 올리다 보니까 대출 규제 하라면 해라. 우리는 어차피 돈 있는 사람 아니면 6억 대출? 어차피 6억 대출받아서 못 사는 동네다라는 생각을 가지고 있고요. 다른 지역들, 제가 어제는 광명에 임장을 다녀왔는데 광명에 갔는데 문을 딱 여니까 사장님 얼굴이 밝더라고요. 대출 규제가 나왔는데 왜 표정이 왜 이렇게 좋냐라고 하니까 바쁘다, 문의도 많다. 그러니까 대출 규제의 풍선효과 기대하고 주인들은 호가를 올리고 있고요. 매수자들은 문의가 늘어났다고 합니다.
◇최수영: 다른 곳으로 가는 거잖아요 여기가 지금 어려우니까.
◈김인만: 그러니까 6억으로 가능한 지역으로 신축 아파트를 찾아서 가다 보니까 시장의 반응은 정치권이라든지 일부분들이 생각하는 것처럼 꽁꽁 얼어붙은 분위기는 일단 아니고요. 거래량은 줄어들 것 같습니다.
◇최수영: 그렇습니다. 광명 쪽은 아까 분위기 좋다 풍선효과로 인해서 좋다 하셨는데요. 풍선효과가 경기 인천 쪽으로 확산되는 양상이 있다고 보도가 나옵니다.
◈김인만: 지금으로서는 충분히 가능성이 있고요. 어느 정도 주인들도 당연히 생각을 하지 않겠습니까? 이게 학습 효과거든요. 과거에도 항상 집값은 강남에서 시작을 해가지고 마용성, 강북, 경기 남부, 경기 북부 인천 이렇게 번져나갔기 때문에요. 이번에도 학습 효과가 발동이 되지 않나 싶은데요. 생각을 해야 될 건 사실 5월, 6월이 너무 가파르게 마용성이 많이 올랐는데 그런 속도로 올라가지는 않을 것 같습니다. 아무리 풍선 효과가 생기고 경기 남부나 인천이나 올라가더라도 그렇지는 않을 것 같고요. 일부 수요들이 유입이 되면서 집주인들은 호가를 올릴 수도 있기 때문에 이들 지역들은 살짝 상향 조정이 될 수는 있는데요. 폭등이다 이런 말들은 맞지 않을 것 같습니다.
◇최수영: 분위기가 나쁘지는 않을 것이다 정도로 보는 게 맞겠군요.
◆이익선: 근데 시장에서 고강도 대책이 나왔으니까 집값 절대 안 떨어진다, 계속 더 갈 거다 이런 예측들도 있어요. 어떻게 보세요?
◈김인만: 의견이 분분한데 아까 제가 말씀드렸죠. 상승률이 둔화된다. 거래량이 줄어든다. 이 정도 효과는 충분히 얻을 수는 있는데요. 집값이 떨어지려면 두 가지 케이스가 있어야 됩니다. 하나는 집주인들이 오늘이 제일 비싸, 앞으로 집값이 떨어질 거야라는 두려운 마음. 우리 2022년 하반기 생각해 보면 미국이 미친 듯이 기준금리를 올렸잖아요. 이렇게 올라가면 기준금리가 얼마까지 올라가지? 이거 답이 없다. 빨리 팔아야 돼라고 하면 급매로 파는데 지금 대출 규제를 했는데요. 왜 내 집을 헐값에 팔아야 되지? 생각을 해 보게 되면 입주 물량이 하반기보다 줄어듭니다. 내년에는 반토막이 나거든요. 기준금리도 내려가죠. 내가 왜 집을 헐값에 팔아야 돼? 대출 규제만의 이유라고 집주인이 생각하고요. 두 번째 파는 이유는요. 갈아타기 내 집을 팔고 상급지로 갈아타거나 필요한 이유가 있을 때 파는데 지금은 갈아타기도 사실상 막힌 상태잖아요. 대출받기도 어렵고 6개월 처분 조건이 달렸기 때문에 그러면 그냥 스테이죠. 내 집을 그냥 가지고 있는 거지 내 집을 헐값에 팔 생각은 아직까지는 없습니다. 그러면 한 6개월 지나고도 만약에 안 오르고 집값이 떨어진다라고 하면 불안감 때문에 급매로 팔 수 있을 수는 있겠습니다만 적어도 6개월 정도 내에서는 급매가 나오기는 어려울겁니다
◇최수영: 진보 정권 들어서면 집값이 오른다는 속설 시장에 있단 말이죠. 통계적 데이터로 입증이 가능합니까?
◈김인만: 통계적으로 맞습니다. 집값이 문재인 정부 때, 노무현 정부 때 많이 올라가는 것도 사실이고요. 또 보수 정부 때 이명박 박근혜 정부 때는 집값이 오히려 내려갔죠. 오히려 내려갔고 윤석열 정부도 마이너스였기 때문에 진보 정권은 마침 집값이 올라갔기 때문에 규제를 강하게 한 부분이 있고요. 거기에 플러스 알파 수요 억제를 예상보다 강하게 하다 보니까 이런 현상들이 발생하지 않았나 싶습니다.
◇최수영: 흔히 얘기하는 대로 한 번이 뭔가 나타나면 우연, 두 번이 나타나면 우연의 반복인데요. 세 번이 나타나면 그건 추세라 하더라고요.
◈김인만: 추세고 필연이 되는거죠. 이재명 정부도 항상 생각하는 게 문재인 정부 시즌 2라는 말을 들으면 안 되거든요. 부동산에 대해서는 문재인 정부는 실패를 했기 때문에. 이재명 대통령도 세금 규제 안 하고 공급으로 풀겠다고 말씀하신 이유도 거기에 생각을 한 거죠. 우리는 문재인 정부와는 달라라는 건데 마침 집값이 이렇게 올라가다 보니까 굉장히 곤혹스러운 상황인 것 같아요.
◆이익선: 근데 문제가 아파트 인허가 착공 준공 다 줄어드는 트리플 다운이라고 하던데요. 이런 현상이 있는데 주택 공급이 줄었잖아요.
◈김인만: 이게 가장 큰 문제죠.
◇최수영: 공급을 충분히 해주면 집값은 안정되는 게 아닌가요?
◈김인만: 충분히 못 하니까 문제입니다. 서울 같은 경우는 일단 땅이 없습니다. 재건축 재개발이 아니면 공급이 안 나오는데 재건축 재개발 아시잖아요. 수많은 조합원들이 나의 전 재산을 가지고 투쟁을 하는 사업 전쟁인데 이게 빨리 진행이 될 수는 없고요. 제대로 진행해도 15년이 걸립니다. 신도시 개발하면 10년이 걸리는데 역설적으로 말하면 내년부터 제가 입주 물량이 급감한다고 했잖아요. 그 배경은 10년 전으로 거슬러 올라가게 되면 박원순 전 서울시장 시절 재건축 재개발을 많이 억제하는 정책을 했거든요. 젠트리피케이션 원주민들이 쫓겨나가니까. 그래서 재개발 구역 한 393개 정도를 구역 해제를 했습니다. 그런 부작용들, 박근혜 정부 때는 집값이 떨어지니까 또 신도시 개발 안했죠. 그 부작용들이 지금 나오고 있는거죠.
◇최수영: 공급 부족으로 나타나고 있다.
◈김인만: 그러면 이재명 정부도 고민이 지금 아무리 노력을 해도 내년 몇 년 안에 입주 물량이 안 나온다는 게 가장 고민거리고요. 그러면 이걸 가지고 어떻게 국민을 설득할 것인가. 일단 급한 불은 잠시 덮어뒀는데 이걸 영원히 하지 않거든요. 상처로 따지면 배에서 지금 피가 납니다. 그러면 이번에는 붕대로 압박 붕대로 감아뒀습니다. 그러면 이게 시간이 지나서 자연치유가 될 수도 있고 피가 더 많이 날 수도 있는데요. 자연 치유가 되기에는 상처가 너무 깊거든요. 누적된 상처이기 때문에 그러면 다음 조치를 해야 되잖아요. 수술을 한다든지 해야 되는데요. 공급 수술을 해야 되는데 지금 공급 카드가 국민이 납득할 만한 카드, 예를 들어서 문재인 정부 윤석열 정부 때 많이 했던 거. 몇만 호 발굴, 그린벨트 풀고 태릉 부지 개발하겠다 이런 거 안 먹힙니다. 시장에서. 그러면 실제로 체감할 수 있는 대책이 나와줘야 되는데 이재명 정부에서는 지금 여러 가지 들리는 얘기로는 공공이 주도해서 재건축 재개발을 빨리 할 수 있게 해주겠다. 그런 대책들이 지금 논의가 되고 있는데 시장에서 그 부분에 대해서 얼마나 공감을 해주고 기다려 줄지. 아니면 못 기다려 줄지. 지금 시장에서는 이미 지쳤거든요. 문재인 정부 때 문재인 대통령이 집권 초기에 지지율이 한 80% 나왔거든요. 그때는 1년 2년 3년 정도 기다려 줄 수 있었는데 지금은 누적이 됐기 때문에 그렇게 오래 기다려주지는 않을 것 같고요. 6개월 내에 어떤 체감할 수 있는 추세적인 그런 공격적인 대책이 나와야 될 것 같아요.
◇최수영: 전문가로서 어떤 공급 대책이 가장 필요하다고 생각하십니까?
◈김인만: 저는 어차피 입주 물량이 빨리 나오는 건 안 되는 거고요. 국민들은 불안한 게 그거잖아요. 이러다가 내 집 마련 못할까봐. 의외로 심리는 간단하게 해결이 될 수도 있거든요. 1930년대 일본에서 경제 대공황 위기가 생겼는데요. 그걸 해결한 사람이 뱅크런이 생기니까 은행 문을 닫고요. 다카하시 고레키요라는 재상이 가짜 돈을 만듭니다. 한쪽 면만 200엔 인쇄된 가짜 돈을 빨리 만들어서 은행 창구에 이렇게 쌓아뒀거든요. 가짜 돈이 많으니까 다 집에 가버렸습니다. 경제 위기 아니네? 이러면서요. 그다음에 개혁을 했거든요. 그러면 이번에도 국민들이 궁극적으로 문재인 윤석열 정부 때 나온 대책들을 못 믿다 보니 태릉 그린벨트 진행되고 있고 3기 신도시 이렇게 체계적으로 진행되고 공급 계획들이 이렇게 나와라는 플랜이라도 정확히 알려주게 되면요. 국민들은 공급 계획 진행되고 있구나라는 생각이 들고요. 거기에 플러스 알파 공공 주도도 좋고 민간 주도도 좋으니까 이렇게 하겠다. 그리고 재건축 재개발도 발목을 잡는 하나의 요인인데 민주당은 제초안 폐지 못할 것 같아 부자 감세인데 어떻게 하겠어라고 하는데요. 폐지해 주게 되면 이재명 정부는 문재인 정부와는 다르다 나름의 라는 생각이 드는 순간 저는 신뢰가 생길 것 같습니다.
◆이익선: 하나만 확인할게요. 청취자님이 이재명 대통령 되기 전부터 오르기 시작한 거 아니냐고 질문이 왔거든요.
◈김인만: 되기 전에 올랐죠. 2월에 토지 거래가 구역 풀면서요. 그런데 문제가 앞서서 제가 마포 성동이라고 했잖아요. 마포 성동이 마침 공교롭게도 이재명 대통령 되고 6월에 순식간에 0.2~0.3%에서 0.9%까지 올라갔기 때문에 문제고요. 국민들은 학습 효과 때문에 그렇게 연결이 되는 것 같습니다 .
◇최수영: 서울 아파트 값 그동안 10년 주기설 5년 주기설 이런 속설들이 많았지 않습니까? 2020년경에 폭등했던 서울 집값이 지난 4,5년간 내림세를 보이면서 거래량도 확실히 줄었는데 5년 주기설 이런 거에 따르면요. 확실히 불장이 다시 선거로 봐야 할까요?
◈김인만: 이걸 주기철로 딱딱 우리가 연결하기에는 현실적으로 어려울 것 같고요. 물론 3, 4년이 지났죠. 집값이 2021년이 과열, 오버 슈팅 버블이었고요. 3, 4년이 지나다 보니까 화폐 가치 하락도 반영이 됐는데 그렇다고 해서 서울 집값이 저평가냐 그러면 여전히 비쌉니다. 서울 집값이 비싸고 공급이 부족한데 역설적으로 말하면 수요 과잉이거든요. 서울은 수요가 너무 많기 때문에.
◇최수영: 항상 살려는 사람 줄을 서 있죠.
◈김인만: 그래서 사실은 공급도 해야 되고요. 그러니까 지방에 계시는 분들이 지방에서 서울로 올라오지 않도록 대기업 일자리들 좋은 대학교들이 지방에서 육성될 수 있도록 그런 정책들도 펴야 됩니다. 종합적으로 여러 가지를 고민해야 될 때가 아닌가 싶습니다.
◆이익선: 청취자님이 ‘자고 일어나면 매도 호가가 올라가는 지금 천신만고 끝에 일주일 전에 아파트 매매 계약서 썼어요. 근데 매도인이 일방적으로 계약을 파기하자고 합니다. 계약 파기 시에 계약금의 2배를 배상해줘야 하는데 배상을 할 테니 파기하자네요. 이래도 되는 건가요?’ 저는 어떻게 해야 될까요?
◈김인만: 이래도 됩니다. 이게 해약금에 의한 해제라고 합니다. 그래서 집주인이 계약 해제를 하고 싶으면요. 받은 계약금 돌려주고 그만큼의 돈을 해약금으로 더 주게 되면 자동 계약 해지가 됩니다. 그리고 반대로 매수자가 해지하고 싶으면 지불한 계약금 포기하면 됩니다. 이거는 법에 보장이 돼요.
◆이익선: 매도인은 2배고 매수인은 계약금만 포기하면 됩니까?
◈김인만: 결국엔 똑같죠. 2배라는 게 받은 돈 돌려주고 하나 더 주는 거니까 똑같은데요. 이걸 방지하고 싶으면 중도금을 빨리 납입해야 됩니다. 중도금을 납입하게 되면 일방적인 해제 안 되기 때문에 중도금을 일부라도 빨리 납입하는 게 좋을겁니다.
◇최수영: 중도금을 내면 법적으로 보호받는거죠?
◈김인만: 일방적으로 계약 해제가 안 됩니다. 서로 합의를 해야만 계약 해제가 되기 때문에 지금 같은 분위기, 물론 대출 규제가 나와서 숨 고르기가 들어가지만 이 집 꼭 사고 싶어라고 한다면 중도금을 빨리 납입하는 방법도 고려를 해야 될 것 같습니다.
◇최수영: 아까 말씀하신 거와 연동되는데 청취자님이 ‘신혼 5년 차 서울 강북에서 20평대 아파트 매수하려고 준비하고 있는데요. 디딤돌 대출받으려고 하는데 최근 주담대 규제도 있어서 제가 디딤돌 대출만으로 집을 살 수 있을까요?’ 했는데 안 된다고 아까 말하셨죠.
◈김인만: 안 되는 게 아니라 한도가 줄어드니까 다시 은행에 가서 물어보세요.
◆이익선: 디딤돌은 80%까지 된다고 그랬었는데..
◈김인만: 그러니까 생애최초는 70으로 줄었고요. 디딤돌 버팀목 대출은 한도 자체가 얼마 이상 해 주는 금액이 있는데요. 그 자체를 다 축소시켰기 때문에 빨리 은행 가셔서 자금 계획을 다시 세우셔야 될 것 같습니다.
◇최수영: 이게 정말 많은 분들에게 큰 변화를 요구하는군요.
◈김인만: 그럼요. 이게 부자들한테 해당되는 게 아니라 우리 서민들한테 더 많은 영향을 주고요.
◇최수영: 현금 40~50억 있으면 고민 안 해도 되잖아요.
◈김인만: 그렇죠. 역설적으로 지금 전세 가격도 올라갈 가능성이 높습니다. 입주 물량도 부족하고요. 이도 저도 답이 없는 사람은 사려다가 또 전세로 오게 되면 전세 수요는 늘어날 수도 있고요. 강제 6개월 전입 의무 부과했기 때문에 전세 안 주고 본인이 들어가야 되니까 전세 매물도 줄고요. 종합해 보면 전세 가격도 올라가면 우리 서민들, 더 힘들어질 수도 있으니까 후속 조치 빨리 나와야 될 것 같습니다.
◆이익선: 집을 사려는 분들 혹은 팔려는 분들께 어렵지만 그래도 현실적인 조언을 해 주신다면요?
◈김인만: 원칙대로 나의 기준에서 하는 게 좋겠습니다. 내가 돈이 있고 자금이 집이 필요하다면 대출 규제가 나왔다면 거기에 맞춰서 6억 이하면 사실 6억 받기도 쉽지 않기 때문에. 그러니까 필요하다면 내 집 마련하시는 게 좋고요. 1주택자 갈아타는 것도 내 돈에 맞춰서 갈아타는 게 맞습니다. 우리가 다주택을 지금 얘기하는 게 아니기 때문에 집값이 떨어지느냐 올라가느냐는 신의 영역이고요. 전문가들도 맨날 틀립니다. 어차피 시장이 바뀌기 때문에 내가 필요하고 자금이 되다면 가능한 지역으로 내 집 마련하시는 게 좋아요. 단, 영끌 무리한 대출은 어떤 경우라도 절대 안 됩니다.
◆이익선: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장님과 함께 했습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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□ 방송일시 : 2025년 7월 2일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆이익선: 최근 정부와 금융당국이 고강도 가계부채 관리 방안을 전격 시행하면서 수도권 주택시장에 적지 않은 파장이 일고 있는데요. 오늘 <이슈 인터뷰> 에서는 김인만 부동산경제연구 소장님과 함께 서울 부동산 거래 흐름, 짚어보겠습니다. 어서오세요.
정부가 수도권 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 제한하고 만기도 최대 30년으로 줄이는 걸 포함해 초강력 규제를 내놨습니다. 이 정도면 집을 사고 싶어도 살 수 없는 수준 아닌가요?
◈김인만: 꼭 필요한 사람들만 비싸지 않은 집만 사라라는 게 시그널인 일단 대출 한도를 6억으로 커팅을 했습니다. 상한선이 6억인데 대출 규제는 두 가지가 있습니다. LTV, DSR 규제가 있는데요. LTV 규제는 집값 대비 대출을 얼마나 해주느냐 담보 대출 인정 비율입니다. 그러면 비규제 지역은 70%까지 집값이 10억이면 7억까지 나오고요. 규제 지역은 5억까지밖에 안 나옵니다. 거기에 하나 더 추가되죠. 돈이 없는 사람들이 자꾸 대출받아서 집을 사면 문제야라고 해서 소득 대비 또 대출 한도를 정합니다. DSR이라고 합니다. 그러면 소득이 없으면 집값이 10억이라도 대출이 안 나옵니다. 1억 정도 5천만 원 정도밖에 안 나오는데 여기에 플러스 이번에 6억이라고 한계 선을 만들었는데 수도권 또는 규제 지역에 한해서 집값이 50억이라도 연봉이 10억이라도 대출은 6억까지만 나옵니다.
◇최수영: 그러니까 묻지도 따지지도 않고 6억인 거죠?
◈김인만: 6억입니다. 거기에 하나 더 추가됐죠. 대출받으면 6개월 내로 전입신고를 해야 돼요.
◇최수영: 그러니까 바로 살아야 된다는 얘기죠?
◈김인만: 들어가서 살아라. 그래서 전세 주지 말고 들어가서 살아야 되고요. 한도는 6억으로 커팅을 한 게 특징이고요. 또 하나 더 말씀드리면 2주택 이상은 전면 금지입니다. 아예 안 나옵니다. 어떤 경우라도 안 나오고요. 1주택 가지신 분이 자녀가 커가지고 방 하나 늘릴 수도 있잖아요. 그러면 기존 집은 6개월 이내에 팔아야 됩니다.
◇최수영: 진짜 초강력이네요.
◈김인만: 이 정도면 초강력이죠.
◆이익선: 부동산 전문가로 보시기에 이 정도의 규제는 어떻게 보시나요?
◈김인만: 대출 규제로는 가장 강하게 나온 것 같습니다. 문재인 정부 때는 다양한 규제들이 나왔잖아요. 27번 정도 나왔는데요. 27번 세금 규제들도 나오고 다양하게 나왔다면 이번에는 대출 규제 하나로 한 5년 동안 나온 규제 강도 정도를 대출 규제 하나로 압축을 해서요. 돈줄을 세금 규제가 안 나왔다는 게 의아하기는 하지만 대통령께서 세금 규제 안 한다고 했기 때문에. 대출 규제로 총력 투쟁을 하고 있는 것 같아요.
◇최수영: 그런데 소장님 규제가 발표되니까 수도권 은행 창고에서 대출 문의가 폭주했다는데 말씀하신 대로 6억이잖아요. 그런데 서울 제가 알기로는 평균 집값이 14억 원인데요. 14억 원인데 그럼 6억 갖고 흔히 하는 말로 누구 코에 바릅니까?
◈김인만: 그러니까 비싼 집은 사지 마라는 얘기입니다. 돈 있는 사람 아니면 현금 부자 아니면.
◆이익선: 그런데 평균이 14억이잖아요. 비싼 집이 아니라 평균적인 집을 못 사요.
◈김인만: 평균적인 집을 그런데 왜 6억이 됐냐면 여러 가지 이야기들이 있는데 일단 최근에 왜 이 규제가 이렇게까지 나왔는가. 원래대로 하면 지금 국토부 장관 인선도 안 끝났거든요.
◇최수영: 아직 장관은 안 나왔어요.
◈김인만: 끝났습니다. 그리고 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행이 되었습니다. 그러면 통상적으로 3단계 결과 보고 아무래도 7월은 한풀 꺾일 계절적인 비수기도 있습니다. 지켜봐야 되는데 도저히 안 됐던 이유가 6월 4주차 한국부동산원 주간 매매 가격 지수 변동률을 보고 다들 깜짝 놀랐는데요. 서울 평균이 0.43%가 나왔고요. 0.43이면 문재인 정부 때 2018년 9월 0.45% 이후로 가장 높게 나왔어요.
◇최수영: 한마디로 진짜 불장 맞네요.
◈김인만: 거기서 더 놀랐던 게 아마 정부도 놀랐던 것 같습니다. 마포 성동 그러니까 강남 3구. 용산구는 그럴 수도 있다. 니들은 원래 그렇게 잘 났고 비싸고 우리가 토지 거래까지 했는데 어떡하겠니라고 하는데요. 마포가 0.98%가 나왔고요. 성동구가 0.99%가 나왔는데 이게 주간 변동률입니다. 그러면 연간으로 52주로 환산하게 되면 한 52% 정도. 그러니까 10억 아파트가 15억 2천만 원 올라가는 속도로 일주일간 달렸기 때문에 이거는 브레이크 안 잡으면 번진다.
◇최수영: 정책 당국이 말 한마디로 초긴장을 했군요.
◈김인만: 저는 그렇게 생각합니다. 6.25 전쟁 때 낙동강 벨트 하는데 한강 벨트, 마포 성동이 뚫리게 되면 서대문, 광진, 성북구, 노도강, 경기 인천으로 번지거든요. 걷잡을 수 없구요. 여기서 막지 않으면 수도권 전체로 번지게 되면 현실적으로 어렵다라고 판단을 한 것 같고요. 한마디로 기조는 그겁니다. 어지간하면 대출해 주지 마라. 진짜 꼭 필요한 사람은 자격 요건에 맞는 사람들만 대출을 해줘라라는 게 기조입니다.
◇최수영: 근데 6억 갖고 있기 쉽지 않은데요.
◈김인만: 6억이 왜 6억이냐 하면 LTV 50%로 치면 12억 아파트 정도 살 수 있어요. 비규제 지역이라면 14억 15억이니까 이게 마포 성동에 해당됩니다. 마포 성동에 비싼 아파트는 사지 말고 실소유자들은 나머지 지역들.
◇최수영: 국민주택 가격이잖아요.
◈김인만: 국민주택 가격으로 나머지 지역들 필요한 사람들은 전세 끼고 살 사람들은 6억에 맞추는 거고 실거주할 사람들은 대출받아서 6억까지만 대출받아라. 그러면 한 12억 아파트 정도 되니까 그런 아파트들만 사라라는 신호입니다.
◇최수영: 그런데 6억을 대출을 받으려면 집 담보로 할 수도 있고 자기가 근로소득이라고 그러면 얼마나 연봉 얼마를 받는 게 필요하잖아요. 만일 내가 근로소득자로 받는다면 얼마 정도를 벌어야 6억 대출을 받아요?
◈김인만: 6억을 DSR 걸리거든요. 소득이 걸리는데 연봉 1억 원 이상은 나와야 됩니다.
◇최수영: 그러니 연봉 1억 이상이 또 그렇게 쉽냐고요.
◈김인만: 쉽지 않죠. 그래서 실질적으로 연 대출 6억 받기가 만만하지 않습니다. 대기업 단위는 부부 정도 되면 받을 수 있는데요. 6억 정도면 원리금 상환이라고 하잖아요. 원금과 이자를 매달 옛날에는 이자만 냈는데 요즘 원금도 내야 되거든요. 얼마 내야 되죠? 300 정도 나옵니다. 연봉이 1억이어도요. 세금 다 떼면 어렵죠. 600에서 650 정도 받거든요. 그럼 300 내고 생활이 안 되니까 부부가 대기업에 다녀야만 받을 수 있는 숫자니까요. 실질적으로 보면 우리 서민들은 받기 어려운 숫자이기도 하죠.
◇최수영: 서울에 집 사는 꿈은 만약 없다면 당분간 버려야겠네요.
◈김인만: 집 사는 꿈이 없으면 그런데요. 꿈을 버리기에는 내 인생이 아깝다는 생각을 많이 하시죠.
◆이익선: 너무 시장에 깊게 강력하게 개입하는 거 아닌가요?
◈김인만: 그런 말들도 있는데 의견이 딱 가려집니다. 제가 볼 때는 의견이 세 가지로 갈려지는데요. 첫 번째는 집을 사지 못하는 분들, 무주택자들. 그동안 집값 올라가는 걸 하염없이 보는 분들은 사실 떨어지길 바라는 게 당연한 마음이잖아요. 그래서 진작에 이렇게 했어야 된다. 이거보다 더 강하게 나와야 된다. 완전히 잡아버려야 된다라고 말씀하시는 분들 환영을 표하는 분들이 있고요. 두 번째는 내가 내 집 마련하려고 했는데 강남 비싼 집 사는 것도 아니고. 제가 6개월 내에 처분하라고 했잖아요. 이게 굉장히 어려운 게요. 내 집은 내 인생이고 내 노후 준비고 내 자녀들의 인생까지도 달려 있는데 6개월이면 보통 우리 계약하고 잔금하면 3개월 정도 걸리거든요. 그러면 3개월 안에 매수자를 찾아라는 얘기인데요. 지금 분위기에서 3개월 안에 매수자를 찾는 건 아주 인기 있는 지역 아니면 힘들거든요. 근데 이걸 수도권 전체로 묶었으니까요. 예를 들어서 의정부에 사시는 분은 우리 동네는 오르지도 않았는데 내가 방 하나 더 큰 집으로 가겠다는데 6개월 내에 기존 집을 팔아라고 하냐라는 볼멘 목소리들도 나오죠. 그래서 또 생애최초를 줄인 건 의아하다는 반응들이 많습니다. 글쎄요. 그거는 생애최초는 LTV가 비규제 지역은 70%까지인데 생애최초는 80%까지 최고 높잖아요. 10% 포인트 혜택을 없애버렸습니다. 그리고 디딤돌 버팀목 대출 정책자금 대출이요.
◇최수영: 사실 약자를 위한 거잖아요.
◈김인만: 한도를 줄였는데 수도권만 줄인 게 아니라 전국을 다 줄였습니다. 생애최초와 정책자금 대출은 전국을 다 줄이니까 우리 돈 없는 사람들이 집 사려는데 왜 이러지라는 반응들이 지금 볼멘 목소리들이 나오고 있고요. 지방에 계시는 분들 얘기를 들어보니까 무슨 소리인지 모르겠다. 공감이 안 된다. 대부분 규제들이 생애최초 빼고는 지방은 규제 대상이 아니고요. 집값 올라가는 얘기하면 서울만의 얘기다 보니까 이런 뉴스 안 나왔으면 좋겠다. 나하고 공감이 안 된다라고 말씀하시는 분들도 계세요.
◇최수영: 그럼 서울에 집 사려면 현금 얼마 정도 있어야 됩니까?
◈김인만: 현금 전세 끼고 대출을 받으면 안 됩니다. 대출이 6억이라는 얘기니까 6억 한도 내에서 내 돈을 보태서 내 집 마련을 해야 되는 거고요. 그러니까 전세가 6억이고 집값이 12억이면 그렇게 세입자가 있는 집을 내 돈 6억 원을 보태서 살 수는 있겠죠.
◆이익선: 6억은 있어야 되는 거예요? 현금이?
◈김인만: 무조건이요. 그리고 대출 6억도 쉽지 않고 현금 6억도 쉽지 않고요. 근데 서울의 평균 가격이 아까 14억이라고 했잖아요. 이거는 평균이고요. 실제로 역세권에 내가 사고 싶은 아파트. 우리 학교 다닐 때 반 평균이 한 75점 나왔거든요. 엄마 나 75점 받았어 그러면 야단 맞잖아요. 그러니까 평균은 평균이고 실제로 역세권의 브랜드에 좋은 아파트들은 훨씬 더 높다는거죠.
◇최수영: 일종의 역세권이라 하면 좌전철 우마트 얘기하시는거죠?
◈김인만: 그렇죠. 그리고 또 여러 가지 규제가 더 묶였는 게 중도금 대출도 6억까지 제한을 해버렸고요.
◆이익선: 중도금이 8억까지 아니었나요?
◈김인만: 중도금 대출 6억. 분양권도 그렇고 이주비 대출도 6억.
◇최수영: 그럼 청약에 당첨돼도 문제 아닙니까?
◈김인만: 청약은 평균이 의미가 없는 게 강북도 14억, 16억 시대거든요. 신축 아파트들이. 최근에 은평구에 그러니까 아주 좋은 상급지도 아닌 은평구의 대조1구역 힐스테이트 메디알레라는 아파트가 전용 84 분양가가 3.3제곱미터로 하죠. 3.3제곱미터가 4700만 원. 옵션비 붙이면 한 5천만 원 됩니다. 그러면 전용 84로 환산하게 되면 한 16억 원이 넘죠. 근데 대출 안 나오면 16억 현금 있는 사람도 다른 데 가겠죠. 그래서 서민들은 신축 아파트 들어가려면 대출 안 나오면 못 사는데 이번에 대출이 막히니까 분양도 받기 어렵다.
◆이익선: 초강도 규제가 그런 반응이 있느냐? 대책 이후 거래량 집값 안정화 효과가 있었습니까?
◈김인만: 아직까지 효과를 논하기는 어려운데요. 일단 거래량 감소, 상승률 감소 둔화는 인정해야 될 것 같고요. 그 정도 효과는 인정할 수 있는데요. 가격이 떨어지냐 그러면 사실 그것까지는 아직 아닙니다. 제가 오늘 현장 분위기 모니터링 하고 왔는데요. 잠실에 아는 부동산한테 전화해서 물어보니까 집주인들이 그래도 호가를 올린다.
◇최수영: 그래도요?
◈김인만: 무슨 상관이냐. 우리는 돈 있는 사람들이 사는데. 그리고 매물이 없다고 합니다. 집주인들이 매물을 안 내놓고 호가를 올리다 보니까 대출 규제 하라면 해라. 우리는 어차피 돈 있는 사람 아니면 6억 대출? 어차피 6억 대출받아서 못 사는 동네다라는 생각을 가지고 있고요. 다른 지역들, 제가 어제는 광명에 임장을 다녀왔는데 광명에 갔는데 문을 딱 여니까 사장님 얼굴이 밝더라고요. 대출 규제가 나왔는데 왜 표정이 왜 이렇게 좋냐라고 하니까 바쁘다, 문의도 많다. 그러니까 대출 규제의 풍선효과 기대하고 주인들은 호가를 올리고 있고요. 매수자들은 문의가 늘어났다고 합니다.
◇최수영: 다른 곳으로 가는 거잖아요 여기가 지금 어려우니까.
◈김인만: 그러니까 6억으로 가능한 지역으로 신축 아파트를 찾아서 가다 보니까 시장의 반응은 정치권이라든지 일부분들이 생각하는 것처럼 꽁꽁 얼어붙은 분위기는 일단 아니고요. 거래량은 줄어들 것 같습니다.
◇최수영: 그렇습니다. 광명 쪽은 아까 분위기 좋다 풍선효과로 인해서 좋다 하셨는데요. 풍선효과가 경기 인천 쪽으로 확산되는 양상이 있다고 보도가 나옵니다.
◈김인만: 지금으로서는 충분히 가능성이 있고요. 어느 정도 주인들도 당연히 생각을 하지 않겠습니까? 이게 학습 효과거든요. 과거에도 항상 집값은 강남에서 시작을 해가지고 마용성, 강북, 경기 남부, 경기 북부 인천 이렇게 번져나갔기 때문에요. 이번에도 학습 효과가 발동이 되지 않나 싶은데요. 생각을 해야 될 건 사실 5월, 6월이 너무 가파르게 마용성이 많이 올랐는데 그런 속도로 올라가지는 않을 것 같습니다. 아무리 풍선 효과가 생기고 경기 남부나 인천이나 올라가더라도 그렇지는 않을 것 같고요. 일부 수요들이 유입이 되면서 집주인들은 호가를 올릴 수도 있기 때문에 이들 지역들은 살짝 상향 조정이 될 수는 있는데요. 폭등이다 이런 말들은 맞지 않을 것 같습니다.
◇최수영: 분위기가 나쁘지는 않을 것이다 정도로 보는 게 맞겠군요.
◆이익선: 근데 시장에서 고강도 대책이 나왔으니까 집값 절대 안 떨어진다, 계속 더 갈 거다 이런 예측들도 있어요. 어떻게 보세요?
◈김인만: 의견이 분분한데 아까 제가 말씀드렸죠. 상승률이 둔화된다. 거래량이 줄어든다. 이 정도 효과는 충분히 얻을 수는 있는데요. 집값이 떨어지려면 두 가지 케이스가 있어야 됩니다. 하나는 집주인들이 오늘이 제일 비싸, 앞으로 집값이 떨어질 거야라는 두려운 마음. 우리 2022년 하반기 생각해 보면 미국이 미친 듯이 기준금리를 올렸잖아요. 이렇게 올라가면 기준금리가 얼마까지 올라가지? 이거 답이 없다. 빨리 팔아야 돼라고 하면 급매로 파는데 지금 대출 규제를 했는데요. 왜 내 집을 헐값에 팔아야 되지? 생각을 해 보게 되면 입주 물량이 하반기보다 줄어듭니다. 내년에는 반토막이 나거든요. 기준금리도 내려가죠. 내가 왜 집을 헐값에 팔아야 돼? 대출 규제만의 이유라고 집주인이 생각하고요. 두 번째 파는 이유는요. 갈아타기 내 집을 팔고 상급지로 갈아타거나 필요한 이유가 있을 때 파는데 지금은 갈아타기도 사실상 막힌 상태잖아요. 대출받기도 어렵고 6개월 처분 조건이 달렸기 때문에 그러면 그냥 스테이죠. 내 집을 그냥 가지고 있는 거지 내 집을 헐값에 팔 생각은 아직까지는 없습니다. 그러면 한 6개월 지나고도 만약에 안 오르고 집값이 떨어진다라고 하면 불안감 때문에 급매로 팔 수 있을 수는 있겠습니다만 적어도 6개월 정도 내에서는 급매가 나오기는 어려울겁니다
◇최수영: 진보 정권 들어서면 집값이 오른다는 속설 시장에 있단 말이죠. 통계적 데이터로 입증이 가능합니까?
◈김인만: 통계적으로 맞습니다. 집값이 문재인 정부 때, 노무현 정부 때 많이 올라가는 것도 사실이고요. 또 보수 정부 때 이명박 박근혜 정부 때는 집값이 오히려 내려갔죠. 오히려 내려갔고 윤석열 정부도 마이너스였기 때문에 진보 정권은 마침 집값이 올라갔기 때문에 규제를 강하게 한 부분이 있고요. 거기에 플러스 알파 수요 억제를 예상보다 강하게 하다 보니까 이런 현상들이 발생하지 않았나 싶습니다.
◇최수영: 흔히 얘기하는 대로 한 번이 뭔가 나타나면 우연, 두 번이 나타나면 우연의 반복인데요. 세 번이 나타나면 그건 추세라 하더라고요.
◈김인만: 추세고 필연이 되는거죠. 이재명 정부도 항상 생각하는 게 문재인 정부 시즌 2라는 말을 들으면 안 되거든요. 부동산에 대해서는 문재인 정부는 실패를 했기 때문에. 이재명 대통령도 세금 규제 안 하고 공급으로 풀겠다고 말씀하신 이유도 거기에 생각을 한 거죠. 우리는 문재인 정부와는 달라라는 건데 마침 집값이 이렇게 올라가다 보니까 굉장히 곤혹스러운 상황인 것 같아요.
◆이익선: 근데 문제가 아파트 인허가 착공 준공 다 줄어드는 트리플 다운이라고 하던데요. 이런 현상이 있는데 주택 공급이 줄었잖아요.
◈김인만: 이게 가장 큰 문제죠.
◇최수영: 공급을 충분히 해주면 집값은 안정되는 게 아닌가요?
◈김인만: 충분히 못 하니까 문제입니다. 서울 같은 경우는 일단 땅이 없습니다. 재건축 재개발이 아니면 공급이 안 나오는데 재건축 재개발 아시잖아요. 수많은 조합원들이 나의 전 재산을 가지고 투쟁을 하는 사업 전쟁인데 이게 빨리 진행이 될 수는 없고요. 제대로 진행해도 15년이 걸립니다. 신도시 개발하면 10년이 걸리는데 역설적으로 말하면 내년부터 제가 입주 물량이 급감한다고 했잖아요. 그 배경은 10년 전으로 거슬러 올라가게 되면 박원순 전 서울시장 시절 재건축 재개발을 많이 억제하는 정책을 했거든요. 젠트리피케이션 원주민들이 쫓겨나가니까. 그래서 재개발 구역 한 393개 정도를 구역 해제를 했습니다. 그런 부작용들, 박근혜 정부 때는 집값이 떨어지니까 또 신도시 개발 안했죠. 그 부작용들이 지금 나오고 있는거죠.
◇최수영: 공급 부족으로 나타나고 있다.
◈김인만: 그러면 이재명 정부도 고민이 지금 아무리 노력을 해도 내년 몇 년 안에 입주 물량이 안 나온다는 게 가장 고민거리고요. 그러면 이걸 가지고 어떻게 국민을 설득할 것인가. 일단 급한 불은 잠시 덮어뒀는데 이걸 영원히 하지 않거든요. 상처로 따지면 배에서 지금 피가 납니다. 그러면 이번에는 붕대로 압박 붕대로 감아뒀습니다. 그러면 이게 시간이 지나서 자연치유가 될 수도 있고 피가 더 많이 날 수도 있는데요. 자연 치유가 되기에는 상처가 너무 깊거든요. 누적된 상처이기 때문에 그러면 다음 조치를 해야 되잖아요. 수술을 한다든지 해야 되는데요. 공급 수술을 해야 되는데 지금 공급 카드가 국민이 납득할 만한 카드, 예를 들어서 문재인 정부 윤석열 정부 때 많이 했던 거. 몇만 호 발굴, 그린벨트 풀고 태릉 부지 개발하겠다 이런 거 안 먹힙니다. 시장에서. 그러면 실제로 체감할 수 있는 대책이 나와줘야 되는데 이재명 정부에서는 지금 여러 가지 들리는 얘기로는 공공이 주도해서 재건축 재개발을 빨리 할 수 있게 해주겠다. 그런 대책들이 지금 논의가 되고 있는데 시장에서 그 부분에 대해서 얼마나 공감을 해주고 기다려 줄지. 아니면 못 기다려 줄지. 지금 시장에서는 이미 지쳤거든요. 문재인 정부 때 문재인 대통령이 집권 초기에 지지율이 한 80% 나왔거든요. 그때는 1년 2년 3년 정도 기다려 줄 수 있었는데 지금은 누적이 됐기 때문에 그렇게 오래 기다려주지는 않을 것 같고요. 6개월 내에 어떤 체감할 수 있는 추세적인 그런 공격적인 대책이 나와야 될 것 같아요.
◇최수영: 전문가로서 어떤 공급 대책이 가장 필요하다고 생각하십니까?
◈김인만: 저는 어차피 입주 물량이 빨리 나오는 건 안 되는 거고요. 국민들은 불안한 게 그거잖아요. 이러다가 내 집 마련 못할까봐. 의외로 심리는 간단하게 해결이 될 수도 있거든요. 1930년대 일본에서 경제 대공황 위기가 생겼는데요. 그걸 해결한 사람이 뱅크런이 생기니까 은행 문을 닫고요. 다카하시 고레키요라는 재상이 가짜 돈을 만듭니다. 한쪽 면만 200엔 인쇄된 가짜 돈을 빨리 만들어서 은행 창구에 이렇게 쌓아뒀거든요. 가짜 돈이 많으니까 다 집에 가버렸습니다. 경제 위기 아니네? 이러면서요. 그다음에 개혁을 했거든요. 그러면 이번에도 국민들이 궁극적으로 문재인 윤석열 정부 때 나온 대책들을 못 믿다 보니 태릉 그린벨트 진행되고 있고 3기 신도시 이렇게 체계적으로 진행되고 공급 계획들이 이렇게 나와라는 플랜이라도 정확히 알려주게 되면요. 국민들은 공급 계획 진행되고 있구나라는 생각이 들고요. 거기에 플러스 알파 공공 주도도 좋고 민간 주도도 좋으니까 이렇게 하겠다. 그리고 재건축 재개발도 발목을 잡는 하나의 요인인데 민주당은 제초안 폐지 못할 것 같아 부자 감세인데 어떻게 하겠어라고 하는데요. 폐지해 주게 되면 이재명 정부는 문재인 정부와는 다르다 나름의 라는 생각이 드는 순간 저는 신뢰가 생길 것 같습니다.
◆이익선: 하나만 확인할게요. 청취자님이 이재명 대통령 되기 전부터 오르기 시작한 거 아니냐고 질문이 왔거든요.
◈김인만: 되기 전에 올랐죠. 2월에 토지 거래가 구역 풀면서요. 그런데 문제가 앞서서 제가 마포 성동이라고 했잖아요. 마포 성동이 마침 공교롭게도 이재명 대통령 되고 6월에 순식간에 0.2~0.3%에서 0.9%까지 올라갔기 때문에 문제고요. 국민들은 학습 효과 때문에 그렇게 연결이 되는 것 같습니다 .
◇최수영: 서울 아파트 값 그동안 10년 주기설 5년 주기설 이런 속설들이 많았지 않습니까? 2020년경에 폭등했던 서울 집값이 지난 4,5년간 내림세를 보이면서 거래량도 확실히 줄었는데 5년 주기설 이런 거에 따르면요. 확실히 불장이 다시 선거로 봐야 할까요?
◈김인만: 이걸 주기철로 딱딱 우리가 연결하기에는 현실적으로 어려울 것 같고요. 물론 3, 4년이 지났죠. 집값이 2021년이 과열, 오버 슈팅 버블이었고요. 3, 4년이 지나다 보니까 화폐 가치 하락도 반영이 됐는데 그렇다고 해서 서울 집값이 저평가냐 그러면 여전히 비쌉니다. 서울 집값이 비싸고 공급이 부족한데 역설적으로 말하면 수요 과잉이거든요. 서울은 수요가 너무 많기 때문에.
◇최수영: 항상 살려는 사람 줄을 서 있죠.
◈김인만: 그래서 사실은 공급도 해야 되고요. 그러니까 지방에 계시는 분들이 지방에서 서울로 올라오지 않도록 대기업 일자리들 좋은 대학교들이 지방에서 육성될 수 있도록 그런 정책들도 펴야 됩니다. 종합적으로 여러 가지를 고민해야 될 때가 아닌가 싶습니다.
◆이익선: 청취자님이 ‘자고 일어나면 매도 호가가 올라가는 지금 천신만고 끝에 일주일 전에 아파트 매매 계약서 썼어요. 근데 매도인이 일방적으로 계약을 파기하자고 합니다. 계약 파기 시에 계약금의 2배를 배상해줘야 하는데 배상을 할 테니 파기하자네요. 이래도 되는 건가요?’ 저는 어떻게 해야 될까요?
◈김인만: 이래도 됩니다. 이게 해약금에 의한 해제라고 합니다. 그래서 집주인이 계약 해제를 하고 싶으면요. 받은 계약금 돌려주고 그만큼의 돈을 해약금으로 더 주게 되면 자동 계약 해지가 됩니다. 그리고 반대로 매수자가 해지하고 싶으면 지불한 계약금 포기하면 됩니다. 이거는 법에 보장이 돼요.
◆이익선: 매도인은 2배고 매수인은 계약금만 포기하면 됩니까?
◈김인만: 결국엔 똑같죠. 2배라는 게 받은 돈 돌려주고 하나 더 주는 거니까 똑같은데요. 이걸 방지하고 싶으면 중도금을 빨리 납입해야 됩니다. 중도금을 납입하게 되면 일방적인 해제 안 되기 때문에 중도금을 일부라도 빨리 납입하는 게 좋을겁니다.
◇최수영: 중도금을 내면 법적으로 보호받는거죠?
◈김인만: 일방적으로 계약 해제가 안 됩니다. 서로 합의를 해야만 계약 해제가 되기 때문에 지금 같은 분위기, 물론 대출 규제가 나와서 숨 고르기가 들어가지만 이 집 꼭 사고 싶어라고 한다면 중도금을 빨리 납입하는 방법도 고려를 해야 될 것 같습니다.
◇최수영: 아까 말씀하신 거와 연동되는데 청취자님이 ‘신혼 5년 차 서울 강북에서 20평대 아파트 매수하려고 준비하고 있는데요. 디딤돌 대출받으려고 하는데 최근 주담대 규제도 있어서 제가 디딤돌 대출만으로 집을 살 수 있을까요?’ 했는데 안 된다고 아까 말하셨죠.
◈김인만: 안 되는 게 아니라 한도가 줄어드니까 다시 은행에 가서 물어보세요.
◆이익선: 디딤돌은 80%까지 된다고 그랬었는데..
◈김인만: 그러니까 생애최초는 70으로 줄었고요. 디딤돌 버팀목 대출은 한도 자체가 얼마 이상 해 주는 금액이 있는데요. 그 자체를 다 축소시켰기 때문에 빨리 은행 가셔서 자금 계획을 다시 세우셔야 될 것 같습니다.
◇최수영: 이게 정말 많은 분들에게 큰 변화를 요구하는군요.
◈김인만: 그럼요. 이게 부자들한테 해당되는 게 아니라 우리 서민들한테 더 많은 영향을 주고요.
◇최수영: 현금 40~50억 있으면 고민 안 해도 되잖아요.
◈김인만: 그렇죠. 역설적으로 지금 전세 가격도 올라갈 가능성이 높습니다. 입주 물량도 부족하고요. 이도 저도 답이 없는 사람은 사려다가 또 전세로 오게 되면 전세 수요는 늘어날 수도 있고요. 강제 6개월 전입 의무 부과했기 때문에 전세 안 주고 본인이 들어가야 되니까 전세 매물도 줄고요. 종합해 보면 전세 가격도 올라가면 우리 서민들, 더 힘들어질 수도 있으니까 후속 조치 빨리 나와야 될 것 같습니다.
◆이익선: 집을 사려는 분들 혹은 팔려는 분들께 어렵지만 그래도 현실적인 조언을 해 주신다면요?
◈김인만: 원칙대로 나의 기준에서 하는 게 좋겠습니다. 내가 돈이 있고 자금이 집이 필요하다면 대출 규제가 나왔다면 거기에 맞춰서 6억 이하면 사실 6억 받기도 쉽지 않기 때문에. 그러니까 필요하다면 내 집 마련하시는 게 좋고요. 1주택자 갈아타는 것도 내 돈에 맞춰서 갈아타는 게 맞습니다. 우리가 다주택을 지금 얘기하는 게 아니기 때문에 집값이 떨어지느냐 올라가느냐는 신의 영역이고요. 전문가들도 맨날 틀립니다. 어차피 시장이 바뀌기 때문에 내가 필요하고 자금이 되다면 가능한 지역으로 내 집 마련하시는 게 좋아요. 단, 영끌 무리한 대출은 어떤 경우라도 절대 안 됩니다.
◆이익선: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장님과 함께 했습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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