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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
방금 보신 것처럼서울 집값이 다시 들썩이자정부가 결국 대출을 죄는 규제 카드 꺼내들었습니다. 관련 내용은 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께 짚어보겠습니다. 교수님, 어서 오십시오, 교수님. 첫 가계부채 대책, 사실상 첫 번째 부동산 대책이 나왔다, 이렇게 봐도 될 것 같은데요. 어떤 내용들 눈에 들어오셨습니까?
[석병훈]
주목할 만한 내용들은 크게 봐서 다섯 가지 정도가 되겠습니다. 그런데 그중에서 일부는 저도 예측을 했던 것이고요. 일부는 사실 예측하지 못한 내용들이 있습니다. 먼저 5가지를 말씀드리면 첫 번째는 집값, 소득세요. 관없이 주담대 한도를 6억 원으로 제한한 거. 그다음에 주담대 이용 시 6개월 내 전입 의무화를 도입한 것,
그다음에 대출 만기를 최장 30년으로 축소한 것, 그다음에 생애 최초 주담대 LTV를 70%로 하향 조정한 것, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지한 것. 이것이 주목할 만한 규제인데요. 이 중에서 제가 예측을 하지 못했던 것이 첫 번째 집값을 소득 상관 없이 주담대 한도를 6억 원으로 제한한 겁니다. 이것은 그동안 금융당국에서 우리가 대출규제를 했던 원칙 중 하나, DSR 원칙은 자신의 소득에 대해서, 상환 능력 범위 내에서 대출을 받아라 하는 게 기본 원칙이었거든요.
그런데 이건 고소득자들이 자신의 소득이 높기 때문에 상환할 수 있는 만큼 대출을 받게 되면 더 많은 대출을 받게 되고 그래서 고소득자 중심으로 강남3구라든지 용산구 같은 고가 지역의 주택 구매가 가능했고 이것이 부동산 가격 상승을 유발했다고 금융당국이 판단한 것으로 보입니다.
그래서 이러한 원칙을 깨고 소득과 상관없이 무조건 6억까지만 대출을 받아라라는 새로운 규제를 들고 나온 것으로 보여서 앞으로 상환 능력과 상관없이 대출규제를 하겠다는 새로운 정책 기조를 보여주는 것으로 보여서 이 부분이 저도 예측을 하지 못했던 것이라서 충격적이다, 시장에서도 상당히 충격으로 받아들이고 있다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
취지는 알겠는데 그 강도가 예상했던 것보다 세서 많은 분들이 놀란 상황입니다. 가계대출 증가폭이 저희가 많이 늘었다, 이런 소식들 자주 전해 드린 것 같은데 구체적으로 얼마나 늘었기에 이렇게 대출을 조인 겁니까?
[석병훈]
가계대출 증가 폭은 3월까지만 해도 전월 대비 0.7조 원밖에 안 늘어나서 줄어드는 것처럼 보였는데요. 갑자기 4월달부터 5.3조 원 그다음에 5월 말에 6조 원, 그다음에 6월 말에는 5.8조 원 늘어나고 있습니다. 그다음에 이달 같은 경우도 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계 규제가 예고되어 있기 때문에 마지막에 대출 수요가 몰려들어서 지금 6월 말 못지않게 큰 폭으로 가계부채가 늘어날 것으로 보여지고 있습니다. 이렇게 가계부채가 크게 늘어나는 데 이 중심에는 주택담보대출 증가가 주 원인이고요. 이것이 최근에 주택 가격이 서울과 수도권 지역을 중심으로 급등하고 있는 것이 이번에 집을 사지 않으면 앞으로 벼락거지가 될 수도 있다. 집값이 더 비싸져서 영원히 집을 못 살 수도 있다는 불안감을 자극하고, 이게 영끌 수요를 부추기고 있다고 판단을 해서 이렇게 무리한 강력한 대출 규제를 들고 나올 수밖에 없는 지경으로 내몰렸다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
어떻게 보자면 말씀하신 것처럼 문재인 정부 초기 때 부동산 과열 현장, 이런 것들이 재현되는 것 아닌가, 우려도 있을 것 같아요. 그래서 강력한 대출 규제를 내놓은 것 같은데 왜 6억 원입니까?
[석병훈]
지금 6억 원이라는 대출한도를 왜 정했는지에 대해서 공식적인 설명은 없었던 것으로 알려져 있습니다. 그렇지만 백브리핑 같은 것에서 금융위 고위 관계자의 발언에 따르면 6억 원이라는 것을 30년 만기로 빌릴 경우에는 월 원리금상환액이 약 300만 원이라서 이것은 우리나라 평균 가구 소득을 고려했을 때 상당히 큰 수준이다. 그래서 갚을 수 있을 만큼만 빌릴 수 있도록 원칙을 적용했다라고 얘기를 했다라고 보도가 됐습니다.
그렇지만 실제로 이 6억 원 이상의 대출자라는 것은 전체 대출자의 10% 미만인데 이들이 사실은 그동안 DSR 규제 하에서는 고소득자들입니다, 상대적으로. 고소득자이기 때문에 이 고소득자들이 대출을 많이 받아서 이들이 이번에 집값 상승의 도화선이 됐던 것은 토지거래허가제가 해제되면서 집값이 급등했던 강남구 그다음에 서초구, 송파구. 그래서 다시 서울시에서 토지거래허가제를 확대 지정을 할 수밖에 없었던, 용산구 같은 핵심 지역이었거든요. 이곳에 집을 살 수 있던 것들이 고소득 맞벌이 부부들이었는데 이들에 대한 대출규제를 타깃팅하기 위해서 6억 원이라는 한도를 들고 나온 것으로 보여집니다.
실제로 데이터를 보면 서울에서 노원구, 도봉구, 강북구나 금천구, 관악구, 구로구, 중랑구 이런 지역을 제외한 나머지 지역이 사실은 6억 원을 넘어가는 대출을 받을 수 있는 그런 지역이라는 것이 드러났고요. 6억 원 이상의 대출을 받으려면 상당히 DSR 규제 하에서도 고소득자만 해당이 되는 사안이다 보니까 이런 고가 주택 지역, 고소득차를 타깃팅해서 들고 나온 수치다라고 보면 되겠습니다.
[앵커]
그런데 기존에 주택을 보유하고 있던 사람들의 주담대도 막힌다고 하는데 이건 어떤 겁니까?
[석병훈]
이번 규제 같은 경우는 사실상 1가구, 1주택을 강제하는 것이다라는 지금 보여지고 있습니다. 먼저 다주택자 같은 경우에는 수도권과 규제지역, 지금 규제지역은 용산구, 강남3구인데요. 규제지역 내에서 추가로 주택을 구입하기 위한 주택담보대출이 전면 금지가 됩니다.
그래서 주택담보대출비율 LTV 상한이 0%가 적용되기 때문입니다. 그래서 대출을 통한 추가 주택 매입을 불가능하게 만들겠다라는 것이 이번 규제의 핵심이고요. 그다음에 1주택자의 경우에는 다른 주택으로 이사를 하기 위한, 소위 말하는 갈아타기 위한 목적의 대출만 허용이 됩니다.
그런데 이때도 엄격하게 규제가 들어오는데요. 무엇이냐면 6개월 내에 기존에 보유한 주택을 처분해야 되는 조건이 따라붙습니다. 6개월 이내에 처분을 한다는 조건 하에서 수도권 규제 지역에는 LTV 상한 50%, 그다음에 비규제 지역은 70%가 적용이 됐는데 만약에 6개월 이내에 기존의 주택을 처분하지 못할 경우에는 즉시 대출금을 상환해야 할 뿐만 아니라 앞으로 3년간 주택 관련 대출을 못 받게 하는 강력한 처벌을 받게 됩니다. 그래서 사실상 1가구, 1주택을 강제하는 강력한 규제다라고 보시면 되겠습니다.
[앵커]
그런데 이제부터는 효과를 분석해봐야 될 것 같은데요. 저는 이 정책 나오고 처음 들었던 생각이 이거 실수요자들만 타격을 받는 게 아닌가라는 생각이 들었고요. 두 번째로는 그렇기 때문에 이게 단기적인 충격을 넘어서 중장기적인 안정 효과가 있을 것인가 이런 생각이 들었거든요. 먼저 실수요자 문제, 이거 현금 부자에게만 유지하게 되는 것 아닙니까?
[석병훈]
저도 그 부분에 대해서 동의를 합니다. 현금 부자가 유리할 뿐만 아니라 그다음에 무주택자들, 생애 최초 주택 구입자, 청년, 신혼부부 이런 분들도 상당히 큰 타격을 받을 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다. 이번에 정책에 포함된 것 중 하나가 아까 처음에 말씀드렸던 생애 최초 주택 구입자를 위한 LTV 축소가 있습니다. 기존에는 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있었는데 이번에는 70%까지만 대출을 받을 수 있다고 줄여버렸습니다. 그러니까 처음 주택을 구매할 수 있는 사람도 당장 자기 자본을 더 많이 준비를 해야 됩니다.
그러니까 최초 주택 구입도 어려워졌죠. 그다음에 두 번째로는 정책금융상품의 대출한도도 일괄적으로 다 내려버렸습니다. 이게 서민들이 그동안 좀 더 적은 이자, 그다음에 더 많은 대출 한도를 이용해서 적은 자기 자본을 가지고 주택을 구매할 수 있는 주거 사거리 역할을 했었거든요.
그런데 이런 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책금융상품마저 LTV 70% 규정을 적용하고 대출 한도를 낮춰버리다 보니까 서민들도 집을 사기 어려운 상황이 됐습니다. 두 번째는 앵커님께서 지적하신 것처럼 현금 부자에게만 유리할 수 있는 제도로 재편될 수밖에 없습니다. 심지어 고소득자들마저 6억 이상으로 대출을 받지 못하게 되어 있으니까 자신의 능력으로 좋은 직업을 얻어서 고소득자는 됐지만 초기자본이 없는 현금이 부족한 사람들 같은 경우는 자기가 원하는 곳에 집을 사기가 어려워졌습니다.
반면에 부모를 잘 만났다든지 아니면 원래 현금을 부모로부터 많이 받았다든지 이런 사람들 같은 경우에는 대출과 상관없이 현금을 이용해서 오히려 더 경쟁 없이 핵심지에 집을 사기 유리한 상황이 됐다, 이런 상황이 됐다고 보고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 말씀하신 것처럼 이게 소위 말하는 금수저, 흙수저 문제로 비화될 수도 있을 것 같은데 그렇게 봤을 때 단기적으로 서울 쪽이라든지 지금 과열된 지역들, 이런 쪽은 수요가 가라앉을 수밖에 없을 것 같고요. 그런데 이게 중장기적으로 봤을 때는 잘 갈 수 있을까요? 어떻게 전망하십니까?
[석병훈]
중장기적으로는 당연히 이게 잘 가기 어렵다, 저는 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 단기적으로는 앵커님께서 지적하신 것처럼 당연히 대출을 조이기 때문에 대출 없이 자기 자본을 많이 필요해서 대출에 영향을 받는 아까 말씀드린 금천구, 관악구, 구로구 그다음에 중랑구, 노원구, 도봉구, 강북구를 제외한 다른 서울 지역에서의 주택 구매는 어려워졌습니다.
그래서 이 지역에서의 주택 매수세는 주춤해지고 관망세가 있을 것으로 보여집니다. 대신에 집을 못 산 다른 수요자들 같은 경우는 이 지역을 제외한 현 대출규제 한도 내에서 집을 살 수 있는 다른 지역으로 수요가 전파될 것입니다. 그러면 서울 외곽 지역 아니면 경기도 지역에서 주택 구매가 늘어나면서 그 지역의 주택 가격이 올라가서 서울 핵심지와 그 지역 간의 주택 가격 격차는 줄어들게 되어 있습니다.
그렇게 되면 이제 그다음에는 수요가 어차피 외곽지나 핵심지나 가격 차가 거의 없으니까, 그리고 그 사이에 핵심지에 주택을 구매하기 위해서 마련해야 될 현금도 준비가 됐을 가능성이 큽니다. 고소득자 같은 경우에는 저축이 쌓이니까요. 그러면 당연히 그다음에 다시 핵심지에 주택 매매 수요가 늘어나서 핵심지 가격은 다시 상승할 수밖에 없습니다. 이런 메커니즘으로 주택 가격을 진정시키는 효과는 단기에 그칠 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
우리가 과거 두 차례 정도 경험을 해봤던 그런 일이네요.
[앵커]
실수요자들에 대한 피해가 우려가 되는 만큼 어떤 대책들이 보완이 돼야 되겠습니까?
[석병훈]
당연히 보완이 되어야 할 것은 왜 이번에 서울을 중심으로 해서 집값이 급등하기 시작했는지, 그 근본 원인을 정확하게 규명을 하고 그것에 합당한 처방을 내려야 하는데요. 그 근본 원인은 지난주에도 제가 말씀드렸다시피 내년부터 신규 입주 물량이 서울, 수도권이 장기 평균의 절반으로 떨어지는 공급절벽에 처하기 때문입니다. 그러면 내년부터 원래 신규 입주 물량이 늘어났을 때 잔금을 전세를 주면서 치르는 사람들이 많아서 전세 가격이 안정되는 경향이 있습니다.
그런데 내년에 서울의 신규 입주물량이 장기 평균보다 내년부터 떨어지기 때문에 그러면 전세가격이 급등할 것이 뻔해지고요. 전세가격이 급등을 하게 되면 갭투자도 늘어나고 전세 살 바에는 나는 차라리 집을 사겠다, 이런 사람들도 늘어나기 때문에 전세 가격, 집값 다 상승을 하는 이런 게 예측이 돼서 당장 집을 사야 되겠다라는 수요가 몰렸기 때문입니다.
그래서 이 문제를 해결하기 위해서는 결국 서울 같은 핵심지에, 수요가 많은 지역의 신규주택공급이 조기에 늘어날 것이다라는 신호를 줘야 되거든요. 그런데 서울에서는 빈 땅이 없기 때문에 재건축, 재개발에 대한 규제를 풀어주지 않으면 신규 주택 공급이 늘어난다는 신호를 줄 수가 없습니다. 그래서 재건축, 재개발에 대한 규제를 좀 풀어주는 그런 정책이 필요하고요. 그렇지만 현 정부에서 추진하는 정책들은 대부분이 공공임대주택을 통해서 공급을 늘리겠다라는 것인데 이것은 주택을 구매하고자 하는 것에 대한 수요의 적절한 처방이 아니다. 임대주택을 원해서 지금 집을 사는 게 아니거든요. 그렇기 때문에 다른 처방이 있어야 된다고 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 또 하나 살펴봐야 될 게 이런 것들이 너무 유예기간 없이 하루 만에 시행이 돼서 시장에 혼란을 줬다. 또 하나는 대통령실에서 처음에는 이거 우리 대책이 아니다라고 나와서 더더욱 혼란을 준 측면이 있는 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 이게 사실은 원래 규제가 발표되면 규제가 시행되기 전에 마지막으로 영끌을 해서 집을 사든지 무엇을 하든지 하겠다는 수요들이 몰릴 수밖에 없습니다. 이런 막판 영끌 수요를 차단하기 위해서 기습적으로 발표를 하고 바로 시행을 하겠다라는 의도로 보여집니다. 그것은 이해를 하지만 그러다 보면 선의의 피해자들이 발생하는 것을 막을 길이 없습니다. 이번 같은 경우도 당장 다음날부터 시행을 한다고 하니까 은행으로 금융 소비자들이 막 몰려들어가서 대출 창구가 마비가 되고요.
그다음에 계약 말고 가계약이라는 것을 체결한 사람들이 자금을 마련하기 어려워서 낭패를 보고 가계약금을 배액배상하는 상황에 내몰린다든지 이런 많은 피해를 볼 수밖에 없었습니다. 이래서 민심이 안 좋아져서 그랬는지는 모르지만 또 뜬금없이 대통령실과 금융당국이 서로 상호 교감이 없이 금융당국이 발표를 했다고 했다가 나중에 또 소통이 있었다라고 번복하는 해프닝까지 나온 상황을 봤을 때는 이렇게 정부조차도 혼란해보이고 시장에 유발해서 좀 너무나 성급한 대책이 아니었느냐, 이런 아쉬움이 있습니다.
[앵커]
이번에 조금 더 정밀하게 나왔으면 효과가 좋지 않을까 싶은데아쉬운 부분은 분명히 있는 것 같고요. 조금 전에 가계약 체결한 분들 말씀을 해 주셨는데 이 기준 자체가 아직 명확하지는 않은 것 같아요. 가계약 체결한 분들은 대출을 이 기준에 따라서 받는 겁니까, 예전 기준에 따라서 받게 되는 겁니까?
[석병훈]
지금 발표에 따르면 가계약이 실제로 계약을 체결한 사람만 예정 기준에 따라서 전세계약이든 매매계약이든 대출 규제를 적용을 받고요. 가계약은 인정이 되지 않는다라고 지금 보도가 된 것으로 알려져 있습니다. 그래서 가계약자 같은 경우 상당히 패닉에 빠져 있다, 이렇게 지금 알려지고 있습니다.
[앵커]
굉장히 어려운 문제. 이렇게 해서 뜨거운 지역들, 과열 지역들의 부동산 문제는 어느 정도 제어를 할 수 있을 것 같은데 지금 부동산 시장의 또 다른 문제라면 역시 양극화 문제잖아요. 이런 부분들은 어떻게 손봐야 될까요?
[석병훈]
양극화 문제는 결국은 근본적으로 양극화 문제를 해결하려면 지방에는 공급 과잉, 수요 대비 공급이 많은 상황이기 때문에 지방의 주택 수요를 늘리려면 지방으로 일자리를 많이 만들어서 사람들이 지방에 옮겨가서 살게 만드는 수밖에 없습니다.
특히 젊은 인구들이 지방으로 이전할 수 있도록, 그래서 청년들의 일자리를 지방에 많이 만들기 위해서 청년들의 창업이라든지 이런 것을 지방에서 쉽게 하게. 그래서 현 정부에서 추진하는 예를 들면 서울대 10개 만들기 프로젝트와 연계해서 청년 인재들이 지방에 가서 창업을 하고 지방대학 수준을 끌어올려서 거기서 그 기업들에게 인재를 공급하는 이런 선순환 구조를 만들고요.
거기에다가 청년들이 살 수 있는 주택을 공급을 하고. 그러면 청년들이 거기에서 거주하면서 부동산의 수요가 늘어나서 서울 집값도 자동적으로 수요가 주니까 잡히는. 이런 식의 정책을 추진하는 것이 근본적인 해법이 될 것이다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 도움 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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■ 출연 : 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.
[앵커]
방금 보신 것처럼서울 집값이 다시 들썩이자정부가 결국 대출을 죄는 규제 카드 꺼내들었습니다. 관련 내용은 석병훈 이화여자대학교 경제학과 교수와 함께 짚어보겠습니다. 교수님, 어서 오십시오, 교수님. 첫 가계부채 대책, 사실상 첫 번째 부동산 대책이 나왔다, 이렇게 봐도 될 것 같은데요. 어떤 내용들 눈에 들어오셨습니까?
[석병훈]
주목할 만한 내용들은 크게 봐서 다섯 가지 정도가 되겠습니다. 그런데 그중에서 일부는 저도 예측을 했던 것이고요. 일부는 사실 예측하지 못한 내용들이 있습니다. 먼저 5가지를 말씀드리면 첫 번째는 집값, 소득세요. 관없이 주담대 한도를 6억 원으로 제한한 거. 그다음에 주담대 이용 시 6개월 내 전입 의무화를 도입한 것,
그다음에 대출 만기를 최장 30년으로 축소한 것, 그다음에 생애 최초 주담대 LTV를 70%로 하향 조정한 것, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지한 것. 이것이 주목할 만한 규제인데요. 이 중에서 제가 예측을 하지 못했던 것이 첫 번째 집값을 소득 상관 없이 주담대 한도를 6억 원으로 제한한 겁니다. 이것은 그동안 금융당국에서 우리가 대출규제를 했던 원칙 중 하나, DSR 원칙은 자신의 소득에 대해서, 상환 능력 범위 내에서 대출을 받아라 하는 게 기본 원칙이었거든요.
그런데 이건 고소득자들이 자신의 소득이 높기 때문에 상환할 수 있는 만큼 대출을 받게 되면 더 많은 대출을 받게 되고 그래서 고소득자 중심으로 강남3구라든지 용산구 같은 고가 지역의 주택 구매가 가능했고 이것이 부동산 가격 상승을 유발했다고 금융당국이 판단한 것으로 보입니다.
그래서 이러한 원칙을 깨고 소득과 상관없이 무조건 6억까지만 대출을 받아라라는 새로운 규제를 들고 나온 것으로 보여서 앞으로 상환 능력과 상관없이 대출규제를 하겠다는 새로운 정책 기조를 보여주는 것으로 보여서 이 부분이 저도 예측을 하지 못했던 것이라서 충격적이다, 시장에서도 상당히 충격으로 받아들이고 있다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
취지는 알겠는데 그 강도가 예상했던 것보다 세서 많은 분들이 놀란 상황입니다. 가계대출 증가폭이 저희가 많이 늘었다, 이런 소식들 자주 전해 드린 것 같은데 구체적으로 얼마나 늘었기에 이렇게 대출을 조인 겁니까?
[석병훈]
가계대출 증가 폭은 3월까지만 해도 전월 대비 0.7조 원밖에 안 늘어나서 줄어드는 것처럼 보였는데요. 갑자기 4월달부터 5.3조 원 그다음에 5월 말에 6조 원, 그다음에 6월 말에는 5.8조 원 늘어나고 있습니다. 그다음에 이달 같은 경우도 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계 규제가 예고되어 있기 때문에 마지막에 대출 수요가 몰려들어서 지금 6월 말 못지않게 큰 폭으로 가계부채가 늘어날 것으로 보여지고 있습니다. 이렇게 가계부채가 크게 늘어나는 데 이 중심에는 주택담보대출 증가가 주 원인이고요. 이것이 최근에 주택 가격이 서울과 수도권 지역을 중심으로 급등하고 있는 것이 이번에 집을 사지 않으면 앞으로 벼락거지가 될 수도 있다. 집값이 더 비싸져서 영원히 집을 못 살 수도 있다는 불안감을 자극하고, 이게 영끌 수요를 부추기고 있다고 판단을 해서 이렇게 무리한 강력한 대출 규제를 들고 나올 수밖에 없는 지경으로 내몰렸다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
[앵커]
어떻게 보자면 말씀하신 것처럼 문재인 정부 초기 때 부동산 과열 현장, 이런 것들이 재현되는 것 아닌가, 우려도 있을 것 같아요. 그래서 강력한 대출 규제를 내놓은 것 같은데 왜 6억 원입니까?
[석병훈]
지금 6억 원이라는 대출한도를 왜 정했는지에 대해서 공식적인 설명은 없었던 것으로 알려져 있습니다. 그렇지만 백브리핑 같은 것에서 금융위 고위 관계자의 발언에 따르면 6억 원이라는 것을 30년 만기로 빌릴 경우에는 월 원리금상환액이 약 300만 원이라서 이것은 우리나라 평균 가구 소득을 고려했을 때 상당히 큰 수준이다. 그래서 갚을 수 있을 만큼만 빌릴 수 있도록 원칙을 적용했다라고 얘기를 했다라고 보도가 됐습니다.
그렇지만 실제로 이 6억 원 이상의 대출자라는 것은 전체 대출자의 10% 미만인데 이들이 사실은 그동안 DSR 규제 하에서는 고소득자들입니다, 상대적으로. 고소득자이기 때문에 이 고소득자들이 대출을 많이 받아서 이들이 이번에 집값 상승의 도화선이 됐던 것은 토지거래허가제가 해제되면서 집값이 급등했던 강남구 그다음에 서초구, 송파구. 그래서 다시 서울시에서 토지거래허가제를 확대 지정을 할 수밖에 없었던, 용산구 같은 핵심 지역이었거든요. 이곳에 집을 살 수 있던 것들이 고소득 맞벌이 부부들이었는데 이들에 대한 대출규제를 타깃팅하기 위해서 6억 원이라는 한도를 들고 나온 것으로 보여집니다.
실제로 데이터를 보면 서울에서 노원구, 도봉구, 강북구나 금천구, 관악구, 구로구, 중랑구 이런 지역을 제외한 나머지 지역이 사실은 6억 원을 넘어가는 대출을 받을 수 있는 그런 지역이라는 것이 드러났고요. 6억 원 이상의 대출을 받으려면 상당히 DSR 규제 하에서도 고소득자만 해당이 되는 사안이다 보니까 이런 고가 주택 지역, 고소득차를 타깃팅해서 들고 나온 수치다라고 보면 되겠습니다.
[앵커]
그런데 기존에 주택을 보유하고 있던 사람들의 주담대도 막힌다고 하는데 이건 어떤 겁니까?
[석병훈]
이번 규제 같은 경우는 사실상 1가구, 1주택을 강제하는 것이다라는 지금 보여지고 있습니다. 먼저 다주택자 같은 경우에는 수도권과 규제지역, 지금 규제지역은 용산구, 강남3구인데요. 규제지역 내에서 추가로 주택을 구입하기 위한 주택담보대출이 전면 금지가 됩니다.
그래서 주택담보대출비율 LTV 상한이 0%가 적용되기 때문입니다. 그래서 대출을 통한 추가 주택 매입을 불가능하게 만들겠다라는 것이 이번 규제의 핵심이고요. 그다음에 1주택자의 경우에는 다른 주택으로 이사를 하기 위한, 소위 말하는 갈아타기 위한 목적의 대출만 허용이 됩니다.
그런데 이때도 엄격하게 규제가 들어오는데요. 무엇이냐면 6개월 내에 기존에 보유한 주택을 처분해야 되는 조건이 따라붙습니다. 6개월 이내에 처분을 한다는 조건 하에서 수도권 규제 지역에는 LTV 상한 50%, 그다음에 비규제 지역은 70%가 적용이 됐는데 만약에 6개월 이내에 기존의 주택을 처분하지 못할 경우에는 즉시 대출금을 상환해야 할 뿐만 아니라 앞으로 3년간 주택 관련 대출을 못 받게 하는 강력한 처벌을 받게 됩니다. 그래서 사실상 1가구, 1주택을 강제하는 강력한 규제다라고 보시면 되겠습니다.
[앵커]
그런데 이제부터는 효과를 분석해봐야 될 것 같은데요. 저는 이 정책 나오고 처음 들었던 생각이 이거 실수요자들만 타격을 받는 게 아닌가라는 생각이 들었고요. 두 번째로는 그렇기 때문에 이게 단기적인 충격을 넘어서 중장기적인 안정 효과가 있을 것인가 이런 생각이 들었거든요. 먼저 실수요자 문제, 이거 현금 부자에게만 유지하게 되는 것 아닙니까?
[석병훈]
저도 그 부분에 대해서 동의를 합니다. 현금 부자가 유리할 뿐만 아니라 그다음에 무주택자들, 생애 최초 주택 구입자, 청년, 신혼부부 이런 분들도 상당히 큰 타격을 받을 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다. 이번에 정책에 포함된 것 중 하나가 아까 처음에 말씀드렸던 생애 최초 주택 구입자를 위한 LTV 축소가 있습니다. 기존에는 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있었는데 이번에는 70%까지만 대출을 받을 수 있다고 줄여버렸습니다. 그러니까 처음 주택을 구매할 수 있는 사람도 당장 자기 자본을 더 많이 준비를 해야 됩니다.
그러니까 최초 주택 구입도 어려워졌죠. 그다음에 두 번째로는 정책금융상품의 대출한도도 일괄적으로 다 내려버렸습니다. 이게 서민들이 그동안 좀 더 적은 이자, 그다음에 더 많은 대출 한도를 이용해서 적은 자기 자본을 가지고 주택을 구매할 수 있는 주거 사거리 역할을 했었거든요.
그런데 이런 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책금융상품마저 LTV 70% 규정을 적용하고 대출 한도를 낮춰버리다 보니까 서민들도 집을 사기 어려운 상황이 됐습니다. 두 번째는 앵커님께서 지적하신 것처럼 현금 부자에게만 유리할 수 있는 제도로 재편될 수밖에 없습니다. 심지어 고소득자들마저 6억 이상으로 대출을 받지 못하게 되어 있으니까 자신의 능력으로 좋은 직업을 얻어서 고소득자는 됐지만 초기자본이 없는 현금이 부족한 사람들 같은 경우는 자기가 원하는 곳에 집을 사기가 어려워졌습니다.
반면에 부모를 잘 만났다든지 아니면 원래 현금을 부모로부터 많이 받았다든지 이런 사람들 같은 경우에는 대출과 상관없이 현금을 이용해서 오히려 더 경쟁 없이 핵심지에 집을 사기 유리한 상황이 됐다, 이런 상황이 됐다고 보고 있습니다.
[앵커]
그렇다면 말씀하신 것처럼 이게 소위 말하는 금수저, 흙수저 문제로 비화될 수도 있을 것 같은데 그렇게 봤을 때 단기적으로 서울 쪽이라든지 지금 과열된 지역들, 이런 쪽은 수요가 가라앉을 수밖에 없을 것 같고요. 그런데 이게 중장기적으로 봤을 때는 잘 갈 수 있을까요? 어떻게 전망하십니까?
[석병훈]
중장기적으로는 당연히 이게 잘 가기 어렵다, 저는 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 단기적으로는 앵커님께서 지적하신 것처럼 당연히 대출을 조이기 때문에 대출 없이 자기 자본을 많이 필요해서 대출에 영향을 받는 아까 말씀드린 금천구, 관악구, 구로구 그다음에 중랑구, 노원구, 도봉구, 강북구를 제외한 다른 서울 지역에서의 주택 구매는 어려워졌습니다.
그래서 이 지역에서의 주택 매수세는 주춤해지고 관망세가 있을 것으로 보여집니다. 대신에 집을 못 산 다른 수요자들 같은 경우는 이 지역을 제외한 현 대출규제 한도 내에서 집을 살 수 있는 다른 지역으로 수요가 전파될 것입니다. 그러면 서울 외곽 지역 아니면 경기도 지역에서 주택 구매가 늘어나면서 그 지역의 주택 가격이 올라가서 서울 핵심지와 그 지역 간의 주택 가격 격차는 줄어들게 되어 있습니다.
그렇게 되면 이제 그다음에는 수요가 어차피 외곽지나 핵심지나 가격 차가 거의 없으니까, 그리고 그 사이에 핵심지에 주택을 구매하기 위해서 마련해야 될 현금도 준비가 됐을 가능성이 큽니다. 고소득자 같은 경우에는 저축이 쌓이니까요. 그러면 당연히 그다음에 다시 핵심지에 주택 매매 수요가 늘어나서 핵심지 가격은 다시 상승할 수밖에 없습니다. 이런 메커니즘으로 주택 가격을 진정시키는 효과는 단기에 그칠 수밖에 없다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
우리가 과거 두 차례 정도 경험을 해봤던 그런 일이네요.
[앵커]
실수요자들에 대한 피해가 우려가 되는 만큼 어떤 대책들이 보완이 돼야 되겠습니까?
[석병훈]
당연히 보완이 되어야 할 것은 왜 이번에 서울을 중심으로 해서 집값이 급등하기 시작했는지, 그 근본 원인을 정확하게 규명을 하고 그것에 합당한 처방을 내려야 하는데요. 그 근본 원인은 지난주에도 제가 말씀드렸다시피 내년부터 신규 입주 물량이 서울, 수도권이 장기 평균의 절반으로 떨어지는 공급절벽에 처하기 때문입니다. 그러면 내년부터 원래 신규 입주 물량이 늘어났을 때 잔금을 전세를 주면서 치르는 사람들이 많아서 전세 가격이 안정되는 경향이 있습니다.
그런데 내년에 서울의 신규 입주물량이 장기 평균보다 내년부터 떨어지기 때문에 그러면 전세가격이 급등할 것이 뻔해지고요. 전세가격이 급등을 하게 되면 갭투자도 늘어나고 전세 살 바에는 나는 차라리 집을 사겠다, 이런 사람들도 늘어나기 때문에 전세 가격, 집값 다 상승을 하는 이런 게 예측이 돼서 당장 집을 사야 되겠다라는 수요가 몰렸기 때문입니다.
그래서 이 문제를 해결하기 위해서는 결국 서울 같은 핵심지에, 수요가 많은 지역의 신규주택공급이 조기에 늘어날 것이다라는 신호를 줘야 되거든요. 그런데 서울에서는 빈 땅이 없기 때문에 재건축, 재개발에 대한 규제를 풀어주지 않으면 신규 주택 공급이 늘어난다는 신호를 줄 수가 없습니다. 그래서 재건축, 재개발에 대한 규제를 좀 풀어주는 그런 정책이 필요하고요. 그렇지만 현 정부에서 추진하는 정책들은 대부분이 공공임대주택을 통해서 공급을 늘리겠다라는 것인데 이것은 주택을 구매하고자 하는 것에 대한 수요의 적절한 처방이 아니다. 임대주택을 원해서 지금 집을 사는 게 아니거든요. 그렇기 때문에 다른 처방이 있어야 된다고 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 또 하나 살펴봐야 될 게 이런 것들이 너무 유예기간 없이 하루 만에 시행이 돼서 시장에 혼란을 줬다. 또 하나는 대통령실에서 처음에는 이거 우리 대책이 아니다라고 나와서 더더욱 혼란을 준 측면이 있는 것 같아요.
[석병훈]
그렇습니다. 이게 사실은 원래 규제가 발표되면 규제가 시행되기 전에 마지막으로 영끌을 해서 집을 사든지 무엇을 하든지 하겠다는 수요들이 몰릴 수밖에 없습니다. 이런 막판 영끌 수요를 차단하기 위해서 기습적으로 발표를 하고 바로 시행을 하겠다라는 의도로 보여집니다. 그것은 이해를 하지만 그러다 보면 선의의 피해자들이 발생하는 것을 막을 길이 없습니다. 이번 같은 경우도 당장 다음날부터 시행을 한다고 하니까 은행으로 금융 소비자들이 막 몰려들어가서 대출 창구가 마비가 되고요.
그다음에 계약 말고 가계약이라는 것을 체결한 사람들이 자금을 마련하기 어려워서 낭패를 보고 가계약금을 배액배상하는 상황에 내몰린다든지 이런 많은 피해를 볼 수밖에 없었습니다. 이래서 민심이 안 좋아져서 그랬는지는 모르지만 또 뜬금없이 대통령실과 금융당국이 서로 상호 교감이 없이 금융당국이 발표를 했다고 했다가 나중에 또 소통이 있었다라고 번복하는 해프닝까지 나온 상황을 봤을 때는 이렇게 정부조차도 혼란해보이고 시장에 유발해서 좀 너무나 성급한 대책이 아니었느냐, 이런 아쉬움이 있습니다.
[앵커]
이번에 조금 더 정밀하게 나왔으면 효과가 좋지 않을까 싶은데아쉬운 부분은 분명히 있는 것 같고요. 조금 전에 가계약 체결한 분들 말씀을 해 주셨는데 이 기준 자체가 아직 명확하지는 않은 것 같아요. 가계약 체결한 분들은 대출을 이 기준에 따라서 받는 겁니까, 예전 기준에 따라서 받게 되는 겁니까?
[석병훈]
지금 발표에 따르면 가계약이 실제로 계약을 체결한 사람만 예정 기준에 따라서 전세계약이든 매매계약이든 대출 규제를 적용을 받고요. 가계약은 인정이 되지 않는다라고 지금 보도가 된 것으로 알려져 있습니다. 그래서 가계약자 같은 경우 상당히 패닉에 빠져 있다, 이렇게 지금 알려지고 있습니다.
[앵커]
굉장히 어려운 문제. 이렇게 해서 뜨거운 지역들, 과열 지역들의 부동산 문제는 어느 정도 제어를 할 수 있을 것 같은데 지금 부동산 시장의 또 다른 문제라면 역시 양극화 문제잖아요. 이런 부분들은 어떻게 손봐야 될까요?
[석병훈]
양극화 문제는 결국은 근본적으로 양극화 문제를 해결하려면 지방에는 공급 과잉, 수요 대비 공급이 많은 상황이기 때문에 지방의 주택 수요를 늘리려면 지방으로 일자리를 많이 만들어서 사람들이 지방에 옮겨가서 살게 만드는 수밖에 없습니다.
특히 젊은 인구들이 지방으로 이전할 수 있도록, 그래서 청년들의 일자리를 지방에 많이 만들기 위해서 청년들의 창업이라든지 이런 것을 지방에서 쉽게 하게. 그래서 현 정부에서 추진하는 예를 들면 서울대 10개 만들기 프로젝트와 연계해서 청년 인재들이 지방에 가서 창업을 하고 지방대학 수준을 끌어올려서 거기서 그 기업들에게 인재를 공급하는 이런 선순환 구조를 만들고요.
거기에다가 청년들이 살 수 있는 주택을 공급을 하고. 그러면 청년들이 거기에서 거주하면서 부동산의 수요가 늘어나서 서울 집값도 자동적으로 수요가 주니까 잡히는. 이런 식의 정책을 추진하는 것이 근본적인 해법이 될 것이다, 이렇게 보고 있습니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 도움 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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