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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 6월 10일 (화요일)
■ 대담 : 김인만부동산경제연구소 김인만 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈. '핫플 거기 어때' 시간이고요. 부동산 이슈 점검해 보겠습니다. 김인만부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김인만 김인만부동산경제연구소 소장(이하 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 새 정부가 출범하고 아직까지 부동산 정책은 별로 나온 게 없는데 그러면 요즘에는 한가하십니까?
◇ 김인만 : 더 바쁩니다. 왜냐하면 나온 게 없기 때문에 이게 추측이 만무하거든요. 근데 집값은 올라갑니다. 그래서 강남 집값은 올라가는데 정부가 국토부 장관 인선 안 됐잖아요. 한 6월 말 정도로 예상을 하는데 이게 국토부 입장에서 보면 약간 무정부 상태이기 때문에 어떻게 해야 될지 무슨 정책을 내야 될지도 모르는 상황인데 시장은 이미 오르고 있기 때문에 지방은 차갑게 식습니다. 이 숙제를 어떻게 해결해야 될지 많은 국민들이 궁금해하고 있습니다.
◆ 조태현 : 참 그렇다고 지금 같은 시기에 어떤 대책을 내놓을 수도 없고 갑자기 갑자기 그냥 손 놓고 있을 수밖에 없는 상황이네요.
◇ 김인만 : 장관이 없는데 대책이 나올 수는 없으니까요.
◆ 조태현 : 그러니까요. 그 장관 자체도 새로 임명을 하고 하면 절차적으로 물리적으로 시간이 어느 정도 걸릴 수밖에 없으니까. 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 지금 집값은 오르고 있다. 실제로 많이 오릅니까? 이게 DSR 3단계 때문입니까? 새로운 정책이 나오기 전에 움직이는 겁니까?
◇ 김인만 : 원인은 여러 가지가 있는데요. 지역별로 온도 차이는 극명하게 갈리고 있고요. 전국으로 보게 되면 안 오릅니다. 평균은 안 오르는데.
◆ 조태현 : 수도권 그것도 서울 이쪽만?
◇ 김인만 : 한강 벨트만 올라갑니다. 한강 벨트는 그냥 우리 이름 표현은 그렇습니다만 '넘사벽'이라는 표현인데 서울 아파트 거래량을 살펴보게 되면 작년 7월에 거래가 많이 됐잖아요. 스트레스 DSR 2단계 두 달 연기하고 미친 듯이 올랐는데 작년 7월이 9200건이었습니다. 약 9200건인데 올 3월이 토지거래허가 구역 풀었다가 묶었다가 하면서 10,221건으로 뛰었고요. 4월이 5400건인데 내려가긴 했는데 이게 상대적인 비교고요. 5천 건도 상당히 거래가 많습니다. 작년 10월 9월부터 올 1월까지는 3천 건대를 유지했기 때문에 5천 건 더 많은 숫자고요. 문제는 5월부터인데 5월 집계는 아직 끝나지 않았습니다. 6월 30일까지 기다려 줘야 되는데 제가 매일 모니터링 하고 있거든요. 이틀 전에는 5400건, 어제는 5800건 우리 생생경제 나오기 전에 제가 바로 확인했는데 오늘 보니까 6358건이에요. 쭉쭉 올라갑니다. 그래서 한 8천 건 정도 나올 것 같은데 6월은 더 많이 나옵니다. 스트레스 DSR 미리 당겨서 하자는 수요까지 겹치게 되면서 6월은 많이 올라가고요. 7월이 제일 중요합니다. 7월에 계속 올라간다면 정부가 무섭게 개입을 해야 되는 부분이고요. 7월에 안정이 된다면 스트레스 DSR 3단계 효과가 있네라고 해서 기다려줄 수도 있으니 변곡점은 7월입니다.
◆ 조태현 : 7월이 중요할 것이다. 알겠습니다. 한강 벨트에 안 사는 사람들은 서러워 가지고 어떻게 사나 싶은데 한강 벨트에 살려면 얼마나 있어야지 살 수 있을까요?
◇ 김인만 : 우리 YTN 연봉이 적게 주지는 않는데 아마 한 30년~40년 하나도 안 쓰고 모아도 지금 사기가 힘든 정도가 되고 있어요.
◆ 조태현 : 앞으로 30년이면 저는 이미 살아 있을까 잘 모르겠네요. 아무튼 간에 지금 이런 상황들. 굉장히 불안정한 시장이 이어지고 있는 상황이라고 볼 수가 있는데 또 하나 이재명 대통령이 취임한 지 일주일이 조금 지났어요. 그런데 그새 매물을 거둬들이는 집주인들이 있다. 이거는 어떤 배경 어떤 심리라고 봐야 될까요?
◇ 김인만 : 여러 가지 이유가 있는데 일단은 공급 부족은 우리가 다 아는 사실이고요. 금리 인하 기조도 우리가 다 알겠고 상승 흐름이 한강 벨트 쪽은 계속 토지거래허가 구역을 풀어주기 전만 하더라도 우리 그런 얘기 많이 했잖아요. 정치적 불확실성 때문에 기다려야 된다. 관망해야 된다라고 했는데 토지거래허가 구역이 풀리면서 그런 용어 자체가 사라졌어요.
◆ 조태현 : 너무 섣불렀어요.
◇ 김인만 : 잠자는 사자의 콧털을 한 3개를 뽑아버린 것 같은데 그때 이후로 흐름 자체가 완전히 바뀌어 버렸고요. 대출 규제 스트레스 DSR 영향도 있고 저는 이런 부분도 있는 것 같습니다. 우리 이게 과거 경험에 대한 학습 효과인데 민주당이 집권하면 집값 올라가지 않냐.
◆ 조태현 : 어떤 징크스 같은 게 그렇게 돼버려가지고요.
◇ 김인만 : 공교롭게도 문재인 정부 집값 많이 올랐고요. 거슬러 올라가면 노무현 정부 시절에도 집값이 폭등했는데 이명박, 박근혜 정부 때는 집값이 안정됐단 말이에요. 그래서 공교롭게도 이렇게 공식이 만들어졌는데 이 공식이 저는 논리적으로 맞지는 않고요.
◆ 조태현 : 정책이 엉망이었던 건 맞는데 그렇다고 해도 당시에 돈이 많이 풀리고 여러 가지 다른 요인들도 있었잖아요.
◇ 김인만 : 그리고 김대중 정부는 진보임에도 집값 잡기 위해서 규제를 오히려 풀었고요. 노태우 정부는 규제를 했기 때문에 맞지는 않습니다만 반면교사할 필요는 있겠다. 그래서 지금도 세금 규제는 자제하겠다라고 하는데 세금 규제를 안 하는 게 중요한 게 아니라 왜 그런 부작용이 생겼을까를 한 번 더 되짚을 필요는 있는데 문재인 정부 정책을 거슬러 올라가게 되면 우리는 정책이 잘못됐다라고 하는데 잘못된 부분이 있습니다만 기본적으로 집값이 올라가니까 규제할 수밖에 없었는데 너무 자신감이 넘쳐 가지고요. 우리는 달라라고 해서 집 사지마 우리가 집값 잡을 테니까 집 사지마라고 2017년에 자신 있게 얘기를 했는데
◆ 조태현 : 오만했던 거죠.
◇ 김인만 : 안 사고 기다렸는데 집값이 올라가니까 그 기다림이 분노로 변화가 되고요. 세금 규제 같은 경우는 세금 규제를 할 수도 있습니다. 집값이 올라가면 규제를 해야 되는데 밸런스가 안 맞았던 것 같아요. 종부세를 많이 올리게 되면 "너무 부담스러워" "너 부담스럽지, 그러면 팔아. 왜 가지고 있어?"
◆ 조태현 : 거래세를 낮춰줘야지
◇ 김인만 : 거래세는 낮춰줘야 되는데 그때는 거래세도 올렸습니다. 매물 잠김 현상이 생기면서 집값이 폭등했기 때문에 그런 점을 감안해 본다면 이번 세금 규제하셔도 됩니다. 세금 규제가 문제가 아니라 밸런스만 맞춰준다면 저는 충분히 해도 된다라고 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 생각을 가지고 정밀하게 규제를 한다면 문제는 없을 것 같은데 문재인 정부 때 보면 그 정책 자체가 너무 화들짝 놀라고 엉망진창으로 만들어서요.
◇ 김인만 : 일관성도 없었고요. 왔다 갔다 하고 굉장히 불안해하고 이러니까 국민들은 더 불안해하고 그랬던 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇게 갔었다라고 봐야 될 것 같습니다. 이번에도 그렇게 될지는 모르겠고요. 이번에는 잘 잡았으면 좋겠어요. 어찌 됐건 아까 7월이 굉장히 중요하다라고 말씀을 해 주셨는데 그렇다면 우리가 앞을 한번 내다볼까요? 이런 상승세 일시적일 가능성이 있다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 그때부터 잠잠해질 것이다 이런 전망도 나오는데 소장님은 동의하십니까?
◇ 김인만 : 머리는 동의하고 싶은데요. 이게 마음은 쉽지 않을 것 같다라는 생각이 듭니다. 그렇게 쉬울 것 같으면 무슨 고민이 있겠고 역대 정부들은 왜 집값 때문에 그렇게 고생을 했겠습니까? 앞서서 제가 입주 물량도 부족하다 서울의 이야기입니다. 금리도 내려가는 추세다. 거기에 여러 가지 심리적인 요인들. 집값 상승 요인들 이런 게 맞물려 있기 때문에 단순하게 스트레스 DSR 3단계 때문에 한 달 두 달은 주춤할 수는 있는데 그게 근본적인 추세의 흐름 자체를 바꾸기는 어려울 것 같고요. 저는 서울 집값을 보게 되면 무슨 생각이 드냐면 혹시 자녀 있으세요? 보통 제 애는 컸는데 중학교 때 생각해 보면 중2병에 걸리거든요. 중2병이 걸린 자녀를 생각해 보면 이게 서울 집값 같은데 중2병에 걸리면은요. 용돈을 줘도 안 되고요. 달래도 안 되고요. 야단을 쳐도 안 되고요. 뭔수를 써도 안 된다. 때리면 더 안 되고요. 뭔수를 써도 안 됩니다. 부모님 말은 말을 할수록 거리가 멀어지고요. 친구 말은 엄청 잘 듣습니다.이게 성인이 되니까 언제 그랬냐는 듯 전혀 다른 사람이 됩니다. 그러면 부동산 시장도 이게 시간을 두고 공급을 충분히 하면서 기다려 줘야 되는데 이론적으로 알고 있잖아요. 정부도 공급에 집중하겠다라고 하는데 중2병 걸린 아들, 딸 보고 있으면 속에 천불나가지고 기다릴 수가 없거든요.
◆ 조태현 : 결국 매를 들게 된다.
◇ 김인만 : 그래서 결국 부동산 정책도 그렇게 되기 때문에 참 어려운 숙제인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런데 서울에서 공급을 늘리려고 그러면은 일단은 택지도 없잖아요. 할 방법이 무슨 방법이 있습니까?
◇ 김인만 : 그게 가장 관건이죠. 서울에서 공급을 늘릴 수 없다는 게 가장 관건이고요. 유일한 방법이 재건축 재개발인데 재건축 재개발을 해도 공급이 늘어나지 않습니다. 일부 늘어나는데 문재인 정부 때 생각해 보게 되면 1년에 한 4만 7천 호 정도 공급 물량이 입주 물량이 나왔거든요. 집값이 폭등하는 이유가 앞서서 매물 잠기면서 매물이 안 나왔기 때문입니다. 그러면 두 가지가 다 맞아떨어져야 돼요. 그럼 입주 물량도 충분히 나오고 매물도 충분히 나와야 되는데 지금 강남에 있는 집주인들은 기본적으로 토지 거래가 구역에 걸려가지고.
◆ 조태현 : 내놓고 싶어도 못 내놓는 경우가 있고.
◇ 김인만 : 팔고 싶어도 못 파는 경우들이 있고 집값이 올라갈 것 같으니까 기대감에 안 팔게 되고 입주 물량은 재건축 재개발인데 10년~15년 전에 추진했던 물량들이 지금 나오는 거거든요. 근데 박원순 전 서울시장 시절에는 젠트리피케이션 때문에 나갔기 때문에 지금 물량이 안 나옵니다. 문재인 정부 때 물량이 많이 나온 이유는 박근혜, MB 때 풀어준 영향으로 많이 나왔기 때문에 이게 10년 걸리는 사업인데 우리 10년 동안 열심히 할 테니까 기다려줘라고 하면 국민이나 언론이 기다려주지는 않습니다. 그래서 그게 가장 관건이고요. 근본적인 문제는 서울은 주택 부족이 아니라 수요 과잉입니다. 수요가 너무 많은데 이 수요를 분산하지 않으면 현실적으로 답이 없는데 분산하는 것도 어려운 일이니까요.
◆ 조태현 : 정말 국가적인 과제죠. 수요 분산.
◇ 김인만 : 중2병보다 더 어렵죠.
◆ 조태현 : 네 알겠습니다. 재건축, 재개발을 한다고 그래도 엄청나게 공급이 늘어나는 건 아니고 예를 들어서 둔촌주공이 원래 1만 가구였던가요? 그게 올림픽 파크 포레온이 되면서?
◇ 김인만 : 1만 2천 세대가 됐죠. 원래는 그게 6천 얼마였나 5천 얼마였나 아마 그 정도였는데 늘어나긴 했는데 올림픽 파크 포레온 1만 2천 세대가 작년 말부터 올해 입주했거든요. 뭐가 달라졌습니까? 그 정도 나와도 안 된다는 건데 그 정도 물량 내년부터는 나오기도 힘들다라는 게 가장 큰 문제입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 정말 너무나 어려워서 과제가 너무나 많습니다. 그렇기 때문에 이재명 대통령도 여러 가지 부동산 공약들을 발표를 했었는데 대체적으로는 공급에 초점을 맞춘 그런 공약들을 내놨어요. 지금 이 공약 중에서 어떤 것들을 속도 내서 빨리 나와줘야 되겠다라고 보시는 거 소장님은 어떤 걸 보십니까?
◇ 김인만 : 이재명 정부의 지금 스탠스는 명확합니다. 지금까지 나온 얘기를 보게 되면 아니 집값이 올라가는 거 아니야? 그러니까 올라가는 걸 인정해야지 우리가 그걸 과거에는 너무 인정하지 않았던 것 같아 저는 출발선은 굉장히 좋습니다. 그걸 인정하지 않으면 집값 올라가면 불로소득이야 투기야 안 돼 무조건 막아야 돼부터 잘못된 건데 당연히 올라가죠. 우리 사유재산인데요. 인정하고 그러면 세금으로 잡기도 쉽지 않겠구나, 우리는 공급으로 늘리겠구나. 방향성은 맞는데 앞서서 이야기한 것처럼 시장이 과연 기다려 줄 것인가가 가장 문제가 되는 부분이고요. '그러면 세금 규제 절대 안 하는 거 아니야?'라고 하는데 정확히 알게 되면 추가 세금 규제를 안 한다는 거지 지금까지 나와 있는 세금 규제를 푼다는 의미는 아닙니다. 그래서 뉘앙스는 우리가 명확히 알아야 되고요. 결국에는 공급이 얼마나 속도전으로 빨리 진행이 되느냐가 관건인데 국토부 직원은 똑같거든요. 그래서 축구로 보게 되면 축구 선수는 문재인 정부나 윤석열 정부나 지금이나 똑같은 선수들이 계속 뛰고 있습니다.
◆ 조태현 : 감독하고 코치만 바뀐다.
◇ 김인만 : 감독이 바뀌었는데 다들 자기가 히딩크라고 생각하는데 히딩크 감독 되기 쉽지 않거든요. 그래서 어려운 숙제이고 저는 받아들이고 한 걸음씩 한 걸음씩 내 임기 내에 모든 걸 해결하려고 하지 말고 차기 차차기 정부까지도 갈 수 있겠다. 내가 기반을 잘 다져줘야겠다. 기초 체력이라도 만들어 줘야겠다라는 마음으로 준비를 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 조금 다른 얘기일 수 있는데 그렇기 때문에 5년 단절적인 담임제 이 부분은 정말 빨리 손을 봐야 되는 거 아닌가라고 개인적으로는 생각을 합니다. 87년 체제가 한계에 다다른 것 같다라고 생각을 해요.
◇ 김인만 : 5년 안에 다 해결하려고 하니까요.
◆ 조태현 : 그러니까요 항상 그랬잖아요. 5년 안에 '나 아니면 안 돼' 하다 보니까 대통령실은 비대해지고 관료들은 안 움직이고 계속 비슷한 문제가 반복되고 모든 게 다시 새로 시작되고 막 그랬습니다. 아무튼 간에 재건축 초과이익 환수제 이런 것들은 폐지 요청이 있었는데 이 부분에 대해서 여당은 지금 어떤 반응 같은 게 있나요?
◇ 김인만 : 반응이 없습니다. 반응이 없을 수밖에 없는 게 못 합니다.저는 못한다고 생각하는데.
◆ 조태현 : 안 된다
◇ 김인만 : 재건축 초과이익 환수 폐지는 필요하죠. 이중과세 미실현 이익에 대한 과세 이걸 규제한다고 해서 집값이 안정되냐고 그러면 안정 효과도 없습니다. 그럼에도 불구하고 이거를 폐지를 못하는 이유는 강남 일부 재건축에 문제가 되는 거고 강남을 벗어나게 되면 재건축 초과이익 환수가 적용이 되더라도 몇 백만 원밖에 안 나옵니다. 많아야 몇천만 원 정도 수준이어서 문제되지 않고요. 몇 억 나오는 곳은 강남인데 이걸 풀어주게 되면 강남에 살지 않은 분들은 야 쟤들 세금 왜 깎아주지? 지금 재산이 수십억인데?
◆ 조태현 : 정당의 정체성이랑 연관이 되네요.
◇ 김인만 : 도대체 뭐하는 거야라는 비판의 목소리가 나오기 때문에 이 부분에 대해서는 알면서도 절대 건드리지 못하는 정책이고요. 그런 게 몇 개 있습니다. 공시가격 현실화, 윤석열 정부 때는 폐지하겠다고 했는데 이거 폐지하기도 쉽지 않고요. 결국엔 세금하고 맞물려 있습니다. 임대차 입법도 마찬가지고 양도세, 취득세, 중과세 폐지 다주택자 규제 폐지라고 하는데 이 부분에 대해서도 부자 감세 시장을 살리기 위해서 필요하다라는 게 두 가지 의견이 맞부딪히고 있기 때문에 지금 여당이 과연 서민들의 반발을 무릅쓰고 아 그래도 우리 해야 돼라고 용기를 내기에는 현실적으로 어렵지 않나 싶습니다.
◆ 조태현 : 정말 필요한 거는 욕을 먹어서라도 하라는 게 저는 그렇게 생각합니다. 정치의 목적인데 그렇게 하기는 쉽지 않죠. 선거가 있으니까. 임대차 3법은 알겠어요. 처음에 잡음도 굉장히 컸고 그렇다고 해서 지금 안정화에 접어든 이 제도를 뜯어 고치기도 부담이 굉장히 크니까 공시가격 현실화 문제 이거는 어느 방향이 맞는 방향입니까?
◇ 김인만 : 공시가격 현실화는 정답이 없는 얘기인데요. 윤석열 정부 때는 현실화가 뭔지부터 우리가 알아야 되는데 공시가격은 매년 공동주택 아파트 같은 경우는 집값의 70% 수준으로 맞춰줍니다. 왜냐하면 100%로 맞춰주게 되면 집값이 들쑥날쑥하게 되면 세금이 예를 들어서 1월 1일 기준으로 산정을 하고 올해 집값 떨어졌는데 작년에 많이 올라가게 되면 공시가격이 굉장히 많이 오르고 세금 부담이 늘어나는 부분이 있기 때문에 70% 수준으로 하는데 문재인 정부 시절에 야 70% 너무 낮은 거 아니야? 부자 감세잖아라고 해서 90% 수준으로 올리자. 2035년까지 집값 올라가는 상승률 플러스 알파로 더 올리자는 게 공시가격 현실화였고요. 윤석열 정부에서는 세금 부담 너무 크잖아 적당히 해야지라고 해서 올리는 거를 그만 올리겠다. 그러니까 집값 상승분은 반영이 되는 거고요. 추가 상승분을 막는 건데 그게 윤석열 정부에서 하다가 못 했습니다. 다시 문제가 여당으로 넘어왔는데 어떻게 할지 문재인 정부 정책을 바톤을 이어받아서 우리 다시 현실화할래라고 할지 문제가 있어 우리 안 할래라고 할지는 아직 정해지지 않았어요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞으로 여당 국회의 움직임도 많이 지켜봐야 될 것 같습니다. 저 이거 몰랐는데요. 대선 날이었던 6월 3일이 무주택자의 날이었대요.
◇ 김인만 : 그런 게 있나요?
◆ 조태현 : 예 저도 처음 들었습니다. 지금 PD가 알려줬는데 그런데 이 무주택자분들 굉장히 많이 있고요. 이분들에게도 주거 안정은 중요한데 전세의 월세화는 갈수록 가속화되고 있고 그런데 지금까지 대책이나 공약 같은 건 없었단 말이죠. 필요한 대책 어떤 거라고 보십니까?
◇ 김인만 : 결국에는 두 가지가 다 저는 진행이 돼야 될 것 같아요. 이게 공공만 주도해서도 안 되고요. 민간한테만 맡겨둬서도 안 되고요. 한 8 대 2 정도 민간이 8 정도 하고요. 소외계층이라든지 부족한 부분에 대해서는 공공이 이 정도의 역할을 해줘야 됩니다. 민간 공공 모두 다 역할을 충분히 해줘야만 그래도 힘들지만 진행이 되는 부분입니다. 지금 공공 주도로 여러 가지를 하겠다라고 하는데요. 신도시 개발 차질 없이 진행이 돼야 될 것 같고요. 공공임대나 공공분양 주택들도 너무 적어요. 너무 물량이 안 나오는데 저는 물량을 늘릴 필요도 있겠다 LH, SH, GH 공사들 노력을 많이 해야 될 것 같고요. 민간에서도 공급 물량 많이 나와야 되는데 요즘 분양가 보면 깜짝깜짝 놀랍니다. 그래서 저는 분양가 상한제도 지금은 주변 시세 대비 한 30%를 깎아버리거든요. 그러면 건설회사들은 남는 게 없기 때문에 공급을 안 하려고 합니다. 그러면 그렇게 많이 깎지 말고 저는 한 10%에서 15% 만 깎자 대신 지역을 확대해 주자 지금은 강남 3구 용산구와 공공택지만 적용이 되거든요. 그게 아닌 지역들은 시세 그대로 분양가를 올려버리기 때문에 터무니없어요. 그래서 저는 지역을 확대하되 할인 폭은 깎자 그러면 서로가 좋지 않겠냐라는 생각을 가지고 있습니다. 이런 정책들을 적용을 해 주면 도움이 되지 않을까 적어도 생애 최초 무주택자들이 내 집 마련하는데 분양가가 천정부지에 올라가게 되면 시세대로 나오면 그게 무슨 의미가 있겠습니까? 분양가라도 건설회사들이 손해 보지 않을 정도로 한 10% 정도만 깎아도 건설회사들은 손해 보지 않습니다.
◆ 조태현 : 여러 가지 진짜 고민할 게 많은데 하나 진짜 고민되는 거 하나 어찌 됐건 전세는 시간이 갈수록 없어질 수밖에 없는 제도다라고 봤을 때 정부가 월세 쪽의 어떤 지원책 이런 것들을 강화할 필요도 있을 것 같거든요. 이런 건 방안이 있을까요?
◇ 김인만 : 지금 준비해야 될 여러 가지 중에 하나라고 보여집니다. 저는 전세 제도 좋은 제도라고 생각하거든요. 우리나라에만 있습니다만.
◆ 조태현 : 빌리는 사람 입장에서 굉장히 유리한 제도죠.
◇ 김인만 : 근데 전세금이 불안하니까 문제가 되는 부분인데 그럼 역설적으로 물론 월세로 가는 걸 저는 바꿀 수는 없다고 생각합니다. 선진국들이 다 월세를 가지고 있는데 우리만 전세를 가지고 있다면 뭔가 잘못된 거긴 맞죠 후진적인 정책은 맞는데 우리나라에서 잘 시행되고 있다면 충분히 의미가 있고요. 일본에서도 한국 전세를 연구를 하고 있다고 합니다.
◆ 조태현 : 전 세계에서 다 하던데요.
◇ 김인만 : 한국이 왜 이런 이런 제도를 가지고 있지라고 나름대로 의미가 충분히 있기 때문에 저는 전세 사기 예방, 전세금 안정성에 대해서도 대책이 나와서 소멸되는 걸 막아주면 좋을 것 같고요. 월세로 가는 부분에 대해서는 주거비 부담이 굉장히 크기 때문에 이 부분에 대해서 저소득층이라든지 신혼부부들, 청년들에 대해서는 어떻게 바우처를 지원해 주든 어떻게 지원을 해 줄지도 이번 이재명 정부에서 풀어야 될 숙제가 아닐까? 궁극적으로는 역시나 똑같은 공급 물량이 더 많이 나와야만 해결이 될 문제인데 쉽지 않고요. 또 하나는 수요 분산이기 때문에 지방이 잘 살 수 있도록 지방에 계시는 분들이 대학교 직장을 찾아서 서울 수도권으로 굳이 오지 않아도 충분히 잘 먹고 잘 살 수 있도록 일자리라든지 좋은 대학교 지방에 투자 많이 해주면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그건 정말 필요한 대책이긴 하죠. 갑자기 생각난 건데 오래 전에 유럽이나 미국 같은 데서 부동산 관련해서 박사학위 따신 분들 박사 논문을 보니까 다 한국의 전세 제도 이런 거랑 연관된 굉장히 재미있는 제도입니다. 우리나라의 굉장히 독특한 제도라고 할 수가 있으니까요. 지역으로 한번 가볼까요? 세종시 대선 기간 동안 굉장히 뜨거웠고 다녀오시기도 했었잖아요. 요즘 분위기는 어떻습니까?
◇ 김인만 : 요즘 분위기는 살짝 한풀 꺾인 것 같습니다. 통계를 보더라도 지금 한국부동산원 주간 매매 가격 지수 변동률을 보게 되면 0.07%까지 떨어졌고 4월 초에 한참 분위기 뜨거웠을 때 0.48%까지 껑충 뛰어 올랐는데 분위기가 한풀 꺾인 것 같습니다. 아마 통계가 나오면 나올수록 저는 내려올 것 같습니다. 현장 분위기를 보더라도 차분하고 잠잠하다라고 생각이 되는데 결국에는 국회 이전은 다 예상을 했고요. 대통령 집무실이 올 수 있다라고 해서 기대감이 단기간에 한 3월, 4월 중순까지 폭발했는데 너무 많이 올랐는 피로감은 누적이 되어 있고요. 이재명 대통령께서 청와대로 간다고 하니까요. 찬물을 확 끼얹어 버렸습니다. 나중에 세종으로 갈 수도 있겠습니다만 세종시 입장에서는 용산에서 바로 세종으로 오기를 바라지 않았을까 마음은 현실은 쉽지 않습니다만 그래서 분위기 자체가 기대감이 꺾였고요. 너무 단기간 급등을 했고 여러 가지 이유들이 있기 때문에 저는 이게 정상이다. 그런데 가격이 아직까지 떨어지지는 않습니다. 올랐고 거래가 잘 안 되고 조용한 분위기이기 때문에 여기서 안정을 찾는 게 맞지 계속 올라가서 규제 지역으로 지정되는 거는 바람직하지 않은 것 같습니다.
◆ 조태현 : 많죠. 국회나 기업이 간다 그랬을 때는 지역에 호재가 되는 거는 분명한데 대통령실 가는 게 왜 호재가 되는 거예요?
◇ 김인만 : 오히려 부작용이 더 많습니다. 고도 제한이라든지 시위. 그래서 실질적으로는 도움이 되지 않는다는 점 제가 한 번 더 말씀드리고 싶습니다. 차라리 기업이나 다른 일자리, 가지 못했던 공공기관이 가는 게 훨씬 더 이득이 많습니다.
◆ 조태현 : 그럼요 기업이 가는 게 훨씬 지역 경제에는 도움이 많이 되죠. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 정리해 볼까요?
◇ 김인만 : 이번 주도 양극화. 한강 벨트는 여전히 상승 현장에 가보면 아시는 분이 7전 8기가 아니라 4전 5기 했다고 하는데. 4번 실패하고 계좌번호를 못 받아가지고 돈을 들고 갔음에도 불구하고 5번 만에 성공했다고 하는데 강남 한강벨트는 4전 5기 상황이고요. 지방은 여전히 차가운 상황이기 때문에 정부도 투트랙 정책 잘 마련을 해서 국토부 장관 인선이라도 저는 빨리 해서 어떤 대책이 나오든지 세금 규제 안 한다고 하는데요. 제가 제 의견을 살짝 말씀드리면 가장 먼저 규제 지역을 먼저 지정을 할 것 같고요. 조정 대상 지역 토지 거래가 구역 한강 벨트 쪽은 지정이 될 것 같고요. 7월에 스트레스 DSR 3단계 시행이 돼도 집값이 올라가게 되면 대출 규제 15억 이상은 안 해줄게라는 대출 규제 나오고 그럼에도 불구하고 집값이 계속 올라간다. 결국에는 세금 규제 나오고 결국은 할 수밖에 없을 것이다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 조금 전에 코스피가 2900선을 돌파했습니다. 3년 5개월 만인데요. 오늘도 외국인들의 매수세는 이어지고 있고요. 주식은 이렇게 오르더라도 집값이 이렇게 오르지 않도록 정교한 정책을 마련할 필요는 있어 보입니다. 지금까지 김인만부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 부동산 다양한 이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 6월 10일 (화요일)
■ 대담 : 김인만부동산경제연구소 김인만 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈. '핫플 거기 어때' 시간이고요. 부동산 이슈 점검해 보겠습니다. 김인만부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.
◇ 김인만 김인만부동산경제연구소 소장(이하 김인만) : 안녕하세요.
◆ 조태현 : 새 정부가 출범하고 아직까지 부동산 정책은 별로 나온 게 없는데 그러면 요즘에는 한가하십니까?
◇ 김인만 : 더 바쁩니다. 왜냐하면 나온 게 없기 때문에 이게 추측이 만무하거든요. 근데 집값은 올라갑니다. 그래서 강남 집값은 올라가는데 정부가 국토부 장관 인선 안 됐잖아요. 한 6월 말 정도로 예상을 하는데 이게 국토부 입장에서 보면 약간 무정부 상태이기 때문에 어떻게 해야 될지 무슨 정책을 내야 될지도 모르는 상황인데 시장은 이미 오르고 있기 때문에 지방은 차갑게 식습니다. 이 숙제를 어떻게 해결해야 될지 많은 국민들이 궁금해하고 있습니다.
◆ 조태현 : 참 그렇다고 지금 같은 시기에 어떤 대책을 내놓을 수도 없고 갑자기 갑자기 그냥 손 놓고 있을 수밖에 없는 상황이네요.
◇ 김인만 : 장관이 없는데 대책이 나올 수는 없으니까요.
◆ 조태현 : 그러니까요. 그 장관 자체도 새로 임명을 하고 하면 절차적으로 물리적으로 시간이 어느 정도 걸릴 수밖에 없으니까. 알겠습니다. 말씀하신 것처럼 지금 집값은 오르고 있다. 실제로 많이 오릅니까? 이게 DSR 3단계 때문입니까? 새로운 정책이 나오기 전에 움직이는 겁니까?
◇ 김인만 : 원인은 여러 가지가 있는데요. 지역별로 온도 차이는 극명하게 갈리고 있고요. 전국으로 보게 되면 안 오릅니다. 평균은 안 오르는데.
◆ 조태현 : 수도권 그것도 서울 이쪽만?
◇ 김인만 : 한강 벨트만 올라갑니다. 한강 벨트는 그냥 우리 이름 표현은 그렇습니다만 '넘사벽'이라는 표현인데 서울 아파트 거래량을 살펴보게 되면 작년 7월에 거래가 많이 됐잖아요. 스트레스 DSR 2단계 두 달 연기하고 미친 듯이 올랐는데 작년 7월이 9200건이었습니다. 약 9200건인데 올 3월이 토지거래허가 구역 풀었다가 묶었다가 하면서 10,221건으로 뛰었고요. 4월이 5400건인데 내려가긴 했는데 이게 상대적인 비교고요. 5천 건도 상당히 거래가 많습니다. 작년 10월 9월부터 올 1월까지는 3천 건대를 유지했기 때문에 5천 건 더 많은 숫자고요. 문제는 5월부터인데 5월 집계는 아직 끝나지 않았습니다. 6월 30일까지 기다려 줘야 되는데 제가 매일 모니터링 하고 있거든요. 이틀 전에는 5400건, 어제는 5800건 우리 생생경제 나오기 전에 제가 바로 확인했는데 오늘 보니까 6358건이에요. 쭉쭉 올라갑니다. 그래서 한 8천 건 정도 나올 것 같은데 6월은 더 많이 나옵니다. 스트레스 DSR 미리 당겨서 하자는 수요까지 겹치게 되면서 6월은 많이 올라가고요. 7월이 제일 중요합니다. 7월에 계속 올라간다면 정부가 무섭게 개입을 해야 되는 부분이고요. 7월에 안정이 된다면 스트레스 DSR 3단계 효과가 있네라고 해서 기다려줄 수도 있으니 변곡점은 7월입니다.
◆ 조태현 : 7월이 중요할 것이다. 알겠습니다. 한강 벨트에 안 사는 사람들은 서러워 가지고 어떻게 사나 싶은데 한강 벨트에 살려면 얼마나 있어야지 살 수 있을까요?
◇ 김인만 : 우리 YTN 연봉이 적게 주지는 않는데 아마 한 30년~40년 하나도 안 쓰고 모아도 지금 사기가 힘든 정도가 되고 있어요.
◆ 조태현 : 앞으로 30년이면 저는 이미 살아 있을까 잘 모르겠네요. 아무튼 간에 지금 이런 상황들. 굉장히 불안정한 시장이 이어지고 있는 상황이라고 볼 수가 있는데 또 하나 이재명 대통령이 취임한 지 일주일이 조금 지났어요. 그런데 그새 매물을 거둬들이는 집주인들이 있다. 이거는 어떤 배경 어떤 심리라고 봐야 될까요?
◇ 김인만 : 여러 가지 이유가 있는데 일단은 공급 부족은 우리가 다 아는 사실이고요. 금리 인하 기조도 우리가 다 알겠고 상승 흐름이 한강 벨트 쪽은 계속 토지거래허가 구역을 풀어주기 전만 하더라도 우리 그런 얘기 많이 했잖아요. 정치적 불확실성 때문에 기다려야 된다. 관망해야 된다라고 했는데 토지거래허가 구역이 풀리면서 그런 용어 자체가 사라졌어요.
◆ 조태현 : 너무 섣불렀어요.
◇ 김인만 : 잠자는 사자의 콧털을 한 3개를 뽑아버린 것 같은데 그때 이후로 흐름 자체가 완전히 바뀌어 버렸고요. 대출 규제 스트레스 DSR 영향도 있고 저는 이런 부분도 있는 것 같습니다. 우리 이게 과거 경험에 대한 학습 효과인데 민주당이 집권하면 집값 올라가지 않냐.
◆ 조태현 : 어떤 징크스 같은 게 그렇게 돼버려가지고요.
◇ 김인만 : 공교롭게도 문재인 정부 집값 많이 올랐고요. 거슬러 올라가면 노무현 정부 시절에도 집값이 폭등했는데 이명박, 박근혜 정부 때는 집값이 안정됐단 말이에요. 그래서 공교롭게도 이렇게 공식이 만들어졌는데 이 공식이 저는 논리적으로 맞지는 않고요.
◆ 조태현 : 정책이 엉망이었던 건 맞는데 그렇다고 해도 당시에 돈이 많이 풀리고 여러 가지 다른 요인들도 있었잖아요.
◇ 김인만 : 그리고 김대중 정부는 진보임에도 집값 잡기 위해서 규제를 오히려 풀었고요. 노태우 정부는 규제를 했기 때문에 맞지는 않습니다만 반면교사할 필요는 있겠다. 그래서 지금도 세금 규제는 자제하겠다라고 하는데 세금 규제를 안 하는 게 중요한 게 아니라 왜 그런 부작용이 생겼을까를 한 번 더 되짚을 필요는 있는데 문재인 정부 정책을 거슬러 올라가게 되면 우리는 정책이 잘못됐다라고 하는데 잘못된 부분이 있습니다만 기본적으로 집값이 올라가니까 규제할 수밖에 없었는데 너무 자신감이 넘쳐 가지고요. 우리는 달라라고 해서 집 사지마 우리가 집값 잡을 테니까 집 사지마라고 2017년에 자신 있게 얘기를 했는데
◆ 조태현 : 오만했던 거죠.
◇ 김인만 : 안 사고 기다렸는데 집값이 올라가니까 그 기다림이 분노로 변화가 되고요. 세금 규제 같은 경우는 세금 규제를 할 수도 있습니다. 집값이 올라가면 규제를 해야 되는데 밸런스가 안 맞았던 것 같아요. 종부세를 많이 올리게 되면 "너무 부담스러워" "너 부담스럽지, 그러면 팔아. 왜 가지고 있어?"
◆ 조태현 : 거래세를 낮춰줘야지
◇ 김인만 : 거래세는 낮춰줘야 되는데 그때는 거래세도 올렸습니다. 매물 잠김 현상이 생기면서 집값이 폭등했기 때문에 그런 점을 감안해 본다면 이번 세금 규제하셔도 됩니다. 세금 규제가 문제가 아니라 밸런스만 맞춰준다면 저는 충분히 해도 된다라고 생각을 합니다.
◆ 조태현 : 생각을 가지고 정밀하게 규제를 한다면 문제는 없을 것 같은데 문재인 정부 때 보면 그 정책 자체가 너무 화들짝 놀라고 엉망진창으로 만들어서요.
◇ 김인만 : 일관성도 없었고요. 왔다 갔다 하고 굉장히 불안해하고 이러니까 국민들은 더 불안해하고 그랬던 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그렇게 갔었다라고 봐야 될 것 같습니다. 이번에도 그렇게 될지는 모르겠고요. 이번에는 잘 잡았으면 좋겠어요. 어찌 됐건 아까 7월이 굉장히 중요하다라고 말씀을 해 주셨는데 그렇다면 우리가 앞을 한번 내다볼까요? 이런 상승세 일시적일 가능성이 있다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 그때부터 잠잠해질 것이다 이런 전망도 나오는데 소장님은 동의하십니까?
◇ 김인만 : 머리는 동의하고 싶은데요. 이게 마음은 쉽지 않을 것 같다라는 생각이 듭니다. 그렇게 쉬울 것 같으면 무슨 고민이 있겠고 역대 정부들은 왜 집값 때문에 그렇게 고생을 했겠습니까? 앞서서 제가 입주 물량도 부족하다 서울의 이야기입니다. 금리도 내려가는 추세다. 거기에 여러 가지 심리적인 요인들. 집값 상승 요인들 이런 게 맞물려 있기 때문에 단순하게 스트레스 DSR 3단계 때문에 한 달 두 달은 주춤할 수는 있는데 그게 근본적인 추세의 흐름 자체를 바꾸기는 어려울 것 같고요. 저는 서울 집값을 보게 되면 무슨 생각이 드냐면 혹시 자녀 있으세요? 보통 제 애는 컸는데 중학교 때 생각해 보면 중2병에 걸리거든요. 중2병이 걸린 자녀를 생각해 보면 이게 서울 집값 같은데 중2병에 걸리면은요. 용돈을 줘도 안 되고요. 달래도 안 되고요. 야단을 쳐도 안 되고요. 뭔수를 써도 안 된다. 때리면 더 안 되고요. 뭔수를 써도 안 됩니다. 부모님 말은 말을 할수록 거리가 멀어지고요. 친구 말은 엄청 잘 듣습니다.이게 성인이 되니까 언제 그랬냐는 듯 전혀 다른 사람이 됩니다. 그러면 부동산 시장도 이게 시간을 두고 공급을 충분히 하면서 기다려 줘야 되는데 이론적으로 알고 있잖아요. 정부도 공급에 집중하겠다라고 하는데 중2병 걸린 아들, 딸 보고 있으면 속에 천불나가지고 기다릴 수가 없거든요.
◆ 조태현 : 결국 매를 들게 된다.
◇ 김인만 : 그래서 결국 부동산 정책도 그렇게 되기 때문에 참 어려운 숙제인 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그런데 서울에서 공급을 늘리려고 그러면은 일단은 택지도 없잖아요. 할 방법이 무슨 방법이 있습니까?
◇ 김인만 : 그게 가장 관건이죠. 서울에서 공급을 늘릴 수 없다는 게 가장 관건이고요. 유일한 방법이 재건축 재개발인데 재건축 재개발을 해도 공급이 늘어나지 않습니다. 일부 늘어나는데 문재인 정부 때 생각해 보게 되면 1년에 한 4만 7천 호 정도 공급 물량이 입주 물량이 나왔거든요. 집값이 폭등하는 이유가 앞서서 매물 잠기면서 매물이 안 나왔기 때문입니다. 그러면 두 가지가 다 맞아떨어져야 돼요. 그럼 입주 물량도 충분히 나오고 매물도 충분히 나와야 되는데 지금 강남에 있는 집주인들은 기본적으로 토지 거래가 구역에 걸려가지고.
◆ 조태현 : 내놓고 싶어도 못 내놓는 경우가 있고.
◇ 김인만 : 팔고 싶어도 못 파는 경우들이 있고 집값이 올라갈 것 같으니까 기대감에 안 팔게 되고 입주 물량은 재건축 재개발인데 10년~15년 전에 추진했던 물량들이 지금 나오는 거거든요. 근데 박원순 전 서울시장 시절에는 젠트리피케이션 때문에 나갔기 때문에 지금 물량이 안 나옵니다. 문재인 정부 때 물량이 많이 나온 이유는 박근혜, MB 때 풀어준 영향으로 많이 나왔기 때문에 이게 10년 걸리는 사업인데 우리 10년 동안 열심히 할 테니까 기다려줘라고 하면 국민이나 언론이 기다려주지는 않습니다. 그래서 그게 가장 관건이고요. 근본적인 문제는 서울은 주택 부족이 아니라 수요 과잉입니다. 수요가 너무 많은데 이 수요를 분산하지 않으면 현실적으로 답이 없는데 분산하는 것도 어려운 일이니까요.
◆ 조태현 : 정말 국가적인 과제죠. 수요 분산.
◇ 김인만 : 중2병보다 더 어렵죠.
◆ 조태현 : 네 알겠습니다. 재건축, 재개발을 한다고 그래도 엄청나게 공급이 늘어나는 건 아니고 예를 들어서 둔촌주공이 원래 1만 가구였던가요? 그게 올림픽 파크 포레온이 되면서?
◇ 김인만 : 1만 2천 세대가 됐죠. 원래는 그게 6천 얼마였나 5천 얼마였나 아마 그 정도였는데 늘어나긴 했는데 올림픽 파크 포레온 1만 2천 세대가 작년 말부터 올해 입주했거든요. 뭐가 달라졌습니까? 그 정도 나와도 안 된다는 건데 그 정도 물량 내년부터는 나오기도 힘들다라는 게 가장 큰 문제입니다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 정말 너무나 어려워서 과제가 너무나 많습니다. 그렇기 때문에 이재명 대통령도 여러 가지 부동산 공약들을 발표를 했었는데 대체적으로는 공급에 초점을 맞춘 그런 공약들을 내놨어요. 지금 이 공약 중에서 어떤 것들을 속도 내서 빨리 나와줘야 되겠다라고 보시는 거 소장님은 어떤 걸 보십니까?
◇ 김인만 : 이재명 정부의 지금 스탠스는 명확합니다. 지금까지 나온 얘기를 보게 되면 아니 집값이 올라가는 거 아니야? 그러니까 올라가는 걸 인정해야지 우리가 그걸 과거에는 너무 인정하지 않았던 것 같아 저는 출발선은 굉장히 좋습니다. 그걸 인정하지 않으면 집값 올라가면 불로소득이야 투기야 안 돼 무조건 막아야 돼부터 잘못된 건데 당연히 올라가죠. 우리 사유재산인데요. 인정하고 그러면 세금으로 잡기도 쉽지 않겠구나, 우리는 공급으로 늘리겠구나. 방향성은 맞는데 앞서서 이야기한 것처럼 시장이 과연 기다려 줄 것인가가 가장 문제가 되는 부분이고요. '그러면 세금 규제 절대 안 하는 거 아니야?'라고 하는데 정확히 알게 되면 추가 세금 규제를 안 한다는 거지 지금까지 나와 있는 세금 규제를 푼다는 의미는 아닙니다. 그래서 뉘앙스는 우리가 명확히 알아야 되고요. 결국에는 공급이 얼마나 속도전으로 빨리 진행이 되느냐가 관건인데 국토부 직원은 똑같거든요. 그래서 축구로 보게 되면 축구 선수는 문재인 정부나 윤석열 정부나 지금이나 똑같은 선수들이 계속 뛰고 있습니다.
◆ 조태현 : 감독하고 코치만 바뀐다.
◇ 김인만 : 감독이 바뀌었는데 다들 자기가 히딩크라고 생각하는데 히딩크 감독 되기 쉽지 않거든요. 그래서 어려운 숙제이고 저는 받아들이고 한 걸음씩 한 걸음씩 내 임기 내에 모든 걸 해결하려고 하지 말고 차기 차차기 정부까지도 갈 수 있겠다. 내가 기반을 잘 다져줘야겠다. 기초 체력이라도 만들어 줘야겠다라는 마음으로 준비를 해야 될 것 같습니다.
◆ 조태현 : 조금 다른 얘기일 수 있는데 그렇기 때문에 5년 단절적인 담임제 이 부분은 정말 빨리 손을 봐야 되는 거 아닌가라고 개인적으로는 생각을 합니다. 87년 체제가 한계에 다다른 것 같다라고 생각을 해요.
◇ 김인만 : 5년 안에 다 해결하려고 하니까요.
◆ 조태현 : 그러니까요 항상 그랬잖아요. 5년 안에 '나 아니면 안 돼' 하다 보니까 대통령실은 비대해지고 관료들은 안 움직이고 계속 비슷한 문제가 반복되고 모든 게 다시 새로 시작되고 막 그랬습니다. 아무튼 간에 재건축 초과이익 환수제 이런 것들은 폐지 요청이 있었는데 이 부분에 대해서 여당은 지금 어떤 반응 같은 게 있나요?
◇ 김인만 : 반응이 없습니다. 반응이 없을 수밖에 없는 게 못 합니다.저는 못한다고 생각하는데.
◆ 조태현 : 안 된다
◇ 김인만 : 재건축 초과이익 환수 폐지는 필요하죠. 이중과세 미실현 이익에 대한 과세 이걸 규제한다고 해서 집값이 안정되냐고 그러면 안정 효과도 없습니다. 그럼에도 불구하고 이거를 폐지를 못하는 이유는 강남 일부 재건축에 문제가 되는 거고 강남을 벗어나게 되면 재건축 초과이익 환수가 적용이 되더라도 몇 백만 원밖에 안 나옵니다. 많아야 몇천만 원 정도 수준이어서 문제되지 않고요. 몇 억 나오는 곳은 강남인데 이걸 풀어주게 되면 강남에 살지 않은 분들은 야 쟤들 세금 왜 깎아주지? 지금 재산이 수십억인데?
◆ 조태현 : 정당의 정체성이랑 연관이 되네요.
◇ 김인만 : 도대체 뭐하는 거야라는 비판의 목소리가 나오기 때문에 이 부분에 대해서는 알면서도 절대 건드리지 못하는 정책이고요. 그런 게 몇 개 있습니다. 공시가격 현실화, 윤석열 정부 때는 폐지하겠다고 했는데 이거 폐지하기도 쉽지 않고요. 결국엔 세금하고 맞물려 있습니다. 임대차 입법도 마찬가지고 양도세, 취득세, 중과세 폐지 다주택자 규제 폐지라고 하는데 이 부분에 대해서도 부자 감세 시장을 살리기 위해서 필요하다라는 게 두 가지 의견이 맞부딪히고 있기 때문에 지금 여당이 과연 서민들의 반발을 무릅쓰고 아 그래도 우리 해야 돼라고 용기를 내기에는 현실적으로 어렵지 않나 싶습니다.
◆ 조태현 : 정말 필요한 거는 욕을 먹어서라도 하라는 게 저는 그렇게 생각합니다. 정치의 목적인데 그렇게 하기는 쉽지 않죠. 선거가 있으니까. 임대차 3법은 알겠어요. 처음에 잡음도 굉장히 컸고 그렇다고 해서 지금 안정화에 접어든 이 제도를 뜯어 고치기도 부담이 굉장히 크니까 공시가격 현실화 문제 이거는 어느 방향이 맞는 방향입니까?
◇ 김인만 : 공시가격 현실화는 정답이 없는 얘기인데요. 윤석열 정부 때는 현실화가 뭔지부터 우리가 알아야 되는데 공시가격은 매년 공동주택 아파트 같은 경우는 집값의 70% 수준으로 맞춰줍니다. 왜냐하면 100%로 맞춰주게 되면 집값이 들쑥날쑥하게 되면 세금이 예를 들어서 1월 1일 기준으로 산정을 하고 올해 집값 떨어졌는데 작년에 많이 올라가게 되면 공시가격이 굉장히 많이 오르고 세금 부담이 늘어나는 부분이 있기 때문에 70% 수준으로 하는데 문재인 정부 시절에 야 70% 너무 낮은 거 아니야? 부자 감세잖아라고 해서 90% 수준으로 올리자. 2035년까지 집값 올라가는 상승률 플러스 알파로 더 올리자는 게 공시가격 현실화였고요. 윤석열 정부에서는 세금 부담 너무 크잖아 적당히 해야지라고 해서 올리는 거를 그만 올리겠다. 그러니까 집값 상승분은 반영이 되는 거고요. 추가 상승분을 막는 건데 그게 윤석열 정부에서 하다가 못 했습니다. 다시 문제가 여당으로 넘어왔는데 어떻게 할지 문재인 정부 정책을 바톤을 이어받아서 우리 다시 현실화할래라고 할지 문제가 있어 우리 안 할래라고 할지는 아직 정해지지 않았어요.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞으로 여당 국회의 움직임도 많이 지켜봐야 될 것 같습니다. 저 이거 몰랐는데요. 대선 날이었던 6월 3일이 무주택자의 날이었대요.
◇ 김인만 : 그런 게 있나요?
◆ 조태현 : 예 저도 처음 들었습니다. 지금 PD가 알려줬는데 그런데 이 무주택자분들 굉장히 많이 있고요. 이분들에게도 주거 안정은 중요한데 전세의 월세화는 갈수록 가속화되고 있고 그런데 지금까지 대책이나 공약 같은 건 없었단 말이죠. 필요한 대책 어떤 거라고 보십니까?
◇ 김인만 : 결국에는 두 가지가 다 저는 진행이 돼야 될 것 같아요. 이게 공공만 주도해서도 안 되고요. 민간한테만 맡겨둬서도 안 되고요. 한 8 대 2 정도 민간이 8 정도 하고요. 소외계층이라든지 부족한 부분에 대해서는 공공이 이 정도의 역할을 해줘야 됩니다. 민간 공공 모두 다 역할을 충분히 해줘야만 그래도 힘들지만 진행이 되는 부분입니다. 지금 공공 주도로 여러 가지를 하겠다라고 하는데요. 신도시 개발 차질 없이 진행이 돼야 될 것 같고요. 공공임대나 공공분양 주택들도 너무 적어요. 너무 물량이 안 나오는데 저는 물량을 늘릴 필요도 있겠다 LH, SH, GH 공사들 노력을 많이 해야 될 것 같고요. 민간에서도 공급 물량 많이 나와야 되는데 요즘 분양가 보면 깜짝깜짝 놀랍니다. 그래서 저는 분양가 상한제도 지금은 주변 시세 대비 한 30%를 깎아버리거든요. 그러면 건설회사들은 남는 게 없기 때문에 공급을 안 하려고 합니다. 그러면 그렇게 많이 깎지 말고 저는 한 10%에서 15% 만 깎자 대신 지역을 확대해 주자 지금은 강남 3구 용산구와 공공택지만 적용이 되거든요. 그게 아닌 지역들은 시세 그대로 분양가를 올려버리기 때문에 터무니없어요. 그래서 저는 지역을 확대하되 할인 폭은 깎자 그러면 서로가 좋지 않겠냐라는 생각을 가지고 있습니다. 이런 정책들을 적용을 해 주면 도움이 되지 않을까 적어도 생애 최초 무주택자들이 내 집 마련하는데 분양가가 천정부지에 올라가게 되면 시세대로 나오면 그게 무슨 의미가 있겠습니까? 분양가라도 건설회사들이 손해 보지 않을 정도로 한 10% 정도만 깎아도 건설회사들은 손해 보지 않습니다.
◆ 조태현 : 여러 가지 진짜 고민할 게 많은데 하나 진짜 고민되는 거 하나 어찌 됐건 전세는 시간이 갈수록 없어질 수밖에 없는 제도다라고 봤을 때 정부가 월세 쪽의 어떤 지원책 이런 것들을 강화할 필요도 있을 것 같거든요. 이런 건 방안이 있을까요?
◇ 김인만 : 지금 준비해야 될 여러 가지 중에 하나라고 보여집니다. 저는 전세 제도 좋은 제도라고 생각하거든요. 우리나라에만 있습니다만.
◆ 조태현 : 빌리는 사람 입장에서 굉장히 유리한 제도죠.
◇ 김인만 : 근데 전세금이 불안하니까 문제가 되는 부분인데 그럼 역설적으로 물론 월세로 가는 걸 저는 바꿀 수는 없다고 생각합니다. 선진국들이 다 월세를 가지고 있는데 우리만 전세를 가지고 있다면 뭔가 잘못된 거긴 맞죠 후진적인 정책은 맞는데 우리나라에서 잘 시행되고 있다면 충분히 의미가 있고요. 일본에서도 한국 전세를 연구를 하고 있다고 합니다.
◆ 조태현 : 전 세계에서 다 하던데요.
◇ 김인만 : 한국이 왜 이런 이런 제도를 가지고 있지라고 나름대로 의미가 충분히 있기 때문에 저는 전세 사기 예방, 전세금 안정성에 대해서도 대책이 나와서 소멸되는 걸 막아주면 좋을 것 같고요. 월세로 가는 부분에 대해서는 주거비 부담이 굉장히 크기 때문에 이 부분에 대해서 저소득층이라든지 신혼부부들, 청년들에 대해서는 어떻게 바우처를 지원해 주든 어떻게 지원을 해 줄지도 이번 이재명 정부에서 풀어야 될 숙제가 아닐까? 궁극적으로는 역시나 똑같은 공급 물량이 더 많이 나와야만 해결이 될 문제인데 쉽지 않고요. 또 하나는 수요 분산이기 때문에 지방이 잘 살 수 있도록 지방에 계시는 분들이 대학교 직장을 찾아서 서울 수도권으로 굳이 오지 않아도 충분히 잘 먹고 잘 살 수 있도록 일자리라든지 좋은 대학교 지방에 투자 많이 해주면 좋을 것 같습니다.
◆ 조태현 : 그건 정말 필요한 대책이긴 하죠. 갑자기 생각난 건데 오래 전에 유럽이나 미국 같은 데서 부동산 관련해서 박사학위 따신 분들 박사 논문을 보니까 다 한국의 전세 제도 이런 거랑 연관된 굉장히 재미있는 제도입니다. 우리나라의 굉장히 독특한 제도라고 할 수가 있으니까요. 지역으로 한번 가볼까요? 세종시 대선 기간 동안 굉장히 뜨거웠고 다녀오시기도 했었잖아요. 요즘 분위기는 어떻습니까?
◇ 김인만 : 요즘 분위기는 살짝 한풀 꺾인 것 같습니다. 통계를 보더라도 지금 한국부동산원 주간 매매 가격 지수 변동률을 보게 되면 0.07%까지 떨어졌고 4월 초에 한참 분위기 뜨거웠을 때 0.48%까지 껑충 뛰어 올랐는데 분위기가 한풀 꺾인 것 같습니다. 아마 통계가 나오면 나올수록 저는 내려올 것 같습니다. 현장 분위기를 보더라도 차분하고 잠잠하다라고 생각이 되는데 결국에는 국회 이전은 다 예상을 했고요. 대통령 집무실이 올 수 있다라고 해서 기대감이 단기간에 한 3월, 4월 중순까지 폭발했는데 너무 많이 올랐는 피로감은 누적이 되어 있고요. 이재명 대통령께서 청와대로 간다고 하니까요. 찬물을 확 끼얹어 버렸습니다. 나중에 세종으로 갈 수도 있겠습니다만 세종시 입장에서는 용산에서 바로 세종으로 오기를 바라지 않았을까 마음은 현실은 쉽지 않습니다만 그래서 분위기 자체가 기대감이 꺾였고요. 너무 단기간 급등을 했고 여러 가지 이유들이 있기 때문에 저는 이게 정상이다. 그런데 가격이 아직까지 떨어지지는 않습니다. 올랐고 거래가 잘 안 되고 조용한 분위기이기 때문에 여기서 안정을 찾는 게 맞지 계속 올라가서 규제 지역으로 지정되는 거는 바람직하지 않은 것 같습니다.
◆ 조태현 : 많죠. 국회나 기업이 간다 그랬을 때는 지역에 호재가 되는 거는 분명한데 대통령실 가는 게 왜 호재가 되는 거예요?
◇ 김인만 : 오히려 부작용이 더 많습니다. 고도 제한이라든지 시위. 그래서 실질적으로는 도움이 되지 않는다는 점 제가 한 번 더 말씀드리고 싶습니다. 차라리 기업이나 다른 일자리, 가지 못했던 공공기관이 가는 게 훨씬 더 이득이 많습니다.
◆ 조태현 : 그럼요 기업이 가는 게 훨씬 지역 경제에는 도움이 많이 되죠. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 정리해 볼까요?
◇ 김인만 : 이번 주도 양극화. 한강 벨트는 여전히 상승 현장에 가보면 아시는 분이 7전 8기가 아니라 4전 5기 했다고 하는데. 4번 실패하고 계좌번호를 못 받아가지고 돈을 들고 갔음에도 불구하고 5번 만에 성공했다고 하는데 강남 한강벨트는 4전 5기 상황이고요. 지방은 여전히 차가운 상황이기 때문에 정부도 투트랙 정책 잘 마련을 해서 국토부 장관 인선이라도 저는 빨리 해서 어떤 대책이 나오든지 세금 규제 안 한다고 하는데요. 제가 제 의견을 살짝 말씀드리면 가장 먼저 규제 지역을 먼저 지정을 할 것 같고요. 조정 대상 지역 토지 거래가 구역 한강 벨트 쪽은 지정이 될 것 같고요. 7월에 스트레스 DSR 3단계 시행이 돼도 집값이 올라가게 되면 대출 규제 15억 이상은 안 해줄게라는 대출 규제 나오고 그럼에도 불구하고 집값이 계속 올라간다. 결국에는 세금 규제 나오고 결국은 할 수밖에 없을 것이다.
◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 조금 전에 코스피가 2900선을 돌파했습니다. 3년 5개월 만인데요. 오늘도 외국인들의 매수세는 이어지고 있고요. 주식은 이렇게 오르더라도 집값이 이렇게 오르지 않도록 정교한 정책을 마련할 필요는 있어 보입니다. 지금까지 김인만부동산경제연구소의 김인만 소장님과 함께 부동산 다양한 이슈들 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◇ 김인만 : 감사합니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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