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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 5월 28일 (수요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협은행 부동산수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현: 노래는 핫뜨거 나오고 있는데 요즘 부동산 시장은 그렇게 뜨겁지 않은 것 같습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 살펴보도록 하죠. 오늘은 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원과 함께 상황 살펴보도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◆김효선: 네 안녕하세요.
◇조태현: 네 안녕하십니까? 위원님. 저희 방송에서 대선 직전에 마지막으로 부동산 시장을 점검하는 시간입니다. 아무튼 최근에 서울 주택의 평균 매매가가 10억 원을 넘었다고 해요. 이거 예전에 넘지 않았어요?
◆김효선: 예전에 넘었다가 최근에는 조금 주춤했었는데요. 아파트로 치면 13억이 넘는 정도로 이제는 다른 지방과는 뭐 크게는 6배~7배가 차이 날 정도로 굉장한 양극화가 지금 진행이 되고 있는 상황입니다.
◇조태현: 문재인 정부 때 출범 초기 6억에서 출범 말기에 12억 정권 말기에 이렇게 올랐던 기억이 있는데 이게 내려왔다가 다시 올라왔다는 얘기네요. 그럼 이 계기가 된 것 가운데 하나가 강남구 토지 거래 허가제 이 이후에 아파트 가격이 많이 올랐던데 확대 재지정하면서 거래가 많이 절벽 상태가 됐잖아요. 그런데도 가격은 계속 오른 거네요?
◆김효선: 네 계속 올랐습니다. 일단은 토허제가 재지정된 지역들이 강남 3구와 용산구 전체 아파트잖아요. 그러니까 마치 전국에서 이 네 지역이 가장 많이 오를 거라고 예상되는 지역이라는 인식들이 있어서 자산 여력이 되고 실제 거주가 가능하신 분들은 이 지역들을 위주로 보고 있고요. 또 갖고 계신 분들은 내놓을 이유가 크게 없기 때문에 매물과 수급 밸런스가 맞지 않는 상황이 하나가 있습니다. 그리고 잠깐 풀렸을 때 이 지역들을 매입하려고 하셨던 분들이 못 샀잖아요. 그러면 그 주변 지역을 다시 돌아보게 되겠죠. 그런데 또 최근 들어서는 과열이 되면 그 주변인 지역들 마포구라든가 이런 지역들까지도 잠글 수도 있다는 얘기가 나오니까 최근 몇 주간은 정말 급하게 매물이 사라지고 매입이 굉장히 늘어나는 상황들이 발생하고 있습니다.
◇조태현: 결국에 수요는 꾸준히 있는데 공급은 그걸 따라잡지 못하고 있다가 이런 상황을 촉발했다라고 봐야 될 것 같은데 강남 3구 쪽, 이쪽에서 수요가 퍼져 나간다면 어느 쪽을 보게 되나요? 강동이나 이런 쪽인가요?
◆김효선: 일단 가장 많이 오른 지역은 강남과 인접한 경기도 과천시고요 거의 준 강남이라고 불리는 지역이죠. 그리고 그 외에는 마포구 성동구 지역들이 좀 많이 오른 편입니다. 역시 강남 3구 다음에는 이제 마용성으로 퍼지는데 용산구는 같이 지정이 됐기 때문에 마포구와 성동구가 굉장히 급격하게 가격이 올라가고 있는 상황입니다.
◇조태현: 양극화 문제는 저희가 지난해도 그렇고 올해도 그렇고 내내 이 이야기를 할 수밖에 없게 되는데 양극화와 관련해서 대안이 필요할 것 같아요. 대선 후보들 양극화 관련된 이야기들 하고 있습니까?
◆김효선: 양극화와 관련된 얘기들을 하고는 있으나 굉장히 주력은 아닌 것 같습니다. 이번에 후보들의 그 공약 자체가 부동산을 굉장히 중심을 경제 쪽으로 많이 치우친 그런 상황인 것 같은데 양극화를 사실 해소할 수 있는 단기간의 방안이 굉장히 부족하기 때문인지 굉장히 우회적인 얘기라든가 그냥 먼 얘기 같은 것들은 하지만 구체적인 얘기는 좀 없는 상황입니다.
◇조태현: 알겠습니다. 부동산 공약에 대한 이야기 이거는 잠시 뒤에 조금 더 살펴보도록 하겠습니다. 저희가 지난주에 방송을 하면서 부동산 공약을 점검을 했는데 결국에는 결과적으로는 점검할 공약 자체가 없더라, 이런 결론 비슷하게 나왔거든요 위원님 생각은 어떠신지 잠시 뒤에 들어보도록 하겠습니다. 거래량 어떻습니까? 관망세 계속 이어지고 있나요?
◆김효선: 전국적으로 봤을 때는 관망세가 굉장히 짙다고 할 수 있을 텐데요. 아까 저희 얘기 나눴던 몇 개의 지역들은 굉장히 불장이라고 할 수 있을 정도로 거래가 많은 상황이기도 합니다. 그런데 굉장히 좀 극히 몇 개 지역이기 때문에 대부분의 사람들은 정책이 어떻게 될지도 모르고 또 지금 부동산 공약 자체가 더 뚜렷하지 않은 상황이기 때문에 초반에 세종시 이전 얘기 나오고 할 때는 특수 지역들은 그래도 굉장히 급격한 변화가 있었지만 그게 시간이 지나면서 오히려 정책 변화나 정말로 이전하는지를 좀 지켜보자 관망하자라는 심리가 더 짙어지고 있는 상황인 것 같습니다.
◇조태현: 세종시도 이제는 약간 뜨뜻미지근해졌나요?
◆김효선: 5월 들어서면서부터는 가격이 거의 고점 대비해서 80%~90% 가까이 올라와서 그런지 이제는 확실한 금액이 아니라고 생각하고 또 이전을 어디까지 할지는 지켜봐야 되잖아요. 지금은 그래서 약간은 주춤한 모습입니다.
◇조태현: 세종시도 주춤하고 전국적으로 관망세가 보인다. 그렇다면 여기에서 계기가 될 만한 게 아무래도 통화 정책이 아닌가 싶은데요. 한국은행 통화정책 방향 결정 회의가 내일 열립니다. 지금으로서는 인하가 유력한 상황인데 그런데 이 정도로 시장에 영향을 줄 가능성 위원님은 어떻게 보세요?
◆김효선: 아마도 인하가 될 가능성이 높다고 보여지는데 사실 긴 금리의 이동이 없다가 인하가 되기 시작하면서 오히려 시장 금리 그러니까 대출 금리는 이자 부담 같은 건 크게 줄지는 않았거든요. 그 대출 금리는 오히려 더 오른 분도 있고 신용도에 따라 굉장히 다르기 때문에 이번에 인하하는 폭이 크지는 않을 거라고 생각이 돼서 실질적으로 느끼는 이자 부담도 사실은 크지 않을 것 같아요. 다만 금리가 인하한다는 그런 부분들이 심리적인 영향을 줄 수는 있어서 이게 주택을 언제 매수할지 매도할지에 대한 타이밍을 결정하는 부분에 영향을 줄 것 같습니다.
◇조태현: 그렇다면 아주 제한적인 영향 정도로 전망을 해봐도 되는 건가요?
◆김효선: 네 그 정도로 보시면 될 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 여기에다 또 하나 변수 하면은 역시 부동산이 뭐 편의점에서 라면 사는 게 아니니까 대출이 중요한데 7월에 스트레스 DSR 3단계. 이렇게 되면은 관망세가 더 짙어지거나 시장에 찬 바람이 더 불거나 이렇게 되는 건 아닐까요?
◆김효선: 스트레스 DSR 3단계로 DSR이 완성이 되는데 금융 당국에서는 이 부분을 수도권 지역은 당초대로 지금 예정대로 진행이 되고 비수도권은 일단 올해까지는 유예를 시켜둔 상태거든요. 지난 년도에 이미 수도권은 1, 2 단계 스트레스 금리를 적용을 받고 있기 때문에 사실상 이번에 대출이 제한되는 금액은 좀 다소 미비하긴 합니다. 그래서 연봉에 따라 조금 차등되지만 전체적으로는 1500에서 한 5천 정도만 원 정도가 대출을 덜 받을 수 있는 대출 금액이 줄어드는 그런 영향을 받게 돼서 이 부분도 주택 가액에 따라서 이제 상대적인 체감이 좀 있을 것 같아요. 예를 들어 20억 정도 하는 아파트면 천만 원 5천만 원이 상대적으로는 크지 않을 수는 있지만 그런데 이제 4~5억 정도 되는 아파트를 매입할 때는 뭐 아예 입지를 바꿔야 되거나 하는 영향을 줄 수 도 있거든요. 그래서 이것도 이제 소득이나 그런 금액에 따라서는 조금 체감이 다를 수는 있을 것 같습니다.
◇조태현: 그렇다면 결과적으로 봤을 때는 통화 정책도 스트레스 DSR도 어떤 극적인 변화를 가져오기는 어렵을 것 같은 그런 생각이 듭니다. 이제 대선 이야기로 가보도록 하겠습니다. 부동산 공약 이것도 후보들마다 관심을 안 가질 수가 없는 사안이다 보니까 여러 가지 공약들이 나오고 있어요. 앞서서 저희가 그렇다고 해서 이거를 평가할 만한 공약 자체가 없더라, 라고 말씀을 드렸는데 위원님은 총평을 하시겠다면 어떻게 하시겠습니까?
◆김효선: 네 저도 유사한 얘기를 드릴 수밖에 없을 것 같습니다. 이번 대선처럼 그렇게 기자분들의 문의가 없는 적도 사실 많지 않았던 것 같을 정도로 부동산 공약 자체가 무게 중심이 좀 덜하고요. 그리고 내용을 보더라도 구체적인 내용이 좀 많이 빠져 있어서 평가를 하기에는 좀 섣부르지 않나 이런 내용들이 많더라고요.
◇조태현: 하긴 진짜 이번 대선만큼 공약이 눈에 띄지 않고 논란이 되지도 않는 그런 대선도 어제도 이야기를 했지만 이런 대선은 정말 처음 보는 것 같습니다. 아무리 대선이 긴박하게 치러진다고 해도 오랫동안 준비해 온 분들도 있을 텐데 정말 다들 너무 실망스러워요. 하나만 좀 짚어볼게요. 내용 중에 4기 신도시 이야기가 나왔거든요. 이거 어떻게 봐야 돼요? 가능성 있는 얘기예요?
◆김효선: 그러니까 이게 가장 그나마 신선한 내용이었던 것 같아요. 대부분은 예전에 나온 내용이거나 굉장히 좀 구체적인 내용이 빠진, 입에 올라올 만한 얘기를 아예 안 하는데 4기 신도시는 공급에 대한 여러 가지 정책을 세워야 되는데 그 안에 이재명 후보자는 도심 공급 같은 것들 전에 문재인 정권에서는 하지 않았던 이런 지원 확대에 대한 내용들도 나오긴 했잖아요. 근데 도심 공급만으로는 좀 쉽지는 않기 때문에 신도시 얘기도 확대해서 4기 신도시라는 또 새로운 하나의 공급책을 가져온 느낌이긴 해요. 그렇지만 아직까지 3기 신도시 자체도 완성이 되지 않았고 3기 신도시만도 예전에 나왔을 때만 해도 사업성이 그래도 잘 나왔던 때라서 사전 청약 이벤트 이런 것도 있었지만 지금은 코로나 이후에 비용이 너무 증가되면서 사전 청약도 취소되고 또 예정대로 진행이 잘 안 되잖아요. 그런데 여기에 4기 신도시를 얹어버리면 토지 보상부터 시작해서 그 한정된 재원에서 또다시 다른 도시들까지도 지금 신도시를 건립해야 되기 때문에 사실 현실성이 조금은 좀 부족하지 않나, 라는 생각이 듭니다.
◇조태현: 현실성 문제도 있고 애초에 눈에 띄는 공약도 없고 후보들 이름을 가리고 공약만 보면 누가 누군지 알 수가 없는 그 정도 수준인데 어찌 됐건 그 배경은 대충은 알겠어요. 그냥 논란을 만들기 싫은 거겠죠. 그렇다고 하더라도 이 내용은 꼭 들어갔어야 되는데 이게 안 보인다 싶은 거 위원님은 어떤 게 있습니까?
◆김효선: 우선은 지금은 수요보다는 공급이 더 중요하다고 판단해서 공급 얘기들을 다들 하기는 했는데요. 어디에 어떻게 하겠다는 구체적인 내용이 다들 빠져 있습니다. 지금 4기 신도시도 어디에 하겠다 이 내용은 없거든요. 그래서 그런 조금은 더 구체적이어야 되지 않나, 라는 생각이 들고요. 또 하나는 지금 지방 시장이 굉장히 좋지 않잖아요. 그래서 양극화 문제를 사실 올라가는 지역을 정부가 어떻게 할 수는 없다고 생각이 되는데 그렇지 않은 굉장히 비활성화된 지역들은 지원이 필요하거든요. 그런데 거기에 대해서 좀 파격적인 세제 지원이나 민간 임대 등록 제도나 이런 부분들이 이준석 후보 외에는 언급이 되지는 않아서 그런 지방에 대한 활성화를 어떻게 할 것인지에 대한 구체적인 내용이 좀 나왔어야 되지 않나, 라는 생각은 들더라고요.
◇조태현: 이런 것들이 좀 TV 토론에서 다뤄졌어야 될 텐데 생각나는 거는 120원, 코끼리 이런 거밖에 생각이 안 나네요. 후보들이 공약 확대 공약 공급 확대 이런 공약을 하긴 했는데 말씀하신 대로 구체성이 없다 보니까 이게 대선 이후 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있을까 이 부분도 좀 궁금하거든요. 가능성 있다고 보십니까?
◆김효선: 가능성이 사실상 현실적으로는 없다고 보여집니다.
◇조태현: 별로 영향 없을 것이다.
◆김효선: 전 정권 그리고 그 전 정권까지 올라가서 얘기를 할 수밖에 없는데 일단 문재인 정권 때는 공급을 사실상 전반기에는 거의 빠져 있었고 수요에 대한 부분만 있었잖아요. 그런 상황이라서 지금 이재명 후보도 공급에 대한 이야기들을 좀 많이 하지 않는 상황인 것 같고 반면 윤석열 후보 때는 공약만 공급에 대한 공약만 거의 있었고 임기 동안도 공급에 대한 대책만 굉장히 많이 나왔었거든요. 그런데 그것도 사실은 준공이 아니라 인허가를 목표로 했는데도 불구하고 달성하지 못했어요. 그래서 이번에 만약에 김문수 후보가 당선된다고 하면은 비슷할 텐데 그게 현실적으로 잘 되지 않은 걸 우리가 봤잖아요. 그래서 어떤 당이 들어오더라도 사실 정책도 그렇지만 지금 사업성 문제 같은 것들을 근본적으로 해결하지 않는 이상은 좀 영향을 주기는 쉽지 않다라고 봅니다.
◇조태현: 쉽지는 않은 상황. 세금 세제 혜택 같은 규제 완화도 유력 후보들의 공통점으로 꼽히는데요. 이게 양극화를 해소하기보다는 오히려 다주택자의 매수가 증가할 것이다 이런 부정적인 전망도 나오거든요. 위원님께서는 어떻게 보세요?
◆김효선: 지금 세제 관련 내용들도 가장 유력하다고 생각되는 이재명 후보는 크게 언급을 한 게 없기는 합니다. 근데 우리가 과거에 당의 성격상 종부세나 이런 소위 부자세라고 불리는 세금이 올라갈 거라고 보여지잖아요. 게다가 그 당시에 했던 공시지가 현실화가 멈춰 있는 상태라 적어도 그걸 다시 현실화시키지 않나, 라는 예상들을 많이 하고 있고요. 그리고 또 가격이 올라가는 지역들을 규제할 가능성도 높아서 그럼 그걸 또다시 세제 같은 것들로 규제를 할 수밖에 없을 텐데 그렇게 되면 과거와 동일하게 다시 또 똘똘한 더 똘똘한 한 채로 옮겨가지 않을까라는 생각들을 다들 하는 거예요.
◇조태현: 일단 말은 저렇게 하고 있는데 실제로 집권을 하면은 현재 집권 정당의 이런 것들을 봤을 때 어떻게 될지 알 수 없으니까요. 좀 불안한 부분도 분명히 존재하는 것 같습니다. 시장 상황 조금 더 살펴보고 마무리하도록 하겠습니다. 전세 같은 임대차 시장, 이쪽은 여전히 가격이 많이 오르는 것 같아요. 전세가율이 오르고 있다고 하는데 그렇다면 이게 매매 시장으로도 전이될 가능성이 있는 거 아닙니까?
◆김효선: 당연히 있다고 보여집니다. 지금 전세 시장에서 매매 시장으로 다시 옮겨가려면 중저가 위주로 보실 텐데 최근에 거래되는 것들을 보면 고가 아파트 외에는 중저가 아파트들도 저가 매물 위주로 많이들 거래가 되고 있는 상황이거든요. 그런데 향후에 지금 전세 실수요가 많아지고 있는 수도권 같은 경우에는 추가적인 입주 물량이 내년부터는 본격적으로 굉장히 줄어들게 되기 때문에 전셋값에 의한 월세 값 상승이 내년도 그 이후까지 이어질 가능성이 높습니다. 그러면 중저가 아파트들까지도 이제 수요들이 많이 좀 증가될 거라고 보고 있습니다.
◇조태현: 자 그렇다면 지금 상황에서 대선 주자들 기대하지 않는다고 해도 어찌됐건 합리적인 전월세 시장을 안정화하는 방안도 필요할 것 같아요. 어떤 대안이 있을까요?
◆김효선: 사실 이게 조금 불안한 게 뭐 임대차 입법을 더 강화해서 4+4 뭐 이런 얘기도 나오고 했었잖아요. 그래서 사실 그렇게 이렇게 지금 전월세 시장을 잡기는 어려울 것 같아요. 그게 그 기간이 지나면 폭등을 하거나 뭐 폭락을 하거나 이렇게 더 불안정한 시장을 만들 수 있기 때문에 가격을 통제하기보다는 공급으로 풀어줘야 될 수밖에 없는데요. 지금 공공에서 이런 정책들을 많이 폈지만 그게 실제로 확보되기까지는 현실적으로 어려우면 민간에서 하고 있는 그런 공급들을 안정적으로 할 수 있는 오히려 당근을 줘야 된다고 생각이 되거든요. 그러니까 상생임대 제도 같은 그런 형식의 당근 형태를 많이 줘서 지금 특히 지방 같은 경우에는 좀 매입 여력이 있는 민간 임대 사업자가 아파트 한 동을 사는 경우들도 있어요. 그런데 그런 분들이 좀 안정적으로 집값을 올리지 않고 전월세를 줄 수 있도록 그런 민간 임대사업자 제도부터 시작해서 그냥 민간인 일반인들이 할 수 있는 상생형 임대 제도 이런 것들을 좀 확대하는 게 필요하지 않을까 생각됩니다.
◇조태현: 이미 그런 경험을 해보고도 또 그런 정책이 나온다는 게 참 답답한데 어쩌면 독일식 모델 같은 것들을 벤치마크 했다고도 볼 수 있지만 우리는 뭐 주택을 보는 시선 자체가 완전히 다르니까요. 별로 참고는 안 될 것 같습니다. 전월세로 거주하시는 분들 이 부분 역시 한번 주목을 해 볼 필요가 있겠는데요. 전세 사기 여파 이렇게 여전한 상황에서 임대인 정보 조회 제도가 벌써 확대 시행됐죠. 이거 전세 사기 피해 예방에 효과가 있을까요?
◆김효선: 네 어느 정도는 효과가 있을 거라고 보여집니다. 지금 주택도시보증공사에서 전세금 반환 보증을 가입 주택에서는 보유 건수 같은 것들 그리고 보증금지 대상 여부 이런 것들을 다 열람이 가능한데 사실 이것도 정보에 취약한 계층들 어르신들이나 청년들 이런 분들한테 홍보하는 게 중요할 것 같고요. 이런 임대인들이 어떤 사람인지 조회하는 것도 방지하는 차원에서는 중요한 부분이긴 하지만 이게 또 실질적으로 그게 됐을 때 처벌을 하는 이런 것들도 강화하는 게 같이 필요할 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 이런 부분도 참고를 좀 하셔야 겠고요. 아무래도 불안한 시기니까요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◆김효선: 네 서울 집값이 공급 부족이나 뭐 금리 인하 그리고 대선까지도 모두 기대감으로 바꾸는 그런 마법과 같은 역할을 하는 것 같습니다. 이런 양극화를 잡아줄 그런 정권을 기대한다라고 말씀을 드리고 싶습니다.
◇조태현: 네 지금까지 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.
#부동산 #양극화 #토허제 #강남3구 #마용성 #공급확대 #대선 #이재명 #김문수 #이준석 #세종 #DSR #종부세
YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 5월 28일 (수요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협은행 부동산수석위원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◇조태현: 노래는 핫뜨거 나오고 있는데 요즘 부동산 시장은 그렇게 뜨겁지 않은 것 같습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈 살펴보도록 하죠. 오늘은 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원과 함께 상황 살펴보도록 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?
◆김효선: 네 안녕하세요.
◇조태현: 네 안녕하십니까? 위원님. 저희 방송에서 대선 직전에 마지막으로 부동산 시장을 점검하는 시간입니다. 아무튼 최근에 서울 주택의 평균 매매가가 10억 원을 넘었다고 해요. 이거 예전에 넘지 않았어요?
◆김효선: 예전에 넘었다가 최근에는 조금 주춤했었는데요. 아파트로 치면 13억이 넘는 정도로 이제는 다른 지방과는 뭐 크게는 6배~7배가 차이 날 정도로 굉장한 양극화가 지금 진행이 되고 있는 상황입니다.
◇조태현: 문재인 정부 때 출범 초기 6억에서 출범 말기에 12억 정권 말기에 이렇게 올랐던 기억이 있는데 이게 내려왔다가 다시 올라왔다는 얘기네요. 그럼 이 계기가 된 것 가운데 하나가 강남구 토지 거래 허가제 이 이후에 아파트 가격이 많이 올랐던데 확대 재지정하면서 거래가 많이 절벽 상태가 됐잖아요. 그런데도 가격은 계속 오른 거네요?
◆김효선: 네 계속 올랐습니다. 일단은 토허제가 재지정된 지역들이 강남 3구와 용산구 전체 아파트잖아요. 그러니까 마치 전국에서 이 네 지역이 가장 많이 오를 거라고 예상되는 지역이라는 인식들이 있어서 자산 여력이 되고 실제 거주가 가능하신 분들은 이 지역들을 위주로 보고 있고요. 또 갖고 계신 분들은 내놓을 이유가 크게 없기 때문에 매물과 수급 밸런스가 맞지 않는 상황이 하나가 있습니다. 그리고 잠깐 풀렸을 때 이 지역들을 매입하려고 하셨던 분들이 못 샀잖아요. 그러면 그 주변 지역을 다시 돌아보게 되겠죠. 그런데 또 최근 들어서는 과열이 되면 그 주변인 지역들 마포구라든가 이런 지역들까지도 잠글 수도 있다는 얘기가 나오니까 최근 몇 주간은 정말 급하게 매물이 사라지고 매입이 굉장히 늘어나는 상황들이 발생하고 있습니다.
◇조태현: 결국에 수요는 꾸준히 있는데 공급은 그걸 따라잡지 못하고 있다가 이런 상황을 촉발했다라고 봐야 될 것 같은데 강남 3구 쪽, 이쪽에서 수요가 퍼져 나간다면 어느 쪽을 보게 되나요? 강동이나 이런 쪽인가요?
◆김효선: 일단 가장 많이 오른 지역은 강남과 인접한 경기도 과천시고요 거의 준 강남이라고 불리는 지역이죠. 그리고 그 외에는 마포구 성동구 지역들이 좀 많이 오른 편입니다. 역시 강남 3구 다음에는 이제 마용성으로 퍼지는데 용산구는 같이 지정이 됐기 때문에 마포구와 성동구가 굉장히 급격하게 가격이 올라가고 있는 상황입니다.
◇조태현: 양극화 문제는 저희가 지난해도 그렇고 올해도 그렇고 내내 이 이야기를 할 수밖에 없게 되는데 양극화와 관련해서 대안이 필요할 것 같아요. 대선 후보들 양극화 관련된 이야기들 하고 있습니까?
◆김효선: 양극화와 관련된 얘기들을 하고는 있으나 굉장히 주력은 아닌 것 같습니다. 이번에 후보들의 그 공약 자체가 부동산을 굉장히 중심을 경제 쪽으로 많이 치우친 그런 상황인 것 같은데 양극화를 사실 해소할 수 있는 단기간의 방안이 굉장히 부족하기 때문인지 굉장히 우회적인 얘기라든가 그냥 먼 얘기 같은 것들은 하지만 구체적인 얘기는 좀 없는 상황입니다.
◇조태현: 알겠습니다. 부동산 공약에 대한 이야기 이거는 잠시 뒤에 조금 더 살펴보도록 하겠습니다. 저희가 지난주에 방송을 하면서 부동산 공약을 점검을 했는데 결국에는 결과적으로는 점검할 공약 자체가 없더라, 이런 결론 비슷하게 나왔거든요 위원님 생각은 어떠신지 잠시 뒤에 들어보도록 하겠습니다. 거래량 어떻습니까? 관망세 계속 이어지고 있나요?
◆김효선: 전국적으로 봤을 때는 관망세가 굉장히 짙다고 할 수 있을 텐데요. 아까 저희 얘기 나눴던 몇 개의 지역들은 굉장히 불장이라고 할 수 있을 정도로 거래가 많은 상황이기도 합니다. 그런데 굉장히 좀 극히 몇 개 지역이기 때문에 대부분의 사람들은 정책이 어떻게 될지도 모르고 또 지금 부동산 공약 자체가 더 뚜렷하지 않은 상황이기 때문에 초반에 세종시 이전 얘기 나오고 할 때는 특수 지역들은 그래도 굉장히 급격한 변화가 있었지만 그게 시간이 지나면서 오히려 정책 변화나 정말로 이전하는지를 좀 지켜보자 관망하자라는 심리가 더 짙어지고 있는 상황인 것 같습니다.
◇조태현: 세종시도 이제는 약간 뜨뜻미지근해졌나요?
◆김효선: 5월 들어서면서부터는 가격이 거의 고점 대비해서 80%~90% 가까이 올라와서 그런지 이제는 확실한 금액이 아니라고 생각하고 또 이전을 어디까지 할지는 지켜봐야 되잖아요. 지금은 그래서 약간은 주춤한 모습입니다.
◇조태현: 세종시도 주춤하고 전국적으로 관망세가 보인다. 그렇다면 여기에서 계기가 될 만한 게 아무래도 통화 정책이 아닌가 싶은데요. 한국은행 통화정책 방향 결정 회의가 내일 열립니다. 지금으로서는 인하가 유력한 상황인데 그런데 이 정도로 시장에 영향을 줄 가능성 위원님은 어떻게 보세요?
◆김효선: 아마도 인하가 될 가능성이 높다고 보여지는데 사실 긴 금리의 이동이 없다가 인하가 되기 시작하면서 오히려 시장 금리 그러니까 대출 금리는 이자 부담 같은 건 크게 줄지는 않았거든요. 그 대출 금리는 오히려 더 오른 분도 있고 신용도에 따라 굉장히 다르기 때문에 이번에 인하하는 폭이 크지는 않을 거라고 생각이 돼서 실질적으로 느끼는 이자 부담도 사실은 크지 않을 것 같아요. 다만 금리가 인하한다는 그런 부분들이 심리적인 영향을 줄 수는 있어서 이게 주택을 언제 매수할지 매도할지에 대한 타이밍을 결정하는 부분에 영향을 줄 것 같습니다.
◇조태현: 그렇다면 아주 제한적인 영향 정도로 전망을 해봐도 되는 건가요?
◆김효선: 네 그 정도로 보시면 될 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 여기에다 또 하나 변수 하면은 역시 부동산이 뭐 편의점에서 라면 사는 게 아니니까 대출이 중요한데 7월에 스트레스 DSR 3단계. 이렇게 되면은 관망세가 더 짙어지거나 시장에 찬 바람이 더 불거나 이렇게 되는 건 아닐까요?
◆김효선: 스트레스 DSR 3단계로 DSR이 완성이 되는데 금융 당국에서는 이 부분을 수도권 지역은 당초대로 지금 예정대로 진행이 되고 비수도권은 일단 올해까지는 유예를 시켜둔 상태거든요. 지난 년도에 이미 수도권은 1, 2 단계 스트레스 금리를 적용을 받고 있기 때문에 사실상 이번에 대출이 제한되는 금액은 좀 다소 미비하긴 합니다. 그래서 연봉에 따라 조금 차등되지만 전체적으로는 1500에서 한 5천 정도만 원 정도가 대출을 덜 받을 수 있는 대출 금액이 줄어드는 그런 영향을 받게 돼서 이 부분도 주택 가액에 따라서 이제 상대적인 체감이 좀 있을 것 같아요. 예를 들어 20억 정도 하는 아파트면 천만 원 5천만 원이 상대적으로는 크지 않을 수는 있지만 그런데 이제 4~5억 정도 되는 아파트를 매입할 때는 뭐 아예 입지를 바꿔야 되거나 하는 영향을 줄 수 도 있거든요. 그래서 이것도 이제 소득이나 그런 금액에 따라서는 조금 체감이 다를 수는 있을 것 같습니다.
◇조태현: 그렇다면 결과적으로 봤을 때는 통화 정책도 스트레스 DSR도 어떤 극적인 변화를 가져오기는 어렵을 것 같은 그런 생각이 듭니다. 이제 대선 이야기로 가보도록 하겠습니다. 부동산 공약 이것도 후보들마다 관심을 안 가질 수가 없는 사안이다 보니까 여러 가지 공약들이 나오고 있어요. 앞서서 저희가 그렇다고 해서 이거를 평가할 만한 공약 자체가 없더라, 라고 말씀을 드렸는데 위원님은 총평을 하시겠다면 어떻게 하시겠습니까?
◆김효선: 네 저도 유사한 얘기를 드릴 수밖에 없을 것 같습니다. 이번 대선처럼 그렇게 기자분들의 문의가 없는 적도 사실 많지 않았던 것 같을 정도로 부동산 공약 자체가 무게 중심이 좀 덜하고요. 그리고 내용을 보더라도 구체적인 내용이 좀 많이 빠져 있어서 평가를 하기에는 좀 섣부르지 않나 이런 내용들이 많더라고요.
◇조태현: 하긴 진짜 이번 대선만큼 공약이 눈에 띄지 않고 논란이 되지도 않는 그런 대선도 어제도 이야기를 했지만 이런 대선은 정말 처음 보는 것 같습니다. 아무리 대선이 긴박하게 치러진다고 해도 오랫동안 준비해 온 분들도 있을 텐데 정말 다들 너무 실망스러워요. 하나만 좀 짚어볼게요. 내용 중에 4기 신도시 이야기가 나왔거든요. 이거 어떻게 봐야 돼요? 가능성 있는 얘기예요?
◆김효선: 그러니까 이게 가장 그나마 신선한 내용이었던 것 같아요. 대부분은 예전에 나온 내용이거나 굉장히 좀 구체적인 내용이 빠진, 입에 올라올 만한 얘기를 아예 안 하는데 4기 신도시는 공급에 대한 여러 가지 정책을 세워야 되는데 그 안에 이재명 후보자는 도심 공급 같은 것들 전에 문재인 정권에서는 하지 않았던 이런 지원 확대에 대한 내용들도 나오긴 했잖아요. 근데 도심 공급만으로는 좀 쉽지는 않기 때문에 신도시 얘기도 확대해서 4기 신도시라는 또 새로운 하나의 공급책을 가져온 느낌이긴 해요. 그렇지만 아직까지 3기 신도시 자체도 완성이 되지 않았고 3기 신도시만도 예전에 나왔을 때만 해도 사업성이 그래도 잘 나왔던 때라서 사전 청약 이벤트 이런 것도 있었지만 지금은 코로나 이후에 비용이 너무 증가되면서 사전 청약도 취소되고 또 예정대로 진행이 잘 안 되잖아요. 그런데 여기에 4기 신도시를 얹어버리면 토지 보상부터 시작해서 그 한정된 재원에서 또다시 다른 도시들까지도 지금 신도시를 건립해야 되기 때문에 사실 현실성이 조금은 좀 부족하지 않나, 라는 생각이 듭니다.
◇조태현: 현실성 문제도 있고 애초에 눈에 띄는 공약도 없고 후보들 이름을 가리고 공약만 보면 누가 누군지 알 수가 없는 그 정도 수준인데 어찌 됐건 그 배경은 대충은 알겠어요. 그냥 논란을 만들기 싫은 거겠죠. 그렇다고 하더라도 이 내용은 꼭 들어갔어야 되는데 이게 안 보인다 싶은 거 위원님은 어떤 게 있습니까?
◆김효선: 우선은 지금은 수요보다는 공급이 더 중요하다고 판단해서 공급 얘기들을 다들 하기는 했는데요. 어디에 어떻게 하겠다는 구체적인 내용이 다들 빠져 있습니다. 지금 4기 신도시도 어디에 하겠다 이 내용은 없거든요. 그래서 그런 조금은 더 구체적이어야 되지 않나, 라는 생각이 들고요. 또 하나는 지금 지방 시장이 굉장히 좋지 않잖아요. 그래서 양극화 문제를 사실 올라가는 지역을 정부가 어떻게 할 수는 없다고 생각이 되는데 그렇지 않은 굉장히 비활성화된 지역들은 지원이 필요하거든요. 그런데 거기에 대해서 좀 파격적인 세제 지원이나 민간 임대 등록 제도나 이런 부분들이 이준석 후보 외에는 언급이 되지는 않아서 그런 지방에 대한 활성화를 어떻게 할 것인지에 대한 구체적인 내용이 좀 나왔어야 되지 않나, 라는 생각은 들더라고요.
◇조태현: 이런 것들이 좀 TV 토론에서 다뤄졌어야 될 텐데 생각나는 거는 120원, 코끼리 이런 거밖에 생각이 안 나네요. 후보들이 공약 확대 공약 공급 확대 이런 공약을 하긴 했는데 말씀하신 대로 구체성이 없다 보니까 이게 대선 이후 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있을까 이 부분도 좀 궁금하거든요. 가능성 있다고 보십니까?
◆김효선: 가능성이 사실상 현실적으로는 없다고 보여집니다.
◇조태현: 별로 영향 없을 것이다.
◆김효선: 전 정권 그리고 그 전 정권까지 올라가서 얘기를 할 수밖에 없는데 일단 문재인 정권 때는 공급을 사실상 전반기에는 거의 빠져 있었고 수요에 대한 부분만 있었잖아요. 그런 상황이라서 지금 이재명 후보도 공급에 대한 이야기들을 좀 많이 하지 않는 상황인 것 같고 반면 윤석열 후보 때는 공약만 공급에 대한 공약만 거의 있었고 임기 동안도 공급에 대한 대책만 굉장히 많이 나왔었거든요. 그런데 그것도 사실은 준공이 아니라 인허가를 목표로 했는데도 불구하고 달성하지 못했어요. 그래서 이번에 만약에 김문수 후보가 당선된다고 하면은 비슷할 텐데 그게 현실적으로 잘 되지 않은 걸 우리가 봤잖아요. 그래서 어떤 당이 들어오더라도 사실 정책도 그렇지만 지금 사업성 문제 같은 것들을 근본적으로 해결하지 않는 이상은 좀 영향을 주기는 쉽지 않다라고 봅니다.
◇조태현: 쉽지는 않은 상황. 세금 세제 혜택 같은 규제 완화도 유력 후보들의 공통점으로 꼽히는데요. 이게 양극화를 해소하기보다는 오히려 다주택자의 매수가 증가할 것이다 이런 부정적인 전망도 나오거든요. 위원님께서는 어떻게 보세요?
◆김효선: 지금 세제 관련 내용들도 가장 유력하다고 생각되는 이재명 후보는 크게 언급을 한 게 없기는 합니다. 근데 우리가 과거에 당의 성격상 종부세나 이런 소위 부자세라고 불리는 세금이 올라갈 거라고 보여지잖아요. 게다가 그 당시에 했던 공시지가 현실화가 멈춰 있는 상태라 적어도 그걸 다시 현실화시키지 않나, 라는 예상들을 많이 하고 있고요. 그리고 또 가격이 올라가는 지역들을 규제할 가능성도 높아서 그럼 그걸 또다시 세제 같은 것들로 규제를 할 수밖에 없을 텐데 그렇게 되면 과거와 동일하게 다시 또 똘똘한 더 똘똘한 한 채로 옮겨가지 않을까라는 생각들을 다들 하는 거예요.
◇조태현: 일단 말은 저렇게 하고 있는데 실제로 집권을 하면은 현재 집권 정당의 이런 것들을 봤을 때 어떻게 될지 알 수 없으니까요. 좀 불안한 부분도 분명히 존재하는 것 같습니다. 시장 상황 조금 더 살펴보고 마무리하도록 하겠습니다. 전세 같은 임대차 시장, 이쪽은 여전히 가격이 많이 오르는 것 같아요. 전세가율이 오르고 있다고 하는데 그렇다면 이게 매매 시장으로도 전이될 가능성이 있는 거 아닙니까?
◆김효선: 당연히 있다고 보여집니다. 지금 전세 시장에서 매매 시장으로 다시 옮겨가려면 중저가 위주로 보실 텐데 최근에 거래되는 것들을 보면 고가 아파트 외에는 중저가 아파트들도 저가 매물 위주로 많이들 거래가 되고 있는 상황이거든요. 그런데 향후에 지금 전세 실수요가 많아지고 있는 수도권 같은 경우에는 추가적인 입주 물량이 내년부터는 본격적으로 굉장히 줄어들게 되기 때문에 전셋값에 의한 월세 값 상승이 내년도 그 이후까지 이어질 가능성이 높습니다. 그러면 중저가 아파트들까지도 이제 수요들이 많이 좀 증가될 거라고 보고 있습니다.
◇조태현: 자 그렇다면 지금 상황에서 대선 주자들 기대하지 않는다고 해도 어찌됐건 합리적인 전월세 시장을 안정화하는 방안도 필요할 것 같아요. 어떤 대안이 있을까요?
◆김효선: 사실 이게 조금 불안한 게 뭐 임대차 입법을 더 강화해서 4+4 뭐 이런 얘기도 나오고 했었잖아요. 그래서 사실 그렇게 이렇게 지금 전월세 시장을 잡기는 어려울 것 같아요. 그게 그 기간이 지나면 폭등을 하거나 뭐 폭락을 하거나 이렇게 더 불안정한 시장을 만들 수 있기 때문에 가격을 통제하기보다는 공급으로 풀어줘야 될 수밖에 없는데요. 지금 공공에서 이런 정책들을 많이 폈지만 그게 실제로 확보되기까지는 현실적으로 어려우면 민간에서 하고 있는 그런 공급들을 안정적으로 할 수 있는 오히려 당근을 줘야 된다고 생각이 되거든요. 그러니까 상생임대 제도 같은 그런 형식의 당근 형태를 많이 줘서 지금 특히 지방 같은 경우에는 좀 매입 여력이 있는 민간 임대 사업자가 아파트 한 동을 사는 경우들도 있어요. 그런데 그런 분들이 좀 안정적으로 집값을 올리지 않고 전월세를 줄 수 있도록 그런 민간 임대사업자 제도부터 시작해서 그냥 민간인 일반인들이 할 수 있는 상생형 임대 제도 이런 것들을 좀 확대하는 게 필요하지 않을까 생각됩니다.
◇조태현: 이미 그런 경험을 해보고도 또 그런 정책이 나온다는 게 참 답답한데 어쩌면 독일식 모델 같은 것들을 벤치마크 했다고도 볼 수 있지만 우리는 뭐 주택을 보는 시선 자체가 완전히 다르니까요. 별로 참고는 안 될 것 같습니다. 전월세로 거주하시는 분들 이 부분 역시 한번 주목을 해 볼 필요가 있겠는데요. 전세 사기 여파 이렇게 여전한 상황에서 임대인 정보 조회 제도가 벌써 확대 시행됐죠. 이거 전세 사기 피해 예방에 효과가 있을까요?
◆김효선: 네 어느 정도는 효과가 있을 거라고 보여집니다. 지금 주택도시보증공사에서 전세금 반환 보증을 가입 주택에서는 보유 건수 같은 것들 그리고 보증금지 대상 여부 이런 것들을 다 열람이 가능한데 사실 이것도 정보에 취약한 계층들 어르신들이나 청년들 이런 분들한테 홍보하는 게 중요할 것 같고요. 이런 임대인들이 어떤 사람인지 조회하는 것도 방지하는 차원에서는 중요한 부분이긴 하지만 이게 또 실질적으로 그게 됐을 때 처벌을 하는 이런 것들도 강화하는 게 같이 필요할 것 같습니다.
◇조태현: 알겠습니다. 이런 부분도 참고를 좀 하셔야 겠고요. 아무래도 불안한 시기니까요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.
◆김효선: 네 서울 집값이 공급 부족이나 뭐 금리 인하 그리고 대선까지도 모두 기대감으로 바꾸는 그런 마법과 같은 역할을 하는 것 같습니다. 이런 양극화를 잡아줄 그런 정권을 기대한다라고 말씀을 드리고 싶습니다.
◇조태현: 네 지금까지 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.
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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)
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