![[대선공약] 이재명·김문수 부동산 공약, '재·초·환'과 '공급'..미묘한 차이가?](https://image.ytn.co.kr/general/jpg/2025/0521/202505211324442820_d.jpg)
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[뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2025년 5월 21일 (수)
□ 진행 : 이익선
□ 출연자 : 이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.
◆이익선: <이슈가 money> 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법, 부동산, 주식동향까지 각 분야의 일타강사들이 전해드리죠. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아니지만 이름만큼 구수하고 찐한 정보 주실 광수네 복덕방, 이광수 대표 명지대 실물투자분석과 겸임교수 나오셨습니다. 안녕하세요.
◇이광수: 안녕하세요.
◆이익선: 대선이 이제 얼마 안 남았습니다. 오늘은 유권자분들이 가장 관심 있어 하는 부동산 정책 후보들의 공약을 중심으로 얘기를 나눠봤으면 해서요. 후보들의 부동산 정책 다 보셨죠? 가장 뜨거운 쟁점이 ‘재초환’이에요. ‘재건축초과이익환수제’ 줄여서 재초환. 이것의 유지 여부인데 이재명 후보는 유지 입장, 김문수 후보는 폐지 입장 재초환 설명부터 부탁드릴게요.
◇이광수: 일단 재건축 초과이익은 재건축할 때 가격이 대부분 상승하지 않습니까? 그걸 일단 초과이익이라고 규정하고 그 초과이익이 일정 금액 이상일 때 세금을 내라 이겁니다. 그래서 재건축 초과이익에 대해서 환수 제도라는 이름을 붙였고요. 그럼 초과이익을 어떻게 계산하냐? 그건 재건축을 하면 준공하지 않습니까? 그러면 준공할 때 시세에다가 그전에 조합 설립 인가할 때 시세, 그러니까 사업이 진행되기 전에 그 시세를 빼줍니다. 예를 들어서 재건축을 하고 나서 이 아파트가 10억 원이 됐는데 재건축이 진행될지 안 될지를 모를 때는 5억 원이었다면 그 5억 원을 여기서 한번 빼주는 거죠. 그럼 5억 원이 남죠. 그러면 5억 원을 이제는 초과이익이라고 보는 건데 거기서 또 한 번 빼줘요. 다른 아파트 가격도 오른 게 있으니까. 그래서 일반적으로 오른 가격을 또 한 번 빼줍니다. 그래서 그냥 재건축 안 했어도 1억 원 올랐더면 다시 5억 원에서 1억 원을 또 빼주는 거죠. 그럼 4억 원이 남잖아요. 그중에서 또 이거를 개발할 때 비용이 들지 않습니까? 원가가? 그걸 한 번 더 빼줍니다. 그래서 그게 한 3억 원 정도 되면 1억 원이 초과이익으로 계산되는 거죠.
◆이익선: 이해가 금방 되는데요.
◇이광수: 네 근데 이제는 그 금액에 따라서 초과이익이 얼마나 나오는 따라서 그 비율이 달라요. 세율이. 그래서 그 금액이 5천만 원 이하면 한 푼도 내지 않아요. 근데 만약에 2.8억 원이 초과되면 50%를 내셔야 돼요. 1억 4천만 원을요. 근데 만약에 1가구 1주택이 장기 보유한다면 최대 70%가 감면됩니다.
◆이익선: 점점 복잡해지고 있어요. 이해는 다 됐습니다. 그럼 재초환, 그러니까 ‘재건축초과이익환수제’가 유지될 경우하고 폐지될 경우 부동산 시장에는 어떤 영향들이 미치게 될까요?
◇이광수: 일단 왜 문제가 되냐면 지금 서울을 중심으로 해서 주택 공급이 부족하다는 말을 많이 하잖아요. 예를 들어서 사람들이 살고 싶은 지역에 주택이 부족하다. 근데 땅이 없지 않습니까? 대부분 노후 주택이 그 안에 있는데요. 노후 주택을 재건축해서 새로 아파트를 많이 만들면 그러면 살 만한 아파트가 많아지고 그렇게 되면 시장이 좋아지는 거다 이런 거죠. 그래서 재건축이 필요하다라는 건데 중요한 게 그 재건축을 하려고 딱 보니까 이 재초환 때문에 쉽게 말해서 사업을 안 하려고 한다. 세금 내니까요. 그러니까 재초환을 없애줘야 공급이 증가하는 거 아닌가 이런 사실은 논란이 있는 거고요.
◆이익선: 근데 사실 그 이재명 후보가 유지 입장이 김문수 후보가 폐지 입장인데 두 분 다 저는 일리 있다고 생각하거든요. 그럼 어떻게 절충점을 잘 찾아서 어떻게 묘수를 내야 되는 거 아닌가요?
◇이광수: 그러니까 이게 되게 힘든 부분이 있어요. 예를 들어서 아까 말씀드린 것처럼 재건축 조합원 입장에서는 없애는 게 좋겠죠. 근데 예를 들어서 이거를 무작정 다 없애면 집값이 상승할 가능성도 있거든요. 그러면 재건축 아파트의 수익성이 올라가잖아요. 그러면 또 투자하는 사람 몰리죠.
◆이익선: 그러면 가격이 오른다?
◇이광수: 근데 이게 시장 안정이냐 또는 이걸 통해서 공급을 증가시킨 거냐. 굉장히 논란이 되는 겁니다.
◆이익선: 그렇군요. 그럼 주변의 사례 중에 초과이익이 최대치로 난 게 얼마정도였나요?
◇이광수: 아직까지 실제로 부가 세례는 있는데 납부 세례는 없어요. 근데 지금 거의 4억, 5억 원도 된다는 단지들도 나오고 있거든요. 그러다 보니까 이게 어떤 부담이 될 수가 있는 거죠.
◆이익선: 방금 얘기해 주신 것처럼 정리합니다. 재초환 즉 ‘재건축초과이익환수제가 폐지가 되면 재건축이 활성화될 가능성은 높지만 주택 가격 상승 우려가 있다 그 얘기시죠? 그럼 반대로 유지가 되면 재건축은 활성화되지 않을 것이다 이렇게 되나요?
◇이광수: 조합이라든가 아니면 민간 건설사 입장에서는 재초환 때문에 재건축 사업이 잘 진행 안 되니까 이걸 없애달라는 얘기인데 조금 생각해 볼 지점도 저는 있어 보입니다. 무슨 얘기냐면 저는 한국의 부동산 정책이 가장 문제가 된 게 그게 정치적인 어떤 성향, 그게 여든 야든 정치적으로 떠나서 저는 가장 큰 문제가 뭐냐면 신뢰가 부족하다는 거예요.
◆이익선: 어떤 것에 대한 신뢰인가요?
◇이광수: 부동산 정책에 대한 사람들의 신뢰. 가격이 오르면 세금 막 올려요. 또 가격이 막 빠지면 세금 낮춰주고 그럽니다. 그러니까 가격에 따라서 자꾸 움직이잖아요. 그래서 사람들이 정책을 믿지 않아요. 예를 들어서 이런 거죠. 이번에도 재초환이 지금 있는데 폐지했습니다. 그러면 사람들이 또 어떻게 생각하냐면 조금 있으면 또 부과하겠지. 바뀔 거니까. 그렇게 신뢰가 현저히 떨어져 있는 상황이거든요. 그러니까 정책의 효과를 내기가 굉장히 어려운 지금 한국의 부동산 실정이다. 그래서 그런 측면에서는 더 엄밀한 판단 그리고 분석이 필요하지 않느냐 생각합니다.
◆이익선: 두 대선 후보 모두 공익 주택 공급에 방점을 찍은 부동산 공약을 한 것 같은데 이거 어떻게 보세요?
◇이광수: 부동산 정책이나 공약은 크게 세 가지로 구분할 수 있어요. 첫 번째는 내가 공급을 어디 시켜줄게, 그래서 시장을 안정시켜 줄게. 이게 있을 수 있고요. 두 번째는 아까 재초환처럼 세금 정책. 세금을 어떻게 할게요, 불로소득을 어떻게 할게요 이런 부분에 대한 문제죠. 마지막으로는 개발 관련된 규제 완화라든지 규제 관련된 공약으로 나눌 수 있습니다. 그런데 이번에 대선을 잘 보면 사실은 공급 정책은 일부 있는데 세금이라든가 아니면 규제 관련된 정책이나 공약은 뚜렷하게 나오는 게 없어요. 그 이유가 저는 있어 보입니다.
◆이익선: 뭐라고 생각하세요?
◇이광수: 공급은 사실은 논란의 여지가 없어요. 공급 많이 해주면 좋은 거 아니야?라고 생각하는 거죠. 그런데 예를 들어서 세금은요. 논란이 굉장히 큽니다. 예를 들어서 종부세를 올려준다고 그러면 뭐 엄청나게 논란이 클 거고 또 종부세를 낮춰준다고 그러면 또 이쪽에서 엄청나게 논란이 클 거지 않습니까? 개발 규제 관련돼서도 마찬가지거든요. 그런 차원에서 지금 대선의 후보들은 이게 민감하게 이 부분을 건들고 싶어 하지는 않는다 그런 느낌이 들어요.
◆이익선: 글쎄 이재명 후보 쪽은 지금 공약집이 완전히 안 나왔다고 하더라고요. 그래서 굉장히 조심하는구나.
◇이광수: 특히 부동산 관련된거요. 그런데 그럼에도 불구하고 일단 두 후보의 정책은 앵커님이 말씀하신 것처럼 공급이라는 거죠. 그래서 미덕이라고 할 수도 있는데 어쨌든 공급을 많이 하면 시장이 안정될 수 있다. 살 만한 집이 많이 증가하는 거 아니냐 이런 방향성인데 두 후보가 명확히 다른 점은 이재명 후보 같은 경우에는 공공주도의 공급을 늘리겠다. 그리고 김문수 후보는 민간 주도의 공급을 늘리겠다. 같은 공급인데 이런 큰 차이는 존재하고 있습니다.
◆이익선: 이재명 후보는 좀 큰 정부, 김문수 후보는 작은 정부 이렇게 벌써 색깔 차이는 나고 있거든요. 그런데 지금 내용 들여다보니까 이재명 후보가 수도권 중심의 4기 신도시 개발, 재건축 용적률 완화 정책 그리고 김문수 후보는 그린벨트 해제, 지방 취득세 감면 포함해서 규제 완화 강조하고 있거든요. 이거는 그 시장에 그렇게 크게 영향을 주지는 않나요?
◇이광수: 일단 시장은요. 공급 정책이라든지 이 부분은 단기간에 미치는 영향은 아니잖아요. 그렇기 때문에 크게 이것 때문에 갑자기 부동산 시장이 변하거나 이렇지는 않는 상황입니다. 또 한 가지 이제 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면요, 우리가 우리나라가 왜 이렇게 정책이나 공약 부동산 공격에 민감하게 생각하냐면 투자화 돼 있기 때문이에요. 그러니까 내가 아파트를 사고 파는 데 많은 사람들이 내 실거주 목적으로 사고 그런다면 예를 들어서 세금은 크게 문제될 게 아니잖아요. 오래 사면 대부분 감면하거든요. 그런데 많은 사람들이 투자로 사고 팔고 하니까 세금이라든가 규제라든가 이런 거에 되게 민감하게 생각하죠.
◆이익선: 투자를 넘어서 투기까지도 포함이 되잖아요.
◇이광수: 그래서 이런 부분에 대해서 민감하게 생각하는데 어쨌든 공급 정책은 투자에 직접적으로 영향을 미치지 않았습니다. 그러니까 시장에 직접적으로 민감하게 영향을 주지 않는 상황이죠.
◆이익선: 그럼 토지거래 허가구역 재지정으로 서울과 수도권의 4월 아파트 상승 거래 비중은 또 감소를 한 반면에 세종시는 눈에 띄게 늘었단 말이에요. 상승 거래 비중이 52.7% 최고치를 기록했어요. 22개월 만에. 지금 이 부동산 시장의 분위기를 해석해 주세요. 이런 일이 왜 일어나죠?
◇이광수: 일단 전반적인 상황은 거래가 감소하고 있습니다. 그래서 토허제 영향도 크지만 전반적으로 거래가 서울만 볼게요. 서울 아파트 거래량이 3월에 거의 한 달에 9천 건 이상 되다가 4천 건으로 감소하고 있고요. 저는 한 2천 건으로도 줄어들 가능성이 높아 보이거든요. 그래서 거래가 줄어들고 있는 거죠. 근데 거래가 준다는 건 수요가 줄고 있다는 의미예요. 그래서 지금 전반적으로 서울이나 수도권의 부동산 시장은 수요가 줄어든 상황인거죠. 그런데 이미 전국적으로 보면 지방은 수요가 많이 줄어서 가격이 떨어진 상태였거든요. 말씀하신 세종시를 비롯해서 일부 지역은 수요가 조금씩 올라오고 있습니다.
◆이익선: 세종시가 올라가는 이유는요?
◇이광수: 가장 직접적인 이유는 가격이 많이 빠져서 변화가 시작됐었어요. 지난해 말부터 그러다가 대통령실 이전한다니까 이제 수요가 불붙은 거죠. 그래서 수요가 전국에서 가장 빠르게 지금 증가하는 곳이 세종시입니다.
◆이익선: 그렇군요. 작년 가을에 이광수 대표께서 세종을 주목하라고 얘기해 주셨었어요. 근데 그때는 아무 생각 없이 들었는데 이렇게 되는 거였군요.
◇이광수: 근데 제가 그 말씀을 왜 드렸냐면 일단 첫 번째는 세종시가 당시만 해도 아파트 가격이 거의 폭락 수준이었어요. 그래서 아무도 보지 않았어요. 근데 제가 왜 그 예시를 들었냐면 부동산은 사용 가치가 있어서 폭락은 없습니다. 그래서 어느 정도 떨어지면 사용하려는 사람들이 다시 사서 변화가 일어날 수 있습니다라는 예시를 든 거예요. 그래서 세종시도 변화가 가능하다. 근데 당시만 해도 누가 지금 세종시에 집을 사냐 이렇게 얘기하셨거든요. 근데 가격이 떨어지니까 이미 조금씩 변화가 일어나고 있었어요. 그러니까 이게 부동산의 독특한 특징입니다. 그러니까 쓰면서 투자도 가능한 자산은 없어요. 부동산을 제외하고는요. 그래서 아주 독특한 성격을 갖고 있는데 예를 들어서 주식은요. 계속 하락할 수 있습니다. 사용할 수가 없으니까. 삼성전자 주식 집에서 쓰시는 분도 안 계시잖아요.
◆이익선: 그렇죠.
◇이광수: 그런데 부동산을 사용할 수 있기 때문에 폭락은 없어요. 그래서 가격이 어느 정도 떨어지면 저희가 관심 있게 봐야 된다는 거죠.
◆이익선: 좋습니다. 세종을 좀 더 볼게요. 고운동, 새롬동, 도담동 등등 주요 지역에서 상승 거리가 아주 집중되는데 일부 단지는 직전 거래가 대비 10% 가까이나 가격이 올랐다 하거든요. 이게 이런 급등 현상이 장기적으로 봤을 때 긍정적인 신호인지 아니면 단기 과열로 정도로 봐야 되는지요?
◇이광수: 일단 지금의 상황은 단기 과열로 보고 있지는 않습니다. 왜냐하면 하락폭이 컸기 때문에 그게 회복하는 수준으로 보고요. 그래서 이제 지속적으로 상황을 지켜봐야 되겠지만 네 예를 들어서 과열될 때는 나오는 현상이 있어요. 가격은 오르는데 거래가 안 될 때는 과열이에요.
◆이익선: 가격은 오르는데 거래는 안 될 때 과열이다?
◇이광수: 그때가 항상 자산 시장의 과열을 만들거든요. 근데 지금은 거래가 되면서 오르기 때문에 사실은 과열은 아니고 당분간 지속 상승할 가능성이 있지 않느냐 보고 있습니다.
◆이익선: 과열까지는 아니고 따끈따끈한 정도다. 근데 세종시가 아직 자족 기능이 충분치 않고 교통 인프라도 솔직히 KTX 역에서도 가야 되고 이렇잖아요. 이런 부분을 감안한다면 앞으로 좋아진다는 거가 확신이 되면 더 오르겠지만 지금의 조건으로 봐서는 어느 정도 더 열기가 계속 갈 것 같나요?
◇이광수: 그 부분에 대해서 변화가 있을 가능성이 있다. 그 이유는 지금 대선 후보들이 전부 다 세종시에 이전을 약속하지 않습니까? 그러면 인프라가 따라가겠죠. 그러니까 그게 어느 시점인지는 조금 의문의 여지는 있지만 어쨌든 인프라가 개선될 수 있어요. 저희가 지금 상황을 보는 것도 중요하지만 향후로 변화를 또 예측해야 되기 때문에 그런 측면에서는 긍정적인 요소가 분명히 있다고 보고 있습니다.
◆이익선: 질문이 있는데요. 청취자 님이 ‘저는 경기도에 1997년에 구매한 24평 아파트 하고 2015년에 구매한 24평 아파트가 있는데요. 먼저 구매한 아파트가 87년에 지은 거라 재건축이 되면 장기 보유라도 1가구 2주택인데 세금을 얼마나 낼까요?’
◇이광수: 왜냐하면 매입 가격이나 이런 걸 봐야 되고 근데 어쨌든 많이 이게 수도권이기 때문에 부담되는 수준으로 내시지 않을 겁니다.
◆이익선: 알겠습니다. 근데 세종시뿐만 아니라 광주 전남 포함해서 지방 소형 아파트 거래가 활발해지고 가격도 오르고 있다는데 지방 부동산 시장의 회복세 어떻게 전망하고 해석하세요?
◇이광수: 저는 긍정적이라고 보고 있고요. 제가 아까도 말씀드렸지만 어쨌든 지방의 가격이 많이 하락했기 때문에 지금 실수요자들이 사고 있어요. 특히 말씀하신 소형 아파트 기준으로 해서 그런 일단 변화들이 있겠죠. 그래서 이게 가격이 크게 오를 수 있는 시장은 아니지만 어쨌든 조금씩 변화가 있있다. 그런 측면에서는 지방에 계시는 분들이 너무 비관하지 마시고 그리고 내 집 마련 계획도 좀 가지시고요. 지방도 마찬가지거든요. 집값이 막 오를 때는 막 사고 싶어요. 근데 집값이 막 떨어져 있으면 사기 싫거든요.
◆이익선: 심리가 참 그렇죠.
◇이광수: 그렇죠. 그래서 오히려 변화를 보시면서 내 집 마련 계획을 조금씩 차근차근 세워보셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.
◆이익선: 근데 지방 소형 아파트가 인기를 끄는 이유도 궁금한데 어떤 계층에서 이걸 사는지도 궁금하네요.
◇이광수: 그러니까 통계적으로 보면 일단 무주택자의 수요가 증가하고 있고 특히 젊은 세대 3, 40대의 무주택자분들이 지방의 소형 아파트라든지 그런 가격이 하락한 지역에 조금씩 수요가 증가하는 것으로 나타납니다.
◆이익선: 그렇군요. 상담 사연이 도착해 있는데요. 이 사연도 한번 만나보겠습니다. ‘안녕하세요, 60대 초반 올해 하반기 은퇴를 준비 중인 직장인입니다. 제가 서울 외곽에 25평 아파트 한 채를 보유하고 있는데, 최근 시세가 많이 올라 6억대 초반에 거래되고 있습니다. 노후 대비 차원에서 이 아파트를 팔고 15평 내외의 소형 아파트나 원룸으로 옮겨 전세나 월세 수익을 생각하고 있습니다. 수도권이냐, 지방이냐도 고민이 많은데 지방 쪽에는 아직 악성 미분양 주택이 많고 정부가 주택 구입 시 주택담보대출 금리를 우대해주고 있지만 실제 혜택을 받은 사례가 거의 없다는 소식도 접해 투자 방향성을 점점 잃고 있어요. 이런 상황에서 전세와 월세 중 어떤 방식이 노후 대비에 더 유리한지, 또한 투자할 만한 지역을 고를 때 어떤 점들을 중점적으로 살펴봐야 하는지 궁금해요. 광수 대표님의 현실적이고
구체적인 조언 부탁드립니다.’ 노후 대비로 기특한 아파트가 있으시군요. 어떻게 해야 됩니까?
◇이광수: 일단 이 내용에서 약간 혼동스러운 부분 왜냐하면 말씀하신 서울 외곽의 25평 아파트가 현재 거주하고 계신지 아니면 투자로 갖고 계신지 약간 불명확해요.
◆이익선: 보유라고 하시네요.
◇이광수: 그러니까요. 왜냐하면 그거에 따라서 굉장히 달라지거든요.
◆이익선: 그럼 전제를 하나 가정하죠. 내용을 보면 이 아파트에 살고 계시다는 뉘앙스가 나옵니다. 살고 계신 걸로 전제 한다면요?
◇이광수: 살고 있는 아파트가 많이 올랐으니까 예를 들어서 그 아파트를 줄여서 나머지 돈을 어떻게 할 거냐 이 고민인 거죠. 근데 그 줄이는 걸 내가 전세로 갈 거냐, 월세로 갈 거냐 이 말씀을 하시는 건데 일단 거주하는 부동산은 무조건 필요하죠. 근데 지금 은퇴하셔야 되잖아요. 그런 측면에서 가장 중요한 건 현금 흐름이에요. 그래서 월세로 가시면 안 돼요. 현금 흐름이 줄어들잖아요. 그러니까 이제는 돈을 지키셔야 돼요. 벌려고 하시는 거보다요.
◆이익선: 그렇군요.
◇이광수: 그런 입장에서는 일단 전세를 추천드립니다.
◆이익선: 근데 이분은 15평 내외로 옮기셔서 원래 가지고 있었던 25평 아파트를 전세로 할지 월세로 할지를 고민하시는 것 같아요.
◇이광수: 그렇습니다. 이제 명확해졌습니다. 다시 한 번 정리할게요. 내가 살고 있는 집을 다 이사 가는 거 확정했어요. 근데 지금 살고 있는 집을 전세로 놓을 거냐, 월세로 놓을 거냐.
◆이익선: 그렇죠. 그겁니다.
◇이광수: 저는 이 두 가지 중에 하나 선택한 다음에 월세로 하시라.
◆이익선: 역시 현금흐름이네요.
◇이광수:이건 받는 거니까요. 그런데 저는 조금 더 추천해 드리고 싶은 건 뭐냐면 파는 것도 괜찮다. 올랐으니까요.
◆이익선: 집을 파는 것. 그러면 그 목돈으로 뭘 하죠?
◇이광수: 그러니까 다른 곳에 옮겨야 되니까 그 자금으로 또 쓰시고 그 목돈에 대해서 예를 들어서 현금 흐름이 투자처를 찾아라. 그렇게 생각하시는 것도 좋아서 그걸 비교해 보셨으면 좋겠어요. 내가 지금 거주하는 거를 월세로 돌렸을 때 월세와 내가 팔았을 때 나오는 현금을 통해서 어디 투자했을 때 받는 걸 한번 비교하셔서 어느 게 더 현금 흐름 차원에서 우월한지를 판단하셨으면 좋겠습니다.
◆이익선: 좋습니다. 투자라는 게 너무 어렵잖아요. 그리고 자칫하면 잃을 수도 있고요. 그래서 은퇴 무렵에는 정말 낮은 이율로라도 본전을 지키고 싶어 하신단 말이에요. 그러니까 투자는 너무 힘들 것 같은데요.
◇이광수: 그런데 지금 이사하시고 이 아파트를 갖고 있는 것도 사실은 투자거든요. 제가 볼 때. 근데 만약에 이 아파트 가격이 갖고 있는데 떨어질 수도 있지 않습니까? 그건 누구도 모르는 일이죠.
◆이익선: 떨어질 수도 있죠.
◇이광수: 그러니까 그런 것들을 종합적으로 감안할 필요가 있다. 그래서 저는 꼭 말씀드리고 싶은 게 뭐냐면 은퇴하신다고 하니까 이제는 자산을 불려가는 것보다 현금 흐름을 창출하실 걸 고민하셨으면 좋겠어요.
◆이익선: 근데 혹시 임대 수익 외에 그러니까 주택연금이나 매각 후 전세 거주 이런 방식으로 주거 안정되고 수익을 챙길 수 있는 방법은 없을까요?
◇이광수: 그러니까 아까 말씀드린 것처럼 매각한 다음에 전세 거주하고 그 자금을 활용하는 방식도 있고요. 또 하나 사실은 그러니까 말씀하신 것처럼 주택연금을 활용할 수는 있는데 그런데 그거는 그 집에 거주하셔야 돼요.
◆이익선: 그렇군요.
◇이광수: 거주하셔야 주택연금을 받으실 수 있고 조건이 필요합니다. 뭐냐면 어쨌든 이 분은 다 해당이 되세요. 부부 합산 공시가격이 12억 원대의 아파트여야 되고 실제 거주하여야 되고 이런 조건이 붙습니다. 그리고 부부 중 1명이 55세 이상이어야 되고요. 또 하나는 뭐냐면 이렇게 만약 10억 원짜리를 주택연금을 받게 되면 월 한 220만 원에서 240만 원 정도 연금을 받게 되세요.
◆이익선: 이 방법도 고려해 볼 만하다.
◇이광수: 대신 거주를 하셔야 됩니다.
◆이익선: 거주를 해야 된다. 그러면 이거를 한마디로 다른 쪽으로 쓸 수는 없다. 근데 그 서울 외곽과 지방 중소형 아파트 거래가 늘고는 있지만 지역별 편차가 크다면서요?
◇이광수: 맞습니다.
◆이익선: 여수 같은 경우는 지금 상승 흐름이고 군 단위 지역은 미분양이 쌓이고 있다는데요. 그럼 은퇴자들이 안정적인 임대 수익을 노릴 만한 지역과 단지는 어떻게 골라야 될까요?
◇이광수: 그건 여러분들이 잘 보셔야 되는 게 거래가 활발한 지역이어야 돼요. 그게 월세든 전세든. 그래서 예를 들어서 월간이라든가 아니면 연간으로 그 아파트든 그게 오피스텔이 됐던 임대 부동산이 됐든 가장 중요한 건 거래가 얼마나 활발하냐.
◆이익선: 그 일대의 부동산을 보라는 거죠?
◇이광수: 그렇죠. 그래서 그런 거를 꼭 감안하셔야 될 것 같고요. 그래서 예를 들어서 그런 아파트의 공통점은 아파트 같은 경우는 대단지 아파트, 거래가 활발하겠죠. 그런 것들을 잘 감안하셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.
◆이익선: 그렇군요. 많이 여쭤봐야 되는데 시간이 거의 다 돼서 혹시 끝으로 짧게 은퇴자 입장에서 고려해야 되는 거 한두 가지만 더 말씀해 주신다면요?
◇이광수: 가장 중요한 거는 자산을 불린다는 초점보다도 자산을 잘 지켜야겠다는 초점으로 전화를 하셨으면 좋겠어요. 은퇴자분들은요. 그리고 또 하나 현금 흐름이 되게 중요하다. 그러면서 자산을 지키는 방법으로 투자하시라. 절대 무리하게 투자하시거나 공격적인 투자를 하실 때는 아닙니다.
◆이익선: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. <이슈가 money> 광수네 복덕방 이광수 대표 교수인데요. 명지대 실물투자 분석과 겸임 교수님이시기도 합니다. 오늘 수고 많으셨습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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□ 진행 : 이익선
□ 출연자 : 이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수
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◆이익선: <이슈가 money> 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법, 부동산, 주식동향까지 각 분야의 일타강사들이 전해드리죠. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아니지만 이름만큼 구수하고 찐한 정보 주실 광수네 복덕방, 이광수 대표 명지대 실물투자분석과 겸임교수 나오셨습니다. 안녕하세요.
◇이광수: 안녕하세요.
◆이익선: 대선이 이제 얼마 안 남았습니다. 오늘은 유권자분들이 가장 관심 있어 하는 부동산 정책 후보들의 공약을 중심으로 얘기를 나눠봤으면 해서요. 후보들의 부동산 정책 다 보셨죠? 가장 뜨거운 쟁점이 ‘재초환’이에요. ‘재건축초과이익환수제’ 줄여서 재초환. 이것의 유지 여부인데 이재명 후보는 유지 입장, 김문수 후보는 폐지 입장 재초환 설명부터 부탁드릴게요.
◇이광수: 일단 재건축 초과이익은 재건축할 때 가격이 대부분 상승하지 않습니까? 그걸 일단 초과이익이라고 규정하고 그 초과이익이 일정 금액 이상일 때 세금을 내라 이겁니다. 그래서 재건축 초과이익에 대해서 환수 제도라는 이름을 붙였고요. 그럼 초과이익을 어떻게 계산하냐? 그건 재건축을 하면 준공하지 않습니까? 그러면 준공할 때 시세에다가 그전에 조합 설립 인가할 때 시세, 그러니까 사업이 진행되기 전에 그 시세를 빼줍니다. 예를 들어서 재건축을 하고 나서 이 아파트가 10억 원이 됐는데 재건축이 진행될지 안 될지를 모를 때는 5억 원이었다면 그 5억 원을 여기서 한번 빼주는 거죠. 그럼 5억 원이 남죠. 그러면 5억 원을 이제는 초과이익이라고 보는 건데 거기서 또 한 번 빼줘요. 다른 아파트 가격도 오른 게 있으니까. 그래서 일반적으로 오른 가격을 또 한 번 빼줍니다. 그래서 그냥 재건축 안 했어도 1억 원 올랐더면 다시 5억 원에서 1억 원을 또 빼주는 거죠. 그럼 4억 원이 남잖아요. 그중에서 또 이거를 개발할 때 비용이 들지 않습니까? 원가가? 그걸 한 번 더 빼줍니다. 그래서 그게 한 3억 원 정도 되면 1억 원이 초과이익으로 계산되는 거죠.
◆이익선: 이해가 금방 되는데요.
◇이광수: 네 근데 이제는 그 금액에 따라서 초과이익이 얼마나 나오는 따라서 그 비율이 달라요. 세율이. 그래서 그 금액이 5천만 원 이하면 한 푼도 내지 않아요. 근데 만약에 2.8억 원이 초과되면 50%를 내셔야 돼요. 1억 4천만 원을요. 근데 만약에 1가구 1주택이 장기 보유한다면 최대 70%가 감면됩니다.
◆이익선: 점점 복잡해지고 있어요. 이해는 다 됐습니다. 그럼 재초환, 그러니까 ‘재건축초과이익환수제’가 유지될 경우하고 폐지될 경우 부동산 시장에는 어떤 영향들이 미치게 될까요?
◇이광수: 일단 왜 문제가 되냐면 지금 서울을 중심으로 해서 주택 공급이 부족하다는 말을 많이 하잖아요. 예를 들어서 사람들이 살고 싶은 지역에 주택이 부족하다. 근데 땅이 없지 않습니까? 대부분 노후 주택이 그 안에 있는데요. 노후 주택을 재건축해서 새로 아파트를 많이 만들면 그러면 살 만한 아파트가 많아지고 그렇게 되면 시장이 좋아지는 거다 이런 거죠. 그래서 재건축이 필요하다라는 건데 중요한 게 그 재건축을 하려고 딱 보니까 이 재초환 때문에 쉽게 말해서 사업을 안 하려고 한다. 세금 내니까요. 그러니까 재초환을 없애줘야 공급이 증가하는 거 아닌가 이런 사실은 논란이 있는 거고요.
◆이익선: 근데 사실 그 이재명 후보가 유지 입장이 김문수 후보가 폐지 입장인데 두 분 다 저는 일리 있다고 생각하거든요. 그럼 어떻게 절충점을 잘 찾아서 어떻게 묘수를 내야 되는 거 아닌가요?
◇이광수: 그러니까 이게 되게 힘든 부분이 있어요. 예를 들어서 아까 말씀드린 것처럼 재건축 조합원 입장에서는 없애는 게 좋겠죠. 근데 예를 들어서 이거를 무작정 다 없애면 집값이 상승할 가능성도 있거든요. 그러면 재건축 아파트의 수익성이 올라가잖아요. 그러면 또 투자하는 사람 몰리죠.
◆이익선: 그러면 가격이 오른다?
◇이광수: 근데 이게 시장 안정이냐 또는 이걸 통해서 공급을 증가시킨 거냐. 굉장히 논란이 되는 겁니다.
◆이익선: 그렇군요. 그럼 주변의 사례 중에 초과이익이 최대치로 난 게 얼마정도였나요?
◇이광수: 아직까지 실제로 부가 세례는 있는데 납부 세례는 없어요. 근데 지금 거의 4억, 5억 원도 된다는 단지들도 나오고 있거든요. 그러다 보니까 이게 어떤 부담이 될 수가 있는 거죠.
◆이익선: 방금 얘기해 주신 것처럼 정리합니다. 재초환 즉 ‘재건축초과이익환수제가 폐지가 되면 재건축이 활성화될 가능성은 높지만 주택 가격 상승 우려가 있다 그 얘기시죠? 그럼 반대로 유지가 되면 재건축은 활성화되지 않을 것이다 이렇게 되나요?
◇이광수: 조합이라든가 아니면 민간 건설사 입장에서는 재초환 때문에 재건축 사업이 잘 진행 안 되니까 이걸 없애달라는 얘기인데 조금 생각해 볼 지점도 저는 있어 보입니다. 무슨 얘기냐면 저는 한국의 부동산 정책이 가장 문제가 된 게 그게 정치적인 어떤 성향, 그게 여든 야든 정치적으로 떠나서 저는 가장 큰 문제가 뭐냐면 신뢰가 부족하다는 거예요.
◆이익선: 어떤 것에 대한 신뢰인가요?
◇이광수: 부동산 정책에 대한 사람들의 신뢰. 가격이 오르면 세금 막 올려요. 또 가격이 막 빠지면 세금 낮춰주고 그럽니다. 그러니까 가격에 따라서 자꾸 움직이잖아요. 그래서 사람들이 정책을 믿지 않아요. 예를 들어서 이런 거죠. 이번에도 재초환이 지금 있는데 폐지했습니다. 그러면 사람들이 또 어떻게 생각하냐면 조금 있으면 또 부과하겠지. 바뀔 거니까. 그렇게 신뢰가 현저히 떨어져 있는 상황이거든요. 그러니까 정책의 효과를 내기가 굉장히 어려운 지금 한국의 부동산 실정이다. 그래서 그런 측면에서는 더 엄밀한 판단 그리고 분석이 필요하지 않느냐 생각합니다.
◆이익선: 두 대선 후보 모두 공익 주택 공급에 방점을 찍은 부동산 공약을 한 것 같은데 이거 어떻게 보세요?
◇이광수: 부동산 정책이나 공약은 크게 세 가지로 구분할 수 있어요. 첫 번째는 내가 공급을 어디 시켜줄게, 그래서 시장을 안정시켜 줄게. 이게 있을 수 있고요. 두 번째는 아까 재초환처럼 세금 정책. 세금을 어떻게 할게요, 불로소득을 어떻게 할게요 이런 부분에 대한 문제죠. 마지막으로는 개발 관련된 규제 완화라든지 규제 관련된 공약으로 나눌 수 있습니다. 그런데 이번에 대선을 잘 보면 사실은 공급 정책은 일부 있는데 세금이라든가 아니면 규제 관련된 정책이나 공약은 뚜렷하게 나오는 게 없어요. 그 이유가 저는 있어 보입니다.
◆이익선: 뭐라고 생각하세요?
◇이광수: 공급은 사실은 논란의 여지가 없어요. 공급 많이 해주면 좋은 거 아니야?라고 생각하는 거죠. 그런데 예를 들어서 세금은요. 논란이 굉장히 큽니다. 예를 들어서 종부세를 올려준다고 그러면 뭐 엄청나게 논란이 클 거고 또 종부세를 낮춰준다고 그러면 또 이쪽에서 엄청나게 논란이 클 거지 않습니까? 개발 규제 관련돼서도 마찬가지거든요. 그런 차원에서 지금 대선의 후보들은 이게 민감하게 이 부분을 건들고 싶어 하지는 않는다 그런 느낌이 들어요.
◆이익선: 글쎄 이재명 후보 쪽은 지금 공약집이 완전히 안 나왔다고 하더라고요. 그래서 굉장히 조심하는구나.
◇이광수: 특히 부동산 관련된거요. 그런데 그럼에도 불구하고 일단 두 후보의 정책은 앵커님이 말씀하신 것처럼 공급이라는 거죠. 그래서 미덕이라고 할 수도 있는데 어쨌든 공급을 많이 하면 시장이 안정될 수 있다. 살 만한 집이 많이 증가하는 거 아니냐 이런 방향성인데 두 후보가 명확히 다른 점은 이재명 후보 같은 경우에는 공공주도의 공급을 늘리겠다. 그리고 김문수 후보는 민간 주도의 공급을 늘리겠다. 같은 공급인데 이런 큰 차이는 존재하고 있습니다.
◆이익선: 이재명 후보는 좀 큰 정부, 김문수 후보는 작은 정부 이렇게 벌써 색깔 차이는 나고 있거든요. 그런데 지금 내용 들여다보니까 이재명 후보가 수도권 중심의 4기 신도시 개발, 재건축 용적률 완화 정책 그리고 김문수 후보는 그린벨트 해제, 지방 취득세 감면 포함해서 규제 완화 강조하고 있거든요. 이거는 그 시장에 그렇게 크게 영향을 주지는 않나요?
◇이광수: 일단 시장은요. 공급 정책이라든지 이 부분은 단기간에 미치는 영향은 아니잖아요. 그렇기 때문에 크게 이것 때문에 갑자기 부동산 시장이 변하거나 이렇지는 않는 상황입니다. 또 한 가지 이제 말씀드리고 싶은 건 뭐냐면요, 우리가 우리나라가 왜 이렇게 정책이나 공약 부동산 공격에 민감하게 생각하냐면 투자화 돼 있기 때문이에요. 그러니까 내가 아파트를 사고 파는 데 많은 사람들이 내 실거주 목적으로 사고 그런다면 예를 들어서 세금은 크게 문제될 게 아니잖아요. 오래 사면 대부분 감면하거든요. 그런데 많은 사람들이 투자로 사고 팔고 하니까 세금이라든가 규제라든가 이런 거에 되게 민감하게 생각하죠.
◆이익선: 투자를 넘어서 투기까지도 포함이 되잖아요.
◇이광수: 그래서 이런 부분에 대해서 민감하게 생각하는데 어쨌든 공급 정책은 투자에 직접적으로 영향을 미치지 않았습니다. 그러니까 시장에 직접적으로 민감하게 영향을 주지 않는 상황이죠.
◆이익선: 그럼 토지거래 허가구역 재지정으로 서울과 수도권의 4월 아파트 상승 거래 비중은 또 감소를 한 반면에 세종시는 눈에 띄게 늘었단 말이에요. 상승 거래 비중이 52.7% 최고치를 기록했어요. 22개월 만에. 지금 이 부동산 시장의 분위기를 해석해 주세요. 이런 일이 왜 일어나죠?
◇이광수: 일단 전반적인 상황은 거래가 감소하고 있습니다. 그래서 토허제 영향도 크지만 전반적으로 거래가 서울만 볼게요. 서울 아파트 거래량이 3월에 거의 한 달에 9천 건 이상 되다가 4천 건으로 감소하고 있고요. 저는 한 2천 건으로도 줄어들 가능성이 높아 보이거든요. 그래서 거래가 줄어들고 있는 거죠. 근데 거래가 준다는 건 수요가 줄고 있다는 의미예요. 그래서 지금 전반적으로 서울이나 수도권의 부동산 시장은 수요가 줄어든 상황인거죠. 그런데 이미 전국적으로 보면 지방은 수요가 많이 줄어서 가격이 떨어진 상태였거든요. 말씀하신 세종시를 비롯해서 일부 지역은 수요가 조금씩 올라오고 있습니다.
◆이익선: 세종시가 올라가는 이유는요?
◇이광수: 가장 직접적인 이유는 가격이 많이 빠져서 변화가 시작됐었어요. 지난해 말부터 그러다가 대통령실 이전한다니까 이제 수요가 불붙은 거죠. 그래서 수요가 전국에서 가장 빠르게 지금 증가하는 곳이 세종시입니다.
◆이익선: 그렇군요. 작년 가을에 이광수 대표께서 세종을 주목하라고 얘기해 주셨었어요. 근데 그때는 아무 생각 없이 들었는데 이렇게 되는 거였군요.
◇이광수: 근데 제가 그 말씀을 왜 드렸냐면 일단 첫 번째는 세종시가 당시만 해도 아파트 가격이 거의 폭락 수준이었어요. 그래서 아무도 보지 않았어요. 근데 제가 왜 그 예시를 들었냐면 부동산은 사용 가치가 있어서 폭락은 없습니다. 그래서 어느 정도 떨어지면 사용하려는 사람들이 다시 사서 변화가 일어날 수 있습니다라는 예시를 든 거예요. 그래서 세종시도 변화가 가능하다. 근데 당시만 해도 누가 지금 세종시에 집을 사냐 이렇게 얘기하셨거든요. 근데 가격이 떨어지니까 이미 조금씩 변화가 일어나고 있었어요. 그러니까 이게 부동산의 독특한 특징입니다. 그러니까 쓰면서 투자도 가능한 자산은 없어요. 부동산을 제외하고는요. 그래서 아주 독특한 성격을 갖고 있는데 예를 들어서 주식은요. 계속 하락할 수 있습니다. 사용할 수가 없으니까. 삼성전자 주식 집에서 쓰시는 분도 안 계시잖아요.
◆이익선: 그렇죠.
◇이광수: 그런데 부동산을 사용할 수 있기 때문에 폭락은 없어요. 그래서 가격이 어느 정도 떨어지면 저희가 관심 있게 봐야 된다는 거죠.
◆이익선: 좋습니다. 세종을 좀 더 볼게요. 고운동, 새롬동, 도담동 등등 주요 지역에서 상승 거리가 아주 집중되는데 일부 단지는 직전 거래가 대비 10% 가까이나 가격이 올랐다 하거든요. 이게 이런 급등 현상이 장기적으로 봤을 때 긍정적인 신호인지 아니면 단기 과열로 정도로 봐야 되는지요?
◇이광수: 일단 지금의 상황은 단기 과열로 보고 있지는 않습니다. 왜냐하면 하락폭이 컸기 때문에 그게 회복하는 수준으로 보고요. 그래서 이제 지속적으로 상황을 지켜봐야 되겠지만 네 예를 들어서 과열될 때는 나오는 현상이 있어요. 가격은 오르는데 거래가 안 될 때는 과열이에요.
◆이익선: 가격은 오르는데 거래는 안 될 때 과열이다?
◇이광수: 그때가 항상 자산 시장의 과열을 만들거든요. 근데 지금은 거래가 되면서 오르기 때문에 사실은 과열은 아니고 당분간 지속 상승할 가능성이 있지 않느냐 보고 있습니다.
◆이익선: 과열까지는 아니고 따끈따끈한 정도다. 근데 세종시가 아직 자족 기능이 충분치 않고 교통 인프라도 솔직히 KTX 역에서도 가야 되고 이렇잖아요. 이런 부분을 감안한다면 앞으로 좋아진다는 거가 확신이 되면 더 오르겠지만 지금의 조건으로 봐서는 어느 정도 더 열기가 계속 갈 것 같나요?
◇이광수: 그 부분에 대해서 변화가 있을 가능성이 있다. 그 이유는 지금 대선 후보들이 전부 다 세종시에 이전을 약속하지 않습니까? 그러면 인프라가 따라가겠죠. 그러니까 그게 어느 시점인지는 조금 의문의 여지는 있지만 어쨌든 인프라가 개선될 수 있어요. 저희가 지금 상황을 보는 것도 중요하지만 향후로 변화를 또 예측해야 되기 때문에 그런 측면에서는 긍정적인 요소가 분명히 있다고 보고 있습니다.
◆이익선: 질문이 있는데요. 청취자 님이 ‘저는 경기도에 1997년에 구매한 24평 아파트 하고 2015년에 구매한 24평 아파트가 있는데요. 먼저 구매한 아파트가 87년에 지은 거라 재건축이 되면 장기 보유라도 1가구 2주택인데 세금을 얼마나 낼까요?’
◇이광수: 왜냐하면 매입 가격이나 이런 걸 봐야 되고 근데 어쨌든 많이 이게 수도권이기 때문에 부담되는 수준으로 내시지 않을 겁니다.
◆이익선: 알겠습니다. 근데 세종시뿐만 아니라 광주 전남 포함해서 지방 소형 아파트 거래가 활발해지고 가격도 오르고 있다는데 지방 부동산 시장의 회복세 어떻게 전망하고 해석하세요?
◇이광수: 저는 긍정적이라고 보고 있고요. 제가 아까도 말씀드렸지만 어쨌든 지방의 가격이 많이 하락했기 때문에 지금 실수요자들이 사고 있어요. 특히 말씀하신 소형 아파트 기준으로 해서 그런 일단 변화들이 있겠죠. 그래서 이게 가격이 크게 오를 수 있는 시장은 아니지만 어쨌든 조금씩 변화가 있있다. 그런 측면에서는 지방에 계시는 분들이 너무 비관하지 마시고 그리고 내 집 마련 계획도 좀 가지시고요. 지방도 마찬가지거든요. 집값이 막 오를 때는 막 사고 싶어요. 근데 집값이 막 떨어져 있으면 사기 싫거든요.
◆이익선: 심리가 참 그렇죠.
◇이광수: 그렇죠. 그래서 오히려 변화를 보시면서 내 집 마련 계획을 조금씩 차근차근 세워보셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.
◆이익선: 근데 지방 소형 아파트가 인기를 끄는 이유도 궁금한데 어떤 계층에서 이걸 사는지도 궁금하네요.
◇이광수: 그러니까 통계적으로 보면 일단 무주택자의 수요가 증가하고 있고 특히 젊은 세대 3, 40대의 무주택자분들이 지방의 소형 아파트라든지 그런 가격이 하락한 지역에 조금씩 수요가 증가하는 것으로 나타납니다.
◆이익선: 그렇군요. 상담 사연이 도착해 있는데요. 이 사연도 한번 만나보겠습니다. ‘안녕하세요, 60대 초반 올해 하반기 은퇴를 준비 중인 직장인입니다. 제가 서울 외곽에 25평 아파트 한 채를 보유하고 있는데, 최근 시세가 많이 올라 6억대 초반에 거래되고 있습니다. 노후 대비 차원에서 이 아파트를 팔고 15평 내외의 소형 아파트나 원룸으로 옮겨 전세나 월세 수익을 생각하고 있습니다. 수도권이냐, 지방이냐도 고민이 많은데 지방 쪽에는 아직 악성 미분양 주택이 많고 정부가 주택 구입 시 주택담보대출 금리를 우대해주고 있지만 실제 혜택을 받은 사례가 거의 없다는 소식도 접해 투자 방향성을 점점 잃고 있어요. 이런 상황에서 전세와 월세 중 어떤 방식이 노후 대비에 더 유리한지, 또한 투자할 만한 지역을 고를 때 어떤 점들을 중점적으로 살펴봐야 하는지 궁금해요. 광수 대표님의 현실적이고
구체적인 조언 부탁드립니다.’ 노후 대비로 기특한 아파트가 있으시군요. 어떻게 해야 됩니까?
◇이광수: 일단 이 내용에서 약간 혼동스러운 부분 왜냐하면 말씀하신 서울 외곽의 25평 아파트가 현재 거주하고 계신지 아니면 투자로 갖고 계신지 약간 불명확해요.
◆이익선: 보유라고 하시네요.
◇이광수: 그러니까요. 왜냐하면 그거에 따라서 굉장히 달라지거든요.
◆이익선: 그럼 전제를 하나 가정하죠. 내용을 보면 이 아파트에 살고 계시다는 뉘앙스가 나옵니다. 살고 계신 걸로 전제 한다면요?
◇이광수: 살고 있는 아파트가 많이 올랐으니까 예를 들어서 그 아파트를 줄여서 나머지 돈을 어떻게 할 거냐 이 고민인 거죠. 근데 그 줄이는 걸 내가 전세로 갈 거냐, 월세로 갈 거냐 이 말씀을 하시는 건데 일단 거주하는 부동산은 무조건 필요하죠. 근데 지금 은퇴하셔야 되잖아요. 그런 측면에서 가장 중요한 건 현금 흐름이에요. 그래서 월세로 가시면 안 돼요. 현금 흐름이 줄어들잖아요. 그러니까 이제는 돈을 지키셔야 돼요. 벌려고 하시는 거보다요.
◆이익선: 그렇군요.
◇이광수: 그런 입장에서는 일단 전세를 추천드립니다.
◆이익선: 근데 이분은 15평 내외로 옮기셔서 원래 가지고 있었던 25평 아파트를 전세로 할지 월세로 할지를 고민하시는 것 같아요.
◇이광수: 그렇습니다. 이제 명확해졌습니다. 다시 한 번 정리할게요. 내가 살고 있는 집을 다 이사 가는 거 확정했어요. 근데 지금 살고 있는 집을 전세로 놓을 거냐, 월세로 놓을 거냐.
◆이익선: 그렇죠. 그겁니다.
◇이광수: 저는 이 두 가지 중에 하나 선택한 다음에 월세로 하시라.
◆이익선: 역시 현금흐름이네요.
◇이광수:이건 받는 거니까요. 그런데 저는 조금 더 추천해 드리고 싶은 건 뭐냐면 파는 것도 괜찮다. 올랐으니까요.
◆이익선: 집을 파는 것. 그러면 그 목돈으로 뭘 하죠?
◇이광수: 그러니까 다른 곳에 옮겨야 되니까 그 자금으로 또 쓰시고 그 목돈에 대해서 예를 들어서 현금 흐름이 투자처를 찾아라. 그렇게 생각하시는 것도 좋아서 그걸 비교해 보셨으면 좋겠어요. 내가 지금 거주하는 거를 월세로 돌렸을 때 월세와 내가 팔았을 때 나오는 현금을 통해서 어디 투자했을 때 받는 걸 한번 비교하셔서 어느 게 더 현금 흐름 차원에서 우월한지를 판단하셨으면 좋겠습니다.
◆이익선: 좋습니다. 투자라는 게 너무 어렵잖아요. 그리고 자칫하면 잃을 수도 있고요. 그래서 은퇴 무렵에는 정말 낮은 이율로라도 본전을 지키고 싶어 하신단 말이에요. 그러니까 투자는 너무 힘들 것 같은데요.
◇이광수: 그런데 지금 이사하시고 이 아파트를 갖고 있는 것도 사실은 투자거든요. 제가 볼 때. 근데 만약에 이 아파트 가격이 갖고 있는데 떨어질 수도 있지 않습니까? 그건 누구도 모르는 일이죠.
◆이익선: 떨어질 수도 있죠.
◇이광수: 그러니까 그런 것들을 종합적으로 감안할 필요가 있다. 그래서 저는 꼭 말씀드리고 싶은 게 뭐냐면 은퇴하신다고 하니까 이제는 자산을 불려가는 것보다 현금 흐름을 창출하실 걸 고민하셨으면 좋겠어요.
◆이익선: 근데 혹시 임대 수익 외에 그러니까 주택연금이나 매각 후 전세 거주 이런 방식으로 주거 안정되고 수익을 챙길 수 있는 방법은 없을까요?
◇이광수: 그러니까 아까 말씀드린 것처럼 매각한 다음에 전세 거주하고 그 자금을 활용하는 방식도 있고요. 또 하나 사실은 그러니까 말씀하신 것처럼 주택연금을 활용할 수는 있는데 그런데 그거는 그 집에 거주하셔야 돼요.
◆이익선: 그렇군요.
◇이광수: 거주하셔야 주택연금을 받으실 수 있고 조건이 필요합니다. 뭐냐면 어쨌든 이 분은 다 해당이 되세요. 부부 합산 공시가격이 12억 원대의 아파트여야 되고 실제 거주하여야 되고 이런 조건이 붙습니다. 그리고 부부 중 1명이 55세 이상이어야 되고요. 또 하나는 뭐냐면 이렇게 만약 10억 원짜리를 주택연금을 받게 되면 월 한 220만 원에서 240만 원 정도 연금을 받게 되세요.
◆이익선: 이 방법도 고려해 볼 만하다.
◇이광수: 대신 거주를 하셔야 됩니다.
◆이익선: 거주를 해야 된다. 그러면 이거를 한마디로 다른 쪽으로 쓸 수는 없다. 근데 그 서울 외곽과 지방 중소형 아파트 거래가 늘고는 있지만 지역별 편차가 크다면서요?
◇이광수: 맞습니다.
◆이익선: 여수 같은 경우는 지금 상승 흐름이고 군 단위 지역은 미분양이 쌓이고 있다는데요. 그럼 은퇴자들이 안정적인 임대 수익을 노릴 만한 지역과 단지는 어떻게 골라야 될까요?
◇이광수: 그건 여러분들이 잘 보셔야 되는 게 거래가 활발한 지역이어야 돼요. 그게 월세든 전세든. 그래서 예를 들어서 월간이라든가 아니면 연간으로 그 아파트든 그게 오피스텔이 됐던 임대 부동산이 됐든 가장 중요한 건 거래가 얼마나 활발하냐.
◆이익선: 그 일대의 부동산을 보라는 거죠?
◇이광수: 그렇죠. 그래서 그런 거를 꼭 감안하셔야 될 것 같고요. 그래서 예를 들어서 그런 아파트의 공통점은 아파트 같은 경우는 대단지 아파트, 거래가 활발하겠죠. 그런 것들을 잘 감안하셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.
◆이익선: 그렇군요. 많이 여쭤봐야 되는데 시간이 거의 다 돼서 혹시 끝으로 짧게 은퇴자 입장에서 고려해야 되는 거 한두 가지만 더 말씀해 주신다면요?
◇이광수: 가장 중요한 거는 자산을 불린다는 초점보다도 자산을 잘 지켜야겠다는 초점으로 전화를 하셨으면 좋겠어요. 은퇴자분들은요. 그리고 또 하나 현금 흐름이 되게 중요하다. 그러면서 자산을 지키는 방법으로 투자하시라. 절대 무리하게 투자하시거나 공격적인 투자를 하실 때는 아닙니다.
◆이익선: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. <이슈가 money> 광수네 복덕방 이광수 대표 교수인데요. 명지대 실물투자 분석과 겸임 교수님이시기도 합니다. 오늘 수고 많으셨습니다.
YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)
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