- 공시지가 이의신청 6,368건 중 81%가 공시가 상향 요구…이례적
- 서울, 공시지가 1년새 반등…1.33% 상승세
- 지난 1월 표준지공시지가 상향하며 개별공시지가 상승에 영향
- 서울에서 가장 비싼 땅, 명동 '네이처리퍼블릭 명동월드점'
- 강남 2.04%, 서초 1.65%, 강동 1.55% 순으로 상승
#공시지가 #빌라 #세금 #
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- 지난 1월 표준지공시지가 상향하며 개별공시지가 상승에 영향
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 5월 2일 (목요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 수석 연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 조태현 기자(이하 조태현) : 이번에는 부동산 이야기 조금 해보도록 하죠. 부동산에서 상당히 중요하게 적용되는 그런 요소가 있습니다. 바로 공시가격인데요. 올해 서울의 공시가격이 발표됐습니다. 큰 폭으로 하락했던 작년. 하지만 올해는 개별 공시지가가 다시 상승세로 돌아섰습니다. 그런데 이런 상황 속에서 그 주택을 소유한 집주인들이 오히려 공시가격을 더 올려달라 이런 요구를 하고 있다는데요. 그 이유도 한번 살펴보도록 하고요. 그리고 3월에 아파트 매매 거래량이 4천 건에 달했다고 합니다. 부동산 시장 상황이 나아지는 게 아닌가 이런 전망도 나오고 있는데요. 부동산 하면 이분이죠. 윤지해 부동산 R114 수석연구원과 전화 연결해서 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 연구원님 나와 계시죠?
◆ 윤지해 부동산R114 수석 연구원 (이하 윤지해) : 네 안녕하세요.
◇ 조태현: 네 오랜만에 뵙습니다.
◆ 윤지해 : 네 오랜만입니다.
◇ 조태현: 일단은 공시가격 오늘 말씀을 먼저 시작을 했는데 이 공시가격이 뭔지 이것부터 잘 모르시는 분들 있을 테니까 좀 설명 부탁드릴게요.
◆ 윤지해 : 네 공시가격이라는 게 좀 복잡하게 설명하면 사실 끝도 없이 복잡해지는 부분들이라 좀 간단하게 설명하도록 하겠습니다. 정부가 사실 매년 특정 시기를 정해서 공시가격이라는 것들을 발표하는데요. 지자체와 국세청에서 부과하는 재산세나 각종 조세와 부담금 부과의 기초 자료가 됩니다. 물론 시장에서 실제 거래되는 금액이나 시세와는 일정한 편차가 있는데요. 다만 소비자가 참고하는 가격의 기준점이 된다는 점에서 의미가 있고요. 토지나 주택, 건물, 부동산 공시가격 종류가 굉장히 다양한데 토지 같은 경우는 표준지 공시지가라는 게 있고 개별 공시지가가 따로 있고요. 주택 같은 경우는 표준 단독주택과 개별 단독주택 공시가격 제도가 따로 있고요. 여기에 이제 공동주택 공시가격이라는 것들이 또 따로 있는데 이게 이제 단독주택을 제외하고 아파트, 연립, 다세대주택 등이 주요 대상이고요. 토지와 건물을 일괄해서 적정 가격을 공시한다고 볼 수 있습니다.
◇ 조태현: 말씀하신 내용의 핵심을 보면은 가격의 기준점 그리고 조세 이런 것들의 기준점이라고 요약을 해볼 수가 있겠는데요. 서울 지역 매년 4월 말에 발표가 되는데 서울 지역을 보면 1년 만에 상승 전환을 했습니다. 올해 얼마나 올랐습니까?
◆ 윤지해 : 4월 말에 발표된 공동주택 공시가격 기준으로 한번 살펴보시면 평균적으로 1.52% 상승을 했고요.
◇ 조태현: 1.52%요.
◆ 윤지해 : 이게 17개 시도 중에서 서울 경기 인천, 세종, 대전, 충북 강원까지 7개 지역에서 상승을 했는데 세종시가 6.44% 올라서 가장 많이 상승을 했고요. 나머지 지역들 서울을 포함한 나머지 지역들은 1~3% 수준에서 올랐고 반면에 그 외 10개 지역들에서는 하락한 걸로 확인이 됩니다.
◇ 조태현: 세종시는 왜 이렇게 많이 올랐어요?
◆ 윤지해 : 세종시 같은 경우는 최근 한 2년 사이에 하락 폭이 가장 컸고요. 그러다 보니까 이 반등하는 속도도 빠르다 이렇게 볼 수가 있습니다.
◇ 조태현: 서울만 놓고 봤을 때 지역별로는 좀 편차가 있었습니까?
◆ 윤지해 : 지역별로는 사실 전반적으로 다 오르긴 했습니다만 이 경우는 토지 개별 공시지가 기준으로 보게 되면 1.34% 상승을 했고요. 개별지 86만 3,191필지 중에서 지가가 상승한 토지가 90.3%에 이르고요. 하락한 토지는 4.4% 수준에 불과했고요. 모든 자치구가 일단 공시가격이 상승을 했고요. 강남구가 2.4%, 서초구가 1.65%, 성동구가 1.58%, 강동구가 1.55% 순으로 상승률을 보였습니다. 그중에서 또 설명드릴 게 서울에서 공시지가가 가장 높은 곳은 2004년부터 최고가를 이어가는 곳이 있는데요. 중구, 충무로 일가의 상업용 토지가 제곱미터당 1억 7,540만 원인 반면에 최저 지가는 도봉구, 도봉동 산에 해당되는 자연림인데 이게 제곱미터당 6,710만 원으로 편차가 엄청나게 나 있습니다.
◇ 조태현: 충무로는 화장품 가게 들어 있는 거기 말씀하시는 건가요?
◆ 윤지해 : 네 맞습니다.
◇ 조태현: 이렇게 작년 하락세에서 다시 반등한 이유는 이거는 뭘까요? 표준 공시지가 이거랑 연관이 있다고 봐야 되나요?
◆ 윤지해 : 표준지 공시지가라는 게 있고요. 그리고 이제 개별 공시지가라는 게 있는데 표준지 공시지가는 대표 토지들을 말하는 겁니다. 그래서 이 두 가지 지표는 상호 연계가 돼 있는데 올해 상향 결정됐던 표준지 공시지가 영향에 따라서 개별공시지가 또한 소폭 상승했다고 분석할 수 있고요. 국토교통부가 1월에 개별공시지가 산정의 기준이 되는 표준지 공시지가를 2020년 수준의 현실화율이라는 것들을 적용을 해서 일부 상향 조정한 영향을 받았다 이렇게 평가를 할 수 있습니다.
◇ 조태현: 근데 좀 최근에 이해가 안 되는 게 하나 있는데 보통 이렇게 공시가격이 오르면 앞서도 말씀하신 것처럼 이게 조세의 기준점이 되기 때문에 올랐을 때 집주인들 입장에서는 꼭 이렇게 행복한 이런 일은 아니잖아요. 그런데 최근에는 이 집주인들이 공시가격을 올려달라 이런 요청도 있다고 해요. 이거 배경이 뭔가요?
◆ 윤지해 : 배경을 설명을 드리자면 전세라는 상품들이 자리하고 있는데 일단 수치를 한번 설명해 드리면 이의신청 건수가 6,368건이 있습니다. 그중에서 상향해달라는 요청이 5,163건, 하향이 1,205건인데 무려 81% 비중에서 공시가격 상향 요구를 했습니다. 물건별로 좀 보시면 빌라 등의 다세대 주택에서의 상향 요청이 많았고요. 집주인들이 공시가격을 올려달라고 요청한 이유는 아까 설명 드린 것처럼 주택도시보증공사에서의 전세보증금 반환보증에 그 이유가 있습니다. 이게 왜 그러냐면 지난해부터 전세보증보험 가입 기준이 감정평가 금액이 아닌 공시가격을 최우선으로 사용하도록 변경이 됐는데요. 거기다가 과거에는 전세보증금이 공시가격의 150% 이내라면 보증보험에 가입을 할 수 있었는데 이 한도도 역시 126%로 내려갔습니다. 이 때문에 보증보험에 가입하지 않은 빌라 같은 경우는 새로운 세입자를 구하기가 어려워지기 때문에 아무래도 공시가격 상향 조정을 해달라라는 요청이 이제 빌라 같은 비 아파트 영역에서 좀 많았다 평가되는 부분입니다.
◇ 조태현: 그래서 다세대 주택 쪽이 좀 더 많았던 거군요.
◆ 윤지해 : 네 맞습니다.
◇ 조태현: 이 공시가격 상향 요구가 하락 요구보다 더 많았던 거 이것도 이례적이라고 볼 수 있는 건가요?
◆ 윤지해 : 맞습니다. 일반적이지 않고요. 보통 세금 산정의 기준이 되기 때문에 아무래도 부과금이 늘어나는 이슈가 있으면서도 이걸 요청했다는 건 결국은 집주인들 혹은 임대 사업하시는 분들이 유동성이 굉장히 메말라 있는 상황에서 세입자를 구하기 어려워지면 사실은 본 반환 자체가 좀 어려워지는 이슈가 발생합니다.
◇ 조태현: 지금 유동성이 좋을 수가 없는 시기니까 아무래도 그런 게 있겠군요. 그러면 이번에는 다세대 주택에서 떠나서 아파트 이야기를 한번 해보도록 하겠습니다. 3월에 서울 아파트 월간 거래량 4천 건이 넘었다 이렇게 나오던데 이 거래량이 좀 많이 늘어난 거죠. 이 정도면?
◆ 윤지해 : 이 정도면 유의미한 숫자들로 설명을 할 수가 있는데 그 부분은 조금 이따가 다시 설명을 한다고 말씀을 드리고요. 일단 3월 기준으로 보시면 4천 건을 넘어섰는데 이게 무려 2021년 8월 이후에 2년 7개월 만에 가장 많은 거래량입니다. 매매 거래 건수에서. 수요자 입장에서 생각을 한번 해보면 1년 연속으로 오르고 있는 전월세 가격이 자리하고 있고요. 그리고 최근 들어서 공사비 인플레이션이 발생하면서 신축 분양가 부담도 계속 커지고 있습니다. 그러다 보니까 수요자 입장에서는 전세 상품에 있어도 불안하고 혹은 청약을 하려고 해도 분양가 부담이 커지고 있는 상황들이다 보니까 이에 따라서 이제 부담이 조금 덜한 서울 중저가 지역에서 최근 들어서 노원구 쪽에서의 거래량이 늘고 있거든요. 그러다 보니까 그쪽에 이제 급매물들 중심으로 대출 한도나 이자 비용 등에서 부담 가능한 수준에서 전월세 시장에서 매매 쪽으로 갈아타기에 나서고 있는 것으로 평가를 하고 있습니다.
◇ 조태현: 그럼 이게 약간 추세적인 반등 정도로도 볼 수 있는 거예요?
◆ 윤지해 : 이게 추세에 대한 의미를 해석하려면 이 거래량에 대한 의미들을 다르게 해석되는 지점이 있는지 봐야 되는데 이게 이제 유의미한 지점이 하나 있습니다. 그러니까 최근 1년을 보시면 정부 주도로 대출 규제 완화 정책이었던 특례 보금자리론이 있었습니다.
그게 6억 원에서 9억 원 이하 사이에서 DSR 총부채 원리금 상환 비율도 배제하는 조건이어서 이게 1년 동안 시행이 되다가 1월 말에 이제 종료가 됐거든요. 반면에 최근의 거래량 상승 부분들을 보시면 정부의 가계부채 관리 강화 방침이 있습니다. 이게 이제 스트레스 DSR 도입된 부분들이 같이 연계돼 있는데 이러한 분위기 속에서도 전년도보다 거래량이 많고 2년 7개월 전인 2021년 상승기였거든요. 그때보다 거래량이 많다라는 점에서는 그 의미를 이제 반드시 짚고 넘어가야 되는 시점이라고 할 수가 있습니다.
◇ 조태현: 항상 느끼는 거지만은 연구원님은 항상 막힘이 없으세요. 오늘도 다양한 부동산 이야기 잘 전해주셨고요. 오늘 말씀은 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 수석 연구원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆ 윤지해 : 고맙습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2024년 5월 2일 (목요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 수석 연구원
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
◇ 조태현 기자(이하 조태현) : 이번에는 부동산 이야기 조금 해보도록 하죠. 부동산에서 상당히 중요하게 적용되는 그런 요소가 있습니다. 바로 공시가격인데요. 올해 서울의 공시가격이 발표됐습니다. 큰 폭으로 하락했던 작년. 하지만 올해는 개별 공시지가가 다시 상승세로 돌아섰습니다. 그런데 이런 상황 속에서 그 주택을 소유한 집주인들이 오히려 공시가격을 더 올려달라 이런 요구를 하고 있다는데요. 그 이유도 한번 살펴보도록 하고요. 그리고 3월에 아파트 매매 거래량이 4천 건에 달했다고 합니다. 부동산 시장 상황이 나아지는 게 아닌가 이런 전망도 나오고 있는데요. 부동산 하면 이분이죠. 윤지해 부동산 R114 수석연구원과 전화 연결해서 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 연구원님 나와 계시죠?
◆ 윤지해 부동산R114 수석 연구원 (이하 윤지해) : 네 안녕하세요.
◇ 조태현: 네 오랜만에 뵙습니다.
◆ 윤지해 : 네 오랜만입니다.
◇ 조태현: 일단은 공시가격 오늘 말씀을 먼저 시작을 했는데 이 공시가격이 뭔지 이것부터 잘 모르시는 분들 있을 테니까 좀 설명 부탁드릴게요.
◆ 윤지해 : 네 공시가격이라는 게 좀 복잡하게 설명하면 사실 끝도 없이 복잡해지는 부분들이라 좀 간단하게 설명하도록 하겠습니다. 정부가 사실 매년 특정 시기를 정해서 공시가격이라는 것들을 발표하는데요. 지자체와 국세청에서 부과하는 재산세나 각종 조세와 부담금 부과의 기초 자료가 됩니다. 물론 시장에서 실제 거래되는 금액이나 시세와는 일정한 편차가 있는데요. 다만 소비자가 참고하는 가격의 기준점이 된다는 점에서 의미가 있고요. 토지나 주택, 건물, 부동산 공시가격 종류가 굉장히 다양한데 토지 같은 경우는 표준지 공시지가라는 게 있고 개별 공시지가가 따로 있고요. 주택 같은 경우는 표준 단독주택과 개별 단독주택 공시가격 제도가 따로 있고요. 여기에 이제 공동주택 공시가격이라는 것들이 또 따로 있는데 이게 이제 단독주택을 제외하고 아파트, 연립, 다세대주택 등이 주요 대상이고요. 토지와 건물을 일괄해서 적정 가격을 공시한다고 볼 수 있습니다.
◇ 조태현: 말씀하신 내용의 핵심을 보면은 가격의 기준점 그리고 조세 이런 것들의 기준점이라고 요약을 해볼 수가 있겠는데요. 서울 지역 매년 4월 말에 발표가 되는데 서울 지역을 보면 1년 만에 상승 전환을 했습니다. 올해 얼마나 올랐습니까?
◆ 윤지해 : 4월 말에 발표된 공동주택 공시가격 기준으로 한번 살펴보시면 평균적으로 1.52% 상승을 했고요.
◇ 조태현: 1.52%요.
◆ 윤지해 : 이게 17개 시도 중에서 서울 경기 인천, 세종, 대전, 충북 강원까지 7개 지역에서 상승을 했는데 세종시가 6.44% 올라서 가장 많이 상승을 했고요. 나머지 지역들 서울을 포함한 나머지 지역들은 1~3% 수준에서 올랐고 반면에 그 외 10개 지역들에서는 하락한 걸로 확인이 됩니다.
◇ 조태현: 세종시는 왜 이렇게 많이 올랐어요?
◆ 윤지해 : 세종시 같은 경우는 최근 한 2년 사이에 하락 폭이 가장 컸고요. 그러다 보니까 이 반등하는 속도도 빠르다 이렇게 볼 수가 있습니다.
◇ 조태현: 서울만 놓고 봤을 때 지역별로는 좀 편차가 있었습니까?
◆ 윤지해 : 지역별로는 사실 전반적으로 다 오르긴 했습니다만 이 경우는 토지 개별 공시지가 기준으로 보게 되면 1.34% 상승을 했고요. 개별지 86만 3,191필지 중에서 지가가 상승한 토지가 90.3%에 이르고요. 하락한 토지는 4.4% 수준에 불과했고요. 모든 자치구가 일단 공시가격이 상승을 했고요. 강남구가 2.4%, 서초구가 1.65%, 성동구가 1.58%, 강동구가 1.55% 순으로 상승률을 보였습니다. 그중에서 또 설명드릴 게 서울에서 공시지가가 가장 높은 곳은 2004년부터 최고가를 이어가는 곳이 있는데요. 중구, 충무로 일가의 상업용 토지가 제곱미터당 1억 7,540만 원인 반면에 최저 지가는 도봉구, 도봉동 산에 해당되는 자연림인데 이게 제곱미터당 6,710만 원으로 편차가 엄청나게 나 있습니다.
◇ 조태현: 충무로는 화장품 가게 들어 있는 거기 말씀하시는 건가요?
◆ 윤지해 : 네 맞습니다.
◇ 조태현: 이렇게 작년 하락세에서 다시 반등한 이유는 이거는 뭘까요? 표준 공시지가 이거랑 연관이 있다고 봐야 되나요?
◆ 윤지해 : 표준지 공시지가라는 게 있고요. 그리고 이제 개별 공시지가라는 게 있는데 표준지 공시지가는 대표 토지들을 말하는 겁니다. 그래서 이 두 가지 지표는 상호 연계가 돼 있는데 올해 상향 결정됐던 표준지 공시지가 영향에 따라서 개별공시지가 또한 소폭 상승했다고 분석할 수 있고요. 국토교통부가 1월에 개별공시지가 산정의 기준이 되는 표준지 공시지가를 2020년 수준의 현실화율이라는 것들을 적용을 해서 일부 상향 조정한 영향을 받았다 이렇게 평가를 할 수 있습니다.
◇ 조태현: 근데 좀 최근에 이해가 안 되는 게 하나 있는데 보통 이렇게 공시가격이 오르면 앞서도 말씀하신 것처럼 이게 조세의 기준점이 되기 때문에 올랐을 때 집주인들 입장에서는 꼭 이렇게 행복한 이런 일은 아니잖아요. 그런데 최근에는 이 집주인들이 공시가격을 올려달라 이런 요청도 있다고 해요. 이거 배경이 뭔가요?
◆ 윤지해 : 배경을 설명을 드리자면 전세라는 상품들이 자리하고 있는데 일단 수치를 한번 설명해 드리면 이의신청 건수가 6,368건이 있습니다. 그중에서 상향해달라는 요청이 5,163건, 하향이 1,205건인데 무려 81% 비중에서 공시가격 상향 요구를 했습니다. 물건별로 좀 보시면 빌라 등의 다세대 주택에서의 상향 요청이 많았고요. 집주인들이 공시가격을 올려달라고 요청한 이유는 아까 설명 드린 것처럼 주택도시보증공사에서의 전세보증금 반환보증에 그 이유가 있습니다. 이게 왜 그러냐면 지난해부터 전세보증보험 가입 기준이 감정평가 금액이 아닌 공시가격을 최우선으로 사용하도록 변경이 됐는데요. 거기다가 과거에는 전세보증금이 공시가격의 150% 이내라면 보증보험에 가입을 할 수 있었는데 이 한도도 역시 126%로 내려갔습니다. 이 때문에 보증보험에 가입하지 않은 빌라 같은 경우는 새로운 세입자를 구하기가 어려워지기 때문에 아무래도 공시가격 상향 조정을 해달라라는 요청이 이제 빌라 같은 비 아파트 영역에서 좀 많았다 평가되는 부분입니다.
◇ 조태현: 그래서 다세대 주택 쪽이 좀 더 많았던 거군요.
◆ 윤지해 : 네 맞습니다.
◇ 조태현: 이 공시가격 상향 요구가 하락 요구보다 더 많았던 거 이것도 이례적이라고 볼 수 있는 건가요?
◆ 윤지해 : 맞습니다. 일반적이지 않고요. 보통 세금 산정의 기준이 되기 때문에 아무래도 부과금이 늘어나는 이슈가 있으면서도 이걸 요청했다는 건 결국은 집주인들 혹은 임대 사업하시는 분들이 유동성이 굉장히 메말라 있는 상황에서 세입자를 구하기 어려워지면 사실은 본 반환 자체가 좀 어려워지는 이슈가 발생합니다.
◇ 조태현: 지금 유동성이 좋을 수가 없는 시기니까 아무래도 그런 게 있겠군요. 그러면 이번에는 다세대 주택에서 떠나서 아파트 이야기를 한번 해보도록 하겠습니다. 3월에 서울 아파트 월간 거래량 4천 건이 넘었다 이렇게 나오던데 이 거래량이 좀 많이 늘어난 거죠. 이 정도면?
◆ 윤지해 : 이 정도면 유의미한 숫자들로 설명을 할 수가 있는데 그 부분은 조금 이따가 다시 설명을 한다고 말씀을 드리고요. 일단 3월 기준으로 보시면 4천 건을 넘어섰는데 이게 무려 2021년 8월 이후에 2년 7개월 만에 가장 많은 거래량입니다. 매매 거래 건수에서. 수요자 입장에서 생각을 한번 해보면 1년 연속으로 오르고 있는 전월세 가격이 자리하고 있고요. 그리고 최근 들어서 공사비 인플레이션이 발생하면서 신축 분양가 부담도 계속 커지고 있습니다. 그러다 보니까 수요자 입장에서는 전세 상품에 있어도 불안하고 혹은 청약을 하려고 해도 분양가 부담이 커지고 있는 상황들이다 보니까 이에 따라서 이제 부담이 조금 덜한 서울 중저가 지역에서 최근 들어서 노원구 쪽에서의 거래량이 늘고 있거든요. 그러다 보니까 그쪽에 이제 급매물들 중심으로 대출 한도나 이자 비용 등에서 부담 가능한 수준에서 전월세 시장에서 매매 쪽으로 갈아타기에 나서고 있는 것으로 평가를 하고 있습니다.
◇ 조태현: 그럼 이게 약간 추세적인 반등 정도로도 볼 수 있는 거예요?
◆ 윤지해 : 이게 추세에 대한 의미를 해석하려면 이 거래량에 대한 의미들을 다르게 해석되는 지점이 있는지 봐야 되는데 이게 이제 유의미한 지점이 하나 있습니다. 그러니까 최근 1년을 보시면 정부 주도로 대출 규제 완화 정책이었던 특례 보금자리론이 있었습니다.
그게 6억 원에서 9억 원 이하 사이에서 DSR 총부채 원리금 상환 비율도 배제하는 조건이어서 이게 1년 동안 시행이 되다가 1월 말에 이제 종료가 됐거든요. 반면에 최근의 거래량 상승 부분들을 보시면 정부의 가계부채 관리 강화 방침이 있습니다. 이게 이제 스트레스 DSR 도입된 부분들이 같이 연계돼 있는데 이러한 분위기 속에서도 전년도보다 거래량이 많고 2년 7개월 전인 2021년 상승기였거든요. 그때보다 거래량이 많다라는 점에서는 그 의미를 이제 반드시 짚고 넘어가야 되는 시점이라고 할 수가 있습니다.
◇ 조태현: 항상 느끼는 거지만은 연구원님은 항상 막힘이 없으세요. 오늘도 다양한 부동산 이야기 잘 전해주셨고요. 오늘 말씀은 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 수석 연구원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆ 윤지해 : 고맙습니다.
YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)
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